Договор участия в долевом строительстве заключается в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве производится в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Существуют отличия в перечне документов при регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенным застройщиком с первым участником долевого строительства, и всех последующих договоров.
При регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию (разрешение на строительство и проектную декларацию представлять не обязательно, поскольку могут быть получены Росреестром путем межведомственного информационного взаимодействия); договор поручительства по обязательствам застройщика, если размер его уставного капитала не соответствует установленным требованиям, а также списки граждан, имеющих право на приобретение жилья эконом-класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.
Следует отметить, что действующим законодательством на застройщика возложена обязанность принимать меры по защите интересов участников долевого строительство от ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательство по договору участия в долевом строительстве. Во исполнение указанного требования застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика. В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация договора участия в долевом строительстве будет приостановлена сроком на три месяца, а впоследствии в государственной регистрации будет отказано. Проверить факт уплаты застройщиком взносов до представления документов на государственную регистрацию можно на официальном сайте застройщика в сети Интернет, а также на сайте Единой информационной системы жилищного строительства
При этом следует учитывать, что уплата взносов в компенсационный фонд не требуется, если договор участия в долевом строительстве заключен с условием о размещении денежных средств дольщика на счете-эскроу в уполномоченном банке. Возможность размещения денежных средств дольщика на счете-эскроу в уполномоченном банке как способ защиты прав участника долевого строительства введена в действующее законодательство с 01.07.2019. Указанный способ защиты прав участника долевого строительства применяется в отношении всех новостроек, за регистрацией первых договоров на которые застройщики начали обращаться после 1 июля 2019 года.
Для регистрации договора участия в долевом строительстве требуются:
1) Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (не менее в двух экземплярах-подлинниках);
2) заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
3) документы, удостоверяющие личность заявителя. Граждане вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности, в таком случае доверенность также должна быть предоставлена обратившимся лицом;
4) документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры, нежилого помещения, машино-места), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства, с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
За государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве уплачивается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. Госпошлина уплачивается каждой стороной сделки. С учетом этого физическому лицу и застройщику потребуется заплатить по 1/2 индивидуально определенного для каждого плательщика размера госпошлины, что в рассматриваемом случае составит 175 рублей для физического и 3 000 рублей для юридического лца. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не является обязательным для заявителя. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе, в таком случае проверка факта поступления государственной пошлины в бюджетную систему Российской Федерации производится Управлением с использованием Государственной информационной системы государственных и муниципальных платежей. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в информационной системе, по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:
• через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости);
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, договор участия в долевом строительстве и доверенность представителя нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность);
• в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, посредством официального сайта Росреестра или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем.
Начальник Быковского отдела Управления Росреестра по Волгоградской области, Ю.В. Артыкбаева.
Вид кредитования
Строительство жилых домов с надворными подсобными помещениями и достройки незавершенных жилых домов — до 300 тыс.грн.
Реконструкция жилья — до 150 тыс.грн. Сооружение инженерных сетей и подключения их к существующим коммуникациям — до 50 тыс.грн.
Приобретение незавершенного строительством и готового жилья по результатам оценки, проведенной в соответствии с законодательством, и его реконструкции — до 200 тыс.грн
Условия кредитования
1. Кредитование фондом строительства жилья в селе является прямым, адресным (целевым), обратным и осуществляется в пределах имеющихся кредитных ресурсов фонда.
2. Заемщиками кредитов за счет кредитных ресурсов фонда могут быть граждане Украины, которые постоянно проживают (или переселились для постоянного проживания), строят объекты кредитования в сельской местности и работающих в органах местного самоуправления, на предприятиях, в учреждениях и организациях сельского хозяйства, в личных крестьянских хозяйствах, других хозяйственных формированиях, функционирующих в сельской местности, социальной сфере села, а также на предприятиях, в учреждениях и организациях перерабатывающих и обслуживающих отраслей агропромышленного комплекса, учебных заведениях, учреждениях культуры и здравоохранения, расположенных в пределах района, а также лица, на которых распространяется действие пунктов 19 и 20 части первой статьи 6 и абзаца четвертого пункта 1 статьи 10 Закона Украины «О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты «, и граждане Украины, которые находятся на учете внутренне перемещенных лиц.
3. Право получения кредита в соответствии с настоящими Правилами предоставляется индивидуальному застройщику только один раз.
4. Предоставление кредита не распространяются на граждан Украины, которые получили на строительство индивидуального жилья займа, в том числе банковские кредиты, с льготами за счет средств бюджетов в соответствии с другими нормативно-правовыми актами.
5. Кредит индивидуальному застройщику предоставляется на срок до 20 лет, а молодым семьям (супруги, в котором возраст супругов не превышает 35 лет) или неполным семьям (мать (отец) в возрасте до 35 лет) — до 30 лет с внесением за пользование им платы в размере трех процентов годовых.
6. Заемщик, имеющий трех и более детей (в том числе усыновленных и / или таких, которые находятся под его опекой / попечительством), освобождается от уплаты процентов за пользование льготным кредитом в течение действия кредитного договора с даты представления копии подтверждающих документов (свидетельства о рождении детей, документов об усыновлении, установлении опеки или попечительства).
7. Проценты за пользование кредитом также не начисляются таким заемщикам (при условии обращения их или совершеннолетних членов их семей с соответствующим заявлением)
— военнослужащим, супругам, в котором супруг является военнослужащим, подтверждается копией военного билета, — с начала и до окончания особого периода;
— резервистам и военнообязанным, супругам, в котором супруг является резервистом или военнообязанным, что подтверждается справкой военного комиссариата или военной части о пребывании на военной службе, — с момента призыва по мобилизации и до окончания прохождения военной службы в особый период.
8. Индивидуальные сельские застройщики пользуются государственным льготным кредитом при условии их размещения (или переселения для постоянного проживания) в сельской местности в пределах сел и поселков, а также за пределами сел и поселков в обособленных фермерских усадьбах и подтверждения ими своей платежеспособности.
9.Для подтверждения права на получение кредита и определения его суммы индивидуальный застройщик подает фондовые
— заявление на имя руководителя исполнительного органа фонда о предоставлении кредита;
ходатайства органа местного самоуправления о предоставлении кредита;
паспорт гражданина Украины и ИНН;
справку о составе семьи;
документы, необходимые для определения уровня платежеспособности заемщика (справка о доходах заемщика и членов его семьи, полученные за предыдущие шесть месяцев, и / Или справку, выданную органом местного самоуправления, о ведении личного крестьянского хозяйства);
справку, выданную органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, о наличии (или отсутствии) частного жилья;
копию документа, подтверждающего право собственности или пользования земельным участком (кроме случаев приобретения жилья);
проектно-сметную документацию или строительный паспорт, стоимость изготовления которых может входить с согласия заемщика к сумме кредита (кроме случаев приобретение жилья);
справку о трудоустройстве на предприятии, в учреждении и организации, указанных в пункте 4 настоящих Правил;
заявление собственника жилья или о ‘ объекта незавершенного жилищного строительства о согласии продать его с указанием согласованных с заемщиком цены и других существенных условий договора купли-продажи (в случае приобретения жилья);
документы, подтверждающие статус лиц, на которых распространяется действие пунктов 19 и 20 части первой статьи 6 и абзаца четвертого пункта 1 статьи 10 Закона Украины «О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты «(при наличии);
справку о постановке на учет внутренне перемещенного лица (при наличии).
10. В случае принятия исполнительным органом фонда положительного решения о предоставлении кредита на приобретение жилья указанный орган направляет на имя владельца такого жилья гарантийное письмо о перечислении на его личный счет, открытый фондом в банке, суммы кредита, полученной заемщиком до оформления в установленном порядке договора купли продажи жилья. Владелец письменно сообщает фонд о поступлении гарантийного письма. Окончательные расчеты за приобретенное заемщиком жилье проводятся фондом после оформления договора купли-продажи жилья и представление фонда заверенной в установленном порядке копии указанного договора.
11. Обязательства заемщика по кредитному договору должны обеспечиваться следующими способами: strong>
— договором поручительства, оформленным в установленном порядке;
— договором об ипотеке зданий сооружаемых за счет кредита, а в случае, если жилье строится на земельном участке, который принадлежит заемщику на праве частной собственности, — также об ипотеке земельного участка;
— договором залога иного имущества и имущественных прав.
12. По желанию заемщика может предусматриваться досрочное погашение кредита и / или внесения платы за пользование им. Фонд, в том числе его отделения, не имеют права препятствовать заемщикам в реализации этого права.
В случае нарушения условий кредитных договоров, в том числе в случае использования кредита не по назначению, фонды имеют право требовать досрочного погашения кредита и досрочного внесения заемщиками других платежей, предусмотренных договорами. За просрочку платежа начисляется пеня из расчета двойной годовой учетной ставки Национального банка Украины, действующей на день возникновения долга.
При подаче заемщиком недостоверных данных в документах для получения кредита, предусмотренных Правилами, к нему применяются санкции, предусмотренные законодательством.
13. Заемщики предоставляют представителям фондов возможность беспрепятственного осмотра объектов кредитования и проведения проверки документов, подтверждающих фактические расходы и целевое использование кредита, о чем составляется соответствующий акт.
Контакты
49000 м. Днепр,
ул Дмитрия Яворницкого 71, оф 408-409
► Знаете ли Вы, что…
В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?
Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.
А как же страховка Застройщика? Имеется в виду страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?
Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации. Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).
А в конце июня 2019 президент Путин подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.
А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?
Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.
Содержание
Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?
С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е. запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.
Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.
На другие цели средства фонда расходовать запрещается.
Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:
- Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
- Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
- В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.
В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.
Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.
Законодательная основа строительного компенсационного фонда
Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).
Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – ).
Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:
- контроль за поступлением взносов от застройщиков,
- выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
- осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.
Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – .
Девелопер и Застройщик – кто есть кто? Расшифровка ключевых понятий – см. в Глоссарии по ссылке.
Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?
Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. п.5, ст.25, ФЗ-218).
Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту. То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту. Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).
Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.
Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются. Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд. Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.
Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.
Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.
Но есть один нюанс. Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.
При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.
Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.
Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.
Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.
Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.
С 1 июля 2018 года, после очередных поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.
Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.
Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – ).
