Заключение договора долевого участия (ДДУ) по ФЗ 214 – самый надежный и защищенный способ приобретения недвижимости в новостройке. Почему и в чем преимущества покупки квартиры по ФЗ 214?
· Информационная открытость
214-ФЗ требует от застройщика и строительного объекта информационной открытости. Клиент всегда может ознакомиться с учредительными документами, свидетельством о государственной регистрации, финансовыми и другими бумагами. Также девелопер предоставляет комплект документов на строящийся объект.
· Надежность
Строительство по 214 ФЗ – это гарант надежности застройщика и для дольщиков, и для государства. Приобретая недвижимость, клиент может быть уверен, что получит именно то, за что заплатил, и в оговоренные сроки. Кроме того, работа по 214-ФЗ дает строительным компаниям преимущество при получении кредитов.
· Наличие разрешительных документов
По 214-ФЗ девелопер может начать строительство, только при наличии разрешительных документов: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование, заключение государственной экспертизы проектной документации, проектная документация, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Участник долевого строительства на момент заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ) может быть уверен в том, что компанией-застройщиком соблюдены все основные процедуры. Это практически сводит на «нет» риски покупки квартиры в новостройке, которая никогда не будет построена.
· Законность сделки
Двойные продажи квартир по ДДУ исключены, так как договор долевого участия по 214 ФЗ подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. Эта процедура включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки по покупке квартиры.
· Сроки строительства
214-ФЗ накладывает на застройщика финансовую ответственность за сроки сдачи объекта недвижимости. В случае нарушения сроков строительства, девелопер должен сообщить об этом дольщику не позднее, чем за два месяца до истечения определенного ранее срока и уплатить неустойку согласно договору. Инвестор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и требовать возврата денег.
· Качество строительства
По 214-ФЗ девелопер обязан производить строительство в соответствии с условиями ДДУ или требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Участник долевого строительства вправе требовать устранения недостатков за счет застройщика или возмещения своих расходов на их устранение, либо уменьшения стоимости договора долевого участия. Согласно ФЗ 214 на объект долевого строительства устанавливается гарантия 5 лет.
Купить квартиру в новостройке по 214-ФЗ в соответствии с условиями ДДУ – это значит свести к минимуму все возможные риски, которым подвергнуты сделки по приобретению недвижимости. Девелопер проекта Близкое – компания ПетроСтиль – надежный застройщик, работающий по 214-ФЗ, предлагает своим клиентам правовую схему покупки квартиры, таунхауса или коттеджа в пригороде Санкт-Петербурга (СПб), при которой соблюдаются все положения федерального закона, защищающего права дольщиков.
paulistano / .com
Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья (Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится. А вот застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие изменения.
Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы – через эскроу-счета или через так называемое «проектное финансирование» (ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.
Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ). При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.
Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, – банк обязан отказать в проведении операции по счету (ч. 2, ч. 8 ст. 18 Закона №214-ФЗ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.
Сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа (ч. 9 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).
Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Ему даже разрешено иметь долги и налоговые недоимки, а сверх того, – выдавать векселя и выпускать иные ценные бумаги (ч. 6 ст.15.4 Закона № 214-ФЗ).
Механизм работы счетов эскроу в «долевке» следующий. Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные (ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Кстати – гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком в принципе (ч. 11 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).
Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе весь пул средств на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, потому что зачастую они не могут зарегистрировать право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, – в Росреестре вдруг «выясняется», что застройщик не оформил кадастровые документы на дом.
Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. Впрочем, для него сохранится и опция «войти» в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
А если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Что еще?
- Запрещается покупать ДДУ за наличные;
- руководители и бенефициары застройщика теперь несут солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам-гражданам. Это означает, что за убытками можно обращаться к этим лицам сразу и напрямую – не дожидаясь банкротства, не устанавливая недостаточность собственных средств застройщика;
- свои собственный сайты застройщикам теперь иметь необязательно – всю информацию они должны раскрывать, прежде всего, в единой информсистеме жилищного строительства (https://наш.дом.рф). Полюбившиеся всем фотографии строящихся домов тоже будут там с ежемесячным обновлением. Для дольщиков это удобно – во-первых, проще нажаловаться, если информация не вся, во-вторых, она никуда не исчезнет, если застройщик станет банкротом или решит сбежать на Кипр с чемоданом денег. Правда, заработает эта норма только с октября;
- как и прежде, руководителя регионального «ДДУ-надзора» будут назначать и увольнять губернаторы, однако, кандидатура и на вход, и «на вылет» должна быть согласована в федеральном Минстрое России;
- как и прежде, региональный «ДДУ-надзор» обязан предупреждать Росреестр о том, что «ущербный» застройщик не вправе продавать ДДУ (в этом случае Росреестр блокирует их регистрацию). Но если по «старым» девелоперам такую информацию передают в Росреестр в течение дня после обнаружения, то по объектам с новыми, после 01.01.2018 г., разрешениями на строительство – в зависимости от степени нарушений – можно отослать не позднее 1 дня или в течение одной-полутора недель;
- частные жилищные сертификаты больше выпускать нельзя (разрешается завершить ранее начатые проекты), а строительство через ЖСК разрешается только в банкротствах и таким ЖСК, которым земля под стройку бесплатно предоставлена государством или муниципалитетом;
- строить можно будет не исключительно по одному разрешению на строительство, а в пределах сразу нескольких разрешений. Таким образом, принцип «один застройщик – одно разрешение в реализации», фактически, так и не заработал. Правда, остается запрет на участие застройщиком в нескольких договорах о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории, и работа по нескольким разрешениям возможна только через эскроу-счета и с обязательным отчислением денег в Фонд защиты дольщиков;
- количество информации, которую застройщик обязан выложить в сеть (с октября – на своем аккаунте на https://наш.дом.рф), увеличилось. В частности, теперь он обязан публиковать расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости (ежеквартальный), а также ГПЗУ и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- увеличился период «отлучения от профессии» – до 1 июля в «долевку» запрещено было пускать людей, запятнавших себя связью с застройщиками-банкротами в течение предшествовавших трех лет, а теперь период «отлучения» увеличен до пяти лет. Для бенефициаров сохранили трехлетний срок, но зато самих бенефициаров застройщика станет больше – раньше обращали внимание только на тех, кто прямо или косвенно владел хотя бы четвертью акций или долей банкрота-застройщика, а теперь станут присматриваться и к тем, у кого было всего 5 % долей или акций. ФИО, ИНН и СНИЛС таких персонажей обязательно раскрываются застройщиком;
- в 6 раз увеличен срок для раскрытия застройщиком промежуточной бухгалтерской отчетности (с 5 до 30 календарных дней).
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в действующей (последней) редакции по состоянию на 2020 год.
Начало действия нижеприведенной редакции закона — 13.07.2020 года (ред. 31).
См. судебную практику применения закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:
- «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года);
- «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года);
- а также публикации в рубрике «Участие в долевом строительстве, инвестирование»
30 декабря 2004 года
N 214-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года
Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
Статья 5. Цена договора
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
Статья 9. Расторжение договора
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
Статья 11. Уступка прав требований по договору
Статья 12. Исполнение обязательств по договору
Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества
Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка — утратила силу
Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика — утратила силу
Статья 15.3. Договор поручительства по обязательствам по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям настоящего Федерального закона — утратила силу
Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика
Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
Статья 18.1. Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам (целевым займам) на их строительство, реконструкцию
Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика
Статья 19. Проектная декларация
Статья 20. Информация о застройщике
Статья 21. Информация о проекте строительства
Статья 21.1. Фонд субъекта Российской Федерации
Статья 21.2. Особенности передачи объекта долевого строительства Фондом субъекта Российской Федерации и принятия его участником долевого строительства
Статья 21.3. Особенности осуществления Фондом субъекта Российской Федерации своей деятельности, которая финансируется исключительно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации
Статья 22. Утратила силу
Статья 23. Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
Статья 23.1. Единый реестр застройщиков, единый реестр проблемных объектов
Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства
Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства
Статья 23.4. Взаимодействие субъектов информации с использованием единой информационной системы жилищного строительства
Статья 24. О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — утратила силу с 01.01.2017г.
Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона
Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН
Москва, Кремль
30 декабря 2004 года
N 214-ФЗ
Федеральный закон по защите прав дольщиков – ФЗ-214 – документ, регламентирующий порядок привлечения денег физических лиц для долевого строительства многоквартирных зданий жилого назначения. Он был принят в 2004 году. Его главная цель – защита интересов будущих владельцев квартир от неправомерных действий застройщика. В 2014 и 2017 годах в документ были внесены изменения и дополнения, необходимость которых была продиктована многолетним опытом долевого сооружения жилья.
Содержание
Какие юридические задачи решает этот закон?
Основная функция этого нормативного документа – ужесточить требования к застройщику и четко сформулировать имущественные права покупателей-дольщиков. Этот документ определяет права только для тех лиц, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с девелопером или договор уступки права требования по ДДУ с инвестором. Предварительные договоры этот документ не регламентирует.
Краткое содержание закона ФЗ-214
Этот закон – основной нормативный акт, который необходимо изучить перед покупкой строящегося жилья. Его суть – максимальный учет всех обстоятельств, которые должны быть отображены при составлении ДДУ. Но существует несколько форс-мажорных ситуаций, которые навсегда смогут остановить строительство. Это:
- Приостановление строительных работ из-за возникновения споров с жильцами соседних домов.
- Приостановление строительных работ из-за споров с местными органами власти.
- Банкротство девелопера.
Большинство неприятных ситуаций можно избежать, если при составлении ДДУ соблюдать требования, изложенные в ФЗ-214.
На что нужно обратить внимание при составлении ДДУ:
- Предмет договора с его максимально подробным описанием – размер, этаж, количество комнат.
- Запланированный срок передачи жилого объекта в собственность дольщика. При нарушении сроков, независимо от причин, застройщик обязан уведомить об этом покупателя не позднее, чем за 60 суток до истечения срока сдачи, прописанного в ДДУ. Несоблюдение сроков сдачи объекта влечет за собой уплату неустойки.
- Стоимость и периодичность внесения средств.
Договор регистрируется в Росреестре. Расторгнуть его дольщик может в одностороннем порядке или с помощью судебного решения. Основаниями для расторжения ДДУ могут быть: задержка сдачи объекта на срок, превышающий 60 дней, внесение в проект существенных изменений, наличие признаков прекращения ведения строительных работ. Застройщик, в случае отсутствия судебного разбирательства, обязан в течение 20 суток вернуть средства и выплатить процент за использование финансовых средств. Если же возврат средств производится по решению суда, то сроки сокращаются до 10 суток.
Передача жилья осуществляется в назначенный день. Все дольщики осматривают недвижимость на предмет соответствия проекту и обнаружения дефектов. Если дефекты присутствуют, то дольщик имеет право на один из следующих вариантов возмещения:
- снижение цены ДДУ;
- возмещение средств, которые потребуются на ликвидацию дефекта;
- устранения недочетов самим застройщиком.
Последние изменения в ФЗ-214 и ДДУ, вступившие в силу с 2018 года и актуальные в 2019 году
Для повышения уровня защиты прав потребителей, участвующих в долевом строительстве, были приняты новые поправки в федеральный закон ФЗ-214, которые вступили в действие с 01.07.2018 года:
- Переход средств дольщиков на счета эскроу. Это означает, что средства дольщиков будут находиться на отдельных банковских счетах до тех пор, пока недвижимость не будет сдана в эксплуатацию. Минимальное требование – передача права собственности хотя бы одному из дольщиков. До выполнения этих условий застройщик не сможет распоряжаться этими финансами.
- Вести долевое строительство многоэтажных зданий смогут только застройщики, имеющие определенный опыт работы, – не менее трех лет в строительстве многоквартирных домов. Общая площадь построенного жилья должна превышать 10 тыс. м2.
- Административные расходы должны составлять не более 10% от стоимости строящегося объекта.
- Размер авансовых взносов для проведения работ подрядными организациями не может быть более 30% от проектной стоимости здания.
- При нарушении сроков окончания строительства застройщик больше никогда не получит заключение о соответствии, а значит, не сможет больше реализовывать другие проекты.
Обязанности застройщика
ФЗ-214 обязывает застройщика:
- Иметь на руках разрешение на строительство и документацию, необходимую для его ведения.
- Иметь зарегистрированные в законном порядке права собственности или аренды на территорию, на которой запланировано ведение строительных работ.
- Предоставить проектную декларацию, содержащую подробные сведения о финансовом состоянии стройорганирзации, компании, проекте.
- Вложить в строительство не менее 33% от общей стоимости объекта.
- Зафиксировать в ДДУ окончательные цены на квартиры, которые не могут повышаться в процессе строительства.
- Указать срок передачи квартир дольщикам и размер штрафных санкций на случай невыполнения сроков сдачи.
- Зарегистрировать каждый ДДУ в Росреестре.
- Предоставить гарантию на построенный объект на срок не менее 5 лет.
- Защитить вклады дольщиков способом обязательного страхования гражданской ответственности, отчислений в компенсационный фонд. С 01.07.2018 года обязательной является работа через эскроу-счета.
В статьях 13-15 указано, что в случае недостроя или банкротства девелопера его обязательства обеспечиваются залогом земельного участка и строящегося дома в пользу дольщиков.
Права дольщиков, гарантированные ФЗ-214
Покупатель, участвующий в долевом строительстве, имеет права:
- Расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. Порядок расторжения ДДУ указан в этом же законе.
- Потребовать исправить или финансово компенсировать дефекты, обнаруженные при приемке объекта дольщиками.
- Выйти из ДДУ способом продажи своих прав с помощью договора переуступки прав требования.
Последняя действующая редакция федерального закона ФЗ-2014 и ДДУ с принятыми новыми поправками максимально защищает права дольщиков и позволяет оказать давление на девелопера в вопросах срока сдачи объекта, его качества. Финансовый риск при покупке в соответствии с законом ФЗ-214 значительно ниже рисков при других вариантах покупки первичного жилья.
