Содержание
Права и обязанности сторон
Читайте этот раздел так, как если бы ваши права были нарушены сегодня. От того, будет ли прописана ситуация в соглашении и какие будут вытекать из этого последствия, зависит исход конфликтных ситуаций.
К обязанностям членов ЖСК относят:
- соблюдение положений утвержденного устава кооператива;
- выполнение решений, принятых на общем собрании членов ЖСК;
- погашение положенных частей пая в установленные графиком сроки;
- внесение дополнительных взносов, необходимость которого вызвана принятым решением органов кооператива.
В обязанности кооператива входит:
- контроль целевого направления внесенных членами кооператива паев (непосредственно на строительные работы);
- выдача справки, подтверждающей полную выплату положенной суммы пая;
- контроль передачи акта приемки жилого здания по окончанию строительных работ.
Права пайщиков:
- участие в общем собрании членов ЖСК;
- право предоставления квартиры на основании условий договора после выплаты положенной суммы взноса.
К правам кооператива относится право получения паев от членов, а также изменение условий договора в случае возникновения обстоятельств, связанных с действиями застройщика.
Что такое договор паенакопления?
Договор паенакопления это когда Кооператив, объединяя денежные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании работ, связанных со строительством жилого дома. Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.
При договоре долевого участия застройщик привлекает дольщиков заключая с ними договор, в котором четко прописывается срок передачи жилья порядок, сроки оплаты и общая стоимость квартиры, причем последняя должна складываться из тоже обязательно прописанной в документе цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь квартиры. Особое внимание стоит обратить на четкое описание физических параметров квартиры — место ее расположения: метраж, количество комнат, этаж, адрес.Также включается и гарантийный срок эксплуатации жилья.Договор долевого участия регистрируется в Росреестре.
Заключение договора долевого участия в строительстве имеет много положительных сторон:
цена на начальном этапе строительства намного ниже, чем на вторичном рынке;
оплату доли можно производить в рассрочку;
возможность выбрать любой вариант планировки и параметров помещения.
При договоре паенакопления образовывается ЖСК. В соответствии с вышеназванным договором Кооператив, объединяя денежные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании работ, связанных со строительством жилого дома.
Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.
Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, создаваемый учредителями кооператива и пополняемый за счет новых, вступающих в кооператив пайщиков.
Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.
Нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть и там, и там. В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК.
При негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом.
Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.
Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем – сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде.
Договор паенакопления не регистрируется, в отличие от ДДУ, в управлении Росреестра. Значит, есть риск двойных продаж, исключенный при заключении сделки по ФЗ-214.
Договор паенакопления
Кооперативная система была разработана в советский период, когда по сути строить жилье на коммерческой основе было нельзя. Схема покупки квартиры по договору паенакопления распространена на рынке новостроек и сейчас. Приобретателю предлагается вступить в кооператив, оплатить вступительный и паевый взносы в качестве оплаты будущей квартиры.
Ранее мы разбирались в том, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия. Мы выяснили, что для защиты своих прав в суде покупатель квартиры в новостройке может использовать нормы 214 ФЗ. На соблюдение норм этого акта надо ориентироваться при оценке надежности застройщика.
Если девелопер предлагает заключить договор с жилищно-строительным кооперативом, скорей всего уровень согласований с местной администрацией практически на нуле.
Обычно это временное явление и в течение нескольких месяцев удастся получить разрешение на строительство и сопутствующую документацию. Это позволяет зарегистрировать первый ДДУ и заключать с покупателями уже такой договор.
В то же время сам 214 ФЗ предусматривает участие в долевом строительстве путем вступления в жилищно-строительный кооператив.
Но в нем же сформулировано условие, при котором договор считается заключенным — должна проходить его обязательная государственная регистрация в Росреестре. Такая регистрация предусмотрена для всех типов сделок с недвижимостью, чем же вступление в ЖСК хуже? Тем, что регулироваться может другими нормами закона.
Какими нормами закона регулируется деятельность кооператива
Существует 215 ФЗ о жилищных кооперативах. В соответствии с ним к ЖСК до 1 июля 2016 года предъявлялось минимум требований. В связи с этим договоры паенакопления содержат ориентировочную информацию о сроках передачи квартиры и ее параметрах. По сути большинство кооперативов оставляют за собой возможность изменить площадь квартиры или срок ввода дома в эксплуатацию.
На практике это может означать, что на ваш дом не смогут получить разрешение на строительство. Если компания дорожит своей репутацией, в такой ситуации вам предложат заменить квартиру на вариант в другом доме или вернуть деньги. Это действительно лучший случай. Обращение в суд с договором, в котором вы подписались под ориентировочными параметрами сделки, не даст результата.
Ненадежность этой схемы подтверждается банками. Выдачи ипотечных кредитов при схеме ЖСК редки.
Небольшие малопопулярные банки могут выдать кредит под залог пая, но на невыгодных условиях с высокой процентной ставкой. Банки трезво оценивают риски недостроя.
В случае неспособности заемщика выполнять обязательства по выплате кредита квартиру придется продать, а найти покупателя на недострой сложно.
Даже если вас минуют вышеперечисленные риски, неизбежны проблемы с оформлением права собственности. Если договор, по которому приобретались права на недвижимость, не проходил государственную регистрацию, как и договоры паенакопления, за признанием права собственности отправляйтесь в суд.
В июле 2016 к закону №215 о жилищных накопительных кооперативах приняты поправки, значительно усложняющие деятельность жск
Кооператив, привлекающий средства своих участников для девелоперской деятельности, обязан иметь в свободном для проверяющих органов доступе следующую информацию и документы:
1) перечень членов ЖСК; 2) разрешение на строительство; 3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, то есть договор аренды и его условия, либо подтверждение прав собственности на него; 4) расположение строящегося многоквартирного дома и его подробное описание, подготовленное в соответствии с проектом;
5) количество жилья строящегося дома, его технические характеристики и изменения проекта.
Таким образом, нельзя продавать квартиры по договорам паенакопления на действовавших раньше условиях. За несоблюдение этих норм предусмотрена ответственность.
Не имеет смысла предлагать заключать договор паенакопления, который и раньше покупатели подписывали “со скрипом”, когда получена вся разрешительная документация и можно заключать договор долевого участия.
Продажа новостроек по ДДУ — необходимость в реалиях высокой конкуренции.
С 1 июля 2016 года количество организаций, предлагающих заключить договор паенакопления для покупки квартиры, резко сократилось. Некоторые участники рынка продолжали еще несколько месяцев привлекать деньги граждан задним числом, то есть заключали договоры паенакопления теми датами, в период действия которых законодательные нововведения не действовали.
Такие серые схемы могли позволить себе только “монстры” рынка, такие как ГК Мортон. Их проект под названием “Столичные Поляны” продолжал продаваться по договорам, якобы заключенным пару месяцев назад.
Покупатели соглашались подписывать документы, несмотря на отсутствие разрешения на строительство и элементарных оснований для строительства дома на территории, которая по слухам подлежит передаче Росавтодору для строительства скоростной магистрали.
На рынке остаются мелкие застройщики, привлекающие деньги покупателей в обход закрепленной 214 Законом схемы. При этом даже крупные и надежные компании банкротятся и совершают ошибки в управлении активами, о чем много открытой информации.
Не позволяйте вовлечь себя в авантюру незаконного строительства. Следует дождаться получения разрешения на строительство и купить квартиру по договору долевого участия.
Пусть на это понадобится какое-то время и цена квартиры вырастет, но итогом будет надежная сделка.
Договор долевого участия и паенакопления
В современное время стали предельно популярны договоры, которые утверждают первоначальное внесение денежных средств девелоперу с целью будущего получения квартиры, после непосредственного строительства жилого дома. Договор долевого участия и паенакопления – наиболее распространенные типы подобных сделок. В данной статье рассмотрим основные различия между такими документами и положениями, которые они в себе несут.
Сторонами данной сделки выступают:
— С одной стороны – жилищно-строительный кооператив;
— С другой – физическое лицо.
Как известно, вступление в подобную организацию предполагает внесение определенной материальной составляющей – пая. В данной конкретной ситуации, пай будет служить либо полной оплатой жилого помещения, либо первоначальным взносом. После того как весь пай будет внесен в уставный фонд организации, квартира перейдет в собственность участника ЖСК.
Во многом договор паенакопления схож с соглашением о долевом строительстве, но, по сути, они разнятся как в части участников договора, так и материальных взносов, ведь речь идет не о простых выплатах в долевом размере, а внесении пая в фонд ЖСК.
По такому соглашению одна сторона (застройщик) обязана произвести строительство жилого дома, в то время как другая сторона (дольщик) обязана внести определенные по договору выплаты в счет получения квартиры.
Таким образом, договор долевого участия тоже направлен на то, чтобы получить жилье. Однако здесь и стороны иные, нежели в договоре паенакопления. Речь идет совершенно о других отношениях, ведь долевое строительство не приносит участникам дополнительных прав и обязанностей, которыми наделяются члены ЖСК.
Получить более детальную информацию можно у юристов по земельным вопросам нашей фирмы. По желанию клиента может предоставляться индивидуальная консультация или полная правовая поддержка, которая включает представительство интересов в различных инстанциях.
Узнайте на нашем сайте: кадастровый учет объектов недвижимости. ЛУчшие юристы по земельным вопросам тут.
Риски приобретения пая в ЖСК
Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.
Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.
2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.
В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст.
110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы.
Кооперативы — некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет.
Кроме того, в кооперативах существует несколько видов взносов: при вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.
Риски пайщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а уставом конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором очень сложно.
Договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи пайщиком денег.
В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств.
ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК.
Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов.
Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков.
С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.
Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива.
Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.
Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.
Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.
Продолжение следует…
Сопровождение сделок ЖСК. Риски
Договор паенакопления всегда заключается в интересах застройщика. Это наиболее выгодным способ привлечь денежные средства инвесторов.
Чего нельзя сказать о пайщике, для которого, в лучшем случае, может быть только один плюс — это стоимость квартиры, которая будет ниже, чем при долевом участии в строительстве.
Все остальные обстоятельства могут стать только минусом, поскольку риски при заключении договора паенакопления значительно выше, чем при долевом участии в строительстве.
Права гражданина, участвующего в долевом строительстве, защищает Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отличие от члена кооператива. Пайщик кооператива фактически законодательно не защищен.
Взаимоотношения пайщика и кооператива регулируются уставом и договором паенакопления, который не подлежит государственной регистрации. Это, в свою очередь, может привести к двойным продажам квартир, поскольку никто не контролирует количество договоров, заключенных на один и тот же объект недвижимости, что исключается при государственной регистрации договора.
Много вопросов возникает и по содержанию договора паенакопления. Во-первых, как правило, договор паенакопления не содержит положений об ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по качеству и срокам работ. При этом практически во всех договорах предусматривается возможность увеличения стоимости квартиры от 10 до 20 процентов.
В-вторых, в случае, если пайщик выразит желание вернуть деньги, он может потерять от 10 до 30 процентов инвестированных средств, поскольку это условие обычно прописывается в договоре.
В-третьих, при банкротстве кооператива пайщик может вообще остаться без денег и квартиры, так как обязательства кооператива не обеспечены каким-либо имуществом, а риски не застрахованы.
Все это не означает, что во всех случаях следует отказываться от покупки такой квартиры, сотни людей покупают квартиры в жилищно-строительном кооперативе, однако риски следует заранее просчитать.
Свести риски до минимума может помочь юрист, имеющий теоретические и практические знания в сфере юридического сопровождения сделок с недвижимостью при покупке квартиры в ЖСК, поэтому необходимость в помощи юриста возрастает именно при заключении договора паенакопления.
Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимостью при заключении договора с ЖСК включают.
Первый этап
— правовая экспертиза договора паенакопления (юрист проверит договор на соответствие действующему законодательству, даст рекомендации по его корректировки );устные консультации.Стоимость — 3500 рублей.Второй этап
— подготовка протокола разногласий к договору паенакопления (если есть необходимость);
— получение объективной информации о ЖСК и застройщике (перспективах строительства, риски банкротства, финансовое состояние, опыт работы на рынке, судебные споры и др.);
— проверка документации застройщика в его офисе (адвокат по недвижимости проверит права застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, учредительные документы, аудиторское заключение,согласования по подключению к городским инженерным сетям и др.);
— сопровождение Доверителя при подписании договора.
Стоимость — 18500 рублей.
Третий этап
Сопровождение Доверителя при сдаче объекта строительства в эксплуатацию (подписание акта приема-передачи).
Стоимость — 6000 рублей.
Четвертый этап
Регистрация права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по С. Петербургу — 5500 рублей.
способ инвестирования в новостройки | Правовая Защита 24/7
Сегодня многие застройщики предлагают купить у них строящееся жилье путём вступления в жилищно-строительный кооператив. Естественно, у покупателя возникает вопрос: насколько безопасна данная схема.
Рост интереса строительных компаний к ЖСК имеет ряд причин.
Государство, ужесточая штрафные санкции, понуждает застройщиков выбирать одну из трех легитимных схем продажи квартир в строящемся доме: выпуск жилищных сертификатов, заключение договоров долевого участия (ДДУ) или договоров паенакопления в ЖСК. Но ФЗ-214 ставит строительную компанию в более жесткие рамки, чем схема ЖСК.
Юристы выделяют следующие преимущества жилищных кооперативов: менее регламентированную процедуру заключения договора с покупателем, возможность формирования более конкурентоспособных цен. Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом.
Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше.
Жилищно-строительный кооператив
Эксперты видят еще одну причину симпатии застройщиков к схеме ЖСК. Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов.
Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.Отбор с пристрастиемРедкий покупатель, решивший вложить средства в строящуюся недвижимость, начинает со сравнительного анализа схем продаж. Как правило, критерии выбора иные: местоположение дома, предполагаемый срок строительства, планировка квартиры, цена.
Выбрав объект, покупатель может узнать, что возведением дома занимается жилищно-строительный кооператив. «Нет ничего страшного в схеме ЖСК, если компания предоставляет вам все необходимые документы», – уверяют эксперты.
В первую очередь, необходимо интересоваться документами, на основании которых ведется строительство: постановление правительства, договор аренды земельного участка (либо свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство.
Кроме того, необходимо обратить внимание на отношения кооператива и застройщика.
Существуют два варианта ЖСК.
В первом случае кооператив выступает инвестором и застройщиком. Этот вариант для покупателя безопаснее, так как повышает ответственность строительной компании. Во втором случае ЖСК как инвестор имеет договорные отношения с застройщиком – другим юридическим лицом.
В такой ситуации необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и застройщиком. Специалисты предупреждают: в договоре может быть скрыт определенный риск.
Если по какой-то причине ЖСК не исполнит свои обязательства по финансированию объекта должным образом, то у застройщика не возникает обязанности передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался. Потому, изучая договор, можно обнаружить пункт, прописывающий условия его расторжения по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств.
Многих волнует вопрос: не случится ли удорожание объекта в ходе строительства. ДДУ это в целом исключает, хотя и тут возможна, например, доплата за остекление балкона. В случае с ЖСК значительна роль его отношений с застройщиком. Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость четко прописана в договоре между ними и не подлежит увеличению.
Если одно лицо, появляется легальная возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято на общем собрании.Следующий шаг – изучение устава ЖСК, а также положений о кооперативе. В них могут определяться такие существенные для покупателя моменты, как порядок вступления в кооператив, порядок получения квартиры, порядок выхода из ЖСК и т. д.
В уставе, как правило, прописывают платежи, необходимые для внесения в кооператив (вступительный, членский, паевой, дополнительный взносы и т. д.), и возвращаемые средства в случае выхода из ЖСК.Порядок выхода из кооператива также определяется его уставом.
Юристы напоминают, что на ЖСК не распространяются ни ФЗ-214, ни закон о защите прав потребителей, а значит, на получение неустойки бывший пайщик права не имеет.
Ни шагу без распискиПри вступлении в ЖСК основная задача – все действия производить таким образом, чтобы на руках остались доказательства вступления в кооператив: расписка в получении заявления о приеме в кооператив, отметка на копии заявления о принятии в ЖСК и т. д. Однако одного заявления мало.
Следует обратить внимание на пункт в уставе, определяющий порядок вступления нового пайщика в кооператив. Если прием осуществляется решением общего собрания членов ЖСК, необходимо получить выписку с этим решением, заверенную в установленном порядке.
Только после этого человек может считать себя полноправным членом жилищно-строительного кооператива и начинать перечисление каких-либо взносов.Найти различияСравнивая схему долевого строительства и ЖСК, нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть везде. В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи.
Но такой ли это существенный параметр? «Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК», – утверждают эксперты.Если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом.
Если дом строится по иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок.
Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде.От формы отношений с застройщиком зависит возможность привлечения кредита. ДДУ не позволяет оформлять рассрочку на период после окончания строительства.
Поэтому строительные компании, работающие по схеме ЖСК, предлагают наиболее длительные рассрочки платежей – до 5 – 10 лет. Это крайне важно для продавцов квартир, так как до недавнего времени банки не хотели кредитовать покупку недвижимости в домах, строящихся по ЖСК.
Еще одно различие – порядок регистрации права собственности на квартиру. Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость описывается ст. 218 ГК РФ. В случае договора долевого участия действует п. 1 этой статьи, в случае ЖСК – п. 4. Фактически дольщику надо получить только акт приема-передачи, остальные документы, необходимые для регистрации, и так у него на руках (ДДУ, платежные документы). В случае с кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, придется еще получить справку о выплате пая.
Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.
Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.
В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы. Кооперативы — некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет. Кроме того, в кооперативах существует несколько видов взносов: при вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.
Риски пайщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а уставом конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором очень сложно. Договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи пайщиком денег. В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств.
ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК. Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов. Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков. С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.
Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива. Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.
Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.
Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.
так отсюда и вопрос о паенакоплении — в тот период о «гараже» речь вообще идти не могла- он находился в собственности КООПЕРАТИВА, а у члена кооператива — только право на пай, включая право пользования гаражом и т.д.
поэтому если перестройка и была — перестараивался то гараж КООПЕРАТИВА, как могла на него возникнуть общая собственность супругов?
вот документ, которым, если я не ошибаюсь, в то время — в 70-е годы — регулировалась деятельность гаражных кооперативов
СОВЕТ МИНИСТРОВ РСФСР
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 1960 г. N 1475
ОБ ОРГАНИЗАЦИИ КООПЕРАТИВОВ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ
И ЭКСПЛУАТАЦИИ КОЛЛЕКТИВНЫХ ГАРАЖЕЙ — СТОЯНОК
ДЛЯ АВТОМОБИЛЕЙ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ
(с изм. и доп., внесенными Постановлениями Совмина РСФСР
от 11.04.1979 N 195 — СП РСФСР, 1979, N 11, ст. 69;
от 25.01.1985 N 37 — СП РСФСР, 1985, N 5, ст. 23)
В целях улучшения хранения легковых автомобилей индивидуальных владельцев и обеспечения их гаражами — стоянками Совет Министров РСФСР постановляет:
1. Признать целесообразным организовывать кооперативы по строительству и эксплуатации коллективных гаражей — стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев применительно к порядку и условиям, установленным Постановлением Совета Министров СССР от 20 марта 1958 г. N 320 «О жилищно — строительной и дачно — строительной кооперации» (СП СССР, 1958, N 5, ст. 47).
Указанные кооперативы осуществляют эксплуатацию гаражей — стоянок на правах кооперативной собственности и на началах самоокупаемости.
——————————————————————
Абзац третий пункта 1 не приводится, как не содержащий норм, подлежащих включению в Свод законов РСФСР.
——————————————————————
2. Разрешить исполкомам Советов народных депутатов передавать гаражи, освобождающиеся в связи с укрупнением автомобильных хозяйств, а также другие свободные помещения, пригодные для переоборудования под гаражи, в ведение домоуправлений, которые должны предоставлять их под гаражи — стоянки автомобилей индивидуальных владельцев по договорам в арендное пользование в первую очередь владельцам автомобилей, проживающим в домах этих домоуправлений.
——————————————————————
Пункт 3 не приводится, как не содержащий норм, подлежащих включению в Свод законов РСФСР.
——————————————————————
4. Утвердить прилагаемый Примерный устав кооператива по строительству и эксплуатации коллективных гаражей — стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев.
Утвержден
Постановлением
Совета Министров РСФСР
от 24 сентября 1960 г. N 1475
ПРИМЕРНЫЙ УСТАВ
КООПЕРАТИВА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЭКСПЛУАТАЦИИ
КОЛЛЕКТИВНЫХ ГАРАЖЕЙ — СТОЯНОК ДЛЯ АВТОМОБИЛЕЙ
ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ
(с изм. и доп., внесенными Постановлениями Совмина РСФСР
от 11.04.1979 N 195 — СП РСФСР, 1979, N 11, ст. 69;
от 25.01.1985 N 37 — СП РСФСР, 1985, N 5, ст. 23)
Порядок организации кооператива
1. Кооператив по строительству и эксплуатации коллективных гаражей — стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев организуется на основании решений исполкома районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.
(с изм. и доп., внесенными Постановлением Совмина РСФСР от 25.01.1985 N 37)
2. Для образования кооператива требуется объединение не менее 10 граждан (в г. г. Москве и Ленинграде — не менее 50 граждан). Общее собрание граждан — владельцев автомобилей, желающих вступить в члены кооператива по строительству и эксплуатации гаражей — стоянок, принимает решение об организации кооператива и возбуждает об этом вопрос перед исполкомом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.
(с изм. и доп., внесенными Постановлением Совмина РСФСР от 25.01.1985 N 37)
3. По вынесении исполкомом местного Совета народных депутатов решения об организации кооператива созывается общее собрание граждан, желающих вступить в кооператив, для принятия устава. Принятый собранием устав регистрируется в исполкоме районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, который вынес решение об организации кооператива.
(с изм. и доп., внесенными Постановлением Совмина РСФСР от 25.01.1985 N 37)
4. После регистрации устава члены кооператива созывают общее собрание для избрания правления и ревизионной комиссии кооператива.
Цель, права и обязанности кооператива
5. Кооператив по строительству и эксплуатации коллективных гаражей — стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев N … учреждается с целью удовлетворения членов кооператива гаражами — стоянками для индивидуальных автомобилей в городе (рабочем поселке) . . . . . . . . путем строительства гаражей — стоянок на собственные средства кооператива, а также для последующей эксплуатации и управления этими гаражами — стоянками.
6. Членами кооператива могут быть граждане СССР, достигшие 18-летнего возраста, проживающие в данной местности и являющиеся владельцами индивидуальных автомобилей, зарегистрированных в установленном порядке.
(с изм. и доп., внесенными Постановлением Совмина РСФСР от 11.04.1979 N 195)
Государственные учреждения, предприятия и общественные организации не могут состоять членами кооператива, а также принимать участие своими средствами в строительстве гаражей — стоянок кооператива.
7. Кооператив со времени регистрации его устава в исполкоме местного Совета народных депутатов приобретает права юридического лица.
Кооператив пользуется печатью с обозначением своего наименования.
8. Число членов кооператива не может превышать числа боксов или мест стоянки для автомобилей, возводимых кооперативом по плану строительства.
9. Кооператив осуществляет эксплуатацию построенных гаражей — стоянок на праве кооперативной собственности и на началах самоокупаемости, без государственной дотации.
10. Кооператив имеет право:
а) получать в бессрочное пользование земельные участки для возведения на них гаражей — стоянок;
б) осуществлять строительство подрядным способом, по внесении кооперативом в банк собственных средств в размере полной стоимости строительства.
Сметная стоимость строительства гаражей — стоянок определяется с учетом затрат на проектирование, благоустройство, прокладку коммуникаций. Стоимость строительных материалов, строительных деталей, инструментов, полуфабрикатов, скобяных изделий, на которые установлены розничные цены, определяется, исходя из условий отпуска их по розничным ценам; стоимость указанных товаров, если на них розничные цены не установлены, — по оптовым ценам;
в) заключать с подрядной организацией договор на строительство гаражей — стоянок и осуществлять расчеты за выполненные работы, а также заключать другие договоры, связанные со строительством и эксплуатацией гаражей — стоянок.
11. Кооператив осуществляет строительство гаражей — стоянок по типовым проектам и, в виде исключения, по индивидуальным проектам, утверждаемым в установленном порядке, с обязательным применением типовых конструктивных элементов.
12. Строительство гаражей — стоянок может осуществляться кооперативом после утверждения проектов в установленном порядке и по получении разрешения на строительство. Объем, сроки начала и окончания строительства указываются в акте бессрочного пользования земельным участком.
13. Гаражные строения, возведенные кооперативом, принадлежат ему на праве кооперативной собственности и не могут быть проданы или переданы как в целом, так и частями ни организациям, ни отдельным лицам, за исключением передачи, осуществляемой при ликвидации кооператива.
14. Кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Средства кооператива
15. Средства кооператива состоят из:
а) вступительных взносов членов кооператива;
б) паевых взносов;
в) взносов на содержание и эксплуатацию гаражей — стоянок;
г) прочих поступлений.
Права и обязанности членов кооператива
16. Каждому члену кооператива предоставляется в постоянное пользование бокс или место стоянки для принадлежащего ему автомобиля в соответствии с внесенным паем и нормой площади, установленной для данной марки автомобиля.
17. Члены кооператива обязаны внести денежные средства в размере пая полностью до начала строительства. Размер пая каждого члена кооператива должен соответствовать стоимости бокса или места — стоянки для одного автомобиля.
В том случае, если член кооператива и члены его семьи лично принимают участие в строительстве гаража — стоянки, размер их трудовых затрат и порядок зачета стоимости этих трудовых затрат в счет пая устанавливаются правлением кооператива по согласованию с подрядной строительной организацией.
18. Член кооператива по строительству и эксплуатации гаражей — стоянок не может состоять одновременно членом другого кооператива по строительству и эксплуатации гаражей — стоянок.
19. Член кооператива имеет право:
а) пользоваться предоставленным ему боксом или местом стоянки в течение всего времени существования кооператива;
б) добровольно, по своему заявлению, выйти из кооператива в любое время его существования как до начала и во время строительства гаражей — стоянок, так и после его окончания;
в) с согласия общего собрания членов кооператива передавать свой пай и право пользования предоставленным ему боксом или местом стоянки родителям, супругу (супруге) или детям, если эти лица имеют собственный автомобиль, зарегистрированный в установленном порядке в данном городе (рабочем поселке).
20. Член кооператива может быть исключен из кооператива в случаях неподчинения уставу, невыполнения обязательств, установленных общим собранием, разрушения или порчи гаража.
Член кооператива, исключенный из кооператива, лишается права пользования гаражом — стоянкой.
21. Члену кооператива, выбывшему из кооператива, возвращается его пай, с учетом износа основных фондов, а освободившееся гаражное помещение предоставляется по решению общего собрания другому лицу, принятому в члены кооператива.
Размер пая вновь принятого члена кооператива не может быть меньше балансовой стоимости гаражного помещения.
Возвращение пая выбывшему члену кооператива производится не позднее 3-месячного срока по утверждении общим собранием годового отчета за операционный год, в течение которого пайщик выбыл из кооператива.
22. Пай умершего члена кооператива переходит к его наследникам. Наследники — члены семьи умершего — имеют преимущественное право на дальнейшее пользование гаражным помещением при условии вступления в кооператив одного из членов семьи, являющегося владельцем автомобиля, зарегистрированного в установленном порядке.
Наследникам, отказавшимся от дальнейшего пользования гаражом, выплачивается стоимость наследуемого ими пая или доли его, за вычетом износа основных фондов.
23. Лицо, принятое в члены кооператива вместо выбывшего члена кооператива, отвечает по его обязательствам перед кооперативом.
24. Член кооператива обязан нести все расходы по управлению гаражом и его эксплуатации в размере, определяемом общим собранием членов кооператива.
Органы управления кооператива
25. Органами управления кооператива являются: общее собрание членов кооператива и правление.
26. Общее собрание является высшим органом кооператива и решает следующие вопросы:
а) прием в члены кооператива и исключение из членов кооператива;
б) утверждение плана и сметы строительства, а также годового хозяйственно — финансового плана и отчета о его выполнении;
в) распределение боксов или мест стоянки автомобилей между членами кооператива, а также разрешение на передачу членом кооператива своего пая членам семьи, имеющим собственные автомобили, зарегистрированные в установленном порядке;
г) установление размера вступительного и паевого взносов, а также взносов на содержание и эксплуатацию гаражей — стоянок;
д) установление размера участия членов кооператива в расходах по гаражному хозяйству;
е) выборы правления и ревизионной комиссии;
ж) рассмотрение жалоб на правление и ревизионную комиссию;
з) ликвидация кооператива.
27. Общие собрания созываются правлением не реже двух раз в год. Внеочередное общее собрание созывается в 6-дневный срок по требованию не менее одной трети числа членов кооператива, а также по требованию ревизионной комиссии или исполкома районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, зарегистрировавшего устав кооператива.
(с изм. и доп., внесенными Постановлением Совмина РСФСР от 25.01.1985 N 37)
28. Общее собрание признается состоявшимся при участии в нем не менее двух третей общего числа членов кооператива или доверенных лиц членов кооператива.
Решения принимаются общим собранием простым большинством голосов присутствующих членов кооператива и доверенных лиц.
Решения общего собрания о размерах и сроках уплаты паевого взноса и взносов на содержание и эксплуатацию гаража — стоянки, исключении из членов кооператива и ликвидации кооператива принимаются большинством в две трети голосов.
29. Правление кооператива в количестве не менее трех членов избирается общим собранием сроком на два года.
Правление избирает из своего состава председателя правления и его заместителя (заместителей).
30. Правление является исполнительным органом кооператива, подотчетным общему собранию. В обязанности правления входит:
а) получение установленных общим собранием вступительных паевых взносов от членов кооператива;
б) составление планов, смет и отчетности;
в) управление гаражным хозяйством;
г) организация проведения профилактических мероприятий, направленных на повышение безопасности дорожного движения. Эту деятельность правление осуществляет в тесном контакте с местными советами Всероссийского добровольного общества автомотолюбителей;
(подпункт введен Постановлением Совмина РСФСР от 25.01.1985 N 37)
д) наем рабочих и служащих для обслуживания гаражного хозяйства и увольнение их;
(с изм. и доп., внесенными Постановлением Совмина РСФСР от 25.01.1985 N 37)
е) заключение договоров и совершение других соответствующих задачам кооператива сделок от имени кооператива;
(с изм. и доп., внесенными Постановлением Совмина РСФСР от 25.01.1985 N 37)
ж) представительство кооператива во всех судебных и административных учреждениях;
(с изм. и доп., внесенными Постановлением Совмина РСФСР от 25.01.1985 N 37)
з) ведение списка членов кооператива, ведение счетоводства и делопроизводства кооператива;
(с изм. и доп., внесенными Постановлением Совмина РСФСР от 25.01.1985 N 37)
и) выполнение других обязанностей, вытекающих из настоящего устава.
(с изм. и доп., внесенными Постановлением Совмина РСФСР от 25.01.1985 N 37)
31. Правление кооператива имеет право распоряжаться наличными средствами кооператива, имеющимися на текущем счету в банке, в соответствии с финансовым планом, утвержденным общим собранием членов кооператива.
32. Ревизионная комиссия в составе трех членов избирается общим собранием членов кооператива сроком на два года и является органом, контролирующим и ревизующим деятельность правления.
Ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя комиссии.
33. В состав правления и ревизионной комиссии одновременно не могут входить супруги, родители, дети, внуки, родные братья и сестры и их супруги.
34. Кооператив осуществляет свою деятельность под наблюдением и контролем исполкома местного Совета народных депутатов, зарегистрировавшего его устав.
35. Гражданско — правовые споры между кооперативом и его членами подлежат разрешению в судебном порядке.
Прекращение деятельности кооператива
и ликвидация его дел
36. Деятельность кооператива по строительству и эксплуатации коллективных гаражей — стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев прекращается с ликвидацией его дел и имущества по решению общего собрания членов кооператива в случаях:
а) признания кооператива по решению суда несостоятельным;
б) признания кооператива по решению суда уклонившимся от цели, указанной в уставе.
Деятельность кооператива прекращается также в случае признания общим собранием членов кооператива необходимости его ликвидации. Решение общего собрания членов кооператива о ликвидации кооператива подлежит утверждению исполкомом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.
(с изм. и доп., внесенными Постановлением Совмина РСФСР от 25.01.1985 N 37)
37. Ликвидация дел кооператива производится в соответствии с законами о порядке прекращения деятельности кооперативных организаций, с обязательным участием представителя исполкома местного Совета народных депутатов, зарегистрировавшего устав кооператива.
38. Имущество кооператива, оставшееся после удовлетворения всех предъявленных к кооперативу претензий, выполнения принятых им обязательств и выплаты членам кооператива паевых взносов, а также все дела и документы кооператива передаются исполкому местного Совета народных депутатов, зарегистрировавшему устав кооператива.
——————————————————————
