Формирование (образование) земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности — это один из способов образования земельных участков, закрепленных в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).
Предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со статьей 29 ЗК РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ОМСУ), обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.
Действующим земельным законодательством предусмотрены различные ситуации, когда возникает необходимость формирования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это может быть предоставление земельного участка, на котором находятся принадлежащие гражданину (юридическому лицу) здания, строения и сооружения, предоставление земельного участка для строительства, либо для целей не связанных со строительством, и ряд других ситуаций.
При этом, вне зависимости от целей предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до принятия решения о его предоставлении земельный участок должен быть сформирован в установленном порядке.
В соответствии с требованиями ЗК РФ проведение работ по формированию земельного участка в обязательном порядке включает в себя:
- выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровых работ);
- осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.
В отличие от случаев образования земельных участков путем трансформации уже существующих участков (раздела, выдела, объединения и перераспределения), при формировании земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности ключевым является вопрос выбора земельного участка, который будет предоставлен гражданину (или юридическому лицу).
Результаты выбора земельного участка для строительства оформляются актом о выборе земельного участка, приложением к которому является схема расположения земельного участка (участков) на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ)2.
В отдельных случаях утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте (Схемы) соответствующей территории необходимо и в случае предоставления земельных участков на которых находятся принадлежащие заявителю здания, строения или сооружения. В этих случаях (а также при предоставлении участка для целей, не связанных со строительством) после получения схемы, заявитель обеспечивает выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка за свой счет и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка.
В нормативных актах федерального уровня не установлено, на кого возлагается обязанность по подготовке Схемы. Минэкономразвития России в своих разъяснениях по данному вопросу акцентирует внимание на том, что на федеральном уровне норм, обязывающих ОМСУ самостоятельно осуществлять изготовление Схем (в том числе в ЗК РФ) нет. Поэтому работу по разработке Схем вправе вести любое лицо, в том числе ОМСУ, либо действующее на основании муниципального заказа юридическое лицо4.
Требования к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (в том числе формат Схемы в электронном виде, форма Схемы на бумажном носителе) утверждены приказом Минэкономразвития России от 27.11.2014 № 762.
Следующим этапом формирования земельного участка является собственно выполнение кадастровых работ, то есть межевания земельного участка, которое представляет собой целый комплекс мероприятий, в том числе включающих выезд специалистов ООО «БТИ» для осуществления геодезических измерений земельного участка с использованием современного спутникового оборудования, а также закрепление границ участка временными межевыми знаками.
Подробнее о процедуре межевания можно прочитать в разделе нашего сайта «Межевание земель».
По результатам межевания формируется межевой план в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412. С информацией о требованиях к форме межевого плана можно более детально ознакомиться в разделе нашего сайта «Межевание земель».
После выполнения кадастровых работ и подготовки межевого плана необходимым этапом формирования земельного участка из государственных (или муниципальных) земель является осуществление его государственного кадастрового учета.
При этом необходимо учитывать следующие положения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (Закон о кадастре):
— внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения об образованном земельном участке будут носить временный характер6;
— при отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса земельного участка, в ГКН вносится описание его местоположения7
В части присвоения адреса следует отметить, что вариант его присвоения после выполнения кадастровых работ (но до процедуры кадастрового учета) является более предпочтительным, так как это сокращает временные издержки. Однако действующим законодательством не запрещается осуществление данной процедуры и после осуществления кадастрового учета.
Следует отметить, что в случае, если государственная регистрация права на сформированный и учтенный в ГКН участок не будет произведена в течение пяти лет, то в соответствии с требованиями статьи 24 Закона о кадастре сведения об участке будут аннулированы и исключены из ГКН. «>
Два земельных участка были предоставлены в аренду в 2017 году с разрешенным видом использования «отдельно стоящие усадебные жилые дома с участками, с возможностью содержания и разведения домашнего скота и птицы». В настоящее время арендатор обратился с заявлением об объединении этих участков и установлении вида разрешенного использования вновь образованному земельному участку в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства.
Противоречит ли это ЗК РФ?
13 апреля 2020
1. В соответствии с ч. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается (ч. 1 ст. 11.6 ЗК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Подпунктом 5 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории.
Таким образом, из приведенных выше правовых норм следует, что запрета на объединение земельных участков, находящихся у лица на праве аренды, земельное законодательство не содержит. Однако такое объединение возможно при условии соблюдения требований к образуемым земельным участкам, предусмотренным ст. 11.9 ЗК РФ и нормативам градостроительных регламентов (п. 8, 9 ст. 1 ГрК РФ).
Рекомендуем ознакомиться с судебной практикой, отражающей особенности формирования данных земельных участков, а также частные случаи невозможности такого объединения, смотрите, например: постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2018 г. N 08АП-9900/18, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 февраля 2019 г. N Ф04-6921/18 по делу N А46-5420/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2014 г. по делу N 33-6729/14; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 2013 г. N 3463/13; апелляционное определение СК по административным делам Свердловского областного суда от 18 марта 2015 г. по делу N 33-3995/2015.
2. В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 51 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (далее — Требования), вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям ЕГРН, о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством РФ.
В таких случаях сведения о выбранных или установленных видах (виде) разрешенного использования указываются в межевом плане на основании:
— градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границ территориальной зоны или в случае отсутствия такого реестрового номера ее индивидуального обозначения (например, вид, тип, номер, индекс), при этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводится обоснование указания в данном реквизите такого (основного и при наличии вспомогательного) вида (видов) разрешенного использования;
— разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка (копия такого разрешения включается в состав приложения межевого плана);
— акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка, в том числе решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения об утверждении проекта межевания территории (копия акта включается в состав Приложения, за исключением случая, если сведения о проекте межевания территории внесены в ЕГРН);
— вступившего в законную силу судебного акта (копия такого документа включается в состав Приложения).
Таким образом, вид разрешенного использования образуемого земельного участка может отличаться от вида разрешенного использования исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом установлен порядок определения вида разрешенного использования образуемого земельного участка, отличный от предусмотренного п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ (смотрите письмо Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2019 г. N 13791-ОГ Об определении вида разрешенного использования образуемого земельного участка).
В связи с изложенным полагаем, что в рассматриваемом случае вид разрешенного использования образуемого земельного участка должен соответствовать виду разрешенного использования исходных земельных участков.
3. Дополнительно сообщаем, что в соответствии с п. 12, 13 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2021 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.
По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.
Как видно из указанных положений, законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка (данная процедура регулируется ст. 37 ГрК РФ) и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования федеральному классификатору (данная процедура регулируется п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
По нашему мнению, орган местного самоуправления на основании заявления правообладателя земельного участка может установить соответствие видов разрешенного использования родительских земельных участков коду 2.2. для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540. Полагаем, что только в этом случае образование земельного участка с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства будет соответствовать требованиям действующего законодательства.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена
