Аренда зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения — унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления; учреждение в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения с согласия собственника.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица.

Статья 651 ГК устанавливает, что договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В соответствии с общим правилом о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая, обладающая особой ценностью и значимостью, разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

Арендная плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком. Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера (предположим, 1 куб. м), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.

Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок (это может быть как краткосрочная аренда, так и долгосрочная), так и на неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен. Максимальные сроки могут быть установлены правовыми актами лишь для отдельных случаев сдачи в аренду зданий и сооружений.

Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подвергались кардинальным изменениям.

Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Учитывая сложность и высокую стоимость таких объектов, как здания и сооружения, их особую значимость для гражданского оборота, очень важно точно определить момент передачи, с наступлением которого у сторон возникают и прекращаются права и обязанности и от которого зависит их содержание.

Передача здания или сооружения включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. В этом документе фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Передача здания или сооружения, как правило, совершается по истечении определенного времени с момента заключения договора (в течение 10 дней, одного месяца и т.п.).

Условия аренды земельного участка предопределены характером прав арендодателя на -него и должны быть определены соглашением сторон. В ГК указанные права обозначены лишь применительно к ситуации, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемый в аренду объект. Арендатору в этом случае предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка (право срочного пользования, например). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими до отчуждения земельного участка.

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками.

На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде.

> Договор аренды зданий и сооружений

Понятие договора аренды здания или сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

В отличие от договора проката и договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, — требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи.

При формулировании норм, регулирующих договор аренды, специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34), например:

• особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607);
• договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609);
• арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616);
• в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальным правилам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Таким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируютс:

• в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК,
• при отсутствии таковых — правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34),
• и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости — иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, «удостоенных» специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает некоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению. Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, — позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.

ВАЖНО!

С 01.01.2017 г. п. 1 ст. 130 ГК РФ дополнен абзацем: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

О понятиях «здание» и «сооружение»

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования».

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно — оздоровительные, спортивно — зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно — спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением — всякая значительная постройка (различного вида, назначения) (см., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М., 1991. С. 230, 747). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».

Важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения).

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Характерные черты зданий и сооружений как объектов недвижимости:

• созданы людьми (искусственно возведены);
• «привязаны» к определенному земельному участку;
• связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным (данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости);
• являются самостоятельными (отдельно стоящими) (по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений);
• их возведение закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению (право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации — ст. 219 ГК; объекты незавершенного строительства могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений).

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

• особой ценностью этих объектов,
• их непотребляемостью в процессе использования,
• неразрывной связью с землей и т.п.

Права арендатора на земельный участок

Здания и сооружения, как уже отмечалось, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям:

• когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и
• когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК).

Арендная плата

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Форма и государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию ограничений прав и обременений. В ч. 6 ст. 1 закона указано, что государственной регистрации подлежат:

1. право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ;
2. ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения — в случаях, установленных федеральным законом.

Исполнение договора

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК).

Подробнее

В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально — определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Договор аренды здания, сооружения – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение ипользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор аренды здания, сооружения является:

1) реальным – считается заключенным с момента передачи здания, сооружения арендатору арендодателем;

2) возмездным;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.

Предметом договора аренды здания, сооружения является здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей и являются недвижимым имуществом. Арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. Арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст.654 ГК РФ).

Форма договора

– письменная. Он заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 ГК РФ).

Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Узнайте как правильно составить договор при аренде сооружения или здания на FreshDoc.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Договор аренды здания, сооружения – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение ипользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор аренды здания, сооружения является:

1) реальным – считается заключенным с момента передачи здания, сооружения арендатору арендодателем;

2) возмездным;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.

Предметом договора аренды здания, сооружения является здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей и являются недвижимым имуществом. Арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. Арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст.654 ГК РФ).

Форма договора

– письменная. Он заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 ГК РФ).

Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Поделитесь на страничке

Следующая глава >

Договор аренды зданий, сооружений

Договор аренды здания (сооружения) регламентируется § 4 гл. 34 ГК РФ, а также общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к данному договору только в том случае, если § 4 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное. Цель договора аренды зданий или сооружений — обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

В договоре аренды здания (сооружения) должно быть обязательно указано наименование здания (сооружения), его описание, местонахождение, размер арендной платы. Как правило, описание здания (сооружения) осуществляется в приложении к договору, называемом «Описание недвижимости». Также к договору в качестве приложений, как правило, прикладываются копии документов на здание (сооружение): свидетельство о государственной регистрации права собственности, иной документ, подтверждающий право арендодателя сдавать в аренду здание (сооружение), технический паспорт здания (сооружения).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация. В противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Объект аренды:

Итак, по договору аренды недвижимости объектом аренды являются сами здания и сооружения (ст. 607 ГК РФ). Особое внимание следует обратить на правовой статус земельных участков при аренде находящихся на них зданий или сооружений. Как установлено в ст. 652 ГК РФ одновременно с передачей прав владения и пользования на эти объекты передаются права на ту часть земельного участка, которая занята указанной недвижимостью и необходима для ее использования. Неоднозначным является вопрос о том, можно ли рассматриваемый договор применять при аренде частей зданий и сооружений, т.е. отдельных нежилых помещений.

Объем правомочий арендатора зависит от объема правомочий арендодателя на земельный участок, на котором находится объект аренды. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору по общему правилу предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

Если же арендодатель не является собственником, то объем правомочий арендатора в отношении земельного участка определяется только на основе анализа объема правомочий арендодателя. Более того, в Гражданском кодексе РФ четко установлено, что аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Обратим внимание, что арендатору и арендодателю не нужно заключать дополнительное соглашение для описания права пользования земельным участком. Правоустанавливающим документом в данном случае будет сам договор аренды зданий и сооружений.

Что нужно знать при заключении договора аренды зданий, сооружений:

При заключении договоров аренды зданий и сооружений, в том числе нежилых помещений в них, важно помнить, что такие договоры должны быть составлены в письменной форме и подписаны сторонами. Кроме того, если имущество передается в аренду на срок один год и более, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате и считается заключенным с момента такой регистрации.

Получая имущество в аренду, арендатор одновременно принимает на себя определенные обязанности, а именно, своевременно уплачивать арендную плату в установленном договором размере, использовать имущество по его назначению, поддерживать его в исправном состоянии. При этом, заключая соответствующий договор, арендатор, приобретает также определенные права. В частности, помимо общеизвестного права пользования имуществом, это такие права как:

• Истребовать у арендодателя имущество, если оно не было своевременно ему передано;
• Удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им;
• Требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, состояние имущества существенно ухудшились;
• С согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
• Преимущественно перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по договору аренды.

К примеру, очень часто арендодатели предусматривают в договоре аренды право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при наличии определенных условий, а также право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, в частности, в случае нарушения арендатором сроков оплаты по договору. Включение в договор таких условий не противоречит действующему законодательству, не смотря на то, что Гражданским кодексом РФ установлено общее правило, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом в случаях, когда арендатор:

• Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• Существенно ухудшает имущество;
• Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• Не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
• В иных случаях, предусмотренных договором аренды.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Требование о расторжении договора аренды не будет удовлетворено судом, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Если же договором не предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгать договор, он не может чинить препятствия арендатору в пользовании имуществом вплоть до вступления в силу решения суда о расторжении такого договора. Ограничение в пользовании имущества в таком случае не допускается и может привлечь арендодателя к административной или даже уголовной ответственности.

Если договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, к примеру, в случае нарушения сроков оплаты, арендатору, при ограничении пользования имуществом, целесообразно обжаловать соответствующие действия арендодателя с одновременным предъявлением в суд заявления о применении обеспечительных мер о запрещении арендодателю совершать эти действия.

В любом случае очень важно внимательно отнестись к заключению договора аренды и определению его условий, просчитав все возможные ситуации, в том числе возникновение конфликта с арендодателем, что в дальнейшем позволит исключить совершение в отношении арендатора каких-либо неправомерных действий и обеспечить защиту прав и законных интересов.

Существенные условия договора аренды здания (сооружения)

Для договора аренды здания (сооружения), как и для любого гражданско-правового договора, очень важно определение его существенных условий, так как договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;

достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого роду договорам.

Действующий ГК РФ не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными. Согласно ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ к числу существенных относятся следующие условия договора: о предмете договора; условия, в отношении которых имеются специальные указания в законах или иных правовых актах о том, что они являются существенными либо необходимыми для договоров данного вида; условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Всякий договор может быть признан заключенным лишь в случае, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существуют две точки зрения на понятие существенных условий договора. Они рассматриваются в узком и широком значении. В узком смысле под ними понимаются только те условия, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. В широком смысле существенные условия рассматривают М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Они считают, что все условия заключенного договора являются существенными. По этому поводу они говорят, что “первая точка зрения основана на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным. Такой подход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие “существенные условия договора” определяются путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре” Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 443., также Михайлов А.В. Договор аренды недвижимого имущества: для тех малых

предприятий, кто арендует склады, помещения, производственные площади // Жилищное право. 2006. № 9. С. 29..

Думается, что нужно различать существенные условия договора и иные условия. Именно существенные условия выражают, как правило, существо или характер договора, поэтому на них надо обращать особое внимание.

Среди всех условий договора необходимо выделять те, которые отражают его природу и поэтому включаются законодателем в определение договора. Такие условия бесспорно являются существенными условиями договора, так как, называя их, законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды здания (сооружения), а именно: по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, — мы должны сделать вывод о том, что условия о предмете и об арендной плате безусловно относятся к существенным условиям договора аренды здания (сооружения). Что касается срока, то здесь мнения ученых расходятся. Те, кто рассматривают существенные условия в широком смысле, относят срок к существенному условию договора. Те же ученые, которые придерживаются узкого значения, не считают срок договора аренды существенным условием.

Рассмотрим указанные условия.

1) Предмет договора аренды зданий (сооружений).

Возникают проблемы с определением предмета договора, поскольку как в ГК РФ, так и в доктрине предмет договора рассматривается по-разному. По договору аренды непотребляемые вещи указаны в качестве объекта, а не предмета. Некоторые ученые (например, О.Н. Садиков) отождествляют предмет и объект.

В.В. Витрянский считает, что предмет договора “…представляет собой действия (бездействия), которые должна совершить (или от совершения которых должна воздержаться) обязанная сторона” Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 1997. № 7. С. 7., также Михайлов А.В. Договор аренды недвижимого имущества: для тех малых предприятий, которые арендуют склады, помещения, производственные площади // Жилищное право. 2006. № 9. С. 29.. Все-таки предмет и объект надо различать. Предмет — в основном активные действия сторон. Объект — составная часть предмета соответствующего договора Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского права. 2004. № 7. С. 36., также Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и практикой // Хозяйство и право. 2000. № 12. С. 91.. Таким образом, предметом договора аренды здания (сооружения) являются действия арендодателя по передаче во владение и пользование арендатора сданного в аренду здания или сооружения, по обеспечению его надлежащего использования последним и соответственно действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества.

В юридической литературе (например, О.С. Иоффе) неоднократно отмечалось, что для некоторых категорий гражданско-правовых договоров (в том числе аренды) характерен сложный предмет, который может включать в себя два и более различных объектов Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Обязательственно право. М.: Статут, 2000. С. 13-14.. Данная позиция нашла подтверждение и в научных работах. В одной из монографий подчеркивалось, что “предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока возвращается арендодателю” Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая: договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 6..

Такой подход имеет то практическое последствие, что при заключении договоров, имеющих сложный предмет, отдельные объекты которого приобретают самостоятельное значение, круг существенных условий должен определяться применительно к каждому из объектов, входящих в состав предмета договора Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и в правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. № 6. С. 79..

Предмет договора является существенным условием договора аренды здания (сооружения). В ГК 1964 года особенности аренды здания (сооружения) не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность — срок найма строения и нежилого помещения. ГК РФ включил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательств. “Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды здания (сооружения), вызван к жизни специфическими свойствами здания и сооружения как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процесс пользования, неразрывной связью с землей” Витрянский В.В. Отдельные виды договора аренды (комментарий Гражданского кодекса) // Хозяйство и право. 1996. № 3. С. 8-9., также Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право. 2006. № 2. С. 99..

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений регулируется нормами о договоре найма жилого помещения. Предметом договора являются как здания в целом, так и его отдельная часть, именуемая помещениями.

Высказывалось мнение, что часть здания не является объектом договора аренды здания и сооружения. В случае, когда в аренду сдается не все здание, а помещение в здании, к такой аренде применяются общие положения об аренде, так как какие-либо специальные правила в отношении аренды нежилых помещений в ГК РФ отсутствуют Гражданское право Часть 2. Учебник / Под редакцией А.Г. Калпина. М.: Юрист, 2005. С. 138.. Но на сегодняшний день проблема аренды нежилых помещений разрешена в Информационном письме ВАС РФ. Там указывается, что есть все основания распространить правила об аренде зданий и сооружений на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды здания (сооружения), его регистрации, порядка передачи объекта и уплаты арендной платы О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 № 53 // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7..

В то же время, не может быть объектом договора аренды здания и сооружения отдельный конструктивный элемент этого здания, так как передача вещи в аренду влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.. Здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8. С. 98..

Особенности зданий и сооружений, перечисленные выше, неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору. В ГК РФ установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Таким образом, для признания договора аренды здания (сооружения) заключенным от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющегося объектом аренды здания (сооружения). Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в Гражданском кодексе.

В связи с этим договор должен содержать следующую информацию: точный адрес здания (сооружения); описание местоположения здания (если это, например, комплекс зданий, часть корпуса, пристрой); указать какое здание сдается в аренду, его наименование; общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности; назначение сдаваемого здания (например, производственное, складское, торговое и т. д.); иные данные технической характеристики помещения и его состояния.

Описание объекта производится на основании документов, удостоверенных органами, осуществляющих технический учет объектов недвижимости. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть — вспомогательными, в приложении к договору следует составить план-схему помещений с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нем, кроме сдаваемого в данном случае помещения есть и другие, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план-схему земельного участка, технический паспорт здания (сооружения). Последний содержит все характеристики передаваемого объекта (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Все реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющего неотъемлемой частью договора.

При желании сторон договориться об аренде помещения в здании они заключают предварительный договор аренды Большаков А. Аренда в строящемся здании // ЭЖ-Юрист. 2006. № 44. С. 39.. При этом стороны должны согласовать все существенные условия основного договора. Интересна по этому вопросу позиция арбитражного суда. Между арендодателем и арендатором было заключено соглашение об использовании коммерческой недвижимости. Арендатор подал иск о признании соглашения незаключенным в связи с тем, что оно являлось предварительным договором аренды, в котором не определены все существенные условия.

Арендатор обосновал свою позицию тем, что для заключения предварительного договора необходимо согласование существенных условий основного договора аренды, а в указанном соглашении объект аренды не согласован надлежащим образом. Согласование объекта аренды в виде плана помещения к договору с условным номером не является надлежащим.

В связи с тем, что в соглашении имеется ссылка на подписанный договор аренды, являющийся приложением к соглашению, и в договоре индивидуализирован подлежащий передаче в аренду объект с приложением плана, суд кассационной инстанции счел вывод судов о согласованности всех существенных условий предварительного договора обоснованным Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006 № КГ-А41/3101-06 // СПС “Консультант Плюс”..

Невключение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое помещение сдается в аренду, влечет недействительность договора (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Приведем пример из практики.

ООО и Школа обратились с иском о признании недействительным решения регистрационной палаты об отказе в регистрации договора аренды. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в договоре не определен предмет арендных отношений. Изучив материалы дела, ФАС Уральского округа соглашается с выводами суда первой инстанции, так как в договоре не указаны общая площадь дома, этажность, а также другие данные, позволяющие определенно установить, какая часть дома передается в аренду Постановление ФАС Уральского округа от 23.02.2007 № Ф09-2293/07-С7, см. также Постановление Волго-Вятского округа от 10.02.2007 № А29-5045/06-2э, от 23.12.2006 № А31-4485/06 // СПС “Консультант Плюс”..

2) Арендная плата.

Условие об арендной плате является необходимым для данного типа договоров, то есть при отсутствии в договоре аренды такого условия договор является незаключенным. Применительно к договорам аренды зданий (сооружений) требования закона к размеру арендной платы ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде и в случае, если в договоре не будет определен размер арендной платы, не подлежит применению ч. 3 ст. 424 ГК РФ, то есть размер арендной платы не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Данная позиция законодателя, как отмечают некоторые авторы, предопределена спецификой рынка недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости локален, а каждый объект недвижимости уникален, то есть, нет одинаковых зданий, даже если два здания возведены по одному проекту, их местоположение все равно разное, а этот и другие факты непосредственно влияют на определение размера арендной платы Исрафилов И.И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 117..

При отсутствии в договоре размера арендной платы договор считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласия о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нем размера арендной платы. Договор в таких условиях следует считать заключенным с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы. Рассмотрим судебную практику.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, удовлетворен иск об обязании ОАО освободить арендуемое нежилое помещение. Договор аренды между сторонами не содержит условия об арендной плате, следовательно, он не заключен, а ОАО занимает здание без правовых оснований. ФАС Уральского округа данные аргументы поддержал Постановление ФАС Уральского округа от 02.11.2006 № Ф09-9832/06 // СПС “Консультант Плюс”..

Следует иметь в виду, что установленная в договоре арендная плата за пользование зданием и сооружением включает в себя и плату за земельный участок. Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования. Если стороны согласились о передаче в пользование большого участка земли, то это, соответственно, также включается в цену договора. Но указанное в п. 2 ст. 654 ГК РФ правило действует только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Оно не действует, в частности, когда участок передается в безвозмездное пользование или когда стороны согласились установить арендную плату за здание (сооружение) и земельный участок по отдельности.

Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую ее размер. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения (на 1кв. метр), хотя в зависимости от вида здания и сооружения можно использовать и иные показатели размера, например, объем. Когда арендная плата устанавливается на единицу площади, объема и иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу, умноженную на весь размер (площадь, объем и т.д.) здания и сооружения. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные, или предельные) уполномоченными на то государственными органами.

Если фактический размер здания (сооружения) не совпадает с его официальным размером, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений, здания.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает специальных правил относительно форм арендной платы, порядка и сроков ее внесения. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде и применительно к договору аренды здания (сооружения) условие об арендной плате не обязательно должно определятся в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; передачу арендодателю в собственность или а аренду определенной вещи; путем возложения на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества.

Как отмечают исследователи, независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 2004. С. 188.. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления, обязательно указывается их стоимость. При этом стоимость арендной платы может быть выражена как в рублях, так и в иностранной валюте.

Арендная плата как экономическая категория зависит, прежде всего, от арендуемого имущества. Поэтому при передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой будут определены фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволяет одновременно выявить недостатки имущества, устранить их или оговорить в договоре аренды, а все это позволит избежать возможной ответственности по договору. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Он обязан вернуть объект аренды по окончании срока договора в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, поэтому ему необходимо знать фактическое состояние имущества.

Учитывая вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий и сооружений правило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.

Кроме того, размер арендной платы зависит и от других показателей: место расположение здания (центр или окраина); техническое состояние (степень износа, строительный материал, из которого построено здание); назначение помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес и т.д.); принадлежность здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степень обустроенности (лифт и т.д.); пригодность здания для коммерческой эксплуатации; вид помещения (основной или вспомогательный, подвал); фактическая площадь здания Калачева С.А. Арендные сделки: практический комментарий. М.: Юрист, 2006. С. 32..

Данный перечень не является исчерпывающим.

Практика свидетельствует, что стороны договора часто по-разному толкуют нормы закона об определении арендной платы. В связи с этим часто возникают споры, связанные с арендной платой. Президиум ВАС РФ разъяснил, что не может рассматриваться как форма арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг. Поэтому формулировка о том, что арендатор обязан в качестве арендной платы оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги, не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, так как арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. А согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания не применяются правила определения цены, предусмотренной п. 3. ст. 424 ГК РФ Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3..

На практике оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельным счетам “сверх арендной платы … по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению” Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. 2006. № 3. С. 19.. В одном из решений арбитражного суда Пермского края сказано: “в арендную плату не входит стоимость электроэнергии, услуг связи, коммунальных платежей; их оплата осуществляется арендатором по отдельным счетам, выставляемых арендодателем” Решение арбитражного суда Пермской области от 29.09.2006 № А50-6735/2006- Г-14 // Текущий архив арбитражного суда Пермского края.. Думается, что такой подход не совсем верен. Понимание здания как объекта аренды должно быть целостным, “как единой совокупности, состоящей из пространства, а также из элементов технического обустройства” Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось, 2005. С. 76.. Арендодатель обязан предоставить арендатору электроэнергию, воду, тепло вместе со зданием. Подтверждение этого можно найти и в судебной практике.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора из занимаемых нежилых помещений. Решением суда иск удовлетворен. ФАС Поволжского округа оставил решение в силе. Свое требование арендодатель обосновал тем, что арендатор не оплатил счета по коммунальным услугам. Однако материалы дела свидетельствуют о том, что счета адресованы истцу, а не ответчику. Следовательно, неоплата ответчиком счетов не может свидетельствовать о нарушении условий договора Постановление Президиума ВАС РФ от 21.04.2004 № 7654/04 // СПС “Консультант Плюс”..

При определении размере арендной платы удобно составить ее расчет, в котором будет показано, из каких элементов она складывается, с обязательным указанием амортизационных отчислений, арендного процента и иных необходимых платежей. Это позволит избежать возможных проблем при возникновении спора между сторонами, так как предметом договора является имущество, оценка которого представляет определенные сложности Комментарий к части второй Гражданского кодекса / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат., 2006. С. 327..

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды или отдельных видов имущества. Таким образом, законодатель хотел обеспечить принцип равенства участников гражданских правоотношений, лишив арендодателя возможности злоупотреблять своим положением на стадии заключения договора аренды. Вразрез с данной нормой развивается судебная практика. Это проявляется в договорах аренды, когда размер арендной платы исчисляется по формуле, элементами которой являются коофициенты и изменяющиеся значения (индекс инфляции, валютный курс и т. д.). В этом случае фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной плате, а представляет исполнение данного условия Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.. Так как законодатель устанавливает вполне разумный срок, в течение которого размер арендной платы должен сохраняться, то любые изменения, в том числе, связанные с индексацией, должны осуществляться с соблюдением этого срока.

3) Срок договора аренды зданий (сооружений).

По поводу срока как существенного или несущественного условия договора аренды здания (сооружения) точки зрения ученых расходятся. По мнению М.И. Брагинского, В.В Витрянского срок является существенным условием договора. Они обосновывают это тем, что законодатель в определении договора указывает на срок — временное владение и пользование. А то, что ГК РФ определяет это условие через диспозитивную норму, не означает, что условие о сроке аренды не является существенным условием договора. Этот вывод следует из анализа п. 4 ст. 421 ГК РФ, то есть, если стороны не оговорили срок в договоре, он определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая: договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 444..

О.Н. Садиков также придерживается этой точки зрения. Он отмечает, что “Гражданский кодекс не определил ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся” Гражданское право. Часть 2. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юрист, 2004. С. 224.. Свою позицию он обосновывает и тем, что указание срока в договоре хотя бы потому является обязательным, что государственная регистрация договора производится, если соглашение заключено на срок более года. Таким образом, определение срока договора является юридическим фактом для обязательной государственной регистрации.

Но есть ученые, которые не считают срок существенным условием. По мнению Е.А. Суханова, срок договора аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием Гражданское право. Том 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 449.. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Это свидетельствует о временной ограниченности такого договора. В связи с этим Д.И. Мейер высказал следующее мнение: “С научной точки зрения договор найма, в котором не обозначено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда стороны потребуют его прекращения, следовательно, срок не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоставили себе определить его впоследствии” Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 2. М.: Статут, 1997. С. 262.. Поэтому закон говорит, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Так как норма о сроке диспозитивна, она подлежит применению, если стороны не согласуют этот вопрос. При этом диспозитивная норма не становится договорным условием. Следовательно, срок не является существенным условием.