Бизнес на госзакупках недвижимости

Нашему государству нужна жилая и нежилая недвижимость. Спросом пользуются служебные квартиры, жилье для детей сирот, погорельцев и жилье для переселения людей из аварийных помещений в безопасные. Для реализации этих целей формируется огромный бюджет: 200 млрд. руб. в год. Поэтому эта ниша и популярна уже долгое время среди тех, кто не боится пробовать свои силы в новом бизнесе. В статье дается пошаговая инструкция, как заработать на продаже квартир государству.

Госзакупки по приобретению недвижимости. С чего начать, и как это работает?

В начале пути новичкам следует разобраться, что такое госзакупки? Государственные закупки – это особая процедура по приобретению различных товаров, работ и услуг с помощью закупок по утвержденному в законодательстве порядку.

Заказчик не может так просто купить продукцию у производителя, он обязательно должен организовать закупочную процедуру и в рамках конкуренции выбрать наиболее подходящего исполнителя.

Можно сказать, что государство закупает все, этот рынок огромен и постоянно растет. Закупка недвижимости является одним из направлений, на котором можно зарабатывать. Это первичное или вторичное жилье, долевое строительство. Правила «игры» собраны в Федеральном законе № 44-ФЗ от 5 апреля 2013 года «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее 44-ФЗ). Как и везде, в этой сфере есть свои особенности, но стандартный набор правил одинаков для всех.

Как государство покупает необходимые помещения? Способы определения поставщика

Будущему участнику необходимо разобраться в нормативной документации:

ч.1 ст.24 44-ФЗ: для приобретения недвижимости организаторы торгов обязаны воспользоваться любым из конкурентных способов определения поставщика или приобрести жилье у единственного поставщика (ст.93 44-ФЗ). 

Также закупка проводится для единственного поставщика, если государство приобретает нежилое здание, строение, сооружение, нежилое помещение в государственную или муниципальную собственность (п.31 ч.1 ст.93 44-ФЗ).

п.38 и п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ: у единственного поставщика (застройщика) может приобретаться стандартное жилье экономкласса. Как узнать, что жилье относится к экономклассу? Это можно узнать в Приказе Минстроя России от 14.11.2016 г. № 800/пр. 

Согласно п.38 ч.1 ст.93 44-ФЗ контракт подписывается с участником, который заблаговременно заключил в соответствии с Градостроительным кодексом РФ договор об освоении территории или  договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. А согласно п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ у победителя торгов должен быть заключенный договор безвозмездного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка в рамках Федерального закона № 161-ФЗ от 24.07.2008 г. «О содействии развитию жилищного строительства”. 

Чиновники приобретают жилье для детей сирот и иную жилую недвижимость путем проведения электронных аукционов, т.к. операции с недвижимостью с кодом 68 по ОКПД2 находятся в составе аукционного списка, который утвержден распоряжением Правительства РФ № 471-р от 21.03.2016 г. 

С 1 января 2019 г. введены преимущества для физических лиц – собственников жилых помещений. Теперь они могут предлагать свою собственность государству для приобретения им жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Для этой процедуры используется запрос предложений в электронной форме (п.7 ч.2 ст.83.1 44-ФЗ).

Мы выяснили, какие способы используются для проведения закупки жилой и нежилой недвижимости: закупка у единственного поставщика, электронный аукцион, запрос предложений в электронной форме и др.

Если покупка нежилой недвижимости, а также жилой недвижимости (первичного порядка) осуществляется только у застройщиков, то вторичное жилье экономкласса может приобретаться у любых участников. Средняя стоимость однокомнатных квартир — до 3 млн. рублей с косметическим ремонтом.

Анализ ниши показывает, что в закупке участвуют всего лишь 1-2 поставщика и много несостоявшихся процедур по причине отсутствия заявок. Конкуренции здесь почти нет. Но почему так?

Причины этого явления вытекают из практики:

1. Собственники не интересуются госзакупками и поэтому не принимают в них участия. Им легче обратиться к опытным организациям и заплатить специалистам комиссию за услугу, чем самим разобраться в теме.
2. Мало специалистов, которые разбираются и в 44-ФЗ, и в недвижимости. Но знать законодательство недостаточно. Важно быть коммуникабельным и убедительно разговаривать с собственниками жилья. Если вы закрытый человек, то вам придется нелегко. Но всегда можно привлечь в помощь людей, у которых это получается хорошо.
3. Компании и предприниматели специализируются по одному направлению и боятся осваивать ниши с недвижимостью, т.к. это для них неизвестная тема.
4. Агентства и риэлторы в своей работе придерживаются проверенного пути и не вникают в госзакупки.
5. Те, кто интересуется этой темой, не имеют достаточного количества денежных средств для самостоятельного участия в торгах.

Каков заработок на госзакупках недвижимости?

Прибыль от удачных сделок зависит от многих причин: регион, состояние помещения, требования документации и количества участников. Заработок с одной продажи в среднем это 100-300 тыс. рублей. Сама же сделка может длиться до 2-х месяцев с момента публикации извещения и до получения оплаты по контракту.

Расчет НМЦК

Перед проведением закупочной процедуры организаторы рассчитывают начальную (максимальную) цену контракта (НМЦК). При этом они руководствуются положениями ч.6 ст.22 44-ФЗ и используют для расчета метод сопоставимых рыночных цен (анализ рынка).

Заказчик мониторит цены на недвижимость в общедоступных источниках и определяет среднюю цену одного квадратного метра. Пользоваться заказчик должен не нормативными расценками за квадратный метр жилья, установленными в регионах, а именно сведениями из открытых источников.

При закупке жилья у единственного поставщика определение НМЦК происходят согласно порядку, указанному в ч.21.1 ст.22 44-ФЗ.

Описание объекта закупки

Следующим шагом для заказчика после определения НМЦК является подготовка технического задания (ТЗ), в котором описывается объект закупки и прописаны требования к участникам. На этом этапе организаторы торгов обращаются к ст.33 44-ФЗ.

В описании объекта закупки указываются:

• Общая площадь;
• Количество комнат;
• Этажность дома;
• Год постройки;
• Место расположения;
• Отделка;
• Наличие приборов учета.

Требования к участникам

Узнать о предъявляемых к требованиях можно в ст.31 44-ФЗ. Этот перечень является стандартным для всех участников.

П.1 ч.1 ст.31 44-ФЗ говорит о соответствии участника требованиям, установленным в соответствии с законодательством РФ к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки. Что касается нашей темы, почти всегда речь идет о предоставлении Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую участник прикладывает в составе заявки.

Но иногда заказчики вместо Выписки из ЕГРН прописывают возможность предоставления:

• свидетельства о государственной регистрации права собственности;
• правоустанавливающих документов (в случае, если право зарегистрировано до  1998 г.: договор приватизации/ договор купли-продажи/ договор дарения/ договор мены/ договор ренты/ договор долевого строительства/ свидетельство о праве на наследство по закону/ свидетельство о праве на наследство по завещанию/ или иной документ, предусмотренный ст.14 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Но является ли требование Выписки ЕГРН законным, если участником торгов может быть не только сам собственник, но и его представитель по доверенности? (ч.3 ст.27 44-ФЗ). Однозначного ответа на этот вопрос мы не найдем. Вот несколько точек зрения:

1. В Письме ФАС России от 07.08.2019 г. № АК/68293/19 говорится, что участвовать может как собственник, так и его представитель (по доверенности), аккредитованный на электронной торговой площадке согласно законодательству, а также подписывать от имени собственника контракт.
2. В решениях ФАС по делу № 012/06/106-266/2019 от 13.06.2019 г. и делу № 054/06/66-710/2019 от 22.04.2019 г. ФАС говорит о том, что принимать участие торгах имеют право только собственники помещений.
3. В Постановлении № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 г. Арбитражного суда Дальневосточного округа говорится, что государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в отдельных случаях не является обязательной. Предметом закупки может быть товар, находящийся в гражданском обороте, в отношении которого действующим законодательством предусмотрено лишь наличие права собственности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть реализована одновременно с государственной регистрацией перехода таких прав либо одновременно с государственной регистрацией сделки с объектом недвижимости.

Момент сложный, поэтому подойдите серьезно к изучению требований документации и, если необходимо, направляйте запрос на разъяснение положений закупочной документации с помощью функционала электронной площадки.

Также при изучении документации обратите внимание на:

• Сроки оплаты (в проекте контракта);
• «При наличии средств в бюджете» — эта формулировка должна вас насторожить, потому что поступления средств в бюджет можно ждать очень долго. Должны быть конкретные сроки;
• Порядок передачи прав собственности (5 дней — недостаточно, должно быть 10-15 дней);
• Требования заказчика (новое строение или вторичное, отремонтированное).

Этапы участия в торгах и заключение контракта

С 2019 г. все процедуры по 44-ФЗ стали электронными и проходят на восьми ЭТП:

Для участия в торгах необходимо наличие усиленной квалифицированной электронной подписи и регистрация в Единой информационной системе (ЕИС). 

Также необходимо открыть спецсчет для внесения обеспечения заявки. Тема спецсчета очень обширна, с ней вы можете познакомиться .

Госзакупки недвижимости проводятся чаще всего в формате электронного аукциона. 

Заявка на участие в электронном аукционе состоит из 2-х частей, которые направляются на ЭТП одновременно:

1. технические характеристики объекта торгов;
2. сведения о себе с предоставлением необходимой документации. 

После чего заказчик рассматривает 1-ю часть на соответствие требованием и выносит решение о допуске исполнителя к торгам. Аукцион проходит в назначенный день и время на ЭТП. Участники подают ценовые предложения, понижая сумму контракта на установленный шаг.

После торгов заказчик проверяет 2-е части заявок и назначает победителя, который предложил лучшую цену и соответствует всем требованиям процедуры. Заключается контракт. Затем недвижимость передается заказчику, подписывается акт приема-передачи, оформляется сделка и происходит оплата по договору.

Где искать информацию о тендерах?

Для поиска интересующей информации разработан специальный портал – Единая информационная система (ЕИС). Его адрес в интернете: zakupki.gov.ru. Поиск является бесплатным и все данные расположены в открытом доступе. Система предлагает поиск по фильтрам. К ним относятся:

Разумнее будет в начале своего пути нарабатывать опыт поиском закупок в своем регионе. Позже можно будет искать недвижимость по всей России.

Сохраняйте фильтры поиска, чтобы потом не терять время на заполнение одних и тех же параметров.

Где искать недвижимость?

Чтобы недвижимость предложить государству нужно иметь ее в своей копилке. Но где ее найти? Проще всего пользоваться специальными сайтами. Они известны всем. Вот некоторые из них:

www.youla.ru

Поиск подходящих квартир и ведение переговоров с собственниками или риэлторами будет отнимать очень много времени. Важно не только найти хороший вариант, но и быть убедительным, чтобы в дальнейшем успешно заключить сделку. Поэтому нужно постоянно тренироваться и приобретать навыки общения, быть позитивным и харизматичным. Если это сложно для вас, то отдайте этот блок работы тем, кто с ней справится лучше вас.

Модели участия в госзакупках недвижимости

Модель № 1  — Участие от имени собственника

Эта схема встречается крайне редко, т.к. собственники не хотят погружаться в тему государственных закупок, для них это чрезвычайно сложно. А те, кто соглашается, продают свою собственность с помощью специальных организаций либо представителей. Специалист помогает в оформлении электронной подписи, регистрации в ЕИС, открытии спецсчета, участии в торгах, заключении договоров. Таким образом, все действия происходят под контролем посредника.

Важный момент! Если в документации указано требование, что участвовать в процедуре могут только собственники, то в этом случае Модель № 1 является единственно возможной.

Модель № 2  — Участие от имени посредника (представителя)

Этот вариантом могут пользоваться риэлторы и специалисты по тендерам. Вам нужно найти подходящее помещение и выступить в роли представителя. Очень сложно будет объяснить собственнику алгоритм взаимодействия, заключить с ним агентский договор и получить доверенность на представление его интересов (заверяется у нотариуса).

После победы в торгах важно составить дополнительное соглашение, где указать собственника участником правоотношений. После получения денег, собственник переводит вам процент за услуги. Причем комиссия оговаривается сразу, чтобы в будущем не возникло недоразумений.

Модель № 3  — Выкуп квартиры под выигранный тендер

Схема действий аналогична схеме, описанной в Модели № 2. Только после победы квартира выкупается у владельца, договор купли-продажи заносится в Росреестр, а затем перепродается заказчику. Это затратный вариант, он подойдет для тех, кто готов вкладываться и имеет финансовый запас.

В этом варианте есть свои недостатки. Если заказчик не примет жилье, то она останется вам. И в дальнейшем придется искать на нее покупателя. Может выйти так, что вы заморозите свои деньги на долгий период.

Важный момент! Перед решением о выкупе согласуйте квартиру с заказчиком, удовлетворяет ли она его требованиям. 

Пошаговая инструкция заработка на недвижимости в госзакупках

Руководство к действию:

1. Зарегистрироваться в качестве ИП / ООО;
2. Оформить усиленную квалифицированную электронную подпись;
3. Зарегистрироваться в ЕИС;
4. Открыть спецсчет;
5. Найти актуальные тендеры на сайте ЕИС или в другой платной системе;
6. Изучить документацию, техническое задание и проект контракта;
7. Найти подходящую недвижимость;
8. Убедить собственника (риэлтора) на сделку;
9. Взять у собственника электронные копии всех необходимых документов и доверенность, заключить агентский договор;
10. Внести на спецсчет сумму для внесения обеспечения заявки;
11. Подготовить и подать заявку;
12. Принять участие в тендере;
13. Победить;
14. Внести на р/с Заказчика обеспечение исполнения контракта или подготовить банковскую гарантию;
15. Заключить контракт с Заказчиком;
16. Сдать объект Заказчику (объект сдает собственник);
17. Зарегистрировать сделку в регистрационной палате (документы на регистрацию сдает собственник);
18. Получить комиссию от собственника.

Какие вложения понадобятся для работы?

Например, вы выбрали для себя модель работы в качестве посредника. Какие затраты ждут вас впереди?

1. Регистрация ИП – самый распространенный вид организации. Госпошлина обойдется в 800 рублей. И 1000-1500 рублей на печать.

2. Открытие расчетного счета и спецсчета

Данную информацию уточняйте в банках. Чаще всего открытие счета является бесплатным.

3. Оформление усиленной квалифицированной электронной подписи – она обойдется в 5000-7000 рублей.

4. Регистрация в ЕИС и аккредитация на электронных площадках – является бесплатной, но если вы хотите сократить время и обратиться к специалистам, то их услуги будут стоить 3000 — 5000 рублей.

5. Нотариальная доверенность от собственника

Такого рода услуги нотариуса обойдутся в 2000-3000 рублей. Владелец помещения соглашается в тексте на подготовку и подачу от его имени документов на площадку и участие в закупке.

6. Деньги для обеспечения заявки и обеспечения исполнения контракта

Скорее всего, для этих целей вам необходимо будет иметь собственные финансы, потому что банковские гарантии редко выдают новичкам. Приятным фактом является то, что внесенные суммы впоследствии вам вернут.

Для обеспечения заявки нужно иметь 0,5% — 1% от НМЦК. Чаще всего он равен 1 % от НМЦК. Если НМЦК будет составлять 2 млн. рублей, то размер обеспечения заявки составит 20 тыс. рублей.

Размер обеспечения исполнения контракта составляет 5%-30% от НМЦК. Если же закупка предназначается для СМП, то размер обеспечения рассчитывается от предложенной победителем цены. Чаще всего ОИК составляет 5% от НМЦК. Если начальная цена — 2 млн. рублей, то размер ОИК будет 100 тыс. рублей.

7. Плата за победу на ЭТП

Законодательство разрешило площадкам взимать плату с победителей. Ее размер равен 1% от НМЦК, но не более 5 тыс. рублей без учета налога на добавленную стоимость. Если же закупка для СМП, то максимальная сумма не должна превышать 2 тыс. рублей. Деньги списываются со спецсчета.

8. Платные системы по поиску тендеров

ЕИС предоставляет бесплатный сервис по поиску информации. Но платные системы гораздо проще и удобнее. Пользование ими в среднем обойдется вам в 2-3 тыс. руб./мес.

9. Услуги связи и интернета – все зависит от ваших операторов.

10. Ремонт помещения

Встречаются квартиры, требующие ремонта, а владельцы не всегда имеют на это деньги. Поэтому вы должны быть готовыми потратиться, воспользовавшись услугами строительных бригад. В отдельных случаях квартиру потребуется выкупить, тогда можно привлечь инвесторов или взять займ. Внимательно составляйте бизнес-план, чтобы не нести убытки.

11. Текущие расходы

Поиск квартиры – долгий процесс, на него может уйти 2-3 недели. И сама сделка займет 1-1,5 месяца. Этот период вам нужно как-то жить, поэтому важно иметь финансовую подушку, чтобы некоторый срок не переживать о деньгах.

Участие в данной нише очень затратно, без расходов не обойтись.

Преимущества и недостатки участия в госзакупках недвижимости

Как и в любом другом явлении, в таком участии есть свои особенности, которые бывают как положительными, так и отрицательными.

К преимуществам относится высокая прибыль с каждой удачной сделки. С одной продажи вы можете заработать от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей. Заниматься этим делом можно везде, нет привязки к конкретному месту. Это связано с тем, что все процедуры в 2019 г. переведены в электронный формат. Спрос на покупку жилья есть всегда, у проводимых тендеров нет сезонности. И за это государство готово платить, а оно является самым надежным и платежеспособным клиентом. Если понять правила «игры», то они не такие уж и сложные, просто нужно следовать стандартному алгоритму действий и идти к своей цели.

К отрицательным моментам участия в закупках с недвижимостью относится то, что это направление не каждому под силу. Требуется наличие определенных навыков и умений. Нужно уметь разбираться в нормативной документации, ориентироваться в 44-ФЗ, уметь убеждать собеседника в ходе переговоров. Также у вас должен быть запас денежных средств. Тех кто, решит заниматься перепродажей жилья, ждут немаленькие затраты. Они окупятся, но для этого должно пройти некоторое время.

Риск велик, но ни один успешный бизнесмен не заработал свои деньги, не рискнув однажды. Это прибыльная ниша, но, не разобравшись, здесь делать нечего. Можно изучить все самостоятельно, но на это уйдет много времени и сил. Лучше всего будет обратиться к специалистам, которые обучат вас этой непростой, но интересной профессии.

Критерии малого и среднего бизнеса:

	Малый	Средний
Max количество работников	100 чел.	250 чел.
Max выручка в год	800 млн руб.	2 млрд руб.

44-ФЗ

Закон использует термин «субъекты малого предпринимательства», или СМП. Условиям участия посвящена статья 30.

Квоты для СМП

Заказчики должны закупить у СМП не меньше 15% товаров и услуг от совокупного годового объема закупок. Каждый год до 1 апреля они публикуют в ЕИС отчет о закупках у СМП за прошлый год. В него можно включать только те закупки, в которых было указано преимущество для малого бизнеса и эти закупки состоялись. Если квоту не выполнить, учреждение получит штраф 50 000 рублей.

В каких закупках участвует СМП?

СМП может принять участие в любой закупке, если компания соответствует требованиям заказчика и сможет выполнить условия контракта. Но закупки, которые заказчик должен проводить специально среди СМП, интереснее. Это значит, что среди конкурентов не будет представителей среднего и крупного бизнеса. Даже если такие участники подадут заявки, заказчик их отклонит.

Начальная цена таких закупок не должна превышать 20 млн рублей. Для участия в них организация предоставляет декларацию о принадлежности к малому бизнесу. В электронных закупках декларацию формирует сама торговая площадка, нужно только подписать документ электронной подписью. В бумажных закупках используйте форму декларации, которую предлагает заказчик, или наш шаблон.

Заказчик может проводить закупки у малого бизнеса любыми конкурентными процедурами:

• Открытый конкурс (в том числе конкурс с ограниченным участием, двухэтапный конкурс)
• Электронный аукцион,
• Запрос котировок,
• Запрос предложений.

Какие льготы действуют?

1. Представители СМП могут не обеспечивать контракт деньгами, если у них есть опыт исполнения госконтрактов (п. 8.1 ст. 96 44-ФЗ):

• Таких контрактов должно быть не меньше трех и они должны быть исполнены без штрафов и неустоек.
• Сумма представленных контрактов — не меньше НМЦ текущей закупки.
• Информация о контрактах должна быть внесена в реестр контрактов. Выпиской из него победитель будет подтверждать добросовестность.

2. В госзакупках с преимуществами для СМП и СОНКО размер обеспечения контракта заказчик будет устанавливать, отталкиваясь от цены госконтракта, а не НМЦ.

Например, заказчик проводит аукцион среди СМП на покупку оборудования компьютерных классов с НМЦ 2 530 000 рублей и установил обеспечение контракта 5%. Победитель снизился до 1 980 000 рублей. Следовательно, обеспечение контракта составит не 126 500 руб. (5% от НМЦ), а 99 000 рублей (5% от цены победителя).

Это же правило действует в закупках со снижением 25%, когда «включаются» антидемпинговые меры. Но в любом случае обеспечение контракта должно быть не меньше аванса.

3. Заказчик должен вернуть обеспечение контракта и оплатить товары/ работы не позже 15 рабочих дней с даты подписания акта-приемки (ч. 8 ст. 30 44-ФЗ). Эти пункты должны быть включены в контракт с СМП.

223-ФЗ

Закон использует термин «субъекты малого и среднего предпринимательства» (СМиСП или МСП). Правила участия МСП в закупках по 223-ФЗ прописаны в статье 3.4, также действует постановление правительства № 1352, которое регламентирует такие закупки. Заказчиков контролирует АО «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства».

Квоты для МСП

Заказчики должны закупить у МСП не меньше 20% от общего объема товаров, работ или услуг. В квоту включают только заключенные договоры. Учитывают победителей в закупках:

• Поучаствовать в которых могли только МСП.
• Победители в которых обязаны привлечь МСП на субподряд: участники закупки описывают в заявках план привлечения субподрядчиков из числа МСП.
• «На общих основаниях»: участвовать в которой мог любой поставщик, но победил МСП.

При этом 18% договоров должны быть заключены строго среди МСП. Если объявленная закупка среди МСП не состоялась, она не попадет в отчет.

В каких закупках могут участвовать МСП?

Правительство обязало закупать товары у малого и среднего предпринимательства только четырьмя видами конкурентных процедур — аукцион, конкурс, запрос котировок, запрос предложений. Все эти закупки являются конкурентными в соотвествии с 223-ФЗ, поэтому заказчик:

• Отвечает на запрос на разъяснения в течение трех рабочих дней с даты поступления запроса (если он поступил не позже чем за три рабочих дня до окончания срока подачи заявок).
• Может отменять закупку, только пока не закончился срок приема заявок и при форс-мажоре.
• Продлевает срок подачи заявок, если что-то изменилось в документации.
• Заключает контракт с победителем не раньше 10 дней и не позже 20 дней с публикации итогового протокола.

Закупки у МСП по 223-ФЗ проводят только на восьми ЭТП госзакупок (на тех же, где проходят все закупки по 44-ФЗ):

• Сбербанк-АСТ
• АГЗРТ
• ЕЭТП
• РТС-Тендер
• Национальная электронная площадка (раньше — ММВБ)
• Российский аукционный дом
• ЭТП ГПБ
• ТЭК-Торг

Льготы

1. 223-ФЗ не обязывает заказчиков требовать от поставщиков обеспечение заявки и контракта. Но если в закупке есть такое требование, то для МСП действуют льготные условия:

• Сумма обеспечения заявки не может превышать 2% от НМЦ договора.
• Сумма обеспечения договора не может превышать 5% от НМЦ или равна сумме аванса.

2. Представитель МСП платит торговой площадке за победу 1% от НМЦ, но не больше 2000 руб. (в обычных закупках лимит выше — 5000 руб.)

3. Максимальный срок оплаты по договору с МСП — не больше 15 рабочих дней после подписания акта приемки. Срок сократят для всех ситуаций:

• закупку провели на общих основаниях,
• участвовать в ней могли только МСП,
• МСП выступали субподрядчиками.