Новая редакция Ст. 30.2 ЗК РФ
Утратила силу с 1 марта 2015 г.
Содержание
Комментарий к Статье 30.2 ЗК РФ
Комментируемая статья связана со ст. 38.2, прямо отсылая к ней в пунктах 2, 3, 6, 7 и косвенно — в п. 4. Обе статьи предусматривают, что торги по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводятся в форме аукциона. Победитель обязан выполнить целый ряд условий, указанных в этих статьях.
Согласно правилу пункта 2 комментируемой статьи предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК. Однако формулировка статьи не вполне корректна. Предоставление в аренду земельного участка на самом деле осуществляется после подписания протокола о результатах торгов (п. п. 25 и 26 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808) по итогам аукциона (после его проведения), выявившего победителя — участника аукциона, предложившего наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (п. 7 ст. 38.2 ЗК).
Пункт 3 комментируемой статьи, говоря об обязанностях арендатора земельного участка, отсылает участников земельных отношений к подп. 6 — 8 п. 3 ст. 38.2 по вопросам:
о максимальных сроках подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
о максимальных сроках выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
о максимальных сроках осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Все перечисленные вопросы входят в содержание извещения о проведении аукциона, а впоследствии — в состав существенных условий договора, который заключается с победителем аукциона. Положения п. п. 4, 5, 6 и 7 комментируемой статьи тесно связаны с правилом п. 3 ст. 30.2. Собственник или арендатор земельных участков (первоначальные или новые), образованных вследствие раздела исходного земельного участка, право на заключение договора аренды которого является предметом аукциона (п. 1 ст. 38.2 ЗК), обязаны исполнить одно из существенных условий договора — осуществить жилищное строительство в сроки, установленные соглашением сторон.
После утверждения документации по планировке застроенной территории осуществляется подготовка проекта межевания территории. Подготовка проектов межевания осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 2 ст. 43 ГрК).
Проект межевания территории согласно ч. 5 ст. 43 ГрК включает в себя чертежи (в некоторых случаях — один чертеж с условными обозначениями) межевания территории, на которых отображаются:
1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;
4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
6) границы территорий объектов культурного наследия;
7) границы зон с особыми условиями использования территорий;
8) границы зон действия публичных сервитутов.
Состав сведений в конкретном проекте межевания территории не обязательно включает все элементы, перечисленные в ч. 5 ст. 43 ГрК. Например, границы земельных участков, территорий и зон, которые указаны в пунктах 5, 6 и 7 ч. 5 ст. 43 ГрК, не указываются, если не существуют сами участки, территории и зоны из-за незначительности площади квартала (его части) или территории, которая образуется улицами.
Подготовленный проект межевания территории утверждается органом местного самоуправления. Например, Постановлением от 22.11.2011 N 4915 и.о. главы администрации г. Екатеринбурга утвержден проект межевания территории «в квартале, образованном улицами Начдива Онуфриева — Амудсена — бульваром Денисова-Уральского и границей Юго-западного лесопарка» в составе:
сводного чертежа границ земельных участков (на нем отражены границы образуемых и образованных участков, внутриквартальная территория общего пользования, территория публичных сервитутов, граница квартала, красная линия и номера участков);
основных показателей земельных участков, которые представляют собой список земельных участков с указанием номера, статусом (сформированный участок, формируемый для возможного освоения или для постоянного публичного сервитута, для внутриквартальной территории общего пользования, для рекреационно-ландшафтной территории). Причем площади земельных участков указываются ориентировочно даже в отношении большинства ранее учтенных земельных участков, так как подлежат уточнению при межевании земельных участков;
В составе проектов межевания территорий осуществляется также подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков (ч. 6 ст. 43 ГрК). Однако это вопрос в каждом случае решается индивидуально.
Пункт 4 комментируемой статьи отсылает к п. 9 ст. 22 ЗК — при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. Посредством п. 9 ст. 22 ЗК п. 4 ст. 30.2 ЗК связан с положениями ГК о перемене лиц в обязательстве, в частности со ст. ст. 382 и 384 ГК. Дело в том, что после проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства и заключения самого договора отношения сторон (публичного образования и застройщика) привязаны не к конкретному лицу, а к объему обязательств, которые налагаются условиями договора. Поэтому участником аукциона и договора первоначально может быть одно лицо, а впоследствии — другое. Перемену лиц в обязательстве применительно к рассматриваемым правоотношениям не следует рассматривать как замаскированную попытку обойти требования, которые публичное образование устанавливает в извещении о проведении аукциона. Как бы то ни было, согласно п. 7 комментируемой статьи при обороте указанных в п. 5 ст. 30.2 ЗК земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований о сроках жилищного и иного строительства, предусмотренных подп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК.
Другой комментарий к Ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации
1. Комментируемая статья устанавливает особые условия предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства ЗК РФ определяет как подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с Правилами распределения и предоставления в 2008-2010 годах из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки, утвержденными постановлением Правительства РФ от 19 апреля 2007 г. N 242, под новыми микрорайонами массовой малоэтажной застройки понимается комплексное освоение земельного участка (земельных участков) в целях жилищного строительства, в том числе с выполнением на нем (них) работ по строительству жилых домов (индивидуальных и многоквартирных) высотой до трех этажей включительно. Под новыми микрорайонами массовой многоквартирной застройки понимается комплексное освоение земельного участка (земельных участков) в целях жилищного строительства, в том числе с выполнением на нем (них) работ по строительству многоквартирных домов высотой четыре этажа и выше.
Для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельные участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление участка возможно по результатам аукциона.
На арендатора земельного участка возлагается ряд обязанностей и одновременно он наделяется соответствующими правами. Неисполнение возложенных на арендатора обязанностей может повлечь за собой расторжение договора аренды земельного участка и иные последствия.
Среди прав, которыми обладает арендатор земельного участка, следует выделить право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу в пределах срока действия договора без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Кроме этого арендатор после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
В соответствии со ст. 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При подготовке этой документации может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. Проект состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. Проект планировки — основа для разработки проектов межевания территорий (ст. 42 ГсК).
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется для установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства. Подготовка проектов осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа (ст. 43 ГсК).
Согласно ст. 44 ГрК РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам. Подготовка такого плана осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Порядок подготовки и утверждения документации по планировке территории установлен в ст. 45 ГсК.
2. Действует Положение об отборе экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, утвержденное постановлением Правительства РФ от 5 мая 2007 г. N 265. Положение определяет порядок отбора экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, реализуемых в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Проекты должны соответствовать следующим критериям: комплексное освоение территории, включающее жилищное строительство с объемами не менее 1 млн. кв. м общей площади, строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; начало реализации — не позднее 2007 г., срок реализации — не более 10 лет; консолидированность земельных участков для комплексного освоения и их принадлежность юридическому лицу, осуществляющему реализацию проекта, на праве собственности или ином законном основании; наличие предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности документов территориального планирования, правил землепользования и застройки применительно к территории, предназначенной для комплексного освоения, а при отсутствии правил землепользования и застройки — наличие обязательства соответствующего органа местного самоуправления, предусматривающего утверждение указанных правил не позднее 1 января 2008 г.
Отбор проектов проводится конкурсной комиссией. Для участия в отборе проектов заинтересованное юридическое лицо по согласованию с высшим органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого предлагается осуществлять реализацию проекта, и соответствующим органом местного самоуправления представляет в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству заявку на участие в указанном отборе, которая в трехдневный срок направляется Агентством в комиссию для рассмотрения. Срок проведения отбора проектов, форма заявки, перечень прилагаемых документов и сроки их представления утверждаются Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству по согласованию с Министерством регионального развития РФ.
Сообщение о проведении отбора проектов и требования к представляемым документам размещаются на сайте Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству в сети Интернет. Комиссия проводит проверку проектов на соответствие их установленным критериям и принимает решение об отборе проектов. Решение комиссии оформляется протоколом. Информация о результатах отбора проектов в 10-дневный срок размещается на сайте Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству в сети Интернет.
Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 7) предусматривают, что в случае, если инвестиционная программа организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не утверждена, технические условия выдаются при предоставлении земельного участка для комплексного освоения с последующей передачей создаваемых сетей инженерно-технического обеспечения в государственную или муниципальную собственность либо при подключении к существующим сетям инженерно-технического обеспечения и выполнении указанной организацией за счет средств лица, владеющего земельным участком, работ, необходимых для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения в точке подключения на границе существующих сетей. Это условие не распространяется на случаи, когда для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства не требуется создания (реконструкции) сетей инженерно-технического обеспечения.
Указом Президента РФ от 28 апреля 2008 г. N 607 утвержден Перечень показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов. Одним из таких показателей считается площадь земельных участков, предоставленных для строительства, в том числе земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Распоряжением Правительства РФ от 11 сентября 2008 г. N 1313-р утверждена Методика мониторинга эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов. В соответствии с этой Методикой показателями, по которым динамика роста свидетельствует об эффективности деятельности органов местного самоуправления в целях улучшения инвестиционной привлекательности, являются площадь земельных участков, предоставленных для строительства, в том числе для жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства и комплексного освоения этих участков в целях жилищного строительства; доля площади земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, в общей площади территории городского округа (муниципального района). Эти показатели в совокупности с другими показателями позволят оценить деятельность органов местного самоуправления по созданию условий для развития строительства, в том числе жилищного.
Показатели характеризуют организацию работы в муниципальном образовании по снижению административных барьеров в сфере градостроительства и предоставлению земельных участков.
Показателями, по которым динамика снижения свидетельствует об эффективности деятельности органов местного самоуправления в целях улучшения инвестиционной привлекательности, являются средняя продолжительность периода с даты принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства или подписания протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) по предоставлению земельных участков до даты получения разрешения на строительство; площадь земельных участков, предоставленных для строительства, в отношении которых с даты принятия решения о предоставлении земельного участка или подписания протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) не было получено разрешение на ввод в эксплуатацию: объектов жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, — в течение трех лет; иных объектов капитального строительства — в течение пяти лет.
Каширское шоссе 8 км от МКАД, Ленинский городской округ, в районе г. Видное, д. Верхнее Пуговичино. ИЖС.ПМЖ.
Продается земельный участок 8 соток по документам (по факту 10 соток), возможно увеличение данного земельного участка до 10 соток (официально, выкуп за 50% от кадастровой стоимости), участок правильной прямоугольной формы, размер 24х34, ровный, не имеет уклона. Категория земель: земли населенных пунктов.
Участок расположен на первой линии дороги (отлично подойдет как под коттедж, так и под коммерческий проект), сквозной с выходом на две улице. К участку круглогодичный подъезд (асфальт). В зимнее время дороги чистит снегоуборочная техника, в ночное время улицы освещаются. На участке строения отсутствуют.
Коммуникации: магистральный газ по границе участка, свет МОЭСК по границе участка (без проблем с подключением).
Документы готовы к сделке, оперативный показ (возможен показ онлайн), ипотека возможна, свободная продажа, в собственности более 5 лет. Наша компания может построить на данном земельном участке коттедж под ключ.
Удобная транспортная доступность до ст. м. Домодедовская (20 минут), удобные выезды на каширское шоссе и на М4 Дон.
Инфраструктура: поликлиника, школы, дет. сады, аптеки, супермаркеты, фитнес центры, больница, и т.д в городе Видное.
Агентство недвижимости ООО «Новая Жизнь». Быстро! Надежно! Честно!
Индивидуальное жилищное строительство
Порядок осуществления индивидуального жилищного строительства.
Для строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ требуется получение разрешения на строительство.
Для получения разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы (в Москве уполномоченным органом является Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) заявление о выдаче разрешения на строительство.
К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства) согласно статье 49 Градостроительного кодекса.
До 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление
данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
Выдача разрешения на строительство не требуется (п. 17. ст.51 Градостроительного кодекса РФ) в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом и др.
Полномочия префектуры, управ районов и Мосгосстройнадзора по вопросам связанным с осуществлением строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.
1. К компетенции префектуры Зеленоградского административного округа города Москвы в соответствии с Положением о префектуре административного округа города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 24.02.2010 г. № 157-ПП «О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы» относится:
→ принятие в установленном порядке необходимых мер к сносу самовольных построек в административном округе,
→ в установленных Правительством Москвы случаях предъявление в суды исков от своего имени или от имени Правительства Москвы;
→ информирование населения о решениях судов о признании объектов самовольной постройкой и об их сносе;
→ прием граждан по вопросам строительства и реконструкции индивидуального жилищного фонда;
→ направление запросов в органы исполнительной власти города Москвы, органы местного самоуправления, организации и учреждения с целью получения материалов, информации, необходимой для выполнения возложенных на префектуру полномочий в данном направлении.
2. К компетенции управ районов в соответствии с Положением об управе района города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 24.02.2010 г. № 157-1111 «О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы» относится:
→ выявление фактов самовольного строительства, реконструкции, в том числе по заявлениям физических и юридических лиц, а также путем проведения еженедельных объездов территорий;
→ подготовка предложений и материалов в Окружную комиссию по пресечению самовольного строительства для принятия соответствующих решений (сноса или возможного в установленном порядке сохранения);
→ профилактика правонарушений путем информирования населения о порядке осуществления строительства, реконструкции объектов, в том числе индивидуального (частного) жилищного строительства на территории Зеленоградского административного округа города Москвы и возможных последствиях при выявлении факта самовольного строительства таких объектов;
→ прием граждан по вопросам строительства и реконструкции индивидуального жилищного фонда.
3. К компетенции Мосгосстройнадзора в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 02.05.2006 г. № 311-ПП «Об утверждении Положения о Комитете государственного строительного надзора города Москвы» относится:
→ выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства;
→ осуществление государственного строительного надзора, в том числе проведение проверок на предмет наличия разрешения на строительство,
→ контроль сроков строительства в соответствии с разрешением на строительство;
→ осуществление административного производства по делам об административных правонарушениях в области строительства (реконструкции) объектов.
4.Выявление фактов самовольного строительства осуществляется также Территориальным бюро технической инвентаризации в процессе обследования объектов индивидуального жилищного фонда. Данная информация направляется в управы районов для подготовки материалов в Окружную комиссию по пресечению самовольного строительства для принятия соответствующих решений.
5.Лица, допустившие строительство, реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство — привлекаются к административной ответственности в виде административного штрафа в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей — для граждан; от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток — для юридических лиц (ст.9.5 КоАП РФ).
6.По каждому выявленному факту самовольного строительства Окружная комиссия по пресечению самовольного строительства принимает соответствующее решение (о привлечении виновного лица к ответственности, о сносе в добровольном либо судебном порядке, или о возможности сохранения объекта при условии его оформления в установленном порядке).
