СНТ перевести в ИЖС

Вы давно мечтали о собственном участке, где собираетесь возвести красивый коттедж, баню, высадить плодовые деревья, идеальный газон, овощи и зелень? Купив его, многие впадают в эйфорию, считая, что дело по обустройству «храма спокойствия и уюта» сделано, правда, мнение это крайне ошибочно.

Недостаточно просто купить землю – ей необходимо владеть, подойдя к этому делу хозяйственно и ответственно. Для комфортной и беспроблемной эксплуатации своей территории в будущем, рекомендуется ознакомиться с порядком действий по благоустройству, о том что делать с новым, только что купленным участком.

Убираем мусор

Начать его благоустройство желательно со стрижки травы, уборки и выравнивания территории.

Правда, опытные специалисты рекомендуют изначально все-таки выяснить, ваша ли это земля или она принадлежит кому-либо другому. Для этого, собственно, и оформляются такие документы, как:

• кадастровый паспорт;
• свидетельство, которое устанавливает право на владение сотками (это может быть свидетельство о госрегистрации, праве на наследство или другие разрешительные бумаги);
• удостоверение личности владельца.

После предоставления вышеперечисленных документов сотрудникам соответствующих органов они обязаны обозначить границы надела принадлежащего владельцу, согласно документам (как правило, для этого по периметру вбиваются колья).

Убедившись, что вы законно владеете землей, можно смело приступать к расчистке территории. На данном этапе подготовки к строительству убираем сорняки, нежелательные кустарники и деревья. При обнаружении каких-либо неровностей их в обязательном порядке следует устранить.

Изучаем местность

Желательно сразу же познакомиться с соседями. Именно они могут сообщить подробную информацию о местной инфраструктуре, особенностях грунта, качестве воды, что в разы сэкономит время на оснащение приобретенных соток коммуникационными сетями.

Затем заказываем услуги геодезистов для исследования почвы, характера рельефа, а также глубины залегания воды. Прежде чем приступать к разработке плана жилища, необходимо получить следующие документы:

1. топографический план – он нужен для получения ТУ, предназначенных для планирования расположения инженерных сетей;
2. ситуационный план – именно на него наносятся все типы существующих рядом коммуникаций;
3. ТУ для подключения коммуникаций: воды, газа, электрической энергии;
4. Градостроительный План Земельного Участка (ГПЗУ) – в данном документе отражена информация о том, что можно, а что нельзя возводить на купленной территории;
5. «Разрешение на строительство» — несмотря на то, что оно выдается абсолютно бесплатно, из-за бюрократических промедлений на его получение может уйти больше месяца.

Планировка и создание дизайн-проекта дома

Итак, место очищено, необходимая документация получена – теперь можно приступить к разработке дизайна придомовой территории и проекта непосредственно коттеджа.

Для начала определитесь, какие растения вы будете выращивать. Для высадки овощей и фруктов понадобиться много земли. Здание и другие постройки не должны затенять грядки. Если же вы просто будете отдыхать на даче, можно высадить несколько плодовых деревьев (яблоню, вишню, сливу – выбор зависит от климата региона, в котором вы купили землю).

Для планировки построек, огорода, сада желательно обратиться к высококвалифицированным специалистам. Только так можно эргономично решить все задачи, ради которых, собственно, и приобретались загородные сотки.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Профессионалы обычно делят придомовую территорию на три основные зоны.

1. Хозяйственно-огородная. Здесь будет располагаться постройки для хранения инвентаря, а также теплицы, грядки, сад.
2. Зона отдыха. Для ее обустройства отстраивают веранду, устанавливают барбекю или мангал. Не обойтись и без бани. Если площадь большая, можно дополнительно отстроить гостевой домик.
3. Для большой семьи обязательно понадобиться игровая или небольшая спортивная площадка.

Не стоит также забывать о месте для строительства гаража и о зоне для гостевой парковки.

При разработке дизайн-проекта коттеджа специалисты обязательно учитывают ряд требований, связанных с расстоянием конструкции от деревьев, огорода, забора, проезжей части и т. п. Нюансов настолько много, что лучше проектирование дома (и выбора места для его возведения) доверить опытному профессионалу.

Не стоит забывать и о насущных потребностях. Независимо от того, занимаетесь ли вы строительством сами или нанимаете подрядчиков, на первое время надел следует оснастить туалетом и бытовкой. Специалисты строительной области не рекомендуют спешить с установкой забора. Лучше оставить это дело на потом и монтировать конструкцию вместе с гаражом и воротами.

Другие постройки

Комфортный и полноценный отдых за городом невозможен без ряда дополнительных построек:

• баня – конструкция выбирается, прежде всего, исходя от количества людей, которые будут регулярно отдыхать на даче;
• беседка – как правило, отстраивается непосредственно рядом с жилым домом (как альтернативу, можно возвести зону для барбекю);
• детская площадка – ее желательно оборудовать рядом с коттеджем, чтобы родители могли следить за детьми, не выходя из жилища;
• гостевой домик – его стоит отстроить не только для того, чтобы гости могли остаться на ночь, но и для своих детей, недавно ставших родителями (внукам тоже полезен свежий воздух!).

Кроме того, неплохо обустроить хозяйство уединенной зоной для спокойного отдыха. Ее обычно размещают в тени деревьев, оснащают лавочкой или гамаком. Вполне симпатично выглядит ручей или небольшой водоем рядом с жильем.

Конечно, стоит организовать на земельном наделе красивый сад. На придомовой территории многие сегодня высаживают газоны. Однако не надо забывать круглый год ухаживать за ним.

Коммуникационные системы

Дом возвели, теперь следует позаботиться о коммуникационных системах. Причем даже для профессионалов их монтаж считается самым тяжелым процессом по обустройству загородного жилья.

Прежде всего, необходимо провести водопровод (какое-то время можно использовать и мобильный биотуалет в качестве санитарного узла, поэтому вода – важнее). Чтобы определить среднюю глубину скважины, не обойтись без помощи специалистов в области геодезии. Система водоснабжения должна разрабатываться с учетом не только потребностей жильцов загородного дома, но и полива растений.

Нюансы обустройства освоенных ранее участков

Если вы стали обладателем участка, на котором уже есть какие-либо постройки, можно считать, что вы – счастливчик! Правда, начать владение такой землей надо с тщательной инвентаризации. Следует провести инспекцию все построек, зеленых насаждений, оценить качество конструкций, а затем приступить к разработке проекта реконструкции территории.

Бывает, что в планы хозяев участка не входят планы по строительству жилого коттеджа. В таких случаях они предпочитают выращивать на земле сельскохозяйственные культуры и плодовые деревья.

Тем не менее, к планировке территории под выращивание овощей и фруктов необходимо подойти не менее ответственно. Если человек решил заняться сельским хозяйством, ему в любом случае понадобиться сарай для инвентаря и на всякий случай домик небольших размеров.

В соответствии с п. 4 ст. 2 Градостроительного кодекса РФ, градостроительная деятельность осуществляется на основе документов территориального планирования (генеральный план), правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

В соответствии с Генеральным планом города Кемерово, утвержденным решением Кемеровского городского совета народных депутатов от 24.06.2011 года и Правилами землепользования и застройки в городе Кемерово, утвержденными постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 года, земельные участки, расположенные в СНТ «Урожай», располагаются в территориальной зоне Д2 — зона садоводства.

Согласно ст. 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ «Генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа».

Внесение изменений в генеральный план города, поселения и прочее производится на основании проведенных публичных слушаний и представленных заинтересованным лицом документов, а именно картографические материалы по определению территории, применительно к которой предлагается внести изменения.

В соответствии с Законом Кемеровской области от 22.12.2014 № 128-ОЗ «Об отнесении полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе — городе Кемерово к полномочиям специального органа исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющего отдельные полномочия в сфере земельных отношений» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе – городе Кемерово осуществляет комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (КУГИ КО).

Для приобретения земельного участка в собственность, необходимо обратиться в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками.

Таким образом, Вы вправе обратиться в КУГИ КО с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном действующим законодательством. С бланком заявления установленного образца и перечнем необходимых документов вправе ознакомиться на сайте КУГИ КО http://kugi42.ru/ в разделе «предоставление земельных участков».

Статья обновлена: 9 июля 2020 г. Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Здесь написано о переводе дачного/садового участка в ИЖС. Моя инструкция универсальная. Не имеет значение в каком товариществе (СНТ, ДНТ, ДНП, ДСК и т.п.) и в каком населенном пункте находится участок. Инструкция подходит для любого участка. Единственное, чтобы он был оформлен в частную собственность. Для участков, которые находятся в аренде или пользовании, инструкция отличается. Cкоро опубликую и ее.

Важная теория

• У каждого земельного участка есть ВРИ (вид разрешенного использования) — п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 ГрК РФ. Моя статья написана как раз о том, как изменить нынешний вид разрешенного использования участка на другой вид, а именно на ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). Под переводом в ИЖС я это буду иметь в виду.

  В законе нет такого вида разрешенного использования как СНТ. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это добровольное объединение граждан для ведения ими садоводства и огородничества, которое оформлено в некоммерческую организацию. Поэтому неконкретно писать о переводе участка «из СНТ в ИЖС». Далее я буду писать по-другому.

  С 2019 года дачные участки теперь бывают только двух видов относительно их ВРИ — садовые или огородные (п. 7 и 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ). Теперь в законе нет такого понятия как дачный участок. При этом собственниками/пользователям участков ничего менять не нужно.

  Если участок имеет ВРИ как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства», «садовый земельный участок», «для садоводства» или «для ведения садоводства», он автоматически становится «садовым» — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ.

  Все вышеуказанное не означает, что участки нельзя перевести в ИЖС. Все зависит от их ВРИ. В 95% случаях при садовых участках это разрешено сделать. С остальными наоборот — в 95% случаях перевести огородные участки в ИЖС не получится. Хотя все равно стоит это проверить по инструкции ниже. Пока обо всем по-порядку.

• Помимо ВРИ, любой участок (садовый или огородный) имеет категорию по целевому назначению — земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 7 ЗК РФ). Это называется категория земель.

  Если участок имеет категорию «земли населенных пунктов», значит он находится в каком-либо населенном пункте, в его границах — ст. 83 ЗК РФ. Если участок находится за границами населенного пункта, значит он относится к землям сельхозназначения — ст. 77 ЗК РФ.

  Участок нельзя перевести в ИЖС, если он имеет категорию «земли сельхозназначения». Потому что участки ИЖС могут быть только в границах населенного пункта — ст. 83 и ст. 85 ЗК РФ.

  Можно ли перевести участок из сельхозназначения в земли населенных пунктов? Очень маловероятно, потому что все зависит от желания местной администрации. Только администрация населенного пункта по собственной инициативе может присоединить к нему близлежащий кусок земли. Тем самым изменить границы населенного пункта и внести их в генеральный план — пп. 3 п. 1 ст. 7 и п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ, п. 1 ст. 84 ЗК РФ и п. 1 и 2 ст. 24 ГрК РФ. Естественно из-за одного участка они этого делать не будут. И не факт при обращении к ним нескольких граждан. Ведь администрации придется многое менять, согласовывать, дополнять инфраструктуру — это долго и с очень маленьким процентом положительного исхода. Поэтому проще, быстрее и дешевле купить другой участок, чем менять категорию у нынешнего. Или оставить все как есть.

  В любом случае на садовом участке разрешено построить жилой дом, затем оформить его в собственность и прописаться — . Менять на ИЖС в этом случае не обязательно. На огородном же участке строить запрещено.

  Узнать категорию и ВРИ участка можно: 1) в правоустанавливающих документах — в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (бывш. ЕГРП). Инструкция — заказать онлайн выписку из ЕГРН на участок; 2) на публичной кадастровой карте Росреестра.

  ВРИ и категория участка в свидетельстве о собственности

  (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

  ВРИ и категория в выписке из ЕГРН

Требования для перевода

• Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Подробная инструкция как это проверить — .
• Границы участка должны быть установлены в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Наша инструкция — как узнать установлены ли границы.

  Примеры участков

  (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

  С установленными границами

  Границы не определены

• Нужно учесть минимальную и максимальную разрешенную площадь участка — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

  Минимальный и максимальный размер для участков устанавливает местная администрация, отталкиваясь от назначения и вида разрешенного использования. Поэтому разрешенные площади везде разные.

  Например, в п. Ашитковское Московской области участки ИЖС могут от 6 до 20 соток. Поэтому если садовый участок в 5,5 соток, его не получится перевести в ИЖС. Ведь тогда он будет меньше минимального разрешенного размера.

  Как узнать допустимые размеры, написано дальше.

• Если у участка несколько собственников, все они должны быть согласны на перевод. От собственников потребуется общее заявление — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Форма собственности при этом не меняется.
• Если участок находится в Московской области, за изменение ВРИ придется заплатить Министерству имущественных отношений МО — Постановление Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57. В остальных регионах плату за это не берут.

  Плата рассчитывается с разницы кадастровой стоимости. Участки ИЖС всегда имеют бОльшую кадастровую стоимость, чем садовые. Примерно в 1,7 — 2 раза. Формула:

  10% * (КС2 — КС1).

  КС1 — нынешняя кадастровая стоимость участка, КС2 — кадастровая стоимость после перевода в ИЖС.

  Чтобы узнать КС2, нужно посмотреть кадастровые стоимости соседних участков ИЖС. Затем посчитать стоимость одной сотки и сопоставить. Кадастровую стоимость соседних участков можно посмотреть на публичной кадастровой карте или на сайте Росреестра — инструкция с картинками.

  Например, у нас садовый участок в 7 соток и имеет кадастровую стоимость в 2 млн.руб. Получается 285,7 тыс.руб. за сотку. Рядом с ним есть участок ИЖС в 10 соток и с кадастровой стоимостью в 3,8 млн.руб. Получается 380 тыс.руб. за сотку. Если садовый участок в 7 соток перевести в ИЖС, его кадастровая стоимость станет 7 * 380 тыс. = 2,66 млн.руб. Значит при переводе нужно заплатить примерно 10% * (2,66 млн. — 2 млн.) = 66 тыс.руб.

  Как происходит оплата? После перевода участка в ИЖС, собственнику в течение года на почту пришлют уведомление об оплате от местной администрации. Оплатить нужно в банке и предоставить им квитанцию/чек. Если не оплачивать, взыщут через суд.

Шаг №1 — Узнаем название территориальной зоны участка

Это нужно, чтобы определить — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Если ИЖС будет указан как один из основных ВРИ — инструкция по переводу будет одна, если как один из условно разрешенных — инструкция другая. А если ИЖС вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, тогда перевести участок в ИЖС не получится.

Узнать территориальную зону помогут Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) + карта зонирования. Все это называется градостроительным регламентом — ст. 36 ГрК РФ. У карты зонирования бывает несколько названий — генеральный план местности, карта градостроительного зонирования, градостроительное зонирование и т.п. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Следовательно ПЗЗ везде разные.

Для примера я определю территориальную зону для земельного участка с кадастровым номером 50:14:0070228:3. Точный адрес — Московская область, Щелковский район, дп. Загорянский, ДСК «Загорянский», ул. Крупской, уч-к 17а. Участок имеет категорию «Земли поселений (земли населенных пунктов)» и ВРИ «Для ведения дачного хозяйства».

Совет: искать ПЗЗ и карту лучше на компьютере или ноутбуке, чем на смартфоне или планшете. Во-первых, чаще всего сайты и документы для поиска не оптимизированы под мобильные устройства. Во-вторых, обычно карты много весят, поэтому на телефонах часто тормозят. Приступим:

1. Сначала нужно запомнить точное местоположение участка на публичной кадастровой карте Росреестра.

   Я советую воспользоваться Roscadastr.com. Хоть это и неофициальный сервис, но в нем гораздо удобнее пользоваться картой — она быстрее грузится, есть название улиц и других объектов. Все это облегчит поиск участка.

   Вбейте кадастровый номер участка в поле поиска (он слева сверху карты) и кликните «Найти». Кадастровый номер участка найдете в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (образцы). Также можно визуально найти свой участок.

   Участок для примера

   Запоминаем ориентиры вокруг участка — контуры границ местности, расположение дорог, озер, название улиц. Для этого уменьшите карту. Поблизости моего участка есть озеро и интересный контур местности (резкий угол).

   Ориентиры вокруг участка

2. Теперь ищем местное ПЗЗ и карту с градостроительными зонами.

   Обычно их выкладывают на сайте местной администрации и сервисе ФГИС ТП. Сначала попробуем через сайт администрации.

   В поисковике Яндекса или Гугла нужно наберите примерно такой запрос — «правила застройки и землепользования администрация + название области, района и населенного пункта, рядом с которым находится участок». У меня получилось так — «правила застройки и землепользования администрация московская область щелковский район загорянский». Первый результат оказался верным — это был сайт администрации Щелковского района, к которому относится поселок Загорянский.

   Ссылка на сайт администрации

   Если не удалось найти ПЗЗ на сайте администрации, можно воспользоваться сервисом ФГИС ТП. 1) В меню выберите «Документы», затем «По территории». 2) В правом поле поиска вбейте по одной букве название муниципального района и выберете его из полученных ответов. Поиск работает кривовато, поэтому название пишите по одной букве и тогда выйдет правильная формулировка. Мне нужен был щелковский район. В моем случае помогло когда я начал вбивать Щелков и появился в итоге Щелковский городской округ. 3) В левом поле поиска вбейте слово «правила», чтобы не отображались другие документы, кроме ПЗЗ. 4) Кликните на нужный результат. 5) Скачайте нужные документы — лучше сразу одним архивом по кнопке снизу.

   Пример поиска

   Я же свои ПЗЗ и карту нашел на сайте местной администрации.

   Архив с ПЗЗ

   Распакуйте архив и откройте все файлы подряд, чтобы найти нужные документы. В моем случае ПЗЗ и карта назывались одинаково — «ПЗЗ Загорянский». Только ПЗЗ были в текстовом формате PDF, а карта в JPG.

   ПЗЗ и карта

   Открываем карту и ищем свой участок по тем ориентирам, которые мы запомнили из кадастровой карты. Я свой нашел по контуру местности в виде резкого угла и озера.

   По таким ориентирам я нашел свой участок

   На Кадастровой карте

   На Карте зонирования

   Далее узнаем название территориальной зоны. Краткое название указывают на самой карте, а полное названием с краю. Краткое название моей зоны — Ж-2, а полное я нашел в левой части карты — Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.

   Название зоны

   Короткое

   Полное

Территориальную зону определили, теперь нужно в ПЗЗ узнать способ перевода.

Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода

Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.

В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.

У меня ИЖС один из основных ВРИ

Если в таблице написано ИЖС как один из основных или условно разрешенных видов использования, то участок можно будет перевести в ИЖС, т.е. поменять его нынешний ВРИ на ИЖС. Следующий этап — запросить выписку из ИСОГД.

Если ИЖС нет в таблицах, значит изменить ВРИ участка не получится. В теории можно внести изменения в ПЗЗ населенного пункта — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно подать соответствующее заявление в местную администрацию. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия. Но на практике комиссия не будет выносить положительное решение из-за одного земельного участка. К сожалению, такая ситуация на сегодняшний день.

Шаг №3 — Запрашиваем выписку из ИСОГД

Данная выписка нужна, чтобы доказать что зона участка действительно предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования. Полное название — выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Выписку можно получить в отделе архитектуры местной администрации или в отделениях МФЦ «Мои Документы». Если участок находится в поселке, идем в администрацию поселка. Если в черте города — в Департамент/Комитет градостроительства. Можно ли в вашем населенному пункте обратиться в МФЦ — это лучше уточнить в самом отделении МФЦ. У них есть справочный телефон, можете позвонить.

Обращаться за выпиской можно одному из собственников участка, всем идти необязательно. С собой нужно взять паспорт + бумажная выписка из ЕГРН на земельный участок, в которой обязательно должны быть указаны координаты участка + деньги на оплату госпошлины. Сотрудник даст на подпись заявление о предоставлении сведений из ИСОГД. После выдаст расписку/опись.

Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

Госпошлина за услугу составляет 1000 рублей (пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ от 9 июня 2006 г. №363. Каждая администрация работает по-разному, поэтому оплатить ее могут попросить двумя способами: до или после подачи заявления. Во втором случае заявителю отправят реквизиты на оплату на электронную почту (e-mail). Главное сохранить квитанцию/чек.

Срок выдачи выписки везде разный. Если участок находится в поселке, ее должны дать в течение месяца — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике за 2 недели. Если участок в черте города, срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

Когда пойдете забирать выписку, возьмите с собой паспорт и расписку/опись.

Шаг №4 — Действуем по ситуации

Все зависит от того, как указан ИЖС в ПЗЗ:

Ситуация №1: ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования

Тогда нам остается только подать документы в Росреестр для изменения ныншенего ВРИ участка на ИЖС — инструкция ниже.

Ситуация №2: ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования

Здесь посложнее. Для изменения ВРИ придется получить разрешение от местной администрации. Вся процедура описана в ст. 39 ГрК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Заседаний будет несколько.

Предупреждаю сразу: получение разрешения проходит несколько этапов. На каждом из них в переводе могут отказать. Например, в товариществе все участки только садовые. Чтобы участок стал для постоянного проживания (а не просто под огород), администрации товарищества для этого придется развивать соответствующую инфраструктуру. Часто администрация не захотят этим заниматься и откажут в измении ВРИ.

Если участок в поселке, нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города — в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно подать документы через МФЦ («Мои документы»), а оттуда их отправят в администрацию.

1. Все собственники участка или доверенное лицо обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
   • Заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования;

     В заявлении нужно указать причины для изменения ВРИ. Форма заявление веде своя, образец дадут там же.

   • Паспорта собственников. Если одному из них меньше 14 лет — его свидетельство о рождении;
   • Выписку из ИСОГД;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть отображены координаты границ участка;
   • Договор основания на участок;

     Например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п. Документ, на основании которого гражданин стал собственником.

   • Несколько фотографий своего и соседних участков (5 — 6 штук). Можно распечатанными на обычной бумаге;
   • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо. Паспорт доверителя при этом не нужен.

   Сотрудник заберет документы и взамен выдаст расписку/опись.

2. Собственников уведомят о дате и времени проведения первого заседания комиссии. Оно будет в течение месяца после принятия заявления. Уведомление обязательно отправят почтой + сообщат по телефону или смской.
3. На первом заседании члены комиссии решат — стоит ли допускать до публичных слушаний вопрос о переводе участка. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей. Они не собираются из-за одного заявителя. Обычно заседание проводится в зале администрации. Уже на данном этапе комиссия может дать отказ на перевод участка.

   Если примут положительное решение, собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний (следующий этап). Оно проходит примерно через 2 — 4 месяца. За месяц до проведения слушаний о них сообщат на сайте администрации и в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ.

   Возможно на слушания пригласят собственников соседских участков — их оповестят почтой.

   Пример публикации о проведении публичного слушания

4. Публичные слушания обычно они проводятся там, где можно уместить много народу — в зале местной администрации, Домах культуры, центрах и т.п. Например, в моем примере в поселке Загорянский, слушания проходят в Культурно-досуговом центре.

   Присутствовать и голосовать на слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики, а потом проведут голосование. Голоса засчитываются в протокол. В итоге собственников участка уведомят о втором заседании комиссии.

5. Второе заседание проводится там же, где и первое. Здесь комиссия учтет голоса с публичных слушаний и решит — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК РФ. Если дадут положительную рекомендацию, ее отправят к главе администрации.
6. Последняя инстанция — решение главы администрации. Глава рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и окончательно решит — выдать разрешение на перевод или отказ (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Чаще всего решение будет положительным, если была положительная рекомендация от комиссии.

   Как видите, вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить через суд.

7. В назначенный день нужно забрать письменное разрешение администрации изменения ВРИ или отказ в этом.

Теперь можно приступать к последнему шагу.

Шаг №5 (последний) — Регистрируем изменения ВРИ в Росреестре

Услуга называется внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, затем оттуда их передают в отделение Росреестра. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Росреестр, лучше так и сделать. Инструкция с МФЦ или Росреестром не различается, но я ниже описал про МФЦ, потому что это более распространенный случай.

1. Всем собственникам участка или доверенному лицу следует обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

   Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты и кассу предоставят там же. Комиссия составит в районе 50 рублей.

   Дополнительно можно заказать на участок новую выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка изменится. Она стоит 460 рублей. Ее отдадут после окончания услуги по изменению ВРИ.

   После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить:

   • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
   • Выписку из ИСОГД. Она требуется в любом случае.
   • Разрешение администрации о переводе (только если ИЖС как условно разрешенный вид использования);
   • Правоустанавливающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН (по закону необязательно);
   • Чек об оплате госпошлины.
2. Сотрудник составит заявление об изменении сведений из ЕГРН, которую дадут на подпись.
3. Затем сотрудник заберет предоставленные документы (кроме паспортов и доверенности) и выдаст опись/расписку. Там же собственникам сообщат предполагаемую дату по окончанию услуги. Полученные документы отправляются регистратору.

   Теперь остается ждать. Срок изменения ВРИ — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости). Могут быть задержки.

4. В назначенный день можно забрать документы. При себе иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, ее тоже выдадут.

Многие обладатели СТН зачастую хотят перевести свои участки в другую категорию – под ИЖС. На первый взгляд на обеих землях возможно возведение домов по нормам. Но СНТ и ИЖС имеют свои особенности.

Если приобрести участок сразу под ИЖС, то можно решить ряд вопросов и сэкономить время.

Но если все-таки участок СНТ, то потребуется его переоформление. Нужно собрать ряд документов, затем подать их в местное самоуправление вместе с заявлением и дожидаться решения.

Участок СНТ – это земля сельскохозяйственного назначения. Когда появилась возможность вставать на регистрационный учет по адресу дачных участков, разница между двумя категориями земель почти исчезла.

Но назначение от этого не поменялось, СНТ – это садовое коммерческое товарищество. Иными словами – дачные участки.

Земля ИЖС – это участки для индивидуального жилищного строительства. Их назначение – расширение городов и сел посредством возведения частных домов и других сооружений.

Строить можно на свое усмотрение – дом, гараж, баню.

Особенности земель садоводства

СНТ только на первый взгляд мало чем отличается от ИЖС. Однако, при строительстве дома можно столкнуться с рядом проблем, поскольку СНТ – это прежде всего, товарищество.

А значит, оно имеет свои устав и председателя. Все сводится к тому, что владельцы участков садовых товариществ обязаны отвечать за все свои действия перед законом.

Участки товариществ имеют некоторые особенности:

• все участки СНТ – это сельскохозяйственные земли;
• земли товариществ позволено использовать в целях ведения садоводства и огородничества, впоследствии такие земли допустимо переводить в собственность членов товарищества;
• на землях СНТ разрешено возводить здания и сооружения.

К особенностям участков СНТ следует отнести и возможное отсутствие коммуникаций.

Следовательно, если дачный участок не оснащен горячей водой, электроэнергией, теплом, то в паспортном столе имеют право отказать в предоставлении прописки.

Как перевести СНТ в ИЖС?

Чтобы перевести участок СНТ в ИЖС, необходимо написать заявление в местную администрацию в земельный отдел. Обязательно должен быть пакет документов на участок.

Процедура перевода регламентируется ФЗ N 172 от 21.12.2004 года.

Как перевести участок из СНТ в ИЖС, если получен отказ? Если местная администрация не разрешит перевод земли, то обязательно этому будет дано объяснение.

Только в случае ликвидации причин станет возможным переоформить СНТ под ИЖС. Следует отметить, что далеко не всегда участки вообще можно перевести в другой вид.

Можно ли?

Перевести земельный участок СНТ в ИЖС возможно, но нужно собрать пакет документов и написать заявление в органы местного самоуправления.

Даже в случае владения землей несколькими лицами, переоформить участок из одной категории в другую допустимо.

Но для получения ответа зачастую необходимо подождать месяц. Если будет принято отрицательное решение по заявлению, то отказ оформляется в письменном виде, и в нем будут указаны основания.

Преимущества и недостатки

Недостаток участка СНТ в том, что при строительстве дачного домика на нем нужно, чтобы он обязательно был приспособлен для проживания круглый год. В противном случае прописку получить невозможно.

Проблема заключается в том, что на участке СНТ редко когда имеются все необходимые коммуникации. А согласование с местными органами самоуправления – это долгий и не всегда с положительным итогом процесс.

ИЖС же имеет все необходимое для строительства круглогодичного дома или коттеджа.

Самый главный недостаток в том, что даже полный пакет документов – это не гарантия того, что местная администрация даст согласие на переоформление участка.

Процедура оформления садового участка под строительство

Процедура перевода СНТ в ИЖС в 2018 году ничем не будет отличаться от порядка в 2018. Все просто: нужно только написать заявление и приложить к нему документы.

Подавать заявку следует в земельный отел при администрации города или района.

Тут особо важно уделить внимание, где находится участок:

• если в черте города, то обращаться необходимо в городскую администрацию;
• если в районе – то в районную.

Ждать ответа придется от 1 месяца до 2-х. Если будет принято отрицательное решение, то исходя из причин, принимать меры дальше.

Иногда возможно устранить то, из-за чего местные органы самоуправления не разрешили перевод земельного участка из СНТ в ИЖС.

Документы

Чтобы подать заявление, следует заранее собрать документы по списку. Если хотя бы 1 бумага будет отсутствовать, то местная администрация откажет в переводе.

Пакет документов включает в себя:

1. Кадастровую выписку (из паспорта).
2. Бумагу, которая подтверждает право собственности.
3. Паспорт.

При подаче заявления необходимо обозначить к какой категории земли принадлежит данный участок. А также, в какую необходимо оформить перевод.

Особое внимание нужно уделить моменту: в случае владения землей несколькими собственниками, необходимо получить от них согласия. Причем оно должно быть заверено нотариусом.

Еще 1 вариант: каждый собственник самостоятельно оформляет заявление на перевод земель.

Помимо кадастрового паспорта нужно подать копии планов. Если земля была подарена, то необходим договор дарения.

Сколько стоит?

Стоимость перевода земель из СНТ в ИЖС в разных городах варьируется по-разному. Все зависит от конкретного региона и площади участка.

Можно обратиться за помощью к юристу. По срокам выйдет также – от 2-х месяцев. А стоимость подорожает от 15 000 до 45 000 рублей за предоставление услуг.

Но есть весомое преимущество – не придется самому тратить время на сбор документов и очереди. Все сделает юрист, к тому же при отказе он сможет предпринять действия.

выдается бесплатно определенным категориям лиц.

Преимущества и недостатки

Недостаток участка СНТ в том, что при строительстве дачного домика на нем нужно, чтобы он обязательно был приспособлен для проживания круглый год. В противном случае прописку получить невозможно.

Проблема заключается в том, что на участке СНТ редко когда имеются все необходимые коммуникации. А согласование с местными органами самоуправления – это долгий и не всегда с положительным итогом процесс.

ИЖС же имеет все необходимое для строительства круглогодичного дома или коттеджа.

Самый главный недостаток в том, что даже полный пакет документов – это не гарантия того, что местная администрация даст согласие на переоформление участка.

На видео о способах оформления земли в собственность

Предыдущая статья: ИЖС и ДНП: в чем разница? Следующая статья: Как взять в аренду земельный участок у администрации под ИЖС?

Перспективность и порядок перевода земель из СНТ в ИЖС

Каждый земельный участок, независимо от местоположения и площади, относится к определенной категории и имеет тот или иной вид разрешенного использования. Причем, если категорий существует всего семь, то вариантов деятельности, которые можно осуществлять, более трех тысяч. В их числе ЛПХ, КФХ, СНТ (садовое некоммерческое товарищество), ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и т.д. Узнать о статусе и целевом назначении территории можно из кадастрового паспорта, где указаны ключевые сведения об участке.

Часто правообладатели не уделяют достаточно внимания юридическим аспектам, полагая, что категория и вид разрешенного использования являются идентичными понятиями. В действительности, это разные вещи и их нужно принимать в расчет, чтобы не нарушать закон и знать свои права и обязанности как собственника участка. Особенно большое значение данный вопрос имеет в случае необходимости перевода земель из садоводства в ЛПХ, ИЖС и т.д. Конечно, чаще всего граждан интересует, как перевести земли под ИЖС с перспективой дальнейшего строительства дома.

Статус земли определяет перечень разрешенных видов использования, при этом существуют определенные ограничения, например, участки в ИЖС обязательно относятся к категории земель поселений. В свою очередь, садовые товарищества образуются исключительно на сельскохозяйственных территориях за пределами населенных пунктов. Поэтому, если возникает потребность осуществить перевод земель из СНТ в ИЖС, владельцу предстоит сменить категорию недвижимости. Другое дело, что предварительно необходимо понять, насколько это целесообразно, так как процесс достаточно трудоемкий и длительный, особенно, если пытаться заниматься всеми формальностями лично.

Оценить привлекательность идеи перевода земли из садоводства и огородничества в ИЖС помогут профессиональные юристы, которые не только рассчитают общую сумму затрат, но также проинформируют о новых возможностях, которые дает смена статуса участка. Если вы все-таки примите решение об изменении земель сельхозназначения на земли поселений с дальнейшим оформлением ИЖС, то есть смысл поручить специалистам подготовку документов. Тогда не придется опасаться претензий со стороны компетентных органов.

Плюсы и минусы СНТ

В России достаточно много лет практикуется создание садовых товариществ, где у каждого участника есть определенная доля собственности. В целом, такой вариант использования земель почти идентичен дачному некоммерческому партнерству, но такие участки расположены в более привлекательной местности с точки зрения плодородности почв. Как правило, они находятся в экологически чистых районах, удаленных от населенных пунктов. Из достоинств СНТ можно назвать меньшую в сравнении с ИЖС стоимость, а также возможность использования территории исключительно для сельскохозяйственного производства.

Однако есть у таких земельных наделов и существенные недостатки, которые стимулируют выполнить перевод земель СНТ в ИЖС. К ним можно отнести:

* наличие массы сложностей с регистрацией проживания – в большинстве случаев прописаться удается только после рассмотрения дела в суде;

* проблемы с получением права собственности при выходе из числа участников СНТ – выделить участок в натуре позволяет проведение процедуры межевания;

* низкая оценочная стоимость жилья, обусловленная тем, что любая постройка (независимо от размеров) на территории земельного участка обозначается как дачный дом.

Особенности владения участками под ИЖС

Что касается земель под индивидуальное жилищное строительство, то у них также есть ряд особенностей, о которых стоит знать правообладателю. Помимо затрат на перевод земель из садоводства в ИЖС, владельцу следует быть готовым к ограничению количества построек и размера участка, а также необходимости заказа проекта дома у государственной компании.

С другой стороны, такие территории гораздо легче продать (особенно в Москве и Подмосковье), а с получением прописки не возникает никаких сложностей. Поскольку жилью присваивается определенный адрес, собственник получает дополнительные преимущества, например, возможность получения почтовых извещений и посылок. Вообще, участки с данным видом разрешенного использования считаются престижными, поэтому вполне понятна заинтересованность россиян в переводе земель.

Как действовать при необходимости перевести земли из СНТ в ИЖС?

По закону перевод земель СНТ в ИЖС должен производиться несколькими этапами, первым из которых будет составление и подача ходатайства об изменении статуса недвижимости. В этом документе должны быть указаны четкие обоснования необходимости перевода земель из одной категории в другую, права на имущество, номер участка согласно государственному кадастру и т.д. Вместе с ходатайством в компетентные

органы (Правительство РФ, органы местного самоуправления или исполнительной власти) нужно предоставить:

* правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРП) и письменное согласие собственника на перевод земель в другой статус;

* копия российского паспорта (для обычных граждан) либо выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей;

* кадастровый план земельного участка.

Период рассмотрения ходатайства варьируется в пределах 2-3 месяцев, при этом поводов для отказа существует всего несколько: подача документов ненадлежащим лицом или наличие проблем с документами. Таким образом, задачей первоочередной важности можно назвать сбор и оформление бумаг в соответствии с установленными законом требованиями. О том, какое решение было принято, заинтересованное лицо уведомляют в течение четырнадцати дней с момента составления акта о переводе или отказе. Если есть необходимость, собственник вправе обратиться в суд для обжалования решения.