Договор аренды квартиры с несовершеннолетним

Обычная житейская ситуация: дети оканчивают школу и уезжают поступать в вуз в другой город. Бывает и так, что выбранный институт или университет находится в родных местах, но далеко от дома. Например, в Москве путь с одного конца мегаполиса до другого займет половину дня, что, разумеется, быстро наскучит студенту, несмотря на вселенскую тягу к знаниям.

Поэтому родители частенько начинают задумываться: со скольки лет можно снять квартиру ребенку? Вправе ли несовершеннолетний отрок самостоятельно снять жилье? Какие для этого нужны документы?

Тема жилищной аренды применительно к подросткам вызывает немало вопросов. Разберемся с наиболее актуальными из них.

Можно ли снимать квартиру в 17 лет?

Можно и в 16, и даже в 14 — законом это не запрещено. В Гражданском кодексе есть статья 26, которая гласит: ребенок от 14 до 18 лет имеет право заключать любые сделки с недвижимостью. Но — только с письменного согласия родителей или опекунов. Для съема жилья достаточно составленного в произвольной форме согласия на заключение договора, где мать или отец указывают свои и ребенка паспортные данные. Заверять документ у нотариуса не нужно.

Впрочем, вряд ли 15-16-летний подросток сможет сам найти подходящий для аренды вариант. Владельцы квартир сейчас выставляют такие требования к съемщикам (только славяне, только семейные, без собак-попугаев и прочие причуды), что и взрослому человеку непросто в нее вселиться. И потом, хозяину нужен жилец с постоянным доходом, бесперебойно оплачивающий предоставленные услуги.

• ТОП-10 важных советов при аренде квартиры по часам или посуточно

А снять квартиру самостоятельно россияне могут только по достижении 18 лет.

Можно ли признать ребенка дееспособным до 18 лет?

Это возможно, хотя так называемая процедура эмансипации в России практикуется довольно редко. Если ребенок, достигший 16 лет, официально трудоустроен, работает по договору или контракту и имеет стабильный доход, либо занимается индивидуальным предпринимательством, то его могут признать дееспособным (ГК РФ, статья 27).

Такое же правило распространяется на молодых людей, вступивших в законный брак до 18 лет (ГК РФ, статья 21). Но для этого им, а также их родителям нужно обратиться в местный орган опеки и попечительства. Если там дали добро, подросток признается совершеннолетним, приобретая все права и обязанности взрослого человека. Теперь он может заключать любые сделки.

Как заключить договор аренды жилья с подростком?

Такой документ оформляется между собственником квартиры и родителем будущего арендатора. Для этого необходимо предоставить официальное разрешение на его отдельное проживание в съемной квартире. Если владелец жилья сдаст его малолетнему без письменного согласия родителей, ничего ему за это не будет — закон этот момент не регламентирует.

Но если юный арендатор учинит в квартире разгром и испортит хозяйское имущество, то хозяину придется самому покрывать убытки. По словам юриста Евгения Тронина, он не сможет потребовать с недоросля оплаты ремонта, так как все обязательства имущественного характера лежат на его родителях. К тому же собственнику придется доказать, что именно этот ребенок виновен в происшествии. Если же обратиться в суд, то он признает сделку по аренде недействительной, так как ее можно было заключить только с разрешения опекунов.

Может ли собственник сдать квартиру в краткосрочную аренду несовершеннолетним?

Юрист Кристина Карягина поясняет, что сдача квартир на длинный срок и краткосрочная аренда регулируются законом одинаково. Подростки от 14 до 18 лет заключают сделки с письменного согласия своих родителей, усыновителей или попечителя. Сделка будет действительна и при ее последующем письменном одобрении.

Правда, старшеклассники чаще всего ищут квартиру на сутки, не ставя в известность маму или папу. Они же не уроки там намерены делать, а шумно тусоваться — с выпивкой и прочими взрослыми радостями. Если соседи вызовут полицию, хозяин пожалеет о своей недальновидности: его могут обвинить не только в незаконном предпринимательстве, но даже в содержании наркопритона.

• Бизнес-модель почасовой аренды. 5 причин, чтобы начать

Можно ли сдавать квартиру несовершеннолетнего ребенка?

Дети в любом возрасте могут быть владельцами недвижимости. Бывает, ребенок получает квартиру в подарок или по завещанию, или родители оформляют ее на отпрыска, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов. Такое жилье принадлежит исключительно юному собственнику, и папа с мамой не могут его по своему желанию ни продать, ни обменять, ни сдать.

Чтобы получить разрешение на сдачу квартиры в аренду, родителям, опекунам или усыновителям необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства (ст. 37 ГК РФ). Если там отказали (конкретные причины отказа в согласии на сделку в законе не указаны), можно обратиться в суд.

Как законно сдать квартиру, если собственником является подросток?

Заручившись согласием органов опеки, родители составляют с арендатором договор, который подписывает и родитель, и ребенок (если ему больше 14 лет). Опека потребует открыть на имя подростка счет в банке и переводить на него вырученные за аренду средства.

Эти деньги будут «заморожены», пока ребенок не станет совершеннолетним. С дохода от сдачи в наем недвижимости придется платить налог (ст. 23 Налогового кодекса РФ). Декларацию от имени ребенка представляет его законный представитель, он же и платит налог. Если жилье снимает юридическое лицо, то налог перечисляет организация.

• Как правильно сдавать квартиру – налоговые тонкости

Как несовершеннолетнему сдавать в аренду его долю в квартире?

Если у квартиры два собственника, например, по 1/2 доли принадлежат матери и ее 15-летнему сыну, здесь возможны варианты. Многие сдают только родительскую долю за полную стоимость аренды, и обычно это квартиросъемщиков устраивает — они даже не интересуются согласием несовершеннолетнего ребенка (разве что иногда арендаторы просят, чтобы он пришел на подписание договора).

Однако если сдавать жилье по правилам и все делать официально, без разрешения органов опеки на распоряжение имуществом подростка не обойтись. Опека вправе потребовать отчета по вырученным за аренду детской доли деньгам. Если срок найма будет меньше года, договор не нужно регистрировать в Росреестре.

Впрочем, юрист Наталья Лукьянова подчеркивает: в этом случае деятельность человека все равно будет считаться предпринимательской, и ему могут автоматически начислить уплату налога. Чтобы избежать этих расходов, она советует оформить в органах опеки разрешение на сдачу недвижимости в интересах несовершеннолетнего через ИП родителей.

Юрист Николай Шабанов считает вопрос, имеет ли право ФНС требовать уплату любого налога от несовершеннолетнего, спорным. Он напоминает, что налог гражданин обязан платить «из своего кошелька» (ст. 45 НК РФ), которого у подростка нет. То есть подобное требование ФНС можно признать незаконным и оспорить его в суде.

Квартиры посуточно и по часам в Москве:

Ответ компании «Мольнар» В соответствии со ст. 25 Гражданского кодекса Республики Беларусь
1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при последующем письменном одобрении его родителей, усыновителей или попечителя.
2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия своих законных представителей:
1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными собственными доходами;
2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законодательством результата своей интеллектуальной деятельности;
3) вносить денежные средства в банки или небанковские кредитно-финансовые организации и распоряжаться ими в соответствии с законодательством;
4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 27 настоящего Кодекса (2. Несовершеннолетние в возрасте до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:
1) мелкие бытовые сделки;
2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгод, не требующие нотариального удостоверения или оформления либо государственной регистрации;
3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или свободного распоряжения).
По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с актами законодательства о кооперативах.
3. Имущественную ответственность по сделкам, совершенным в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, несет несовершеннолетний, а субсидиарную ответственность — лицо, давшее письменное согласие на совершение соответствующей сделки.
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи.
За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с главой 58 настоящего Кодекса.
4. При наличии достаточных оснований суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме в соответствии с пунктом 2 статьи 20 настоящего Кодекса.

Вы нашли квартиру и хотите ее снять. Любой юрист порекомендует сделать это официально – подписать договор. Рассказываем, какие документы юристы советуют проверять у хозяина, какие условия включать в соглашение и когда хозяин может поднять квартплату. Если вы собственник и решили сдать квартиру, договор тоже не помешает – с ним у вас меньше шансов увидеть на месте жилья пепелище. Какой договор лучше заключить? Как его расторгнуть? Нужно ли подписывать акт приема-передачи? Об этом тоже есть в нашем материале.

Какие документы нужно запросить и проверить перед тем, как снять квартиру?

паспорт лица, с которым будет заключаться договор, для того чтобы сравнить данные в паспорте с данными в документах на квартиру и убедиться, что вы общаетесь с собственником;

нотариальную доверенность от собственника с правом сдачи квартиры – если вы будете заключать договор не с владельцем. Действительность нотариальной доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.

выписку из ЕГРН/ЕГРП, свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года) – чтобы узнать, кому принадлежит эта квартира и не в залоге ли она. «Договор на заложенную квартиру не будет иметь силы без согласия залогодержателя», – объясняет руководитель отдела недвижимости юридической компании URVISTA Глеб Подъяблонский. Если в квартире несколько собственников, договор заключается со всеми либо с их письменного разрешения. Кстати, выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра и самому, без согласия собственника (см. «Новый порядок госрегистрации недвижимости: успеть по-быстрому»).

договор найма/аренды и соответствующее согласие собственника – если вам сдают квартиру в поднайм/субаренду. При этом в основном договоре должно быть указано, что наниматель/арендатор вправе сдать жилье в поднайм/субаренду. Если в соглашении этого нет, нужно получить письменное согласие собственника на заключение договора субаренды. «Я не рекомендую заключать договор субаренды, поскольку он прекращается одновременно с основным договором независимо от срока субаренды», – предупреждает адвокат ЮГ «Яковлев и Партнеры» Анна Бойцова.

Квартиросъемщику нужно сделать копии перечисленных документов и хранить их у себя. Адвокат ЮГ «Яковлев и Партнеры» Марина Костина рекомендует по интернету проверить, судится ли с кем-то собственник квартиры. Это можно сделать по месту нахождения недвижимости или месту жительства/регистрации собственника, говорит Костина.

Какой договор заключить?

Чаще всего граждане заключают договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК), однако иногда хозяева квартир предлагают заключить договор безвозмездного пользования (он же договор ссуды; гл. 36 ГК). Юридическим лицам жилое помещение во владение и пользование могут предоставить на основании договора аренды (найма), но только для проживания граждан.

Если с договором найма (аренды) все понятно, то по договору безвозмездного пользования квартиросъемщик (ссудополучатель) живет бесплатно. «Если собственник квартиры предлагает вам заключить договор безвозмездного найма, но при этом собирается брать с вас плату, скорее всего, он пытается таким образом скрыться от налогов», – считает Подъяблонский.

Что нужно прописать в договоре?

полные паспортные данные сторон;

сведения об имуществе (адрес, площадь, кадастровый номер);

срок, на который заключается договор;

плату за жилое помещение, порядок и сроки ее внесения, возможность пересмотра. Важно определить, входят ли в плату за жилье коммунальные услуги, содержание имущества, телефон, интернет;

порядок внесения/возврата залога, если он предусмотрен;

сведения о постоянно проживающих в квартире лицах. «Других жильцов можно поселить только с согласия хозяина жилья, за исключением несовершеннолетних детей. При этом обязательно соблюдать норму общей площади жилого помещения на одного человека», – рассказала адвокат КА г. Москвы «Барщевский и Партнеры» Елена Михалевич;

обязанность производить текущий/капитальный ремонт. Арендодатель обязан производить капитальный и текущий ремонт, а также поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено договором (ст. 616 ГК). Что касается найма жилого помещения – текущим ремонтом занимается наниматель, а капитальным – наймодатель (ст. 681 ГК). А если заключен договор ссуды, все эти расходы несет ссудополучатель, то есть жилец (ст. 695 ГК).

условия расторжения договора. «Советую указать в договоре, что он может быть расторгнут, если соседи два раза пожалуются на жильца, либо если жилец испортит имущество, находящееся в квартире», – говорит юрист КА «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Договор заключается в двух экземплярах – для квартиросъемщика и хозяина квартиры. «Каждая из сторон должна расписаться на договоре в присутствии другой стороны. Не нужно передавать документы с родственниками, через почтовый ящик и прочее», – советует адвокат, руководитель отдела BD Национальной юридической компании «Митра» Алина Зеленская.

Какие еще нужны документы?

Если жилье передается за наличную плату, нужно составить расписку о получении денег. Также не помешает акт приема-передачи помещения. Есть смысл составить опись дорогой мебели и техники, а также прописать, как хозяин может проверять состояние жилья. Михалевич советует указать в акте все недостатки и неисправности отделки, мебели и техники, а также показания счетчиков на момент передачи квартиры. Акт составляется в двух экземплярах – для хозяина и квартиранта.

Как быть с регистрацией по месту пребывания?

Если договор заключается на срок более 90 дней, гражданин РФ должен зарегистрироваться в квартире по месту пребывания. Регистрация не требуется, если он уже зарегистрирован по месту жительства в том же субъекте, где снимает квартиру (ст. 5 Закона № 5242-1; приказ ФМС от 11.09.2012 № 288). Зарегистрироваться в новой квартире можно только с письменного согласия собственника жилья.

Если жилец не зарегистрировался в установленный срок, хозяин квартиры обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации (если это не его родственник). Иначе жильца могут оштрафовать на сумму до 5000 руб., а хозяина квартиры – до 7000 руб. (ст. 19.15.1 КоАП).

Нужно ли сообщать куда-то, что ты сдал/снял квартиру?

Да, если заключен договор аренды (найма) и срок его действия больше года, договор подлежит госрегистрации в Росреестре. Заявление о регистрации нужно подать не позднее, чем через один месяц со дня заключения договора. При этом договор вступит в силу с момента госрегистрации (ст. 674 ГК). «Если договор не зарегистрирован, то наниматель и наймодатель могут быть привлечены к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП», – пояснила Михалевич. Максимальный штраф по этой статье для граждан составляет 2000 руб.

Собственник, сдавший квартиру в аренду, обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы дохода (письмо Минфина от 2 октября 2014 г. № 03-04-05/49525, п. 1 ст. 223 НК, ст. 228 НК).

Когда может быть увеличена арендная плата?

В любой момент по соглашению сторон, а без него – только если это прописано в договоре аренды (например, указано, что арендодатель вправе увеличить плату в случае изменения стоимости коммунальных платежей или если размер арендной платы подлежит индексации). Если в договоре ничего такого нет, а арендодатель все же увеличил стоимость аренды, то можно обратиться в суд. Прекращать платить за арендованное имущество не рекомендуем, поскольку договором может быть предусмотрена неустойка.

В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор?

Договор безвозмездного пользования, заключенный без указания срока, может быть расторгнут в любое время. Для этого нужно лишь предупредить другую сторону за месяц, если договором не предусмотрен иной срок (ст. 699 ГК РФ). А вот с договором имущественного найма сложнее. Наниматель может расторгнуть его в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК). При этом наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке, например, если наниматель не платит в течение 6 месяцев (при краткосрочном найме – более 2 раз), если он разрушил или испортил квартиру, использует помещение не по назначению, беспокоит соседей и т. д.

Расторжение договора всегда влечет выселение жильца.

Внимание! Представленный текст является образцом договора аренды на 5 лет. Чтобы сделать документ под ваши условия воспользуйтесь шаблоном FreshDoc: Договор аренды нежилого помещения.

Договор аренды является одним из самых распространенных на практике. Правовое регулирование данной сделки отражено в 34 главе Гражданского Кодекса.

Согласно договору аренды на 5 лет арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за определенную плату во временное владение и пользование, либо только во временное пользование сроком на 5 лет.

В роли арендодателя может выступать собственник помещения либо другое лицо, у которого есть полномочия сдавать данный объект в аренду. Арендатором может быть любое дееспособное лицо, индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо.

Т.к. срок данного соглашения составляет больше 1 года, то договор аренды нежилого помещения на 5 лет обязательно должен заключаться в письменной форме и подлежать процедуре гос. регистрации.

Существенные условия договора аренды нежилого помещения на 5 лет

Основными условиями данной сделки сроком на 5 лет выступают: стороны соглашения, описание сдаваемого в аренду объекта недвижимости и размер арендной платы.

Стороны сделки

В документе указываются наименования сторон, их реквизиты. Если в роли арендодателя выступает не собственник помещения, а уполномоченное лицо – то обязательно необходимо отразить данные документов, на основании которых это лицо может заключать договор аренды на 5 (пять) лет.

Характеристика нежилого помещения

Нежилое помещение является предметом сделки. В соглашении сроком на 5 лет в обязательном порядке необходимо указать данные, по которым можно идентифицировать нежилое помещение:

• точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
• описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.);
• площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;
• назначение помещения (например, для офисных нужд, под производство, магазин и т.п.)

Следует отметить, что, если в документе отсутствует описание объекта аренды, договор может быть признан недействительным.

Арендная плата

Если в документе не будет зафиксирована стоимость аренды, то данную сделку можно будет считать недействительной. Так же необходимо указать срок и порядок внесения арендной платы.

Нужно определить, что будет входить в стоимость аренды: коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, налоги, ремонт и т.п.

Размер арендной ставки не должен меняться чаще 1 раза в год, если иное не предусмотрено в договоре аренды нежилого помещения на 5 лет.

Конечно, в зависимости от желаний сторон, в договоре могут быть прописаны и другие, существенные именно для них, условия.

Особенности гос. регистрации договора аренды на 5 лет

Срок действия данного соглашения, заключенного на 5 лет, начинается с момента его регистрации. При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения будет считаться незаключенным. В случае, когда одна из сторон сделки уклоняется от государственной регистрации, другая сторона имеет право на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Гос. регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды на 5 (пять) лет может обратиться один из участников сделки.

Для проведения процедуры регистрации необходимо предоставить следующие документы:

• заявление (обычно оно заполняется в регистрирующем органе);
• договор аренды (3 экземпляра-подлинника);
• кадастровый паспорт помещения с указанием размера площади, предоставляемой в аренду;
• документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:
• для физических лиц — документ, удостоверяющий личность;
• для инд. предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство ОГРНИП;
• для юр. лиц — учредительные документы, ОГРН, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;
• документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и гос. регистрации договора аренды на 5 лет (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);
• нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае, когда арендодателем или арендатором является физическое лицо либо инд. предприниматель индивидуальный предприниматель);
• огласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если сделка заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

Сопутствующие документы

На нашем сайте вы можете скачать типовой договор аренды на 5 лет с сопутствующими документами:

• акт приема-передачи нежилого помещения;
• описание недвижимости;
• доп. соглашение;
• протокол разногласий;
• протокол согласования разногласий.

Рекомендуем посмотреть следующие документы:

• Типовой договор найма жилого помещения
• Договор лизинга договор аренды
• Договор аренды жилого помещения
• Регистрация договора аренды