Договор уступки права цессии

Нередко в судебной практике поднимается вопрос: должен ли суд выяснять возмездность цессии (перевода долга), если об этом не заявляет ни одна из сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Поэтому при рассмотрении судом иска, предъявленного в защиту права, суд должен в первую очередь рассмотреть вопрос о наличии законного права, в том числе в случаях рассмотрения иска, основанного на договоре цессии (перевода долга) — проверить законность цессии (перевода долга), и, следовательно, наличие у стороны спора права, основанного на цессии, либо обязанности, основанной на переводе долга.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает дарение между коммерческими организациями.

Из смысла статей 572 и 575 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что институт дарения в полной мере применим и к отношениям по уступке права требования (переводу долга), в том числе в части запрета безвозмездной уступки права (перевода долга) между коммерческими организациями.

И, наоборот, дарение права требования (перевода долга) в отношениях между некоммерческими организациями может иметь место с соблюдением требований пунктов 3, 4 статьи 576 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также не запрещена законом безвозмездная передача права требования от коммерческой организации к некоммерческой, в том числе бюджетной, например, учреждению. В то же время если, наоборот, бюджетная некоммерческая организация безвозмездно передаст право (требование), недействительность цессии будет связана уже с иным основанием — отсутствием полномочий на такое распоряжение государственным (муниципальным) имуществом, нарушением специальной правоспособности.

Практика показывает, что неисследованность вопроса о возмездности цессии (перевода долга) является распространенной судебной ошибкой, которая неизбежно ведет к отмене судебных актов.

Указание о возмездности цессии не обязательно в самом договоре.

В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

По мнению Брагинского М.И. и Витрянского В.В., приводящих также мнение Маковского А.Л. и Новицкого И.Б., «отсутствие в соглашении об уступке прав требования, заключенном между коммерческими организациями, условий об оплате цессионарием получаемого права либо об ином встречном предоставлении само по себе не может являться основанием для признания указанного соглашения договором дарения. Напротив, следует исходить из презумпции возмездности всякого гражданско-правового договора, предусмотренной пунктом 2 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации»… «поэтому такое соглашение может быть квалифицировано как договор дарения лишь в тех случаях, когда в его тексте положительно решен вопрос о безвозмездности передачи дара либо когда заинтересованным лицом будет доказано отсутствие какой-либо причинной обусловленности безвозмездной уступки права»1.

Согласившись с выводами о презумпции возмездности цессии, указанным авторам можно возразить относительно квалификации судом безвозмездности цессии только по инициативе заинтересованного лица. Выше уже было указано, что суд при рассмотрении спора, основанного на цессии, должен проверить законность передачи права. Поэтому, независимо от возражений заинтересованного лица, суду следует выяснить, как стороны предполагают рассчитаться за переданное право требования, чем подтверждаются их приготовления, как они договорились о цене передаваемого права и чем эта договоренность подтверждается. Последнее обстоятельство имеет значение потому, что, хотя право требования как имущественное право и отнесено законодателем к разряду имущества (статья 1128 Гражданского кодекса Российской Федерации), однако, оно имеет свою специфику, отличие от традиционных видов имущества.

Казалось бы, по аналогии с другими договорами, например, договором купли — продажи, при отсутствии в нем условия о цене передаваемого права (перевода долга) ее можно было бы определить по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. И, следовательно, при отсутствии прямо выраженной в содержании договора воли сторон на безвозмездность цессии можно было бы считать его возмездным. Однако вряд ли можно рассуждать так, что стороны имели в виду возмездность договора, а в связи с отсутствием соглашения о цене рассчитывали на обычно применяемые цены. Специфика данного имущества делает определение его стоимости по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации проблемным, затруднительным, если оно не определено сторонами. При заключении такого договора у обеих сторон — коммерческих организаций должен быть экономический интерес, основанный на началах возмездности. Поэтому в любом случае стороны договора о перемене лица в обязательстве должны обосновать этот интерес, в том числе и размер предполагаемого встречного предоставления. В то же время о достижении соглашения по поводу возмездности цессии могут свидетельствовать последующие действия сторон, в том числе встречное соразмерное предоставление цессионарием цеденту.

Во-вторых, следует помнить о возможной мнимости условия о возмездности цессии. Поэтому при выяснении воли сторон относительно возмездности цессии следует выяснить, в частности, причины, почему после заключения договора цессии его стороны на протяжении длительного времени не ставили и не ставят вопрос о возмездном предоставлении и не свидетельствуют ли эти обстоятельства о направленности воли сторон на дарение.

Даже и при наличии в договоре цессии условия об оплате переданного права требования, но отсутствии длительное время реальных действий хотя бы одной из сторон по оплате (истребованию оплаты), суду следует обсудить вопрос о том, не является ли данное условие договора мнимым (статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не является ли цессия ничтожной в силу безвозмездности.

Из закона не следует, что у нового кредитора на момент заключения договора цессии уже должна иметься задолженность перед первоначальным кредитором. Последующая оплата переданного права требования не противоречит закону. Закон не запрещает передачу права требования путем продажи права.

По делу № А-32-2677/2000-15/88 (вх. Ф08-3473/2000) апелляционная инстанция при оценке договоров цессии сделала вывод, что в момент уступки требования у кредитора должна быть задолженность перед новым кредитором, в противном случае цессия безвозмездна. Кассационная инстанция указала, что данный вывод ошибочен. Глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит обязательного требования о том, что на момент передачи права требования у кредитора должна иметься задолженность, в погашение которой передается право требования. В силу статьи 575 Кодекса цессия между коммерческими организациями должна быть возмездной. Однако закон не регламентирует форму возмездности и, в частности, не запрещает последующую оплату переданного права требования.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.98 № 1676/98 отмечается, что передача права (требования) по договору продажи не противоречит статье 386 Гражданского кодекса Российской Федерации и в целом параграфу 1 главы 24 Кодекса.

Возмездность передаваемого права требования не может ставиться под условие реального истребования новым кредитором долга с должника. Договор, по которому новый кредитор обязался перечислять первоначальному кредитору суммы только после взыскания их с должника, не является цессией, поскольку противоречит главе 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагающей безусловную замену лица в обязательстве. И эта безусловность относится в том числе и к возмездности сделки по перемене лица в обязательстве.

По делу вх. Ф08-1990/99 в договоре уступки права требования предусмотрено, что полученные с должника денежные средства за вычетом определенной суммы цессионарий обязан перечислить на расчетный счет цедента. В связи с этим кассационная инстанция сделала вывод, что первоначальный кредитор из обязательства не выбывает, поскольку остается правообладающим лицом на сумму, превышающую причитающуюся новому кредитору, что противоречит главе 24 Кодекса.

При рассмотрении дела № А-63-1277/2000-С1, вх. Ф08-643/2001 в соответствии договором цессии в счет уступленного права требования новый кредитор должен перечислить первоначальному кредитору стоимость уступленного права после исполнения должником обязательства в полном объеме. Кассационная инстанция указала, что данное условие противоречит статье 575 и главе 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возмездность цессии носит не безусловный характер, а поставлена в зависимость от исполнения обязательства должником.

По делу № 28/7, вх. Ф08-2640/2000 договором цессии предусмотрено, что после удовлетворения должником уступленного права требования новый кредитор должен рассчитаться с первоначальным кредитором в порядке, определяемом дополнительным соглашением сторон, то есть вопрос об обязанности оплаты переданного права поставлен под условие. Кассационная инстанция указала, что суд, во-первых, не дал оценку этому условию договора, и, во-вторых, не выяснил, произошла ли оплата уступленного права вне зависимости от данного условия договора. 1

Белов В.А. в своей монографии не согласился с аналогичными выводами Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в постановлениях по ряду конкретных дел, считая, что отсутствие четкого законодательного определения в вопросе о том, по какому основанию можно совершить уступку требования, означает, что допустимо любое не противоречащее закону основание. По мнению автора, можно говорить о том, что условие об оплате переданного права только после истребования долга от должника не противоречит закону, поскольку в данном случае не произошло передачи пассива, связанного с требованием — риска невозможности его осуществления, который продолжает оставаться на цеденте2.

С таким утверждением трудно согласиться, поскольку смешиваются такие институты, как поручение, по которому кредитор (доверитель) может поручить поверенному совершить определенные юридические действия (в том числе по истребованию долга), и цессия, когда кредитор выбывает из обязательства, и передаваемое действительное право требования должно получить встречное возмездное предоставление. Величина риска невозможности реализации передаваемого права требования может быть учтена сторонами при определении его цены. Смешивание поручения и цессии создает невозможность применения к данному договору норм и того, и другого института. Представим себе ситуацию, когда новый кредитор не будет взыскивать задолженность с должника. Утративший право (требование) первоначальный кредитор лишен возможности при предъявлении к новому кредитору убытков в связи с неполучением возмездного предоставления по цессии доказать их, поскольку по договору цессии новый кредитор не обязывался перед первоначальным кредитором непременно взыскать задолженность. Не может быть к нему предъявлено и требование об оплате права, поскольку обязанность по оплате возникает у него только после истребования задолженности.

Безвозмездность цессии может выражаться не только в отсутствии условия об оплате и фактической оплаты, но и в явной несоразмерности предусмотренной договором цены прав (требований) их объему.

По делу № А-53-134/2000-С1/17, вх. Ф08-1035/2000 кассационная инстанция указала на необходимость дать оценку с точки зрения возмездности условию договора цессии о том, что цессионарий приобрел у цедента за 10 000 рублей право требования по договору поставки 607 тонн семян подсолнечника на общую сумму 455 250 рублей.

Безусловно, что сумма передаваемого по договору цессии права требования и его цена не обязательно должны совпадать, иначе отсутствует экономическая обусловленность такого договора, в особенности при возмездности, основанной на продаже права. В то же время суд должен оценить соразмерность договорной цены права и объема передаваемого права.

Таким образом, могут иметь место различные варианты безвозмездной цессии (перевода долга):

• Когда в договоре отсутствует условие о возмездности и поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) позволяет сделать вывод об отсутствии у них воли на возмездное встречное предоставление.
• Когда в договоре имеется условие об оплате уступаемого права (требования) либо перевода долга, но поведение сторон свидетельствует о мнимости данного условия.
• Когда определенная сторонами цена права (требования) или перевода долга явно несоразмерна объему передаваемого требования (перевода долга).

Ю.В.Рыжков*

* Рыжков Юрий Викторович — судья, стаж работы в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа 5 лет

«Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа», N 1, апрель-июнь 2001 г.

Примечания:

1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С.346.

Дебиторская задолженность может быть вполне ликвидным товаром. Для руководителя организации-продавца главный вопрос – найти на этот долг покупателя, который заинтересован в товарах и услугах, предлагаемых должником фирмы. А бухгалтеру придется осваивать тонкости учета и налогообложения операции по уступке права требования.

Договор уступки права

Взаимоотношения сторон

В соответствии со ст. 382 ГК РФ под уступкой права требования (цессией) понимается соглашение, в силу которого одна сторона – первоначальный кредитор по обязательству (цедент) передает новому кредитору (цессионарию) право требования исполнения обязательства должником. При этом новый кредитор приобретает право требования от цедента на условиях, не ухудшающих положение должника.

Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Обзор) поставлена точка в длительном споре юристов о том, возможна ли уступка не всего требования, а только его части. Согласно мнению ВАС РФ уступка части права (требования) по обязательству не противоречит закону, если предмет уступки является делимым (п. 5 Обзора). В частности, были признаны делимыми: денежное обязательство, вытекающее из договора поставки, и арендное право пользования несколькими помещениями.

По общему правилу для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не требуется. Однако при заключении договора стороны могут предусмотреть, что такое согласие является обязательным как в отношении всех прав кредитора по договору, так и в отношении их части.

Кроме того, стороны в договоре вообще могут запретить какую-либо уступку права требования. Это вытекает из содержания п. 1 ст. 388 ГК РФ, согласно которому уступка права требования кредитором другому лицу не допускается, если она противоречит закону или договору.

К СВЕДЕНИЮ!

Недопустима передача по договору цессии прав требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (в частности, требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью) (ст. 383 ГК РФ).

Если же такое противоречие все-таки возникнет, то договор уступки требования будет являться ничтожной сделкой (ст. 166, 168 ГК РФ).

Одновременно с этим у должника имеется право не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (п. 1 ст. 385 ГК РФ). Поэтому должника следует уведомить об уступке прав требования по обязательствам путем передачи ему документов, доказывающих этот факт.

В противном случае должник может либо отказаться от уплаты до представления ему доказательств заключения договора цессии, либо отдать долг ненадлежащему кредитору. Риск, вызванный этими неблагоприятными последствиями, берет на себя новый кредитор (ст. 382 ГК). Ведь если дебитор вернул по ошибке долг первому кредитору, то обязательство будет считаться исполненным.

Прежний кредитор отвечает перед новым за то, что передал ему действительное требование. Если переданное требование основано на недействительной сделке (например, переданное требование на момент передачи уже исполнено должником), то новый кредитор вправе требовать от первоначального кредитора возмещения причиненных ему убытков (ст. 390 ГК РФ). Кроме того, переуступить можно только задолженность с неистекшим сроком исковой давности. Чтобы подтвердить «реальность» долга, новому кредитору следует потребовать от цедента представления акта сверки расчетов.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

Первоначальный кредитор отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не за неисполнение этого требования должником. Исключением является случай, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст. 390 ГК РФ).

Данному положению ст. 390 ГК РФ Президиум ВАС РФ придал «свежее» звучание (п. 1 Обзора). По мнению ВАС РФ, из положений ст. 390 ГК РФ вытекает, что действительность соглашения об уступке права (требования) вовсе не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право. То есть если первоначальный договор и был признан недействительным, то соглашение об уступке права все равно имеет юридическую силу. Кстати, «уступать» можно не только ныне существующее, но и будущее право. Такой вывод сделал ВАС РФ в п. 4 Обзора.

Первоначальный кредитор обязан передать новому кредитору вместе с правом требования также и все документы, которые его удостоверяют, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК РФ).

Впрочем, уклонение цедента от передачи новому кредитору необходимых документов само по себе еще не свидетельствует о том, что данное право не перешло к цессионарию; свидетельства выражения воли сторон на передачу этого права куда важнее (п. 11 Обзора).

Форма договора

Уступка требования (цессия) должна быть составлена в той форме, которая предусмотрена действующим законодательством для основного договора. Если оформление уступки требования будет совершено в форме, не предусмотренной действующим законодательством для основного договора, то уступка требования будет считаться недействительной на основании п. 1 и 2 ст. 452 и 168 ГК РФ.

Так, согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной (нотариальной) форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Уступка требования по ордерной ценной бумаге совершается путем индоссамента (передаточной надписи) на этой ценной бумаге (п. 3 ст. 146 и п. 3 ст. 389 ГК РФ).

В ГК РФ определена лишь сама возможность передачи прав (требования) по сделке, но не указан вид договора, по которому эта передача происходит. Поэтому прежде всего в договоре цессии нужно определить предмет договора, то есть предмет передачи, конкретные требования, вытекающие из заключенной ранее сделки со ссылками на ее реквизиты. В противном случае договор будет считаться незаключенным. Иногда соглашение о цессии достигается путем составления обычного договора купли-продажи.

Однако далеко не всегда отсутствие в договоре цессии указания на обязательство, в состав которого входило уступаемое право (требование), влечет недействительность этого договора (п. 12 Обзора). Поскольку при возникновении спора суды учитывают и другие обстоятельства, как-то: уведомление цедентом должника о состоявшейся уступке, указанная в соглашении сумма задолженности и т.п.

В договоре цессии участвуют две стороны: цедент (продавец задолженности) и цессионарий (покупатель).

Договор цессии может быть как возмездным, так и безвозмездным. Согласно п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Поэтому договор уступки прав будет считаться безвозмездным только в том случае, если условие о безвозмездности договора будет явно следовать из соглашения сторон.

В то же время передача требования на безвозмездной основе между коммерческими организациями может быть расценена налоговыми и иными проверяющими органами в качестве договора дарения, а дарение между коммерческими организациями запрещено (ст. 575 ГК РФ). И в этом случае очень рекомендуем прислушаться к голосу ВАС РФ, который в п. 9 Обзора заявил, что договор цессии, заключенный между коммерческими организациями, может быть квалифицирован как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). Отсутствие в договоре цессии условия о цене передаваемого права само по себе не является основанием для признания его ничтожным как сделки дарения между коммерческими организациями.

Иначе говоря, факт «дарения права» еще нужно доказать. Само по себе несоответствие размера встречного предоставления объему передаваемого права (требования) еще не является основанием для признания ничтожным договора цессии, заключенного между коммерческими организациями, поскольку в силу п. 1 ст. 572 ГК РФ наличие возмездных начал в договорном обязательстве полностью исключает признание соответствующего договора договором дарения (п. 10 Обзора).

Кроме того, стороны в договоре цессии вправе решать судьбу начисленной неустойки, убытков, процентов по кредитам и всех других сумм, связанных с основным договором. Если же в договоре цессии об этих платежах не будет ничего сказано (по умолчанию), то права на их получение переходят к приобретателю автоматически (ст. 384 ГК РФ).

Об этом еще раз напомнил ВАС РФ в п. 15 Обзора. Более того, суд решил, что при уступке части требования в силу ст. 384 ГК РФ права, связанные с данным требованием, также переходят к цессионарию в части, пропорциональной переданному требованию.

«Уступать» можно даже неустойку (п. 21 Обзора). И не беда, если ее конкретный размер на момент уступки в силу ст. 333 ГК РФ определить невозможно. Как рассудил ВАС РФ в п. 16 Пленума, «неопределенное» на момент перехода право переходит к новому кредитору в таком же «неопределенном размере».

Помимо неустойки, Президиум ВАС разрешил «уступать» также и право на убытки, потому что «обязательство по возмещению убытков является денежным обязательством, возникшим в связи с нарушением должником прав потерпевшего», и, следовательно, обладает самостоятельной имущественной ценностью (п. 17 Обзора).

Налогообложение у цедента (продавца долга)

НДС

Особенности определения налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав установлены ст. 155 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 155 НК РФ при уступке требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг) или на основании закона, налоговая база у цедента определяется как стоимость этих товаров, исчисленная исходя из рыночных цен в соответствии со ст. 40 НК РФ (с учетом акцизов – для подакцизных товаров) и без включения НДС (ст. 154 НК РФ). Главное условие – чтобы операции по реализации указанных товаров подлежали обложению НДС (т.е. не освобождались от налогообложения в соответствии со ст. 149 НК РФ).

Если же уступаемое требование вытекает из обязательства, не связанного с реализацией (например, из договора займа или кредита), то при уступке этого требования объекта обложения НДС у цедента не возникает (Письмо МНС России от 12.07.2004 № 03-2-06/1/1543/22).

Пункт 4 ст. 149 НК РФ предусматривает обязанность налогоплательщика вести раздельный учет для операций, подлежащих обложению НДС и освобождаемых от налогообложения.

Таким образом, налоговая база у первоначального кредитора определяется в объеме и на условиях, предусмотренных первоначальным договором. Иначе говоря, в налоговую базу по НДС включается сумма, указанная в договоре как сумма оплаты за данный товар (работу, услугу).

Если цедент в результате уступки права требования получит меньшую сумму, чем предусматривал первоначальный договор, то эта разница не уменьшает налоговую базу по НДС.

В случае реализации права требования по цене, превышающей величину дебиторской задолженности, возникшую положительную разницу необходимо включать в налоговую базу по НДС (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). Таким образом, организация-продавец должна уплатить НДС с суммы полученного дохода (п. 41.2 Методических рекомендаций по применению гл. 21 НК РФ, утв. Приказом МНС России от 20.12.2000 № БГ-3-03/447, далее – Методические рекомендации).

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы будет наиболее ранняя из следующих дат:

• день передачи имущественных прав;
• день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав.

ФНС РФ официально разъяснила, что следует понимать под этими терминами (Письмо ФНС РФ от 28.02.2006 № ММ-6-03/202@).

Датой передачи имущественных прав признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на их покупателя, в т.ч. дата передачи права собственности, указанная в документе, подтверждающем передачу права собственности.

Оплатой, частичной оплатой в счет предстоящей передачи имущественных прав признается получение денежных средств продавцом или прекращение обязательства иным способом, не противоречащим законодательству.

Налог на прибыль

Особенности определения налоговой базы по налогу на прибыль при уступке (переуступке) права требования определены ст. 279 НК РФ.

Если организация-цедент применяет метод начисления, то налоговая база определяется в момент передачи права собственности на товары (выполнения работ, оказания услуг).

В большинстве случаев первоначальный кредитор продает требование с убытком, когда понимает, что самостоятельно взыскать задолженность ему будет проблематично.

Судебная практика исходит из того, что к расчету убытка от уступки права требования доходы и расходы принимаются без учета НДС (Постановление ФАС ЗСО от 01.08.2005 № Ф04-4944/2005(13510-А27-33).

Само признание убытка по операциям цессии будет зависеть от того, передается требование до наступления установленного договором срока платежа или после наступления этого срока.

Согласно п. 1 ст. 279 НК РФ при уступке цедентом права требования третьему лицу до наступления установленного договором срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком налогоплательщика.

При этом размер убытка для целей налогообложения не может превышать сумму процентов, которую продавец товара уплатил бы по долговому обязательству. А сумма процентов исчисляется в соответствии со ст. 269 НК РФ за период от даты уступки требования до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров.

Так, в ст. 269 НК РФ налогоплательщикам предоставлено право определять предельную величину процентов, принимаемых для целей налогообложения, одним из двух способов.

Первый способ применяется организациями, имеющими кредиты и займы, выданные в той же валюте на те же сроки в сопоставимых объемах, под аналогичные обеспечения (абз. 1 п. 1 ст. 269 НК РФ). Причем изменение хотя бы одного из критериев сопоставимости долговых обязательств, установленных п. 1 ст. 269 Кодекса (изменение срока предоставления займа более чем на 10%, изменение объемов займа и т.д.), ведет к признанию долговых обязательств для целей налогообложения несопоставимыми (Письмо Минфина России от 07.06.2006 № 03-06-01-04/130).

Таким образом, для применения первого способа цедент должен заключить одновременно несколько договоров уступки требования, да еще и на сопоставимых условиях. Поскольку данная ситуация встречается достаточно редко (хотя теоретически и возможна), главное внимание уделим второму способу.

Второй способ применяется при отсутствии долговых обязательств, выданных в том же квартале на сопоставимых условиях (абз. 4 п. 1 ст. 269 НК РФ). В этом случае предельная величина процентов, признаваемых расходами, принимается равной ставке рефинансирования Банка России, увеличенной в 1,1 раза, – при оформлении долгового обязательства в рублях; и равной 15% – по долговым обязательствам в иностранной валюте.

ПРИМЕР 1

ООО «Альфа» 01.10.2008 поставило (отгрузило) покупателю товар на сумму 100 000 руб. Согласно условиям договора оплата товара осуществляется в течение 30 дней с момента поставки.

20.10.2008 ООО «Альфа» уступает право требования по этому договору ООО «Бета» за 90 000 руб. На момент заключения договора поставки ставка рефинансирования ЦБ РФ составила 12%.

Фактический размер убытка составил 10 000 руб.

Убыток, принимаемый для цели налогообложения, составит:

Определяем процентную ставку для рублевого обязательства:

12% х 1,1 = 13,2%.

Период времени от момента подписания договора цессии до момента платежа по договору составил 10 дней.

Определяем предельную сумму убытка:

90 000 руб. x 13,2% : 100% x 10 дней : 365 дней = 325,48 руб.

Таким образом, размер убытка в целях налогообложения составит 325,48 руб.

После наступления установленного договором срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования и стоимостью реализованного признается убытком, который включается в состав внереализационных расходов в следующем порядке (п. 2 ст. 279 НК РФ):

• 50% от суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов на дату уступки права требования;
• 50% от суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов по истечении 45 дней с даты уступки права требования.

Это означает, что прибыль уменьшается на всю сумму убытка в два этапа, равными частями.

ПРИМЕР 2

Воспользуемся условиями примера 1, но изменим дату уступки права требования на 01.11.2008.

Порядок признания задолженности будет следующим:

Фактическая сумма убытка составляет 10 000 руб. (100 000 руб. – 90 000 руб.).

01.11.2008 в состав внереализационных расходов ООО «Альфа» включается 5000 руб. (10 000 руб. х 50%).

14.12.2008 (через 45 дней после даты уступки требования) в состав внереализационных расходов включается еще 5000 руб.

Очевидно, что в рассматриваемой ситуации важно доказать налоговым инспекторам экономическую обоснованность наступившего в результате цессии убытка. В противном случае налоговики могут обвинить цедента в недобросовестности (Письмо УФНС по г. Москве от 04.03.2005 № 09-15/13517). Признаки недобросовестности возникают, если:

• оплата осуществляется не собственными средствами;
• многократно завышается покупная стоимость материальных ценностей;
• сделка осуществляется с минимальной выгодой или вовсе без нее.

В настоящее время понятие недобросовестности не используется, вместо этого говорится о необоснованной налоговой выгоде. Однако, по сути, у этих понятий много общего.

Таким образом, если фирма продает долг без прибыли или в убыток, то она должна быть готова документально обосновать причины такой сделки (Письмо Минфина России от 27.07.2005 № 20-12/53139). На обоснованность проведения «убыточной» цессии могут указывать: дополнительные и несоразмерные расходы (транспортные, судебные и т.п.), связанные с взысканием задолженности; невозможность своевременно привлечь денежные средства и т.п.

Если же цессию удалось осуществить «в плюсе», то в соответствии с п. 1 ст. 249 НК РФ выручка от передачи права требования признается в составе доходов от реализации как выручка от реализации имущественных прав.

Если цедент использует кассовый метод учета доходов и расходов, ему нужно руководствоваться общими правилами признания доходов и расходов при кассовом методе, которые установлены ст. 273 НК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 273 НК РФ датой получения дохода при кассовом методе признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, поступления иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашение задолженности перед налогоплательщиком иным способом.

При учете доходов и расходов по кассовому методу фактически цедент (продавец) получает доход только один раз – в момент получения оплаты по договору цессии.

Поэтому налогоплательщик должен учесть в составе своих доходов только оплату, поступившую к нему по соглашению об уступке права требования без НДС, предъявленного должнику в рамках первоначального договора реализации товаров (работ, услуг) (п. 1 ст. 248 НК РФ).

ПРИМЕР 3

ООО «Альфа» учитывает доходы и расходы по кассовому методу.

По договору поставки от 10.10.2008 организация ООО «Альфа» отгрузило в адрес ООО «Бета» товар на сумму 118 000 руб. (включая НДС 18 000 руб.).

ООО «Бета» товар в установленный срок не оплатило.

01.11.2008 ООО «Альфа» подписало с ООО «Омега» соглашение об уступке ему права требования к ООО «Бета».

Цена уступки составила 120 000 руб.

15.11.2004 оплата по соглашению об уступке права требования в размере 120 000 руб. поступила на расчетный счет ООО «Альфа».

В налоговом учете ООО «Альфа» будет отражаться только сумма дохода в размере 102 000 руб. (120 000 руб. – 18 000 руб.).

Бухгалтерский учет у цедента

Бухгалтерский учет операций по уступке права требования ведется с использованием счета 91. По кредиту этого счета отражается стоимость продажи дебиторской задолженности, а по дебету – ее учетная стоимость.

В организациях, для которых цессия является предметом основной деятельности, операции отражаются с использованием счета 90.

Таким образом, в бухгалтерском учете цедента (продавца) уступка права требования отражается следующим образом (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»):

Дебет 76, субсчет «Цессионарий» Кредит 91 (90), субсчет «Прочие доходы»

– отражена задолженность третьего лица (нового кредитора) по соглашению об уступке права требования

Дебет 91 (90), субсчет «Прочие расходы» Кредит 62 – отражено списание реализованной дебиторской задолженности.

Путем сопоставления кредитового и дебетового оборотов выявляют финансовый результат по операции уступки права требования (прибыль или убыток).

Убыток отражается по дебету счета 99 в корреспонденции с кредитом счета 91.

Прибыль отражается «зеркальной» проводкой:

Дебет 91 Кредит 99.

Налогообложение у цессионария (покупателя долга)

НДС

Купив права требования, цессионарий в результате либо взыскивает деньги с должника, либо перепродает этот долг другим лицам. О том, как уплачивать НДС в том и другом случае, говорится в п. 2 ст. 155 НК РФ.

Если новый кредитор взыскал деньги с должника по основному договору, в этом случае налоговой базой будет являться разница между суммой, полученной от должника, и размером возмещения, уплаченного первоначальному кредитору по договору цессии.

Если же новый кредитор переуступил требование третьим лицам, то налоговой базой будет являться разница между суммой, полученной от нового покупателя права, и суммой расходов, связанных с приобретением этого права по договору цессии. При этом если новый кредитор переуступает право требования по цене, не превышающей цену его приобретения, то налоговая база будет равна нулю. Соответственно в этом случае у нового кредитора не возникает обязанности по уплате НДС в связи с переуступкой права требования.

ПРИМЕР 4

ООО «Омега» приобрело право требования долга по договору поставки за 100 000 руб. Сумма долга – 150 000 руб.

Вариант 1

Деньги в сумме 150 000 руб. были перечислены ООО «Омега» должником. Размер подлежащего уплате НДС составит:

(150 000 руб. – 100 000 руб.) x 18 : 118 = 7627 руб.

Вариант 2

ООО «Омега» переуступило право требования ООО «Игрек» за 110 000 руб. Размер подлежащего уплате НДС составит:

(110 000 руб. – 100 000 руб.) x 18 : 118 = 1525 руб.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

Правила п. 2 ст. 155 НК РФ применяются только в отношении операций по реализации товаров (работ, услуг), подлежащих обложению НДС (Письмо Минфина России от 19.09.2007 № 03-07-05/58). Согласно подп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ операции по уступке (приобретению) прав (требований) кредитора по обязательствам, вытекающим из договоров по предоставлению займов в денежной форме и (или) кредитных договоров, а также по исполнению заемщиком обязательств перед новым кредитором по первоначальному договору, лежащему в основе договора уступки, не облагаются НДС.

Иначе говоря, если цессионарий приобрел право у непосредственного кредитора по основному договору и по операциям, не облагаемым НДС (займам, кредитам), он освобождается от уплаты НДС.

Если цессионарий приобрел право требования долга не по договору поставки, а по договору займа, то обязанности по уплате НДС у него не возникнет ни в случае, если он взыскал деньги с должника, ни в случае, если он переуступил право требования другим лицам. Такой вывод следует из положений подп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Что касается последующих (после цессионария) кредиторов, то на них указанная в подп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ льгота не распространяется. Об этом говорится в п. 4 ст. 155 НК РФ.

При приобретении денежного требования у третьих лиц налоговая база по НДС определяется как сумма превышения суммы доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение указанного требования. При этом понятия «третье лицо» в НК РФ не дается. Анализируя Письмо Минфина от 19.09.2007 г. № 03-07-05/58, можно предположить, что под «третьими лицами» предполагаются все кредиторы, которые сами ранее получили права требования в результате их покупки (или иным способом).

Налог на прибыль

Пункты 1, 2 ст. 279 НК РФ касаются особенностей определения налоговой базы по налогу на прибыль только у цедента. Это значит, что цессионарий при покупке требования непосредственно у первоначального кредитора в целях исчисления налога на прибыль должен руководствоваться общей нормой ст. 247 НК РФ – «доходы минус расходы».

В данном случае доходами будут признаваться суммы, полученные цессионарием от должника, а расходами – покупная стоимость права требования и другие затраты, связанные с цессией (Письмо УФНС по г. Москве от 21.1.2006 № 19-11/101852).

Обязанность уплатить налог на прибыль возникает в период погашения должником задолженности (например, если договор цессии был подписан в августе 2008 г., а деньги должник перечислил цессионарию лишь в октябре, то и налогооблагаемый доход у него возникнет в октябре).

Если же новый кредитор (цессионарий) надумает реализовать полученное право требования третьим лицам, то данная операция будет рассматриваться как реализация финансовых услуг в соответствии с п. 3 ст. 279 НК РФ.

Пунктом 3 ст. 279 НК РФ установлено, что доходом в этом случае будет стоимость имущества, причитающегося новому кредитору по переуступке права требования от следующего кредитора (или полученного от должника). При этом при определении налоговой базы налогоплательщик вправе уменьшить доход, полученный от реализации права требования, на сумму расходов по приобретению указанного права требования долга.

Доходы и расходы отражаются в налоговом учете в периоде подписания соглашения (акта) о переуступке права (Письмо Минфина России от 20.06.2006 № 03-03-04/1/527).

Налоговики, ссылаясь на то, что согласно п. 3 ст. 279 НК РФ расходы по данной операции принимаются в пределах суммы полученных доходов, не принимают убыток от переуступки права требования, полученный налогоплательщиком, для целей налогообложения (письма УМНС России по г. Москве от 10.07.2003 № 26-12/38483, от 21.06.2003 № 26-12/33473).

Поэтому налогоплательщикам, совершающим операции по приобретению и дальнейшей реализации (погашению) прав требования, следует вести раздельный налоговый учет указанных операций, определяя по каждой сделке финансовый результат, либо готовится к обращению в суд.

Впрочем, суды склонны в этой ситуации поддерживать налогоплательщиков и включать убыток в состав внереализационных расходов (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.09.2007 № Ф04-6707/2007(38640-А67-15; ФАС Дальневосточного округа от 22.11.2007 № Ф03-А73/07-2/5098 и др.)

Бухгалтерский учет у цессионария

Дебиторская задолженность, приобретенная на основании переуступки права требования, относится к финансовым вложениям организации на основании п. 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений» и, следовательно, учитывается на счете 58 «Финансовые вложения».

Согласно п. 8 и 9 ПБУ 19/02 финансовые вложения принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. По общему правилу первоначальной стоимостью финансовых вложений, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов.

Таким образом, новый кредитор, купивший право требования, учитывает приобретенную задолженность в составе своих финансовых вложений на счете 58 «Финансовые вложения» в сумме фактических затрат на ее приобретение.

При переходе права требования дебиторской задолженности по сделке переуступки права требования дебетуется счет 58 в корреспонденции со счетом учета расчетов:

Дебет 58 Кредит 76, субсчет «Расчеты с цедентом»

– отражена сумма фактических затрат на приобретение дебиторской задолженности.

Погашение дебиторской задолженности должником отражается в бухгалтерском учете нового кредитора следующими проводками:

Дебет 76, субсчет «Расчеты с должником» Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»

– отражена сумма, полученная в связи с переуступкой права требования (сумма, поступившая от должника)

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 58 «Финансовые вложения»

– списана стоимость приобретенного права требования (на сумму фактических затрат на приобретение дебиторской задолженности)

Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты с должником» – отражена сумма фактически поступивших денежных средств.

Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, рассказал порталу Новострой-М о том, что такое договор уступки прав требования (цессии), как его правильно применять на рынке новостроек и минимизировать возможные риски.

По договору уступки прав (на латыни «уступка» – «cessio», «цессия») одно лицо передает другому право требования об исполнении какого-либо обязательства. По договору уступки можно передавать и сами обязательства – принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

В случае с квартирами в новостройках, правообладатель (цедент) передает правоприобретателю (цессионарий) основанное на договоре право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Договор уступки прав во многом схож с соглашением купли-продажи, поэтому, чтобы было проще, мы будем называть правообладателя – продавцом, а правоприобретателя – покупателем.

Договор уступки широко применяют при реализации квартир в новостройках. Дело в том, что, во-первых, по мере строительства стоимость жилья в новостройках растет, что дает возможность вкладывать денежные средства с целью дальнейшего получения прибыли. Многие инвесторы не дожидаются окончания строительства и оформления квартиры в собственность, а стремятся продать недвижимость раньше. Для этого они используют уступку прав.

Во-вторых, договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) можно заключать только пока идет строительство – то есть до момента ввода дома в эксплуатацию. А договоры купли-продажи – только при наличии оформленного права собственности на квартиру. При этом от момента ввода объекта до оформления права собственности может пройти довольно много времени, в течение которого застройщики выпадают из фазы активной реализации квартир. В результате они заключают ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, которая в дальнейшем без спешки занимается продажами по договорам уступки.

Примечательно, что использование такого вида договора выгодно обеим сторонам сделки. Продавец может получить деньги за квартиру, не проходя процедуру ее принятия по акту приема-передачи и оформления права собственности, а также без дополнительных затрат на эксплуатацию. Покупатель – приобрести квартиру не «с нуля», отследить ход строительства и его темпы (причем цена квартиры в таком случае ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и оформления права собственности).

Подводные камни

Договор уступки прав должен соответствовать определенным требованиям. Глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена перемене лиц в обязательствах и вводит ряд важных правил. К наиболее существенным закон относит следующие:

— договор уступки прав должен быть составлен в письменной форме, а уступка прав по ДДУ – обязательно пройти государственную регистрацию (при этом права нового лица на квартиру появляются именно с момента государственной регистрации);

— в договоре должен быть четко определен предмет сделки (квартира), указана ее цена, порядок расчетов;

— если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить – в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Статья 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дополняет этот перечень еще двумя условиями:

— продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга;

— уступка прав возможна только до момента передачи квартиры по акту (правило исходит из сущности договора уступки: при подписании акта само право требования передачи квартиры реализуется – уступать становится нечего).

Кроме того, важными являются следующие моменты:

— в договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);

— в соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);

— факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом – о взаиморасчетах;

— застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;

— перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.

Проще всего проверить это – запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав. В ней должны быть подтверждены действительность договора (не расторгнут ли) и правообладатель квартиры, отсутствовать информация о наличии ипотеки, судебных арестов и других обременениях.

Также по возможности необходимо приехать вместе с продавцом в офис застройщика: девелопер не заинтересован в том, чтобы не оплаченные или недействительные права на квартиру реализовывали третьим лицам. Кроме того, у застройщика находится свой экземпляр документов, составляющих юридическую историю квартиры, с которым можно сверить предоставляемые продавцом бумаги.

После заключения договора уступки прав покупатель «остается один на один» с застройщиком, поэтому важно также ознакомиться с основными правоустанавливающими документами на строительство:

— распоряжение главы местной администрации о строительстве;

— договор между администрацией и застройщиком об условиях строительства жилого дома;

— договор аренды земельного участка (свидетельство о праве собственности);

— разрешение на строительство;

— положительное заключение государственной экспертизы по проекту строительства.

Менеджер застройщика может сообщить также другую значимую информацию: например, о новых сроках окончания строительства (они могут сдвигаться); о предварительных обмерах квартиры (если площадь увеличилась, с покупателя в дальнейшем возьмут доплату) и о приблизительной стоимости эксплуатации квартиры (в договоре она не фигурирует).

Изучая сам договор долевого участия, необходимо обратить внимание на то, что он должен быть прошит и иметь прямоугольный штамп Федеральной службы государственной регистрации о проведенной регистрации.

Также продавец обязан предоставить документы, подтверждающие произведенную оплату: квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские платежные поручения, акты сверки расчетов.

Если квартира была куплена в ипотеку, должно быть письменное подтверждение, что кредитные обязательства полностью погашены. В случае непогашенной ипотеки к сделке в обязательном порядке должен быть привлечен банк, который за счет оплачиваемых покупателем сумм закрывает кредитные обязательства продавца и снимает залог с квартиры.

Организация расчетов по договору уступки между покупателем и продавцом

При заключении договора уступки прав требования продавец рискует подписать соглашение, сдать его на регистрацию, но при этом не получить оплату стоимости квартиры. Для покупателя опасность прямо противоположная – он может отдать деньги, но не получить из Росреестра подтверждение перехода прав (например, из-за судебных арестов).

Поэтому наиболее оптимальная форма расчетов – через банковскую ячейку, условием доступа к которой является зарегистрированный в Росреестре договор уступки прав.

Также в последнее время начали применять банковский аккредитив для безналичных расчетов (принцип схож с арендой ячейки). Но стоимость банковских услуг по аккредитиву существенно выше, поэтому пока он не получил широкого распространения.

Указание в договоре уступки неполной цены квартиры

Статья 210 Налогового кодекса РФ относит к налогооблагаемой базе для расчета 13% НДФЛ все доходы налогоплательщика, полученные в денежной форме. Доходы от уступки прав – не исключение. На практике это приводит к попыткам указать в договоре уменьшенную цену квартиры, которая зачастую равна ее стоимости по договору долевого участия.

В этом случае, помимо очевидного нарушения налогового законодательства, покупатель принимает на себя дополнительный риск, который может быть реализован в случае дальнейшего признания уступки недействительной по решению суда.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, последствием недействительности сделки является так называемая двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. И если продавец получает обратно квартиру, то покупатель – только документально зафиксированную стоимость квартиры.

Таким образом, в договоре желательно указывать действительную рыночную стоимость квартиры. Но даже если это не происходит, покупателю следует позаботиться о подтверждении факта оплаты всей суммы (например, при помощи дополнительных расписок).

Роль застройщика

Зачастую функции оформления уступки прав берет на себя застройщик. Он помогает сторонам подготовить необходимые документы, составляет договор уступки, передает его на государственную регистрацию. В случаях, предусмотренных ДДУ, застройщик выступает третьей стороной по договору или дает отдельное письменное согласие на уступку. Конечно, сторонам сделки это выгодно.

Но есть и обратная сторона медали. Как правило, такие услуги застройщика платные. Их стоимость девелопер устанавливает самостоятельно: государственного регулирования этого вопроса не существует. Также нет рекомендаций, кто именно несет расходы – продавец или покупатель.

Поэтому важно заранее уточнить стоимость услуг застройщика, чтобы при проведении сделки это не превратилось в неприятный сюрприз.

Когда продавец не полностью расплатился за квартиру (например, при рассрочке), привлечение застройщика к сделке становится обязательным. В этом случае часть оплачиваемых средств покупатель перечисляет застройщику в счет погашения долга, а остальное – продавцу.

Однако сопровождение сделки застройщиком не решает все сложности. Напротив, юридически привлечь девелопера к ответственности за возможные ошибки в оформлении договора крайне непросто, поэтому сторонам следует внимательно изучать документы и детально оговаривать все нюансы.

Другие нюансы

Права требования к застройщику на квартиру относятся к имущественным правам. Так, законом допускается уступка прав в долях, т.е. они могут быть оформлены на нескольких лиц, являющихся продавцами. Аналогично обстоят дела и с покупателями, которых также может быть много.

Помимо ДДУ застройщики используют и другие виды договоров продажи недвижимости в новостройках. Например, ПДКП или договор об участии в ЖСК. Несмотря на то, что уступка прав на квартиру по ним во многом отличается от уступки по ДДУ, многое из рассмотренного в настоящей статье применимо и к таким разновидностям цессии.

В заключение следует сказать, что договор уступки прав требований, как и другие виды гражданско-правовых сделок, направлен на реализацию свободного имущественного и денежного оборота и призван содействовать сторонам в достижении взаимовыгодных результатов.

При этом очень важно обращать внимание на правильность оформления документов (во избежание ошибок и неточностей), своевременно планировать и правильно распределять компетенции сторон сделки в подготовке и предоставлении необходимой документации.

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю квартиры

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. 

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП. 

В деловой практике часто возникают ситуации, когда право требования долга переходит от изначального кредитора к другому лицу.

На юридическом языке это называется цессией. При этом изменение кредитора оформляется договором уступки права требования -переуступка долга.

Поэтому у новой стороны денежного обязательства часто возникает вопрос, как провести взыскание задолженности по договору об уступке права требования? В этой процедуре существуют свои особенности, на которых мы и остановимся в данной статье.

Взыскание долга по договору уступки права требования

Для того чтобы взыскать долг, вначале необходимо уведомить должника о том, что изменился кредитор в обязательстве. Сделать это можно в обычной письменной форме.

После этого следует изучить все документы, переданные первым кредитором. В обязательном порядке, нужно установить реальную сумму долга, а также проверить сроки исковой давности.

Обратите внимание, что при заключении договора уступки требования цессии исковая давность не останавливается.

Прежде всего, с помощью юриста следует детально проанализировать договор на предмет тех сумм, которые дополнительно новый кредитор вправе получить с должника. Сюда могут входить неустойка, убытки, а также проценты.

Дальнейшие действия при взыскании долга по договору цессии

Когда картина с невыполненными обязательствами и их составом окончательно прояснится, то взыскание долга, который уступлен по договору уступки, предполагает обращение к оппоненту с претензией.

В соответствии с действующей редакцией АПК РФ, (на момент подготовки статьи) это является обязательным шагом.

В обращении к должнику нужно ещё раз сослаться на факт совершенной уступки (цессии) и обосновать наличие задолженности и её состав.

Пример претензии по договору цессии

Все суммы желательно расписать в претензии по пунктам. Тогда можно предотвратить излишние неясности, которые могут возникнуть на стадии рассмотрения претензии.

К претензии к должнику желательно приложить копию договора, а также всех первичных документов. Так можно в будущем исключить риск того, что контрагент будет ссылаться на отсутствие у него документов о долге.

В претензии следует обязательно упомянуть и срок, в течение которого обязательства должны быть выполнены. Это также важный момент, поскольку иногда в договорах срок платежа по долгу указывается нечётко.

Как рассматривается претензия

АПК РФ на рассмотрение такого документа отводит один месяц. Конечно, идеальным вариантом будет погашение задолженности в этот период. Однако на практике происходит это далеко не всегда.

Чаще всего должник оставляет претензию без внимания или направляет кредитору свой отказ. При этом к нему могут быть приложены и документы, подтверждающие позицию оппонента.

В таком случае доводы против них могут быть изложены в исковом заявлении в качестве дополнительных аргументов.

Позаботьтесь о том, чтобы у вас были на руках доказательства вручения претензии должнику. Если она направляется почтой, то в дальнейшем понадобятся корешок от заказного письма и опись вложения. Когда вы решили вручить претензию лично, то сделайте это под подпись.

Бывает и так, что должник признает свои обязательства, но просит дать ему еще дополнительный срок для урегулирования конфликта.

Если новый кредитор будет не против этого, то отсрочку стоит оформить документально. Для этого следует составить дополнительное соглашение к договору, в котором будут зафиксированы новые договорённости.

Обращаемся в суд

Если вариант с претензией не привёл к положительному результату, то по договору уступки права требования взыскание долга, возможно дальше исключительно в судебном порядке.

Для этого в арбитраж подается исковое заявление о взыскании задолженности по договору уступки права требования.

В ряде случаев его подготовку целесообразно доверить юристу, который составит иск исходя как из норм законодательства и положений договора, так и с упором на судебную практику.

Однако перед тем, как подготовить исковое заявление по взысканию долга по договору уступки юрист проанализирует все имеющиеся документы на руках у клиента.

Это, в том числе, касается и соглашения по уступке. На практике бывает так, что должник может возражать по существу заявленных требований.

В случае с уступкой права требования иск в арбитражный суд подаётся уже от имени нового кредитора. И именно он будет платить гос пошлину.

Когда для юриста имеющейся информации достаточно, он приступит к составлению искового заявления.

В частности, вначале он изложит суть основного обязательства и обоснует наличие задолженности. После этого в иске будет указан факт заключения договора уступки права требования и уведомления об этом должника.

Следующей частью искового заявления будет описание досудебного порядка урегулирования данного спора. В иске, будут приведены реквизиты претензии и дата ее предъявления должнику. Дальше будут изложены результаты рассмотрения претензии.

В заключение основной части иска будут идти требования к должнику. Если их несколько, то каждое описывается отдельной строкой. После исковых требований необходимо указать перечень всех приложений, а также подпись истца или его представителя.

Выгоды сотрудничества с юристом

Прежде всего, специалист предоставит всю необходимую консультационную поддержку, в том числе и бесплатную. Даже если уступка требования не оформлена, то юрист всё равно пригодится.

Например, он поможет составить само соглашение о цессии и письменно уведомит о нём должника от лица клиента.

Когда претензия направлена и иск уже готов, то юрист предоставит интересы заказчика на всех стадиях судебного процесса. Сказанное применимо и к исполнительному производству, если дело дойдёт до принудительного взыскания задолженности.

Все интересующие вопросы о сотрудничестве можно обговорить с юристом в нашем офисе при личной встрече. Кроме того, доступен диалог со специалистом бесплатно и в телефонном режиме.

Иск о взыскании долга на основании договора цессии

Олег Владимирович Росляков, источник: yur-usl.ru.

Обязательно поделитесь с друзьями!