Залог права аренды

Для передачи права аренды земельного участка в залог необходимо получить согласие собственника земельного участка, однако в некоторых случаях достаточно уведомления собственника, также потребуется заключить договор ипотеки и зарегистрировать его в Росреестре.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
При описании земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, общую площадь, категорию земель, вид разрешенного использования и иные идентификационные данные, а также реквизиты договора аренды. Договор об ипотеке права аренды земельного участка заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1, 3 ст. 339; п. 1 ст. 339.1 ГК РФ; п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ), ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В случаях, установленных законом, требуется получение согласия или направление уведомления о передаче права аренды земельного участка в залог.
Арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное (п. 4 ст. 6 Закона N 102-ФЗ). При этом передача права аренды в залог требует получения согласия собственника земельного участка. Данное согласие не требуется и достаточно одного только уведомления при условии, что в залог передается право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при этом договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).
Аналогичная норма об отсутствии необходимости получать согласие при передаче в ипотеку права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при действии договора аренды сроком более пяти лет приведена в п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
Из системного анализа приведенных норм права следует, что условия передачи права аренды земельного участка в залог различаются в зависимости от следующих факторов.
Если предметом договора ипотеки является только право аренды земельного участка, то требуется получение согласия собственника (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ; п. 4 ст. 6, п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ; Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09)).
Если закладывается право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать срок действия договора аренды. При сроке более пяти лет достаточно уведомления собственника о передаче права аренды в залог, а если срок меньше указанного значения, тогда необходимо получить согласие собственника (п. 9 ст. 22 ЗК РФ; п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).
Если одновременно с правом аренды в залог передается также находящееся на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, то согласие арендодателя не требуется, достаточно только его уведомления (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ; ст. 69 Закона N 102-ФЗ).

Залог права аренды земельного участка может производиться без согласия собственника земельного участка, если об этом сказано в договоре.
Залог права на земельную долю допускается при условии, если она может быть выделена в натуре без изменения целевого назначения земельного участка при обращении на нее взыскания.
2. Право аренды земельного участка и право на земельную долю могут быть переданы в залог банку или иному кредитному учреждению, имеющему лицензию на осуществление залоговых операций с землей, выданную в установленном законом порядке.
3. Требования к форме договора залога (закладной) права аренды земельного участка и права на земельную долю, а также требования по его нотариальному удостоверению и государственной регистрации устанавливаются настоящим Кодексом.
Требования к содержанию указанного договора и иные правила и нормы, регулирующие залог права на землю, устанавливаются законодательством о залоге и об ипотеке.
4. Залоговая стоимость земельных участков устанавливается в размере не менее его нормативной цены с учетом инфляции на момент заключения договора. Срок действия договора залога права на землю, очередность платежей, процентная ставка и другие условия договора залога права на землю определяются по соглашению сторон.
5. Арендатор вправе отчуждать права по договору аренды (в случае покупки таких прав) с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным письменным уведомлением залогодержателя.
6. Участник общей долевой собственности на земельный участок вправе заложить свою земельную долю без согласия других участников общей долевой собственности. При обращении залогодержателем взыскания на земельную долю и при ее продаже участники общей долевой собственности имеют право преимущественной покупки этой земельной доли.
7. При невыполнении залогодателем своих обязательств в установленные договором залога права аренды земельного участка или права на земельную долю сроки залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, определяемом законодательством о залоге. Право на земельную долю или право аренды земельного участка реализуется по решению суда, арбитражного суда, третейского суда для покрытия задолженности залогодателя в порядке, установленном гражданско-процессуальным законодательством.
8. Часть суммы от продажи права на земельную долю или права аренды земельного участка, превышающая задолженность залогодержателю и расходы по реализации земельного участка, возвращается залогодателю.

Следующая статья «
К тексту закона «

Если в ипотеке земельный участок, значит, в залоге и все постройки, которые залогодатель на нем возведет. Но если он не закончил здание и тянет с регистрацией прав на него, кредитору может быть сложно признать ипотеку и получить статус залогового в банкротстве. Нет регистрации – нет залога, считают некоторые суды. Такой отказ получил один из банков в банкротстве должника. Он обжаловал его в экономколлегию ВС, которая посмотрела на обстоятельства совсем под другим углом.

При ипотеке участка (или права его аренды) право залога распространяется на здания и сооружения, которые располагаются на этой земле и принадлежат залогодателю, гласит п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке. Но действует ли это правило в тех случаях, когда право собственности залогодателя еще не возникло, поскольку объект еще не зарегистрировали в реестре прав на недвижимость? В этом вопросе суды разбирались в деле банкрота ООО «Автогарант» и его кредитора «Райффайзенбанка» (А12-12549/2015).

Регистрация и залог: что раньше?

В залоге у банка было право аренды земельного участка «Автогаранта» в Волгограде величиной 4260 кв. м, на котором располагались автомойка, авторемонт, кафе, нежилое здание и недостроенная гостиница площадью 540 кв. м. (гостиницу начали строить после того, как был заключен договор ипотеки). Кредитор хотел включить в реестр должника свой долг на 55,6 млн руб. как обеспеченный ипотекой участка и расположенных на нем объектов. Арбитражный суд Волгоградской области и 12-й Арбитражный апелляционный суд согласились с требованиями «Райффайзенбанка». Две инстанции исходили из того, что недострой расположен на участке, который находится в залоге у банка. Кроме того, должник возводил гостиницу для «комплексного использования» вместе с нежилым зданием: она была его пристройкой, указали суды.

На их решения пожаловался другой кредитор «Автогаранта», который, в частности, указал, что гостиница все еще не завершена, а право собственности на нее не зарегистрировано. К этим доводам прислушался Арбитражный суд Поволжского округа. Действительно, право собственности на недвижимый объект возникает с момента ее госрегистрации (ст. 131 Гражданского кодекса). «Лишь тогда имущество становится объектом гражданских прав и поступает в конкурсную массу», – рассудила кассационная коллегия. А гостиница не то что не введена в эксплуатацию – она не зарегистрирована даже как объект незавершенного строительства. С такими выводами АС ПО отменил решения нижестоящих судов в соответствующей части.

«Райффайзенбанк» пожаловался в Верховный суд, который разделил его точку зрения. Действительно, гостиницу начали строить после заключения договора об ипотеке и не зарегистрировали, то есть формально не ввели ее в оборот. Тем не менее само по себе это не препятствие для залогового кредитора.

Суд может признать право залога на незарегистрированный объект, чтобы кредитор не пропустил срок на предъявление требований и смог получить статус залогового. Для этого надо доказать, что постройка соответствует признакам недвижимости (с помощью кадастрового, технического паспортов, фотографий и т. п.) – определение № 306-ЭС17-3016(2).

Чтобы залогодатель не затягивал с госрегистрацией, экономколлегия ВС предложила использовать аналогичную норму, которая регулирует долевое строительство, а именно ч. 5 ст. 13 одноименного закона. Согласно ей, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на «незавершенку», чтобы на нее можно было обратить взыскание по залогу. А если он от этого уклоняется – внести в запись в госреестр недвижимости можно по решению суда. С такими выводами «тройка» ВС под председательством Дениса Капкаева отменила постановление АС ПО и оставила в силе акты первой и второй инстанций, признавшие ипотеку недостроенной гостиницы.

Такое решение одобряет Дмитрий Королев из «Линии права». По его мнению, подход ВС согласуется с позицией ВАС и поможет кредиторам (чаще всего банкам) бороться с недобросовестными банкротами, которые уклоняются от регистрации «незавершенки». В то же время определение ВС может создать проблемы другим кредиторам: ведь они не знают о возникновении залога до тех пор, пока банк не заявил о том, что хочет обратить на него взыскание. Кое-где за рубежом уже нашли, как решить эту проблему, говорит юрист. Например, в Германии можно внести так называемую предварительную запись в реестр прав на недвижимость. «Она предупреждает о предстоящей регистрации права в пользу определенных лиц», – объясняет Королев.

г. Москва
11 декабря 2014 г. Дело N А40-187898/13-41-1730

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Русаковой О. И., Борзыкина М. В.,

при участии в заседании:

от истца — Чалышева А.А. по доверенности от 20.12.2013 N 33-Д-883/13-(о)-о,

от ответчика — Терещенко А.Ю. по доверенности от 25.02.2014 N 25-02/2014,

рассмотрев 04 декабря 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 21 мая 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О. А.,

на постановление от 03 сентября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М. С., Красновой С. В., Левиной Т. Ю.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к Открытому акционерному обществу «Москворецкие зори» (ОГРН 1057705020515)

о взыскании 3 168 022 руб. 99 коп.

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу «Москворецкие зори» (далее ОАО «Москворецкие зори», ответчик) о взыскании 3 168 022 руб. 99 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды земельного участка от 01.12.2005 N М-01-512850 (передача имущества в залог).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2014 года, в иске Департаменту отказано.

Суд установил, что во исполнение обязательств ответчика по кредитному договору от 22.04.2013 N 35/3 им переданы банку в залог объекты недвижимости, в том числе расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002010:125 строения 4, 5, 6, 13 и Б.

В пункте 1.1.10 договора об ипотеке указано, что ответчик передает банку в залог и право аренды земельного участка по договору аренды от 01.12.2005 N М-01-512850.

Право аренды земельного участка, предоставленного ответчику в аренду по договору от 01.12.2005 N М-01-512850, передано в залог (ипотеку) в силу закона, а именно в силу статьи 69 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ, которая является исключением из правила, установленного статьей 4 данного Федерального закона.

Оснований для привлечения ответчика к ответственности в виде уплаты штрафа в соответствии с пунктом 7.3 договора суд не нашел.

Департаментом подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Истец указывает, что согласно статье 62 Закона «Об ипотеке» залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Суд в данном случае не принял во внимание, что договор аренды земельного участка заключен на срок менее 5 лет (с 01.12.2005 по 11.07.2010), хотя в последующем и продлен в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок.

Департамент полагает, что к такому договору применимы правила пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, являющейся диспозитивной нормой и позволяющей сторонам предусмотреть необходимость получения согласия собственника земельного участка на сделки с ним в договоре. Таким правом стороны и воспользовались, указав обязательность получения согласия в пункте 5.10 договора аренды земельного участка.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.

Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N М-01-512850 от 01.12.2005, согласно которому последнему предоставляется в пользование на условиях аренды на срок до 11.07.2010 земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002010:125 площадью 0, 1826 га с адресными ориентирами: г. Москва, ул. М. Ордынка, вл. 19, стр. 1, 2.

Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке.

Согласно пункту 7.3 названного договора арендатор в случае самовольной передачи своих прав аренды (доли в праве) в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждение права аренды (доли в праве), предоставление земельного участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование (субаренду) без согласия арендодателя, использование участка не по целевому назначению уплачивает неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии) по арендной плате за землю.

Департамент заявил о взыскании с ответчика указанного штрафа в сумме 3 168 022 руб. 99 коп., ссылаясь на то, что 06.06.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) внесена запись о государственной регистрации обременения в виде залога (ипотеки) права аренды на арендованный ответчиком земельный участок в пользу ООО «Экспобанк» на основании договора об ипотеке от 22.04.2013 N 35/3-ЗНИ; при этом согласие арендодателя на передачу права аренды земельного участка в залог (ипотеку) отсутствует.

Также истец указывает, что в соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 1.1).

То есть в данном на передачу земельного участка должно быть согласование с арендодателем.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002010:125 располагаются строения 4, 5, 6, 13, Б, в свидетельстве о регистрации прав на которые в качестве документа — основания государственной регистрации указаны распоряжение Департамента имущества города Москвы от 04.03.2005 N 559-р и передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия от 05.04.2005.

Суд установил, что по договору об ипотеке от 22.04.2013 N 35/3-ЗНИ, заключенному между ООО «Экспобанк» (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) во исполнение обязательств последнего по кредитному договору от 22.04.2013 N 35/3 ответчик передал банку в залог объекты недвижимости, в том числе расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002010:125 строения 4, 5, 6, 13 и Б.

В пункте 1.1.10 договора об ипотеке указано, что ответчик передает банку в залог и право аренды земельного участка по договору аренды от 01.12.2005 N М-01-512850.

Статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы и возражения сторон, в том числе доводы истца, правомерно указал, что установленное в пункте 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В данном случае ипотека права аренды земельного участка произведена в связи с ипотекой зданий, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применим.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (пункт 12), Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (пункт 5).

Установив вышеизложенные обстоятельства, суды, правильно применив нормы материального права, правомерно в иске отказали.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2014 года по делу N А40-187898/13-41-1730 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий судья О. И. Комарова
Судьи О. И. Русакова
М. В. Борзыкин

На основании договора ипотеки передается право аренды на земельный участок, который находится в государственной собственности. Оценка переданного права в договоре — в двадцать раз меньше, чем в отчете оценщика (данная оценка обязательна в силу закона). Также в договоре ипотеки указано, что данная цена не является ценой реализации. Отчет оценщика представлен в регистрирующий орган совместно с договором ипотеки.
Является ли основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки то обстоятельство, что стороны указали в договоре оценку права аренды в размере меньшем, чем рыночная стоимость в соответствии с отчетом оценщика?

7 февраля 2020

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Установление в договоре об ипотеке права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оценки предмета ипотеки в размере менее его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, не является основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки.

Обоснование позиции:
Ипотека как обременение недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ).
Отметим, что договоры ипотеки, заключенные после 01.07.2014, государственной регистрации не подлежат (ч. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, определение СК по гражданским делам ВС РФ от 23.04.2019 N 49-КГ19-9). Регистрируется именно ипотека как обременение, при этом для осуществления государственной регистрации в орган регистрации прав должен быть представлен договор об ипотеке (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Согласно ст. 27 Закона N 218-ФЗ отказ в государственной регистрации права возможен, если не устранены причины, препятствующие такой регистрации, указанные в ст. 26 того же Закона, к числу которых относятся, помимо прочего, несоответствие содержания документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, требованиям законодательства РФ; ничтожность сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости (п.п. 7, 13 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона N 102-ФЗ в договоре об ипотеке должна быть указана, в частности, оценка предмета ипотеки.
Абзацем первым п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ предусмотрено, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 того же федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Согласно абзацу второму п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ при ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
Как отмечают судьи, применительно к праву аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, как предмету ипотеки в указанных нормах (п. 3 ст. 9, ст. 67 Закона N 102-ФЗ) речь идет об оценке земельного участка как объекта ипотеки, а не об оценке передаваемого в залог права аренды земельного участка (постановление Седьмого ААС от 11.05.2011 N 07АП-5024/09, апелляционное определение Свердловского областного суда от 16.02.2017 по делу N 33-2974/2017).
Таким образом, при залоге права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оценка права аренды устанавливается в договоре по соглашению между залогодателем и залогодержателем.
В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете оценщика, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 названного Закона).
В судебной практике сформулирована правовая позиция, согласно которой в случае если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными.
Из п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ не следует, что при ипотеке права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласованная сторонами оценка предмета ипотеки должна быть равна рыночной стоимости этого права согласно отчету оценщика. Поэтому несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости не является основанием для признания договора недействительным. Этот вывод поддерживается судебной практикой. При этом судьи отмечают, что упомянутое несоответствие может служить основанием для оспаривания начальной продажной цены заложенного имущества при рассмотрении вопроса об обращении на него взыскания (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.01.2010 по делу N А33-29306/04, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2006 N Ф08-6600/06, Пятнадцатого ААС от 16.05.2014 N 15АП-3037/14 и от 30.04.2008 N 15АП-2346/2008, Второго ААС от 30.05.2014 N 02АП-1325/14).
Поэтому, с нашей точки зрения, то обстоятельство, что в договоре об ипотеке права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оценка предмета ипотеки установлена в размере менее его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, не является основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Стоимость, начальная продажная цена и оценка заложенного имущества;
— Вопрос: Согласно ст. 67 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке» оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Достаточно ли сторонам согласовать залоговую стоимость в договоре, или обязательно составление отчета о рыночной стоимости земельного участка? Может ли Росреестр отказать в регистрации в случае непредставления данного отчета? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2014 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

Залог права аренды

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *