Суть дела: истец просил признать действительным заключенный с ответчиком в простой письменной форме договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно заключенному договору, стороны согласились провести его нотариальное удостоверение в семидневный срок с момента заключения. Иск мотивирован тем, что ответчик в определенное время и место для нотариального удостоверения договора не появился, а также необходимых документов не предоставил, чем нарушил достигнутые договоренности.
Местный суд удовлетворил исковые требования и признал заключенный договор действительным.
Однако апелляционный суд отказал в удовлетворении иска. Решение мотивировано тем, что спорное имущество на время рассмотрения дела судом первой инстанции находилось под арестом.
Коллегия судей Хозяйственного суда ВС согласилась с решением апелляции.
В то же время Верховный Суд указал, что в соответствии с ч. 2 ст. 220 Гражданского кодекса, если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение не требуется.
Обязательными условиями для признания такого договора действительным являются:
— установление судом факта безвозвратного уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки;
— потеря стороной возможности по каким-либо причинам нотариально удостоверить сделку.
Соответствующее постановление по делу № 665/2266/16-ц ВС принял 4.03.2019. С его полным текстом можно ознакомиться в системе анализа судебных решений VERDICTUM. Получить тестовый доступ в VERDICTUM можно по .
***
Ранее мы писали о том, как исчисляется налог на недвижимость в случае перехода права собственности на объект.
***
Напомним, что до 20.03.2019 (включительно) при одновременной покупке сервисов VERDICTUM и CONTR AGENT действует скидка 30% на каждый продукт.
Подобный случай 24.07.2019 стал предметом судебного разбирательства в Верховном Суде.
Паевое товарищество (продавец) и ООО (покупатель) 15.05.2018 заключили договор купли-продажи объектов недвижимости на сумму 442 000 евро. Согласно этому документу расчет произведен сторонами в полном объеме до подписания договора. То есть до 15.05.2018 продавец передал, а покупатель принял объекты, перечисленные в договоре купли-продажи, полный комплект ключей и документы на установленное оборудование.
Договор зарегистрирован РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» в Едином государственном регистре недвижимого имущества.
Однако позже продавец обратился в экономический суд г. Минска с требованием признать договор купли-продажи объектов недвижимости от 15.05.2018 недействительным как сделку, совершенную под влиянием обмана.
Истец утверждал, что представитель покупателя Р. умышленно ввел его в заблуждение относительно перевода на счет паевого товарищества в банке Millennium Bank (Республика Польша) 50 000 евро в счет оплаты объектов недвижимости по договору. Кроме того, Р. убедил вторую сторону в намерении учредителя и руководителя ООО окончательно рассчитаться за покупку объектов недвижимости в ближайшие пару недель. То есть сделка была, как считает истец, совершена под влиянием обмана.
Экономический суд (с ним согласилась и его апелляционная инстанция) своим решением от 10.04.2019 отказал паевому товариществу в удовлетворении иска к ООО о признании недействительным заключенного сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости.
Суд в данном случае посчитал: продавец не представил доказательств того, что со стороны покупателя имело место умышленное целенаправленное введение истца в заблуждение относительно фактов, могущих повлиять на заключение договора купли-продажи.
Тогда паевое товарищество подало в Верховный Суд кассационную жалобу на решение экономического суда г. Минска и постановление его апелляционной инстанции. Кассатор утверждал, что судебные инстанции не дали оценки фактическим обстоятельствам заключения договора и показаниям свидетелей, которые аргументированно доказывали, что продавец был введен покупателем в заблуждение. Представители ООО смогли убедить его в том, что они заблаговременно рассчитались за покупку – этот обман и повлиял на волеизъявление истца и склонил его к заключению оспариваемого договора.
Продавец дополнительно проинформировал, что в отношении Р. возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 209 УК «Мошенничество» (хищение имущества путем обмана).
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда отметила, что, в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса (ГК), сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона и воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску любого заинтересованного лица (п. 1 ст. 180 ГК).
Согласно ч. 2 п. 21 постановления Пленума Высшего хозяйственного суда от 28.10.2005 № 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок» сделка может быть признана совершенной под влиянием обмана в случае умышленного целенаправленного введения другой стороны в заблуждение относительно фактов, могущих повлиять на ее заключение.
Продавец указал следующие факты, повлиявшие на заключение сделки. Во-первых, его ввели в заблуждение о перечислении ответчиком 50 000 евро на момент заключения договора, во-вторых, обещали произвести окончательный расчет в короткий срок. В-третьих, Р. убедил его в намерении обеспечить поступление денег за счет взыскания долгов с других предприятий-должников.
Однако судебные инстанции установили, что на момент заключения оспариваемого договора истец знал об отсутствии расчета в полном объеме за проданные помещения.
Следовательно, ООО не вводило целенаправленно и умышленно истца в заблуждение по поводу того, что оно рассчиталось за объекты на момент заключения договора. А сам по себе факт отсутствия расчетов по договору связан не с его заключением, а с исполнением покупателем обязательств по договору. В этой связи доводы сторон, касающиеся исполнения обязательства по оплате стоимости приобретенных квартир, могут быть предметом оценки в рамках иного спора.
Высшая судебная инстанция решила, что, согласно ст. 297 ХПК, оснований для удовлетворения кассационной жалобы и изменения или отмены принятых по делу судебных постановлений не имеется.
Автор публикации: Николай СЕРДЮКОВ, юрист
Статья доступна для бесплатного просмотра до: 01.01.2028
1. В комментируемой статье речь идет о нарушении требований любого правового акта, не только ГК, влекущих признание сделки недействительной. В данной статье говорится о нарушении закона в самом общем виде. При этом ГК определяет в специальных статьях последствия отдельных видов нарушений закона. Однако последние не могут охватить все виды нарушений, поэтому в таких случаях применяется комментируемая статья.
2. По общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой (кроме случаев, предусмотренных п. 2 комментируемой статьи).
Об этом же говорит и п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года N 25: «К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п. п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам ст. 170 ГК РФ)».
Классический пример сделки, нарушающей требования закона — это продажа должником недвижимости на подставное лицо в преддверии обращения взыскания на это имущество судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Подставное лицо (а это, как правило, близкий родственник или зависимый сослуживец), отсутствие у должника другого ликвидного имущества, передача денег якобы «наличным» способом, фактическое владение имуществом после продажи и другие признаки обычно свидетельствуют о злоупотреблении, допущенном при совершении сделки купли-продажи, направленной на воспрепятствование настоящего или будущего исполнительного производства. При этом сделка может реально исполняться: составляются акты приема-передачи, регистрируется переход права в реестрах и др.
В п. 74 Постановления Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено, что «ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего».
Содержание
Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости
Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.
I. Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Положения указанной главы ГК РФ (ст.455 ГК РФ) содержат нормы, устанавливающие возможность заключения сторонами сделок (купли-продажи) в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Согласно ч.5 ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи, в том числе продаже недвижимости, применяются положения гл.30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
Для договора купли-продажи недвижимости обязательна письменная форма заключения и составление его в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ), а при продаже жилого помещения обязательна государственная регистрация (в соответствии со ст.558 ГК РФ, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Правило о государственной регистрации сделок по продаже жилого помещения, содержащееся в ст.558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 (ч.1, 8 ст.2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
С 01.03.2013 на основании заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности (ст.ст.8.1, 131 ГК). Соответственно на оригинале документа, выражающего содержание соответствующей сделки, штамп о проведенной государственной регистрации сделки не подлежит проставлению.
Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными (существенными условиями), являются:
— условие о его предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
— условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
— условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
— условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).
Гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:
— государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
— продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
— при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ). Согласно абз.2 п.2 ст.35 Семейного кодекса РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Некоторые спорные вопросы при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости отражены в следующих документах:
— Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (п.6 и п.7);
— Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»;
— Письмо Росреестра от 26.11.2013 N 14-исх/10925-ГЕ/13 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
— Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 N 3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»;
— Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»;
— Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»;
— Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;
— Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (п.14 и п.15);
— Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»;
— Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»;
— Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»;
— Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».
Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости, а именно:
— признание договора незаключенным;
— признание договора недействительным;
— государственная регистрация договора;
— права на земельный участок, на котором находится недвижимость;
— непередача недвижимости по договору;
— недвижимое имущество не оплачено/оплачено неполностью;
— передано некачественное недвижимое имущество;
— обязательства по договору не исполнены.
II. Выводы судов по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости
1. Признание договора незаключенным
1.1. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2013 по делу N А27-476/2012
Исковые требования:
Общество с ограниченной ответственностью «Каскад Финанс» обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Киселевскжилпром» о признании права собственности на помещение и подсобное помещение (офис), расположенные на первом этаже в составе объекта недвижимости — блок гаражей.
Решение суда:
Суд отказал в удовлетворении иска.
Позиция суда:
Как разъяснил суд, в силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Суды нижестоящих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что спорный договор купли-продажи имущества содержит четкое указание на предмет договора, следовательно, является заключенным. Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие переписки по вопросу состава имущества и представления необходимой документации, спорные помещения не являлись предметом договора купли-продажи и не передавались ответчиком истцу.
Указание суда апелляционной инстанции на то обстоятельство, что выводы проведенной экспертизы правового характера для разрешения спора не имеют, является обоснованным, так как заключение эксперта содержит выводы только относительно технической эксплуатации имущества.
1.2. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 28.03.2013 N 33-1406/2013
Исковые требования:
Т. (А.) обратилась в суд с иском к ООО о признании права собственности на объект незавершенного строительства — квартиру, вселении ее в квартиру, обязании ответчика произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру, обязать передать ей все документы, необходимые для государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру.
Решение суда:
Суд отказал в удовлетворении заявленных требований.
Позиция суда:
Согласно ст.554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Оценивая представленный истицей предварительный договор, суд пришел к обоснованному выводу о том, что при его заключении соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было. Так, договор не содержит данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а именно, отсутствуют технические характеристики квартиры, кадастровый или условный номер жилого помещения, указание на строительные оси, этажность всего дома, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества — многоквартирного жилого дома.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что стороны при заключении предварительного договора не договорились о предмете договора, в связи с чем предварительный договор нельзя признать заключенным.
Кроме того, истицей не представлены допустимые доказательства, подтверждающие оплату стоимости приобретаемой квартиры. Судом установлено, что денежные средства в счет оплаты стоимости спорной квартиры в кассу ответчика истицей не вносились и на расчетный счет ООО не поступали, что подтверждается выписками по лицевому счету ООО по расчетным счетам, открытым в ЗАО и филиале. Как указал суд, представленные истицей квитанции к приходному кассовому ордеру по форме и содержанию не соответствуют установленным требованиям и не подтверждают выполнение истицей своих обязательств по предварительному договору.
1.3. Постановление ФАС Московского округа от 06.03.2014 N Ф05-781/2014 по делу N А40-40253/2013
Исковые требования:
Компания «ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» обратилась в суд с иском к компании «ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий ее недействительности.
Компания «ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» заявила встречный иск о признании указанного договора купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением незаключенным.
Решение суда:
Суд в удовлетворении первоначального иска отказал, а встречный иск удовлетворил. Договор купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением признал незаключенным.
Позиция суда:
В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В ст.558 ГК РФ установлены особенности продажи жилых помещений, помимо указания на обязательность государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры или частей этих объектов (п.2 ст.558 ГК РФ), в п.1 ст.558 установлено специальное существенное условие, необходимое для данного договора. В п.1 ст.558 ГК РФ указано, что существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть как бывшие собственники, так и члены семьи собственника.
Как установлено судом, на момент заключения договора между компаниями «ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» и «ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» в спорной квартире были зарегистрированы по месту жительства пять физических лиц, имеющих право пользования вышеуказанной квартирой, что подтверждается выпиской из домовой книги. Однако из содержания договора купли-продажи спорной квартиры следует, что в указанном договоре отсутствует перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Суды нижестоящих инстанций пришли к правильному выводу о незаключенности договора купли-продажи. При этом факт заключения договора найма спорной квартиры между компанией «ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» и бывшим собственником спорной квартиры Тоболиной Э.Н. не имеет правового значения, поскольку договор найма был заключен после государственной регистрации договора купли-продажи.
1.4. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 05.06.2013 по делу N 33-2436/2013
Исковые требования:
П. обратилась в суд с иском к ООО «Арсенал-Девелопмент» о признании права собственности на земельный участок.
Решение суда:
Суд отказал в удовлетворении заявленных требований.
Позиция суда:
Как разъяснил суд, в предварительном договоре должны быть согласованы существенные условия договора, связанные с его предметом. При этом предмет в предварительном договоре должен определяться в порядке ст.554 ГК РФ, которая устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции установил, что в предварительном договоре не нашли отражение такие необходимые для индивидуализации недвижимого имущества данные, как кадастровый номер земельного участка, являющегося предметом договора, а также данные, определяющие его расположение на принадлежащем ответчику земельном участке. С учетом данного обстоятельства суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предмет договора сторонами не был согласован в установленном порядке и, следовательно, предварительный договор является незаключенным.
1.5.Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2013 по делу N А74-4448/2012
Исковые требования:
Закрытое акционерное общество «Артель старателей «Хакасия» обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Артель старателей «Хакасия»: о признании договора купли-продажи незаключенным и об истребовании из чужого незаконного владения объектов.
Решение суда:
Суд отказал в удовлетворении заявленных ЗАО «Артель старателей «Хакасия» требований.
Позиция суда:
Как указал суд вышестоящей инстанции, истцом не доказано заключение договора сторонами в редакции, представленной истцом, а представленный ответчиком договор содержит все существенные условия.
Суды нижестоящих инстанций установили, что в предоставленном ответчиком подлиннике договора купли-продажи сооружений предмет договора индивидуально определен, стоимость объекта продажи обозначена, имущество фактически передано и находится во владении ответчика с 2010 года, в связи с чем, правомерно отклонен довод истца о том, что договор купли-продажи сооружений не может быть признан заключенным, поскольку не содержит всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости (ст.432, 554 и 555 ГК РФ).
Также суд обоснованно указал, что вопрос о незаключенности договора купли-продажи (ввиду неопределенности его предмета) следует обсуждать до его исполнения, поскольку несогласованность данного условия сделки может повлечь невозможность ее исполнения. Имеющиеся в материалах дела документы (подлинник договора купли-продажи сооружений с приложениями, дополнительное соглашение) содержат данные, позволяющие установить состав и стоимость отчуждаемого ЗАО «Артель старателей «Хакасия» имущества.
В случае наличия спора о заключенности исполненного договора суд, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства.
Совершение действий по исполнению сделки (при отсутствии в деле каких-либо сведений о том, что в процессе ее исполнения имелись разногласия относительно предмета договора и цены имущества), а также отсутствие каких-либо возражений со стороны ЗАО «Артель старателей «Хакасия» на протяжении длительного периода времени свидетельствуют о том, что стороны не имели разногласий относительно применения условий сделки и ее исполнения. При таких обстоятельствах не имеется оснований считать условия договора купли-продажи сооружений несогласованными, а сам договор — незаключенным.
2. Признание договора недействительным
2.1. Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2013 по делу N А40-54969/2011
Исковые требования:
Открытое акционерное общество «Русский каравай» обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Русский каравай» о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания — многофункциональный комплекс и применении последствий его недействительности.
- Поставить закладку
- Посмотреть закладки
Сделки с недвижимостью как предмет
судебного разбирательства
Н. Сисенова,
судья Верховного Суда РК
Актуальные проблемы купли-продажи недвижимости в судебной практике в настоящее время связаны с установлением юридической силы этих сделок. Если сделка не соответствует законодательству или какой-либо ее признак не соответствует установленному законодательством положению, эта сделка не может служить основанием для возникновения или прекращения гражданских прав и обязанностей и признается недействительной.
В общем виде недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам. Недействительность — это чисто правовое понятие, смысл которого состоит в том, что закон не признает юридической силы за определенными действиями, актами, документами.
Предметом договора купли-продажи недвижимости являются
недвижимые вещи, перечень которых указан в ст. 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — ГК). Данный перечень недвижимых вещей не считается исчерпывающим. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество, в частности предприятие как имущественный комплекс, жилое помещение в многоквартирном доме, нежилое помещение в здании, кондоминиумы, объекты незавершенного строительства.
При характеристике предмета договора купли-продажи недвижимых вещей, прочно связанных с землей, законодатель связывает воедино соответствующую недвижимую вещь и земельный участок,
на котором данная вещь расположена. Прежде всего речь идет о связи с землей таких недвижимых вещей, как здания и сооружения.
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его местонахождении. Отличительной особенностью недвижимого имущества является индивидуальная определенность и регистрация этих объектов и прав на них. Только с момента государственной регистрации эти объекты приобретают статус недвижимого имущества.
Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель — принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.
Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету — недвижимому имуществу.
По общему правилу, в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.
Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Это означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме. Он считается заключенным тогда, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, к которым относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.
Исполнение договора купли-продажи недвижимости связано с тремя особенностями, присущими данному виду договора купли продажи: способом передачи недвижимости, требованием государственной регистрации прав на приобретаемое недвижимое имущество и определением цены договора.
Недвижимость является социально важным объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.
Роль купли-продажи недвижимости очень велика. Большинство людей в своей жизни становятся участниками данного вида договора.
В последнее время в связи с переходом к рыночным отношениям в судах увеличилось количество гражданских дел, связанных с оспариванием сделок по отчуждению недвижимости. Такие исковые заявления подаются в суды по месту нахождения объекта недвижимости, что соответствует требованиям ст. 33 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее — ГПК).
Если истец, предъявляя требования о признании сделки недействительной, не ставит вопрос о возврате имущества, то госпошлина взимается как за неимущественное требование, исходя из того, что оспаривается только само соглашение. В случае, когда истец одновременно предъявил иск в соответствии с п. 3 ст. 157 ГК о возврате другой стороной всего полученного по сделке в натуре, а при невозможности — возмещении стоимости в деньгах, госпошлина взимается, исходя из размера, установленного за требования неимущественного и имущественного характера.
В судах республики распространена практика признания действительными сделок на основании доверенности, выданной собственником истцу, его супруге, детям или родителям. Однако, имея в виду требования п. 3 ст. 163 ГК, запрещающего представителю совершать сделки от имени представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, судам в каждом конкретном случае следует истребовать и другие, кроме доверенностей, доказательства совершения сделки. Установлены случаи предоставления доверенности одним из сособственников при отсутствии данных о волеизъявлении других.
В отличие от споров, возникших из сделок, заключенных в установленном законом порядке и породивших определенные правовые последствия в отношении лиц, их совершивших, рассмотрение споров о признании сделок действительными вызывает у судов затруднения. По данной категории дел судами дается различная правовая оценка одной и той же совокупности обстоятельств.
Так, решением суда было отказано в удовлетворении иска Ч. К К. о признании действительной сделки купли-продажи квартиры, а встречные исковые требования К. к Ч. о выселении удовлетворены.
Постановлением апелляционной судебной коллегии принято прямо противоположное решение.
Отменяя постановление апелляционной судебной коллегии и оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции исходил из того, что деньги за квартиру получили не собственники, а их родственник — Г., не являющийся собственником квартиры. Суд указал, что расписка Г. о получении денег за продажу спорной квартиры не может служить достоверным доказательством исполнения сделки, поскольку он не являлся собственником имущества и не имел каких-либо юридических полномочий на отчуждение квартиры. Доказательств передачи К. денег кому-либо из собственников не представлено. Наличие же родственных отношений между Г., распорядившимся жильем, и собственниками этого имущества, а также действия, связанные с регистрацией по месту проживания, не могут свидетельствовать о совершении сделки купли-продажи квартиры. Поэтому вывод о том, что сделка фактически исполнена, подтверждена объективными и достоверными доказательствами, отвечающими требованиям ст. 77 ГПК, не нашел своего подтверждения в суде.
При разрешении исков по данной категории дел и рассмотрении требований о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительной необходимо учитывать п. 3 Нормативного постановления ВС РК от 16 июля 2007 г. № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище», в соответствии с которым в случае несоблюдения формы сделки, когда фактически совершенная сделка подтверждается иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (например, распиской о продаже жилища и получении денег либо выдачей доверенности на право отчуждения), при неизвестности местонахождения продавца, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, с указанием в качестве ответчика продавца, извещаемого судом по последнему известному месту его жительства.
Встречаются случаи, когда удовлетворяются иски без учета требований п. 2 ст. 154 ГК, согласно которому, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующего нотариального удостоверения сделки не требуется.
Исходя из судебной практики, можно отметить, что применение по аналогии п. 2 ст. 154 ГК во всех случаях по сделкам с недвижимостью, а не только в отношении сделок, требующих нотариального удостоверения, согласуется с требованиями ст. 5 ГК, согласно которой, в случаях, когда некоторые правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствуют применимые к ним обычаи, к таким отношениям, поскольку это не противоречит их существу, применяются нормы гражданского законодательства, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
На практике истцы по таким сделкам подают иски, владея спорной недвижимостью длительное время. В таких случаях истцы должны доказать факт исполнения сделки сторонами, что чаще всего им удается путем предоставления суду письменных доказательств (договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме, расписки и т.п.), а в случаях, предусмотренных ст. 153 ГК, — свидетельскими показаниями. Кроме того, они должны доказать, что по своему содержанию сделка не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц. К примеру, было ли у продавца право собственности на данную недвижимость зарегистрировано в уполномоченном органе, вправе ли он был отчуждать недвижимость, было ли согласие всех собственников на совершение сделки, а также соответствует ли сделка другим требованиям закона в зависимости от конкретных обстоятельств каждого дела.
Из смысла ст. 118, 188 ГК вытекает, что распоряжаться недвижимым имуществом и отчуждать его другим лицам вправе только собственник, зарегистрировавший свои права на жилое помещение. Между тем имеют место случаи, когда удовлетворяются иски о признании сделки действительной без наличия сведений о проведении такой регистрации на спорное жилье за продавцами. Более того, имеются случаи удовлетворения исков даже при наличии достоверных данных о том, что право собственности за ответчиком на спорное жилье не зарегистрировано. Так, в районный суд обратилась гражданка А. с иском о признании действительной сделки купли-продажи дома у С. за 300 000 тенге. Согласно справке департамента юстиции права собственности на спорный дом ни за кем не зарегистрированы. Несмотря на это, иск удовлетворен, сделка между истцом и ответчиком признана действительной.
Наиболее часто встречаются иски по оспариванию отчуждения имущества без согласия супруга, и по этим делам существует неоднозначная судебная практика по применению п. 3 ст. 34 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье». К примеру, отказывая в удовлетворении иска К. о признании недействительным договора купли-продажи общего совместного имущества супругов в виде жилого дома, суд принял во внимание заявление супруга Д., удостоверенное нотариусом, где указано, что на момент приобретения имущества продавец в браке не состоял, т.е. это его личное имущество и он вправе распоряжаться самостоятельно. За достоверность изложенных в заявлении сведений несет ответственность супруг Д., к которому супруга вправе предъявить требование о возмещении стоимости ее. доли из общего имущества супругов.
Практика показала, что при оформлении договора нотариус не имеет реальной возможности проверить, действительно ли человек в браке не состоит, либо он предоставляет недостоверные сведения.
Поэтому лицо, обратившееся к нотариусу за удостоверением сделки, берет на себя ответственность, подписывая заявление, в котором содержатся недостоверные сведения.
Судам следует исходить из п. 2 ст. 34 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье», в силу которого сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом по мотиву отсутствия согласия другого супруга, может быть признана недействительной лишь при наличии доказательств тому, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки.
По делам такой категории истцы обязаны представлять доказательства того, что другая сторона сделки знала об отсутствии согласия на продажу имущества, а суд — выяснять вопрос относительно того, знал ли покупатель о несогласии супруга на продажу.
Необходимо устанавливать следующие обстоятельства: проживали ли супруги совместно, интересовался ли истец до подачи иска судьбой имущества, предполагалось ли согласие супруга на продажу недвижимости.
Согласно ст. 13 Закона РК «О жилищных отношениях», отчуждение жилища, находящегося в общей собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется согласие органа опеки и попечительства.
Данная норма закона должна быть применима в зависимости от конкретной ситуации. Так, в соответствии с п. 1 ст. 71 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье» родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношении с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий. Согласно ст. 23 ГК, за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки совершают от их имени родители, усыновители, опекуны. Поэтому согласие органа опеки и попечительства на совершение родителями сделок обычно носит формальный характер. Согласие органа опеки и попечительства действительно необходимо при совершении сделок с родителями, страдающими алкоголизмом, наркоманией, т.е. лицами, которые могут совершить действия в противоречии интересам детей. При таких обстоятельствах, суду следует выяснять, имело ли место нарушение по вине родителей, а третьи лица не знали и не могли знать о нарушенных правах несовершеннолетних детей.
В судебной практике нередки случаи, когда покупатель недвижимости, не зарегистрировав свое право собственности, в последующем лишается собственности вследствие своей небрежности.
Так, является показательным гражданское дело, из которого следует, что гражданка Л. по нотариально удостоверенному договору купли-продажи купила у гражданки С. квартиру в г. Алматы, но не зарегистрировала свое право собственности в регистрирующих органах. По устной договоренности с продавцом гражданка Л. должна была въехать в квартиру через 5 месяцев. За это время гражданка С. продала эту же квартиру гражданину М., который, осмотрев квартиру, проверив все документы, оформил договор купли-продажи нотариально и в тот же день зарегистрировал право собственности на квартиру в регистрирующих органах. Гражданка Л., обращаясь в суд, просила признать сделку купли продажи между С. и М. недействительной, поскольку купила квартиру раньше, произвела оплату, поэтому квартира не могла быть повторно продана.
Местные суды, удовлетворив исковые требования гражданки Л., мотивировали свое решение тем, что квартира была предметом уже исполненного обязательства, поэтому не могла быть продана гражданину М. Надзорной судебной коллегией состоявшиеся по делу судебные акты отменены с вынесением нового решения об отказе в иске. Принимая такое решение, надзорная коллегия исходила из следующего. В соответствии с требованиями п. 1 ст. 406 ГК по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В силу п. 1 ст. 7 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» права (обременение прав) на недвижимое имущество, подлежащее обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникает с момента их государственной регистрации.
Кроме того, согласно ст. 393 ГК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Если в соответствии с законодательными актами для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Установлено, что сделка купли-продажи между Л. и С. фактически не исполнена, квартира продавцами не передана последней, а покупателем Л. она не принята. Более того, гражданка Л. не зарегистрировала свое право собственности в регистрирующих органах и обратилась с данным иском по истечении трех лет с момента заключения договора купли-продажи.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что между гражданкой Л. и продавцом С. соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи спорной квартиры не достигнуто.
Напротив, гражданин М., проявив разумную осторожность и добросовестность, заключил нотариальный договор купли-продажи, в тот же день зарегистрировал свое право собственности в регистрирующих органах, вселился в нее и несет бремя ее содержания.
Данные выводы суда надзорной инстанции согласуются с положением п. 1 ч. 6 ст. 7 Закона о государственной регистрации, согласно которому зарегистрированные в правовом кадастре права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые в соответствии со ст. 4 и 5 настоящего Закона подлежат государственной регистрации, имеют приоритет над незарегистрированными.
Закон защищает интересы покупателей против возможных мошеннических действий со стороны продавца недвижимости, например при попытке с его стороны продать один и тот же объект разным лицам. Закон защищает права и законные интересы участников сделки против возможных недобросовестных действий со стороны их партнеров. Правила, регулирующие сделки с недвижимостью, позволяют максимально сократить количество возможных недоразумений, которые могут осложнить отношения сторон — участников сделки, а равно и третьих лиц.
Вместе с тем при оформлении сделок по купле-продаже недвижимости гражданам Республики Казахстан необходимо проявлять
бдительность, осторожность, осмотрительность, проверять наличие обременений на имущество, убедиться в том, что в приобретаемой недвижимости не проживают посторонние лица и, по возможности, немедленно зарегистрировать свое право собственности в соответствующих регистрирующих органах. Выполнение всех этих условий позволит защитить свое право собственности и избежать судебных споров.
