Судебная практика договор аренды

Судебная практика. Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю.

Требования собственника о выселении, основанные на договоре аренды, ошибочно квалифицированы арбитражным судом как виндикационный иск. В данном случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13).

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

1. Возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора. Отказ вернуть вещь дает арендодателю право предъявить к арендатору обязательственно-правовой иск о возврате имущества. Возврат арендодателем имущества, находящегося у третьего лица, возможен по виндикационному иску, если есть основания его удовлетворения (см. ст. 302 ГК).

Требование вернуть имущество в нормальном состоянии (ч. 1 ст. 622 ГК) означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества, поврежденного в силу обстоятельств, за которые арендатор отвечает (т.е. по вине арендатора или без вины, если на него перенесен риск случайного повреждения вещи). Время, потраченное арендатором на приведение имущества в нормальное состояние, засчитывается как просрочка исполнения его обязанности (ст. 405 ГК) вернуть имущество и влечет применение последствий, указанных в ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК.

Представляется, что право арендодателя на взыскание арендной платы при просрочке возврата имущества в случае, когда арендатор после окончания договора не имеет возможности пользоваться имуществом (оно погибло, безнадежно испорчено, передано третьим лицам), в том числе и по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает, может быть ограничено по мотиву злоупотребления правом (ст. 10 ГК). По сути, бессрочные платежи следует пресечь, а арендодатель должен удовольствоваться возмещением стоимости невозвращенного имущества (его части) и разовым взысканием убытков.

2. При неисполнении арендатором своей обязанности по возврату имущества у него возникает обязанность возместить арендодателю убытки, причиненные неисполнением обязательства (ст. 393 ГК). Специфика арендных отношений в этой части заключается в том, что в основном размер таких убытков уже определен в сумме арендной платы, причем не абстрактной (взыскиваемой при аналогичных обстоятельствах и т.п.), а по конкретному, уже прекратившемуся договору. Если у арендодателя имеются убытки в сумме, превышающей арендную плату, они также могут быть взысканы, но размер этих убытков уже подлежит доказыванию. Если за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, взыскивается арендная плата за все время просрочки, неустойка и сверх неустойки — убытки. Неустойка в данном случае может быть только зачетной. Бремя доказывания факта своевременного возврата имущества возлагается на арендатора.

3. Нормы данной статьи в определенном смысле конкурируют с положениями о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК арендатор точно так же не возвращает имущество в установленный срок, но если договор признается возобновленным, то он продолжает выплачивать арендодателю только арендную плату. При не возврате в срок имущества по закончившемуся договору презюмируется, что договор не возобновлен. В то же время как арендатор, так и арендодатель, исходя из собственных интересов, могут считать договор не прекращенным, а возобновленным. В этом случае заинтересованная сторона должна доказать, что имел место не просто невозврат имущества, но что арендатор пользовался имуществом, а от арендодателя не поступало возражений по факту пользования или поступали требования вернуть имущество.

1. Срок договора аренды устанавливается в самом договоре. Срок может быть как определенным (конкретным), так и неопределенным. Определенный срок представляет собой указание на конкретный период действия договора аренды. В случае если договор аренды заключается в устной форме, срок действия договора аренды оговаривается его сторонами.

В случае если в договоре аренды определенный (конкретный) срок его действия не указан, срок такого договора является неопределенным. В целях реализации возможности каждой из сторон такого договора отказаться от него им предоставлено право реализовать такой отказ путем направления другой стороне договора аренды в любое время предупреждение, форма которого зависит от формы договора аренды. Собственно предупреждение представляет собой волевой акт либо документ, содержащий сведение о намерении стороны договора аренды его расторгнуть.

Сроков направления такого предупреждения два:

— общий — один месяц;

— специальный — три месяца (в случае если объектом договора аренды является недвижимое имущество).

При этом законодательством могут быть установлены и иные сроки направления такого предупреждения. Так, например, при заключении на неопределенный срок договора аренды земельного участка Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, находящегося в федеральной собственности, органы государственной власти субъекта РФ, Фонд в любое время вправе отказаться от таких договоров, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Законодательством могут быть установлены специальные сроки договора аренды. Эти сроки устанавливаются путем указания на максимальный (предельный) период действия таких договоров. Критерии установления этих сроков следующие:

— виды договоров аренды;

— виды арендуемого имущества.

Так, например, согласно ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных данным Законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Для таких договоров процедура расторжения собственно необязательна при условии, что в таких договорах эти предельные сроки не оговорены. Для прекращения действия таких договоров достаточного простого «молчания» его субъектов относительно его расторжения до истечения максимального (предельного) срока.

При этом если в таких договорах указан срок, превышающий максимальный (предельный), то действительный срок такого договора является соответствующим максимальному (предельному).

2. Применимое законодательство:

— ЛК РФ;

— ВК РФ;

— ЗК РФ;

— ФЗ от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;

— ФЗ от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении»;

— ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

— ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;

— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;

— ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;

— ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;

— ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

— ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

— ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

— Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах».

3. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 N 20АП-1946/13;

— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 N 20АП-732/14;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.03.2013 N Ф08-419/13 по делу N А32-21169/2011;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 N Ф08-290/13 по делу N А32-4541/2012;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 N 18АП-7156/2009;

— Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2013 N Ф09-12101/13 по делу N А60-5311/2013;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013 N 15АП-9719/2013.

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.04.2015 N 12АП-1876/2015 ПО ДЕЛУ N А57-12929/2014

Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 апреля 2015 г. по делу N А57-12929/2014

Резолютивная часть постановления объявлена «01» апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен «03» апреля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нечитайло В.М.,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Сакунц Сурена Липаритовича — Шаниной А.А., действующей на основании доверенности от 01.03.2015; Командирова А.А., действующего на основании доверенности от 27.02.2015
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бегерусь Евгения Владимировича на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 января 2015 года по делу N А57-12929/2014 (судья Кулахметов Ш.Б.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Сакунц Сурена Липаритовича (ИНН 645404815698 ОГРНИП 304645009200059) к индивидуальному предпринимателю Бегерусь Евгению Владимировичу (ОГРНИП 313644914900017 ИНН 644926044011)
о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 года N 2513 за пользование ОПС в сумме 408 руб. 72 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды нежилого помещения 04.12.2013 N 2513 в сумме 1 456 руб. 65 коп., неустойки по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 в сумме 21 406 руб.,
по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бегерусь Евгения Владимировича (ОГРНИП 313644914900017 ИНН 644926044011) к индивидуальному предпринимателю Сакунц Сурену Липаритовичу о признании недействительным пункта 5.3 договора аренды нежилого помещения от 04.12.2013 года N 2513 и применении последствий недействительности сделки,

установил:
Индивидуальный предприниматель Сакунц Сурен Липаритович (далее по тексту — истец, ИП Сакунц С.Л., арендодатель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бегерусь Евгению Владимировичу (далее по тексту — ответчик, ИП Бегерусь Е.В., арендатор) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 за пользование ОПС в сумме 408 руб. 72 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 в сумме 1 456 руб. 65 коп., неустойки по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 в сумме 21 406 руб. Также истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.
Определением от 24.07.2014 суд принял к производству встречное исковое заявление ИП Бегерусь Евгения Владимировича к ИП Сакунцу Сурену Липаритовичу о признании недействительным пункта 5.3 договора аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование встречных исковых требований о признании пункта 5.3. договора ничтожным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ИП Бегерусь Евгений Владимирович сослался на несоответствие данного пункта договора пунктам 2, 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 330, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 27 января 2015 года исковое заявление удовлетворено в части.
С ИП Бегерусь Евгения Владимировича в пользу ИП Сакунца Сурена Липаритовича взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 в сумме 408 руб. 72 коп., пени в сумме 667,64 руб., неустойку в сумме 21 406 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.
В удовлетворении встречного искового заявления — отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Бегерусь Евгений Владимирович обратился с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить в части взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 за пользование ОПС в сумме 408 руб. 72 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 в сумме 1 456 руб. 65 коп., неустойки по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 в сумме 21 406 руб., а также в части отказа в удовлетворении встречного иска о признании недействительным пункта 5.3 договора аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513, по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу в обжалуемой части новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать.
По мнению подателя жалобы, в обжалуемом акте неполно выяснены, обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, не правильно применены нормы материального права, а именно не учтено, что содержание пункта 5.3, которым предусмотрена неустойка за расторжение договора аренды, приводит к дисбалансу в пользу арендодателя, так как после окончания срока предупреждения он получает сумму арендной платы за третий месяц с одновременной возможностью сдать помещение в аренду.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
В соответствии с положениями части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 04 декабря 2013 года между истцом и ответчиком заключен договор N 2513 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает в аренду арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 38,92 кв. м на втором этаже четырехэтажного здания под офис, расположенное по адресу: г. Энгельс, ул. Л. Кассиля, л. 45 (пункт 1.1. договора).
Арендуемая недвижимость находится у арендодателя в собственности, что подтверждено свидетельством от 07.02.2007 64 АБ N 843094.
Согласно пункту 2.1. договора размер арендной платы составляет 550 руб. за один кв. м в месяц или 21 406 руб. в месяц за арендованное помещение.
Пунктом 2.2. предусмотрено, что арендатор возмещает арендодателю затраты по следующим коммунальным и иным услугам, представляемым арендодателем: по электроснабжению арендуемых помещений и возмещению затрат по обслуживанию трансформаторной подстанции и коммуникаций электроснабжения, водоснабжение (холодное и горячее), услуги связи, пользование охранно-пожарной сигнализацией, которая установлена в арендуемых помещениях.
Размер платы за пользование охранно-пожарной сигнализацией составляет 576 руб. в месяц (пункт 2.3. договора).
По правилам пункта 2.7. договора арендная плата исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения.

Пунктом 2.6. стороны согласовали, что арендная плата и плата за пользование ОПС выплачивается арендатором в виде 100% предоплаты до 5-го числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Возмещение затрат по коммунальным услугам производится в срок до 10 числа месяца, следующего за тем в котором они были оказаны.
За нарушение сроков внесения платежей, указанных в пунктах 2.4. и 2.6. договора стороны установили ответственность в виде начисления пеней за просрочку оплаты в размере 0,1% от суммы неоплаченной в срок.
Права и обязанности сторон сформулированы в разделе 3 договора.
Подпунктом 5 пункта 3.2. стороны согласовали обязанность арендатора письменно уведомить арендодателя за 60 календарных дней о предполагаемом освобождении помещения в связи с окончанием договора, либо о намерениях заключить договор аренды на новый срок.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 3.2. договора арендатор обязуется при досрочном освобождении помещений произвести с арендодателем расчет по арендной плате и услугам (включительно по последний день фактического пребывания арендатора и его имущества в арендуемом помещении).
Согласно подпункту 12 пункта 3.2. договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги в сроки, установленные договором.
В соответствии с пунктом 2.4. договора аренды арендатор обязан в течение 5 календарных дней, считая с момента подписания договора, перечислить арендодателю арендную плату за первый и залоговую плату за последний месяц (депозит) аренды.
Плата за последний месяц аренды является залоговой и остается в собственности арендодателя независимо от количества дней в последнем месяце пребывания арендатора или его имущества на арендованной площади.
03 декабря 2013 года стороны подписали акт приема-передачи недвижимости без возражений и скрепили печатями.
Договор вступает в законную силу с момента подписания и действует до 31.10.2014 (пункт 8.1. договора.).
В соответствии с пунктом 5.3. договора стороны предусмотрели возможность одностороннего досрочного его расторжения, письменно предупредив другую сторону за 60 календарных дней до предполагаемого расторжения договора. В этом случае сторона, инициировавшая досрочное расторжение договора выплачивает другой стороне неустойку в размере арендной платы за 1 месяц, которая исчисляется согласно условиям договора.
26 марта 2014 года ответчик, сославшись на подпункт 5 пункта 3.2. договора, сообщил истцу об освобождении арендуемого помещения с 01 апреля 2014 года.
Арендодатель направил в адрес арендатора претензию, сославшись на то, что указанный пункт в договоре регламентирует поведение арендодателя в случаях, не относящихся к расторжению договора. Кроме того, истец указал, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе истца согласовано сторонами в пункте 5.3. договора.
В связи с чем, по мнению истца, договор считается расторгнутым с 26.05.2014.
26 мая 2014 года стороны подписали акт приема-передачи арендованного имущества от арендодателя арендатору (т. 1 л.д. 14).
Кроме того, истцом вручена ответчику претензия с требованием в срок до 28.05.2014 погасить задолженность по арендной плате за апрель в сумме 21 406 руб. и плату за пользование ОПС в размере 567 руб.; оплатить коммунальные и иные услуги за март 2014 года; внести плату за иные и коммунальные услуги за апрель, и неустойку за досрочное расторжение по пункту 5.3. договора в сумме 21 406 руб.
Требования, изложенные в претензии в полном объеме не исполнены.
Ответчик ненадлежащим образом исполнял условия договора по своевременному внесению платежей.
За ответчиком образовалась задолженность в размере 408, 72 руб. за пользование ОПС за апрель 2014 года, начислены пени за несвоевременное внесение платежей в общей сумме 1456, 65 руб., и неустойка за досрочное расторжение договора в размере ежемесячной арендной платы 21 406 руб., что послужило основанием для обращения истца в суд за защитой прав и законных интересов.
Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования индивидуального предпринимателя Сакунц Сурена Липаритовича о взыскании задолженности за ОПС в сумме 408,72 руб. подлежат удовлетворению.
Учитывая положения части 5 статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда в названной части апелляционным судом не проверяется.
Рассматривая требования арендодателя о взыскании с арендатора неустойки за нарушение условий договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что они подлежат удовлетворению в части.
Учитывая несвоевременное внесение платежей по договору с нарушением сроков, согласованных сторонами в пунктах 2.4., 2.6. договора, ответчику начислены пени по пункту 4.2. договора в общей сумме 1456, 65 руб.
Проверив представленный истцом расчет суммы пеней, суд первой инстанции, обоснованно счел его верным. Размер пеней подтвержден представленными истцом документами.
Как следует из материалов дела, ответчиком заявлялось ходатайство о снижении размера пеней в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, обосновав что заявленная ко взысканию сумма пеней явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть обеспечено неустойкой.
Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4.2. договора за нарушение сроков внесения платежей, указанных в пунктах 2.4. и 2.6. договора стороны установили ответственность в виде начисления пеней за просрочку оплаты в размере 0,1% от суммы неоплаченной в срок.
Как следует из представленного истцом расчета, ответчику, исходя из суммы долга с учетом внесенных и депозитных платежей, начислены пени за нарушение сроков оплаты в общей сумме 1 456,65 руб.
Судом установлено, что между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.

Факт просрочки внесения платежей подтвержден письменными материалами дела и ответчиком не оспорен.
Ответчик в отзыве на иск просит снизить пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В пункте 42 Постановления от 01.07.1996 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; размер неустойки значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда.
Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств, вытекают из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).
В связи с этим Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что применение пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является не правом, а обязанностью суда в целях установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, от 14.10.2004 N 293-О).
В соответствии с пунктом 1 Постановления от 22.12.2011 N 81 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Согласно пункту 2 Постановления от 22.12.2011 N 81 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Таким образом, снижение судом неустойки ниже определенного размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
К выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки суд при рассмотрении конкретного дела приходит в каждом конкретном случае.
Сумма заявленной истцом неустойки, составляющая 0,1 процент в день от неоплаченной суммы, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, она существенно превышает ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации действующую на момент вынесения судом решения (8,25% годовых).
Установленная договором мера ответственности в 4 раза превышает ставку рефинансирования и составляет 36% годовых, из чего следует, что процент неустойки, заявленной истцом, является чрезмерно высоким.

Принимая во внимание требования разумности и справедливости, конкретные обстоятельства настоящего дела, суд первой инстанции обоснованно счел необходимым применить к отношениям сторон положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить пени до двукратной учетной ставки Банка России.
Согласно расчету суда общая сумма пени составляет 667,64 руб. В остальной части исковых требований о взыскании пени — следует отказать.
Кроме того, ИМ Сакунц С.Л. просил взыскать с ответчика неустойку за одностороннее досрочное расторжение договора арендатором по пункту 5.3. договора аренды от 04.12.2013.
Полагая, что указанный пункт договора не соответствует нормам пункта 3 статьи 450, пунктов 2, 5 статьи 453, статьям 330, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации ИП Бегерусь Е.В. обратился со встречным иском к ИП Сакунц С.Л. о признании недействительным пункта 5.3. договора аренды от 04.12.2013 N 2513.
В обоснование своих требований истец ссылался, что в спорном пункте договора аренды неустойка предусмотрена не за неисполнение обязательств по договору, а как компенсация возможных убытков без доказывания их наличия и размера. Полагая, что поскольку основанием для расторжения договора послужило не существенное нарушение условий договора одной из сторон, то условие о компенсации убытков другой стороне в виде выплаты неустойки противоречит закону и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что встречные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
В рассматриваемом случае стороны, в своей воле и в своем интересе осуществляя гражданские права, установили порядок расторжения договора субаренды, отличный от диспозитивно установленного положениями статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрев уплату неустойки в случае досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон — пункт 5.3. договора аренды.
В рассматриваемом споре, положениями глав 25, 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлены ограничения для сторон при заключении договора аренды в части установления иных, помимо предусмотренных законодательством оснований для досрочного расторжения договора, равно как и для определения условия о взимании дополнительных платежей в случае досрочного расторжения договора.
Учитывая правовую позицию, изложенную в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16, оснований для признания недействительным условия, содержащегося в пункте 5.3. договора аренды, нет.
В связи с чем, как правильно указал суд первой инстанции, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.
Кроме того, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 рекомендовал судам при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, принимать во внимание следующее.
В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, согласно пункту 9 указанного Постановления с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий в целом может быть признано несправедливым и не применено судом условие об обязанности слабой стороны договора, осуществляющей свое право на односторонний отказ от договора, уплатить за это денежную сумму, которая явно несоразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения договора.
При оценке того, являются ли положения пункта 5.3. договора аренды явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, суд исходит из того, что договор аренды заключен в условиях свободной конкуренции, ИП Бегерусь Е.В. обладал автономией воли как в выборе контрагента по сделке, так и в согласовании договорных условий в связи, с чем не может быть признан слабой стороной договора в том смысле, который придается контрагенту по сделке указанным выше Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16.
Кроме того пункт 5.3. договора аренды предусматривает ответственность обеих сторон за отказ от исполнения договора.
Из представленных доказательств следует, что договор аренды прекращен досрочно по требованию арендатора, поэтому в соответствии с пунктом 5.3. договора аренды у истца возникло право требовать неустойку за досрочное расторжение договора в размере арендных платежей за 1 месяц, в сумме 21 406 руб.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что исковые требования в части взыскания неустойки в сумме 21 406 руб. обоснованы и подлежат удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, пришла к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба — без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 января 2015 года по делу N А57-12929/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК

05.03.2018 г. Неустойка по договору аренды

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи).

Неустойка может быть законной и договорной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает (пункт 2 статьи).

Что касается договорной неустойки, то соглашение о ней должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме — штраф или в виде периодически начисляемого платежа — пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка), или когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка), или когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).

Если в качестве неустойки в соглашении сторон названо иное имущество, определяемое родовыми признаками, то, учитывая, что в силу положений статьи 329 ГК РФ перечень способов обеспечения исполнения обязательств не является исчерпывающим, к подобному способу обеспечения обязательств применяются правила статей 329 — 333 ГК РФ (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).

Как следует из пункта 61 вышеуказанного Постановления если размер неустойки установлен законом, то в силу пункта 2 статьи 332 ГК РФ он не может быть по заранее заключенному соглашению сторон уменьшен, но может быть увеличен, если такое увеличение законом не запрещено. Например, не допускается увеличение размера неустоек, установленных частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации за несвоевременное и/или неполное внесение лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пример: Арендатор в установленный договором срок не возвратил арендуемое помещение. Может ли арендодатель взыскать и арендную плату, и неустойку? В ответ на данный вопрос следует обратить внимание на ст. 622 ГК РФ: при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Представляется, что указанная норма закона не исключает одновременное взыскание арендной платы и неустойки за несвоевременный возврат объекта аренды — в данном случае за несвоевременное освобождение помещения (если договором между сторонами предусмотрено взыскание такой неустойки). Аналогичная позиция изложена в судебной практике (в Постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2014 по делу N А32-31478/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2010 по делу N А63-4243/2009, Апелляционном определении Московского городского суда от 30.11.2015 по делу N 33-23440/2015). Следовательно, если арендатор своевременно не возвратил арендодателю помещение, то, в случае если в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат помещения, с арендатора можно взыскать и арендную плату, и неустойку.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Понравилось? Поделись с друзьями

Судебная практика договор аренды

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *