Стандарты стоимости

Что такое историческая стоимость основных средств?

Определение 1

Историческая стоимость основных средств (ОС) – это величина стоимости активов экономического субъекта, отражаемая в бухгалтерском учете хозяйствующей единицы, которая основана на первоначальности или номинальной стоимости приобретения активов.

Таким образом, если ОС учитывается хозяйствующей единицей по исторической стоимости, то его стоимость не корректируется в будущем последующими изменениями. Методы определения исторической стоимости активов популярны в США и полностью соответствуют общепринятым принципах бухгалтерского учета.

Рассмотрим пример отражения исторической стоимости ОС.

Пример отражения исторической стоимости.

Земельный участок под строительство объектов производства был приобретен экономическим субъектом в 1930 году за 20 000 долларов. На текущий момент стоимость данного участка составляет 2 000 000 долларов. Однако, на балансе хозяйствующей единицы данный актив (земельный участок) отражается по стоимости 20 000 долларов. Именно стоимость величиной 20 000 долларов принимают за историческую стоимость ОС. Таким образом в США, согласно регламентирующих документов, стоимость основных средств должна быть отражена в бухгалтерском учете экономического субъекта на балансе организации по исторической стоимости, даже в случае, если реальная рыночная стоимость ОС существенно изменилась после момента приобретения.

Готовые работы на аналогичную тему

  • Курсовая работа Историческая стоимость основных средств 460 руб.
  • Реферат Историческая стоимость основных средств 260 руб.
  • Контрольная работа Историческая стоимость основных средств 220 руб.

Получить выполненную работу или консультацию специалиста по вашему учебному проекту Узнать стоимость

Принцип применения исторической стоимости ОС существует как один из четырех основных принципов бухгалтерского учета (GAAP). Применение такого допущение устраняет возможность необоснованного завышения стоимости некоторых внеоборотных активов хозяйствующей единицы вследствие неустойчивой ситуации на рынке. Так же при применении данного допущения возможно сравнение сопоставимой стоимости основных средств экономического субъекта и начисленных амортизационных отчислений.

Допущение применения исторической стоимости активов имеет ряд следующих преимуществ:

  • простота и удобство применения в учете;
  • возможность сопоставимого сравнения отчетности различных хозяйствующих единиц;
  • минимизация рисков субъективности лиц, осуществляющих переоценку активов экономического субъекта.

В первоначальную, историческую стоимость включают затраты на приобретение того или иного основного средства, затраты на его доставку, монтаж, расходы на информационные и консультационные услуги и прочие затраты, связанные с приобретением активов за вычетом налогов, которые возмещаются экономическому субъекту государством.

Как регламентируется выбор способа оценки активов хозяйствующей единицы?

Стоит отметить, что выбор принципа учета основных средств по исторической или же по справедливой стоимости активов экономического субъекта согласно действующему законодательству осуществляется руководством хозяйствующей единицы самостоятельно. Наиболее популярным в российской практике считается концепция оценки активов организации по исторической стоимости, в то время как оценка ОС по справедливой стоимости уходит на второй план. Справедливая стоимость — это стоимость, которую можно получить за актив при осуществлении операции между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию, независимыми сторонами.

Порядок определения стоимости основных средств хозяйствующей единицы регламентируется в соответствии с МСФО 16 «Учет основных средств» и ПБУ 6/01 «Учет основных средств».

38. Как отмечалось выше, концепции подготовки финансовой отчетности часто распределяют исходные данные по категориям в зависимости от того, насколько эти данные отражают наблюдаемую (рыночную) информацию. По мере снижения активности на рынке финансовых инструментов и сокращения возможностей получения наблюдаемой информации неопределенность оценки возрастает. Имеющаяся для подтверждения оценки финансовых инструментов информация может различаться по своему характеру и степени надежности в зависимости от возможностей получения наблюдаемой информации для целей оценки. На эти возможности могут оказывать влияние характеристики рынка (например, каков уровень рыночной активности, проводятся ли операции на бирже или на внебиржевом рынке). Следовательно, характер и степень надежности доказательств, используемых для подтверждения оценки, всегда имеют большое значение, и, когда рынки становятся неактивными и сокращаются возможности использования в качестве исходных данных наблюдаемой на рынке информации, руководству становится все труднее получить информацию для подтверждения своей оценки.

В оценочной деятельности принято различать стандарты оценки (рассмотренные в предыдущем разделе) и стандарты стоимости.

Под стандартами стоимости понимают совокупность вида стоимости и методов ее определения. С методами определения каждого конкретного вида стоимости в зависимости от специфики объекта мы познакомимся в следующих разделах, а пока остановимся на видах стоимости более подробно.

В оценочной деятельности существует две категории стоимости: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Все остальные виды стоимости, так или иначе, принадлежат либо к той, либо к другой категории.

Стоимость в обмене — это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее также иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами, существующими на открытом конкурентном рынке. Обычной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость.

Стоимость в пользовании — это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Поскольку стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее часто называют субъективной стоимостью. Одним из часто упоминаемых видов стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость.

С точки зрения практики оценки наибольший интерес вызывает классификация видов стоимости. Существуют следующие классификационные признаки видов стоимости:

  1. по степени рыночности;
  2. с точки зрения целей оценки;
  3. в зависимости от перспектив развития объекта;
  4. с точки зрения системы бухгалтерского учета;
  5. в зависимости от порядка оценки.

Рассмотрим данную классификацию более подробно.

По степени рыночности различают обоснованную рыночную, частично рыночную, нерыночную стоимость и нормативно — расчетную.

Под рыночной стоимостью понимается расчетная величина стоимости, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться. На покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества, а на цену сделки не влияют посторонние факторы.

Данное определение содержит ряд важных допущений, которые принято называть условиями чистой сделки (условия справедливой сделки):

  1. Рынок является открытым и конкурентным и позволяет свободно взаимодействовать достаточному числу покупателей и продавцов конкурентоспособных объектов собственности.
  2. Покупатель и продавец оцениваемой собственности типичны по своей мотивации, экономически рациональны, не находятся под посторонним давлением, разумно осторожны, обладают необходимыми знаниями и стремятся в максимальной степени реализовать свои интересы.
  3. Собственность будет находиться на рынке в течение разумного периода времени, чтобы быть доступной для потенциальных покупателей.
  4. Выплата продавцу будет произведена деньгами или денежным эквивалентом.
  5. Покупатель способен приобрести собственность на типичных для данного рынка условиях финансирования.

Достаточно часто в действительной сделке нарушаются некоторые или все эти допущения. Рыночная стоимость — это идеальный стандарт, который не всегда достижим. По этой причине цена сделки часто не совпадает с обоснованной рыночной стоимостью.

В практике оценки очень часто стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Эта стоимость оценивается в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности. Однако некоторые объекты имущества не обладают достаточной рыночностью: они не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке. В этом случае оценивают частично рыночную стоимость. Оценка такой стоимости ведется обычно через затраты либо по ограниченной рыночной информации.

Нерыночная стоимость имеет место тогда, цены конкретных сделок отличаются от рыночной стоимости под влиянием таких факторов, как особые условия финансирования, вынуждающие обстоятельства купли-продажи, недостаточная информированность сторон, деформация рынка продаж «под нажимом» и т. д. Примером нерыночной стоимости является нормативно-рассчитываемая стоимость.

Нормативно-рассчитываемая стоимость — это стоимость ОО, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов (Госкомимуществом, Госкомстатом, Роскомземом). При этом поменяются единые шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов ОО. Примером нормативно-рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Налоговой базой для исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооблагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соответствующим счетам имущества предприятия бухгалтерского учета.

Как правило, нормативно рассчитываемая стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

С точки зрения целей оценки различают рыночную, инвестиционную, страховую, налогооблагаемую, утилизационную и другие виды стоимости.

При оценке собственности как объекта купли — продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость.

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость. Инвестиционная стоимость — стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования. В отличие от рыночной стоимости, определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Существует ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами могут быть различия в оценке будущей прибыльности; в представлениях о степени риска; в налоговой ситуации; в сочетаемости с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности.

Страховая стоимость — стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта (полиса). Страховая стоимость рассчитывается поэлементно, что необходимо для оценки страхового возмещения. Обычно страховая стоимость определяется как стоимость замещения, так как после страхового случая страхователю приходится восстанавливать свое имущество, приобретая новое.

Налогооблагаемая стоимость — стоимость налогооблагаемого имущества, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Таможенная стоимость — стоимость импортируемых объектов, используемая для начисления таможенной пошлины, сборов и других таможенных платежей, а также для определения штрафов и других санкций за таможенные правонарушения и для ведения таможенной статистики.

В зависимости от перспектив развития объекта различают стоимость ОО, продолжающего функционировать (в оценке бизнеса — стоимость действующего предприятия), ликвидационную стоимость, скраповую и утилизационную стоимость.

Стоимость ОО, продолжающего функционировать, — стоимость такого объекта купли-продажи, который после совершения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход. Например, инвестор, приобретая акции предприятия и оценивая их стоимость, исходит обычно из того, что предприятие-эмитент — это эффективно функционирующий объект, и он будет приносить доход в будущем.

Функционирующий ОО рассматривается как обособленная производственная система, а его стоимость есть не простая сумма стоимости отдельных элементов. В стоимости функционирующего ОО надо учесть еще особые интегрированные свойства системы, т.к. будет недостаточным сложить стоимость отдельных ее элементов. Нужно иметь в виду еще целый ряд факторов, которые повышают стоимость всего этого комплекса, например: организацию рабочих мест, систему управления, ноу-хау в технологии данного производства и т. д.

Оценка действующего предприятия предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, поэтому можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов.

Если же предполагаются закрытие предприятия и реализация активов бизнеса по отдельности, то необходимо определить его ликвидационную стоимость.

Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга. При ее определении необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия, такие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке, и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость предприятия. Причем, распродажа активов проходит, как правило, в сжатые сроки, нехарактерные для обычной ситуации, когда есть время на предпродажную подготовку, доведение информации об объекте оценки до потенциальных покупателей.

Утилизационная стоимость — стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость вторичных материалов, содержащихся в нем, за минусом затрат на разборку.

Скраповая стоимость — стоимость объекта (также за исключением земельного участка), рассчитанная как суммарная стоимость лома, содержащегося в составе объекта за минусом затрат на разборку.

С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную.

Балансовая стоимость — затраты на строительство или приобретение активов предприятия, числящихся на его балансе. Она подразделяется на первоначальную и восстановительную стоимость.

Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов.

Восстановительная стоимость — это стоимость воспроизводства ранее созданных активов в современных условиях.

Если из балансовой стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то результатом будет остаточная стоимость. Остаточная стоимость может иметь рыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.

В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства — это стоимость точной копии объекта имущества, приобретаемой или воспроизводимой в настоящее время по ныне действующим ценам. Но в практике оценки нередко возникают ситуации, когда точную копию объекту найти невозможно. Тогда расчет ведут по стоимости замещения.

Стоимость замещения — это текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. Это сумма затрат на создание объекта, аналогичного оцениваемому, в текущих ценах, но из современных материалов, по современному проекту и технологиям.

Итак, приступая к оценке, оценщик должен точно установить, какого вида стоимость ему следует рассчитать исходя из поставленной цели и условий существования объекта и среды. Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствие с выбранной целью.

В Федеральных стандартах оценки указано 3 даты:

  • Дата оценки – дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта;
  • Дата проведения осмотра – дата фактического осмотра объекта. Если оцениваются неосязаемые вещи (нематериальные активы, облигации или векселя, права требования), то осмотр не проводится и данный пункт отсутствует в Отчете.
  • Дата составления отчета – дата выпуска и подписания Отчета. Срок действия Отчета составляет 6 месяцев, он исчисляется именно с даты составления.

Отличие современной и ретроспективной оценки

Оценка может проводиться на текущую дату или на дату в прошлом. В первом случае оценщик выезжает на объект и фиксирует его характеристики на сегодня. В дальнейшем при составлении Отчета он:

  • прикладывает актуальные фотографии объекта;
  • приводит идентификационные данные – адрес местоположения, инвентарный номер, vin-номер и т.д.;
  • описывает текущее состояние объекта;
  • приводит описание выявленных дефектов;
  • прикладывает акт осмотра, оформленный в момент посещения объекта и заверенный собственником.

Когда определяется актуальная стоимость, важно, чтобы дата оценки совпадала с датой осмотра объекта. Только в этом случае результат можно считать достоверным.

Однако зачастую можно столкнуться с тем, что осмотр проводится до или после даты оценки. Чем это грозит?

Если осмотр проведен до даты оценки, то на момент непосредственного проведения работ он уже может физически не существовать. К примеру, оценщик осмотрел дом 10 числа, а на следующий день произошел пожар, который полностью уничтожил здание. Если оценочная компания сделает расчеты на 11 число, данные будут недостоверными – ведь оценивать по факту уже нечего.

Когда осмотр проводится после даты оценки, специалист может не учесть какие-либо осуществленные изменения. Например, оценщик рассчитал стоимость квартиры на 10 число, а хозяин решил увеличить ее рыночную цену за счет замены окон на новые. Работы по замене проводились 11 числа, оценщик приедет на осмотр 12 и, соответственно, уже не учтет внесенные изменения.

Ретроспективная оценка – это расчет стоимости объекта на дату в прошлом. В этом случае осмотр проводится на текущую дату. Подобный вариант оценки проводится для следующих целей:

  1. Оспаривание кадастровой стоимости.
  2. Вступление в права наследования.
  3. Судебные разбирательства.

К примеру, довольно часто встречаются случаи, когда в процессе рассмотрения дела в суде фиксируется конкретная дата. Допустим, дата совершения сделки между истцом и ответчиком. Несмотря на то, что судебное разбирательство может длиться несколько лет, дата оценки останется неизменной.

Споры относительно стоимости недвижимости – довольно частое явление. Истец может заявить, что объект был продан несколько лет назад по неадекватной цене. В этом случае будет проведена ретроспективная повторная оценка недвижимости на дату совершения сделки.

Пример из практики, мы проводили оценку в 2010 году. В 2018 году сделку, проведенную с помощью нашего Отчета, решили оспорить и дата оценки в Отчете наших оппонентов осталась неизменной — все также 2010 год, хотя они выполняли оценку спустя уже 8 лет.

Возможно ли проведение оценки в будущем

Провести оценку объекта на дату в будущем невозможно. Никто не может знать наверняка, как будет улучшено или ухудшено имущество через год, два, десять лет и т.д. Кроме того, могут случиться совершенно непредвиденные вещи. Например, пожар или ураган, которые уничтожат объект или его большую часть.

Кстати, в начале 2020 года все строили «типовые» прогнозы относительного текущего года. Никто не смог предугадать появление черного лебедя — пандемии короновируса, который оказывает разрушительное влияние на всю мировую экономику. На момент написания этой статьи мы все еще находимся в кризисе. Кто может спрогнозировать когда закончится режим самоизоляции, когда экономика начнет восстанавливаться, какие темпы роста у нее будут? А ведь это и влияет на стоимость всех активов.

Тем не менее, оценщик может установить потенциальную прибыль, которую может принести объект недвижимости в случае его использования в будущем. Для этого используется доходный подход. Он основан на прогнозировании и использовании предположительных данных будущего периода. Но такая услуга будет носить скорее консультационный характер.

Даты объектов аналогов для определения стоимости объекта оценки

В качестве объектов аналогов рекомендуется брать объекты, выставленные на продажу в течение 6 месяцев. При этом, отсутствует прямой запрет на использование более поздней информации. Но в таком случае цены объектов необходимо будет привести к текущим реалиям. Например, карантин 20ого года, который подкосил весь малый и средний бизнес, создал новые условия для всех рынков. Поэтому ориентироваться на объявления, датируемые 6 месяцами и ранее (до карантина), будет неразумно.
Отчет содержит три даты, согласно ФСО:

  • Дата оценки — дата, по состоянию на которую произведена оценка;
  • Дата проведения просмотра — дата фактического просмотра объекта. При этом, если оценивается неосязаемые объекты (ценные бумаги, интеллектуальная собственность), то данный пункт в отчете отсутствует.
  • Дата составления отчета — дата выпуска и подписания отчета.

Какие нюансы могут быть у подбора объектов-аналогов?

Чтобы правильно произвести оценку нужно:

  • Использовать только проверенную информацию;
  • При отсутствии данных в объявлении, необходимо уточнить их у продавца, либо отказаться от данного аналога;
  • Корректно выделить основные качественные характеристики объекта оценки и объектов аналогов;
  • Определить основные ценообразующие параметры, влияющие на стоимость.

Документы

К Отчету об оценке прикладываются документы на компанию и оценщиков:

  • Страховой полис на компанию;
  • Диплом об образовании, Повышение квалификации;
  • Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО;
  • Страховой полис на оценщика.

Обязательным требованиям является актуальность документов на дату составления Отчета: речь идет как о документах оценщиков, так и документов по объекту оценки. Кстати, дата выдачи документов на объект оценки не может быть позже даты оценки, а уж тем более даты составления Отчета.

Но может ли оценщик провести оценку на ретроспективную дату, когда у него возможно еще не было диплома? Да, может. Например, требуется провести оценку на 2012 год, а полноправным оценщиком специалист стал только в 2018 году. В оценочной отрасли, как и в любой другой, существует естественная ротация специалистов и переход их в другие сферы. И например, клиенту для нотариуса необходимо оценить акции на 2012 год. Почему бы нет?

Фальсификация. Некоторые оценочные компании злоупотребляют своими возможностями и выпускают недостоверные Отчеты.

Например, когда Отчет должен был быть в судебном деле еще год назад, а фактически документ выпускается сегодня, но задним числом. Отчет отсутствует в реестре на сайте СРО и является нелегитимным. Подробнее о проверке оценщиков и Отчетов можно прочитать в соответствующей статье на сайте.

Еще раз подытожим вышесказанное: осмотр объекта должен проводиться именно по состоянию на дату оценки. Документы, приложенные в Отчет, и датированные после даты оценки неприемлемы.

Актуализация Отчета

Есть такая популярная услуга, которая в последнее время все реже используется нашими клиентами – актуализация отчета об оценке. Чаще всего такая услуга нужна была банкам. Но несколько лет назад банки перешли на самостоятельную оценку всего залогового имущества. А до этого была иная практика – оценочная компания должна была ежегодно проводить переоценку залога и выдавать клиенту актуализированный отчет.

При актуализации шаблон Отчета уже готов. Так в чем же заключается работа оценщика?

  1. Необходимо в обязательно порядке осмотреть объект оценки. На практике были случаи, когда клиент забывал, что на объекте за год произошли изменения: например, докупили позиции оборудования или наоборот списали, ввели в эксплуатацию пристройку к зданию, либо произвели размежевание участка. Такие ситуации на практике часто встречаются.
  2. Провести анализ рынка. Сейчас в большинстве секторов рынок мертвый. Нигде особо ничего не меняется. Но, могут происходить изменения внешних факторов: планируется построить станцию метрополитена, либо открыть новую развязку, либо у участка был изменен разрешенный вид использования исходя из ген.плана развития территории.
  3. Провести новый расчет. Исходя из обновленных условий, необходимо сделать новый расчет. Даже при условии мертвого рынка, информация изменяется и обновляется.
  4. Составить обновленный Отчет. Безусловно , шаблон отчета уже заполнен. Но оценщику также необходимо потратить время на актуализацию всей информации.

Пример из жизни. Клиент выполнял оценку объекта в одной оценочной компании. Сейчас ему потребовалось сделать актуализацию старого Отчета, но его не устроила цена на работу той компании. Обращаясь к нам, перед тем как мы сделали ему предложение, он говорит – мне нужно только актуализировать Отчет, а не делать новый. Но нам нужно делать отчет с нуля, ведь с этим объектом мы еще не знакомы.

На какую дату можно оценивать бизнес

Необходимость оценки бизнеса возникает в различных случаях, например, при его продаже или реорганизации, оформлении кредитов под залог, эмиссии. В Отчет об оценке обязательно указывается дата оценки, которая определяется:

  • датой составления последней годовой бухгалтерской отчетности, если с момента ее составления прошло не более 6 месяцев;
  • датой промежуточной отчетности (не является обязательной). А если бухгалтерская отчетность отсутствует или с момента ее составления произошли существенные изменения, то необходимо запросить в компании актуальные данные.

Еще раз — годовая Бухгалтерская отчетность является наиболее достоверной, так как является обязательной и сдается в ИФНС. На этих данных основаны все сервисы по проверке контрагентов. В связи с тем, что бизнес — это «живой организм», то дата оценки должна быть максимальна приближена к дате составления Отчетности.

Вопрос-ответ

Вопрос: «Что если прошло 3 месяца с даты осмотра до даты составления?» Ответ: Процедура оценки и составления итогового отчета определяются положениями федерального закона №135 от 29.07. 1998 г. в редакции от 28.11.2018 г. В соответствии с данным нормативными документами, определенная в рамках процедуры стоимость может использоваться для проведения сделки в течение шести месяцев с момента даты формирования оценочного отчета, если подобное не предусматривается законодательными актами РФ. Так, исключением является кадастровая стоимость, не имеющая сроков давности.

Согласно утвержденным требованиям к содержанию отчета, изложенным в Федеральном стандарте оценки (ФСО) № 3, в отчете об оценке должны обязательно указываться дата составления отчета и дата определения стоимости оцениваемого объекта. Дата оценки объекта – это календарная дата, по состоянию на которую рассчитывается рыночная стоимость. Датой осмотра является фактический день проведения физического осмотра. Дата составления отчета – это дата подписания и выпуска оценочного отчета, она должна соответствовать календарной дате, по состоянию на которую было произведено последнее изменение в отчете.

Согласно п.8 ФСО №1, если в соответствии с нормативными актами Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательные акты устанавливают другое. Подобные требования к отчетам об оценке выдвигают и финансовые учреждения. Так, в опубликованных требованиях Сбербанка к отчетам об оценке объектов недвижимости оговорено, что срок с даты оценки до даты составления отчета не может превышать трех месяцев.

Поэтому, если с даты осмотра до составления отчета прошло три месяца, то следует обратить внимание на указанную дату оценки.

Вопрос: «Что если дата рыночной оценки позже даты договора?»

Ответ: Дата определения стоимости является датой, по состоянию на которую определяется стоимость объекта. В стандартной ситуации дата оценки располагается во временном периоде с момента заключения договора на предоставление оценочных услуг до непосредственной календарной даты составления отчета. В этом же интервале может располагаться и дата фактического осмотра объекта. Зачастую дата осмотра и оценки совпадают.

При этом, иногда «бюрократические» процедуры не позволяют оперативно оформить Договор. И чаще все такой «затык» связан с действиями отдела закупки со стороны Заказчика. Поэтому в некоторых случаях процедура согласования может длится неделями, а иногда и месяцами. В качестве выхода из ситуации в качестве даты оценки можно указать дату осмотра. В задании на оценку так и прописываем: «Дата оценки — Дата осмотра».

Вопрос: «Если отчет об оценке не представлен СРО?» Ответ: Оценочная компания должна приложить свидетельство о членстве оценщиков в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и выписку из реестра действующих членов СРО. Определенные компании могут злоупотреблять предоставленными в рамках деятельности возможностями и осуществлять подготовку недостоверных Отчетов. Например, это документы, выпущенные задним числом. Если такие отчеты отсутствуют в реестре на официальном сайте СРО, то они признаются нелегитимными.
У каждой СРО должен быть собственный сайт, а СРО должна быть зарегистрирована в Росреестре. На сайте СРО можно познакомиться со сведениями о компании-оценщике и оценщиках. Статус исполнителей должен быть «действительным». Оценщики сдают на ежеквартальной основе реестр выпущенных и подписанных отчетов с указанием вида оцениваемых объектов. Каждый подписанный отчет обязательно должен фиксироваться в реестре. Если Отчет отсутствует в реестре – компания его не выпускала и не подписывала.
Вопрос: «Какая дата определения ущерба должна быть указана в отчете оценщика?» Ответ: По трактовке федеральных стандартов в рамках ФЗ №157 от 27.07.2006 г. и Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» следует понимать, что в отчете оценщика проставляется дата составления подтверждающего акта осмотра в момент посещения объекта, но это отнюдь не дата причинения ущерба. То есть стоимость оценки ущерба совпадает с датой вынесения экспертом заключения.

Несоответствие дат, к примеру, если фактический осмотр проводился «до» или «после» отчетной даты, приведет к недостоверности информации, что имеет существенное значение при дальнейшем судебном разбирательстве в части компенсации за причиненный ущерб. Пострадавшей стороне следует понимать, что дата оценки останется неизменной, и потом судиться можно не один год, доказывая неадекватность суммы ущерба. Актуальность данных равна 6 месяцам с момента выдачи отчета оценщика.

Важно! Заказывая услуги оценщика, необходимо удостовериться, что у исполнителя все в порядке с разрешительными документами на день составления отчета.

Вопрос: «Можно ли сделать оценку имущества задним числом?»

Ответ: Оценщик составляет Отчет, указывая в нем дату составления — фактическая дата подготовки Отчета, исходя из ст. 11 ФЗ-№135, п. п. 5.8 ФСО №1. Поэтому выполнить профессиональную оценку имущества «задним числом» с юридической точки зрения не является возможным. При этом оценщик ежеквартально не позднее 15-го числа второго календарного месяца после окончания отчетного периода сдает в СРО реестр, где указывается информация о подготовленных отчетах с проставлением порядкового номера, даты выдачи, вида оцениваемого объекта (содержание отчетности различно в каждой СРО).

Вопрос: «Продлено ли действие отчета об оценке на период самоизоляции?»

Ответ: Как разъясняет Верховный Суд РФ, режим самоизоляции не попадает под форс-мажорные обстоятельства, что могли бы продлить срок действия отчета об оценке. Во время установленного на территории Российской Федерации режима самоизоляции в связи с массовым распространением коронавирусной инфекции COVID-19 среди населения нарушился привычный образ жизни, включая коммерческую деятельность в сфере предпринимательства. Вместе с тем договорные обязательства были отменены на некоторый период, исходя из предписанных санитарно-эпидемиологических требований.

Меры по обеспечению самоизоляции не являются тем непредсказуемым / чрезвычайным событием, что могло бы подходить под действие автоматического продления отчета об оценке. Причинно-следственная связь с привязкой к COVID-19 не усматривается в данной процедуре, поскольку исполнение условий договора о проведении оценки не имеет непреодолимых причин по факту их осуществления. Режим повышенной ответственности никак не касается приостановления / продления действия отчета об оценке, исчисляемого шестью месяцами.

Вопрос: «Как должна выглядеть актуализация Отчета – это новый Отчет? Должна ли актуализация Отчета (обновленный Отчет) фиксироваться в СРО в реестре Отчетов? Где закреплены такие требования и основания?»

Ответ: Под актуализацией Отчета подразумевается составление нового Отчета об оценке с новым номером и датой составления.

Каждый подписанный Отчет необходимо фиксировать в реестре отчетов. Говоря иным языком, если Отчета в реестре нет, то будет считаться, что компания его не формировала и не подписывала, и соответственно, он не будет являться легитимным.

Проведение оценки и оформление Отчета определены положениями Федерального Законодательства и Приказами Минэкономразвития РФ. В частности, процесс оценки и итоговый отчет регламентируются в ФЗ №135 от 29 июля 1998 года (последняя редакция от 28 ноября 2018 года) и Федеральными стандартами оценки.

Вопрос: «В какой предельный срок после выдачи Отчета об оценке, оценщик имеет право произвести актуализацию своего Отчета? Какие есть ограничения по актуализации Отчета по сроку? Может ли оценщик через 1 год или 1 год и 4 месяца актуализировать свой Отчет?»

Ответ: В соответствии со ст. 12 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете об оценке, является рекомендованной для совершения сделки в течение полугода с даты составления Отчета. Таким образом, если отчет был составлен 1 марта, его можно использовать до 1 сентября. Для дальнейшего использования потребуется актуализация, а попросту – составление нового Отчета об оценке.

Обращаем внимание, что срок указан, как рекомендуемый. Иначе говоря, актуальность Отчета об оценке определяется на усмотрение специалиста, которому потребовался этот документ.

Актуализация отчета об оценке возможно через полгода после оформления первичного Отчета. Однако, по сути, работа оценщика в этом сводится к проведению всех процессов с нуля на текущую дату.

Вопрос: «ФСО № 1 действует или утратил силу, если утратил, то — когда?» Ответ: Федеральные стандарты оценки утверждаются на основании приказов Минэкономразвития России. ФСО №1 – действующий нормативно-правовой акт, утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 297 от 20 мая 2015 года. Вопрос: «Как поступить, если оценка проводится на 2016 год, а аналоги подобраны на нынешнюю дату?»

Ответ: Процедура определения стоимости объектов недвижимости регулируется общероссийскими оценочными стандартами. Они согласуются с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Действующие правила устанавливают определенные требования к порядку проведения оценки. В предварительном задании, которое является неотъемлемой частью договора, устанавливается четкая дата, на которую определяется цена объекта. Нормативными актами предусмотрено, что специалист не должен учитывать какие-либо обстоятельства, влияющие на стоимость и возникшие при этом позже обозначенного дня.

Нередки ситуации, когда оценщик для собственного удобства использует аналоги на более позднюю дату, а для исполнения контракта приводит стоимость к требуемым параметрам с помощью утвержденных индексов. Этот метод противоречит федеральному стандарту и не может использоваться в практике. Грамотная работа специалиста предполагает неукоснительное следование условиям заключенного соглашения и соблюдение действующих нормативов.

Вопрос: Дата оценки по ФСО должна совпадать с датой осмотра?
Ответ: Приказ Минэкономразвития требует обязательного осмотра имущества. Но Закон не устанавливает период. ФСО также не требуют строгой тождественности между датой оценки и датой осмотра. Но рекомендуют проводить осмотр имущества именно в дату оценки (п. 5 ФСО № 7).

Заказчик может установить собственные даты в Задании или исключить визуальный осмотр. Если осмотр объекта не проводится, то оценщик обязан указать причины.

Рекомендации по срокам основываются на том, что при разнице в датах могут произойти изменения:

  • объект может быть поврежден третьими лицами или окончательно утерян после даты осмотра – выломаны двери или окна в здании, пожар, изменено межевание участков, иные форс-мажорные обстоятельства;
  • владелец может улучшить имущество в целом или его отдельные части – сделать пристройку, построить забор на земельном участке.

Эти факторы будут не учтены во время оценки и результат окажется не верным.

Методы оценки активов и обязательств регламентированы бухгалтерским законодательством. Об основных подходах к оценке и разрешенных оценочных методах для отдельных видов имущества и обязательств вы узнаете из нашего материала.

Общие подходы к оценке активов и обязательств

Оценка активов и обязательств является для каждого хозяйствующего субъекта необходимой и обязательной процедурой, благодаря которой:

  • объекты учета с разнородными натуральными показателями и свойствами приводятся к единому измерителю (денежному);
  • появляется возможность использовать стоимостную оценку активов и обязательств при составлении отчетности и для разнообразных аналитических процедур.

С различными видами анализа вас познакомят подготовленные специалистами нашего сайта материалы:

  • «Анализ затрат на производство и реализацию продукции»;
  • «Анализ показателей эффективности капитальных вложений».

Основные подходы к оценке имущества и обязательств едины для всех субъектов хозяйствования и базируются на следующем:

  • оценка осуществляется методами, разрешенными законодательством РФ и отраженными в индивидуальной учетной политике каждой компании;
  • оценка оказывает влияние на формирование доходов, расходов и финрезультаты хозяйствующих субъектов.

Основные методы оценки имущества и обязательств описаны в п. 23 Положения по ведению бухучета (утв. приказом Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н), определяющем открытый перечень оценочных методов (см. схему ниже):

В связи с тем, что стоимость имущества компании и ее обязательств под воздействием различных факторов может со временем изменяться, в бухучете существует несколько видов оценок:

  • первоначальная (при постановке объекта на учет);
  • последующая (при переоценках, перед продажей и в иных случаях).

Описание методов оценки отдельных видов активов и обязательств приведено в ПБУ, методических указаниях и иных нормативных документах — об этом в следующем разделе.

Методы оценки отдельных видов активов и обязательств в бухучете

Остановимся на основных подходах к оценке наиболее распространенных видов активов и обязательств.

Основные средства

Для большинства производственных компаний важным вопросом является оценка основных средств (ОС) как одного из весомых показателей 1-го раздела баланса.

С нюансами бухучета ОС поможет разобраться материал «Основные средства в бухгалтерском учете (нюансы)».

Данная группа активов оценивается по-разному в зависимости от вида стоимости ОС (первоначальной, восстановительной, справедливой и др.).

Способы оценки в бухучете первоначальной стоимости ОС представлены на схеме:

С методами оценки справедливой стоимости вас познакомит материал «МСФО № 13 Оценка справедливой стоимости (нюансы)».

Материально-производственные запасы

Методы оценки МПЗ описаны в ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов», утв. приказом Минфина РФ от 09.06.2001 № 44н. Они представлены на схеме:

Обоснованность выбора метода оценки МПЗ влияет на представляемые в отчетности любой компании показатели, характеризующие важные финансовые показатели ее деятельности (платежеспособность, рентабельность и др.). В итоге это может оказать воздействие на принимаемые решения собственниками и иными заинтересованными лицами (инвесторами, кредиторами и др.).

Нюансы оценки МПЗ при поступлении на склад — в материале «Методика анализа материально-производственных запасов».

Обязательства компании

Долги компании в бухучете также подлежат стоимостной оценке. Дебиторская и кредиторская задолженность по нормам отечественного бухгалтерского законодательства отражается в балансе по номинальной стоимости — в оценке, установленной договором (с учетом всех скидок, наценок и др.).

Какие методы оценки дебиторской задолженности используются в управленческом учете — см. в материале «Основные методы оценки дебиторской задолженности».

При этом дебиторскую задолженность требуется оценивать с учетом вероятности ее погашения (за минусом зарезервированных сумм сомнительных долгов).

Какие нормативные документы содержат упоминание о резерве сомнительных долгов — узнайте из материала «Применение ПБУ в резервах по сомнительным долгам».

При отражении в бухучете операций с долговыми ценными бумагами, при оценке долгосрочных оценочных обязательств и в других предусмотренных бухгалтерским законодательством случаях используется дисконтированная оценка.

Понятие дисконтированной стоимости — в материале «Дисконтированная стоимость капитальных вложений (нюансы)».

Итоги

При оценке стоимости имущества учитывается способ его поступления в компанию: при покупке за деньги, в обмен на иные активы, по договору дарения или иными способами. Обязательства компании оцениваются по номинальной стоимости, а в отдельных случаях с учетом вероятности погашения долга или с применением дисконтирования.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Стандарты стоимости

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *