Ст 556

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к Ст. 556 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет правила исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, связанные с обязательным соблюдением особого порядка передачи проданного объекта недвижимости. В п. 1 данной статьи речь идет о том, что передача недвижимости от продавца к покупателю в обязательном порядке оформляется специальным документом — подписываемым сторонами передаточным актом либо иным документом о передаче.

Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи 556 ГК РФ содержит диспозитивное правило, согласно которому обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом согласно положению абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. В частности, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, то вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК).

Указанное положение находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике. В частности, в соответствии с Определением ВАС РФ от 17 апреля 2008 г. N 4823/08 было отказано в передаче дела по иску о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения для пересмотра в порядке надзора, так как, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не требуется подписание сторонами отдельного документа о передаче отчуждаемого из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3615.

Стороны своим соглашением могут установить и какой-либо иной порядок передачи недвижимой вещи. Так, например, арбитражными судами было подтверждено надлежащее исполнение продавцом обязательства по передаче недвижимости покупателю в ситуации, когда фактически недвижимость была передана ранее в рамках существовавших между сторонами арендных отношений, а в договоре купли-продажи было указано, что данный договор имеет силу передаточного акта .

———————————
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2006 г. N А33-16897/05-Ф02-2778/06-С2.

Рассматриваемая норма является специальной по отношению к общему правилу п. 1 ст. 224 ГК РФ, которое не предусматривает необходимость подтверждения вручения вещи специальным документом о передаче (передаточным актом).

В отличие от общего правила ст. 224 ГК РФ, в соответствии с комментируемой статьей 556 ГК России обязательство считается исполненным только при наличии двух юридических фактов: 1) вручения имущества покупателю; 2) подписания сторонами документа о передаче.

Введение указанного требования в отношении недвижимости вполне оправданно, учитывая особый правовой режим данных объектов права в системе объектов гражданского оборота. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с общим правилом п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Учитывая действующий в отношении недвижимого имущества правовой режим, представляется, что именно документ о передаче подтверждает состоявшееся вручение покупателю недвижимого имущества его продавцом. К примеру, нельзя считать обязательство исполненным в результате передачи продавцом покупателю ключей от помещения. В силу необходимости подтверждения государством существующего права только передаточный акт свидетельствует, что состоялось вручение недвижимого имущества покупателю именно с теми индивидуально-определенными характеристиками, которые стороны определили в договоре.

2. Уклонение одной из сторон договора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости и может повлечь за собой различные неблагоприятные последствия. В частности, покупатель вправе потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, а также ст. 398 ГК) либо возмещения причиненных убытков, продавец же может требовать от покупателя принять товар или сам отказаться от исполнения договора. Также стороны могут использовать санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25 ГК РФ), например взыскать предусмотренную договором неустойку.

3. Подписание продавцом и покупателем передаточного акта лишь удостоверяет факт исполнения ими договора купли-продажи недвижимости в части передачи имущества и не влияет на переход права собственности на недвижимую вещь, поскольку возникновение права собственности у приобретателя недвижимой вещи законом связывается с моментом государственной регистрации данного права (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК), а не с передачей вещи.

Передача недвижимого имущества сама по себе не является основанием государственной регистрации права собственности и соответственно может осуществляться как до, так и после таковой, поскольку, как следует из содержания ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Данная позиция подтверждается материалами судебной практики. Так, например, по одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции указал, что условие договора купли-продажи здания, предусматривающее подписание акта передачи после государственной регистрации прав покупателя на здание, не противоречит положениям абз. 2 п. 1 комментируемой статьи 556 ГК РФ .

———————————
Постановление ФАС Московского округа от 6 марта 2006 г. N КГ-А40/1082-06-П.

4. Подписание акта о передаче недвижимости по общему правилу не имеет значения и для определения момента перехода риска случайной гибели имущества к покупателю. В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации права собственности. Однако стороны могут согласовать условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, которая в свою очередь может осуществляться до или после государственной регистрации.

5. Поскольку, как уже было отмечено, передаточный акт лишь подтверждает исполнение обязательств сторон по передаче имущества, он не может рассматриваться как документ, которым стороны вносят изменения или дополнения в договор продажи недвижимости, в том числе в части, касающейся требований к качеству объекта недвижимости. В этой связи, если при подписании акта в нем будет оговорено несоответствие принимаемой покупателем недвижимости условиям договора, данное обстоятельство не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к статье 556

1. Обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.

В то время как переход к покупателю права собственности на объект недвижимости связан с государственной регистрацией и регулируется ст. 551 ГК (см. коммент. к ней), коммент. ст. определяет порядок передачи недвижимости покупателю. Она предусматривает оформление такой передачи в письменной форме — с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. Передаточный акт фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение) и имеет доказательственное значение. При этом передаточный акт не рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве единственно допустимого доказательства передачи имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 декабря 2007 г. N Ф03-А51/07-1/5143).

2. Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.

Передаточный акт не выступает также в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 коммент. ст.).

3. Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.

4. В момент вручения недвижимого имущества (подписания передаточного акта) обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным (абз. 2 п. 1 коммент. ст.). Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.

Использование законодателем в рамках абз. 2 п. 1 коммент. ст. фикции исполнения («считается») позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку § 7 гл. 30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст. 459 ГК подлежат применению и к договору продажи недвижимости.

5. Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз. 3 п. 1 коммент. ст. Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п. 1 ст. 405 и ст. 463 ГК. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п. 2 ст. 406 и п. 3 ст. 484 ГК.

1. Основанием для передачи недвижимости покупателю является передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт такой передачи. Под передаточным актом или иным подобным документом следует понимать составленный на материальном носителе документ, являющийся, как правило, приложением (неотъемлемой частью) к договору продажи недвижимости, содержащий сведения о передаваемом недвижимом имуществе, сведения о субъектах договора продажи недвижимости и указание на факт такой передачи. Передаточный акт или иной подобный документ подписывается обеими сторонами, и с момента подписания этого акта и непосредственного вручения продавцом недвижимого имущества покупателю взаимные обязанности продавца и покупателя по передаче и приемке недвижимого имущества считаются исполненными.

В случае если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, такое уклонение считается уклонением от исполнения обязательств по договору.

Если на основании передаточного акта покупатель принял недвижимое имущество, не соответствующее условиям договора (например, договор продажи жилого помещения предусматривал, что жилое помещение передается с поведенным в нем капитальным ремонтом, а на самом деле было передано покупателю жилое помещение без такового ремонта), то продавец несет перед ним за такую передачу ответственность, то есть он обязан возместить ему причиненные убытки.

2. Судебная практика:

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7770/14 по делу N А01-2371/2013;

— Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 02АП-6100/14;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 01АП-5905/14;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/2013;

— Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.10.2014 N Ф10-4438/12 по делу N А54-1342/2010;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2014 N Ф06-15586/13 по делу N А55-10763/2010;

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 N 11АП-12160/14;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2014 N Ф05-9731/14 по делу N А40-146434/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2014 N Ф09-5765/14 по делу N А50-17142/2013;

— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 12АП-4763/14;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 N 04АП-5743/12;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 N 05АП-4163/12;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 N 17АП-14026/2011-ГК;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 15АП-1309/2009;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2008 N 15АП-4895/2008;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2012 N Ф03-3469/12 по делу N А51-18431/2011.

Законодательство

Гражданский кодекс не предусматривает обязательного подписания акта (как отдельного документа) в процессе заключения сделки. Но будет лучше, если стороны подпишут акт, чтобы избежать спорных моментов в перспективе. Наличие подписанного акта не позволит в дальнейшем покупателю оспорить сделку из-за скрытых дефектов земельного участка, о которых ему не сообщил продавец при предварительном согласовании и при заключении договора.

Ведь по нормам Гражданского кодекса покупатель вправе требовать уменьшения цены или отмены договора при наличии скрытых дефектов в момент подписания договора купли-продажи. Подписывая акт, покупатель подтверждает, что передаваемая ему недвижимость находится в том состоянии, которое его полностью удовлетворяет.

Например, гражданин приобрел земельный участок с постройкой. Строение на участке находится в плохом состоянии и требует капитального ремонта: замены окон, кровли, оштукатуривания фасада. При составлении акта продавец прописал все дефекты, которые присущи постройке. Подписав его, покупатель соглашается принять имущество в том виде, в котором оно передается и по условленной цене.

Наличие подписанного акта с указанными дефектами не позволит покупателю через суд добиться уменьшения цены сделки или ее аннулирования из-за скрытых дефектов предмета купли-продажи. Но даже если бы перечень дефектов постройки отсутствовал в документе, подписание акта указывает на то, что состояние имущества устраивает принимающую сторону.

В акте также содержится указание на то, что продавец передал покупателю всю необходимую документацию об объекте (кадастровый паспорт, план и пр.).

Правила составления

Акт приема-передачи составляется в обязательной письменной форме, устный способ оформления в этом случае не допускается.

По аналогии с договором купли-продажи и другими видами гражданско-правовых документов, он составляется в трех экземплярах:

• один для покупателя;
• второй для продавца;
• третий остается в регистрационном органе.

Обычно составлением акта занимается продавец, причем он может сделать это как самостоятельно, так и при помощи нотариуса. И хотя обращение к последнему обязательным не является, юридическая помощь может значительно увеличить надежность сделки.

При желании покупатель может внести в него необходимые коррективы и изменения.

Например, отобразить обнаруженные во время осмотра участка проблемы, фактическое состояние почвы, наличие или отсутствие зданий и строений. Выгодно это и для продавца, поскольку покупатель не может предъявить к нему никаких претензий относительно состояния участка — все его характеристики были занесены в документ и согласованы сторонами.

Покупка квартиры за наличный расчет — очень рискованное решение. Необходимо купить долю земельного участка? В нашей статье описаны все особенности и подводные камни, которые вам могут встретиться при заключении сделки. При покупке земли на материнский капитал договор имеет некоторые особенности. Подробнее о них здесь.

Содержание передаточного акта

Передаточный акт о купле-продаже земельного участка составляется в простой письменной форме в количестве соответствующем численности участников сделки. Если акт будет передаваться в Росреестр вместе с договором купли-продажи, то для ведомства нужно оформить отдельный экземпляр.

Обычно подготовкой передаточного акта занимается продавец, а покупатель вносит необходимые коррективы и дополнения. Его содержание – произвольное и определяется сторонами исходя из специфики сделки купли-продажи. Но стоит включить в документ следующие моменты:

• дата и место составления;
• ссылка на реквизиты договора купли-продажи, на основе которого составлен акт;
• правовые основания для подписания акта;
• сведения о сторонах договора купли-продажи: ФИО, паспортные и контактные данные;
• максимально подробная характеристика передаваемого земельного участка и отличительные черты, позволяющие его четко идентифицировать: его площадь, кадастровый номер, местоположение, перечень всех строений и пр.
• целевое предназначение земли и разрешенное использование (например, передается участок сельскохозяйственного назначение под садоводство);
• перечень насаждений на земле;
• если на участке предыдущим владельцем были сделаны насаждения, то нужно решить вопрос кому отойдет урожай;
• как будет решаться вопрос с долгами (если они имеются) – оплачивает ли их продавец из вырученных средств или покупатель после покупки;
• перечень всех дефектов и недостатков в отношении зданий и самой земли: наличие на участке заводнений, состояние почвы и пр.;
• полученная сумма по договору и способ ее передачи;
• документация, передаваемая вместе с предметом дара (кадастровый паспорт, технический паспорт, экспликация и пр.);
• размер отчуждаемой доли (если продается доля в общей собственности);
• указание на отсутствие взаимных претензий у сторон.

Если в момент подписания акта приема-передачи вместо продавца или покупателя присутствует их представитель, то нужна будет нотариальная доверенность на представление интересов. Ссылка на реквизиты данной доверенности прописывается в акте.

Акт приема-передачи земельного участка: образец

Образец акта здесь.

Акт приема-передачи земельного участка (без строения) к договору купли-продажи земельного участка (без строения)

г. Санкт-Петербург «04» декабря 2020 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Гражданин (ка) Карпов Анатолий Федорович, 28 августа 1975 года рождения, проживающий (ая) по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Металлистов, 28 кв.37, паспорт серии 17 73 N 372971, выдан «10» июля 2009 г. Октябрьским УВД г. Санкт-Петербург, код подразделения 288-917, действующий (ая) от своего имени, именуемый (ая) в дальнейшем Продавец, с одной стороны и гражданин Меркулов Артем Константинович, 10 сентября 1971 года рождения, проживающий (ая) по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Рижская, 371 кв.39, паспорт серии 83 31 N 327839, выдан «11» декабря 2007 г. Ленинским УВД г. Санкт-Петербург, код

подразделения 732-917, действующий от своего имени, именуемый (ая) в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, являющиеся сторонами по Договору купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Невельская, 190, руководствуясь статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Продавец передал, а Покупатель принял земельный участок, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Невельская, 190 (город, область, населенный пункт, район, деревня) общей площадью 6000 (шесть тысяч) кв. м. с кадастровым номером 39:83:9127935:935 в границах Плана, приложенного к Договору купли-продажи от «28» ноября 2020 г. и расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, предоставляемый для индивидуального жилищного строительства.
2. Покупатель принял указанный выше земельный участок в таком виде, в каком он находился на момент подписания Договора купли-продажи.
3. Состояние земельного участка соответствует условиям Договора купли-продажи. Претензий у Покупателя по передаваемому земельному участку не имеется.
4. План земельного участка передан Продавцом Покупателю.
5. Настоящий акт составлен в 4-х экземплярах, один для Покупателя, другой для Продавца, третий для нотариуса и четвертый для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка: образец.

Как составить акт приема-передачи недвижимого имущества, читайте тут.

Как составить договор купли-продажи земельного участка, читайте по ссылке:

Приложение:

План земельного участка

Продавец Покупатель

Карпов А.Ф. ___________ Меркулов А.К. __________

Оформление документа

Документ составляется продавцом и покупателем после подписания договора купли-продажи и передачи денег. После подписания акта вся ответственность за состояние объекта недвижимости и его правильную эксплуатацию переходит к покупателю. Также стороны могут предусмотреть в договоре условие, что акт будет подписан после переоформления прав собственности на земельный участок.

Понятие и функции

Акт приема-передачи (или передаточный акт) — это документ, в котором описывается состояние недвижимости на момент ее передачи от собственника другому лицу. Необходимость в его составлении может возникнуть при таких сделках с земельным участком:

• купля-продажа;
• аренда;
• дарение;
• мена.

Данный акт составляется для подтверждения факта передачи участка третьему лицу (в рассматриваемом случае покупателю). Поскольку он подписывается обеими сторонами сделки, то служит одновременным подтверждением передачи участка собственником и его приема покупателем.

Также он служит основанием для проведения такой процедуры, как государственная регистрация перехода прав собственности.

Данная процедура при оформлении договора купли-продажи является обязательной, поскольку именно после ее проведения покупатель получает официальное свидетельство о правах собственности на землю.

Передаточный акт является двусторонним документом, поскольку он защищает права и интересы обеих сторон сделки — и продавца, и покупателя. Первый закрепляет документально факт передачи участка, а второй может зафиксировать в акте все имеющиеся на нем проблемы или недочеты.

Требования Росреестра

Важно учитывать, что акт не заменяет перерегистрацию прав собственности на недвижимость в Росреестре. Стороны все равно должны пройти эту процедуру, чтобы придать сделке юридическое оформление. Акт лишь подтверждает переход недвижимости в руки покупателя, а для смены собственника нужно внести соответствующую отметку в действующий реестр прав.

Часто в процессе перерегистрации прав собственности от сторон в МФЦ или Росреестре требуют наличия подписанного акта приема-передачи. Специалисты ведомства ссылаются на ст.556 Гражданского кодекса. В ней указано, что отсутствие акта или иного подобного документа свидетельствует о нежелании одной стороны принять земельный участок, а другой – передать его для использования покупателем.

Как составить

Акт приёма передачи земельного участка стоит составлять согласно следующей структуре, с обязательным указанием такой информации:

• Шапка документа: Заголовок: «Акт приёма передачи земельного участка (вписывается с постройками или без) к договору (указывается, к какому соглашению составлен документ)»;
• Место и дата подписания акта;

Далее следует основная часть документа, где необходимо будет указать следующую информацию:

Стоит расписать стороны соглашения, указав данные участников сделки (ФИО, адрес проживания и регистрации, серия, номер, место и дата выдачи паспорта);

Далее расписываются детали сделки с чётким описанием местоположения и характеристикой земельного участка по результатам межевания или кадастровым документам, и ссылкой на реквизиты основного договора купли-продажи;

Если на территории присутствуют постройки, которые также передаются в рамках договора, то стоит указать все технические данные и ссылки на подтверждающие технические и кадастровые документы, относящиеся к строениям;

Важно расписать, чем сопровождалось подписание акта. К примеру: «Покупатель принял в собственность земельный участок вместе с планом земельного участка, кадастровой документацией и ключами от расположенного на территории дома»;

Также стоит упомянуть, что состояние участка соответствует состоянию на момент подписания основного соглашения, что бы исключить возможность возникновения претензий по данному вопросу;

Далее указывается, в скольки экземплярах составлен документ и что прилагается к акту;

Подписи сторон соглашения с расшифровкой.

Когда можно не составлять акт?

На самом деле эту законодательную норму можно обойти. Если стороны не хотят по каким-либо причинам подписывать отдельные передаточный акт, то они должны прописать соответствующий пункт в договоре купли-продажи. В нем указывается, что договор купли-продажи одновременно служит актом по передаче земельного участка.

Таким образом, целевое предназначение передаточного акта – закрепить фактический переход земельного участка от продавца к покупателю после подписания договора купли-продажи и передачи денег. Передаточный акт часто запрашивают в Росреестре при переоформлении прав собственности. Данный документ служит подтверждением того, что принимающая сторона не имеют претензий по состоянию земельного участка и имеющимся постройкам, а продавец согласен передать земельный участок. Подписывается он каждым из собственников (бывшим и нынешним).

Вверх

Структура и содержание

Акт составляется в произвольной форме, поскольку его установленного образца в законодательстве не предусмотрено.

Однако в большинстве случаев его структура (бланк) является типовой и включает в себя следующие пункты:

Название

Например, акт приема-передачи земельного участка.

Место и дата составления

В качестве места указывается название конкретного населенного пункта, в котором расположен участок, а также область.

Что касается даты, то она может совпадать с фактической датой передачи земли покупателю.

Предмет

В качестве предмета выступает земельный участок, который необходимо не только назвать, но и подробно описать, с указанием таких данных:

• кадастровый номер;
• площадь;
• адрес и точное месторасположение;
• вид и цели разрешенного использования;
• наличие на нем зданий или сооружений.

Очевидно, что эта информация является такой же, как и в договоре купли-продажи, поскольку предметы обоих этих документов совпадают. Описание участка должно быть достоверным и максимально подробным.

Кроме этих необходимых реквизитов, можно указать и более подробную информацию об участке (например, его внешнее описание, состояние почвы, наличие или отсутствие каких-либо проблем и т. п.).

Это позволит избежать в будущем возможных претензий со стороны продавца или покупателя относительно недостаточного качества переданного объекта недвижимости или его несоответствия заявленным характеристикам.

Также необходимо отметить, на каком именно праве передается участок. В данном случае это будет право собственности, возникающие на основании договора купли-продажи. Название документа, подтверждающего права продавца на землю, также желательно отметить в данном пункте.

Реквизиты сторон

В частности, должны быть указаны ФИО продавца и покупателя (или наименования, если речь идет о юридическом лице), а также другие их данные: адреса, серия и номер паспорта, даты рождения.

Информация о договоре купли-продажи

Поскольку акт составляется в качестве приложения к данному договору, то ссылку на него в этом документе необходимо делать обязательно. В частности, нужно указать его название, номер и дату составления.
В конце стороны ставят свои подписи и печати (при наличии), подтверждая этим свое согласие на информацию, которая указана в акте.

Стоит учесть, что факт подписания документа не является основанием для перехода прав собственности на участок — данное право возникает только после регистрации договора в Росреестре.

Образец акта приема-передачи по договору купли-продажи земельного участка можно скачать здесь.

Данной информации достаточно для того, чтобы документ считался заключенным и был действительным. Однако по желанию стороны могут включить в него и другую информацию, если она уместна для данного документа и не противоречит требованиям действующего законодательства.

Правила составления передаточного акта при купле-продаже

С учетом назначения акта приема-передачи дома или земельного участка, в его содержании обязательно должны присутствовать следующие условия:

• дата и место составления документа;
• полные имена или наименования юридических лиц продавца и покупателя, представители сторон, если оформление осуществляется по доверенности, должностные лица и их полномочия;
• если передача дома или земельного участка производится с привлечением третьих лиц и экспертов — прописываются соответствующие сведения и информация о них;
• приводятся реквизиты основного договора купли-продажи — акт приема-передачи считается приложением к нему и не может использоваться в качестве отдельного документа;
• общие сведения о передаваемом объекте, адрес, технические детали, описание — все это должно соответствовать основному договору;
• подробная информация о техническом состоянии земельного участка или дома — площадь, постройки, количество помещений, инженерные линии;
• опись дополнительного имущества, передаваемого с выделенным объектом недвижимости — мебель, оборудование, инструменты, иные вещи;
• приводится перечень документов, передаваемых вместе с правом собственности на недвижимое имущество;
• все сведения о состоянии земельного участка или дома, а также дополнительном имуществе могут быть оформлены в виде таблицы, с обозначением недостатков и претензий принимающей стороны;
• фиксируется факт передачи недвижимости и оплаты за нее, если соответствующий расчет предусмотрен договором;
• если таблица с подробным описанием не составлялась, претензии сторон или их отсутствие выносятся в конец документа;
• при отсутствии претензии прописывается факт передачи земельного участка или дома после подписания данного документа;
• обозначается количество экземпляров и проставляются подписи сторон.

Представленные правила заполнения акта приема-передачи считаются базовыми. В зависимости от типа сделки отдельные положения и нюансы оформления могут отличаться.

При аренде

Передача земельного участка или дома в аренду регламентируется статьями 22 ЗК РФ и 611 ГК РФ. Законоположения не предусматривают обязательность составления акта приема-передачи. Однако на практике оформление такого документа обусловлено следующими причинами:

• фиксируется дата и факт передачи недвижимого имущества;
• внесение арендной платы производится с момента получения земельного участка или дома;
• помимо передачи недвижимого имущества акт фиксирует и предоставление всех документов, необходимых для ее использования;
• составляется опись всех дополнительных построек, помещений, предметов, инструментов и оборудования, передаваемых вместе с земельным участком или домом;
• подробно описывается техническое состояние передаваемой собственности.

Все приведенные факторы фиксируются в акте приема-передачи. Аналогичный документ составляется при возврате недвижимости.

При дарении

Договор дарения подразумевает безвозмездную сделку, поэтому составление акта приема-передачи может показаться необязательным. Законодательство также не регламентирует данный вопрос, оставляя необходимость оформления документа на усмотрение дарителя.

Эксперты однако рекомендуют составлять акт передачи земельного участка или дома при дарении. Несмотря на безвозмездный характер сделки, одаряемый может предъявить дарителю претензии в случае, если обнаружатся значительные недостатки недвижимости.

Такие претензии часто связывают с требуемым ремонтом или иными обязательствами, влекущими за собой убытки одаряемого. Если же все неисправности фиксируются в акте приема-передачи и документ подписан — даритель защищен от спорных и конфликтных ситуаций.

При переуступке права

Переуступка права пользования — это передача земельного участка или дома, полученного по договору аренды, третьему лицу. Такой договор составляется с согласия собственника недвижимости по тем же принципам, что и основная сделка.

Дополняющим условием договора переуступки выделяют дополнительную оплату со стороны нового арендатора. При этом акт приема-передачи оформляется по тому же образцу, что и аналогичный документ к основному договору аренды.

Новый акт будет иметь отличия в случае, если третьему лицу передается только часть взятого в аренду земельного участка или дома. К примеру, компания арендовала многоквартирный дом, помещения которого затем сдает своим сотрудникам или другим лицам.

В этой ситуации акт приема-передачи составляется к каждому заключенному договору с подробным описанием выделенной собственности. В документе должны присутствовать все детали, позволяющие идентифицировать нужное помещение или соответствующий участок на фоне остальной недвижимости.

Когда подписывается акт приемки-передачи земли?

Акт приемки-передачи представляет собой документ, который отражает состояние недвижимого имущества на момент его перехода к другому участнику сделки.

Подтверждает тот факт, что одно лицо передало, а другое – приняло в пользование определенный объект, ни одна из сторон не имеет претензий. Выступает приложением к основному договору. Составляется в день фактической передачи надела. Обретает юридическую силу с момента подписания.

Передаточный документ оформляется при различных сделках с недвижимостью, он необходим в таких случаях:

• осуществление купли-продажи;
• передача надела в аренду;
• предоставление участка в безвозмездное пользование.

Особенно актуален акт при заключении соглашений об аренде. В этом случае документ составляется при передаче земли временному пользователю и при возврате ее непосредственному собственнику. Акт приема-передачи по договору аренды земельного участка позволяет зафиксировать текущее состояние недвижимого имущества на момент его перехода арендатору.

После возвращения надела стороны могут наглядно оценить степень износа, решить вопрос с возмещением, в соответствии с условиями подписанного договора. В обязательном порядке такой документ оформляется при совершении сделки купли-продажи земельного участка.

Он позволяет зафиксировать в письменном виде состояние недвижимости. Если будут выявлены скрытые недостатки надела, то покупатель может потребовать от продавца определенную сумму денег в качестве компенсации.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

В случае возникновения спорных ситуаций акт приема-передачи можно будет предоставить в суд в качестве одного из материалов доказательной базы.

• Поставить закладку
• Посмотреть закладки

Г.Жуманова, юрист

по вопросам трудового и гражданского права

КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН? (ОБРАЗЕЦ)

Как расторгнуть договор аренды здания по соглашению сторон? Если можно образец и образец акта приема-передачи.

Расторжение договора по соглашению сторон регулируется статьями 401-405 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — ГК РК). Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса РК расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РК, другими законодательными актами и договором.

Пунктом 2 статьи 402 Гражданского кодекса РК установлено, что соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно статье 582 Гражданского кодекса РК договор аренды здания заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность.

Соглашение о расторжении договора аренды здания обязательно должно быть составлено в письменной форме. В ином случае, такое соглашение влечет за собой свою недействительность.

Пунктом 1 статьи 584 Гражданского кодекса РК установлено, что передача здания арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно пункту 2 статье 584 Гражданского кодекса РК уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания арендованное здание должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 статьи 584 Гражданского кодекса РК.

Таким образом, прием — передача здания при расторжении договора аренды оформляется по акту приема — передачи.

Образцы соглашения о расторжении договора и акт приема — передачи приложены.

• Поставить закладку
• Посмотреть закладки

Соглашение
о расторжении договора аренды здания

№ _____ от «____»____________ 2015 года

г. ______________ «____»________________2015 г.

ТОО «____________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Директора ____________., действующего на основании _______, с одной стороны, и

1. Стороны пришли к соглашению досрочно расторгнуть Договор аренды здания № ___ от «__» ___2015 года (далее — Договор) с «__» ______2015 года.

2. Соглашение вступает в силу со дня его подписания Сторонами.

3. Обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества Арендодателю по акту приема- передачи.

4. Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью Договора.

5. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах на русском языке, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

6. Во всем ином, не урегулированным настоящим Соглашением, Стороны руководствуются действующим законодательством Республики Казахстан.

7. Юридические адреса и банковские реквизиты Сторон:

Арендодатель	Арендатор
ТОО «________________»	ТОО «___________________»
Директор _____________________	Директор ______________________

• Поставить закладку
• Посмотреть закладки

Акт приема- передачи
к договору аренды здания

№ _____ от «____»____________ 2015 года

г. ______________ «____»________________2015 г.

ТОО «___________________________________», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Директора __________, действующего на основании ___________, с одной стороны, передало, а

ТОО «___________________________________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Директора ____________, действующего на основании _______, с одной стороны, приняло

здание общей площадью _____ кв.м., расположенное по адресу: ___________________.

Техническое состояние здания на момент передачи удовлетворительное и пригодно для дальнейшей эксплуатации. Одновременно со зданием передаются технический паспорт, планы, схемы (другие документы).

—