Арендатор офиса внезапно съехал, найти его не получается. Можно ли снять обременение с объекта аренды в одностороннем порядке, по инициативе арендодателя? На вопрос отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Алексей Александров.
Несколько лет назад наша организация, сдававшая ряд площадей в торгово-офисном центре, заключила годичный договор аренды с одной фирмой. В ЕГРП были внесены соответствующие записи об обременении помещений. По истечении срока договора арендатор освободил все занятые комнаты без предварительного уведомления. Установить с ним контакт до сих пор не представляется возможным, на текущий момент эта компания зарегистрированной в ЕГРЮЛ вообще не значится. Акт сдачи-приемки помещений по окончании аренды не подписан. Возможно ли снять зарегистрированное в ЕГРП обременение на основании заявления бывшего арендодателя, без предоставления в регистрирующий орган акта приема-передачи помещения и соглашения о расторжении договора аренды?
Вне зависимости от того, подписан ли сторонами договора аренды документ, подтверждающий факт возврата арендованного имущества арендодателю, запись о прекращении обременения на объект аренды в данном случае может быть внесена в государственный реестр на основании заявления любой из сторон договора. Подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора в данном случае также не требуется.
Александров Алексей
Обоснование вывода. Согласно ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 1, п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ аренда является обременением прав на недвижимое имущество; государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В рассматриваемой ситуации срок действия договора аренды помещений истек, поэтому зарегистрированный договор аренды утратил силу (ст. 425, п. 1 ст. 610 ГК РФ). Соответственно, возникают и основания для внесения в ЕГРП записи о прекращении обременения на объект аренды, так как договор аренды, из которого возникло данное обременение, прекратил свое действие. Дополнительно подписывать соглашение о расторжении договора (ст. 450 ГК РФ) в этом случае не требуется.
Записи о прекращении аренды вносятся в ЕГРП в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (далее — Инструкция), утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135. Согласно п. 22 и п. 23 Инструкции государственная регистрация прекращения договора аренды (погашение регистрационных записей) проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Перечень оснований для государственной регистрации установлен п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ. К таким основаниям, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Так как в рассматриваемом случае договор аренды помещений, заключенный на определенный срок, прекратился в связи с истечением срока его действия, основанием для погашения регистрационной записи об аренде недвижимого имущества в силу ст. 425 ГК РФ, п. 1 ст. 610 ГК РФ, ст. 26 Закона N 122-ФЗ будет являться заявление одной из сторон договора аренды (например, арендодателя), указывающее на истечение срока действия данного договора. Сказанное подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 31.01.2007 N А49-3536/2006-127а/11, определение ВАС РФ от 07.06.2007 N 5848/07). Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата арендатором арендодателю арендованного имущества, не является препятствием для государственной регистрации прекращения обременения на недвижимое имущество (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2009 N А55-18030/2008).
В аналогичном порядке в ЕГРП вносятся записи о прекращении обременения на объект аренды и в том случае, когда после истечения срока действия договора аренды недвижимого имущества арендные отношения между сторонами фактически продолжаются при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В такой ситуации согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом ранее действовавший договор аренды прекращается в связи с истечением его срока (что является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении обременения на объект аренды), а отношения между сторонами регулируются новым договором, возобновленным на неопределенный срок и не нуждающимся в государственной регистрации (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.05.2005 N Ф04-3237/2005(11627-А67-39), п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.
Существует несколько вариантов расторжения договоров аренды, зарегистрированных в Росреестре, и снятия обременения в виде аренды в зависимости от фактической ситуации.
Первый вариант: заключение соглашения о расторжении договора аренды. В этом случае документы в Росреестр может подать только одна сторона, например арендодатель.
Для снятия обременения нужно представить заявление и соглашение о расторжении договора аренды. Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении). Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке — государственной регистрации соглашения (п. 99 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки»).
Именно этим вариантом вы и собирались воспользоваться, поскольку изначально подписали с арендатором соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, но только в двух, а не в трех экземплярах. Действительно, на практике Росреестр требует предоставить три экземпляра соглашения (по аналогии с регистрацией самого договора аренды): один — для арендодателя, второй — для арендатора, третий — для Росреестра. Однако в п. 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) указано, что необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме. Таким образом, требование иметь три экземпляра соглашения о расторжении договора аренды в Законе № 218-ФЗ не содержится.
Поэтому можно подать документы в том количестве, которое имеется, получить решение Росреестра и в случае отказа обжаловать его в суде.
Еще можно подать документы в электронном виде. Согласно п. 7 ст. 21 Закона № 218-ФЗ для регистрации можно представлять документы в электронном виде:
-
в форме электронных документов, если Законом № 218-ФЗ предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе должны быть представлены в подлиннике (один экземпляр таких документов должен быть подлинником), в том числе если такие документы выражают содержание нотариально удостоверенной сделки;
-
в форме электронных документов или электронных образов документов, если Законом № 218-ФЗ предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе могут быть представлены в виде копии без представления подлинника.
Второй вариант: оформление прекращения арендных отношений, если срок договора аренды истек. После истечения срока аренды за погашением регистрационной записи об аренде может обратиться любая из сторон договора аренды, в том числе арендодатель.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (ст. 610 ГК РФ). То есть если после истечения срока аренды ни одна из сторон не направила уведомление о прекращении отношений, то договор аренды будет считаться возобновленным на неопределенный срок.
В этом случае можно направить арендатору по почте уведомление об отказе от договора по его юридическому адресу, а через три месяца после получения арендатором подать заявление в Росреестр. К заявлению нужно будет приложить копию уведомления и почтовую квитанцию. Еще можно приложить выписку из ЕГРЮЛ на арендатора, чтобы подтвердить отправку уведомления на действующий юридический адрес.
Также желательно оформить акт о возврате объекта недвижимости. Арендодатель вправе подписать его сам, указав, что арендатор не явился для подписания данного акта (при условии, что в уведомлении, отправленном по почте, будет указано, что арендатор приглашен для сдачи помещения в определенный день). В акте можно указать, что все помещения фактически освобождены арендатором и находятся в распоряжении арендодателя.
Третий вариант: оформление прекращения арендных отношений, если срок договора аренды не истек. В этом случае можно расторгнуть его по основаниям, предусмотренным в п. 2 ст. 621 ГК РФ или в самом договоре аренды. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
-
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
-
существенно ухудшает имущество;
-
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
-
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 621 ГК РФ).
В этом случае сначала придется отправить письменное предупреждение, а затем обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении этого иска будет основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении договора аренды.
Четвертый вариант: оформление прекращения аренды, если арендатор ликвидирован или исключен из ЕГРЮЛ. При ликвидации арендатора обязательства по договору аренды прекращаются на основании ст. 419 ГК РФ. В связи с этим можно попытаться подать в Росреестр заявление о снятии обременения в виде аренды, а также письмо о том, что арендатор не существует, с приложением выписки из ЕГРЮЛ.
В 2010 году был заключен договор аренды нежилого здания, который истек в 2013 году (договор был прекращен с истечением срока). Договор был зарегистрирован в Росреестре, в настоящий момент на объекте есть это обременение (аренда). У арендодателя (юридическое лицо) нет соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи на здание (неизвестно, было ли оно вообще). Фактически здание освобождено, об арендаторе ничего неизвестно. Каким образом арендодатель может снять обременение с объекта?
25 апреля 2018
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Вне зависимости от того, подписан ли сторонами договора аренды документ, подтверждающий факт возврата арендованного имущества арендодателю, запись о прекращении обременения на объект аренды в данном случае может быть внесена в государственный реестр на основании заявления любой из сторон договора. Подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора в данном случае также не требуется.
Обоснование вывода:
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).
Согласно ст. 131 ГК РФ, ч.ч. 4 и 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в том числе и аренда. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в данный реестр.
В соответствии со ст. 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости может обратиться одна из сторон такого договора.
По смыслу приведенных норм любая из сторон договора аренды вправе обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды*(1). Причем сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
В рассматриваемой ситуации срок действия договора аренды здания истек, поэтому зарегистрированный договор аренды утратил силу (ст. 425, п. 1 ст. 610 ГК РФ). Соответственно, возникают и основания для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения на объект аренды, так как договор аренды, из которого возникло данное обременение, прекратил свое действие. Дополнительно подписывать соглашение о расторжении договора (ст. 450 ГК РФ) в этом случае не требуется.
Записи о прекращении аренды вносятся в ЕГРН в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 16.12.2015 N 943 (далее — Порядок).
Согласно п. 99 Порядка государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ч. 4 ст. 18, ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Перечень оснований для государственной регистрации установлен п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ. К таким основаниям, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.
Вместе с тем, так как в рассматриваемом случае договор аренды здания, заключенный на определенный срок, прекратился в связи с истечением срока его действия, основанием для погашения регистрационной записи об аренде недвижимого имущества в силу ст. 425 ГК РФ, п. 1 ст. 610 ГК РФ, ст. 51 Закона N 218-ФЗ будет являться заявление одной из сторон договора аренды (например арендодателя), указывающее на истечение срока действия данного договора. Сказанное подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 31.01.2007 N А49-3536/2006-127а/11 и определение ВАС РФ от 07.06.2007 N 5848/07). Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата арендатором арендодателю арендованного имущества, также не является препятствием для государственной регистрации прекращения обременения на недвижимое имущество (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2009 N А55-18030/2008).
К сведению:
С 12 июля 2017 г. нормы части 5 ст. 4 АПК РФ действуют в новой редакции, предусматривающей обязательный досудебный порядок урегулирования спора для гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств. При этом определено, что экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен федеральным законом. Между тем Законом N 218-ФЗ досудебный порядок урегулирования спора при оспаривании решений регистрирующего органа о государственной регистрации прав или отказе в государственной регистрации (в отличие, к примеру, от оспаривания решений о приостановлении осуществления кадастрового учета) не установлен.
В связи с этим мы полагаем, что в случае отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды и оспаривании такого отказа в суд предварительное обращение в Росреестр не является обязательным.
Однако подчеркнем, что судебная практика, которая могла бы подтвердить или опровергнуть изложенный вывод, на сегодняшний день еще не сложилась.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан
Ответ прошел контроль качества
4 апреля 2018 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
