СНТ или ИЖС что лучше?

Блоги экспертов Анна Хрюкина Сертолово/ Новое Сертолово. Краткий обзор локации Сертолово. Анна Хрюкина Шушары. жить в Шушарах хорошо или плохо? Дмитрий Луцевич Что будет осенью на рынке недвижимости в ожидании второй волны пандемии? Пандемия с самоизоляцией изменили нашу жизнь в этом году и многие люди поняли, что все может изменит… Анна Хрюкина Гатчина. Где жить и стоит ли переезжать? Обзор города Гатчина. Статья. 23.01.2013 Версия для печати

ИЖС предполагает строительство отдельно стоящего дома, а также другие дополнительные некапитальные постройки: гараж, сарай, баня, беседка и т.д. На основании законодательства высота жилого здания не должна превышать 3 этажа, а площадь не превышать 1,5 тыс. кв. м.

Среди основных отличий домов ИЖС от домов в садоводствах можно выделить:

Разрешение на строительство

1. Участки ИЖС входят в состав земель населенных пунктов, поэтому на них распространяются все действующие градостроительные регламенты. При этом на строительство дома на садовом земельном участке разрешение на строительство не требуется.

2. На садовые участки земельный налог несколько меньше, чем на аналогичные участки ИЖС.

3. На земельном участке, имеющем целевое назначение под ИЖС, можно построить жилой дом для постоянного проживания и с возможностью постоянной регистрации в нем, поскольку такие земельные участки относятся к землям поселений (городам, населенным пунктам, поселкам, деревням). На земельном участке, предоставленном для ведения садоводства можно построить садовый дом, но без права регистрации в нем.

4. Собственники недвижимости в садоводстве зависят от всего садоводческого товарищества в целом, т. е. владельцы садоводческих товариществ, состоящие членами соответствующих объединений граждан, обязаны выполнять устав и иные решения органов управления садоводства, платить членские взносы и т.п.

Стоит отметить, что регистрация возможна и в дачных домах, но это достаточно долгий и проблематичный процесс, поскольку необходимо соблюсти множество условий по категории земли и качеству построенного дачного дома. Ирина Воронова, юрист АН «Бекар», отмечает, что граждане, имеющие в собственности дачные дома, расположенные в садоводствах, могут переоформить их в качестве жилых домов, если они соответствуют определенным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Собственность на дом ИЖС оформляется в Росреестре по соответствующему субъекту Федерации, отделы которого есть в каждом районе.

При заключении договора надо обязательно обращать внимание на назначение участка, — советует Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «Старт Девелопмент». — Многоквартирные дома и таунхаусы, которые продаются как квартиры, на землях ИЖС строятся незаконно. Например, мы в «Золотых ключах» возводим не только коттеджи, но и таунхаусы с дуплексами, поэтому назначение земельных участков описывается как «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». Это по Правилам землепользования и застройки означает, что на такой территории можно строить индивидуальные и блокированные дома на участках от полутора соток».

Стоимость

Как это обычно бывает с любой недвижимостью, стоимость земельных участков складывается из многих факторов: местоположения, окружения, возможности подключения к инженерным системам и т.д. По мнению Ирины Романовой, директора загородного представительства АН «Итака», цена земли в населенных пунктах (земля ИЖС), как правило, всегда выше цен в садоводствах. Сегодня, по данным ЗАО «УК «Старт Девелопмент», в среднем участки ИЖС дороже аналогичных участков в ДНП или СНТ в 2 раза.

Дачная амнистия

Данный закон дает право оформить право собственности на дом в упрощенном порядке. При этом при регистрации необходимо предоставить следующий пакет документов:

• документ, подтверждающий факт строительства дома;

• правоустанавливающий документ на землю.

«Таким образом, так называемая «дачная амнистия» упростила процедуру регистрации и избавила граждан от необходимости получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, — замечает Ирина Воронова. — При этом данный закон не делает разграничений между объектами, построенными до введения в действие Земельного кодекса и после».

Мнение:

Татьяна Федерико, заместитель директора по развитию ООО «КВС»:

— Земля ИЖС стоит дороже, чем земли садоводств. Формат дома ИЖС предполагает постоянное проживание, значит, его жильцы должны быть обеспечены круглый год водой, теплом, магазинами, учреждениями образования и медицины. Кроме того, для возведения жилого дома обязательно получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. После этого дом можно оформить в собственность и прописаться в нем. Садоводства, как территории со статусом временного проживания, в отличие от земель ИЖС, не предусматривают достаточного уровня социальной и инженерной инфраструктуры.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Требуемые размеры земельных участков. Для поселков с малоэтажной индивидуальной застройкой с приусадебными участками можно отводить земельные участки без существующей канализации.

При условии использования сточных вод на самом участке на одну семью требуется площадь 500 м2, при наличии сада и содержании мелкого домашнего скота — 600 —1200 м2, при содержании мелкого домашнего скота и развитом садово-огородном хозяйстве (без выращивания зерновых культур) — 7500 м2, при развитом садово-огородном хозяйстве с посевом зерновых культур —15 000 —20000 м2.

Часть участка площадью 600 —1000 м2 целесообразно располагать позади жилого дома и использовать под сад и огород; остальную не-огражденную часть земельного участка используют под сельскохозяйственные культуры (овощи, зерновые культуры).

Наиболее целесообразна постройка поселковых домов вдоль существующих дорог и проездов на участках глубиной около 50 м, предназначенных для садов, к которым сзади примыкают поля (рис. 1, 2). Перед выбором территории для поселкового строительства необходимо убедиться в наличии вблизи него школ и других общественных зданий, выяснить специфические требования, характерные для данной общины, возможность хозяйственного использования земельного участка, его застройки, энергоснабжения, удаления сточных вод и осушения, возможность расширения территории и транспортные связи. Следует избегать строительства жилых домов на неудобных участках, а также на участках, требующих значительных затрат на мелиорацию, дорожные работы следует ограничивать лишь самым необходимым минимумом.

Устройства ограждений земельных участков и присоединений к водопроводной и газовой сети, к сетям электроснабжения и канализации не требуется. Все сточные воды и прочие отходы должны быть использованы в хозяйстве владельца участка. Снабжение питьевой водой — из колодцев.

Число помещений и их размеры.
1) жилая кухня (жилая комната с местом для приготовления пищи) —14 м2;
2) спальня родителей-12 м2;
3) детская спальня-8 м2;
4) хозяйственное помещение или передняя-6 м2;
5) погреб или в отдельных случаях полуподвал — 8 м2; хлев для мелкого домашнего скота — 6 м2 с помещением для хранения кормов при нем; кроме того, уборная и чердак, пригодный для устройства жилого или складского помещения.

Конструктивное решение. Наружные стены толщиной 250 мм (такие же межквартирные стены в двухквартирных домах); допускаются деревянные постройки в соответствии с требованиями D1N 1990. Помещения для скота, хозяйственные помещения, для хранения кормов, уборную и т.п. строят из легких конструктивных элементов. Высота помещений первого и мансардного этажей 2,2 м.

Передняя может служить местом для приготовления корма для стирки и поэтому должна быть просторной и светлой.

Кладовая и подвал должны быть просторными. Подвал по возможности следует устраивать под всеми жилыми помещениями с отдельным входом снаружи. Просторными должны быть также и хлевы, из которых один предназначается для свиней, коз и другого мелкого скота, а другой — для кур.

Сеновал — над хлевом с удобным входом из помещения для приготовления кормов, надежно защищенный от испарений из хлева и прачечной.

Необходимо четкое разделение помещений жилого, хозяйственного назначения и спален, хорошая инсоляция жилых помещений.

Места для хранения удобрений следует размещать в тени деревьев.

В небольшом доме хлев размещают в габаритах дома (рис. 3, 4, 8, 9) или чаще в задней пристройке (рис. 5, 6 и 10). Во избежание проникания запахов и мух вход в хлев и окна должны быть максимально удалены от жилых помещений. Поэтому лучше всего отделять хлев от жилой части дома (рис. 7) хозяйственным помещением или лестничной клеткой.

Вход в дом целесообразно устраивать со стороны, откуда ведут пути на улицу, в сад, в жилые и хозяйственные помещения, а также в хлев. При такой компоновке спальни ориентированы в сторону улицы.

Часто сначала строят хозяйственные помещения и хлев, а жилые помещения только на 3 человека и лишь в дальнейшем их расширяют и доводят до вместимости 6 —7 человек путем пристройки или (что проще) устройства жилых помещений на чердаке (рис. 3 —7 и 10). При расширении желательно предусмотреть ванну и душ. В последующем расширяют также помещения хозяйственного назначения, устраивая мастерские, хлев для крупного рогатого скота, силос для зеленого корма и т.п.

	Двухквартирные дома.
1. Трансформируемая система освоения М 1: 1000. Архитектор Г. Харберс. Участки для индивидуальной застройки и основные данные по их сельскохозяйственному использованию: а) 125 • 80м = 1 га пашни и корнеплодов; b) (а/2): 125 • 40 м = 1/2 га корнеплодов; c) (а/4): 125 • 20м = 1/4га овощей и корнеплодов; d) (а/8): 125/2 • 20 м = 1/8 га овощей; e) (а/16): 125/2 •10 м = 1/16 га овощей. 2. Поселок в пригородной зоне с застройкой одноквартирными домами, показанными на рис. 10. Размеры земельных участков: ширина — 20 м. глубина — 50 м (= 1000 м2) обеспечивают благоприятные возможности для их хозяйственного освоения. М 1:5000;	3. Кухня-столовая и спальня родителей на 1-м этаже, просторная передняя, используемая как прачечная: вход в хлев снаружи; 4. Кухня-столовая, общая комната и спальня родителей на 1-м этаже, хлев включен в границы ограждающих конструкций дома; вход в хлев снаружи;
Двухквартирные дома с пристройкой хлева позади (обычная планировка)	Одноквартирные дома.
5. Кухня-столовая и спальня родителей на 1-м этаже, рациональное использование 2-го этажа; 6. Кухня, общая комната и спальня родителей на 1-этаже, большая передняя, вход в уборную и хлев снаружи;	7. Кухня-столовая, общая комната и спальни на первом этаже; хозяйственный сарай расположен отдельно от жилого дома. Архитектор Питцер; 8. Жилой дом для сезонных рабочих с большой кухней-столовой и спальными местами. Архитектор Фангмайер;
	9. Поселковый дом с большой кухней-столовой и рационально решёнными хозяйственными помещениями (премированный конкурсный проект). Архитектор Шимихен; 10. Одноквартирный дом с развитыми хозяйственными помещениями, изолированной прачечной и чердаком, пригодным для устройства жилой мансарды. Архитектор Г. Людеке. 1 — кухня-столовая; 2 — помещение для приготовления пищи; 3 — общая комната; 4 — спальня; 5 — уборная; 6 — прачечная; 7 — хлев для мелкого домашнего скота; 5 — флигель; 9 — кладовая для инвентаря: 10 — двор (см. рис. 3—10).

Эрнст Нойферт. «Строительное проектирование» / Ernst Neufert «BAUENTWURFSLEHRE»

Январь 09, 2020 Нет комментариев

Многие граждане России мечтают стать хозяевами своего жилья вдали от города для постоянного проживания.

Около 25% обладателей земельных участков владеют землями для ИЖС либо СНТ. Чем они отличаются?

Виды земельных участков

Все земли в Российской Федерации делятся по целевому назначению на категории исходя из назначения – земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта и т.д.

Кроме того, существует такое понятие, как вид разрешенного использования земли. Виды разрешенного использования участков устанавливаются в соответствии с классификатором, принятым органами исполнительной власти.

Что из себя представляет ИЖС? Это вид разрешенного использования земельных участков, который расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Такой вид использования предполагает предоставление земель для выполнения строительных работ по возведению частных домов для проживания граждан. Такие работы выполняются за счет личных средств индивидуальных застройщиков.

Земли выделяются в отношении граждан на основании договора купли-продажи или договора аренды земельного участка на продолжительный срок.

Допускается использование данных земельных наделов для возведения объектов недвижимости не более трех этажей и не выше 20 метров.

Предоставление участков граждан возможно и в границах города, и в дачных или садовых товариществах. При этом нормативно-правовая регламентация этих категорий земельных участков различное.

СНТ — это садовое некоммерческое товарищество, которое представляет собой объединение граждан для ведения садоводческих и огороднических работ.

Отличие между участками под ИЖМ и наделами в СНТ в земельной категории, из которой выделяются под данные цели участки физическим лицам.

Садовые товарищества, обычно, размещаются на земле для сельхоз. назначения, а наделы ИЖС предоставляются из земель населенных пунктов.

Целевое назначение

В чем различие между участками СНТ и ИЖС? Прежде всего нужно определить правовые возможности использования таких категорий земель как земли населенных пунктов и земель с/х назначения.

Земли населенных пунктов, из которых, как правило, предоставляются участки ИЖС, могут быть использованы для следующих целей:

1. Строительства жилых домов.
2. Размещения сетей коммуникаций.
3. Транспортного обеспечения.
4. Размещения сельскохозяйственных угодий.
5. Иных целей.

Участки в городской черте предназначены для следующего:

Под индивидуальное жилищное строительство	т.е. для сооружения частных жилых домов, в которых можно постоянно проживать и оформить регистрацию
Ведения личного подсобного хозяйства	Участок, входящий в состав земель населенных пунктов именуется приусадебным.
Под строительство дачного (садового) домика	а также прочих хозяйственных построек, которые не предусматривают постоянное проживание граждан

Возведение объектов недвижимости на таких земельных наделах допускается при соблюдении установленного порядка (направления уведомления о планируемом строительстве и т.д.), а все строения должны отвечать ГПЗУ.

Земли, относящиеся к сельскохозяйственным, имеют следующее назначение:

Для ведения	Сельскохозяйственных работ и подсобного хозяйства
Для занятия фермерством, животноводством	либо крестьянским хозяйством
Садоводства, огородничества	и садового строительства

Строительство на участках СНТ возможно лишь строений, не предназначенных для ежегодного проживания, поскольку они не подключены к инженерным коммуникациям и не соответствуют требованиям, которые предъявляются к жилью.

Для чего приобретаются

Земли под жилищное строительство приобретаются, обычно, для круглогодичного проживания, сооружения капитальных объектов недвижимости.

Также дополнительной причиной покупки таких участков является ведение личного хозяйства, огородничества, садоводства, а также разведение скота и птицы.

Наделы в садоводческих некоммерческих товариществах приобретаются для ведения подсобного хозяйства, огородничества, выращивания овощей, а также просто для отдыха в теплое время года.

Возведение строений на участках СНТ является вторичной причиной.

Что лучше — СНТ или ИЖС?

Перед тем как понять, что лучше: ИЖС или СНТ, следует определить, для чего покупается земельный участок конкретными гражданами.

В случае желания иметь в собственности загородный дом, где можно проживать в любое время года, в котором имеются все удобства и коммуникации, безусловно, необходимо задуматься о приобретении земли ИЖС.

Дополнительно никто не запретит заниматься выращивание овощей и растений.

В случае же первостепенной цели занятия сельскохозяйственными работами, необходимо приобрести земельный надел в СНТ.

Владельцы участков указанных видов обладают равными правами.

В чем различие?

Разница между участками, предоставленными в садовом товариществе и землями, выделенными для жилищного строительства существенная. В чем же конкретно она заключается?

Разница между ИЖС и СНТ сводится к следующему:

Земли для индивидуальной застройки находятся, обычно, в пределах населенного пункта(города или сельского поселения)	участки в СНТ могут предназначаться только для сельскохозяйственных целей
Участки ИЖС предназначены для возведения объекта недвижимости не более трех этажей и 20 метров в высоту	на садовом наделе земли можно соорудить только садовый домик или хозяйственную постройку
В доме на земельном участке под ИЖС можно проживать постоянно, т.е. официально прописаться	в садоводческих товариществах допускается зарегистрироваться, но перед этим потребуется признать постройку жилым объектом недвижимости и подключить к ней инженерные коммуникации
Земли под индивидуальное строительство размещаются в городской черте, поэтому благоустройство территории выполняется за счет муниципалитета	коммуникации к участку подводятся за счет местных властей. Участки в СНТ полностью благоустраиваются за счет частных взносов участников товариществ

Достоинства и недостатки

У всех категорий земель имеются как положительные, так и отрицательные стороны.

Достоинства участков ИЖС:

Отдельным льготникам	предоставляется право бесплатного получения земельного участка установленной площади и зачастую, эти наделы находятся в черте городского поселения
Проведение сетей коммуникаций к участку и благоустройство	Выполняется за счет средств муниципального бюджета
Возможность быстрой прописки (регистрации) граждан	в построенном доме на участке под индивидуальное жилищное строительство

Однако имеются и недостатки таких земельных участков:

При покупке земли придется уплатить довольно высокую стоимость за него	Перед этим потребуется выиграть аукцион
Высокий имущественный налог	поскольку он вычисляется исходя из кадастровой стоимости, которая достаточно высока у земельных наделов, расположенных в населенном пункте
Минимальные и максимальные нормы предоставления участков	в отдельных регионах они определяется по разному
Необходимость осуществления строительства капитального объекта недвижимости на участке	иначе он может изъят в пользу государства за нецелевое использование земли
Постройки на участке должны отвечать нормам действующего жилищного законодательства и строительным правилам	самовольно возведенные объекты признаются незаконными постройками, что может привести к принятию решения судом об их сносе с отнесением всех расходов на собственника участка

Участки в СНТ также имеют свои плюсы и минусы.

Условия ипотеки на земельный участок под ИЖС в Сбербанке, .

Положительные стороны земель в СНТ следующие:

Более дешевая стоимость, чем у земель для ИЖС	сооружать какие-то строения на участке в садоводстве не требуется
Размер имущественного налога на участок значительно ниже	уплата налоговых взносов совершается одинаково
Размещены на землях сельскохозяйственного назначения	за пределами городской черты, где более чистая окружающая среда

Отрицательные стороны также имеются:

Развитие территории товарищества	Подключение инженерных коммуникаций выполняется только за счет взносов членов СНТ
Не допускается оформление прописки (регистрации) граждан на земельных участках в СНТ	граждан на земельных участках в СНТ
Такие участки неохотно принимаются банками в качестве залога	при оформлении ипотеки или другого кредита
Построенный в СНТ дом будет поставлен на учет как садовый (дачный) домик	что существенно уменьшает его стоимость, при необходимости выполнения его независимой оценки

Стоимость участков

Стоимость садового участка существенно ниже, чем стоимость земли под ИЖС.

Даже два равных по площади земельных участка, но имеющих разный вид разрешенного использования, будут сильно отличаться в цене.

Поэтому не рекомендуется строить на земельном наделе в СНТ капитальный дом, предназначенный для постоянного проживания.

При проведении оценки он будет считаться дачным домиком, а это существенно понизит его цену. Продать участок за деньги, которые окупят строительство дома, не получится.

Земли под ИЖС имеют подключенные инженерные сети, или их подведение ожидается в скором времени за счет муниципального бюджета.

Участки в СНТ, включая подключение сетей коммуникаций, благоустраиваются за счет личных средств участников кооперативов (товариществ).

Также часто возможности к подключению коммуникаций к участку СНТ не имеется, поскольку они расположены на большом расстоянии.

Перевод земельных участков

Участки обеих категорий обладают как преимуществами, так и недостатками.

Даже учитывая высокую стоимость, участки под индивидуальное жилищное строительство имеют широкий спрос у населения. Земли в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах также достаточно востребованы.

Однако, сопоставляя показатели участков в СНТ и ИЖС, можно прийти к выводу, что положительных качеств больше у земель, предназначенных для жилищного строительства.

На них можно оформить регистрацию, а также построить индивидуальный частный дом, вести хозяйство и др.

Но, что делать, если имеется земельный участок в СНТ, а имеется необходимость постоянного проживания «загородом» и оформления здесь регистрации? Как решить вопрос?

Существует возможность перевода земельного участка в другую категорию, т.е. переменить назначение участка из земель сельскохозяйственного назначения на земли населенного пункта.

Иной раз осуществить это достаточно сложно.

Сложность перевода участка зависит от следующих факторов:

От месторасположения земли	а также от наличия или отсутствия подведенных сетей инженерных коммуникаций, от расстояния их до земельного участка
Развитие инфраструктуры, благоустройство территории	и насколько они развиты
Прочих факторов	оказывающих влияние на решение органа местного самоуправления об изменении категории

Для перевода категории участка, нужно подать заявление в местную администрацию по месту расположения земли.

Последовательность действий по смене категории участка из СНТ в ИЖС:

Подача заявления с просьбой изменения категории участка	в заявлении следует указать первоначальную категорию земельного надела, и категорию, в которую ее нужно перевести
Если земля находится в долевой собственности нескольких лиц	предоставляется согласие всех лиц о переводе в нотариальной форме. Также возможно самостоятельное написание заявления каждым долевым собственником
Сбор необходимых бумаг и приобщение их к заявке	могут потребоваться определенная документация: кадастровый паспорт; технический план; документы, подтверждающие право собственности владельца участка СНТ; выписка из ЕГРН; иные документы, необходимые для перевода.
Подать все документы лично на приеме в администрацию	через 30 дней после подачи заявления и приложений, орган местного самоуправления направляет заявителю решение в письменной форме. При положительном ответе, заявителю выдается акт перевода земельного участка в другую категорию. Отрицательный ответ предоставляется в аргументированной форме с обязательной мотивировкой отказа.

После приобретения земли гражданин может подать документы на оформление налогового вычета. Приобретая участок в СНТ также можно это сделать, на федеральная налоговая служба может отказать в предоставлении вычета. При покупке земли под ИЖС налоговый орган не может отказать в вычете.

Какие документы нужны для строительства дома на участке ИЖС смотрите в статье: документы для строительства дома на участке ИЖС.

Участок земли под жилищное строительство может быть передан как залог в банк во время оформления ипотечного займа или потребительского кредита. Надел в дачном кооперативе также может являться залогом по кредиту, но банковские учреждения неохотно допускают подобный способ обеспечения.

Видео: Отличия ИЖС от СНТ:

Давайте разберемся, в чём отличия, преимущества и недостатки наиболее распространённых статусов земельных участков: СНТ, ИЖС и ДНП.

ИЖС

Земли ИЖС — это земли для индивидуального жилищного строительства. Чаще всего относятся к категории земель поселений. С такой категорией земли можно построить жилой дом для круглогодичного проживания, а далее получить адрес и прописаться в нём. Большим плюсом земель ИЖС является финансирование из регионального бюджета на проведение коммуникаций и необходимой транспортной и социальной инфраструктуры в посёлок (школы, детские сады, поликлиники). В связи с этим, часто стоимость сотки земельных участков ИЖС со статусом «земли поселений” будет выше, чем в садоводствах и дачных партнёрствах.

Следует также учесть, что если у вас в планах построить свой дом на земельном участке ИЖС, необходимо получить согласование проекта строительства в специальных организациях, а после завершения строительства правильно ввести дом в эксплуатацию.

СНТ

СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество или просто садоводство. Как правило, садоводство имеет категорию земель для сельскохозяйственного назначения. Это означает, что данные земли плодородны и предназначены для ведения сельского хозяйства, также разрешено строительство дачного домика.

На сегодняшний день СНТ представляют собой садоводческие массивы времен перестройки, когда на месте коллективных садов стали образовываться участки в частной собственности. Поэтому в какой-то мере организация ведения управления, транспортная инфраструктура таких земель могли устареть.

Но у садоводств есть и свои преимущества. Цена участка в СНТ обычно ниже земель ИЖС и ДНП. По сути, СНТ — это юридическое лицо, которое занимается управлением садоводства и решением различных вопросов. Собственники являются членами товарищества и имеют право участвовать в собраниях, влиять на принятие решений. В отличие от ИЖС, где вопросами необходимых коммуникаций и инфраструктуры занимается государство, садоводству необходимо самостоятельно заниматься данными вопросами.

ДНП

ДНП — дачное некоммерческое партнёрство или, как еще его называют, дачное партнёрство. Обычно ДНП имеет категорию земли для сельскохозяйственного назначения. ДНП предназначено для ведения дачного хозяйства, на участке разрешено строить дома, в том числе, есть возможность капитального строительства.

Так же, как и СНТ, ДНП — это юридическое лицо, организованное с целью управления посёлком. Цены участков ДНП гораздо ниже, чем в ИЖС. Это объясняется тем, что по всем необходимым удобствам собственники принимают решение самостоятельно. Так, часто необходимые коммуникации проходят по границе посёлков ДПН, а собственник конкретного участка выбирает, что именно ему необходимо подключить для себя. В этом состоит существенная экономия средств, времени и нервов покупателей земельных участков.

Дачному партнёрству более присуще коттеджное строительство. Сейчас ДНП — это комфортные для отдыха и проживания посёлки со своей инфраструктурой, которая обычно на порядок выше, чем в СНТ, с более современным транспортным сообщением.

Прежде, чем выбрать конкретный статус земли, определитесь, для каких целей вы хотите использовать свой будущий участок. А проконсультировать по любым возникшим вопросам и определиться с выбором земли СНТ, ДНП или ИЖС вам помогут специалисты компании «Петербургские Просторы».

Каждую неделю мы проводим осмотры посёлков с различными статусами земель. Записаться на просмотр вы можете по телефону: 8(812) 241-71-48

Редактор Юлия Андреева

Налог на земельный участок

Активному внедрению рыночных отношений в нашу жизнь уже 15 лет, а налог на недвижимость все эти годы оставался на уровне, при котором большая часть населения могла его заплатить без ущерба для своего кошелька. Однако, с 2016 года ситуация меняется и ежегодный налог становится ощутим как для граждан, так и для бюджета государства.

Суть новых правил проста — налог будет взыматься исходя из суммы кадастровой, а не инвентаризационной стоимости земельного участка. Новое правило принято с 1 января 2015 года. Рассчитываться по новым правилам налог будет только в 28 субъектах Российской Федерации. Остальные решили пока взимать налог по инвентаризационной стоимости, но с 2020 году на новую форму расчёта перейдёт вся страна.

Какой налог на землю для физических лиц

Земля — это недвижимость и на неё распространяются все нововведения налогового законодательства, а плательщиками земельного налога признаются собственники. Теперь налоговые ставки на земельные участки будут составлять:

• 0,3% от кадастровой стоимости на земли сельскохозяйственного назначения, ИЖС и ЛПХ;
• 1,5% — на земли, предназначенные для иных целей.

Величина налога рассчитывается по схеме: площадь участка умножается на кадастровую стоимость 1м2, а потом на 0,3% или 1,5%.

Сразу следует отметить, что в первый год граждане заплатят только пятую часть реальной величины налога. Затем каждый год будет прибавляться ещё по 20%, до тех пор, пока величина не достигнет 100%. Например для участка под ИЖС, налог будет увеличиваться на 0,06% кадастровой стоимости в год. При этом все существовавшие ранее льготы сохраняются.

Для удобства граждан, на сайте ФНС появился налоговый калькулятор на основе кадастровой стоимости. Чтобы узнать сумму налога на землю, достаточно вести кадастровый номер участка.

Для жилых объектов вводится такое понятие, как налоговый вычет. Это так называемые бесплатные метры, некая норма, которая вычитается из общей площади жилья. Например, если квартира имеет площадь в 60 м2, а количество бесплатных метров составляет 20, то облагаться налогом будет только площадь в 40 м2.

Кроме того, вводится трёхуровневые ставки:

1. Для жилых зданий, гаражей и хозяйственных строений — 0,1%;
2. Для производственных, торговых, административных, офисных и иных коммерческих помещений — 0,5%;
3. Для элитной дорогой недвижимости повышенной комфортности — 2%.

Кто освобождается от уплаты земельного налога

Освобождаются ли пенсионеры от уплаты земельного налога — вопрос как никогда актуальный. В конце 2017 года по поручению В.В. Путина Госдума и Правительство предусмотрели возможность, при которой пенсионеры и некоторые категории льготников могут быть освобождены от земельного налога. В налоговый кодекс РФ внесли изменения, заключающиеся в том, что с 2018 года пенсионерам предоставлено право на налоговый вычет, который снижает размер земельного налога на кадастровую стоимость 6 соток земли. Согласно новым поправкам, теперь земельный налог на территорию площадью 600 кв.м. пенсионерами не платится вообще.

Все категории граждан, которые освобождается от уплаты земельного налога, перечислены в статье 395 Налогового Кодекса РФ, но к физическим лицам применим только один пункт — это жители северных и дальневосточных малочисленных народов. Однако правовыми актами и законами муниципальных образований могут устанавливаться льготы для отдельных категорий граждан, включая пенсионеров.

Какой налог на землю для юридических лиц

Рассчитывается земельный налог для ИП и ООО, исходя из кадастровой стоимости участка и ставки налога, определенной местными органами власти.

Ставка налога на землю для юрлиц не должна превышать:

• 0,3% от стоимости для участков сельхозназначения, жилищного фонда и его инфраструктуры;
• остальные земли облагаются налогом 1,5% от кадастровой стоимости в год.

Размер и ставку налога на землю юрлица рассчитывают самостоятельно (гл. 31 НК РФ) и оплачивают по месту нахождения. Налоговый период — календарный год. По окончании периода в налоговую нужно предоставить декларацию по земельному налогу. Сроки уплаты земельного налога для юридических лиц до 1 февраля.

Как снизить земельный налог для юридических лиц

Некоторые организации пользуются льготами по земельному налогу — перечислены условия в налоговом кодексе РФ.

• Например, при прохождении по участку государственной автодороги владелец участка освобождается от уплаты земельного налога;
• Также не предусмотрено налогообложение участков в свободных экономических зонах, если владельцы являются резидентами. В данном случае освобождение от налогообложения действует только первые пять лет с момента вступления в право собственности.
• Кроме того, местные администрации имеют право на введение дополнительных льгот и снижение налоговой ставки;
• Не нужно платить налог за изъятые или ограниченные в обороте земли лесного фонда, государственных водных объектов, заповедников и т. д.

Подробности о начислении, уплате и налоговых льготах для юридических лиц изложено в документе ФНС РФ от 13.07. 2011 г.

Обратите внимание, что вы можете уменьшить земельный налог до 50% путем снижения кадастровой стоимости.

Налог при продаже земельного участка

Ситуация имеет свои особенности — при общей либерализации земельного права наблюдается ужесточение налогового пресса. До изменений в налоговом законодательстве 2015 года продажа недвижимости не облагалась налогом только в том случае, если она находилась во владении одного человека не менее трёх лет, а также при продаже за сумму менее 1 миллиона рублей. Это правило позволило создать хорошо работающий рынок жилья и избавить от дополнительного налогового бремени владельцев дешёвой недвижимости, построенной в советский период.

В соответствии с новыми правилами, сделка на сумму менее миллиона рублей теряет свою защищённость от налогообложения. Вводится так называемая минимальная сумма налога. Неважно, какая сумма была указана в договоре — хоть 10 000 рублей, платить налог всё равно придется.

Налог с продажи земельного участка (НДФЛ 13%) теперь будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта.

То есть, если земля в собственности менее 3-х лет, то в любом случае придётся заплатить 13% НДФЛ, от 70% кадастровой стоимости объекта, либо от суммы указанной в договоре, если она превышает те самые 70% кадастровой стоимости. Единственным способом законно уйти от налога при продаже жилья — это длительное владение недвижимостью.

Какой налог с продажи земли для физических лиц

Аналогичные изменения внесены и в правила начисления налога при продаже земельного участка физическим лицом. Поскольку это тоже недвижимость, то налог с продажи и расчет земельного налога, будет идти по кадастровой стоимости. Определить объективно кадастровую стоимость земельного участка крайне трудно. Она хоть как-то будет приближена к действительно рыночной оценке только в больших городах, да и то лишь в некоторых районах.

За пределами городов приблизить рыночную стоимость к объективной оценке можно только на особо ценных сельхоз угодьях, например, в чернозёмной зоне. В некоторых регионах рыночная цена вообще может отсутствовать по причине минимального спроса.

Например, в Сибири и на Дальнем Востоке продать дачный участок бывает просто невозможно — земли и так полно, зачем её покупать? Однако это не мешает рассчитывать налог на такой участок по кадастровой стоимости. Возможно появление парадоксов, когда налог с продажи превысит сумму продажи.

Какой налог при продаже земли юридическим лицом

При продаже земли юридическим лицом нужно рассматривать три варианта налоговых обязательств, которые зависят от принятой системы налогообложения.

1. На общей системе налогообложения. Юридические лица общей системы налогообложения с продажи земли должны платить налог на прибыль (ставка 24%), где налоговая база — разница между стоимостью продажи и покупки. Налоговую базу допустимо уменьшить на сумму расходов, которыми могут быть затраты, связанные с извлечением доходов.
2. На упрощенной системе УСН по ставке 6% от дохода. Согласно п. 1 ст. 346.20 НК налог составит 6% от стоимости продажи земли. Земельный налог при УСН доходы минус расходы здесь не работает.
3. На упрощенной системе по ставке 15% от дохода за вычетом расходов. Перечень расходов при начислении базы налога при этом лимитирован. Важно, что в него не войдет первоначальная стоимость земли, т. к. земля входит в основные средства (п. 2 ст. 256 НК РФ). К расходам здесь можно отнести нотариальные услуги, оплату кадастровых и технических документов, госпошлину за регистрацию прав на участок.

Обратите внимание, что обязательств по НДС при продаже земельного участка юридическим лицом не возникает.

Налоговые риски при продаже земли юридическим лицом

• Фирма должна быть действующей. Если деятельность не ведется, а на балансе фирмы только земельный участок, это может стать поводом для повышенного внимания налоговых органов.
• Если при реализации земли цена была занижена, то налоговая вправе доначислить налог, учитывая рыночную стоимость участка, а также дополнительно наложить штраф и пеню.
• Если конечным покупателем земли является юридическое лицо, следует обратить внимание, на предельную сумму расчета наличными между организациями — на сегодня 100 тыс. рублей.
• При приобретении земли у физического лица, юридическое лицо (покупатель) обязано удержать 13% НДФЛ с суммы покупки.

Какой налог при продаже земли сельскохозяйственного назначения

По этому вопросу есть судебная практика и она признает продажу основных средств не выручкой по основной деятельности, а внереализационным доходом, который не должен учитываться при расчете 70% доли доходов от реализации сельхозпродукции, при условии, что такая реализация носит разовый характер, а проданный актив использовался в сельскохозяйственной деятельности. ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 9 февраля 2010 г. N 10864/09 (Выдержка из решения — Согласно пункту 4 статьи 346.3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Если кооператив не осуществлял продажу основных средств и других материалов на систематической основе, а реализация носила разовый характер, то в целях признания кооператива сельскохозяйственным товаропроизводителем при определении доли дохода от реализации сельскохозяйственной продукции полученные кооперативом денежные средства не должны учитываться в общем доходе от реализации упомянутого имущества. Судом первой инстанции установлено, что в таком случае доля дохода кооператива от продажи сельскохозяйственной продукции в общем доходе от реализации составляет более 70 процентов, в связи с чем кооператив не утратил права на применение единого сельскохозяйственного налога.

Девятнадцатый апелляционный арбитражный суд 1 декабря 2011 г. (Дело № А35-7574/2011) Выдержка из решения — Суд установил что полученные средства от реализации имущества не должны учитываться в общем доходе при расчете долей для определения возможности применять ЕСХН, потому что организация не продавала имущество систематически.

Вывод: Допускается РАЗОВАЯ продажа имущества и сохранение при этом ЕСХН.

Когда не платится налог с продажи недвижимости

Законодатели предусмотрели только одно исключение из правил — владельцы недвижимости, которые вступили в права владения по наследству или в процессе приватизации, могут не платить налоги при продаже. Но до продажи они несут всю полноту ответственности по содержанию жилья и оплате налогов собственника недвижимости.

Также, налога с продажи недвижимости можно избежать, если подать налоговую декларацию и документально подтвердить покупку у предыдущего собственника. Так вы заплатите 13% только от разницы между ценой покупки и продажи, если сумма превысит 1 млн. рублей за налоговый период (один год). Обратите внимание, что не облагаемая налогом сумма (1 млн. руб.) складывается со всех объектов недвижимости, проданных в течение года.

Что делать, если приходит налог на проданную землю

С момента составления договора купли-продажи земельного участка, номинально этот объект переходит в собственность приобретателя, но только «номинально» т.е. официально право собственности переходит к другому лицу с момента государственной регистрации. Бремя содержания и распоряжения объектом недвижимости ложится на собственника, соответственно, пока вы собственник — вы должны совершать все необходимые действия для уплаты земельного налога.

Отменить составленный и законно зарегистрированный договор купли-продажи через суд можно только на основании не уплаты земельного налога. В своей практике я такого никогда не встречал, да и взыскать с вас необоснованно уплаченный земельный налог тоже вряд ли получится.

Увеличение налоговой нагрузки на граждан может носить прямой и косвенный характер. Переход на кадастровый расчёт — это пример прямого увеличения. К косвенному характеру увеличения нагрузки относится изменение системы налогообложения при продаже жилья.

Вполне возможно, что косвенное повышение налогов скажется на финансовом благополучии граждан гораздо сильней, чем прямое. В любом случае реализация своего права на жилье, которое, согласно ст. 40 Конституции РФ, государство гарантирует своим гражданам, становится всё более сложным.