Смена застройщика в процессе строительства

Смена застройщика в процессе строительства

На практике иногда возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство, оказывается не в состоянии его завершить по разным причинам. В этом случае необходимо передать функции застройщика другой организации, которая сможет закончить строительство объекта. Как произвести замену?

Требования к застройщику
Строительство объектов капитального строительства может осуществлять застройщик либо физическое или юридическое лицо, заключившее с застройщиком или заказчиком договор на осуществление строительных работ (подрядчик) (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации на основании разрешения на строительство.

В свою очередь разрешение на строительство представляет собой документ, который, во-первых, подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и, во-вторых, дает застройщику право на ведение ремонтно-строительных работ (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом объекта капитального строительства. Для получения данного документа необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, а также другие документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Порядок смены застройщика
В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве.
В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Правила перемены лиц в обязательстве регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ.
ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора.

Согласно его условиям одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору. При этом уступка прав возможна только при соблюдении следующих условий:

• передача права не противоречит действующему законодательству и договору;
• передаваемое право не является неразрывно связанным с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью) и не является регрессным требованием;
• имеется согласие должника в тех случаях, когда оно является необходимым в силу закона или договора.

По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Важным моментом является обязанность первоначального кредитора передать новому кредитору все документы, подтверждающие право требования, а также сообщить всю необходимую информацию о сделке.

ЕСЛИ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕТ
Пунктом 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за возведение объектов капитального строительства без разрешения на строительство. При этом субъектом данного правонарушения является в первую очередь застройщик, а не организация, привлекаемая для ведения строительства (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 апреля 2008 г. № А56-44446/2007, постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 апреля 2008 г. № Ф03-А51/08-2/775).

ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ
Согласно пункту 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, застройщик при подготовке проектной документации представляет в том числе технические условия. При этом выданные технические условия по строительному объекту должны оставаться в силе с момента начала формирования градостроительного паспорта на проектирование объекта и до истечения срока действия разрешения на строительство (не менее двух лет с даты выдачи) и приплюсованного к нему предусмотренного законом срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

В случае смены застройщика в процессе строительства объекта процедура правопреемства возможна по всей технической документации.

В соответствии с пунктом 18 «Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» при смене правообладателя земельного участка, которому были выданы технические условия, новый правообладатель вправе воспользоваться этими техническими условиями. При этом он должен уведомить организацию, которая непосредственно осуществляет эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, о смене правообладателя.

Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83.

Однако следует учитывать, что по истечении установленного срока действия технических условий их параметры могут быть изменены. Кроме того, возможно аннулирование технических условий в случае отсутствия технической возможности подключения новых нагрузок (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 мая 2007 г. № Ф04-2492/2007(33631-А45-20).
Смена застройщика при строительстве многоквартирного дома
Если застройщик осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», то необходимо учитывать следующее. Закон не запрещает данные действия. Кроме того, после выбытия из обязательства первоначального застройщика новый застройщик приобретает не только право на получение оставшейся части цены договора, но и право расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случаях, которые предусмотрены законом № 214-ФЗ. Правда, при этом следует иметь в виду, что допускается не любая уступка прав требования со стороны застройщика, а лишь уступка прав требования специализированной строительной организации, которая смогла бы закончить начатое строительство.
УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ
На основании пунктов 1 и 2 статьи 19 закона № 214-ФЗ застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию, включающую информацию о застройщике и о проекте строительства. Это необходимо сделать не позднее 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

Кроме того, предусмотрена обязанность застройщика по представлению проектной декларации и изменений в нее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, основной обязанностью нового застройщика является опубликование сведений об изменении проектной декларации.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА
Предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации или непредставление в установленный срок отчетности в случаях, предусмотренных законодательством, признается административным правонарушением и влечет ответственность, установленную пунктами 2 и 3 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом штраф может быть наложен и на должностное лицо, и на организацию.

Замена застройщика как способ защиты дольщика

Продолжая разговор об обманутых дольщиках и о судьбе недостроенных многоквартирных домов, застройщик которых стал неплатежеспособным и приостановил свою деятельность, рассмотрим еще один способ завершения строительства. Итак, замена застройщика.
Что нам стоит дом достроить
Многие строительные компании объявлены банкротами, арбитражными судами введены соответствующие процедуры, проводятся расчеты с кредиторами. На фоне многомиллионных требований кредиторов-предпринимателей (банков, подрядных и энергоснабжающих организаций) требования граждан-инвес­торов о передаче им в собственность отдельных квартир в строящемся доме, взыскании неустойки и убытков составляют ничтожную величину и не имеют реальной перспективы в рамках дела о банкротстве застройщика. Возможно, по этой причине арбитражные суды не торопятся включать в состав конкурсной массы застройщика недостроенные многоквартирные дома, а участники долевого строительства сохраняют шансы посредством привлечения дополнительных финансовых ресурсов завершить строительство проблемного дома. В свою очередь органы местного само­управления, к полномочиям которых относятся выдача разрешений на строительство и предоставление земельных участков под строительство (сдача в аренду, согласование субаренды или перенайма), стараются оказать участникам долевого строительства посильную помощь.
Одним из способов завершения строительства «проблемного» дома является замена первоначального застройщика другим, обладающим более надежной репутацией в строительной сфере и достаточными финансовыми ресурсами1. В отсутствие какой-либо специальной правовой регламентации отношений, связанных с заменой застройщика, для достижения желаемой цели используются не только гражданско-правовые средства, но и административный ресурс (например, переоформление разрешительной документации на строительство).
Принял вахту – принимай и обязательства
Замена застройщика далеко не всегда проходит безболезненно, то есть без ущерба для участников долевого строительства. В большинстве случаев новый застройщик готов сотрудничать, как правило, лишь с теми, кто согласился на дополнительное инвестирование. Примером может служить следующее дело.
Т-ва обратилась в суд с иском к ООО «Фирма «САВА-ЛТД», ООО «ТСЖ «Успех» о признании за ней права требования в отношении жилого помещения – однокомнатной квартиры площадью 34,8 кв. м во 2-й блок-секции многоквартирного дома по ул. Судостроительной, во 2-м микрорайоне жилого массива «Пашенный». Исковые требования она мотивировала тем, что 16 ноября 2004 г. заключила с ООО «Фирма «САВА-ЛТД» договор участия в долевом строительстве указанной квартиры. В настоящее время ООО «Фирма «САВА-ЛТД» объявлена банкротом, строительство многоквартирного дома завершает другой застройщик – ООО «ТСЖ «Успех», который отказывается признавать за истицей права в отношении спорной квартиры, требуя от нее уплаты дополнительных взносов.
Ответчик исковые требования не признал и пояснил, что 9 февраля 2009 г. между ООО «Фирма «САВА-ЛТД» и ООО «ТСЖ «Успех» заключено соглашение о замене стороны в договоре генерального подряда от 22.03.2007 № 2; в июле 2009 г. ООО «ТСЖ «Успех» выдано разрешение на строительство вышеуказанного дома. Между ООО «Фирма «САВА-ЛТД» и ООО «ТСЖ «Успех» также заключено соглашение о разделе обязательств по обеспечению дополнительного финансирования жилого дома. К ООО «ТСЖ «Успех» перешли права и обязанности по договорам с теми инвесторами, которые будут осуществлять дополнительное целевое финансирование достройки дома и оформили договорные отношения с новым застройщиком. У лиц, не желающих заключать трехстороннее соглашение, сохраняются отношения с прежним застройщиком, то есть с ООО «Фирма «САВА-ЛТД». Истица такого соглашения не заключала, поэтому у ООО «ТСЖ «Успех» не возникли перед ней какие-либо обязательства.
Заочным Решением Свердловского районного суда г. Красноярска от 20.10.2009 исковые требования удовлетворены. Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда оставила решение без изменения, отметив следующее.
Истица Т-ва взятые на себя обязательства по договору о долевом участии в строительства от 16.11.2004 исполнила в полном объеме. Денежные средства, уплаченные истицей по договору с ООО «Фирма «САВА-ЛТД», пошли на строительство спорного объекта недвижимости, что ответчиком – ООО «ТСЖ «Успех» не оспаривалось. Доводы кассационной жалобы ООО «ТСЖ «Успех» об отсутствии правоотношений между новым застройщиком – ООО «ТСЖ «Успех» и инвестором по первоначально заключенному с ООО «Фирма «САВА-ЛТД» договору – Т-ой ввиду незаключения истицей трехстороннего соглашения несостоятельны. Согласно п. 3 Соглашения от 09.02.2009 «О замене стороны в договоре генерального подряда № 2» к новому заказчику – ООО «ТСЖ «Успех» перешли все права и обязанности по исполнению договоров и соглашений, заключенных первоначальным заказчиком – ООО «Фирма «САВА-ЛТД», с инвесторами и (или) участниками долевого строительства. Заступив на место первоначального застройщика (ООО «Фирма «САВА-ЛТД»), ООО «ТСЖ «Успех» несет ответственность по его обязательствам перед всеми участниками долевого строительства, в том числе перед истицей 2″.
Суды признают правопреемство
Распространенной сегодня является и ситуация, когда строительство многоквартирного дома осуществляет попеременно несколько компаний. И заключенный с одной из них договор аренды земельного участка (равно как и выданное разрешение на строительство) не является определяющим признаком «застройщика». В этом случае судебную защиту получают требования любых участников долевого строительства, чьи денежные средства были использованы при строительстве многоквартирного дома. Показателен следующий пример, в котором первоначальный застройщик передал свои права и обязанности другой компании, однако и она не оправдала надежды. После чего многоквартирный дом был передан для завершения строительства товариществу собственников жилья (созданному из участников долевого строительства).
Х-в В. и Х-ва Т. обратились с иском к ООО «СКФ «Толстиков и Ко», ООО «Строй-Инвест» и ТСЖ «Зодчий» о признании за ними права требования в отношении двух жилых помещений в строящемся многоквартирном доме по ул. Крайняя, 12, а также возложении на ответчиков обязанности включить истцов в реестр инвесторов по строительству указанного дома. Свои требования истцы мотивировали тем, что 21 сентября 2004 г. заключили с ООО «Строй­тэкс-Инвест» (правопреемником которого является ООО «Строй-Инвест») договоры о долевом участии в строительстве вышеуказанного жилого дома. Общество выполнило часть строительных работ, но в настоящее время строительство дома завершает ТСЖ «Зодчий», которое отказывается признавать их инвесторами спорных квартир.
Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 29.10.2010, оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Красноярского краевого суда, исковые требования удовлетворены.
Судами установлено, что ООО «СКФ «Толстиков и Ко» являлось застройщиком вышеуказанного жилого дома по ул. Крайней на основании Разрешения на строительство от 12.09.96 и договора аренды земельного участка от 31.03.97. В июне 2003 г. между ООО «СКФ «Толстиков и Ко» (первоначальный инвестор) и ООО «Стройтекс-Инвест» (новый инвестор) был заключен договор о передаче прав и обязанностей генерального инвестора и заказчика-застройщика вышеуказанного жилого дома. Во исполнение данного договора стороны подписали акт приема-передачи проектно-сметной документации и объекта незавершенного строительства. В августе 2004 г. ООО «СКФ «Толстиков и Ко» предоставило ООО «Стройтекс-Инвест» участок земли под строящимся домом в субаренду. На основании договора субаренды земельного участка, который был зарегистрирован в УФРС по Красноярскому краю, ООО «Стройтэкс-Инвест» получено разрешение на строительство. В последующем договор субаренды был расторгнут, а разрешение на строительство – отозвано. По договору уступки права требования от 31.01.2006 ООО СКФ «Толстиков и Ко» уступило свои права арендатора земельного участка ТСЖ «Зодчий». По заключению проведенной в ходе расследования уголовного дела в отношении руководителей ООО «Стройтекс-Инвест» судебно-строи­тельной экспертизы ООО «Стройтэкс-Инвест» в период с 2003 по 2005 г. на основании договора с ООО «СКФ «Толстиков и Ко» осуществляло застройку жилого дома по ул. Крайняя, 12 за счет привлеченных средств инвесторов, фактически выполнив строи­тельно-монтажные работы на сумму 23 930 112 рублей. С учетом указанных обстоятельств суды пришли к выводу, что в период с 2003 по 2005 г. фактическим застройщиком дома по ул. Крайней, 12 было ООО «Стройтэкс-Инвест» (ООО «Строй-Инвест»). В свою очередь ТСЖ «Зодчий» получило земельный участок и многоквартирный дом (для завершения строительства), которые уже были обременены правами участников долевого строительства, заключившими договоры с ООО «Стройтэкс-Инвест» «3».
Как видно из изложенных примеров, суды признают наличие правопреемства между первоначальным и новым застройщиком по обязательствам перед участниками долевого строительства, связывая это с тем, что часть строительных (монтажных) работ выполнена за счет денежных средств участников до момента передачи земельного участка и строящегося дома новому застройщику.
Любой предлог, чтобы забыть об инвесторах
Впрочем, встречаются и противоположные примеры, когда новому застройщику удается «забыть» о своих обязательствах перед инвесторами старого застройщика под предлогом отсутствия с ними прямых договорных отношений либо несоответствия истребуемого участником объекта долевого строительства проектной документации.
В-ов обратился с иском к ООО «Енисейстройзаказчик», ООО «Градстрой» и ТСЖ «Пять звезд» о признании его инвестором строящегося многоквартирного дома № 10 по ул. Северной в г. Красноярске, а также о признании за ним права на получение в собственность по окончании строительства нежилого помещения площадью 253 кв. м на 1-м этаже указанного дома. Исковые требования мотивировал следующим. Распоряжением администрации г. Красноярска от 26.07.99 № 879-арх ООО «Енисейстройзаказчик» предоставлен земельный участок для строительства указанного дома. ООО «Енисейстройзаказчик» 29 февраля 2000 г. заключило договор подряда с ООО «Градстрой» (подрядчик), согласно которому подрядчик обязуется выполнить собственными и привлеченными силами работы по возведению многоквартирного дома. Между ООО «Градстрой» и истцом 28 марта 2002 г. заключен договор о совместной деятельности в строительстве многоквартирного дома, по которому истцу по окончании строительства передается в собственность нежилое помещение на 1-м этаже здания площадью 253 кв. м. Выполнив около 40% строительных работ, ООО «Градстрой» при­остановило строительство, передав свои обязательства перед инвесторами ТСЖ «Пять звезд». Включить истца в реестр инвесторов ТСЖ «Пять звезд» отказалось, ссылаясь на изменение проектной документации и невозможность идентифицировать принадлежащий истцу объект (нежилое помещение).
Судами установлено, что 21 ноября 2005 г. администрацией г. Красноярска внесены изменения в Распоряжение от 26.07.99 № 879-арх о предоставлении земельного участка для строительства, слова «Енисейстройзаказчик» заменены словами «ТСЖ «Пять звезд». В феврале 2006 г. с товариществом заключен договор аренды земельного участка, а в сентябре 2009 г. после согласования проектной документации товариществу «продлено» разрешение на строительство многоквартирного дома по ул. Северной, 10 (первоначально выданное ООО «Енисейстройзаказчик»). Несмотря на указанные обстоятельства, убедительно свидетельствующие о передаче спорного многоквартирного дома от ООО «Енисейстройзаказчик» к ТСЖ «Пять звезд» (для завершения строительства), а также тот факт, что В-ов полностью исполнил свои обязательства по оплате, в удовлетворении иска было отказано. Причиной отказа стало отсутствие доказательств, подтверждающих договорные отношения между ООО «Градстрой» и ТСЖ «Пять звезд», и отсутствие в проектной документации (подготовленной по заказу ТСЖ «Пять звезд» в 2006 г.) сведений о нежилом помещении площадью 253 кв. м на 1-м этаже «4».
Инвестиционные условиядоговора о перенайме
Во избежание подобных споров между участниками долевого строительства и новым застройщиком органам местного самоуправления не следует ограничиваться переоформлением разрешительной документации на другую организацию. Как правило, новому застройщику передаются права на соответствующий земельный участок посредством соглашения о перенайме или договора суб­аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Для защиты имущественных интересов как нового застройщика, так и участников долевого строительства, а также повышения эффективности подобных проектов по достройке проблемных домов целесообразно включать в указанные договоры следующие инвестиционные условия:

• о наличии у нового застройщика по окончании строительства обязательств по передаче квартир участникам долевого строительства (с приложением реестра участников и указанием соответствующих квартир);
• наличии у участников долевого строительства обязательства по внесению дополнительных денежных взносов, необходимых для завершения строительства (с приложением экономического обоснования размера данных взносов в расчете на 1 кв. м), о сроках и порядке их внесения (например, по мере выполнения отдельных этапов работ);
• последствиях невнесения участниками соответствующих взносов, в частности о возможности расторжения договора с указанными участниками и выплаты им денежной компенсации с учетом стоимости не завершенного строительством дома на момент передачи новому застройщику (с приложением экономического обоснования размера указанной компенсации в расчете на 1 кв. м).

Представляется, что договоры с такими условиями могут стать надежной правовой основой для возложения на нового застройщика обязательств по передаче квартир (после окончания строительства дома) участникам долевого строительства, заключившим договор с первоначальным застройщиком «5».
Максим Кратенко,
к. ю. н.,
доцент кафедры гражданского права Сибирского федерального университета (г. Красноярск)
1. Нельзя не отметить появление во многих субъектах РФ специальных законов о мерах государственной поддержки участников долевого строительства, предусматривающих кредитование дольщиков на льготных условиях, выплату дольщикам денежных компенсаций, выкуп у дольщиков прав требования к застройщику и пр. Подробнее см.: Кратенко М.В. Завершение строительства «проблемных» домов // эж-ЮРИСТ. 2010. № 17.
2. Кассационное определение Красноярского краевого суда от 25.01.2010 по делу № 33-538/2010. Информация получена с сайта www.kraevoy.krk.sudrf.ru.
3. Кассационное определение от 17.05.2010 по делу № 33-4156/2010.
4. Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 13.04.2010, Кассационное определение Красноярского краевого суда от 12.07.2010 по делу № 33-5963/2010.
5. Изложенные в статье рекомендации применимы лишь к тем многоквартирным домам, разрешение на строительство которых было выдано до момента вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (до 1 апреля 2005 г.), поскольку предусмотренное Законом право залога участников долевого строительства в отношении земельного участка (или права аренды) и строящегося на нем многоквартирного дома значительно осложняет передачу земельного участка другой организации, то есть замену первоначального застройщика.

На самом деле ситуация не простая. Банкротство Застройщика может привести к тому, что дом будет включен в общее имущество Застройщика, подлежащее распределению между его кредиторами. В таком случае вам будет необходимо участвовать в судах о банкротстве Застройщика и доказывать свое право на квартиру в таком доме. Видел я такую картину в живую, не очень приятное зрелище. Однако, по мимо дела о банкротстве, необходимо, что бы Арбитражный суд вынес определение о признании вашего застройщика застройщиком. До этого момента у вас всегда остается шанс признать право собственности на квартиру или на долю в инвестиционном контракте в виде квартиры (такая формулировка присутствует в решениях суда если дом не введен в эксплуатацию) в суде общей юрисдикции.
Что касается замены Застройщика, то тут я вам точно не могу сказать. Законодательство позволяет нам заменить обе стороны в договоре. О возможности замены дольщика прямо указано в 214 фз. Запрет на замену Застройщика я там не увидел. В Гражданском кодексе существует такое понятие как перевод должником своего долга на другое лицо. В качестве должника выступает Застройщик и он должен передать вам квартиру. Но замена должника возможно только при согласии Кредитора. То есть дольщика. Поскольку Застройщик давал обязательство о строительстве каждому дольщику Квартиры, то и вероятней всего потребуется согласие всех дольщиков на замену Застройщика.
Что касается взыскание с Застройщика неустойки, то тут будет зависеть от условий договоренностей между дольщиками, Застройщиком и Новым застройщиком.
Помните пожалуйста, что самым основным для вас является получение квартиры. Поэтому самой хорошей ситуацией будет являться только та, кода введут в эксплуатацию дом и передадут квартиру вам в собственность. А неустойкой можно и пренебречь