Алексей Сорокин Анатольевич, ведущий юрист
E-mail: as.sorokin2012@yandex.ru
Государство при помощи элемента обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества придаёт значимость данным правовым отношениям и осуществляет признание возникшего права пользования арендатора перед третьими лицами. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем, указанный фактор может влиять на исчисление обязательных налогов. Учитывая всё разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды. Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса. В последствиях и рисках отсутствия государственной регистрации договора аренды позволяет разобраться анализ судебной практики.
Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В свою очередь, это означает то, что государственной регистрации подлежит договор, в аренду по которому передаётся такое недвижимое имущество, как офис, нежилое помещение, здание и сооружение.
Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Так, например, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 № 13 было указано, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В то же время, в соответствии со статьёй 308 Гражданского кодекса РФ, права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.
Иными словами, в случае фактического исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества отсутствие государственной регистрации такого договора не является основанием для признания сделки недействительной. Таким образом, содержание статьи 165 Гражданского кодекса РФ, согласно которой несоблюдение требования о регистрации любой сделки влечет её недействительность, судами должно трактоваться иначе.
В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными» вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку. Письмом положен конец всему разнообразию судебной практики рассмотрения споров, связанных с последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Суд в письме в очередной раз указал, что совершённый в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать её регистрации в судебном порядке.
Судебная система неоднократно высказывала различные позиции о влиянии срока действия договора аренды и необходимости его государственной регистрации. В таких случаях предполагается верным вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 в «Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» о том, что заключённый на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок аренды составляет больше одного года, не подлежит государственной регистрации.
В этом же письме было озвучено мнение о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также должно быть подвергнуто процедуре государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Указанное положение оказалось логически верным в отношении любого дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества.
Так, например, перенаём должен совершаться по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя при условии соблюдения требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию, к данным правоотношениям применимы нормы статьи 391 Гражданского кодекса РФ.
Пример из судебной практики
Суд установил, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаём должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга в соответствии со статьёй 391 Гражданского кодекс РФ. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. Первоначальный договор аренды прошёл государственную регистрацию, а следовательно, и соглашение о перенайме должно было быть зарегистрировано. Это означает, что данное соглашение в соответствии с вышеназванными нормами не может считаться заключённым, а перемена арендатора в договоре состоявшейся. В конечном итоге суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя арендную плату только за фактическое пользование помещением (Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу № А56-13599/2006).
Похожая ситуация может сложиться в случае, если стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение к основному договору. В случае отсутствия такой регистрации они признаются незаключёнными и к отношениям между сторонами признаются условия исходного обязательства. С другой стороны, это может послужить основанием для предъявления арендатором требования к арендодателю о неосновательном обогащении по арендным платежам (в случае признания договора незаключённым).
Незарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а уклонение от государственной регистрации договора аренды со стороны арендатора может повлечь расторжение договора аренды.
Пример из практики
Суд отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по иску предпринимателя к Обществу о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды. При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества. При таких обстоятельствах суды признали, что действия Общества по одностороннему расторжению спорного договора аренды и понуждению предпринимателя к освобождению занимаемого помещения соответствуют закону и условиям договора аренды, а потому отказали в удовлетворении иска (Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2015 по делу № А29-6329/2013).
Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор, являющийся незаключённым вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании при недостижения в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключённости.
Промежуточный анализ вышеуказанных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключённость договора, а не на его действительность. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора.
С 1 июля 2015 года в гражданском законодательстве грядут изменения, которые коснутся и момента заключения договора: после их вступления в силу договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации. В целом это не меняет тенденций в правоприменительной практике арбитражных судов, а лишь официально закрепляет позицию, неоднократно выражавшуюся в актах толкования.
Отношения по аренде объектов недвижимости учитываются также и в налоговых правоотношениях. Арендодатель платит налог на имущество, которое сдаётся им в аренду, а арендатор при уплате арендных платежей учитывает их в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Арендатор в некоторых случаях также выступает налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость (далее — НДС), который, в свою очередь, включается в платежи по договору аренды недвижимого имущества.
При отсутствии регистрации договора аренды недвижимого имущества арендатор на практике может столкнуться с трудностями исчисления расходов, Минфин полагает, что до момента государственной регистрации компания не является арендатором данного объекта и у неё отсутствуют правовые основания уплачивать за него арендную плату, таким образом, уменьшается налоговая база налога на прибыль. Подобная позиция содержится в письме Минфина России от 06.03.2008 № 03-03-06/1/152.
Складывающаяся судебная практика отрицает указанные домыслы некоторых должностных лиц налоговой инспекции: если договор аренды не зарегистрирован, но факт использования арендованного имущества и оплаты арендных платежей подтверждён, понесённые расходы можно учесть в составе затрат, которые в дальнейшем уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 16.08.2007 по делу № А40-51763/06-115-305).
В объект налогообложения по НДС входят арендные платежи. Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, налоговым агентом по арендованному объекту недвижимости является арендатор, который обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Отсюда следует логически верный вопрос: существует ли обязанность по уплате НДС при отсутствии зарегистрированного договора аренды недвижимости? Представляется верной позиция о том, что отсутствие регистрации договора аренды не освобождает от исполнения обязанности по уплате НДС.
Указанные выводы подтверждаются судебной практикой. Так, например, суд отклонил как необоснованный довод заявителя о том, что договор аренды, ввиду несоблюдения условий пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, является незаключённым и не может порождать никаких правовых последствий, в том числе и по уплате налога. Учитывая реальное использование предпринимателем нежилого помещения в своей производственной деятельности, отсутствие регистрации договора аренды не освобождает налогового агента от исполнения возложенных на него обязанностей. Предприниматель также не учла, что в связи с продолжением пользования имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, был возобновлён на неопределённый срок, а следовательно, применительно к проверяемому периоду не подлежал государственной регистрации (Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 04.01.2013 по делу № А59-5129/2012).
Таким образом, в случае если договор аренды не прошёл необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанного договора обязаны выполнить все принятые на себя обязательства. Единственное различие таких договоров заключается в том, что в связи с отсутствием регистрации у сторон имеются права, которые не могут быть противопоставлены неопределённому кругу лиц. Судебная практика демонстрирует минимум рисков последствий отсутствия государственной регистрации, вследствие чего условие об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключённого на срок более одного года, может стать формальным.
Сорокин Алексей Анатольевич, ведущий юрист,
БН попытался выяснить, что лучше сделать гражданам, вложившимся в стройку – регистрацию по месту жительства или регистрацию по месту пребывания.
Содержание
Закон о регистрации граждан гласит…
Вопрос регистрационного учета в России регулируется Законом «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25 июня 1993 года, а также Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ от 17 июля 1995 года.
Несмотря на то, что каждый гражданин страны имеет право на свободу передвижения и выбор места жительства, в нашем государстве все равно существует регистрационный учет. Он бывает двух видов:
- по месту пребывания (временная регистрация, сроком на 1/3/6 месяцев или год);
- по месту жительства (постоянная регистрация, в прошлом именовавшаяся пропиской).
В идеале регистрация по месту пребывания делается в случае проживания в одном месте более 90 дней. Чиновники предполагают, что проживать более трех месяцев человек может в гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате, кемпинге. Практика же показывает, что временную регистрацию люди чаще всего делают, арендуя жилье. Самое забавное, что с точки зрения законодательства, если человек живет в квартире по договору как социального, так и коммерческого найма (поднайма) долговременно, речь должна идти уже о постоянной регистрации. Причем это касается не только жилых домов и квартир, но и общежитий, домов престарелых, гостиниц-приютов.
При этом граждане, уже имеющие постоянную регистрацию и проживающие не по месту своей постоянной регистрации свыше 90 дней, обязаны оформить и временную регистрацию. Понятно, если речь идет о наличии постоянной «прописки» в другом городе и оформлении временной в Санкт-Петербурге. Но если следовать закону, две регистрации также нужны, если вы «прописаны» в Петербурге по одному адресу и при этом постоянно живете на съемной квартире в другом месте.
В идеале граждане, переехавшие на другое место жительства, должны в срок не позднее семи дней оформить новую регистрацию. Для этого необходимо представить в орган регистрационного учета паспорт, заявление, договор найма или свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение.
Удобно, что уведомить орган регистрационного учета о сроке и месте своего пребывания сейчас можно по электронной почте или через Единый портал государственных услуг.
Способы получения регистрации приезжими
Если в городе нет близких родственников или друзей «не разлей вода», сделать регистрацию по месту пребывания, и уж тем более по месту жительства, будет непросто.
Как отмечает старший юрист корпорации «Адвекс.Недвижимость» Оксана Астапенкова, Конституционный Суд неоднократно указывал в своих решениях, что сам по себе факт отсутствия регистрации не должен диктовать человеку какие-либо обязанности, а также не должен давать или отнимать его права и свободы. Однако, в реальности все по-другому, и при отсутствии регистрации возникает целый ряд проблем.
Продажа
Студия | 25 м2 | 9/15 этаж
1 600 000 ₽
Мурино, Шоссе в Лаврики (Мурино), 64 к 2
Показать номерПродажа
Студия | 22 м2 | 1/16 этаж
1 614 950 ₽
Всеволожск, Дорога Жизни ш.
Показать номерПродажа
Студия | 11 м2 | 2/4 этаж
1 650 000 ₽
Фурштатская, 50
Показать номерПродажа
Студия | 23 м2 | 16/16 этаж
1 666 020 ₽
Всеволожск, Дорога Жизни ш.
Показать номерПродажа
1-комн. кв. | 26 м2 | 2/3 этаж
1 670 000 ₽
Хвойный, 32
Показать номерПродажа
Студия | 23 м2 | 6/16 этаж
1 705 986 ₽
Всеволожск, Дорога Жизни ш.
Показать номерПродажа
Студия | 23 м2 | 14/16 этаж
1 729 670 ₽
Всеволожск, Дорога Жизни ш.
Показать номерПродажа
Студия | 21 м2 | 1/4 этаж
1 748 588 ₽
Сертолово, Пограничная ул.
Показать номер Продажа
Студия | 11 м2 | 2/5 этаж
1 750 000 ₽
Фурштатская, 54
Показать номер Продажа
1-комн. кв. | 31 м2 | 1/5 этаж
1 770 000 ₽
д. Керро, 143
Показать номер Продажа
3-комн. кв. | 110 м2 | 10/24 этаж
23 000 000 ₽
Московский проспект, 183
Показать номер Продажа
Студия | 23 м2 | 8/8 этаж
1 782 000 ₽
Янино-2, Садовая ул.
Показать номер
Например, временная регистрация, при отсутствии постоянной, необходима для зачисления ребенка на учебу. На сегодняшний день к определенной школе приписывают исходя из адреса фактического проживания ребенка.
Без «прописки» невозможно утроиться на работу в бюджетные учреждения. С частными компаниями, как правило, этот вопрос решается «по договоренности». Чаще всего граждане просто «покупают» самую дешевую временную регистрацию, которую многие фирмы предлагают на год рублей за 700. Разумеется, законность такой «регистрации» может быть сомнительна.
Без «прописки» не получится сделать загранпаспорт, а вот наличие хотя бы временной регистрации уже меняет дело. Хотя в этом случае паспорт делается дольше, чем для постоянно зарегистрированных граждан. А вообще, без регистрации можно получить шенгенскую визу, к примеру, в Финляндию. Правда, для этого необходимо предоставить справку с места работы в Петербурге, подтверждающие наличие оной.
Без регистрации можно купить автомобиль, а вот поставить его на учет уже не получится.
Оформить полис ОМС можно и без «прописки», но вот обслуживать по нему вас будут «с большим скрипом». Реальны и случаи, когда даже при наличии медицинского полиса, и при наличии временной регистрации в Ленобласти в СПб человеку отказывали в приеме врача. А другому просто написали в графе «место жительства»: БОМЖ.
Без постоянной регистрации невозможно получить государственные пособия, встать на жилищную очередь и т. д. Почти все справки также выдаются только по месту регистрации. К примеру, не получится взять справку о том, что вы не состоите на учете в тубдиспансере. Такие справки иногда требуются для работы. Получить данные о своих пенсионных накоплениях вряд ли получится, если вы не «прикреплены» к конкретному адресу. Хотя оформить пенсию гражданин РФ по закону также может без какой-либо регистрации. Однако есть факты, когда Пенсионный фонд отказывал гражданину в этом праве. В таком случае юристы советуют обращаться в прокуратуру.
Пожалуй, то немногое, что можно сделать без «прописки» – голосовать на выборах, если, конечно, есть такое желание. И кредиты на покупку автомобиля некоторые банки дают условным лицам «БОМЖ», но под больший процент. Что немаловажно – купить квартиру также можно, вообще не имея какой-либо регистрации. И даже взять ипотечный кредит. В некоторых банках сейчас можно это сделать – основанием для выдачи кредита будет являться как раз покупка жилья, где вы потом и будете регистрироваться.
Однако следует помнить, что с открытием счета в банке, через который будет необходимо переводить средства от сделки, могут возникнуть проблемы. К примеру, реален случай, когда человек продал жилье в другом городе и выписался оттуда. Деньги за квартиру были переведены на его счет в Сбербанке. Но забрать оттуда деньги без регистрации оказалось непросто. И только после личных переговоров с заведующей отделением банка гражданину позволили получить свои же средства.
Кстати, оформить пластиковую карту, даже дебетовую, в банке при отсутствии какой-либо регистрации вряд ли получится. Исключением являются случаи, когда вы в течение долгих лет являлись клиентом банка, и еще лучше – корпоративным. Но разрешение на обслуживание без регистрации принимает администрация банка, руководствуясь своими внутренними правилами, никак не подкрепленными законодательно. Открыть вклад нигде не зарегистрированному человеку тоже удастся не в каждом банке. Все решается опять же внутренними правилами. То есть раз на раз не приходится.
Штаф за нарушение регистрационного учета
Государство планировало, что регистрационный учет поможет упростить поиск людей, если возникает такая необходимость. Однако зачастую многие граждане встают на регистрационный учет совсем не по месту своего проживания либо пребывания. «Таким образом, эффективность данного института существенно снижается», – считает Оксана Астапенкова.
И тем не менее за нарушение правил регистрации в России установлена ответственность (в соответствии с пунктом 1 статьи 19.15 КоАП РФ). Проживание по месту жительства или по месту пребывания без регистрации грозит административным штрафом – от 1,5 тыс. руб. до 2,5 тыс.
Чтобы избежать нежелательного общения с полицией, которая тоже иногда проверяет наличие регистрации, некоторые предприимчивые граждане покупают билет из какого-нибудь городка в Санкт-Петербург, считая, что три месяца он может действовать как «пропуск в жизнь без прописки».
Таким образом, жить без регистрации, как временной, так и постоянной, можно, но все же проблематично. Поэтому человеку, вложившемуся в стройку, все же лучше проявить чудеса коммуникабельности и отыскать знакомых, попросив их сделать пусть не постоянную, но хотя бы временную регистрацию. Как показывает практика, разница между постоянной и временной «пропиской» на сегодняшний день в глазах представителей социальных служб, работодателей и пр. постепенно нивелируется.
Текст: Наталия Нелюбина Фото: Алексей Александронок