Регистрация договора безвозмездного пользования

Нужно ли регистрировать договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом?

Позвоните сейчас и получите
предварительную консультацию: 8-919-865-42-20
8 (3532) 96-28-58

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотрены ГК РФ, иными федеральными законами, в том числе Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 689 ГК РФ срок, на который передается имущество, в договоре ссуды может не указываться. В этом случае такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные п. 1 ст. 607 и абзацем первым п. 2 ст. 610, пп. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ и регулирующие отношения сторон по договору аренды.

При этом указание на применение к договору ссуды п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающего обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, отсутствует.

Более того, Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимость такой регистрации также не предусмотрена.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом государственной регистрации не подлежит независимо от срока, на который он заключен.

Указанная правовая позиция подтверждается и судебной практикой (См.: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2013 № Ф03-385/13, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 № 04АП-6025/13, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 № 19АП-2891/11).

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 3 статьи 689 ГК РФ договор безвозмездного пользования объектом культурного наследия должен быть зарегистрирован, в том числе независимо от срока, на который он заключен.

Договора безвозмездного пользования жилым помещением

Между гражданами соглашения по безвозмездной передачи жилых помещений в пользование могут заключаться как письменно, так и устно. Последний вариант совершенно не защищает участников сделки: в случае конфликта отстоять свои права через суд крайне затруднительно.

Если в качестве одной из сторон выступает юрлицо, простая письменная форма обязательна. Зафиксированный на бумаге договор должен включать следующие сведения:

Форма договора о безвозмездной передачи в пользование. Фото № 4

  • место и время заключения соглашения;
  • данные сторон;
  • описание сущности сделки: ссудодатель обязуется передать, а ссудополучатель принять соответствующее помещение в пользование без финансовых обязательств участников договора;
  • предмет соглашения и его детальное описание: юридический адрес, поэтажное расположение, особенности планировки и технического обустройства, состояние жилого помещения на момент передачи;
  • срок действия договора, возможность преимущественной пролонгации;
  • права и обязанности сторон. В этой части рекомендуется детализировать не только общепринятые по закону обязанности, но и предусмотреть правоотношения в случае форс-мажорных обстоятельств.

Завершают договор подписи сторон с расшифровками.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Принимая в пользование техническое или служебное помещение, ссудополучатель обретает не только возможность использования имущества, но и расширенный круг обязанностей. Ему придется:

Особенности составления договора безвозмездной передачи нежилой недвижимости в пользование. Фото № 5

  • нести расходы по текущему ремонту помещения;
  • покрывать эксплуатационные затраты.

По договоренности с собственником, допускается изменение целей использования помещения и даже его переоборудование (конечно, с условием норм закона).

Помимо общих реквизитов, договор включает следующие пункты:

  • точное описание объекта соглашения – конструктивные и технические признаки, состояние на момент передачи;
  • указание об отсутствии недостатков, препятствующих использованию в конкретных целях;
  • разрешение на передачу в субпользование на безвозмездных началах и запрет на возмездную субаренду (даже с согласия собственника);
  • приложение с техническими документами на объект.

Если в пользование сдается помещение, представляющее культурную или историческую ценность (с официальной фиксацией этого статуса), необходима дополнительная регистрация договора в государственных структурах.

Энциклопедия решений. Государственная регистрация договора безвозмездного пользования земельным участком

Государственная регистрация договора безвозмездного пользования земельным участком

Отношения сторон по договору безвозмездного пользования имуществом регулируются главой 36 ГК РФ. Пунктом 2 ст. 689 ГК РФ установлено, что к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абзацем первым п. 2 ст. 610, п. п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ. В указанном перечне отсутствует указание на п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающий обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) необходимость такой регистрации также не предусмотрена. Поэтому договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом по общему правилу не подлежит государственной регистрации*(1).

Вместе с тем в п. 2 ст. 26 ЗК РФ указано, что договоры безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Требование о регистрации таких договоров, заключенных на срок 1 год и более, прямо не установлено.

В этой связи актуальным является вопрос о необходимости регистрации договоров безвозмездного пользования земельным участком, заключенных на срок более 1 года, поскольку согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что права, предоставленные стороне незарегистрированного договора, не могут быть противопоставлены третьим лицам*(2). В отношениях же между сторонами договора ссуды права и обязанности из договора возникают не в момент его государственной регистрации, а в момент получения лицом, направившим предложение о заключении договора, акцепта лица, которому такое предложение было направлено (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Ранее судебная практика придерживалась позиции, что договоры безвозмездного пользования земельным участком не подлежат государственной регистрации независимо от срока договора. Такой вывод основывался на следующих доводах. Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ установлено, что договоры безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Вместе с тем в действующем законодательстве РФ не содержится императивных норм, которые бы предусматривали государственную регистрацию договоров безвозмездного пользования земельным участком. Соответственно, такие договоры не подлежат государственной регистрации вне зависимости от срока, на который они заключены (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.04.2008 N А33-12027/2007).

Однако в настоящее время судебная практика идет по пути признания необходимости государственной регистрации договоров безвозмездного пользования земельным участком, заключенных на срок более 1 года. Эта позиция основана на следующих выводах. Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Пункт 1 ст. 25 ЗК РФ в императивной форме устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, подлежат государственной регистрации. Эта норма перекликается с положением ст. 131 ГК РФ, согласно которой государственной регистрации подлежат указанные в ней права, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Таким «иным правом, предусмотренным иным законом» и является право безвозмездного пользования. Акцент ч. 6 ст. 1 Закона N 218-ФЗ на необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ, а также в установленных законом случаях ограничений прав и обременений недвижимого имущества подтверждает обязательность регистрации права безвозмездного пользования*(3).

Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ предусмотрены исключения из общего правила регистрации сделок с землей. Не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, определяющим фактором является временной отрезок срока действия таких договоров (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2012 N Ф07-4556/12, Северо-Кавказского округа от 23.03.2011 по делу N А53-13922/2010, ФАС Дальневосточного округа от 26.05.2010 N Ф03-3469/2010, Двадцатого ААС от 21.01.2014 N 20АП-8544/13, Пятнадцатого ААС от 07.02.2011 N 15АП-96/2011 и др.).

Вместе с тем, вопрос о необходимости государственной регистрации договора ссуды, предметом которого является земельный участок, нельзя считать окончательно решенным. Согласно п. 2 ст. 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Однако ни ГК РФ, ни ЗК РФ, ни Закон N 218-ФЗ прямо не указывают на необходимость государственной регистрации договора безвозмездного пользования земельным участком, в том числе заключенных на срок не менее года. Закон N 218-ФЗ предусматривает государственную регистрацию безвозмездного пользования (ссуды) путем государственной регистрации соответствующего договора только в отношении объектов культурного наследия (ч.ч. 1, 9 ст. 51 этого Закона)*(4). В ч. 3 ст. 4.3 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» содержится упоминание о государственной регистрации договоров безвозмездного пользования лесными участками в составе земель лесного фонда, но лишь в контексте приведения в соответствие с Лесным кодексом РФ договоров, заключенных до его вступления в силу (ч. 1 ст. 4 того же Закона). Поэтому однозначно утверждать, что закон устанавливает требование о государственной регистрации договоров безвозмездного пользования земельными участками, заключенных на срок год и более, не приходится.

_____________________________

*(1) Исключение предусмотрено для договора безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия. См. об этом в материале «Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация договора безвозмездного пользования».

*(2) Для ссудополучателя это имеет значение, поскольку в случае отчуждения вещи, переданной в безвозмездное пользование, или передачи ее в возмездное пользование третьему лицу, к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ). Иначе говоря, переход права собственности на предмет договора ссуды или передача его в возмездное пользование, не влекут прекращение права ссудополучателя на пользование вещью, что применительно к случаям, когда договор ссуды подлежит государственной регистрации, означает, что такое право должно быть основано на зарегистрированном договоре.

*(3) Закон N 218-ФЗ вступил в силу с 01.01.2017. До этой даты аналогичные положения были предусмотрены ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).

*(4) До 01.01.2017 соответствующие положения содержались в п. 1 ст. 4, п.п. 1, 4 ст. 26 Закона N 122-ФЗ.

Подлежит ли государственной регистрации договор безвозмездного срочного пользования земельным участком?

Ответ: Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком подлежит государственной регистрации при условии, что он заключен на срок не менее чем один год.

Обоснование: Согласно ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации).

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Договором безвозмездного пользования (договором ссуды) признается соглашение сторон, в силу которого одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ).

Положения договора безвозмездного пользования регулируются отсылочными нормами к договору об аренде (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Так, к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ст. 607 «Объекты аренды», п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610 «Срок договора аренды», п. п. 1 и 3 ст. 615 «Пользование арендованным имуществом», п. 2 ст. 621 «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок», п. п. 1 и 3 ст. 623 «Улучшения арендованного имущества» ГК РФ.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду (а значит, и в безвозмездное пользование) могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Положения о государственной регистрации договора аренды недвижимых вещей содержатся в п. 2 ст. 609 ГК РФ: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Упоминание об этой статье в п. 2 ст. 689 ГК РФ отсутствует. Нет ссылки на государственную регистрацию договора безвозмездного (срочного) пользования земельным участком и в п. 1 ст. 131 ГК РФ.

Однако в данном случае необходимо руководствоваться не только нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации, но и нормами Земельного кодекса РФ. Причем в силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ нормы ЗК РФ имеют приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства, регулирующими имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Обратимся к ст. 26 ЗК РФ: она основана на положении об обязательной государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними как с недвижимым имуществом. А в п. 2 данной статьи предусмотрены исключения из общего правила регистрации сделок с землей. Так, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из сказанного (с учетом приоритета норм земельного законодательства над нормами гражданского законодательства), можно сделать вывод: договор безвозмездного срочного пользования земельным участком в случае, если он заключен на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Данный вывод подкреплен примерами из арбитражной практики (см., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 03.10.2011 N А42-9170/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2011 N А53-13922/2010, ФАС Дальневосточного округа от 26.05.2010 N Ф03-3469/2010 и др.).

Тем не менее в Постановлении от 07.04.2008 N А33-12027/07-Ф02-1109/08 ФАС Восточно-Сибирского округа указал, что из п. 2 ст. 26 ЗК РФ не усматривается, что договор безвозмездного срочного пользования, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Суд пришел к выводу, что законом не предусмотрена государственная регистрация договора безвозмездного (срочного) пользования земельным участком.

С. Н.Зайцева

Консалтинговая группа «Аюдар»

Нужна ли регистрация?

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем заключен на неопределенный срок. Необходима ли его регистрация?
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.
Обоснование:Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ).
Согласно ч. 6 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.
Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В соответствии со ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 2 ст. 689 ГК РФ предусмотрено, что к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ.
Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 689 ГК РФ положения п. 2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, не распространяются на договор безвозмездного пользования имуществом.
Исключение составляет договор безвозмездного пользования объектом культурного наследия, к которому согласно п. 3 ст. 689 ГК РФ применяются также правила, предусмотренные ст. 609 ГК РФ, то есть такой договор подлежит государственной регистрации.

Регистрация договора безвозмездного пользования

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *