Реализация имущественных прав

Право собственности на земельные участки

Действующая Конституция РФ предусматривает многообразие форм собственности на землю — собственность публичную, федеральную, субъектов РФ, муниципальную и частную.

Отказ от права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации как прекращение права собственности и осуществляется на основании соответствующего заявления. К заявлению прилагается документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, если право на земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Одной из наиболее сложных проблем правового регулирования, как показал опыт Арбитражного суда Московской области, является разграничение собственности между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями. В этой связи рассмотрим цепочку принятых и действующих законов и нормативно-правовых актов по разграничению собственности между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

Основополагающим в данной области законом является Конституция Российской Федерации. При решении проблем правового регулирования следует учитывать императивность норм Конституции Российской Федерации о разграничении предметов ведения и полномочий в области земельных отношений.

Общая собственность

Информация об изменениях: Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 1 статьи 250 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Информация об изменениях: Федеральным законом от 3 июля 2019 г.

Переход права собственности (пользования) на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения В настоящее время вопрос приобретения в собственность (пользование) земельного участка в нашем городе да и в Крыму в целом является одним из самых значимых и актуальных. Несовершенство украинского законодательства порождает на практике массу проблем для граждан Украины и иностранцев, которые далеко не всегда удается разрешить без судебного разбирательства. Гражданский Кодекс Украины, вступивший в силу с 01.01.2004 г.

по сути создал для лиц, приобретающих в собственность жилой дом, здание или сооружение, еще одну, по мнению автора, наиболее существенную проблему.

Невольно напрашивается вопрос: знакомился ли при подготовке нового ГК Украины и его принятии законодатель (народные депутаты) с действующим Земельным Кодексом? Создается впечатление, что он туда вообще не заглядывал.

Виды прав граждан на земельные участки Права граждан на земельные участки можно рассматривать с двух позиций:как юридический факт, на основании которого возникает право обладания земельным участком, и как совокупность правомочий в отношении владения, пользования и распоряжения землей. Эти обе позиции переплетаются друг с другом: основание правообладания земельным участком определяет пределы правомочий граждан в отношении земли, а данные правомочия зависят от основания, на котором им принадлежит тот или иной участок. Например, только у собственника земельного участка наибольший круг правомочий в отношении использования земель, а эти полномочия не могут быть реализованы иначе, как при наличии права собственности на землю.

Виды прав граждан на землю можно подразделить по следующим основным критериям: 1.

1. Право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом, кроме случаев, определенных частью второй настоящей статьи.

2. Право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ, целевого назначения, удостоверяется: а) гражданско-правовым соглашением относительно отчуждения земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению; б) свидетельством о праве на наследство.

3. Право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом на право постоянного пользования земельным участком. 4. Формы государственных актов на право собственности на земельный участок, право постоянного пользования земельным участком утверждаются Кабинетом Министров Украины. 5.

Признание права собственности и сферы применения иска.

  1. Когда право собственности игнорируется или оспаривается определенным лицом, из-за чего затрудняется или становится невозможным реализация полномочий собственника.
  2. Если возникли сомнения кому именно принадлежит право собственности, то можно воспользоваться иском о признании права на собственность, которая может быть движимым и недвижимым имуществом.

Распространены как первоначальные так и встречные иски, даже если первоначальный иск был или не был связан с защитой вещных прав. Встречный иск, например, может заявляться о взыскании неосновательного обогащения, по делам о выселении и т.п.

При наличии права собственности на стороне истца, доводы и факты на признание прав собственности могут использоваться для доказывания этого юридически значимого обстоятельства, а также и по таким искам как виндикационный, негаторный и др.

Право на частную собственность

Право на частную собственность — одно из основных прав человека.

Всеобщая декларация прав человека (статья 17) предусматривает, что каждый человек имеет право владеть имуществом как единолично, так и совместно с другими и никто не должен быть произвольно лишен своего имущества.

Статья 1 Протокола № 1 к Европейской конвенции по правам человека от 20.03.1952 г. предусматривает, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своего имущества (possessions). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. При этом указывается, что предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов.

Статья 35 Конституции РФ предусматривает, что:

  • — Право частной собственности охраняется законом.
  • — Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
  • — Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
  • — Право наследования гарантируется.

Законодательство России и других стран допускает в ряде случаев принудительное прекращение права собственности, как в судебном, так и во внесудебном порядке.

В судебном порядке производятся конфискация, принудительный выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд, изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства, принудительный выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей и домашних животных при ненадлежащем обращении с ними, обращение взыскания на имущество по обязательствам.

Национализация и реквизиция осуществляются во внесудебном порядке. Обращение взыскания на имущество также может осуществляться во внесудебном порядке, по исполнительной надписи нотариуса.

Однако во всех вышеуказанных случаях, кроме конфискации, которая является наказанием за преступление или административное правонарушение, и обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника, собственник должен получить денежную компенсацию.

Штраф, который также является лишением собственности, может, как наказание за административное правонарушение налагаться и во внесудебном порядке, но в таком случае лицо, на которое наложен штраф, если оно не желает уплачивать его добровольно, вправе обжаловать решение о его наложении в суд.

Европейский суд по правам человека указал, в частности по делу «Буцев против России» (2005 г), что «требование» может представлять собой «имущество» по смыслу статьи 1 Протокола N 1 к Европейской конвенции по правам человека в случае, если в достаточной мере установлено, что оно может быть юридически реализовано и поэтому невозможность для заявителя в течение существенного срока добиться исполнения судебного решения, которым ему была присуждена компенсация за вред здоровью, причиненный в результате участия в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, представляет собой вмешательство в его право на беспрепятственное пользование своим имуществом.

В соответствии с правовой позицией, выработанной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2001 г. N 16-П по делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» от 16 июля 1997 года статьей 35 Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Поэтому положения о том, что гражданам — домовладельцам, постоянно зарегистрированным в принадлежащих им на праве собственности домах, расположенных на земельных участках на территории города Москвы, предоставляется право пожизненного наследуемого владения этими земельными участками и в пределах Московской кольцевой автомобильной дороги размер таких участков ограничивается площадью 0,06 гектара, а за ее пределами — 0,12 гектара, сверх же указанных площадей земельные участки предоставляются в аренду, противоречит Конституции, так как лишает заявителя, гражданку, имущественные права на участок которой площадью 0,2291 гектара, принадлежали ее семье с 1824 года, права на постоянное (бессрочное) пользование частью этого участка.

>
Как начислить НДС при реализации имущественных прав

Объект налогообложения

Налоговое законодательство не определяет понятие реализации имущественных прав. В статье 39 Налогового кодекса РФ дается определение лишь для реализации товаров, работ, услуг. Однако имущественные права не относятся ни к одной из этих категорий (ст. 38 НК РФ).

Гражданское законодательство признает имущественное право объектом гражданского оборота (ст. 128 и 129 ГК РФ). Это означает, что организации и граждане могут свободно отчуждать, приобретать или обменивать имеющиеся у них имущественные права. Таким образом, для целей обложения НДС реализацией имущественных прав следует признавать их передачу от одного лица другому.

В статье 155 Налогового кодекса РФ установлены особенности начисления НДС при реализации конкретных имущественных прав. Их нужно учитывать:

  • при уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг) (п. 1 и 2 ст. 155 НК РФ);
  • при передаче прав на жилые дома и помещения, гаражи или машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ);
  • при передаче денежного требования, приобретенного у третьих лиц (п. 4 ст. 155 НК РФ);
  • при передаче арендных прав и прав, связанных с заключением договора (п. 5 ст. 155 НК РФ).

Передача денежных требований

Денежные требования, вытекающие из договоров, предусматривающих отгрузку товаров, выполнение работ или оказание услуг, может переуступить:

  • сам продавец (подрядчик), реализовавший товары (работы, услуги), по которым образовалась задолженность (первоначальный кредитор);
  • приобретатель имущественных прав (новый кредитор).

Кредитор (как первоначальный, так и новый) должен начислить НДС, даже если реализованные по договору товары (работы, услуги) не облагаются НДС (п. 1 и 2 ст. 155 НК РФ).

Ситуация: нужно ли начислять НДС при уступке права требования первоначальным кредитором? Право требования вытекает из договора реализации товаров (работ, услуг), которые облагаются НДС

Первоначальный кредитор должен начислять НДС при переуступке права требования, если сумма дохода превышает размер самого требования.

Первоначальный кредитор, уступающий право требования долга за реализованные, но не оплаченные товары (работы, услуги), должен начислять НДС:

  • при реализации товаров (работ, услуг) в общеустановленном порядке;
  • при уступке права требования задолженности за реализованные товары (работы, услуги).

При уступке права требования первоначальный кредитор определяет налоговую базу как разницу между полученным доходом и размером самого требования, права по которому переданы (абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ). Поэтому если при уступке третьему лицу права требования долга за реализованные, но не оплаченные товары (работы, услуги) цена сделки не превышает стоимость реализованных товаров (работ, услуг), то организация – первоначальный кредитор вправе не начислять НДС. В противном случае НДС необходимо начислить только с суммы превышения выручки от переуступки требования над первоначальным долгом.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении уступки права требования первоначальным кредитором. Право требования вытекает из договора реализации товаров (работ, услуг), которые облагаются НДС

В октябре ЗАО «Альфа» реализовало ООО «Торговая фирма «Гермес»» товар на сумму 590 000 руб. (в т. ч. НДС – 90 000 руб.). Себестоимость реализованного товара составила 350 000 руб. Согласно договору поставки срок оплаты товара – 31 декабря. Учет доходов и расходов «Альфа» ведет по методу начисления, налог на прибыль платит ежемесячно.

Не дожидаясь срока оплаты, «Альфа» уступила право требования долга ОАО «Производственная фирма «Мастер»» за 490 000 руб. По договору между ними право требования оплаты за товар переходит к «Мастеру» 11 ноября. В этот же день был подписан акт уступки права требования (договор цессии).

В бухучете «Альфы» сделаны следующие записи.

Октябрь:

Дебет 62 Кредит 90-1
– 590 000 руб. – отражена выручка от реализации товаров;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 90 000 руб. – начислен НДС при реализации товаров;

Дебет 90-2 Кредит 41
– 350 000 руб. – списана себестоимость реализованных товаров.

Ноябрь:

Дебет 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования» Кредит 91-1
– 490 000 руб. – признан доход от уступки права требования;

Дебет 91-2 Кредит 62
– 590 000 руб. – списано уступаемое право требования;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования»
– 490 000 руб. – поступили средства в оплату за реализованное право требования.

Поскольку сумма сделки по уступке права требования (490 000 руб.) не превышает величину самого требования (590 000 руб.), налоговая база по НДС у «Альфы» не формируется.

Если право требования уступает новый кредитор, НДС нужно начислить на разницу между доходом от уступки и суммой, уплаченной при покупке долгового обязательства (п. 2 ст. 155 НК РФ). Сумму налога определяйте по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Точно так же рассчитывайте НДС и в том случае, когда новый кредитор не продает (передает) право требования, а получает деньги от должника, погасившего свое обязательство (п. 2 ст. 155 НК РФ). НДС следует начислить в день уступки или в день прекращения обязательства (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Пример отражения в бухучете начисления НДС при уступке права требования по договору купли-продажи. Операции у нового кредитора

ООО «Торговая фирма «Гермес»» в октябре купило у ЗАО «Альфа» право требования долга к ОАО «Производственная фирма «Мастер»». Цена сделки – 90 000 руб. Задолженность «Мастера» образовалась по договору купли-продажи товара, облагаемого НДС по ставке 18 процентов.

Задолженность «Мастера» составляет 118 000 руб. Эту сумму «Мастер» перечислил на расчетный счет «Гермеса» в ноябре.

Бухгалтер «Гермеса» сделал в учете следующие записи.

В октябре:

Дебет 58 Кредит 76
– 90 000 руб. – приобретено право требования;

Дебет 76 Кредит 51
– 90 000 руб. – оплачено право требования.

В ноябре:

Дебет 51 Кредит 76
– 118 000 руб. – получены деньги от должника по приобретенному праву требования;

Дебет 76 Кредит 91-1
– 118 000 руб. – признан доход от переуступки права требования;

Дебет 91-2 Кредит 58
– 90 000 руб. – списаны расходы на покупку права требования;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 4271 руб. ((118 000 руб. – 90 000 руб.) × 18/118) – начислен НДС к уплате в бюджет.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за IV квартал.

В дальнейшем, если третий кредитор также уступит право требования, начинают действовать правила пункта 4 статьи 155 Налогового кодекса РФ. То есть НДС начисляется как при передаче денежного требования, приобретенного у третьих лиц.

Ситуация: как начислить НДС при переуступке права требования или при получении оплаты от должника? Оплата (погашение долга) происходит частями в разных налоговых периодах. Имущественное право ранее было куплено по договору цессии

При переуступке права требования и при получении оплаты от должника применяются разные правила начисления НДС.

Организация, которая по договору цессии приобрела право денежного требования у первоначального кредитора, признается новым кредитором. Новый кредитор может:

– переуступить это право другому лицу;

– получить причитающиеся по договору денежные средства от должника.

В первом случае налоговой базой будет превышение стоимости реализуемого права требования над суммой расходов, которые новый кредитор понес при приобретении этого права. Независимо от того, как будет поступать оплата за реализованное имущественное право, начислить НДС нужно в день переуступки (при условии что сумма, которая причитается новому кредитору, превышает стоимость покупки права требования). Если новый кредитор переуступает право требования по цене ниже стоимости его покупки (или равной ей), то НДС начислять не нужно.

Такой вывод следует из совокупности норм пункта 2 статьи 155 и пункта 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ.

Во втором случае налоговой базой будет превышение суммы доходов, полученных от должника, над суммой расходов, которые он понес при приобретении права требования. Вариант, при котором оплата от должника поступает частями, законодательно не урегулирован. Официальных разъяснений контролирующих ведомств по этому поводу тоже нет. Из буквального толкования положений пункта 2 статьи 155 Налогового кодекса РФ можно сделать следующий вывод.

Поскольку НДС начисляется именно на сумму превышения доходов над расходами, налоговую базу следует определять начиная с того квартала, в котором полученная сумма долга превысит расходы на приобретение права требования. В следующем квартале при поступлении очередного платежа налоговую базу нужно рассчитать снова, уменьшив ее на величину налоговой базы, определенной в предыдущем квартале. До тех пор пока суммы, полученные от должника, не превысят сумму расходов на приобретение права требования, НДС не начисляйте. Если поступление средств в счет погашения долга прекратилось, обязанность по начислению НДС с неполученных сумм у нового кредитора не возникает.

Пример расчета НДС при получении частичной оплаты в счет погашения долга по приобретенному праву денежного требования. Оплата поступает в разных налоговых периодах

В январе ЗАО «Альфа» приобрело у ООО «Торговая фирма «Гермес»» право требования долга (дебиторской задолженности) к ОАО «Производственная фирма «Мастер»». Сумма долга составляет 590 000 руб. (в т. ч. НДС – 90 000 руб.).

Право требования долга было приобретено за 550 000 руб. (в т. ч. НДС – 83 898 руб.) на основании договора цессии, который был подписан 25 января.

В этом же месяце Альфа перечислила деньги за приобретенное право требования «Гермесу» и истребует задолженность с «Мастера».

«Мастер» погашает задолженность частями:

– в марте – 200 000 руб.;
– в июне – 200 000 руб.;
– в сентябре – 160 000 руб.;
– в декабре – 30 000 руб.

В I и во II кварталах бухгалтер «Альфы» налоговую базу по этой сделке не определял, поскольку сумма, полученная от «Гермеса», не превышала затрат на приобретение права требования (200 000 руб. + 200 000 руб. < 550 000 руб.).

В III квартале общая сумма поступлений превысила сумму расходов нового кредитора (200 000 руб. + 200 000 руб. + 160 000 руб. > 550 000 руб.). Налоговая база по НДС за III квартал составила:

200 000 руб. + 200 000 руб. + 160 000 руб. – 550 000 руб. = 10 000 руб.

Сумма НДС, которая включается в налоговую декларацию за III квартал, равна:

10 000 руб. × 18/118 = 1525 руб.

Сумма НДС, рассчитанная при поступлении последней части платежа в IV квартале, составила:

(200 000 руб. + 200 000 руб. + 160 000 руб. + 30 000 руб. – 550 000 руб. – 10 000 руб.) × 18/118 = 4576 руб.

Эту сумму бухгалтер «Альфы» отразил в декларации по НДС за IV квартал.

Внимание: каких-либо официальных писем Минфина или ФНС России, подтверждающих изложенный порядок, нет. Не исключено, что при проверке налоговая инспекция может применить другой вариант определения налоговой базы: исходя из суммы превышения доходов над расходами по каждому поступившему платежу.

Проблему налогообложения доходов, которые поступают новому кредитору в счет погашения долга, приобретенного им по договору цессии, Минфин России рассматривал в письме от 8 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/726. В нем говорилось, что при погашении долга частями величину превышения доходов над расходами нужно рассчитывать в отношении каждой суммы, поступающей от должника. Для этого следует устанавливать долю превышения доходов над расходами в общей сумме приобретенного долга, а затем использовать полученную величину при определении налоговой базы в отношении каждой полученной суммы.

В письме разъяснялось применение статьи 279 Налогового кодекса РФ, которая регулирует порядок формирования налоговой базы по налогу на прибыль. Однако не исключено, что при проверке правильности расчета НДС налоговая инспекция тоже будет опираться на эти разъяснения. Проверяющие могут предложить определять сумму НДС при поступлении каждого платежа по следующей формуле:

Сумма НДС к начислению при получении частичной оплаты в счет погашения долга = Сумма полученной оплаты × Ставка НДС (18/118) × (Общая сумма долга, приобретенная по договору цессии — Расходы на приобретение долга) : Общая сумма долга, приобретенная по договору цессии

В такой ситуации отстаивать использование первого варианта организации придется в суде. Арбитражная практика по данной проблеме пока не сложилась.

Денежные требования, приобретенные у третьих лиц

По общему правилу передача денежных требований, приобретенных у третьих лиц, облагается НДС (ст. 155 НК РФ).

Налоговая база равна разнице между полученными деньгами и суммой, уплаченной предыдущему кредитору (п. 4 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в день последующей уступки имущественного права или в день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Поскольку пункт 4 статьи 155 Налогового кодекса РФ не содержит специальных оговорок, переуступка денежных требований, вытекающих из операций, не облагаемых НДС, также подлежит налогообложению (письмо Минфина России от 19 сентября 2007 г. № 03-07-05/58). Исключение составляют операции:

  • по уступке (переуступке) кредитором требования на получение долга по договору займа в денежной форме (кредитному договору);
  • по возврату заемщиком долга по договору займа в денежной форме (кредитному договору) любому кредитору, который владеет правом требования по первоначальному договору. При этом разница между суммой, поступившей от заемщика, и суммой, затраченной при приобретении права требования долга, также не облагается НДС.

Это следует из положений подпункта 26 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмом Минфина России от 4 марта 2013 г. № 03-07-07/6425. Вместе с тем, организация может отказаться от предоставленной льготы и платить НДС в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 155 Налогового кодекса РФ.

Пример отражения в бухучете операций по переуступке денежного требования по договору займа

ООО «Торговая фирма «Гермес»» в январе купило у ЗАО «Альфа» право требования долга к ОАО «Производственная фирма «Мастер»». Задолженность «Мастера» в размере 118 000 руб. образовалась по договору займа. По отношению к «Мастеру» «Альфа» не является заимодавцем (право требования было приобретено «Альфой» ранее за 90 000 руб.). Цена сделки – 100 000 руб. Всю сумму долга (118 000 руб.) «Мастер» перечислил на расчетный счет «Гермеса» в феврале.

Бухгалтер «Альфы» отразил указанные операции следующими проводками.

В январе:

Дебет 76 Кредит 91-1
– 100 000 руб. – передано «Гермесу» право денежного требования;

Дебет 91-2 Кредит 58
– 90 000 руб. – списаны расходы на покупку права требования;

Дебет 51 Кредит 76
– 100 000 руб. – поступила оплата за переданное право требования.

Согласно подпункту 26 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ операция по передаче права требования по договору займа НДС не облагается.

В учете «Гермеса» сделаны следующие записи.

В январе:

Дебет 58 Кредит 76
– 100 000 руб. – приобретено у «Альфы» право денежного требования;

Дебет 76 Кредит 51
– 100 000 руб. – оплачено «Альфе» за приобретенное право требования.

В феврале:

Дебет 51 Кредит 76
– 118 000 руб. – получены деньги от должника по приобретенному праву требования;

Дебет 76 Кредит 91-1
– 118 000 руб. – отражен доход от погашения права требования «Мастером»;

Дебет 91-2 Кредит 58
– 100 000 руб. – списаны расходы на покупку права требования.

Согласно подпункту 26 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ операция по исполнению заемщиком обязательств перед новым кредитором НДС не облагается.

Передача прав на жилые и нежилые помещения

При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:

  • был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;
  • произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.

Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение

ООО «Торговая фирма «Гермес»» 2 декабря 2014 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 29 декабря 2015 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.

3 февраля 2015 года «Гермес» продал право на получение квартиры своему сотруднику за 1 200 000 руб. Сумма НДС по этой сделке составляет:
(1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 18/118 = 30 509 руб.

Вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтер «Гермеса» отразил такими проводками.

2 декабря 2014 года:

Дебет 76 Кредит 51
– 1 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.

3 февраля 2015 года:

Дебет 73 Кредит 91-1
– 1 200 000 руб. – реализовано сотруднику право на получение квартиры в строящемся доме;

Дебет 91-2 Кредит 76
– 1 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 30 509 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал 2015 года.

Ситуация: как начислять НДС при реализации имущественных прав на нежилые помещения?

НДС начисляйте в том же порядке, что и при реализации имущественных прав на жилые помещения. То есть с разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.

Особый порядок определения налоговой базы при реализации имущественных прав на нежилые помещения законодательством не установлен. Вместе с тем, имущественные права на нежилые помещения и на имущество, перечисленное в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ, относятся к одному виду объектов гражданских прав. Согласно пункту 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ налоги должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными, поэтому порядок начисления НДС при реализации имущественных прав как на жилые, так и нежилые помещения должен быть одинаковым. Кроме того, в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ не предусмотрены исключения в отношении нежилых помещений. Таким образом, налоговую базу при реализации имущественных прав на нежилые помещения нужно определять так же, как и при реализации прав на жилые помещения, то есть как разницу между ценой реализации и ценой приобретения прав.

Аналогичные разъяснения содержатся в согласованном с финансовым ведомством письме ФНС России от 27 июня 2014 г. № ГД-4-3/12291.

Следует отметить, что выводы, изложенные в этом письме, основаны на постановлении Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2010 г. № 13640/09. Раньше контролирующие ведомства занимали другую позицию. Они считали, что в рассматриваемой ситуации начислять НДС нужно в соответствии с пунктом 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ. То есть не с разницы между ценой продажи и ценой приобретения, а со всей стоимости передаваемых прав (письма Минфина России от 7 февраля 2013 г. № 03-07-11/2927, ФНС России от 8 февраля 2011 г. № КЕ-4-3/1907).

Теперь эти разъяснения утратили актуальность. Признавая бесперспективность судебных разбирательств в ситуациях, когда ВАС РФ четко обозначил свою позицию, Минфин России в письме от 7 ноября 2013 г. № 03-01-13/01/47571 порекомендовал налоговым инспекциям не доводить дело до суда. К рекомендациям финансового ведомства присоединилась и ФНС России (письмо от 26 ноября 2013 г. № ГД-4-3/21097). Этими обстоятельствами и объясняется смена официальной позиции по данной проблеме.

Ситуация: нужно ли начислять НДС при переуступке доли в строительстве жилого дома в счет погашения долга по договору займа?

Ответ: да, нужно.

Передача имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места облагается НДС. В таких случаях налоговая база равна разнице между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). В данной ситуации налоговая база равна разнице между суммой погашенного долга и суммой расходов на приобретение доли в строительстве жилого дома. Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Передача прав на заключение договора

Организация может выиграть в тендере или купить на аукционе право заключения выгодного договора. Если в дальнейшем это право передается другой организации, то такая сделка облагается НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговая база при передаче прав равна полученному доходу без НДС и определяется на день передачи имущественных прав (п. 5 ст. 155, п. 8 ст. 167 НК РФ). Налог рассчитывайте по ставке 18 процентов (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ). В таком же порядке начисляется НДС и при реализации арендных прав (п. 5 ст. 155 НК РФ, письмо ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444).

Пример отражения в бухучете начисления НДС при переуступке арендного права

ООО «Торговая фирма «Гермес»» арендует офисное помещение у ЗАО «Альфа». В январе «Гермес» с согласия арендодателя продал свое право на аренду помещения ОАО «Производственная фирма «Мастер»» за 10 000 руб. (без учета НДС). Сумма НДС, которая начисляется на доход от продажи арендного права, равна 1800 руб. (10 000 руб. × 18%).

Бухгалтер «Гермеса» отразил реализацию арендного права такими проводками:

Дебет 76 Кредит 91-1
– 11 800 руб. (10 000 руб. + 1800 руб.) – реализовано право на аренду офисного помещения;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1800 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет;

Дебет 51 Кредит 76
– 11 800 руб. – получена плата за арендное право.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал.

Главный риск покупки квартиры на этапе строительства заключается в том, что мы покупаем воздух. Дома еще нет. Мы инвестируем в строящийся объект и тем самым финансируем его. На разных принципах финансирования базируются существующие на сегодняшний день схемы договоров между инвестором и застройщиком. В этой статье мы рассмотрим договор купли-продажи имущественных прав.

Что такое имущественные права на квартиру

Квартира становится недвижимым имуществом только после ввода дома в эксплуатацию. Пока дом строится, инвестор не обладает правом собственности, а только лишь имущественным правом.

Недвижимое имущество – это земельные участки, а также находящиеся на них объекты, перемещение которых невозможно. Имущественные права на недвижимость Верховный суд Украины определяет как «право ожидания» квартиры, которую застройщик обязан передать инвестору в собственность. Передача квартиры осуществляется только после сдачи дома в эксплуатацию. Договор купли-продажи имущественных прав в Украине является основанием для оформления права собственности на квартиру.

Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности» определяет имущественные права как любое право на имущество, отличное от права собственности. В чем-то право на имущество похоже на договор аренды. Вы можете пользоваться и распоряжаться квартирой. Только квартиры пока нет. Имущественные права на квартиры в новостройках, в отличие от арендованного помещения, вы можете передать третьим лицам. Согласно Гражданскому кодексу Украины, имущественные права можно покупать и продавать.

Типовой договор купли-продажи имущественных прав – вполне законная процедура финансирования строительства. Но есть и подводные камни. Главное – не ошибиться с выбором застройщика. Если дом не достроят, вы не сможете получить квартиру в собственность.

Почему застройщик может продать вашу квартиру дважды

Недобросовестный застройщик может продать одну квартиру два, а то и три раза. На вторичном рынке такая ситуация исключена, на первичном же – вполне возможна.

Покупая имущественные права на жилье, то есть, по сути, всего лишь право на покупку, инвестор не может быть абсолютно уверен в том, что застройщик не продал такое право кому-то еще.

Согласно закону, данный договор не нужно регистрировать у нотариуса. Следовательно, о том, что вы заплатили за квартиру, знает только застройщик. Со всеми вытекающими последствиями.

Мы рекомендуем все же заверить договор у нотариуса, хотя это не является обязательным и влечет за собой дополнительные расходы. Однако подводные камни все равно останутся. Например, застройщик может изменить нумерацию квартир или отдать вашу квартиру под коммерческое помещение.

Недобросовестные застройщики предлагают подписать инвестиционный договор при покупке квартиры. Инвесторам следует знать, что такой договор в украинском законодательстве не фигурирует.

Законодательное регулирование

Инвестирование в объект на этапе строительства регулируется Законом Украины «Об инвестиционной деятельности». В статье 4 обозначено, что такое инвестирование осуществляется через:

  • фонды финансирования строительства;
  • фонды операций с недвижимостью;
  • институты совместного инвестирования;
  • выпуск целевых облигаций.

У бывалых инвесторов такая информация наверняка вызовет удивление. Привычные схемы в законе отсутствуют. Механизмы купли-продажи имущественных прав описаны в Гражданском кодексе Украины. И здесь лежит самый главный подводный камень.

Инвестор, оказавшийся в ситуации двойной продажи квартиры застройщиком, обратится в суд. Суд рассмотрит обе сделки и определит, какая из них совершилась по закону, а какая нет. Если вы инвестировали в новостройку через договор купли-продажи имущественных прав, а ваш соперник – через фонд финансирования строительства, суд примет решение не в вашу пользу. Обозначив, таким образом, приоритет прямого закона.

Здесь следует отметить два момента. Первый. В Украине отсутствует государственный контроль инвестиций в строительство, нет единого реестра строящейся недвижимости. Все спорные вопросы решаются через суд. А суд может выносить разные решения, в зависимости от конкретной ситуации. Однако даже если суд вынесет решение в вашу пользу, полагаться на него опасно. Решение суда может быть признано недействительным.

Второй момент заключается в том, что, даже выбрав правильный с точки зрения закона способ инвестирования, вы все равно можете оказаться в сложной ситуации. Например, фонд финансирования строительства вполне может оказаться дочерней компанией застройщика. Стройка остановится, и собранные деньги пропадут.

Как должен выглядеть договор купли-продажи имущественных прав

К форме договора купли-продажи имущественных прав нет особых требований. Обычно за основу берется стандартный договор купли-продажи. Договор не подлежит обязательной регистрации у нотариуса. Такая регистрация осуществляется только по желанию сторон. Рекомендуется все же зарегистрировать сделку у нотариуса, несмотря на повышение расходов. Это послужит дополнительной гарантией.

В договоре купли-продажи имущественных прав на строящийся объект должны быть обязательно прописаны следующие положения:

  • приобретение имущественных прав именно на квартиру, а не на жилое помещение;
  • цена и порядок оплаты. При рассрочке необходимо указать график платежей и возможность изменения цены. Должны быть совершенно точно указаны случаи, при которых цена повышается после подписания договора, и ее крайний верхний предел;
  • сроки и порядок передачи имущественных прав инвестору;
  • строительный адрес;
  • площадь квартиры и ее номер. Они могут меняться. Поэтому желательно приложить к договору план с указанием местоположения и планировки квартиры;
  • этаж, количество комнат;
  • дата ввода дома в эксплуатацию;
  • сроки получения документов, удостоверяющих право собственности;
  • дополнительные расходы, связанные с оформлением документов на право собственности;
  • порядок расторжения договора и возвращения денег инвестору;
  • порядок компенсации, предусмотренный в случае изменения площади квартиры.

Особенно важно зафиксировать в договоре штрафные санкции в случае просрочки передачи инвестору права собственности. Важно также отметить, что застройщик гарантирует передачу квартиры только одному инвестору – вам. Делается это с цель предотвратить двойные продажи. Крайне желательно предусмотреть в договоре механизм возвращения денег в случае, если объект по каким-либо причинам останется незавершенным.

Преимущество договора купли-продажи имущественных прав только одно – простота схемы. Главный недостаток – возможность двойных продаж. Краеугольным камнем является надежность застройщика. Именно репутация строительной компании является гарантией завершения строительства в срок, своевременного подключения коммуникаций, отсутствия двойных продаж и других нечестных и незаконных ситуаций.

передача имущественных прав

Смотреть что такое «передача имущественных прав» в других словарях:

  • ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ АВТОРА — в соответствии со ст. 25 Закона от 16 мая 1996 г. Об авторском праве и смежных правах (в редакции Закона от 11 августа 1998 г.) имущественные права автора могут быть уступлены полностью или в части и могут быть переданы для использования по… … Юридический словарь современного гражданского права

  • ПЕРЕДАЧА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ — CONVEYANCINGТеория и акт П.п.с. на недвижимое имущество от одного лица др. Такая передача часть работы юриста, к рая имеет отношение к отчуждению и передаче собственности и иных прав от одного лица др. и к составлению юр. документов, призванных… … Энциклопедия банковского дела и финансов

  • СРОК ОХРАНЫ СМЕЖНЫХ ПРАВ — в соответствии со ст. 38 Закона от 16 мая 1996 г. Об авторском праве и смежных правах (в редакции Закона от 11 августа 1998 г.) (далее Закон) личные неимущественные права исполнителя (право на имя и право на защиту репутации), установленные ст.… … Юридический словарь современного гражданского права

  • Укрепление прав — есть установление внешним образом факта существования какого нибудь права. Известность и определенность всякого правоотношения существенно важное условие правильного гражданского оборота. Отсюда необходимость всем понятных и доступных знаков… … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона

  • Отчуждение (вещей и прав) — Отчуждение имущества (имущественных прав) передача вещей в собственность другого лица, а равно передача права собственности или любого имущественного права (включая права, выраженные ценными бумагами) его обладателем другому лицу. От отчуждения… … Википедия

  • Отчуждение (прав) — Отчуждение имущества (имущественных прав) передача вещей в собственность другого лица, а равно передача права собственности или любого имущественного права (включая права, выраженные ценными бумагами) его обладателем другому лицу. От отчуждения… … Википедия

  • Нарушение имущественных авторских прав — Запрос «копивио» (англ. copyright violation) перенаправляется сюда. О википедийном термине см. Википедия:Копивио Символ авторского права Нарушение авторского права (также контрафакция, от лат. contrafactio подделка; или в случае имущественных… … Википедия

  • Нарушение авторских и смежных прав — Запрос «копивио» (англ. copyright violation) перенаправляется сюда. О википедийном термине см. Википедия:Копивио Символ авторского права Нарушение авторского права (также контрафакция, от лат. contrafactio подделка; или в случае имущественных… … Википедия

  • Нарушение авторских прав — Запрос «копивио» (англ. copyright violation) перенаправляется сюда. О википедийном термине см. Википедия:Копивио Символ авторского права Нарушение авторского права (также контрафакция, от лат. contrafactio подделка; или в случае имущественных… … Википедия

  • Неавторизованное использование объектов авторских прав — Запрос «копивио» (англ. copyright violation) перенаправляется сюда. О википедийном термине см. Википедия:Копивио Символ авторского права Нарушение авторского права (также контрафакция, от лат. contrafactio подделка; или в случае имущественных… … Википедия

  • Неавторизованное распространение объектов авторских прав — Запрос «копивио» (англ. copyright violation) перенаправляется сюда. О википедийном термине см. Википедия:Копивио Символ авторского права Нарушение авторского права (также контрафакция, от лат. contrafactio подделка; или в случае имущественных… … Википедия

Имущественные права являются одним из ваших активов, которым вы можете распоряжаться по своему усмотрению (ст. ст. 128, 129 ГК РФ).

Например, имущественными правами являются право требования долга, право по договору долевого участия в строительстве, арендные права.

В частности, вы можете продать имущественное право, передать его кредитору в оплату своего долга, произвести взаимозачет требований и т.д.

По общему правилу передача имущественных прав признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

При этом налоговая база по переданным имущественным правам определяется с учетом особенностей, установленных гл. 21 НК РФ (абз. 5 п. 1 ст. 153 НК РФ).

Однако гл. 21 НК РФ предусматривает порядок определения налоговой базы только для некоторых случаев передачи имущественных прав. Так, согласно ст. 155 НК РФ облагаются НДС:

  1. Уступка первоначальным кредитором денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг) (абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ).

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, не облагается НДС уступка покупателем права требования возврата денежных средств, уплаченных им продавцу в качестве аванса по договору, который впоследствии был расторгнут или признан недействительным. Последующая уступка новым кредитором данного денежного требования облагается НДС согласно п. 2 ст. 155 НК РФ (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33).

  1. Уступка новым кредитором денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), в том числе товаров (работ, услуг), реализация которых не облагается НДС (п. 2 ст. 155 НК РФ).
  2. Уступка новым кредитором денежного требования, приобретенного у третьего лица (п. 4 ст. 155 НК РФ).
  3. Передача имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ).
  4. Передача прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав (п. 5 ст. 155 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.02.2011 N 03-07-11/21).

20.1. УСТУПКА (ПЕРЕУСТУПКА) ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ДОЛГА

Как следует из п. п. 1, 2 ст. 155 НК РФ, уступка кредитором денежного требования облагается НДС.

Обратите внимание!

Не облагается НДС уступка (переуступка) требований по обязательствам, вытекающим из договоров займа в денежной форме и кредитных договоров, независимо от того, кто уступает требование (первоначальный кредитор или новый). Это предусмотрено пп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Также не облагается НДС уступка покупателем права требования возврата денежных средств, уплаченных им продавцу в качестве аванса по договору, который впоследствии был расторгнут или признан недействительным. Последующая уступка новым кредитором данного денежного требования облагается НДС согласно п. 2 ст. 155 НК РФ. Это разъяснил Пленум ВАС РФ (п. 13 Постановления от 30.05.2014 N 33).

Так, поставщик товаров (работ, услуг) может уступить дебиторскую задолженность покупателя третьему лицу по соглашению об уступке права требования (договору цессии) (п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 382 ГК РФ). В результате такой уступки поставщик (первоначальный кредитор) выбывает из обязательства, а принадлежащие ему права (как правило, в том же объеме и на тех же условиях) переходят к новому кредитору (ст. 384 ГК РФ) <1>.

——————————–

<1> Следует иметь в виду, что для уступки права требования (замены кредитора в обязательстве) согласие должника не требуется. Исключениями являются обязательства, в которых личность кредитора имеет существенное значение для должника, а также иные случаи, предусмотренные законом или договором (п. 2 ст. 382, п. 2 ст. 388 ГК РФ).

При этом должника в любом случае следует известить о состоявшейся уступке требования (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Например, организация “Альфа” оказала консультационные услуги индивидуальному предпринимателю. Не дожидаясь получения оплаты, организация уступила образовавшуюся дебиторскую задолженность организации “Бета”. Следовательно, индивидуальный предприниматель (должник) обязан погасить долг новому кредитору – организации “Бета”.

Кредитор, который приобрел денежное требование в результате уступки, вправе предъявить его к оплате должнику или переуступить его другому лицу. Причем требование может быть переуступлено как в полной сумме, так и частично (ст. 384 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 (п. 5)).

Воспользуемся условиями предыдущего примера и предположим, что организация “Бета” предъявила к оплате индивидуальному предпринимателю половину суммы задолженности, а вторую половину переуступила организации “Гамма”. Таким образом, индивидуальный предприниматель должен погасить половину долга организации “Бета”, а остальную часть – организации “Гамма” или иному кредитору (в случае дальнейшей переуступки).

В указанных случаях при уступке денежного требования у кредитора (первоначального или нового) возникает обязанность по уплате НДС.

Порядок исчисления НДС при уступке денежного требования зависит от того, кто обладает правом требования на момент уступки:

– первоначальный кредитор – поставщик товаров (работ, услуг);

– новый кредитор, который получил денежное требование от поставщика товаров (работ, услуг);

– новый кредитор, который получил денежное требование от третьего лица (второго или последующего кредитора).

Кто уступает денежное требование Вид требования Налоговая база
Первоначальный кредитор Денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг) Превышение суммы доходов, полученных при уступке, над размером уступленного денежного требования (абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ)
Новый кредитор, получивший денежное требование от поставщика товаров (работ, услуг) Денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), в том числе товаров (работ, услуг), реализация которых не облагается НДС Превышение суммы доходов, полученных при последующей уступке или при прекращении обязательства, над суммой расходов на приобретение права требования (п. 2 ст. 155 НК РФ)
Новый кредитор, получивший денежное требование от третьего лица Любое денежное требование Превышение суммы доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение права требования (п. 4 ст. 155 НК РФ)

20.1.1. УСТУПКА ДЕНЕЖНОГО ТРЕБОВАНИЯ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫМ КРЕДИТОРОМ

Если первоначальный кредитор уступает денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), ему необходимо исчислить и уплатить НДС (абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ). При этом не имеет значения, когда они реализованы.

Исключением являются случаи уступки прав кредитора по обязательствам, вытекающим из договоров займа в денежной форме и кредитных договоров. Такие операции не облагаются НДС (пп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Примечание

Следует учитывать, что в ст. 155 НК РФ не упоминаются случаи, когда первоначальный кредитор передает право требования, вытекающее из договора о передаче имущественных прав. По мнению Минфина России, в такой ситуации на основании п. 2 ст. 153 НК РФ налоговой базой является вся сумма доходов, полученная первоначальным кредитором при уступке права (Письмо от 16.10.2012 N 03-07-05/45).

Чтобы исполнить обязанность по уплате НДС при уступке права требования, первоначальный кредитор должен:

1) определить налоговую базу;

2) определить подлежащую применению ставку НДС;

3) рассчитать сумму налога;

4) выставить счет-фактуру;

5) заполнить декларацию.

СИТУАЦИЯ: Облагалась ли НДС уступка денежного требования первоначальным кредитором до 1 октября 2011 г.?

До 1 октября 2011 г. гл. 21 НК РФ не содержала требования о том, что уступка денежного требования первоначальным кредитором должна облагаться НДС.

Примечание

С 1 октября 2011 г. абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ прямо предусматривает, что уступка первоначальным кредитором денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), облагается НДС. Указанные изменения введены Федеральным законом от 19.07.2011 N 245-ФЗ (пп. “а” п. 9 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Закона N 245-ФЗ).

Однако Минфин России и до 1 октября 2011 г. считал, что такая уступка облагается НДС. При этом налоговая база определялась в соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ, поскольку ст. 155 НК РФ не предусматривала особенностей ее определения в данном случае (Письма Минфина России от 24.10.2011 N 03-07-11/286, от 06.10.2010 N 03-07-11/393, от 16.04.2010 N 03-07-11/121, от 17.02.2010 N 03-07-08/40, от 16.09.2009 N 03-07-11/227). Иными словами, НДС следовало начислить на всю стоимость переданных имущественных прав в виде дебиторской задолженности.

Исключением, по мнению финансового ведомства, являлись случаи уступки прав требования по договорам, в основе которых лежат не облагаемые НДС операции (Письмо Минфина России от 27.08.2010 N 03-07-05/33).

На наш взгляд, подход, согласно которому уступка права требования первоначальным кредитором (поставщиком) должна была облагаться НДС, являлся спорным, поскольку поставщик уже уплатил налог при реализации товаров (работ, услуг) в периоде их отгрузки (передачи) (п. 1 ст. 155, п. 1 ст. 167 НК РФ). С позицией Минфина России по данному вопросу не согласился и ВАС РФ (Определение от 14.03.2008 N 10887/07). Суд указал, что соглашение об уступке денежного требования связано с исполнением договора по реализации товаров (работ, услуг). Как следует из положений п. 1 ст. 155 НК РФ, налогообложению в данном случае подлежали не операции по реализации имущественных прав, а операции по реализации товаров (работ, услуг).

Из приведенной позиции ВАС РФ, в частности, следует, что второй кредитор, который приобрел денежное требование непосредственно от поставщика товаров (работ, услуг), права на вычет по операции уступки права требования не имел (Постановление ФАС Уральского округа от 17.03.2009 N Ф09-1388/09-С2).

Однако некоторые суды считали, что приобретатель прав требования может применить налоговый вычет, если первоначальный кредитор начислил НДС и выставил счет-фактуру (Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2012 N А48-2064/2011).

20.1.1.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ (РАСЧЕТ) НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПРИ УСТУПКЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫМ КРЕДИТОРОМ

Налоговая база при уступке денежного требования первоначальным кредитором определяется по следующей формуле (абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ):

НБ = Д – Т,

где Д – сумма дохода, полученного первоначальным кредитором при уступке права требования;

Т – размер денежного требования, права по которому уступлены.

Если первоначальный кредитор уступает денежное требование по стоимости, не превышающей величину такого требования, налоговая база равна нулю. Поэтому НДС уплачивать не нужно.

В отношении момента определения налоговой базы при уступке денежного требования первоначальным кредитором никаких особенностей не установлено. Поэтому налоговая база определяется в общем порядке на наиболее раннюю из дат: на день уступки или на день оплаты требования новым кредитором (п. 1 ст. 167 НК РФ).

20.1.1.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ И РАСЧЕТ СУММЫ НДС ПРИ УСТУПКЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫМ КРЕДИТОРОМ

Ставка НДС, применяемая в отношении операций уступки денежного требования первоначальным кредитором, составляет 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Примечание

По мнению некоторых специалистов, по операциям уступки требования первоначальным кредитором применяется ставка НДС в размере 18/118.

Однако в п. 4 ст. 164 НК РФ, который устанавливает случаи применения расчетной ставки НДС, такие операции не поименованы. Таким образом, по нашему мнению, применение в такой ситуации ставки НДС 18/118 безосновательно.

Таким образом, при уступке права требования первоначальным кредитором сумма НДС рассчитывается как произведение налоговой базы и ставки налога в размере 18%.

ПРИМЕР

исчисления НДС при уступке права требования дебиторской задолженности первоначальным кредитором

Ситуация

Организация “Альфа” (продавец) заключила договор поставки с организацией “Бета” (покупатель), согласно которому реализовала партию бытовой техники на общую сумму 585 000 руб. (с учетом НДС). Не дожидаясь оплаты от покупателя, организация “Альфа” уступила право требования задолженности по договору поставки организации “Гамма” за 600 000 руб.

Решение

Налоговая база по НДС в отношении операции уступки дебиторской задолженности организации “Бета” составит 15 000 руб. (600 000 руб. – 585 000 руб.).

Сумма НДС к уплате по данной операции составит 2700 руб. (15 000 руб. x 18%).

В бухгалтерском учете организация “Альфа” произведет следующие записи.

Дебет Кредит Сумма, руб. Первичный документ
Отражен прочий доход от уступки денежного требования организации “Гамма” 76-Г 91-1 600 000 Договор цессии,

Акт приемки-передачи документации

Списана сумма уступаемого денежного требования 91-2 62 585 000 Договор цессии,

Бухгалтерская справка

Начислен НДС

((600 000 руб. – 585 000 руб.) x 18%)

91-2 68 2700 Счет-фактура,

Бухгалтерская справка-расчет

Перечислен НДС в бюджет 68 51 2700 Выписка банка по расчетному счету
Получены денежные средства от организации “Гамма” 51 76-Г

(для организации “Гамма”)

600 000 Выписка банка по расчетному счету

20.1.1.3. ПОРЯДОК И СРОКИ УПЛАТЫ НДС ПРИ УСТУПКЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫМ КРЕДИТОРОМ

Уступка прав требования признается для целей налогообложения НДС реализацией (передачей) имущественных прав. Поэтому НДС, начисленный при уступке прав требования первоначальным кредитором, включается в общую сумму налога, подлежащего уплате поставщиком по итогам налогового периода согласно п. 4 ст. 166 и п. 1 ст. 173 НК РФ.

Таким образом, налог, исчисленный при уступке прав требования первоначальным кредитором, подлежит уплате (в составе общей суммы налога за налоговый период) в общем порядке: равными долями не позднее 25-го <1> числа каждого из трех месяцев, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 174 НК РФ).

——————————–

<1> Такой срок уплаты НДС введен с 1 января 2015 г. (пп. “а” п. 7 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). До 2015 г. уплата НДС – не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 174 НК РФ в редакции до 2015 г.).

Например, организация “Альфа” (поставщик бытовой техники) в I квартале реализовала товар организации “Бета” на сумму 118 000 руб. (в том числе НДС 18 000 руб.). Не дожидаясь поступления платы за товар, организация “Альфа” в том же налоговом периоде уступила дебиторскую задолженность организации “Гамма” за 100 000 руб.

В данной ситуации организация “Альфа” должна уплатить НДС с операции реализации бытовой техники, а также с операции уступки требования организации “Бета”.

Налоговая база по операции уступки требования организации “Гамма” равна нулю (100 000 руб. – 118 000 руб.). Поэтому сумма НДС к уплате по данной операции составит 0 руб.

Общая сумма НДС к уплате за I квартал составит 18 000 руб. (18 000 руб. + 0 руб.). Эту сумму организация “Альфа” уплатит тремя равными долями не позднее 25 апреля, 25 мая и 25 июня.

Примечание

Перечень КБК для уплаты НДС приведен в приложении 1 к гл. 14 “Порядок исчисления и уплаты НДС в бюджет”.

20.1.1.4. ВЫСТАВЛЕНИЕ (ЗАПОЛНЕНИЕ) СЧЕТА-ФАКТУРЫ ПРИ УСТУПКЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫМ КРЕДИТОРОМ

При уступке денежного требования первоначальный кредитор обязан предъявить к оплате покупателю этого требования соответствующую сумму налога и выставить счет-фактуру (п. п. 1, 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

На основании этого счета-фактуры покупатель сможет принять к вычету указанную в нем сумму НДС (п. 1 ст. 169 НК РФ).

Счет-фактуру первоначальный кредитор должен отразить в ч. 1 журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур и зарегистрировать в книге продаж (п. п. 1, 3, абз. 3 пп. “а” п. 7 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, утвержденных Постановлением N 1137, а также п. п. 1 – 3 Правил ведения книги продаж, утвержденных названным Постановлением).

В графе 5 счета-фактуры, предъявляемого к оплате покупателю, отражается налоговая база – разница между доходом первоначального кредитора и суммой требования (абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ, пп. “д” п. 2 Правил заполнения счета-фактуры, утвержденных Постановлением N 1137). В графе 7 указывается ставка НДС 18%, а в графе 8 – исчисленная сумма НДС (пп. “ж”, “з” п. 2 Правил заполнения счета-фактуры, утвержденных Постановлением N 1137).

Возможно, что разница между ценой уступки и суммой требования (налоговая база) будет отрицательной либо равна нулю. В этом случае исчисленная сумма НДС, указываемая в графе 8 счета-фактуры, будет равна нулю.

Примечание

Об особенностях заполнения счетов-фактур при передаче имущественных прав читайте в разд. 12.1.7 “Заполнение счетов-фактур при оказании услуг, выполнении работ, передаче имущественных прав”.

20.1.1.5. ЗАПОЛНЕНИЕ НАЛОГОВОЙ ДЕКЛАРАЦИИ ПО НДС ПРИ УСТУПКЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫМ КРЕДИТОРОМ

В налоговой декларации по НДС (форма по КНД 1151001, утвержденная Приказом ФНС России от 29.10.2014 N ММВ-7-3/558@) операции по уступке прав требования отражаются в разд. 3 “Расчет суммы налога, подлежащей уплате в бюджет по операциям, облагаемым по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 – 4 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации”.

Налоговую базу (разницу между доходом и суммой требования) следует отразить в графе 3 строки 010, а соответствующую сумму НДС – в графе 5 той же строки.

20.1.2. ПОРЯДОК РАСЧЕТА НДС ПРИ УСТУПКЕ (ПЕРЕУСТУПКЕ) ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ДОЛГА НОВЫМ КРЕДИТОРОМ

Кредитор, получивший денежное требование от поставщика товаров (работ, услуг), может предъявить его к оплате должнику, а может переуступить его следующему кредитору. Новый кредитор, в свою очередь, также может переуступить полученное требование.

В указанных случаях при переуступке требования у нового кредитора возникает обязанность по уплате НДС.

Для того чтобы надлежащим образом исполнить обязанность по уплате НДС по операциям переуступки денежного требования, новому кредитору нужно выполнить следующие действия:

1) определить налоговую базу;

2) определить подлежащую применению ставку НДС;

3) рассчитать сумму налога;

4) выставить счет-фактуру;

5) заполнить декларацию.

Далее мы рассмотрим каждый из этих этапов подробнее.

20.1.2.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ (РАСЧЕТ) НАЛОГОВОЙ БАЗЫ НОВЫМ КРЕДИТОРОМ ПРИ УСТУПКЕ (ПЕРЕУСТУПКЕ) ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ

Особенности исчисления НДС при переуступке денежного требования новым кредитором зависят от того, у кого приобретено это требование – у первоначального кредитора или у третьего лица.

Кто уступает денежное требование Вид денежного требования Налоговая база Момент определения налоговой базы
Новый кредитор, получивший денежное требование от первоначального кредитора Денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), в том числе товаров (работ, услуг), реализация которых не облагается НДС Превышение суммы доходов от переуступки (или прекращения обязательства) над суммой расходов на приобретение денежного требования (п. 2 ст. 155 НК РФ) День переуступки или день прекращения обязательства (п. 8 ст. 167 НК РФ) <*>
Новый кредитор, получивший денежное требование от третьего лица Любое денежное требование Превышение суммы доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение денежного требования (п. 4 ст. 155 НК РФ) День переуступки или день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ) <**>

——————————–

<*> Основания прекращения обязательств установлены гл. 26 ГК РФ. Так, обязательства могут быть прекращены надлежащим исполнением, предоставлением отступного, зачетом, новацией и т.д. Таким образом, у нового кредитора, получившего от поставщика право требования долга, налоговая база может определяться не только на момент исполнения обязательства должником, но и, например, на момент предоставления отступного.

<**> Если обязательство должника прекратится не исполнением, а по иному основанию (например, предоставлением отступного), налоговая база не определяется.

Однако и в том и в другом случае при получении дохода кредитор обязан заплатить в бюджет НДС с суммы превышения доходов над расходами по приобретению права требования.

Иначе говоря, налоговая база при уступке денежного требования новым кредитором определяется по формуле:

НБ = Д – Р,

где Д – стоимость переуступки денежного требования, указанная в договоре, или величина погашенного долга (доход);

Р – стоимость приобретения денежного требования (расход).

Таким образом, при переуступке денежного требования по цене, не превышающей цену его приобретения, налоговая база будет равна нулю. Поэтому налог в этом случае не уплачивается.

День, на который новый кредитор должен определить налоговую базу и исчислить НДС, установлен п. 8 ст. 167 НК РФ.

Например, по соглашению об уступке права требования, заключенному в апреле, организация “Альфа” уступает приобретенную ранее дебиторскую задолженность новому кредитору.

В таком случае сумму НДС по этой сделке организация отразит в декларации за II квартал (ст. 163 НК РФ).

Реализация имущественных прав

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *