Автомобиль в рассрочку, кредит под 0%… Эти и подобные им рекламные объявления интригуют тех, кто присматривает новую машину в дилерских салонах и уже просчитывает варианты покупки. Получается, юридические лица с рассрочкой хорошо знакомы, а вот физические… Сегодня мы поговорим о таком способе продажи б/у автомобиля, когда белорусы не располагают нужной суммой и желают приобрести его в рассрочку. Этот вид сделки может оказаться выгоден для обеих сторон по самым разным причинам. К примеру, одному банк не одобряет кредит, а второй хочет быстрее и без торга расстаться со своей машиной. Недавно мы рассказывали об одном таком случае, который стал поводом для сегодняшней темы.
«Плакали мои денежки». Одна невеселая история продажи машины в рассрочку
Пришел черед разобраться, как правильно оформляется продажа транспортного средства в рассрочку, какими могут быть последствия и как их избежать. А поможет нам в этом специалист — , кандидат юридических наук Улахович Илья. Он долгое время возглавлял юридические службы крупных частных и государственных предприятий, работал доцентом кафедры ведущего вуза, стаж его юридической практики — 19 лет, в данный момент осуществляет адвокатскую деятельность в составе Минской областной коллегии адвокатов на индивидуальной основе.
Улахович Илья, адвокат, кандидат юридических наук
— Илья Николаевич, начнем с базовых понятий. Что такое расписка? Как она правильно составляется и нужно ли заверять ее у нотариуса? Имеет ли она юридическую силу?
— Расписка — это письменное подтверждение займа (проще говоря, это договор займа, только единственный экземпляр такого договора (расписка) находится у займодавца). Нотариальная форма для расписки не требуется, однако ее заверение у нотариуса избавляет в будущем от необходимости доказывать подлинность подписи лица, выдавшего расписку. Таким образом, нотариальная форма расписки или договора — это форма, в большей степени обеспечивающая защиту договоренностей. В случае отсутствия спора по нотариально заверенной сделке возможно взыскание долга по исполнительной надписи нотариуса. Однако расписка, составленная без заверения у нотариуса, тоже имеет юридическую силу.
Заверять расписки у нотариуса не требуется
Если сумма займа не превышает десятикратный размер базовой величины (1 базовая величина — 27 рублей. — Прим. ред.), то можно договориться в устной форме. Правда, в случае наличия спора между сторонами в суде предстоит доказать само существование договора, на каких условиях он был заключен и т. д., что бывает достаточно сложно, когда нет никаких документов, подтверждающих передачу денег, и нет свидетелей, присутствовавших при передаче денег. Поэтому расписка является более распространенной формой сделки.
При ее составлении в письменном виде фиксируются необходимые сведения: место и дата составления расписки, Ф. И. О. заемщика и займодавца, их паспортные данные и адрес проживания, сумма займа (цифрами и прописью), а также срок возврата денежных средств. В конце расписки указывается Ф. И. О. заемщика и ставится подпись.
Образец расписки в получении суммы займа
— Как правильно оформлять продажу авто в рассрочку и какие нужны документы с обеих сторон?
— Правильно оформить рассрочку — это значит все сделать в соответствии с законом. Для этого достаточно заключения договора купли-продажи. Прежде всего, он имеет силу, когда содержит все существенные условия, т. е. те условия, без которых договор считается незаключенным. В широком смысле это его предмет и цена. Договор купли-продажи транспортного средства в Республике Беларусь подлежит государственной регистрации. Следовательно, ее отсутствие означает отсутствие договора. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
— Можно ли прописывать в договоре дополнительные условия сделки (продажа в рассрочку) и требуется ли при этом расписка?
— Типовая форма договора утверждена Министерством внутренних дел Республики Беларусь и Министерством юстиции Республики Беларусь (01.11.2007 № 284/74). Однако это не значит, что стороны не могут дополнять такой договор иными положениями, т. е. при наличии договоренностей, не предусмотренных типовой формой, стороны сделки имеют возможность их туда включить. В договоре есть пункт «Иные условия», где получится предусмотреть и прописать, что расчеты за транспортное средство осуществляются в несколько этапов (конкретные сроки и суммы). По сути, купля-продажа в кредит — разновидность договора купли-продажи.
Чтобы оформить продажу авто в рассрочку, достаточно одного договора. Это можно прописать в пункте № 7 «Иные условия»
Договором о реализации товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Такой договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 459 ГК). Правила, установленные гл. 42 «Заем и кредит» ГК, распространяются также на случаи аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, если иное не предусмотрено законодательством (ст. 770 ГК).
Если иное не установлено договором, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 458 ГК). Ответственность покупателя за неисполнение зафиксированной договором купли-продажи обязанности по оплате проданного товара в обозначенный договором срок предусмотрена п. 4 ст. 458 ГК (подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 366 ГК).
Условия договора должны быть сформулированы четко, без разночтений. Условия о запрете перепродажи товара, проданного в кредит, могут и должны содержаться в договоре купли-продажи. Информация о залоге, если продавец не хочет лишних проблем, должна быть внесена в . Сведения вносит именно залогодатель, так как с 2013 года ГАИ не регистрирует их.
Скриншот с сайта reestr-zalogov.by
— А сейчас будет так называемый разбор полетов. Какие основные ошибки допустил герой нашей статьи и есть ли у него шансы вернуть свой автомобиль либо деньги? Напомним, житель Бреста решил продать Dodge Caravan и получил предложение о покупке машины в рассрочку на два месяца. По сути, стороны ограничились всего лишь распиской, но в итоге продавец остался ни с чем.
— Во-первых, данная расписка прикрывала собой другую сделку: вместо реализации автомобиля в рассрочку там написано про займ денежных средств. Заключение одного договора, подразумевая другой, описано в ст. 171 ГК РБ:
«1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила».
Таким образом, нужно делать все изначально правильно. Понятно, что все мы хотим сэкономить время, но в итоге подобные хитрые схемы влекут за собой не самые благоприятные последствия. Как говорится, на каждого мудреца довольно простоты.
Что касается описанного случая продажи авто в рассрочку, сначала герою статьи нужно было переоформить автомобиль со своего друга на себя, а затем заключить договор купли-продажи с покупательницей. В теории он вправе обратиться в суд с иском о взыскании долга (расписка имеет юридическую силу) и получить решение белорусского суда, которое должно быть исполнено на территории Украины (куда депортировали должницу) на основании заключенного между странами договора о правовой помощи по гражданским, уголовным и семейным делам. Без договора купли-продажи можно не рассчитывать на возврат автомобиля, если не будет доказано, что он выбыл из владения преступным путем (как известно, данный случай преступлением признан не был).
— А если продажа осуществляется по счет-справке, то возможно ли как-то обезопасить себя в случае рассрочки?
— Счет-справка — это тот же договор купли-продажи с формальной точки зрения, только с посредничеством комиссионки. Чисто технически этот документ не может вместить в себя информацию о рассрочке, поскольку его форма не позволяет вносить какие-либо иные сведения.
Счет-справка не может содержать информацию о рассрочке чисто технически
— Возможно ли при таком способе продажи авто (в рассрочку) заключение договора займа денег? Что это вообще такое, в каких случаях составляется данный документ и какие обязанности/возможности сторон сделки он предусматривает?
— Договор займа оформляется в случае передачи денег в долг. Одна сторона, займодавец, передает в собственность другой стороне, заемщику, денежные средства, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Именно факт передачи денежных средств и является ключевым моментом заключения договора займа денег. Законом не предусмотрена обязательная нотариальная форма договора займа.
Для продажи авто в рассрочку договор займа не нужен
Так же, как и расписка, он, заключенный в простой письменной форме, будет иметь юридическую силу. В договоре займа стороны могут указать условия о размере процентов, сроках, порядке возврата суммы займа. Однако если мы говорим о продаже авто в рассрочку, то я не вижу в нем какого-то смысла, ведь данный нюанс возможно прописать в договоре купли-продажи, который обеспечит необходимые правовые условия.
— Что делать в ситуации, если покупатель не может внести платеж вовремя? Возможно ли привлечь его к ответственности? Как доказать прямой умысел покупателя на совершение хищения, если тот ссылается на тяжелое финансовое положение?
— Если договор займа денег или расписка были удостоверены нотариально, законом предусмотрен внесудебный порядок возврата денег путем совершения нотариусом исполнительной надписи. В иных случаях следует обращаться в суд. Да, иногда заемщик прикрывается тяжелым финансовым положением, однако практика идет по тому пути, когда умысел доказывается массовостью набранных долгов. Никаких, конечно, строгих пределов нет, и поэтому данный вопрос является проблемным. Обезопасить себя на 100% вряд ли возможно — посоветую проявлять максимальную бдительность, проверять данные, исходящие от контрагентов и т. д.
На самом деле способ продажи автомобиля в рассрочку физлицом не является распространенной практикой на нашем вторичном рынке. Нужно задуматься: а почему покупатель не может оплатить стоимость сразу и в полной мере? Может, ему стоит обратиться в банк, который способен проверить его кредитную историю, платежеспособность и т. д. Тем не менее реализация машины в рассрочку — это законная сделка, имеющая свои последствия и обоснованные риски.
— Что будет, если продавец намеренно укажет заниженную стоимость машины в официальных документах? С какой целью это делается?
— Для этого могут быть два основания. Во-первых, продавец занижает стоимость автомобиля для снижения налоговой базы. Во-вторых, в случае претензий и признания договора недействительным покупатель получит свои деньги, но только те, которые прописаны в договоре. Поэтому если вы идете на занижение цены, то будьте готовы, что именно такую сумму вам и вернут. В случае выявления подобных фактов продавца могут привлечь к ответственности (административной или уголовной в зависимости от каждого конкретного случая) за уклонение от уплаты налогов.
— В какой валюте можно передавать деньги за автомобиль? Нужно ли это указывать в ДКП (договоре купли-продажи)?
— Расчеты резидентов производятся в белорусских рублях, кроме случаев, прямо разрешающих расчеты в валюте законодательством о валютном регулировании и валютном контроле. Если расчеты происходят в безналичном порядке, то подтверждением таковых является банковская выписка, если наличными денежными средствами, то данный факт заверяет расписка, выдаваемая продавцом.
Пример соглашения о задатке
— Допустим, в ходе осмотра машины покупатель понимает, что авто его устраивает. Стороны договариваются о сделке, и продавец говорит, что готов оформить договор, но завтра, а сегодня надо оставить задаток. Покупатель отдает деньги, а продавец пропадает, не только не передав машину, но еще и прихватив некоторую сумму денег.
— На мой взгляд, лучше не оставлять предоплату: на планете и так перепроизводство машин — их хватит на всех. Но если очень хочется, то следует взять расписку о получении контрагентом денежных средств. Предусмотреть в ней дату, подпись, подробно описать предмет сделки, сверить паспортные данные с теми, что будут фигурировать в расписке, — все это минимальные требования. В случае неисполнения соглашения ответственное за это лицо возвращает задаток в двойном размере (ст. 351-352 ГК РБ).
— Напоследок припомним ситуацию, в которой аферисты в сети под видом продавцов сами предлагали прислать предоплату, однако для этого просили авторизоваться в интернет-банкинге. Насколько безопасно оставлять задаток через банковскую карту?
— Не стоит терять бдительность и раздавать данные своих банковских карт и паспорта. Чтобы перевести вам задаток, покупатель в большинстве случаев должен знать только номер карты, иногда — срок ее действия. А если вам предлагают авторизоваться на каком-то сайте и ввести реквизиты карты и код, то это явно мошенничество. Так что не соглашайтесь на участие в сомнительных операциях по передаче денежных средств.
**
Резюмируя, хочется сказать: если автомобиль продается якобы в рассрочку по обычной расписке, без заключения договора купли-продажи, или деньги передаются просто так, из рук в руки, — это странный подход со стороны продавца и покупателя. Как можно вручать энную сумму непонятно кому и непонятно на каких условиях? Поэтому должна быть четкая схема: составляется договор, при необходимости прописываются иные условия — тогда у человека есть подтверждение того, какую сумму, кому и за что он заплатил, а также имеется понимание того, на что он вправе рассчитывать по закону. В противном случае цена ошибки может быть большой и непоправимой.
Содержание
Читайте и подписывайтесь на наш канал Yandex.Zen
Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа — это особый вид договорной документации, при котором порядок оплаты имущества производится в рассрочку. То есть стоимость недвижимости покупателем оплачивается частями, размер и срок их внесения описывается в соглашении.
Законодательные нормы и особенности договора с отсрочкой платежа
Реализация имущественных активов в рассрочку, отсрочку или кредит (ипотеку) определяется нормами Гражданского кодекса:
- Помимо существенных условий, предусмотренных для стандартной сделки, договор на рассрочку содержит дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ.
- Если покупатель просрочил срок внесения платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, за что привлекается к ответственности по ст. 395 ГК РФ.
- Если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув полученные средства от покупателя — ст. 328 ГК РФ.
Это ключевые отличия сделки с отсрочкой платежа. В остальном условия и порядок передачи прав на недвижимое имущество осуществляются в стандартном порядке, предусмотренном для операций по купле-продаже имущества.
Виды рассрочки
Рассмотрим виды рассрочки, или условия, на которых покупатель оплачивает приобретаемый актив. Все условия определяются по договоренности сторон.
Задаток и оплата остатка
Покупатель вносит оплату двумя частями: сначала передается задаток, в счет гарантии сделки. После оформления имущества в Росреестре покупатель вносит остаток продавцу. Размер задатка определяется условиями соглашения. Обычно это 10–30% от стоимости актива. Задаток оформляется предварительным договором и специальной распиской о получении денег. Покупатель вносит средства в строгом соответствии с прописанными условиями. Если приобретатель откажется от сделки, то сумма задатка может быть невозвратной.
Процентная рассрочка с задатком
Такой вариант расчетов предусматривает внесение задатка. Процентная рассрочка применяется к сумме остатка по сделке. Это условия оплаты, при которых остаточная стоимость актива разбивается на периодические платежи, с начислением процентов. В контракте прописываются:
- стоимость имущества;
- размер задатка;
- сумма платежа;
- основная задолженность;
- процентная ставка;
- график внесения платежей.
Ежемесячные платежи без задатка
Рассрочка без задатка практикуется редко, например, при реализации социального жилья по специальным государственным программам. Вся стоимость недвижимости разделяется на периодические платежи, с начислением процентов или без них.
Помимо приведенной группировки, рассрочку распределяют:
- по наличию процентов при расчетах: процентная и беспроцентная;
- по срокам представления: краткосрочная и долгосрочная;
- по возможности досрочного погашения: предусмотрено или нет.
В каких случаях оформляется
Оформить договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа выгодно тем покупателям, у которых в наличии нет нужной суммы денег. Например, это молодая семья, которая решила приобрести жилье. Или небольшая фирма, решившая купить офисное, складское или торговое помещение.
Приобретение недвижимости в кредит — это дорогая услуга. Банки накручивают значительные проценты за пользование заемным капиталом. Не стоит забывать и о банковских комиссиях, обязательных страховках и штрафных санкциях. Прежде чем выдать кредит, банковское учреждение проверит платежеспособность приобретателя. При предоставлении рассрочки условия, навязанные банками, не применяются. Стороны сделки договариваются между собой, без привлечения третьих лиц.
Какие документы необходимы для составления договора
Сторонам необходимо самостоятельно проверить чистоту сделки. Для этого потребуются следующие документы:
- Свидетельство о регистрации права собственности, либо выписка из ЕГРН. Это основной правоустанавливающий документ по реализуемому объекту.
- Паспорт или иные документы, устанавливающие личности сторон.
- Информация из домовой книги о прописанных гражданах в жилой квартире, доме, комнате.
- Сведения об отсутствии задолженности по коммунальным и бытовым услугам по объекту недвижимости.
Если приобретаете недвижимость у застройщиков, то дополнительно затребуйте Устав или иной учредительный документ, выписку из ЕГРЮЛ, ИНН и свидетельство о государственной регистрации.
Порядок составления договора
Правильный образец договора продажи в рассрочку обязательно раскрывает следующие сведения о сделке:
- Полное наименование и реквизиты сторон. Для физических лиц достаточно ФИО, паспортных данных и адреса. Юридические лица указывают полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический и фактический адрес.
- Предмет сделки — это подробная информация об объекте, который реализуется по договору. Необходимо прописать адрес местоположения, площадь, этажность, количество комнат и дать иные дополнительные сведения, которые позволяют охарактеризовать и идентифицировать объект.
- Цена сделки, порядок внесения денежных средств и сроки платежей. При продаже недвижимости в рассрочку пропишите подробные условия оплаты и периодичность внесения платежей. Если за представление рассрочки предусмотрена плата, определите ее размер. Предусмотрите меры ответственности за нарушение сроков оплаты.
- Сведения об ограничении на права и обременениях по объекту. Необходимо детально описать, какие и в каком объеме имеются ограничения по недвижимому активу.
- Условие о залоге. Особенностью договора купли-продажи с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты актив находится в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
- Сроки освобождения объекта недвижимости. Сторонам необходимо заранее оговорить сроки, когда недвижимость освобождается от прежнего владельца. Например, пропишите срок, до которого продавец обязуется вывезти свое имущество из квартиры и выписаться из нее.
При наличии особых условий в сделке рекомендуем подробно описать все в тексте договора.
Как зарегистрировать договор
Продажа недвижимости в рассрочку, как и договор продажи с отсрочкой платежа, оформляется в письменном виде. В противном случае сделка признается недействительной. Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона №102-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, 28 Закона №218-ФЗ).
Для регистрации достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр. Подготовьте документы на недвижимость. Возьмите с собой:
- паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
- договор купли-продажи;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- заявление (рекомендуем оформить заявления прямо в МФЦ).
ВАЖНО! В связи с распространением коронавирусной инфекции в г. Москве ограничено предоставление услуг в помещениях органов власти и государственных учреждений, в том числе МФЦ. Услуги, получение которых предусмотрено в электронном виде, предоставляются только в электронном виде. Росреестр тоже рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн (п. 3.5 Указа Мэра Москвы №12-УМ от 05.03.2020; информация Росреестра). Аналогичные меры принимаются и в регионах. Уточните по телефону порядок обращения граждан в отделения МФЦ или Росреестра.
На что обратить внимание
Рекомендуем покупателю самостоятельно заказать выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа 400 рублей. Выписку допустимо заказать через интернет на официальном сайте Росреестра или в личном кабинете портала «Госуслуги».
В документе проверьте следующие сведения:
- информацию о собственнике;
- наличие обременений по объекту;
- наличие арестов, ограничений по недвижимости.
Проверенные сведения позволят обезопасить себя от мошенников. Учтите, что если продавец не заказал выписку из ЕГРН и совершил сделку с мошенниками, то признать ее недействительной сложно.
Риски продавца
Заключая договор с рассрочкой, продавец передает недвижимость в пользование покупателю, еще не получив полную оплату за объект. В таком случае риски продавца велики:
- Покупатель не выполняет условия оплаты. Систематические задержки и просрочки платежей — это основание для расторжения договора.
- Если требуется расторгнуть соглашение, то продавец обязан вернуть все полученные деньги. Возможно, что такой суммы у продавца не окажется.
- Имущество возвращено в плачевном состоянии. При принудительном расторжении соглашения недобросовестный покупатель способен причинить вред залоговому имуществу.
- Наличие задолженностей по коммунальным и бытовым платежам. Придется выбивать долги с покупателя через суд, если он не согласится погасить их в добровольном порядке.
Для продавца имущества, не смотря на положения ГК РФ о залоге, риск потерять деньги или недвижимость при рассрочке довольно велика, поэтому следует подойти к оформлению сделки скрупулезно и заранее оценить финансовое положение покупателя.
