Проверка чистоты сделки

Содержание

Какие риски возникают при покупке

Большая часть россиян предпочитает покупать жилье в новостройках, но и «вторичка» пользуется определенным спросом, а основные риски при покупке возникают именно здесь. Как правило, старые квартиры имеют большую историю, они прошли через множество сделок, а это означает, что покупатель находится в группе риска, и вот по каким причинам:

  • В процессе продажи могут быть нарушены права несовершеннолетних, и тех, кто находится под опекой, в случае, если квартира была продана без разрешения органов опеки и попечительства. Это касается, в том числе, предыдущих сделок, о существовании которых вы можете не подозревать. Результат – признание сделки недействительной и потеря денежных средств, как следствие.
  • Если права несовершеннолетнего были нарушены во время приватизации объекта. Это означает, что несовершеннолетний, не участвовавший в приватизации через законного представителя или по достижении 18-летнего возраста, может оспорить сделку.
  • При продаже были нарушены права супругов, а это может произойти, если квартира была куплена в совместном браке, и является совместной собственностью, соответственно, даже если оформлена на одного из них.
  • При отчуждении в квартире были зарегистрированы определенные категории лиц, включая несовершеннолетних, оставшихся без родителей, или находящиеся под опекой. Сюда относятся и те, кто имеет право пользоваться квартирой на основании завещательного отказа, лица, отказавшиеся от участия в приватизации и получатели ренты.
  • Продавец, от имени которого совершалась сделка, признан недееспособным или ограниченно дееспособным, причем таковым его могут признать даже после совершения сделки. Такие сделки часто признаются недействительными, а настоять на этом могут опекуны или попечитель.
  • В случае нарушения прав наследников, а это касается квартир, полученных по наследству. При покупке надо особенно внимательно относиться к сделкам, когда объектом ее является квартира, полученная в наследство недавно. Велик риск, что объявятся другие наследники, чьи права были ущемлены, причем это касается и завещаний, которые могут оспариваться.
  • Продавец попросту оказался преступником и решил завладеть деньгами покупателя путем хищения, или решил продать некачественную квартиру по явно завышенной цене.

Определенные риски есть на вторичном рынке и в новостройке, а как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно? Этот вопрос интересует многих покупателей, решивших сделать это самостоятельно, хотя и тем, кто пользуется услугами агентств и юристов, не лишним будет знать, какие сведения надо знать, и какие документы должны быть предоставлены продавцом. Для начала рассмотрим, как проверить чистоту сделки, если выбор пал на новостройку.

Как проверить «чистоту» новостройки

У многих в памяти времена «строительных пирамид», о которых до сих пор напоминают «долгострои» и протестные акции тысяч обманутых дольщиков. Поэтому особенно тщательно надо подходить к покупке квартир на стадии «котлована» или на ранних этапах строительства. Если помощью юриста вы решили не пользоваться, следует знать, как проверить чистоту квартиры перед покупкой:

  • Проверяем разрешающие документы застройщика, а они, как минимум, должны выкладываться на сайте новостройки. Интересовать, в частности, должны разрешение на строительство и проектная декларация. Девелопер также может выложить технические условия на подключение коммуникаций и образец договора долевого участия – дополнительное подтверждение серьезности его намерений. Важно также проверить статус земельного участка, а узнать, разрешено ли на нем жилищное строительство, можно на сайте Росреестра.
  • Большинство сделок на первичном рынке проводится согласно закону о долевом участии (ФЗ-214), и только десятая часть – по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Договора долевого участия, хотя и оберегают от двойных продаж, не могут гарантировать, что объект может быть построен в установленный срок, хотя в этом направлении ведется большая работа и после внесения изменений в закон дольщики уже имеют повышенные гарантии. Что касается договоров с ЖСК, то они нигде не регистрируются, поэтому такие квартиры могут быть проданы несколько раз.
  • Часто под определенный объект создается собственное юридическое лицо, которое может легко затеряться. Поэтому, несмотря на заверения девелоперов в целесообразности такого хода, к таким объектам надо относиться крайне осторожно.
  • Сегодня в интернете можно найти список добросовестных застройщиков, и если вашего девелопера там нет, стоит задуматься. Также помогут сделать правильные выводы реальные отзывы покупателей и информация, представленная на специализированных форумах.
  • Каждая новостройка должна быть застрахована (страхование ответственности застройщика), при этом информацию о страховике можно найти в договоре долевого участия, но не каждая страховая компания, между тем, имеет право страховать новостройки. Их список находится в открытом доступе на сайте Центробанка.
  • Часто застройщики стараются получить средства до заключения договора, или сразу после его подписания. Это нарушение закона, который гласит, что деньги вносятся на аккредитив, а на счет застройщика они попадают только после возврата договора долевого участия с регистрации.
  • При покупке старайтесь избегать заключения предварительных договоров, которые нигде не регистрируются. Велика вероятность потерять деньги также, если вам предлагают заплатить деньги за бронирование объекта без заключения договора. Следует помнить, что устная бронь сроком до 3 суток не оплачивается, а при бронировании на более длительный срок заключается договор и оплачивается определенная сумма, которая впоследствии входит в стоимость объекта.

Таким образом, несмотря на кажущуюся безопасность сделок с квартирами, не имеющими обременения, и на которые никто не будет претендовать, определенные риски есть. Избежать их можно, воспользовавшись нашей инструкцией или помощью специалистов. Гораздо больше вариантов для организации мошеннических схем при продаже квартир, «бывших в употреблении», и в этом случае особенно важно знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Как правильно проверить квартиру на «вторичке»

Государственная программа поддержки ипотечного кредитования при покупке квартиры на первичном рынке подняла авторитет «первички». После окончания сроков ее реализации в 2017 году, люди все чаще стали обращать внимание на вторичный рынок жилья, тем более что ставки по ипотеке снизились существенно. Многие россияне, наученные печальным опытом обманутых дольщиков, стараются купить уже готовую квартиру в районе с развитой инфраструктурой. Между тем, покупка объекта на «вторичке» связаны с большими рисками, особенно если к его проверке подошли формально. Перед тем, как делать покупку, предлагаем сделать несколько простых шагов, позволяющих минимизировать риски:

  • Первым делом юристы рекомендуют проверить наличие правоустанавливающих документов и их подлинность. Чаще всего доказательством наличия прав на объект являются договор купли-продажи, мены или дарения. Профессиональные юристы и специалисты агентств недвижимости знают, как проверить их подлинность, но если вы не доверяете специалистам, обратите внимание на то, как выглядят документы собственника, а на них не должно быть исправлений, подтирок и прочих дефектов. Если какие-либо исправления присутствуют, они должны заверяться подписями участников сделки, печатью и подписью нотариуса.

В договоре купли-продажи и в другом правоустанавливающем документе могут быть прописаны определенные условия, при несоблюдении которых он может быть расторгнут. Перед тем, как заключать сделку, стоит убедиться, что все условия, оговоренные в договоре, выполнены, иначе быть расторгнут, что приведет к финансовым потерям. В частности, в документе может быть рассмотрен вариант отсрочки по выплате, или другие условия, невыполнение которых ставит сделку под угрозу.

  • Вторым этапом является проверка истории объекта, и здесь особенно важно получить выписку из ЕГРП – единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это и есть «история» любого объекта недвижимости, а так как создан реестр достаточно давно – в 1998г., то выписка из него позволит понять, с каким объектом приходится иметь дело. В выписке можно найти не только сведения о квартире и ее собственниках, но и историю проводимых с ней операций. Также в документе можно найти информацию о возникавших спорах и обременениях.

Соответственно, покупать не стоит квартиру с такими обременениями, вызвать настороженность должен и факт частых продаж, особенно, если в ней долгое время никто не жил. Отсутствие квартиры в реестре – это хороший сигнал и свидетельство того, что она относительно «чистая», так как никаких операций с ней не проводилось, между тем душевному спокойствию поможет обращение в Департамент жилищной политики.

  • Проверка продавца, а для этого, первым делом, необходимо тщательно изучить паспорт собственника. Подлинность документа можно проверить на сайте ФМС, хотя лучше это сделать в местном отделении службы. Особенно осторожно надо относиться к сделкам, совершаемым по доверенности. В частности, надо проверить полномочия доверенного лица, а по возможности постарайтесь наладить личный контакт с собственником.
  • После того, как вы убедились в наличии подлинных правоустанавливающих документов, необходимо проверить, не возникнут ли претензии со стороны третьих лиц. Для этого понадобится расширенная домовая книга, в которой указана информация обо всех, кто проживал и был зарегистрирован в квартире. Получить ее можно, обратившись в многофункциональный центр (МФЦ). Особого внимания заслуживают люди, находящиеся в местах заключения и без вести пропавшие. Также не стоит покупать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние или люди, требующие опеки. Сделка в таком случае должна быть разрешена специалистами органов опеки и попечительства. Как уже было сказано выше, даже если собственник один, могут быть нарушены права супруга, особенно если квартира была приобретена в браке.
  • Убедившись, что квартира «чистая», не имеет обременений, а все споры устранены, можно приступать к изучению ее качества. В этом случае особенно важно не любоваться видами из окна и качеством евроремонта, а тщательно изучить объект на наличие незаконных перепланировок. Платить за это придется новому собственнику, а это серьезные штрафы, как правило, особенно если речь касается несущих конструкций.
  • Многие россияне сегодня в силу разных причин имеют долги по коммунальным платежам. Чтобы не выплачивать чужую задолженность, необходимо в МФЦ заказать справку о наличии или отсутствии таких долгов.
  • Чтобы избежать покупки у лица, не отвечающего за свои действия, желательно запросить справку из психиатрического и наркологического диспансера.

Таким образом, покупка квартиры, как на первичном рынке новостроек, так и на «вторичке», связана с определенными рисками, а в большинстве случаев это приводит к потере денег. Поэтому не стоит поддаваться эмоциям и покупать квартиру по явно заниженной цене, тем более. Проведите тщательную проверку квартиры, воспользовавшись нашими советами, но лучше привлечь к этому профессиональных юристов или специалистов агентства недвижимости, но к выбору риэлтора надо также подходить взвешенно.

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры?

Рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Как убедиться в безопасности и чистоте сделки?
Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены в том, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем они не столкнутся с такой проблемой, как долгострой. Но это не повод снижать бдительность, ведь рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверка юридической чистоты квартиры. Можно обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стопроцентной гарантии безопасности сделки это не даст, ведь бывают случаи, когда мошенниками оказываются сотрудники этих агентств. Поэтому, даже доверяя оформление сделки специалистам, лучше не полениться и самому разобраться в некоторых вопросах.
Предлагаем простую пошаговую инструкцию, которая избавит покупателей от возможных неприятностей

1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

Первое, что необходимо сделать — попросить у продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор ренты. Иногда продавцы предъявляют вступившее в силу решение суда. Документы нужно лично внимательно изучить, проверить, нет ли фальсификаций, исправлений, которые не заверены подписью всех сторон, подчисток.

2. Проверить госрегистрацию договора и историю объекта

Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно попросить у продавца или взять самостоятельно, узнав кадастровый номер объекта. Чтобы самому получить выписку из ЕГРП, нужно предъявить заявление в письменной форме, удостоверение личности и квитанцию об оплате счета за выписку из ЕГРП. Но так как подробную расширенную выписку с полной историей объекта может взять только сам собственник, лучше потребовать выписку у него.

В выписке содержится информация об объекте и зарегистрированных правах на квартиру. Также там говорится о действующих ограничениях, требованиях, правопритязаниях на объект недвижимости.

В ЕГРП содержится история всех жилых объектов, начиная с 1998 года. Есть информация о переходах права собственности, запретах на проведение сделок, арестах имущества, имущественных спорах.

При наличии споров или арестов, нужно смотреть на срок давности. Сделки с жильем могут быть признаны недействительными в течение трех лет. Конфликты и споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Однако не всегда это повод отказываться от хорошей сделки — можно попросить у продавца показать судебное решение, чтобы проверить, является ли он законным владельцем.

Если объект часто перепродавался или в квартире долго никто не жил, это также должно насторожить покупателя.

Старые квартиры могут быть не зарегистрированы в ЕГРП. Это говорит о том, что объект юридически чист. Но если сомнения все же имеются, можно направить запрос в Департамент жилищной политики.

3. Изучить договор

Обязательно следует обратить внимание, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если они есть, нужно узнать, выполнялись ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в действие. Если квартира была подарена или завещана человеку недавно посторонним лицом, и он срочно хочет сбыть ее, это повод задуматься.

4. Узнать, производились ли перепланировки

Следующий шаг — проверка документов из БТИ. Их нужно попросить у продавца. Это позволит убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства.

5. Проверить продавца

Изучая все, что связано с объектом недвижимости, нужно не забыть про самого продавца. Нередки случаи, когда мошенники продают во всех отношениях хорошее, чистое и качественное, но чужое жилье. Проверять нужно подлинность паспорта (это можно сделать на сайте Федеральной Миграционной Службы РФ, а также в территориальном подразделении ФМС).

Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом. Также нужно изучить доверенность и узнать, какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или также получение денег.

Еще один важный момент — дееспособность продавца. Чтобы сделку не признали недействительной, к этому вопросу следует отнестись внимательнее. На помощь могут прийти соседи, которые часто хорошо осведомлены.

6. Проверить права третьих лиц

Для этого нужно взять у владельца расширенную выписку из домовой книги.

В ней содержится вся информация о том, кто зарегистрирован в квартире, а также указано, имеют ли эти люди право жить в квартире после того, как она будет продана.

Никто не обрадуется, если к нему домой внезапно заявится посторонний человек, отсидевший в тюрьме несколько лет, и объявит, что он будет здесь жить. А когда выяснится, что он имеет на это полное право, ситуация станет еще неприятнее. Поэтому необходимо убедиться, что третьи лица (обычно это люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение) не смогут в будущем предъявить права на жилье, которое вы собираетесь купить.

Также обязательно нужно обратить внимание, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, поскольку если их интересы не соблюдены, сделку признают недействительной. Кроме того, если продавец состоит в браке, нужно убедиться, что супруг или супруга не возражают против сделки. Это должно быть подтверждено нотариально заверенным согласием.

>Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.

Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна. На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.

Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими». Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере. Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого. Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации.

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.

При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру, поэтому в целях проверки чистоты сделки необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.

1. Основания для оспаривания прав на квартиру

Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:

  • конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
  • признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
  • возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
  • появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
  • выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

2. Документы, требующие проверки перед заключением сделки

Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.

2.1. Документы продавца

К таким документам, в первую очередь, относятся:

  • паспорт (гражданство РФ или иное);
  • справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).

2.2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя

К указанным документам относятся (ст. 185.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате):

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство);
  • нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет;
  • нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака.

2.3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц

К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):

  • выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
  • выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.

Важно, чтобы выписка из ЕГРН была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Обратите внимание!

Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит, после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган (ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ).

В этом случае при продаже квартиры в ЕГРН сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Связанные вопросы

Как оформить сделку купли-продажи квартиры?

Как получить выписку из домовой книги?

Как получить выписку из ЕГРН?

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Официальный сайт Федеральной нотариальной палаты — https://notariat.ru/

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Юридическая чистота: правила проверки

Покупая недвижимость, всегда надо помнить о риске заключения сделки, которая может быть оспорена в суде. Стоимость жилья в России высока, а там, где крутятся большие деньги — всегда находятся криминальные личности, которым чужие финансы не дают уснуть спокойно. К сожалению, в РФ отсутствует реальная законодательная защита честного покупателя, попавшегося на удочку мошенников. Если сделка будет признана недействительной — шансы на то, что вы получите свои деньги обратно, стремятся к нулю.

Итак, если вы не готовы сыграть в «русскую рулетку» и поставить на кон сбережения – позаботьтесь о максимальной проверки сделки на «чистоту». В этом вам поможет профессиональный юрист. Без его помощи проверка чистоты юридической сделки – дело очень сложное, поскольку требует и специальных знаний, и серьезной работы по проверке самых разных нюансов, касающихся документов на недвижимость и обстоятельств ее продажи.

Стоимость такой проверки в России – от 3 000 руб. до 50 000 руб. Зависит цена от региона (в Москве и Московской области цены начинаются с 30 000 руб., в регионах ниже), а также от объёма предлагаемых работ. Разумеется, не стоит рассчитывать, что за три тысячи проверка будет детальной и охватит все аспекты: за эти деньги, скорее всего, проверят только основные документы на недвижимость и запросят выписку из ЕГРП. А вот за 30 000 рублей можно рассчитывать на полноценное «детективное» расследование.

Что такое юридическая чистота сделки?

Строго говоря, юридического термина «чистота сделки» не существует. В законодательстве вы его не найдёте. «Проверка чистоты сделки» – это условный термин, подразумевающий целый комплекс операций по выявлению обстоятельств, делающих заключение договора купли – продажи недействительным.

Цели проверки сделки на чистоту следующие:

  • Выяснение, имеются ли признаки криминальности в потенциальной сделке;
  • Анализ факторов риска для покупателя;
  • Определение законности документов на продаваемую недвижимость;
  • Выявление обстоятельств, которые могут стать основанием для оспаривания сделки в суде;
  • Составление прогноза относительно уровня риска при покупке.

Следует сразу оговориться: нулевого уровня риска при покупке недвижимости в России не бывает. Недаром говорят, что единственный способ полностью обезопасить сделку с недвижимостью – отказаться от неё. Тем не менее, свети риски к минимальной вероятности вполне возможно, и для этого как раз и проводятся мероприятия по определению чистоты сделки.

После аргументированного прогнозирования уровня риска на основе собранной информации покупателю предоставляется возможность определиться с дальнейшими действиями:

  • «Зелёный свет» – благоприятный прогноз, опасные факторы не обнаружены, риск оспаривания сделки минимален, есть смысл в заключении сделки;
  • «Красный свет» – прогноз неблагоприятный, существует серьёзный шанс на признание сделки недействительной, от покупки лучше отказаться;
  • «Жёлтый свет» – имеются факторы, вызывающие опасения, целесообразно или отказаться от покупки, или разработать вместе с юристом план по нейтрализации возможных рисков.

Каким образом проводится проверка чистоты сделки?

Как правило, самостоятельное проведение подобной проверки обычному человеку не под силу. Это задача специалиста с юридическим образованием и, желательно с большим опытом работы в данной сфере. Опыт способствует и развитию интуиции, которая бывает нелишней. Ведь что такое интуиция профессионала? Это результат подсознательной деятельности мозга на основе уже имеющегося опыта. И, надо сказать, нередко именно чувство «что-то здесь не так» (подозрительное поведение контрагентов, поспешность продажи квартиры, странно низкая цена и другие косвенные факторы) спасают от заключения «грязной» сделки.

Но интуиция интуицией, а проверка – по плану. Полный анализ чистоты сделки включает:

1. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость.

2. Проверка контрагентов и их права на совершение данной сделки.

3. Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости, выяснение обременений на данное жильё (включая проверку жилья, находящегося в банковском залоге и определение объёма банковских обременений на него).

4. Изучение истории приобретаемого объекта недвижимости, переходов права собственности на него, законности проведенной приватизации и предыдущих сделок, совершённых с данным объектом. Проверка вторичного жилья по базе спорных и криминальных квартир. Проверка первичного жилья по базе криминальных застройщиков.

5. Анализ всех аспектов договора, проверка состояния покупаемого объекта и его комплектация (подразумевается ли передача сантехники, встроенной мебели и т. п.), наличие долгов по квартплате.

6. Определение способа взаиморасчёта и обеспечение безопасности передачи средств.

Для иностранных граждан следует добавить ещё один немаловажный пункт: проверка возможности заключения данной сделки с точки зрения законодательства обеих стран.

Рассмотрим каждый из этих пунктов подробней, с анализом неприятных ситуаций, в которые можно попасть при беспечности в проверке данного пункта.

Выписка из ЕГРП

Самый первый документ, который следует получить – это выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Пока она не получена, другие пункты проверки выполнять нет смысла. Выписка из ЕГРП – это документ, в котором содержится начальная информация для выяснения, стоит ли браться за подготовку сделки: имя собственника объекта недвижимости, полная информация об объекте, сведения о наличии или отсутствия на квартире обременений (наличия ареста, залога и др.).

В ЕГПР содержатся данные обо всех объектах недвижимости, изменивших владельца с 3 сентября 1998 года. Если недвижимость относится к старому жилому фонду, не числящемуся в ЕГПР – поздравляем, это самая «чистая» квартира, которую можно вообразить (даже «чище» новостроек, где могут быть проблемы с правами застройщика и продавца). Ведь срок опротестования сделок с недвижимостью – три года, а значит, с 1998 года с данным жильём никаких сделок не совершалось.

Но как тогда подтвердить право владельца на продажу? Нужно заказать в Бюро технической инвентаризации (БТИ) справку о зарегистрированных правах на квартиру и/или запрос в департамент жилищной политики.

Правоустанавливающие документы

Следующим пунктом в проверке чистоты сделки является проверка подлинности правоустанавливающих документов – то есть документов, при составлении которых возникает право собственности. Это могут быть:

  • Договор приватизации;
  • Договор купли-продажи;
  • Договор мены;
  • Договора долевого участия в строительстве
  • Договор наследования;
  • Договор дарения.

Здесь крайне важно обратиться к специалисту, который может определить подделку. Это может сделать опытный юрист. Проверяется также наличие подчиток и исправлений в документах. Рекомендуется также проверка бланков и печатей – не числятся ли они в числе похищенных или утраченных.

Иногда мошенники используют для махинаций с недвижимостью дубликаты правоустанавливающих документов, что позволяет им получить всю сумму с одного покупателя после регистрации сделки, и залог (а иногда и всю сумму) – с других покупателей после нотариального оформления.

Поэтому предоставление дубликатов вместо оригиналов должно сразу насторожить. Следует узнать причину их предоставления, и, если она признана вашим юристом уважительной – провести тщательную проверку бумаг и обстоятельств, связанных с предоставлением дубликатов.

А та ли это квартира?

В проверку чистоты сделки входит проверка не только документов на объект недвижимости, но и самого объекта. Вы уверены, что показанная вами квартира – именно та, что вам будет продана по документам?

Этот тип жульничества рассчитан прежде всего на иногородних покупателей, плохо знающих город. Доверчивому покупателю демонстрируется роскошное или просто достойное жильё, а документы оформляются на жилище в каких-нибудь дребенях, на окраине города, в трущобах. Как это делается?

Сложный способ одурачивания заключается в подмене табличек с номерами квартир, домов и даже названиями улиц.

В более простом способе используется сходство в названиях улиц. Например, в Калининграде есть улицы Полоцкая, Половца и Полецкого. Две – в самом центре, а третья – на окраине. И такие примеры можно найти во многих городах.

1 – ул. Полецкого

2 – ул. Подполковника Половца

3 – ул. Полоцкая

Или, скажем, в любой области две или три Сосновки или посёлков с другими распространёнными названиями. И улицы на них Яблоневая, Октябрьская, Садовая… Приезжему, незнакомого с регионом, показывают отличный особняк в одном посёлке, а продают – халупу в другом. Так что – не ленитесь изучать карту перед покупкой.

И особенно осторожны будьте с приобретением загородной недвижимости: рядом с красивой виллой вполне может ютиться сарай, на который и будут оформлены документы.

Если в квартире совершена перепланировка, владелец должен предоставить следующие документы:

1. Акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

2. Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения от органа местного самоуправления.

3. В случае судебных споров – решение суда о сохранении помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу.

Кроме того, есть случаи, когда необходимо проверить и кадастровый паспорт:

  • При покупке недвижимости, не состоящей в ЕГРП (то есть для жилья, право собственности на которое приобретено до 3 сентября 1998 года);
  • При покупке объекта недвижимости, на который был изменён адрес (напрмиер, в случае переименования улиц);
  • При покупке недвижимости с изменёнными техническими характеристиками, которые требуют внесения изменений в Единый государственный реестр прав (например, надстроена мансарда или пристроена веранда).

Кстати, экспликация от БТИ – документ, наиболее трудный в подделке. Дело в том, что эти справки требуют специального номерного бланка. Поэтому мошенникам подделать справку из БТИ намного сложнее, чем другие документы.

Квартира с долгами

Важный нюанс при изучении чистоты сделки – выяснение ситуации с долгами по квартплате. Если, конечно, у вас нет желания выступить в качестве спонсора и оплатить продавцу тысяч так семьдесят набежавших рублей.

Теоретически, если предыдущий жилец не расплатился с долгами по квартплате, новый ничего платить не должен. Закон на его стороне: согласно п. 5 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги» для собственника жилого помещения возникает «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Долги «висят» на бывших жильцах, а не на приобретённой квартире. И если управляющая компания атакует требованиями по уплате долга, можно обратиться в суд и в прокуратуру.

Но… всё это в теории. На практике же долги по квартплате, оставшиеся от предыдущих жильцов, могут существенно испортить вам жизнь на ближайшие месяцы. Потому что управляющая компания будет атаковать квитанциями, а коммунальные службы – отключать свет и газ. Хуже того – в один далеко не прекрасный день вы можете обнаружить в ящике копию судебного приказа, а если вовремя не опротестуете его – то у дверей квартиры «нарисуются» и приставы. И придётся долго и муторно судиться. Учитывая, сколько сил и времени занимает судебная волокита, многие владельцы квартир, оказавшиеся в такой ситуации, предпочитают плюнуть и заплатить долги.

Достаточно представить, как при отключенном свете вы будете неделями и месяцами потрясать перед чиновниками Жилищным кодексом – и всякий придёт к выводу, что лучше покупать квартиру без долгов. Как вариант – договориться при продаже о снижении цены квартиры на сумму долга.

А чтобы продавец вас не обманул, при проверке на чистоту сделки обязательно проверяйте наличие долгов по квартплате и подлинность квитанций об оплате. Это тоже лучше поручить юристу – увы, есть прецеденты, когда покупателю подсовывали «липовые» квитанции.

Также нелишне будет проверить, не используется ли адрес квартиры в качестве юридического адреса какой-либо коммерческой фирмой.

Проверка контрагентов и их права на совершение данной сделки

Итак, документы на квартиру проверены. Следующий этап – проверка права контрагента на продажу этой квартиры. Огромное число мошенников «специализируется» именно на обманах, связанных с отсутствием у них законного права на продажу недвижимости. Кроме того, следует тщательно проверить дееспособность контрагента, иначе сделка будет признана недействительной.

Основные проблемы, связанные с контрагентами:

  • Использование лжедоверенности;
  • Отсутствие согласия супруга на совершение сделки;
  • Продажа квартиры недееспособным собственником.

Следовательно, при проверке чистоты сделки на данном этапе обязательны следующие действия.

1. Проверка прав контрагента на совершение сделки:

а) Изучение паспортных данных контрагента (контрагентов). Проверка паспорта с помощью запроса в местный паспортный стол (на предмет подлинности и срока действия).

б) Выяснение, не состоит ли контрагент (контрагенты) в местном или Федеральном розыске.

2. В случае действия контрагента по доверенности – проверка его прав в качестве доверителя:

а) Юридический анализ доверенности (форма, срок действия, подпись доверителя, реквизиты).

б) Если сделка совершается опекуном или попечителем – изучение личных документов, тщательная проверка удостоверения опекуна или попечителя.

в) Целесообразен запрос в нотариальную контору, выдавшую доверенность, для проверки легитимности документа. Разумна и проверка полномочий нотариуса. Неоднократно зафиксированы факты предоставления на госсрегистрацию поддельных доверенностей, оформленных лженотариусами.

г) Следует также уточнить возможности передоверия, а также актуальность доверенности на момент проведения сделки (не отозвана ли она доверителем).

д) Необходимо изучить полномочия, которые даёт доверенность контрагенту. Если он принимает деньги, подписывает договор, акт о взаиморасчетах – право на совершение данных действий должно быть обязательно быть прописано в доверенности. Иначе может выясниться, что доверитель разрешал, к примеру, только подписать договор, но не разрешал получать деньги: и за исчезнувшее со всей суммой «доверенное лицо» будет расплачиваться покупатель.

е) Многие эксперты рекомендуют также личную встречу с доверителем – чтобы убедиться в том, что он жив. Учтите, что доверенность действует три года, что даёт довольно широкий простор для злоупотреблений. Например, мошенник может совершить продажу квартиру по доверенности умершего лица, в то время как имеются законные наследники, которые оспорят эту сделку в суде. Известны и случаи криминальной судьбы лиц, выдавших доверенность преступникам.

3. Проверка согласия супруга на продажу недвижимости:

а) выяснение, состоит ли контрагент в браке (необходима тщательная проверка, поскольку при смене паспорта штамп может быть не проставлен);

б) выяснение, состоял ли контрагент в браке, и если да – то имеется ли право собственности на жильё у разведённого супруга, не приобреталось ли жильё во время совместного проживания;

в) в случае выяснения подобных обстоятельств – получение нотариально заверенного письменного согласия супруга (в том числе и бывшего, но сохранившего права собственности) на продажу жилья, проверка удостоверяющего согласие документа.

К сожалению, нередки случаи опротестования сделки супругами, не поставленными в известность относительно продажи квартиры. Нередки и случаи сговора между супругами (один уезжает с деньгами за рубеж, другой опротестовывает сделку), подтвердить которые практически невозможно.

4. Проверка контрагента на предмет дееспособности:

а) Выяснение, состоит ли контрагент на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;

б) Конфиденциальный сбор информации о контрагенте (не имеется ли данных о нём как об алкоголике, наркомане, душевнобольном, не состоящем на учёте).

в) Проверка информации о дееспособности лиц, состоящих в группе риска: инвалидов, одиноких лиц пенсионного возраста и т. д.

Не стоит смущаться своей недоверчивости в таком деле, как покупка недвижимости! Лучше семь раз перестраховаться, чем оказаться перед разбитым корытом.

Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости, выяснение обременений на данное жильё

Пожалуй, эта стадия проверки юридической чистоты сделки ещё более важна, чем изучение личности контрагента. Кто ещё, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире? Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

  • Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры;
  • Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, прописанного на данной жилплощади;
  • Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры;
  • Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой
  • Существование иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.);
  • Наличие недееспособных лиц, прописанных в данной квартире;
  • Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходима проверка всех обстоятельств, связанных с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности.

1. Изучение данных о всех зарегистрированных к квартире лицах.

2. Получение сведений обо всех лицах, прописанных и зарегистрированных на данной жилплощади в прошлом.

3. Тщательное выяснение обстоятельств, связанных с убытием выписанных из квартиры лиц (где живут, не находятся ли в длительной зарубежной командировке или на учёбе в другом городе, другой стране, не проходят ли лечение в психо- и наркодиспансере, не находятся ли в доме инвалидов или престарелых, не находятся ли в местах лишения свободы и т. д.).

Обратите внимание: случаи, когда сделку оспаривают лица, вернувшиеся из мест заключения, совсем не редки.

4. Получение справки о составе семьи собственника квартиры, проверка достоверности этих сведений.

5. В случае, если продаётся квартира недавно умершего лица – полное изучение круга наследников (даже если прошёл срок вступления в наследство, кто-то из наследников может обратиться в суд с заявлением о восстановлении или продлении этого срока).

6. Проверка соблюдения прав несовершеннолетних при продаже квартиры, а также при осуществлении с ней предыдущих сделок. Получение на продажу разрешение органов опеки и попечительства.

В случае, если несовершеннолетний вписан в паспорт продавца, но не зарегистрирован в продаваемой квартире, требуется проверка копии лицевого счета по адресу регистрации несовершеннолетнего.

7. Определение круга лиц, имеющих на данный объект недвижимости какие-либо права (наследование, рента и т. д.). Выявление зарегистрированных обременений на продаваемую квартиру:

а) Имеются ли лица, не являющимися собственниками жилья, но обладающие правом на проживание? (Например, при заключении договора о пожизненном содержании).

б) Не находится ли квартира под арестом?

в) Не находится ли квартира под контролем банка? (Сделка возможна, но только с согласия банка-кредитора).

Таким образом, в зоне повышенного риска находятся квартиры с пропиской безвестно отсутствующих, престарелых людей и несовершеннолетних. Приобретая такую недвижимость, следует быть особенно острожным. Лучше, кончено, подыскать другое жильё – но, если от данного варианта отказываться не хочется, не стоит отказываться и от дополнительной проверки.

Не собственник, но право имеет

Очень важный нюанс при изучении персон, имеющих отношение к покупаемой вами квартире – выяснение списка лиц, имеющих право на проживание в данной квартире, не обладая на неё правом собственности. Законодательство России таково, что в приобретённой вами квартире может оказаться жилец, не имеющий на неё никаких прав собственности – но, тем не менее, имеющий право в ней проживать!

Довольно часты и ситуации, когда после совершения сделки выясняется, что в квартире зарегистрирован инвалид или иное лицо, не имеющее другого жилья. А значит, он имеет право продолжать здесь жить на законных основаниях.

Поэтому обязательный момент, который желательно отразить в договоре и обязательно следует проконтролировать – выписка всех жильцов из квартиры до передачи денег. И не идите на уступки, не слушайте аргументы о том, что кому-то из бывших жильцов некогда выписываться или он находится в другом городе. Даже при отсутствии у невыписанного жильца прав собственности на квартиру и прав на проживание «лишняя» регистрация может стоить вам серьёзной нервотрёпки. Даже если у «невыписанного» нет злого умысла! Бывали случаи, когда покупатели, забыв выписать кого-то из старых жильцов, потом удивлялись слишком большим счетам за квартплату…

И это ещё не самая ужасная ситуация. Куда хуже, если после оформления сделки предыдущий владелец вдруг заявляет о своей нетрудоспобности и отсутствии иного жилья. И… не пускает вас в квартиру. Бред? Нет, российская действительность. Вы приходите с полицией в свою квартиру, но прописки у вас-то нет – а у бывшего владельцы – есть! Полиция пожимает плечами и советует обращаться в суд, поскольку в более сложных документах, чем паспорт, не разбирается. А если вы приезжий, да ещё и бурно требуете своё… Засунут в «кутузку», как это неоднократно случалось с жителем Краснодарского края, оказавшегося в подобной ситуации. Судится уже пять лет…

Может дойти и до совсем уж фантастических казусов. Зарегистрированный в квартире человек, если ему негде жить, и тем более если он нетрудоспособен, может отказаться выехать на законных основаниях, до подыскания другого жилья. Квартира перед продажей кому-то сдавалась в аренду, и этот кто-то не выписан? Могут возникнуть проблемы с выселением, особенно граждан с детьми, инвалидов, беременных. Выселить-то вы их, конечно, в итоге выселите, но нервов попортите себе изрядно. И главное: для участкового милиционера новый жилец – это человек без регистрации. А старый – человек с регистрацией. Разницу чувствуете?

Помните: сначала выписка всех жильцов, потом передача денег!

И замки сразу же меняйте.

Проверка чистоты сделки

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *