Продажа недвижимого имущества

Содержание

Статья 175 предусматривает ответственность за заранее не обещанное приобретение имущества или сбыт имущества, заведомо добытого преступным путем. Для наличия состава данного преступления в поведении виновного лица достаточно любого из указанных действий.. Приобретение — это возмездное или безвозмездное получение имущества в любой форме (покупка, получение в дар, в обмен, в счет долга, в порядке возмещения убытков и т.п.), в результате которого приобретший получает возможность пользоваться и распоряжаться этим имуществом как своим собственным. Получение имущества только лишь на временное хранение не может рассматриваться как его приобретение, точно так же как передача имущества на хранение — его сбытом.

Сбыт — это возмездная или безвозмездная передача имущества, его отчуждение любым способом (продажа, дарение, обмен, передача в счет уплаты долга, возмещение причиненных лицом убытков и т.п.).
Предметом преступления является любое имущество, понимаемое как совокупность вещей, денег и ценных бумаг. Необходимо, чтобы эти материальные ценности были добыты преступным путем (хищением чужого имущества, совершенным каким-либо из указанных в законе способом, в результате вымогательства, бандитизма, незаконной добычи водных животных и растений, незаконной охоты и др.).
Под признаки ст. 175 не подпадают приобретение и сбыт заведомо добытых преступным путем драгоценных металлов, природных драгоценных камней, жемчуга, наркотических средств, психотропных, наркотических и ядовитых веществ, оружия, боеприпасов, взрывчатых веществ, радиоактивных материалов, ответственность за незаконный оборот которых предусмотрена в других статьях УК (ст. 191, 220, 222, 228, 234).
Преступление признается оконченным с момента совершения указанных в ст. 175 действий независимо от наступления каких-либо последствий.
Действующий закон не предусматривает уголовную ответственность за одно лишь заранее не обещанное хранение имущества, заведомо добытого преступным путем. Заранее не обещанное хранение с целью последующего сбыта подобного имущества может рассматриваться как приготовление к совершению данного преступления, однако в соответствии со ст. 30 приготовление к совершению преступления небольшой или средней тяжести (ч. 1 и 2 ст. 175) не влечет уголовной ответственности. Однако, если лицо хранит имущество, заведомо добытое преступным путем, являясь членом группы, по предварительному сговору приобретающей или сбывающей такое имущество, или членом организованной группы, занимающейся подобной деятельностью, оно несет ответственность как соисполнитель преступления по ч. 2 или ч. 3 ст. 175.
Приобретение или сбыт имущества, заведомо добытого преступным путем, признается соучастием (пособничеством), если эти действия были обещаны исполнителю хищения, вымогательства, бандитизма и т.д. до или во время совершения им преступления либо по другим причинам, например в силу систематического совершения подобных действий ранее, исполнитель преступления имел основания рассчитывать на такую помощь.
Субъектом преступления может быть любое физическое лицо, достигшее 16-летнего возраста, не участвовавшее в первичном преступлении, которым было добыто соответствующее имущество.
Заранее не обещанные приобретение или сбыт имущества, заведомо добытого преступным путем, совершенные с использованием служебного положения должностными лицами либо лицами, выполняющими управленческие функции в коммерческой или иной организации, квалифицируются по ч. 3 ст. 175 УК.
Субъективная сторона анализируемого преступления характеризуется прямым умыслом. Виновный достоверно знает, что он приобретает или сбывает имущество, добытое преступным путем, и желает совершить такие действия. При этом не является обязательным точное знание, каким именно преступным путем добыто данное имущество, кто, когда и при каких обстоятельствах совершил соответствующее преступление.
Мотивы преступления, как правило, корыстные, хотя могут быть и иными, что не имеет значения для квалификации. Например, лицо может сбывать имущество, заведомо добытое преступным путем, руководствуясь мотивами личного характера. Цели данного преступления тоже могут быть любыми, за исключением цели маскировки преступного происхождения имущества. При наличии цели легализации преступно добытого имущества содеянное, как говорилось выше, становится более опасным преступлением, преследуемым по ст. 174 УК.
Квалифицированными видами данного преступления являются заранее не обещанные приобретение или сбыт имущества, заведомо добытого преступным путем, совершенные:
а) группой лиц по предварительному сговору;
б) в отношении автомобиля или иного имущества в крупном размере.
Если один из членов группы по предварительному сговору с другим преступником приобретает имущество, заведомо добытое преступным путем, а функцию сбыта этого имущества выполняет другой участник группы, содеянное в целом можно квалифицировать как преступление, совершенное группой лиц по предварительному сговору.
Крупный размер приобретаемого или сбываемого имущества, заведомо добытого преступным путем, определяется стоимостью предметов преступления, превышающей 250 тыс. руб.
Особое упоминание автомобиля как предмета преступления по п. «б» ч. 2 ст. 175 вызвано широко распространенными в настоящее время фактами хищений автомобилей с целью их последующей продажи. Существует немалое число преступных групп, специализирующихся на приобретении с целью перепродажи ворованных автомашин.
Особо квалифицированными видами приобретения или сбыта имущества, заведомо добытого преступным путем, признается совершение этих действий:
а) организованной группой;
б) лицом с использованием своего служебного положения.
В данном случае имеется в виду организованная группа лиц, занимающаяся именно приобретением и сбытом добываемого преступным путем имущества, а не хищением его с последующей реализацией. Если же лицо, являясь участником организованной группы лиц, совершающих хищения чужого имущества, выполняя возложенную на него функцию, обеспечивает сбыт похищенного, его действия следует квалифицировать как действия соисполнителя хищения организованной группой.
Приобретение или сбыт имущества, заведомо добытого преступным путем, совершенное без квалифицирующих обстоятельств, считается преступлением небольшой тяжести. Наличие таких обстоятельств (ч. 2) превращает его в преступление средней тяжести, а особо квалифицирующих (ч. 3) — в тяжкое преступление.
Таким образом, провозгласив и гарантировав свободу осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, закон в целях защиты интересов граждан, юридических лиц, общества и государства определяет принципы и порядок ведения такой деятельности, берет ее под определенный контроль. К числу общих принципов осуществления экономической деятельности, в частности, относятся:
1) осуществление экономической деятельности только на законных основаниях (регистрация, лицензирование, соблюдение лицензионных требований и условий);
2) недопустимость ведения экономической деятельности в криминальных целях и в криминальных формах.
Рассмотренные в данном параграфе преступления являются деяниями, нарушающими общие принципы установленного порядка осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, и совершаются самими участниками этой деятельности.
§ 4. Преступления против интересов кредиторов
Литература:
Волженкин Б.В. Преступления в сфере экономической деятельности. СПб., 2002. Разд. II. Гл. 2. § 2;
Гаухман Л.Д., Максимов С.В. Преступления в сфере экономической деятельности. М., 1998. Гл. 2. § 3. Гл. 3. § 2;
Лопашенко Н.А. Преступления в сфере экономической деятельности. Комментарий к главе 22 УК РФ. Ростов н/Д., 1999. С. 111 — 130; 288 — 315;
Михалев И.Ю. Криминальное банкротство. СПб., 2000;
Сапожков А.А. Кредитные преступления. СПб., 2002;
Тюнин В.И. Уголовная ответственность за банкротство. СПб., 2001;
Фойницкий И.Я. Курс уголовного права. Часть особенная. Посягательства личные и имущественные. 5-е изд. СПб., 1907. Отд. II. Гл. 5;
Яни П.С. Уголовная ответственность за преступления, связанные с банкротством. М., 2000.
1. Незаконное получение кредита (ст. 176)
Серьезной проблемой для банков и других кредитных организаций в настоящее время является невозвращение ссудозаемщиками взятых кредитов. Кредиторская задолженность в 1993 г. составила 3,6 трлн. руб., а в 1997 г. — уже 58 трлн. руб. Какая-то часть этой суммы была похищена путем мошенничества. Но немало и таких случаев, когда кредиты получались без умысла на безвозмездное их обращение в свою пользу или пользу других или, если даже такой умысел и имелся, по уголовному делу он доказан не был. Однако число дел, возбужденных по ст. 176, сравнительно невелико — 362 дела в 2002 г.
В соответствии с гражданским законодательством по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Банки и небанковские кредитные организации, имеющие лицензию на проведение банковских операций, осуществляют кредитование на основе принципов возвратности, срочности, платности, обеспеченности и целенаправленности. Принцип обеспеченности проявляется в том, что банки и другие кредитные организации с целью обеспечения возврата кредита, как правило, выдают его под различные формы обеспечения: под залог товарно-материальных ценностей, недвижимости, под гарантию, поручительство, под обязательства в других формах, принятых в банковской практике.
Суть преступления, предусмотренного ст. 176, состоит в том, что индивидуальные предприниматели, коммерческие или некоммерческие организации любой организационно-правовой формы и формы собственности получают в банке или небанковской кредитной организации кредит либо добиваются льготных условий кредитования (по сроку, размеру процентной ставки и др.) вследствие того, что они ввели кредитора в заблуждение относительно гарантий обеспеченности, своевременности и полного возврата кредита, предоставив ему заведомо ложные сведения о своем хозяйственном положении либо финансовом состоянии, обрисовывая их в более выгодном для себя свете . Такие сведения обычно содержатся в учредительных документах (информация об учредителях и размере их вкладов в уставный фонд), бухгалтерском балансе (сведения об уставном капитале, сумме активов, наличии кредиторской и дебиторской задолженности, страховом фонде), различных договорах и в другой информации, предоставляемой в подобных случаях кредитору.
———————————
Многие исследователи (Н.А. Лопашенко, С.В. Максимов, И.А. Клепицкий, А.Э. Жалинский и др.) считают, что положения ч. 1 ст. 176 распространяются на все виды кредита, в том числе товарный и коммерческий (ст. 822 и 823 ГК). Разделяют позицию, высказанную нами, Н.И. Пикуров, В.И. Тюнин, М.В. Феоктистов и др.
В практике достаточно часто встречаются случаи, когда в целях получения кредита или льготных условий кредитования заемщик вводит в заблуждение кредитора относительно гарантий возврата кредита, предъявив фиктивное поручительство и гарантийные письма, заключив договор залога на не принадлежащее заемщику имущество или ранее уже заложенное, и т.п. Представляется, что в этих случаях также имеется предоставление кредитору ложных сведений о хозяйственном положении индивидуального предпринимателя или организации.
Обязательным условием уголовной ответственности при получении кредита или льготных условий кредитования путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных сведений о хозяйственном положении либо финансовом состоянии индивидуального предпринимателя или организации является причинение этими действиями крупного ущерба. Необходимо установить, что ложные сведения, представленные кредитору, повлияли на принятие им решения о выделении кредита или о льготных условиях кредитования и что, если бы такая информация об обеспеченности возврата кредита ему не поступила, решение о кредитовании этого заемщика не было бы принято либо ссуда была бы выдана в меньшем размере, на менее льготных условиях и т.д.
Закон не уточняет, кому в этом случае причиняется крупный ущерб, но очевидно, что имеется в виду прежде всего введенный в заблуждение кредитор. Ущерб может выражаться в виде реальных имущественных потерь, связанных с невозвратом полученного кредита, упущенной выгоды, также связанной с невозвратом или несвоевременным возвратом кредита. Крупный ущерб исчисляется суммой, превышающей 250 тыс. руб.
Специальный субъект преступления по ч. 1 ст. 176 определяется как индивидуальный предприниматель, а также руководитель коммерческой или некоммерческой организации, уполномоченный на заключение кредитных договоров. Остальные управленческие работники и иные лица, так или иначе участвовавшие в незаконном получении кредита, являются соучастниками этого преступления.
Субъективная сторона. Преступление совершается умышленно. Индивидуальный предприниматель или руководитель организации при заключении кредитного договора сознательно вводит кредитора в заблуждение относительно своего хозяйственного положения или финансового состояния. При этом он предвидит возможность (иногда и неизбежность) причинения этими действиями крупного ущерба и желает этого либо, как правило, сознательно допускает.
Встречающиеся в юридической литературе высказывания о возможности по отношению к причинению крупного ущерба неосторожной вины (легкомыслия или небрежности) представляются ошибочными. Незаконное получение кредита — это не преступление, совершенное с двумя формами вины (ст. 27). Если не наступили указанные в законе последствия, состав преступления вообще отсутствует.
———————————
См., например: Уголовное право Российской Федерации. Особенная часть / Отв. ред. Б.В. Здравомыслов. С. 200 — 201; Научно-практический комментарий к Уголовному кодексу Российской Федерации. Т. 1 / Под ред. П.Н. Панченко. С. 487.
За редким исключением, во всех случаях незаконного получения кредита встает вопрос о разграничении этого преступления и мошенничества (ст. 159) — путем получения денежных средств в кредитной организации якобы в качестве кредита. Здесь нужно иметь в виду, что мошенничество является способом хищения чужого имущества путем обмана или злоупотребления доверием, когда умысел преступника уже в момент введения кредитора в заблуждение направлен на противоправное и безвозмездное с корыстной целью изъятие и обращение чужого имущества в пользу виновного или других лиц. При незаконном получении кредита (ч. 1 ст. 176) умысел преступника направлен на временное получение кредита с последующим, пусть и несвоевременным, возвращением денежных средств, взятых в кредит.
Часть 2 ст. 176 описывает признаки двух несколько иных составов преступлений, хотя и связанных с кредитными отношениями:
а) незаконное получение государственного целевого кредита;
б) использование государственного целевого кредита не по прямому назначению,
если эти деяния причинили крупный ущерб гражданам, организациям или государству.
В этих случаях в качестве кредитора выступает государство, размещая свои средства по целевому назначению для выполнения различных инвестиционных программ. Незаконным получение государственного целевого кредита будет в случаях умышленного нарушения субъектом, получающим кредит, установленных нормативными

Следующая статья «
К тексту закона «

Имущество в собственности до 2016 года

За последние несколько лет в законодательстве правила расчета налога с продаж недвижимости несколько поменялись. В первую очередь, это касается физических лиц. Главная причина – введение обязательной оценки кадастровой стоимости.

Допустим, жилье было получено в собственность до 2016 г. Но при этом последний владелец может предъявить права собственности на период до 3 лет. Размер налога с продажи недвижимости считают так:

  1. Заполняете отчетную документацию (бланк 3-НДФЛ);
  2. В виде налога оплачиваете сбор в 13% от суммы сделки.

Важно: если квартира или дом, которые гражданин купил до 2016 г, к моменту продажи находились в собственности у одного человека больше 36 месяцев, ни подача декларации, ни оплата налога с продажи недвижимости не понадобятся вообще.

В этом случае можете не переживать и забыть о налогах. Государство считает, что вы ему ничего не должны. Эти сведения легко сверить по соответствующим данным об имуществе в Едином Гос. Реестре.

Существуют два варианта исключений в алгоритме вычисления срока трехгодичного владения, определяющего обязанность выплаты налога с продажи недвижимости. Исчисление периода владения может считаться не с момента внесения информации о жилье в Росреестр, а несколько раньше при таких обстоятельствах:

  • наследование – срок отсчитывается с момента старта процедуры наследования;
  • заключения договора с жилищно-строительными кооперативами – период считается со дня внесения паевого взноса.

Изменения после 2016 года

Следующий случай. Право владения на недвижимость зарегистрировано после 1 января 2016. В чем изменились правила и как облагается налогом продажа недвижимости в этом случае?

Здесь в силу вступают правила, прописанные в законодательном акте федерального значения под номером 283-ФЗ, положения которого вносят изменения в статьи первой и второй части НК РФ.

Согласно данному документу, для определения необходимости уплаты налога при продаже недвижимости, период владения рассчитывается так же, как и раньше – с даты внесения в Единый Государственный Реестр информации. Однако сам расчет происходит не только по цене квартиры или дома, учитывается также кадастровая цена.

Также был значительно увеличен срок владения, после которого доход от купли-продажи недвижимости не нужно декларировать и, соответственно, выплачивать налоги. Теперь этот период распространяется на 5 лет.

Но и в этих правилах существуют исключения. При продаже некоторых объектов недвижимости гражданин освобождается от необходимости выплаты подоходного налога:

  • при получении квартиры или дома в наследство подоходный не взымается;
  • процесс приватизации жилья также не считается доходом;
  • к наследству (без оплаты сборов) приравнивается договор о пожизненном уходе и содержании владельца жилья.

Уменьшение суммы выплат

Ранее собственники нередко значительно занижали сумму сделки по документам, чтобы снизить налоги после продажи недвижимости. Чтобы прекратить эту практику, государство ввело налоговый учет на основе кадастровой стоимости.

И все же есть некоторые возможности снизить сумму выплат:

  • Использование вычета, положенного по закону;
  • Указание сопутствующих расходов, которые будут вычитаться из общего дохода.

Вычет – это цифра, на которую может быть снижен налог на недвижимость при продаже. Этот параметр применяется если объект продали ниже оценки по кадастру.

Например, по кадастровому паспорту квартира стоит 5 млн. рублей. Но договор купли-продажи содержит цифру в 3 млн. рублей. Так бывает нередко, в том числе, из-за колебаний рыночных цен или необходимости срочно реализовать недвижимость.

Первый этап оптимизации – индексация на 0,7. Такой расчет налога с продажи недвижимости используется, если вы по тем или иным причинам продаете объект ниже цены по кадастру. И здесь не важно, насколько сумма в договоре меньше оценочной. Умножение на 0,7 – это максимально возможная уступка государства.

Идея здесь проста: защита от уклонения в уплате налога при продаже недвижимости с одной стороны, и понимание, что снижение стоимости на 20-30% вполне возможна на самом деле, а не только на бумаге.

Например:

  1. Цена квартиры по кадастровому паспорту – 5 млн. руб.
  2. Индексация: 5 млн. * 0.7 = 3,5 млн.
  3. Фактически были потрачены 3 млн. руб.
  4. Следовательно, сумма подоходного налога будет равна: (3,5 млн – 3 млн) * 13% = 65 тыс. руб.

Расчет суммы налоговых отчислений при таком вариант будет производиться так:

  1. Кадастровую цену индексируют с коэффициентом 0.7 (это делают, если цена продажи оказывается ниже кадастра): 5 млн. * 0.7 = 3,5 млн руб.
  2. Налогооблагаемая база с учетом вычета: 3.5 млн. — 1 млн. = 2.5 млн. руб.
  3. Сумма НДФЛ: 2.5 млн. * 13% = 325 тысяч рублей.

Второй вариант оптимизации – это указание всех расходов продавца, которые сопровождали сделку. Указанные цифры будут вычтены из общей стоимости недвижимости. Но они в обязательном порядке должны подтверждаться чеками, квитанциями и другими документами.

Продажа коммерческой недвижимости

Продажа любого коммерческого (нежилого) объекта – офиса, здания или сооружения – также облагается налогом на прибыль.

Если владелец – физическое лицо (обычный гражданин или ИП), ставка налога будет составлять 13% от рыночной или кадастровой стоимости, независимо от того, использовалось помещение для коммерческой деятельности или стояло пустым.

Единственная разница между используемым и неиспользуемым помещением: в случае ведения коммерческой деятельности невозможно применить налоговые вычеты.

Когда подавать декларацию, как правильно посчитать и когда нужно оплатить налоги, а также каким образом снизить суммы выплат, выше описано подробно. Для физ. лиц все эти правила абсолютно одинаковы, продаете вы квартиру, магазин или помещение завода.

Для организаций сумма налога зависит нескольких параметров:

  • налоговый режим компании;
  • стоимость объекта на балансе (с учетом амортизации).

Юридические лица также могут пользоваться правом снижения налога на недвижимость при помощи учета расходов, сопровождающих продажу.

Итак, коммерческие объекты точно такие же источники дохода, как и любые другие виды недвижимости. Граждане обязаны по окончанию расчетного периода заполнить и подать декларацию до 30 апреля, после чего оплатить сумму сбора до 15 июля. Организации – в соответствии с отчетными периодами для юридических лиц.

Налог при продаже дома

Продавая участок с собственной недвижимостью владельцу также придется уплатить налог на прибыль. В целом, сумма НДФЛ в описываемой ситуации рассчитывается точно так же, как и при продаже квартиры или коммерческого объекта. Но есть и важное различие. Дом и земельный участок являются разными объектами собственности. И сделки купли-продажи на них оформляются разными договорами.

В результате налог на продажу дома с земельным участком состоит из двух отдельных сборов. Первый выплачивается в отношении недвижимости, второй – в отношении земли. Все вопросы, касающиеся определения и вычисления сумм налогов с продажи новых домов прописываются в положениях 220 статья НК РФ.

Для дома, как объекта недвижимости, действуют точно такие же правила, как и при продаже квартиры или другого объекта. Сумма налога при продаже дома рассчитывается на основании кадастровой либо рыночной, но не менее, чем 70% кадастровой.

Налог на земельный участок определяют на основе кадастровой стоимости земли. Если участок, дом или какие-то сооружения на нем не были внесены в Росреестр, перед продажей необходимо это сделать самостоятельно. При этом обязательно проводится оценка кадастровой стоимости.

В случае продажи коттеджа или особняка подобные казусы практически не случаются, а продажа дачных домиков, особенно, в старых садовых товариществах, бывает осложнена этим фактором. Впрочем, не стоит пугаться. Просто проверьте до продажи на сайте Росреестра все данные, и наведите порядок в документах до заключения сделки.

Как сэкономить при продаже дома и земли

Каждый гражданин может уменьшить базу по которой определяется сумма налога с продажи дома при помощи, так называемого, имущественного вычета. Максимальный размер суммы снижения базы для расчета налогов – 1 млн. руб.

Можно использовать максимальный вариант вычета сразу либо какую-то его часть. Для нескольких продаж вычет имеет смысл поделить на части. В течение года суммы суммируются. Если достигнут «потолок», налог будет считаться в стандартном порядке.

В следующем году отчет начинается с нуля, и вычет снова может применяться снова.

Как правильно посчитать налог при продаже дома с учетом вычета? Стоит привести пример расчета по следующей информации:

  • цена дома по кадастру – 5 млн. руб.;
  • сумма сделки – 4 млн.руб.;
  • срок владения – 2 года.;
  • дом был построен за средства владельца на приватизированном участке.

Давайте посчитаем налог с продажи дома (напоминаем – без участка! Земля считается отдельно) для описанного случая:

(4 000 000 – 1 000 000) * 13% = 390 тысяч рублей.

Если же цена сделки составляла бы 1 миллион рублей, то благодаря применению вычета можно полностью избавиться от выплаты налога с продажи дома и земельного участка. Но декларацию в срок (3-НДФЛ) подавать все равно необходимо. Иначе высока вероятность штрафов.

Нужно ли платить налог при продаже недостроенного дома

Нередко планы по возведению дачи или «семейного особняка» терпят фиаско. Кому-то нужны срочно деньги, у кого-то просто изменились планы и приоритеты. И тогда недострой попадает на рынок недвижимости.

Существует два варианта оформления таких сделок:

  1. Продажа земельного участка без регистрации дома. Очень распространенное решение, если строительство завершено менее чем на 70%, но допустимо и на более поздних этапах работ.
  2. Регистрация недостроя как готового дома. Практикуется, если дом находится на финальной стадии строительства.

В первом случае продавец указывает в декларации только земельный участок и выплачивает налог на продажу земли. Т.е. недострой для государства «не существует». Во втором – добавится также налог при продаже дома.

Казалось бы, первый вариант – выгоднее, даже если дом готов более чем на 90%. Но здесь следует также учитывать фактор рынка. При покупке недостроя без регистрации внесение в Росреестр, определение кадастровой стоимости и другие бюрократические вопросы оказываются «головной болью» покупателя. Естественно, что при этом как спрос, так и цена продажи будут ниже.

С другой стороны, если постройка далека от завершения, покупатель может в процессе завершения постройки вносить какие-то заметные изменения в проект. И тогда регистрация на основе проекта станет излишними затратами, т. к. покупателю все равно придется проходить эти этапы заново.

Что еще важно знать при продаже дома

На загородных и дачных участках часто располагаются дополнительные хозяйственные постройки – сараи, гаражи, бани и т. д. Если вы продаете весь участок со всеми объектами вместе, не забудьте отдельно составить договор по каждому из этих объектов.

В связи с последними изменениями в законодательстве, любое здание и сооружение, в том числе, хозяйственные или другие вспомогательные постройки, считаются такими же полноценными объектами недвижимости, как и сам дом. Они также должны находиться в реестре, куда любой объект вносится после определения кадастровой стоимости.

Важно: каждый объект и земля оформляются отдельно. И для каждого считают собственный отдельный налог при продаже.

Налоги при продаже квартиры и когда их платить не нужно

Нередко люди удивляются, почему при продаже квартиры государство требует налог. Ведь зачастую жилье продают не потому, что хотят получить деньги, а для улучшения жилищных условий или при переезде.

На самом деле, большая часть подобных случаев попадает под варианты, когда налоги платить не нужно:

  • В течение 5 лет и более квартира была в собственности одного человека;
  • Была проведена приватизация;
  • Квартира – это наследство от родных или по договору содержания.

Считается, что продажа квартиры, в которой не прожили даже 5 лет, обычно происходит не для переезда, а в целях наживы. А потому – государство требует налоги.

Суммы налога при продаже квартиры, документы, условия ничем не отличаются от описанных общих правил:

  • Сумма равна 13% от стоимости (кадастровой либо с коэффициентом 0,7, если цена оказывается ниже). Примеры и формулы расчета описаны выше, в том числе, с учетом оптимизации.
  • Сумму налогов при продаже квартиры можно уменьшить за счет указания сопутствующих расходов.
  • Все необходимые сведения для Росреестра и других государственных органов продавец обязан предоставить самостоятельно в оговоренные законом сроки (подробнее в разделе «сроки выплат»).
  • В случае несвоевременного предоставления документов или невыплаты суммы налога при продаже квартиры, продавец будет вынужден выплачивать штраф.

В случае, если квартира была использована под офис или магазин, ее статус при оформлении коммерческой деятельности был изменен с жилой на коммерческую недвижимость. В этом случае налоги при продаже квартиры выплачиваются по правилам продажи коммерческих объектов для физических лиц и организаций соответственно.

Также стоит выделить отдельно варианты продажи квартиры в ипотеке, особенности налогообложения и вообще возможности продажи квартир, при покупке которых использовался материнский капитал, налоги при продаже квартиры в строящемся доме. Эти вопросы мы подробнее рассмотрим в отдельных статьях. А если у вас возникли вопросы прямо сейчас, обращайтесь к экспертам нашего портала. Напоминаем: клиентам 23kvartiri.ru — консультации бесплатны.

Когда возникает налоговый доход

Доход от продажи нужно признать на ту дату, когда к покупателю перейдет право собственности на объект. Обычно это происходит в день передачи основного средства, который зафиксирован в соответствующем акте (форма № ОС-1а – для недвижимости № ОС-1 – для других объектов).

В особом порядке признавайте доход от продажи недвижимости, так как момент его возникновения в бухгалтерском и налоговом учете будет отличаться. В налоговом учете доход нужно показать в момент передачи ОС по акту (п. 3 ст. 271 НК РФ), а в бухгалтерском – на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организаци»).

Выручку от продажи основного средства уменьшите на его остаточную стоимость. Возможно, появятся и другие затраты, связанные с реализацией. Например, расходы на транспортировку ОС к покупателю или на его хранение. Их компания тоже вправе учесть при расчете налога на прибыль.

Рассчитать остаточную стоимость основного средства не составит труда. Для этого из первоначальной стоимости объекта нужно вычесть всю сумму амортизации, накопленной по нему.

Но так определяйте только остаточную стоимость ОС, амортизацию по которому начисляли линейным методом. Если продаете объект, износ по которому считали нелинейно, то для расчета показателя возьмите формулу из абзаца 11 пункта 1 статьи 257 НК РФ.

Применяли амортизационную премию по основному средству? Ее нужно вычесть из первоначальной стоимости. И остаточная стоимость ОС будет равна разнице между первоначальной стоимостью, премией и суммой амортизации (письмо Минфина России от 9 октября 2012 г. № 03-03-06/1/527). Но если имущество продаете взаимозависимому лицу, а пять лет с момента ввода в эксплуатацию ОС еще не прошло, то порядок другой. Остаточную стоимость увеличьте на сумму премии. И одновременно включите ее во внереализационные доходы. Такой порядок расчета налога на прибыль Минфин России объяснил в письме от 23 декабря 2014 г. № 03-03-06/1/66590.

НДС

Продажа основного средства – обычная реализация. НДС начисляйте по ставке 18 процентов. Если вы в момент покупки не приняли налог к вычету, а посадили основное средство на счет 01 вместе с суммой входящего НДС, то рассчитать его придется по-другому. Это возможно, когда компания покупает объект, чтобы использовать его в деятельности, не облагаемой НДС. Если это ваш случай, то налог рассчитайте по ставке 18/118 с разницы между ценой продажи объекта (с НДС) и его остаточной стоимостью (п. 3 ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 26 марта 2012 г. № 03-07-05/08).

Разобраться в проводках при продаже основного средства, а также в том, как определять налог на прибыль и НДС при продаже имущества, поможет пример ниже.

Пример
Компания продает станок. По договору покупатель за оборудование должен перечислить 1 180 000 руб., в том числе НДС – 180 000 руб. Организация передала объект будущему владельцу. Первоначальная стоимость оборудования – 1 200 000 руб., а сумма накопленной амортизации (учитывая износ за месяц продажи) – 400 000 руб. Реализацию бухгалтер отразит следующим образом:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– 1 180 000 руб. – отражена выручка от продажи станка;
ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. – начислен НДС с реализации;
ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01
– 1 200 000 руб. – списана первоначальная стоимость оборудования;
ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 400 000 руб. – списана сумма амортизации, накопленная по объекту;
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 800 000 руб. – включена в расходы остаточная стоимость ОС.

Убыток

Важно понять, получит компания от реализации основного средства прибыль или убыток. Убыток придется включать в расходы равными частями в течение определенного периода времени. Чтобы определить этот срок, используйте формулу (п. 3 ст. 268 НК РФ):
А = В – С,
где А – количество месяцев, в течение которых компания будет учитывать убыток от продажи ОС;
В – срок полезного использования объекта в месяцах;
С – фактический срок эксплуатации ОС. Отсчет начните с месяца, следующего за датой ввода в эксплуатацию, а завершите месяцем продажи включительно.

Если компания при расчете амортизации использовала повышающие или понижающие коэффициенты из статьи 259.3 НК РФ, это повлияет на расчет срока, в течение которого нужно списывать убыток. Как действовать в такой ситуации, Минфин России объяснил в письмах от 23 ноября 2011 г. № 03-03-06/2/180 и от 4 августа 2009 г. № 03-03-06/1/511. Применяли повышающий коэффициент? Срок нужно уменьшить. А если, наоборот, понижающий, то увеличить.

Допустим, срок полезного использования проданного основного средства – 61 месяц. Амортизацию по объекту компания начисляла с использованием повышающего коэффициента 2,2. А использовала она основное средство 20 месяцев. Тогда срок, в течение которого компания будет списывать убыток от продажи, равен 7,73 мес. (61 мес. : 2,2 – 20 мес.). Включать убыток в расходы компания будет в течение 8 месяцев. Ведь если в результате расчетов получилось дробное число, округлить его нужно в большую сторону. На этом настаивают чиновники Минфина России в письме от 12 июля 2011 г. № 03-03-06/1/417. В этом же документе они объясняют, что если срок равен нулю или отрицательному числу, то убыток можно списать сразу в момент продажи имущества.

Пример
В апреле 2015 года компания продала основное средство. Цена сделки без учета НДС – 500 000 руб., первоначальная стоимость оборудования – 1 000 000 руб., а сумма накопленной по нему амортизации – 200 000 руб. Поэтому убыток от продажи равен 300 000 руб. (500 000 – (1 000 000 – 200 000)).
Срок полезного использования объекта – 50 месяцев, а фактический – 10. Списывать убыток в налоговом учете компания будет в течение 40 месяцев (50 – 10) равными частями по 7500 руб. (300 000 руб. : 40 мес.).
Так как в бухучете убыток от реализации признается сразу в момент продажи, то возникнет вычитаемая временная разница и появится отложенный налоговый актив – 60 000 руб. (300 000 руб. × 20%). На его сумму в апреле бухгалтер сделает проводку по дебету счета 09 и кредиту счета 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль».
А с мая компания начнет списывать убыток в налоговом учете. И бухгалтер будет ежемесячно погашать актив обратной проводкой на сумму 1500 руб. (7500 руб. × 20%).

При продаже ОС декларацию по налогу на прибыль следует заполнять в особом порядке. Когда доход от продажи превышает расходы, то прибыль по сделке покажите по строке 050 приложения № 3 к листу 02 декларации, утвержденной приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. № ММВ-7-3/600. Эта сумма носит справочный характер, и в итоге она окажется в строке 060 листа 02 отчета, где компания показывает результат за отчетный период.

Убыток от продажи в отчете покажите так. Его полную сумму зафиксируйте в строках 060 и 360 приложения № 3 к листу 02. А затем и по строке 050 листа 02. И он прибавится к базе по налогу на прибыль. Все доходы и расходы по сделке покажите в декларации в полной сумме. В результате вы как бы обнулите результат по продаже ОС. А для того чтобы включить в расходы разрешенную часть убытка, покажите ее в строках 100 и 130 приложения № 2 к листу 02. Потом эта сумма попадет в расходы строки 030 листа 02.

Лектор:
Надежда Самкова,
преподаватель группы компаний «Элкод»

Случай N 1. Продажа имущества в рамках ведения бизнеса

Для начала напомним следующее. Чтобы заниматься бизнесом, физическому лицу нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и указать при этом вид деятельности, которым он будет заниматься.

Поступления от этого вида деятельности будут доходами, полученными от ведения предпринимательской деятельности. Соответственно, если при этом предприниматель применяет УСН, а доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то они будут облагаться в рамках УСН (ст. 346.15 НК РФ). И одновременно эти доходы будут освобождены от обложения НДФЛ (п. 24 ст. 217 НК РФ). Аналогичную позицию занимает и Минфин России в Письме от 12.08.2010 N 03-04-05/3-452.

При этом не важно, получена реальная прибыль от продажи или нет. Главное, сам факт направленности действий на получение прибыли от продажи имущества. Это подтверждают и судьи (Постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2012 N А05-5609/2011).

На заметку. Как налоговики узнают о продаже недвижимости

Любую сделку о продаже недвижимости нужно регистрировать в территориальном органе Росреестра (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). И далее территориальный орган в течение 10 рабочих дней со дня регистрации обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию (п. 4 ст. 85 и п. 6 ст. 6.1 НК РФ). Если же этот срок будет нарушен, то все равно не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка, у инспекции будут сведения о продавце, проданной недвижимости и цене сделки (п. 4 ст. 85 НК РФ).

Принимая решение о том, является ли продажа недвижимости предпринимательской деятельностью, нужно обращать внимание на то, какой код ОКВЭД внесен предпринимателем в ЕГРИП.

Например, при регистрации указаны такие виды деятельности, как «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 ОКВЭД). Тогда доходы от продажи недвижимости можно рассматривать как выручку от ведения предпринимательской деятельности и облагать «упрощенным» налогом (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Аналогичное мнение высказано и в Письмах Минфина России от 08.09.2011 N 03-11-11/226 и от 05.12.2011 N 03-11-11/309.

Если же в ЕГРИП будет указан только один код 70.11 «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», то выручка от продажи недвижимого имущества уже не является предпринимательским доходом. А значит, будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Обратите внимание! От НДФЛ освобождены доходы физического лица, полученные им от предпринимательской деятельности в рамках УСН (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Отметим, что предпринимателю не запрещено вносить изменения в ЕГРИП и добавлять новые виды деятельности, сообщая об этом в налоговую инспекцию (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ). Поэтому при необходимости можно сначала добавить еще один вид деятельности, а потом уже продавать имущество.

Можно поступить и по-другому. Сразу при регистрации указывать вместо, например, двух кодов 70.11 и 70.12 один — более обобщенный код 70.1 «Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Тогда вопроса, облагается этот вид деятельности в рамках УСН или нет, не возникнет.

Случай N 2. Реализация недвижимости, которая больше не используется в предпринимательской деятельности

Возможно и такое, когда предприниматель прекращает использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продает его. Например, предприниматель при регистрации указал такой вид деятельности, как сдача имущества в аренду. Соответственно, он получал доходы от этого вида деятельности и они облагались налогом по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Если же потом бизнесмен решит продать само помещение, то полученный доход не будет учитываться при «упрощенке» (Письмо ФНС России от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@). Причем, как указали налоговики, предприниматель в этом случае может получить имущественный вычет по НДФЛ. Имеются и судебные решения, поддерживающие данную точку зрения (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011).

Таким образом, если предприниматель, прежде чем продать имущество в рамках предпринимательской деятельности, прекратил его использование в бизнесе, с вырученных сумм ему придется заплатить НДФЛ.

Обратите внимание! УСН облагаются доходы, полученные физическим лицом от ведения предпринимательской деятельности, заявленной им при регистрации (Письмо Минфина России от 06.03.2012 N 03-04-05/3-260).

Случай N 3. Продажа личной квартиры

И наконец, рассмотрим третий вариант. Предприниматель продает недвижимость, например собственную квартиру, которая использовалась в личных целях. Тогда ему как любому другому физическому лицу нужно уплатить соответствующую сумму НДФЛ либо применить имущественный вычет при соблюдении требований ст. 220 НК РФ.

По общему правилу НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества, находящегося на территории РФ, а также за ее пределами (пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). При этом если имущество находится в собственности физлица три года и более, то платить НДФЛ не нужно (пп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же гражданин владеет недвижимостью менее трех лет, то с дохода от продажи такой недвижимости ему придется уплатить НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Как правило, физическое лицо самостоятельно рассчитывает и платит налог, а по итогам года, в котором получены доходы от продажи, представляет декларацию по форме 3-НДФЛ.

При этом предприниматель вправе получить имущественный вычет (п. 3 ст. 210 НК РФ). То есть уменьшить сумму, на которую станет начислять НДФЛ. Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вместо вычета можно воспользоваться другим правом. А именно доходы от продажи недвижимости уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это удобно, если имущество было куплено, а не получено, например, по наследству. При этом затраты должны быть подтверждены документально.

Г.Н.Афиногенова

Главный специалист-эксперт

отдела методологии,

автоматизации налогового контроля

и организации

межведомственного взаимодействия

Контрольного управления

ФНС России

Физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя (далее — ИП), с 2008 года является собственником нежилого здания и земельного участка под ним. В момент приобретения данной недвижимости физическое лицо уже имело правовой статус ИП. ИП находится на УСН с объектом налогообложения «доходы».
Вид деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» при регистрации предпринимателя в ЕГРИП не указывался. Физическое лицо сдает в аренду помещение в качестве предпринимательской деятельности.
Имущество предполагается продать в текущем году.
Предположительно цена сделки будет установлена в размере 200 млн. руб.
Какие налоги должен будет уплатить ИП при продаже имущественного комплекса?

9 октября 2017

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
По вопросу налогообложения доходов, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, от продажи собственного имущества существуют различные мнения. В настоящее время превалирует позиция о том, что доходы предпринимателя от продажи имущества, которое использовалось им в предпринимательской деятельности, должны облагаться налогами в рамках УСН. Подробнее об этом изложено ниже.
При превышении предельного размера доходов, в отношении которых применяется УСН, в том числе в результате продажи рассматриваемого имущества, у ИП появляется обязанность по уплате НДФЛ. При этом у ИП также будет возможность применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ.
Также необходимо учитывать, что в случае перехода с УСН на общий режим налогообложения (в связи с утратой права на УСН по причине превышения предельной величины доходов) ИП становится плательщиком НДС.

Обоснование вывода:
Прежде всего обратим внимание, что гражданское законодательство не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не «создает» его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина. Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП.
В этой связи по вопросу налогообложения доходов, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, от продажи собственного имущества, существуют различные мнения.
При определении налоговой базы налогоплательщики, применяющие УСН, учитывают, в частности, доходы от реализации товаров (п. 1 ст. 346.15, пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). В свою очередь, товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
Представители Минфина России и налоговых органов неоднократно разъясняли, что если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, применяющего УСН, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог). При этом п. 3 ст. 346.11 НК РФ предусматривает освобождение таких доходов от обложения НДФЛ (письма Минфина России от 16.05.2017 N 03-11-11/29521, от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424, от 24.05.2016 N 03-04-05/29559, от 05.05.2016 N 03-11-11/25909, от 18.04.2016 N 03-11-11/22134, от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798, от 01.07.2013 N 03-11-11/24963, от 27.05.2013 N 03-11-11/19097, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 25.04.2013 N 03-11-11/14514, от 21.01.2013 N 03-11-11/15, ФНС России от 24.05.2016 N СД-3-3/2348, от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@).
Заметим, что в приведенных разъяснениях обязанность по уплате Налога чиновники не ставят в зависимость:
— от видов предпринимательской деятельности, указанных при регистрации ИП в качестве такового;
— от того, в каком статусе ИП приобретал недвижимое имущество (как ИП или как физическое лицо);
— от факта использования (неиспользования) имущества непосредственно перед продажей.
В то же время в других разъяснениях (письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 13.05.2011 N 03-11-11/121, УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@) контролирующие органы отмечают, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в рамках УСН должны выполняться следующие условия:
— при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости, в частности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа земельных участков», «Сдача внаем собственного недвижимого имущества» (соответственно коды 70.12, 70.2 ОКВЭД, утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
— недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП.
В вышеуказанных письмах не разъяснялось, должны ли эти условия выполняться одновременно. Вместе с тем из писем Минфина России от 28.10.2013 N 03-11-11/45470, от 23.04.2013 N 03-04-05/14057 следует, что доходы от продажи недвижимого имущества ИП, применяющего УСН, необходимо учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по Налогу если выполняется хотя бы одно из данных условий*(1).
В недавнем письме ФНС России от 24.05.2016 N СД-3-3/2348 сказано следующее.
В случае если сдача в аренду принадлежащего на праве собственности имущества осуществлялась в рамках заявленных ИП при государственной регистрации видов деятельности, имеются факты получения доходов от сдачи помещения в аренду, ведения учета соответствующих хозяйственных операций, а также принимая во внимание, что нежилое помещение, по общему правилу, изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, доходы от продажи нежилого помещения рассматриваются как доходы от предпринимательской деятельности*(2). А в письме Минфина России от 15.11.2016 N 03-11-11/67023 в контексте сообщено, что если в ЕГРИП предусмотрен такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, то доходы, полученные индивидуальным предпринимателем — арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (в письме речь шла об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц).
Что касается судебной практики, то она по рассматриваемому вопросу не единообразна. Однако в большинстве дел суды приходят к выводу, что доходы от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности, облагаются в рамках УСН.
Так, согласно определению Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 304-КГ17-7241, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности и имел статус нежилого помещения, то и полученные доходы от его реализации необходимо включать в налоговую базу по УСН (даже в случае, когда объект приобретен и затем продан предпринимателем как физическим лицом). Смотрите дополнительно постановление АС Западно-Сибирского округа от 12.01.2017 по делу N А45-8083/2016.
Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.06.2013 N 18384/12 пришел к выводу, что доход ИП от продажи нежилого помещения, сдаваемого в аренду, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит налогообложению по УСН (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09).
Арбитражные суды приходят к аналогичным заключениям (смотрите, например, постановления АС Уральского округа от 23.08.2017 N Ф09-3496/17 по делу N А76-18818/2016, Тринадцатого ААС от 27.06.2017 N 13АП-13405/17, Семнадцатого ААС от 16.02.2015 N 17АП-18198/14, ФАС Поволжского округа от 17.01.2014 N Ф06-1394/13, ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 N Ф07-5216/13, ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1489/13)*(3).
Таким образом, на основании вышеизложенного можно сказать, что в настоящее время превалирует позиция о том, что доходы от продажи имущества, которое как на момент продажи, так и ранее (когда-либо) использовалось ИП в предпринимательской деятельности, должны облагаться налогами в рамках УСН.
Наряду с этим следует учитывать, что в силу п. 4 ст. 346.13 НК РФ, если по итогам отчетного (налогового) периода 2017 года доходы налогоплательщика, применяющего УСН, определяемые в соответствии со ст. 346.15 и подпунктами 1 и 3 п. 1 ст. 346.25 НК РФ, превысили 150 млн. рублей и (или) в течение отчетного (налогового) периода допущено несоответствие требованиям, установленным п.п. 3 и 4 ст. 346.12 и п. 3 ст. 346.14 НК РФ, такой налогоплательщик считается утратившим право на применение УСН с начала того квартала, в котором допущены указанное превышение и (или) несоответствие указанным требованиям (письмо Минфина России от 03.08.2017 N 03-11-11/49776, смотрите также письма Минфина России от 29.08.2017 N 03-11-11/55403, от 25.08.2017 N 03-11-06/2/54808, от 22.06.2017 N 03-11-11/39327).
При этом суммы налогов, подлежащих уплате при использовании иного режима налогообложения, исчисляются и уплачиваются в порядке, предусмотренном законодательством РФ о налогах и сборах для вновь созданных организаций. Данные налогоплательщики не уплачивают пени и штрафы за несвоевременную уплату ежемесячных платежей в течение того квартала, в котором эти налогоплательщики перешли на иной режим налогообложения (абзац 3 п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
Исходя из этого, ИП, применяющий УСН, в случае превышения предельного размера доходов в результате продажи объектов недвижимости, обязан осуществить переход на общий режим налогообложения. При этом у него возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.
Так, в письме Минфина России от 04.08.2014 N 03-11-09/38317 отмечено, что в случае, когда ИП, применявший УСН, в результате продажи основного средства утратил право на применение спецрежима (доходы превысили лимит), то он должен уплачивать НДФЛ с начала квартала, в котором утрачено право на УСН. В этом случае при возврате с УСН на общий режим в порядке, установленном п. 4 ст. 346.13 НК РФ, доходы от реализации недвижимого имущества, приобретенного в период применения УСН, ИП может уменьшить на профессиональный налоговый вычет по НДФЛ в виде расходов на приобретение этого имущества, которые не были учтены в период применения УСН.
Аналогичное разъяснение приведено в письмах ФНС России от 16.03.2015 N ГД-4-3/4136@, от 27.02.2015 N ГД-3-3/743. Здесь чиновники уточнили, что ИП, который приобрел недвижимое имущество в период применения УСН с объектом в виде доходов и поэтому не учитывал каких-либо расходов при налогообложении, при переходе на общий режим налогообложения и реализации указанного имущества вправе при исчислении НДФЛ принять в составе профессионального налогового вычета всю сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение недвижимого имущества, в том числе предъявленную ему при приобретении сумму НДС.
Таким образом, если в результате продажи в 2017 году имущественного комплекса (нежилого здания и земельного участка под ним) доходы ИП от продажи этой недвижимости по итогам отчетного (налогового) периода превысят 150 млн. руб. (то есть будет утрачено право на применение УСН), ИП должен начать уплачивать НДФЛ с начала квартала превышения, в том числе и в отношении дохода от продажи имущественного комплекса. При этом у ИП будет возможность применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ (ст. 221 НК РФ, смотрите также письма Минфина России от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 11.08.2017 N 03-04-05/51705, от 25.07.2017 N 03-04-05/47264, от 14.06.2017 N 03-04-05/37018, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 N 01АП-2015/17).
Кроме того, ИП необходимо учитывать, что, перейдя с УСН на общий режим налогообложения, он становится плательщиком НДС (ст. 143 НК РФ).
Это означает, что при утрате права на УСН по причине превышения предельной величины доходов ИП необходимо будет начислить НДС по всем операциям (облагаемым НДС в силу положений главы 21 НК РФ), осуществленным им с начала того квартала, в котором допущено превышение установленного лимита по доходам, в том числе по операции реализации недвижимости (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
— день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Смотрите также Энциклопедию решений. Учет при утрате права на применение УСН.
Очевидно, что если в рассматриваемой ситуации цена сделки будет установлена в размере 200 млн. руб. (как указано в вопросе) и выручка будет получена в 2017 году, то ИП утратит право на применение УСН при получении такого дохода. Отметим, что в целях применения положений п. 4 ст. 346.13 НК РФ учитываются доходы, фактически поступившие налогоплательщику за отчетный (налоговый) период, то есть доходы исчисляются по кассовому методу. Смотрите письмо Минфина России от 01.07.2013 N 03-11-06/2/24984, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 N 20АП-2267/17, материал Вопрос: Организация, применяющая УСНО, заключила договор купли-продажи недвижимости, согласно которому она реализовала здание с рассрочкой платежа. Учитываются ли для целей определения предельного размера доходов при УСНО доходы от реализации объекта недвижимости, которые фактически еще не получены? (журнал «Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение», N 7, июль 2016 г.)). Поэтому, как мы полагаем, утраты права на УСН можно избежать, если часть выручки поступит в ином налоговом периоде.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН;
— Энциклопедия решений. Ограничения по размеру доходов для применения УСН;
— Энциклопедия решений. Условия применения УСН. Ограничения при УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

22 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Иная точка зрения представлена в письмах Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N 03-04-05-01/340. Суть ее в том, что если физическое лицо продает недвижимость, приобретенную до его государственной регистрации в качестве ИП, и на момент продажи недвижимость не используется в предпринимательской деятельности, то доход от продажи такого имущества подлежит обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ (смотрите дополнительно письмо УФНС России по г. Москве от 08.09.2008 N 28-10/085811@, постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011).
*(2) К доходам ИП, применяющего УСН, полученным от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, имущественные налоговые вычеты по НДФЛ не применяются (письма Минфина России от 28.02.2017 N 03-04-05/11261, от 17.02.2017 N 03-04-05/9044, от 23.01.2017 N 03-04-05/3038).
*(3) Ряд судов считает, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 N Ф06-4250/13, ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11).

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ВАРИАНТА НАИЛУЧШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Абсолютное значение
2012 г.
2013 г.
2014 г.
2013/
2012
2014/
2013
1
Выручка от продаж
41715
53974
97619
12259
43645
2
Себестоимость продукции
32430
49758
92422
17328
42664
3
Прибыль от продаж (1-2-3)
9285
4216
5197
-5069
+981
4
Проценты к получению

4

4
-4
5
Проценты к уплате
1040
948
1108
-92
+160
6
Доходы от участия в других организациях





7
Прочие доходы
3845
3596
4841
-249
-1245
8
Прочие расходы
4790
5172
6032
+382
+860
9
Прибыль до налогообложения
(1-3+5+6)
7300
1692
2898
-5608
+1206
10
Налоги из прибыли
1752
750
1116
-1002
+366
11
Чистая (нераспределенная) прибыль
5548
942
1782
-4606
+840
ЗАО «Кардан» в 2012 году была получена прибыль в размере 7300 тыс. руб. Сумма прибыли доналогообложения в 2013 году снизилась по сравнению с 2012 годом на 5608 тыс.руб. и составила 1692 тыс.руб. В 2014 году прибыль возросла по сравнению с 2013 годом на 1206 тыс.руб. и составила 2898 тыс. руб. По результатам проведенного анализа можно судить о том, что деятельность ЗАО «Кардан» является прибыльной, что свидетельствует о рациональном использовании имеющихся ресурсов.
Однако в 2014 г. наблюдалось уменьшение показателей прибыли и рентабельности предприятия по сравнению с 2013 г., что свидетельствует о снижении эффективности использования предприятием имеющихся ресурсов и ухудшении уровня адаптации предприятия к внешним условиям (снижение прибыли при росте выручки на 55904 тыс. рублей составило 4402 тыс. рублей).
Важным элементом анализа финансовых результатов деятельности предприятия является расчет уровня рентабельности продаж и рентабельности производства продукции. Рентабельность продаж рассчитывается делением прибыли от реализации продукции (П) на сумму полученной выручки (В). Данный показатель характеризует эффективность производственной и коммерческой деятельности и показывает, сколько прибыли получает предприятие с рубля продаж.
Rоб = (П / В) х 100 (1)
Рассчитаем показатель рентабельности продаж в 2008-2010 годах:
Rоб2012 = 9285/41715*100% = 22,3%.
Rоб2013 = 4216/53974*100% = 7,8%.
Rоб2014 = 5197 /97619*100% = 5,3%.
Таким образом, рентабельность продаж ЗАО «Кардан» в 2013 году по сравнению с 2012 г. снизилась на 14,5%, что свидетельствует о снижении эффективности деятельности предприятия.
Рентабельность продаж ЗАО «Кардан» в 2014 году по сравнению с 2013 г. снизилась ещё на 2,5%, что говорит о дальнейшем снижении эффективности продаж. Проведем расчет уровня рентабельности продукции ЗАО «Кардан».
Уровень рентабельности продукции (окупаемость затрат) рассчитывается по следующей формуле: Rпрод = (П / З) х 100 (2)
где З — затраты на производство и реализацию продукции.
Полученные показатели отражены в таблице 1.2.3.
Таблица 1.2.3.
Динамика показателей рентабельность ЗАО «Кардан» за 2012-2014 гг.

п/п
Показатели
2012 г
2013 г
2014 г.
Отклонения 2014 г. (%, +/-) от
2012 г.
2013 г.
1
Объем реализации в стоимостном выражении, тыс.руб.
41715
53974
97619
+134
+80,9
2
Объем реализации в натуральном выражении, шт.
59078
71812
124752
+111,2
+73,7
3
Средняя цена 1 изделия, руб.
706,1
751,6
782,5
+10,8
+4,1
4
Полная себестоимость реализованной продукции, тыс. руб.
32430
49758
92422
+184,9
+85,7
5
Средняя себестоимость 1 изделия, руб.
548,94
692,89
740,85
+34,9
+6,9
6
Затраты на 1 рубль реализованной продукции, коп.
0,78
0,92
0,95
+21,8
+3,3
7
Результат продаж («+» прибыль, «-» убыток), тыс. руб.
9285
4216
5197
-44,0
+23,3
8
Рентабельность производства продукции, %
28,6
8,5
5,6


9
Рентабельность продаж, %
22,3
7,8
5,3


Значительная часть резервов по увеличению объема реализации, прибыли и рентабельности продукции связана с проблемами в организации производства, труда и управления на предприятии.
Таким образом, по результатам оценки деятельности ЗАО «Кардан» за периоды 2012-2014 гг. можно судить об устойчивом финансовом положении организации и сделать вывод о том, что управление финансово-хозяйственной деятельностью осуществляется недостаточно эффективно, о чем свидетельствуют резкое снижение таких важнейших показателей, как сумма полученной прибыли предприятия и уровня рентабельности продаж.
2.2. Анализ финансовых показателей, структуры
имущества и капитала предприятия
Изменения в составе активов ЗАО «Кардан» в 2014 году, их структуре, представлены в таблице 2.2.1., из данных которой можно судить о том, что сумма активов баланса на конец 2014 года возросла на 427561 рублей, что является положительным фактором, при этом в большей степени возросла сумма оборотных активов, их рост составил 245072 рублей, а долгосрочные активы возросли на 182489 рублей.
Таблица 2.2.1.
Группировка активов баланса ЗАО «Кардан» в 2014 году
Актив баланса
На начало года
На конец года
Абсолютное
отклонение
рублей
рублей
% к итогу
рублей
% к итогу
Имущество
всего:
5783874
100
6211435
100
+ 427561
Внеоборотные
активы
1043722
18,0
1226211
19,7
+182489
Оборотные
активы
4740152
82,0
4985224
80,3
+245072
В том числе:
Запасы
2698250
46,7
2199562
35,4
— 498688
Дебиторская.
задолженность
991510
17,1
1914874
30,8
+923364
Денежные
средства
36909
0,6
325456
5,2
+288547
В составе оборотных активов в наибольшей степени возрос удельный вес дебиторской задолженности: с 17,1 % в начале 2014 года, до 30,8 % на конец 2014 года. В определенных ситуациях рост дебиторской задолженности может свидетельствовать о финансовых затруднениях, так как замораживание средств в результате неоправданного роста дебиторской задолженности приведет к замедлению оборачиваемости капитала. Однако, если предприятие расширяет свою деятельность, что наблюдается по данным ЗАО «Кардан», соответственно растет и число покупателей, как правило, возрастает и сумма дебиторской задолженности.
В ЗАО «Кардан» также значительно возросла сумма свободных денежных средств на 288547 рублей, что является достаточно важным положительным фактором в вопросах повышения платежеспособности организации. При этом прирост свободных денежных средств повысил их долю в общем объёме активов баланса с 0,6% на начало 2014 года до 5,2% на конец года.
При анализе пассивов баланса — источников образования хозяйственных средств следует учесть, что весь используемый капитал подразделяется на собственный (III раздел пассива баланса) и заемный (IV и V разделы пассива баланса). Необходимость в собственном капитале обусловлена требованиями самофинансирования фирмы. Собственный капитал является основой финансовой независимости предприятия. Если средства предприятия созданы в основном за счет краткосрочных обязательств, то его финансовое положение будет неустойчивым, так как с капиталами краткосрочного использования необходима постоянная оперативная работа, направленная на контроль за их своевременным возвратом и привлечение в оборот на непродолжительное время других капиталов. Разумные размеры заемного капитала способны улучшить финансовое состояние предприятия, а чрезмерные ухудшить его.
Аналитическая группировка статей пассива баланса ЗАО «Кардан» за 2014 год представлена в таблице 2.2.2.
Таблица 2.2.2.
Аналитическая группировка источников имущества ЗАО «Кардан» в 2014 г.
Пассив
баланса
На начало года
На конец года
Абсолютное
отклонение
рублей
рублей
% к итогу
рублей
% к итогу
Источники
имущества
5783874
100
6211435
100
+427561
Собств. средства
973920
16,8
1962536
31,6
+ 988616
Заемный капитал
4809954
83,2
4248899
68,4
-561055
в том числе:
Долгосрочные
обязательства
378885
6,6
175154
2,8
-203731
Краткосрочные
обязательства
1173649
20,3
259193
4,2
— 914456
Кредиторская
задолженность
3237262
56,0
3809830
61,3
+572568
В результате анализа пассивов предприятия в первую очередь следует изучить изменения в их составе, структуре и дать им оценку. Оценка таких изменений может быть различной с разной позиции инвесторов и с позиции предприятия. Для кредитных организаций показатель считается удовлет-ворительным, если доля собственного капитала у клиента большая. Это исключает финансовый риск. По результатам анализа пассивов баланса ЗАО «Кардан» можно сделать вывод о том, что размер собственного капитала возрос на конец 2014 года по сравнению с началом 2014 года на 988616 рублей, а по уровню на 14,8%. Следует отметить, что размер собственного капитала предприятия очень низкий по уровню и составляет на начало 2014 года 16,8 % по удельному весу в общем объеме источников формирования имущества, и 31,6 % на конец 2014 года.
На конец 2014 года наблюдается снижение заемного капитала ЗАО «Кардан» в сумме 561055 рублей. Такое соотношение собственного и заемного капитала как 31,6% собственного к 68,4 % заемного, что наблюдается по данным таблицы 2.2.2., является негативным фактором в случае оценки банками и прочими инвесторами ситуации при решении вопроса о выдаче предприятию кредита. Для банков и прочих инвесторов ситуация более надежная, если доля собственного капитала у клиента больше 50% . Удельный вес краткосрочных кредитов в составе источников имущества предприятия составляет 20,3% на начало 2014 года и 4,2 % на конец 2014 года. Таким образом, сумма задолженности по краткосрочным ссудам и кредитам снизилась на конец 2014 года как по сумме, так и по уровню, что косвенно свидетельствует о платежеспособности ЗАО «Кардан», которое погашает свою задолженность по кредитам.
По данным таблицы группировки пассивов предприятия, в 2014 году на конец периода выявлен прирост кредиторской задолженности, как по сумме, так и по уровню с 3237262 рублей на начало 2014 года до 3809830 рублей на конец 2014 года. По уровню прирост кредиторской задолженности на конец 2014 года составил 5,3%. Данный рост кредиторской задолженности поставщикам не подкреплен приростом запасов сырья и материалов на конец 2014 года, прирост которых согласно строки 210 бухгалтерского баланса на конец 2014 года не наблюдается. Это означает, что ЗАО «Кардан» пользуется товарным кредитом, то есть получает материалы и услуги от поставщиков с отсрочкой платежа. Материальные запасы по данным активам баланса снизились с 2698250 рублей на начало 2014 года до 2199562 рублей на конец 2014 года.
Проведем анализ платежеспособности ЗАО «Кардан» с помощью относительных величин — коэффициентов платежеспособности.
Коэффициент абсолютной ликвидности Кла показывает, какая часть краткосрочной задолженности может быть покрыта наиболее ликвидными оборотными активами — денежными средствами и краткосрочными финансовыми вложениями: Кла = ДС / КП, где: (3)
ДС — денежные средства и их эквиваленты; КП — краткосрочные пассивы.
Принято считать, что нормальный уровень коэффициента абсолютной ликвидности должен быть не менее 0,2. Коэффициент абсолютной ликвидности характеризует платежеспособность организации на дату составления баланса.
Рассчитаем коэффициент абсолютной ликвидности (платежеспособности) ЗАО «Кардан» Кла за периоды 2012-2014 гг.
Кла 2012 г = (12900 руб. +173084 руб.) : 2993571 руб. = 0,062;
Кла 2013 г = (36909 руб. +996257 руб.) : 4431069 руб. = 0,23;
Кла 2014 г = (325456 руб. + 527912 руб.)/4073745 руб. = 0,21
Исчисленный коэффициент абсолютной ликвидности ЗАО «Кардан» за период 2012-2014 гг. не соответствуют эталонному значению, норматив показателя составляет не менее 0,3, при этом за все анализируемые периоды коэффициент абсолютной ликвидности ЗАО «Кардан» очень низкий. Коэффициент промежуточного покрытия (быстрой ликвидности) показывает, какую часть краткосрочной задолженности предприятие может погасить за счет денежных средств, краткосрочных финансовых вложений и дебиторских долгов: Клп = (ДС + ДБ) / КП, где ДБ — расчеты с дебиторами. (4)
Нормальный уровень коэффициента промежуточного покрытия должен быть не менее 0,7. Наконец, если в состав ликвидных средств включаются также запасы и затраты (за вычетом расходов будущих периодов), то можно исчислить коэффициент текущей ликвидности.
Коэффициент текущей ликвидности (Ктл), или общий коэффициент покрытия равен отношению стоимости всех оборотных (мобильных) средств организации к величине краткосрочных обязательств.
Ктл = (А1 + А2 + A3) / (П1 + П2) (5)
Общий коэффициент покрытия показывает платежные возможности организации, оцениваемые при условии не только своевременных расчетов с дебиторами и благоприятной реализации готовой продукции, но и продажи в случае нужды прочих элементов материальных оборотных средств.
Уровень Ктл зависит от отрасли производства, длительности производственного цикла, структуры запасов и затрат и ряда других факторов.
Нормальным значением Ктл считаются соотношения от 2 до 3, этот показатель не должен быть ниже 1,5. Ктл позволяет установить, в какой кратности текущие активы покрывают краткосрочные обязательства.
Это главный показатель платежеспособности. Общий коэффициент покрытия (текущей ликвидности) Кло Нло показывает, в какой степени оборотные активы организации превышают её краткосрочные обязательства:
Кло = II А / КП, где II А – итог второго раздела актива баланса. (6)
Принято считать, что нормальный уровень коэффициента общего покрытия должен быть равен 2-3 и не должен опускаться ниже 1,5. Чем выше коэффициент общего покрытия, тем больше доверия вызывает организация у кредиторов. Если данный коэффициент меньше 1, то такое предприятие неплатежеспособно.
Определим коэффициенты быстрой ликвидности (промежуточного покрытия) ЗАО «Кардан» за периоды 2012-2014 гг:
Клп 2012 г.= (12900 руб. +173084 руб. + 36267 руб. + 717691 руб. / 2993571 рублей = 0,31;
Клп 2013 г. = (36909 руб. + 996257 руб. + 32437 руб. + 959073 руб. / 4431069 руб. = 0,46
Клп 2014 г. = (325456 рублей + 527912 рублей + 138814 руб. + 1776060 руб. / 4073745 руб. = 0,68
Исчисленные показатели промежуточного покрытия (быстрой ликвидности) ЗАО «Кардан» как в 2012, так и в 2013 годах также ниже эталонного значения, которое должно быть не менее 0,7. Рассчитаем общий коэффициент покрытия (коэффициент текущей ликвидности) по данным бухгалтерского баланса ЗАО «Кардан»:
Кло 2012 г. = 3259136 руб. / 2993571 руб. = 1,09.
Кло 2013 г. = 4740152 руб. / 4431069 руб. = 1,07
Кло 2014 г. = 4985224 руб. / 4073745 руб. = 1,22
Исчисленные коэффициенты текущей ликвидности ЗАО «Кардан» менее 2%. Исчисленные показатели платежеспособности предприятия за периоды деятельности 2012-2014 гг. представлены в таблице 2.2.3.
Таблица 2.2.3.
Коэффициенты платёжеспособности ЗАО «Кардан»
Коэффициенты
ликвидности
2012 год
2013 год
2014 год
Норматив
Абсолютное отклонение
2013/2012
2014/2013
Коэффициент текущей ликвидности
1,09
1,07
1,22
>=2
-0,02
0,15
Коэффициент промежуточной
ликвидности
0,31
0,46
0,68
>=0,7
0,15
0,22
Коэффициент абсолютной ликвидности
0,062
0,23
0,21
>=0,3
0,168
-0,02
Таким образом, все исчисленные показатели платежеспособности предприятия, а именно: показатели абсолютной, промежуточной и текущей ликвидности ЗАО «Кардан» ниже нормативных значений, что свидетельствует о низкой платежеспособности организации.
2.3. Анализ объектов недвижимости ЗАО «Кардан»
и эффективности их использования
Анализ наличия и движения основных фондов предприятия за 2014 год представлено в таблице 2.3.1.
Таблица 2.3.1.
Наличие и движение основных фондов ЗАО «Кардан» в 2014 г, тыс. руб.
Наименование
видов основных средств
Наличие на начало года
Поступило
за год
Выбыло за год
Наличие на конец отчетного года
Здания
444


444
Сооружения и передаточные устройства
11606
32

11638
Машины и оборудование
2586
389

2975
Транспортные средства
1229
1186
150
2265
Производственный и хоз. инвентарь
1200
179
24
1355
Другие основных производственных
фондов
1213
248

1461
Земельные участки
1025444
180629

1206073
Итого
1043722
182663
174
1226211
По результатам анализа наличия и движения основных фондов в 2014 году можно судить о том, что за указанный период времени новых зданий ЗАО «Кардан» не приобрело, предприятием приобретен земельный участок, наибольшее поступление отмечено по указанной группе недвижимости, также имело место увеличение по группе транспортных средств, в небольшом объеме закуплены сооружения и передаточные устройства, имело место приобретение небольшого числа машин и оборудования, выбытия по группам машин и оборудования, а также по группам зданий, сооружений, земельных участков не наблюдается.
Поступление основных фондов за 2014 год в суммовом выражении превышает объем выбытия, что также свидетельствует о приросте стоимости недвижимости. Прирост стоимости основных фондов по состоянию на 01.01.2015 года составил 182663 тыс. руб. — 174 тыс. рублей = 182489 тыс. рублей.
По результатам анализа наличия и движения основных фондов ЗАО «Кардан» за 2014 год можно судить о деловой активности исследуемой организации, поступление и выбытие основных фондов в течение 2014 года происходило практически по всем группам производственных и непроизводственных основных средств.
Наибольший прирост произошел по группе непроизводственных основных фондов (земельные участки). Наибольший прирост стоимости основных производственных фондов приходится на транспорт. Поступление за 2014 год по основным средствам в суммовом выражении превышает объем выбытия, что также свидетельствует о приросте стоимости основных производственных фондов.
В таблице 2.3.2. приведен анализ динамики наличия основных средств ЗАО «Кардан» по основным производственным группам за 2014 год за исключением земельных участков (непроизводственных внеоборотных средств).
Таблица 2.3.2.
Динамика наличия основных производственных фондов за 2014 г.
Наименование
видов основных средств
Наличие на конец 2013 г
Наличие на конец 2014 г
Изменения
абс.
откл.
темп роста
темп прироста
Здания
444
297
-147
66,9
-33,1
Сооружения и передаточные устройства
11638
11961
+323
102,8
2,8
Машины и оборудование
2975
3576
+601
120,2
20,2
Транспортные средства
2265
3342
+1077
147,5
47,5
Производственный и хоз. инвентарь
1355
1757
+402
129,7
29,7
Другие виды основных средств
1461
1784
323
122,1
22,1
Итого
20138
22717
2579
112,8
12,8
По результатам проведенного анализа можно судить о том, что средний темп роста стоимости производственных внеоборотных средств ЗАО «Кардан» составил в 2014 году — 112,8%.
Более высокими темпами в 2014 году произошел прирост стоимости транспортных средств. По данным таблицы 2.3.2. также можно сделать вывод о том, что анализируемое предприятие на постоянной основе обновляет парк автотранспорта, машин и оборудования, являющихся важнейшими производственными фондами.
Наименьший прирост стоимости внеоборотных активов наблюдается по группе зданий, а также сооружений и передаточных устройств, их стоимость возросла как в абсолютном выражении, так и по уровню незначительно.
Стоимость земельных участков увеличилась, что свидетельствует о том, что ЗАО «Кардан» осуществляет активную политику в области непроизводственных внеоборотных средств, осуществляет инвестиции во внеоборотные непроизводственные фонды. Кроме того, в 2014 году стоимость зданий снизилась на 147 тыс. рублей.
В таблице 2.3.3. представлен анализ фондоотдачи ЗАО «Кардан».
Таблица 2.3.3.
Фондоотдача основных производственных фондов
Показатели
Фактически
Отклонение,
(+,-)
Темпы роста, %
за 2013 г.
за 2014 г.
Объем продукции (работ, услуг) в сопоставимых ценах, тыс. руб.
53974
97619
43645
180,9
Среднегодовая стоимость основных промышленно — производственных фондов ОППФ, тыс. руб.
19208
21428
+2220
111,6
Среднегодовая стоимость машин и оборудования, тыс. руб.
2781
3276
+495
117,8
Удельный вес (коэффициент) машин и оборудования в составе ОППФ.
14,5
15,3
+0,8

Новостройки все новостройки

Зачем необходима оценка недвижимого имущества

Главной особенностью отечественного рынка недвижимости является тот факт, что государство остается крупным собственником недвижимости, основным участником и регулятором рынка, тем самым формируя нормативную основу для деятельности остальных субъектов.

Кроме того, в России отсутствует стабильность, как в экономике, так и в праве, что напрямую отражается, например, на ставке земельного налога и т.д., а сам рынок недвижимости существует довольно короткое время.

При этом большая часть сделок с недвижимостью носит частный характер, что является одной из причин необходимости воспользоваться услугами независимого оценщика недвижимости, деятельность которого состоит из расчета стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом сделки и отдельных прав в отношении объекта, например, право пользования. Даже при видимой для обеих сторон стоимости недвижимого имущества, проведение независимой оценки позволит скорректировать ее стоимость.

Объекты

Оценка недвижимого имущества проводится для определения реальной рыночной стоимости таких сооружений и объектов недвижимости как:

  • коммерческая недвижимость, в основном это производственные и торговые комплексы;
  • жилая недвижимость;
  • земельные участки;
  • промышленные здания, а также помещения социального или культурного назначения;
  • складские, офисные и иные производственные помещения.

Факторы

Для того чтобы определить стоимость объекта недвижимости необходимо учитывать такие факторы, как наличие спроса со стороны покупателей, прежде всего платежеспособных; полезность недвижимости; ее отчуждаемость, а также ограниченность предложений.

Так, например тех, кому приглянулась коммерческая недвижимость, заинтересует такой фактор, как доход, который можно получить от ее использования. При этом доход представляет собой выраженную в денежном эквиваленте отдачу от эксплуатации недвижимого имущества.

При этом для определения реальной стоимости коммерческой недвижимости необходимо принять во внимание размер, риск и время, связанные с получением отдачи.

Необходимость независимой оценки

Услуги независимого оценщика понадобятся при:

  • проведении сделок по купле-продаже недвижимого имущества; сдаче его в аренду;
  • акционировании предприятий и при перераспределении имущественных паев;
  • привлечении новых дольщиков или при необходимости дополнительного выпуска акций;
  • проведении кадастровой оценки объекта недвижимости;
  • заключении договора страхования или кредитования под залог;
  • внесении недвижимого имущества учредителем в качестве вклада в уставный капитал юридического лица;
  • разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов для привлечения инвесторов;
  • ликвидации юридического лица;
  • наследовании недвижимого имущества, при исполнении приговора суда или при разрешении имущественных споров;
  • совершении других операций, связанных с осуществлением прав на объекты недвижимости, а также для расчета суммы налогов на недвижимость, подлежащих оплате.

Методы оценки

В настоящее время выделяют три общепринятых метода оценки недвижимого имущества. При выборе первого метода оценки, специалист прогнозирует получение доходов от недвижимого имущества, на основе имеющихся рыночных арендных ставок на аналогичные объекты недвижимости.

При втором методе оценки недвижимого имущества отсутствует финансовый анализ. Для третьего метода характерно наличие таких обязательных этапов, как оценка земельного участка и анализ наиболее эффективного способа использования недвижимости.

В свою очередь анализ также состоит из двух этапов — рассмотрение положительного вакантного участка и земельного участка с существующими улучшениями.

В процессе оценки специалист изучает проектные и фактические данные недвижимого имущества, производит осмотр и изучает предшествующие оценке сведения об использовании объекта. Очень важно не пропустить тех нюансов, которые могут повлиять на конечную стоимость недвижимости.

Нематериальные факторы

При проведении независимой оценки, специалист должен принять во внимание и такие нематериальные факторы, как общее впечатление от объекта недвижимости, которое складывается от внешнего вида и внутреннего оформления объекта недвижимости, и от репутации застройщика.

Как правило, ухоженный внешний вид, наличие косметического ремонта внутри помещения, престижный тип квартир, способны увеличить стоимость объекта недвижимости.

К нематериальным факторам можно отнести наличие потенциальных покупателей и их потребности и желания, а также стоимость аналогичных объектов недвижимости.

Рыночная стоимость

Независимая оценка необходима для выявления реальной и рыночной стоимости, под которой подразумевается наиболее вероятная цена недвижимого имущества, которую можно получить от его продажи на конкурентоспособном и открытом рынке при соблюдении равновесия, т.е. когда продавец и покупатель при обсуждении цены действуют разумно и не испытывают давления. Под давлением в этом случае понимается наличие чрезвычайных обстоятельств, например, отъезд семьи продавца в другую страну.

Права собственника

Помимо нематериальных факторов, для независимой оценки важны права собственника имущества. Большое значение для собственника, выступающего в качестве продавца, и для покупателя играет право владения.

Принципы оценки

Конечная стоимость недвижимого имущества и сама процедура оценки зависит также от принципов оценки объектов недвижимости, которые представляют собой некий свод методических правил.

Принципы оценки разбиты на четыре группы и могут использоваться как отдельно, так и совместно, в зависимости от конкретного объекта недвижимости.

В первую группу входят принципы, основанные на представлениях пользователя; во вторую, связанные непосредственно с объектом недвижимости и его улучшением; к третьей относятся принципы, связанные с рыночной средой; и к четвертой относится принцип оптимального, наиболее результативного использования объекта недвижимости.

Процесс оценки

Сам процесс оценки стоимости недвижимого имущества состоит из последовательно совершаемых действий, в свою очередь подразделяющихся на этапы.

  1. Сбор и последующий анализ информации об оцениваемом объекте недвижимости состоит из получения и изучения данных о юридическом положении объекта; его физических границах и о сооружениях, входящих в его состав; фактическое состояние объекта недвижимости и сведения об имуществе, которое недвижимостью не является, но подлежит оценке. Кроме того, изучается месторасположение объекта недвижимости и его непосредственное окружение, способное повлиять на стоимость.
  2. Изучается использование объекта недвижимости в настоящее время и проводится соответствующий анализ для выявления методов его наилучшего использования.
  3. Собирается вся информация о ранее проводимых сделках с данным объектом недвижимости и анализируется с целью выявления имеющихся существенных различий в составе передаваемых имущественных прав — в условиях оплаты при продаже объектов, а также в местоположении объектов и физических характеристиках. Изучается также состояние рынка недвижимости на дату продажи.
  4. Если в состав объекта недвижимости входит земельный участок, то производится сбор и анализ данных по нему.
  5. Сбор и анализ информации о расходах, связанных с возведением сооружений, которые в силу своих потребительских свойств могут выступать заменой сооружениям, входящим в состав оцениваемой недвижимости.
  6. Собирается и анализируется информация, касающаяся износа объекта недвижимости.
  7. Происходит оценка таких экономических характеристик объекта недвижимости, как доходы, получаемые от использования недвижимого имущества и расходы с ним связанные; арендная плата, установленная на аналогичные объекты на рынке недвижимости и прогноз возможных доходов и расходов при будущей эксплуатации объекта.
  8. Рассчитываются нормы капитализации оцениваемой недвижимости.
  9. Оценивается уровень воздействия на конечную стоимость объекта недвижимости заключенных и действующих договоров.
  10. По результатам оценки производится окончательное согласование расчетной стоимости недвижимости. При этом, специалист может дать собственнику заключение в виде единой стоимости объекта недвижимости или диапазон чисел.

В условиях современно рынка, не только предприниматели, но и простые граждане заинтересованы в том, чтобы их инвестиции не прогрели и были вложены выгодно, принося отдачу. Поэтому от того, каким образом будут приняты инвестиционные решения, зависят и конечные результаты. Прибегая к услугам независимых специалистов по оценке объектов недвижимости, можно избежать рисков, выгодно вложить средства и получать отдачу.

Закупка недвижимости: пошаговая инструкция

Разбираемся с особенностями закупки объектов недвижимости.

При приобретении недвижимости организация-заказчик может выбрать либо любой конкурентный способ проведения закупки (ч. 1 ст. 24 44-ФЗ), либо закупить жилье у единственного поставщика (ст. 93 44-ФЗ). При этом действия заказчика при выборе способа определения поставщика не должны вести к ограничению конкуренции (ч. 5 ст. 24 44-ФЗ).

В том случае, если объектом недвижимости выступает нежилое помещение и приобретается оно для обеспечения потребностей субъектов РФ, федеральных или муниципальных образований на основании решения о реализации бюджетных инвестиций, предоставления субсидирования на приобретение капитальных вложений (объектов недвижимости) в государственную или муниципальную собственность, то такой контракт можно заключить с единственным поставщиком независимо от цены контракта (п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ). Для того чтобы провести данную закупку без нарушений, заказчику необходимо соблюсти следующие условия:

  • объектом закупки должны выступать нежилые объекты;
  • недвижимое имущество закупается и переводится в муниципальную собственность;
  • в наличии должно быть утвержденное решение о реализации бюджетных инвестиций либо о выделении соответствующей субсидии;
  • данное решение принято территориальной администрацией.

По нормам 44 ФЗ, можно приобретать также жилые помещения и квартиры. Заказчики закупают служебное, социальное жилье (квартиры для детей-сирот). Данный тендер также можно провести конкурентными способами или же заключить контракт с единственным поставщиком. Категория жилья в данном случае должна быть экономической, то есть предметом закупки выступают квартиры экономкласса.

Если жилье приобретается по п. 38 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, то контрактные отношения с единственным поставщиком заключаются на базе ранее согласованного и подписанного договора. Таким образом, заказчику необходимо изначально определить местоположение жилья экономического класса, планируемого к приобретению.

Как только учреждение определится и уточнит свои потребности, ответственный специалист должен будет просмотреть и проанализировать сведения о проводившихся ранее аукционах по определению правоотношения на такое жилье при строительстве на сайтах уполномоченных органов.

Прежде чем установить определенные условия заключения контракта на приобретение стандартного жилья с единственным поставщиком по 44 ФЗ, организация-заказчик должна внимательно ознакомиться с подписанным по факту проведения аукциона договором и сверить его с нормами ст. 46.5 ГрК РФ.

Непосредственно контракт на закупку жилья экономического класса заказчик подписывает с застройщиком.

Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса устанавливаются приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 14.11.2016 № 800/пр.

При приобретении стандартного жилья у единственного поставщика на основании ранее заключенного по итогам аукциона договора безвозмездного пользования или аренды с федеральными фондами содействия развитию жилищного строительства (161-ФЗ) используется п. 39 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.

Метод обоснования НМЦК

В соответствии с ч. 1 ст. 22 44-ФЗ, НМЦ определяется и обосновывается путем метода анализа рынка, нормативного, затратного, проектно-сметного и тарифного методов. В случае приобретения объектов недвижимости ключевым является метод сопоставимых рыночных цен (ч. 6 ст. 22 44-ФЗ).

Для обоснования НМЦ заказчик может организовать мониторинг открытой и находящейся во всеобщем доступе информации об актуальных рыночных ценах на жилье, а также получить данные сведения у поставщиков услуг по продаже объектов недвижимого имущества или же разместить запрос цен в ЕИС (ч. 5, ч. 18 ст.

22 44-ФЗ).

Обоснование НМЦ на жилье и жилые помещения должно осуществляться с применением метода анализа рынка. Исходными значениями для определения актуальной цены квадратного метра должны выступать только рыночные цены, которые были получены из общедоступных источников, но ни в коем случае не нормативы того или иного субъекта РФ.

Согласно ч. 21.1 ст. 22 44-ФЗ, особенности расчета НМЦК при заключении договора с единственным поставщиком в случае приобретения стандартного жилья определяются нормами 44 ФЗ.

Условия, по которым жилая недвижимость относится к стандартному жилью, определяются локальным уполномоченным органом исполнительной власти.

Оно построено на участках, которые переданы фондами развития жилищной сферы для освоения территории и постройки стандартного жилья (ФЗ-161 от 24.07.2008).

Образец описания объекта закупки

Рассмотрим специфику описания предмета заказа на примере технического задания — описания объекта закупки: приобретение благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В соответствии с 44 ФЗ, при проведении закупочных процедур на приобретение работ или услуг организация-заказчик не вправе устанавливать для участников конкретные характеристики и показатели.

Однако, для закупаемого жилья в техническом задании должны быть установлены конкретные и объективные показатели, соответственно, жилье и жилые помещения по 44 ФЗ являются товаром, поэтому в закупочной документации прописываются конкретные требования и технические показатели.

А участники закупок обязаны подтвердить соответствие установленным закупочной документацией значениям (п. 1 ч. 3 ст. 66 44-ФЗ).

Далее будет предоставлен образец описания объекта закупки для приобретения благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Подведение итогов закупочных процедур

Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает и анализирует полученные заявки, а затем выбирает победителя. Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.

Основные требования и условия, соответствие которых будут проверять члены комиссии:

  • жилье не должно быть с обременением и долгами;
  • все изменения и перепланировки должны быть узаконены;
  • объект должен находиться в хорошем состоянии, благоустроенным и не быть ветхим и аварийным, а само жилое помещение — иметь косметический ремонт (без грязи, трещин, сколов);
  • жилищная инфраструктура и коммуникации должны работать исправно.

После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки.

В тендере может участвовать как собственник жилья, так и его представитель (риелтор), который будет по доверенности представлять интересы собственника на торгах (ч. 3 ст. 27 44-ФЗ).

У большинства собственников отсутствует ЭЦП и свободные наличные средства в немалом размере, которые должны пойти на обеспечение заявки и исполнение контракта. Не важно, кто победит в торгах, собственник или его представитель, договор в любом случае подписывается между заказчиком и собственником жилого помещения.

Заключение контракта

По результатам тендера заказчик подготавливает и размещает на площадке торгов проект контракта либо договор купли-продажи в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и при наличии разногласий составляет протокол в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, вносит правки, дорабатывает и размещает подписанный договор в течение 3-х дней.

Продавец, со своей стороны, подписывает контракт. Заказчик должен согласовать и подписать контракт, направленный ему исполнителем, в течение 3-х дней. Подписание и размещение контракта должно производиться по истечении 10 дней после публикации протокола о подведении итогов закупки.

В дополнение к контракту должен быть составлен в письменной форме акт приема-передачи объекта недвижимости. Утвержденной или унифицированной формы данный документ не имеет.

Главное, что должно быть отражено в акте, — одна сторона обязуется передать в собственность, а другая сторона — принять объект недвижимости в указанный срок и по сумме контракта.

Акт приема-передачи объекта — это непосредственная гарантия исполнения сторонами обязательств, прописанных в контракте.

После подписания всех документов необходимо произвести регистрацию перехода права собственности и получение заказчиком надлежащих правоустанавливающих документов (ФЗ-218 от 13.07.2015).

Процедура осуществляется путем внесения необходимых сведений о сделке в информационную базу данных Росреестра.

По факту регистрации перехода права собственности выдается выписка из ЕГРПН, в которой указаны сведения о новом собственнике и подробная информация об основании такого перехода прав.

Для того чтобы получить выписку, необходимо собрать и подать в Росреестр определенный пакет документов, состоящий из закупочной документации, подписанного контракта, квитанции об уплате госпошлины (для юридических лиц).

Как проводить другие госзакупки

У нас также есть подробные инструкции, как правильно закупать:

Как продать муниципальное имущество без торгов

В современной экономической системе отношений, муниципальные органы власти занимают довольно скромное место, так как в основном все формы хозяйствования сосредоточены в России, где порядка 70 — 80% занимает государственный сектор (или частно — государственный), порядка 18 % частный бизнес и на муниципальный сектор приходится всего лишь 1-2 % национальной экономики. Тем не менее, именно муниципалитеты являются той основой, на которой создается повседневная жизнь и быт большинства граждан, и значение органов местной власти в управлении местной (региональной) экономикой трудно переоценить.

Однако существующая в настоящее время система распределения государственных полномочий между федеральным центром, региональным уровнем власти и муниципалитетами создала такое положение, в котором на долю муниципальных образований приходится очень малая часть тех доходов (в виде налогов всех видов), которые составляют общегосударственный бюджет.

В этих условиях многие муниципальные образования вынуждены идти по пути изыскания дополнительных источников дохода в свои бюджеты.

В рамках существующего законодательства, одним из таких методов является эффективное управление муниципальным имуществом, в том числе и его продажа, приватизация или безвозмездное пользование муниципальным имуществом без проведения торгов

Согласно положениям норм законов таких, например, как ФЗ 44 и ФЗ 223, а также многими постановлениями Правительства и ФАС (Антимонопольной службы), реализация права муниципалитетов на отчуждение практически любого имущества должно проходить на конкурсной основе.

Это очень эффективная и удобная схема для того, чтобы продать непрофильное имущество местных органов власти, когда на конкурсной основе, можно за порядком устаревший объект недвижимости или земельный участок, получить неплохие деньги.

Но это возможно только в том случае, если конкурсные торги признаны состоявшимися и интерес к этому активу был больше чем у одного участника.

А что делать, если нет, желающих участвовать в конкурсных торгах или аукционах на имущество, от которого хотел бы избавиться город или поселок.

Для этих случаев существует несколько методов таких, как приватизация, продажа или предоставление муниципального имущества без торгов, без конкурсов и аукционов. В этой статье будет рассказано о том, как продается и осуществляется передача муниципального имущества без торгов, на какой правовой базе строится такая система отношений и как такие схемы реализуются на практике.

Условия продажи и предоставление муниципального имущества без проведения торгов

Условия продажи и реализация муниципального имущества без проведения торгов регламентируются многими положениями федерального законодательства, начиная от Конституции РФ, закрепляющая за муниципалитетами право распоряжения своей собственностью, нормами закона ФЗ 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления» и многими отраслевыми нормативными актами.

В общем виде передача муниципального имущества безвозмездно без торгов или продажа муниципального имущества может быть реализована в следующих случаях:

  • продажа имущества товариществам собственников жилья,
  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона,
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения, продажа муниципального имущества
  • муниципальным компаниям и предприятиям
  • медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.
  • продажа муниципального имущества.

Кроме того, имущество может быть продано без торгов и заключены муниципальные контракты без торгов на бессрочную аренду любым лицам, если:

  • передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев,
  • представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м или не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Полномочия муниципалитетов по торгам имуществом

Также в некоторых случаях муниципалитеты имеют право передавать имущество муниципальных предприятий или компаний, принадлежащих им на праве собственности в долгосрочный лизинг, что по своей сути представляет продажу имущества в рассрочку.

Как выкупается муниципальное имущество

Чтобы было понятно, как работает вся эта система на практике, следует рассмотреть некоторые моменты системы реализации и отчуждение муниципального имущества без торгов, подробнее.

Продажа недвижимого имущества

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *