Продажа квартиры юридическим лицом

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Недвижимость в Москве — хорошее капиталовложение. Необходимо понимать, что есть некоторые особенности налогообложения покупки, а также продажи недвижимого имущества. Юридические лица должны уплачивать ряд налогов как при покупке, так и при продаже недвижимости.

Продажа объектов недвижимости

Первым делом необходимо уяснить, что подразумевается под понятием «коммерческая недвижимость». Это не квартиры либо жилые дома. Коммерческой недвижимостью называются те объекты, которые приносят какие-то доходы. В эту категорию можно отнести магазины и торговые центры, отели и спортивные сооружения, офисные здания, промышленные предприятия и много других объектов.

В том случае, если юридическая особа принимает решение продать коммерческую недвижимость, ей нужно помнить о том, что затраты на налогообложение будут приличными. Налоги могут быть разными, прежде всего, это зависит от того, кем является на момент продажи юридическое лицо:

• занимается ли предпринимательством;
• является резидентом РФ или нет;
• принадлежит ли к какой-то организации.

Сделки с недвижимостью, которая не относится к жилой, облагаются такими видами налогов: подоходным и НДС (расшифровывается как налог на добавленную стоимость). Если юридическое лицо продает какой-то объект коммерческой недвижимости в Москве, то по НДС придется заплатить 18 процентов от всей суммы. Подоходным налогом при продаже недвижимости юридической особой облагается лишь прибыль, которая была получена в процессе сделки.

Когда юридическое лицо продает жилую недвижимость, то уплачивать НДС не нужно. Единственным налогом при продаже такого вида недвижимости будет налог с прибыли.

В том случае, когда юридическое лицо приобретает квартиру либо дом, оно будет уплачивать налог на прибыль. Важным условием является то, что объект покупается не для осуществления коммерции, а для собственных целей.

Необходимо сказать о том, что при покупке какого-либо объекта недвижимости, который принадлежит к коммерческому виду, юридическое лицо налоги не уплачивает.

Важные нюансы

Если юридическое лицо осуществляет покупку недвижимости у особы, которая не является плательщиком НДС, то соответственно недвижимость не будет облагаться налогом на добавленную стоимость. При таких обстоятельствах, как правило, налоговые кредиты в России не выдаются.

Когда юридическое лицо владеет объектами недвижимости на территории России, но является нерезидентом, то при продаже недвижимого имущества каких-то налоговых льгот нет. Иностранное юридическое лицо должно уплатить в бюджет НДС и налог на прибыль при продаже недвижимости.

Если на время владения недвижимостью иностранное юридическое лицо проводило работы по реконструкции или модернизации зданий, то такие расходы могут быть включены в налоговый вычет. Только есть одно условие: юридическое лицо должно предоставить документы, которые будут подтверждать, что такие работы проводились.

Особенностей налогообложения при покупке либо продаже недвижимости есть достаточно много. Это зависит от разных факторов. При необходимости в Москве можно найти хорошую юридическую компанию, которая разъяснит все нюансы.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Заключение сделки купли-продажи недвижимости сопровождается уплатой налогов и пошлин. О налогах, которые оплачивает продавец, и покупатель мы расскажем в нашей статье.

Налоги, которые оплачивает продавец недвижимости.

Резидентам Украины:

• 1% от суммы договора − государственная пошлина, если недвижимость числилась за владельцем более 3 лет;
• кроме государственной пошлины необходимо оплатить 5% от суммы в договоре − налог на доход, в случае, когда недвижимость находилась в собственности продавца менее 3 лет, а также этот налог оплачивает продавец в случае продажи двух и более объектов недвижимости за один отчетный период;
• 1,5 % −военный сбор.

Нерезидентам Украины:

• 1% − государственная пошлина;
• 15% − налог на доходы физических лиц;
• 1,5 % − военный сбор.

Налоги при покупке/продаже коммерческой недвижимости:

• 1% пенсионный сбор (оплачивает покупатель);

оплачивает продавец:

• 5% налог на прибыль физических лиц (НДФЛ);
• 1,5% военный сбор;
• 1% государственная пошлина.

Налоги, которые оплачивает покупатель недвижимости.

Покупатель жилой недвижимости оплачивает 1% от цены объекта в Пенсионный фонд. Эта норма действует как для резидентов, так и не резидентов Украины.

При договоре дарения:

Налог оплачивается одаряемым − 5% для резидентов и 18% для нерезидентов страны. При получении недвижимости в дар от родственника, налог платить не нужно.

Льготы при уплате налогов.

При покупке или продаже недвижимости, ветеранам войны и семьям военных, пропавших без вести, также инвалидам 1-2 группы, ликвидаторам ЧАЕС, не нужно оплачивать государственную пошлину.

Оплата за регистрацию права собственности:

• не ранее чем через 5 рабочих дней – 0,1 прожиточный минимум для трудоспособных граждан (на май 2017 года – 162,40 грн);
• в период 2 рабочих дня (на апрель 2017 года − 1544 грн);
• 1 рабочий день – 3088 грн;
• 2 часа – 7720 грн.

Вопрос: В собственности юр.лица находится квартира, продажа в 2019г. физ.лицу ( в собствености менее 3х лет)

Облагается ли налогом на имущество продажа квартиры юридическим лицом, находящейся в собственности менее 3х лет?

Сообщаю Вам следующее:

Недвижимое имущество облагается налогом на имущество организаций не зависимо от срока владения.

Поскольку объектом налогообложения по налогу на имущество признаются основные средства, учитываемые на балансе организации (п. 1 ст. 374 НК РФ), после списания основного средства с бухгалтерского учета организации оно исключается из налоговой базы.

При этом на 1-е число месяца выбытия основного средства его остаточная стоимость еще включается в расчет базы по налогу на имущество. Ведь объект на эту дату еще числится в учете. А на 1-е число следующих месяцев года (если выбытие произошло в декабре, то на 31 декабря) данный объект основных средств уже списан, поэтому при расчете налога не учитывается. Это следует из п. 4 ст. 376, ст. 382 НК РФ.

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

Документ 1

Налог на имущество — 2019: уплата и отчетность

С 2019 г. движимое имущество налогом не облагается. Налог надо платить только с недвижимости (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Недвижимое имущество облагается налогом либо по кадастровой, либо по балансовой стоимости. Земля налогом на имущество не облагается (п. 4 ст. 374, ст. 375 НК РФ).

На УСН и ЕНВД налог надо платить только с недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости.

Сдавайте декларацию и платите налог по месту нахождения недвижимости. По объектам, облагаемым по балансовой стоимости и расположенным в одном регионе, есть вариант — сдавать одну декларацию (п. 3 ст. 383 НК РФ).

Если у вас нет недвижимости, сдавать нулевую декларацию не надо (Письмо Минфина от 28.02.2013 N 03-02-08/5904).

Сроки уплаты налога за год и авансовых платежей установлены региональным законом. Уточните сроки для вашего региона на сайте ФНС — nalog.ru/rn77/service/tax/.

{Типовая ситуация: Налог на имущество — 2019: уплата и отчетность (Издательство «Главная книга», 2019) {КонсультантПлюс}}

Документ 2

С КАКОГО МОМЕНТА ВЫБЫВШИЕ

(ПРОДАННЫЕ, ПЕРЕДАННЫЕ, СПИСАННЫЕ)

ОСНОВНЫЕ СРЕДСТВА ИСКЛЮЧАЮТСЯ

ИЗ НАЛОГООБЛАГАЕМОГО ИМУЩЕСТВА ОРГАНИЗАЦИИ

Поскольку объектом налогообложения по налогу на имущество признаются основные средства, учитываемые на балансе организации (п. 1 ст. 374 НК РФ), после списания основного средства с бухгалтерского учета организации оно исключается из налоговой базы.

При этом на 1-е число месяца выбытия основного средства его остаточная стоимость еще включается в расчет базы по налогу на имущество. Ведь объект на эту дату еще числится в учете. А на 1-е число следующих месяцев года (если выбытие произошло в декабре, то на 31 декабря) данный объект основных средств уже списан, поэтому при расчете налога не учитывается. Это следует из п. 4 ст. 376, ст. 382 НК РФ.

В заключение отметим, что расчет налога на имущество (авансовых платежей) и представление отчетности в случае выбытия (частичной ликвидации) основных средств происходят в общеустановленном порядке. Это справедливо и для случая, когда в течение года были списаны все основные средства и к моменту окончания налогового (отчетного) периода у организации нет имущества, облагаемого налогом на имущество.

По окончании налогового периода вам следует рассчитать сумму налога за год и представить в налоговый орган декларацию (п. 1 ст. 379, п. 1 ст. 386 НК РФ).

Путеводитель по налогам. Практическое пособие по налогу на имущество организаций {КонсультантПлюс}

ОСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Индивидуальные предприниматели обязаны уплатить НДС при реализации нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности.
Налоговая база определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, и без включения в них налога.
При реализации нежилого помещения налогообложение производится по ставке 20%.
По общему правилу моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат (п. п. 1, 16 ст. 167 НК РФ):
1) день передачи нежилого помещения покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи нежилого помещения.
При реализации имущества налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму налога.
В случае если нежилое помещение не использовалось для предпринимательской деятельности, осуществляемой физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя, то при его реализации налог на добавленную стоимость не исчисляется, поскольку физические лица при реализации товаров (работ, услуг) в рамках непредпринимательской деятельности налогоплательщиками данного налога не признаются
УСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. ст. 161 и 174.1 НК РФ.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, при реализации нежилого помещения не исчисляет НДС.
ЕНВД при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться система налогообложения в виде ЕНВД.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС с дохода, полученного от продажи нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности.
Если индивидуальный предприниматель наряду с применением системы налогообложения в виде ЕНВД применяет УСН, то НДС он не исчисляет и не уплачивает.
ПСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Пунктом 2 ст. 346.43 НК РФ установлены виды предпринимательской деятельности, в отношении которых может применяться патентная система налогообложения.
Индивидуальные предприниматели на ПСН не уплачивают НДС, за исключением, в частности, НДС, подлежащего уплате при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых не применяется ПСН.
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться ПСН.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий ПСН, при реализации нежилого помещения обязан исчислить иные налоги в зависимости от применяемой одновременно с ПСН системы налогообложения.
ЕСХН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Индивидуальные предприниматели, являющиеся налогоплательщиками единого сельскохозяйственного налога, не освобождаются от обязанности по уплате НДС.
Индивидуальные предприниматели, применяющие систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог), имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, при условии, что указанные лица переходят на уплату единого сельскохозяйственного налога и реализуют данное право в одном и том же календарном году, либо при условии, что за предшествующий налоговый период по единому сельскохозяйственному налогу сумма дохода, полученного от реализации товаров (работ, услуг) при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется указанная система налогообложения, без учета налога не превысила в совокупности: 100 млн руб. за 2018 г., 90 млн руб. за 2019 г., 80 млн руб. за 2020 г., 70 млн руб. за 2021 г., 60 млн руб. за 2022 г. и последующие годы.
Указанные индивидуальные предприниматели, использующие право на освобождение, должны представить соответствующее письменное уведомление в налоговый орган по месту своего учета.
Уведомление представляется не позднее 20-го числа месяца, начиная с которого используется право на освобождение.
Таким образом, индивидуальный предприниматель, применяющий ЕСХН, при реализации нежилого помещения обязан исчислить НДС в соответствии с положениями гл. 21 НК РФ, если не заявит об освобождении от исполнения обязанностей плательщика НДС.

• Поставить закладку
• Посмотреть закладки

А. Гридин, главный налоговый консультант

ТОО «Налоговое агентство Турегельдин и Партнеры»

КАКИЕ НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ВОЗНИКАЮТ У КОМПАНИИ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ ФИЗ.ЛИЦУ?

ТОО, ОУР, плательщик НДС. У ТОО на балансе имеется квартира, ТОО продает её физ.лицу. Как правильно оформить продажу и снять с баланса эту квартиру? Какие возникают налоговые обязательства ?

Согласно пункту 1 статьи 87 Налогового кодекса, доход от прироста стоимости образуется, в том числе, при реализации активов, не подлежащих амортизации.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 87 Налогового кодекса, в целях статьи 87 Налогового кодекса, к активам, не подлежащим амортизации, также относится имущество, отнесенное к объектам социальной сферы в соответствии с пунктом 2 статьи 97 Налогового кодекса.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 97 Налогового кодекса определено, что к объектам социальной сферы относится, в том числе, имущество, принадлежащее налогоплательщику на праве собственности, используемое при эксплуатации объектов жилищного фонда.

Таким образом, квартира, состоящая на балансе ТОО, для целей налогообложения относится к активам, не подлежащим амортизации.

Согласно пункту 3 статьи 87 Налогового кодекса, при реализации квартиры прирост стоимости определяется как положительная разница между стоимостью реализации и первоначальной стоимостью.

Пунктом 4-2 статьи 87 Налогового кодекса определено, что первоначальной стоимостью имущества, отнесенного к объектам социальной сферы, признается балансовая стоимость такого имущества на дату выбытия без учета переоценок и обесценений.

На основании выше изложенного, в рассматриваемой ситуации, при реализации квартиры прирост стоимости (в случае его наличия), определяемый как положительная разница между ее ценой реализации и балансовой стоимостью по бухгалтерскому учету (без учета переоценок и обесценений), подлежит включению в совокупный годовой доход ТОО.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 230 Налогового кодекса, облагаемым оборотом по НДС является оборот, совершаемый плательщиком налога на добавленную стоимость по реализации товаров, работ, услуг в РК, за исключением необлагаемого оборота, указанного в статье 232 Налогового кодекса.

Согласно статье 232 Налогового кодекса, необлагаемым оборотом является, в том числе, оборот по реализации товаров, работ, услуг освобожденный от налога на добавленную стоимость в соответствии с Налоговым кодексом.

Подпунктом 18 статьи 248 Налогового кодекса определено, что освобождаются от НДС обороты по реализации товаров, работ, услуг, указанных в статьях 249 — 254 Налогового кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 249 Налогового кодекса, реализация части жилого здания (квартиры), освобождаются от НДС, за исключением используемой для предоставления услуг по организации проживания.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации, при реализации ТОО квартиры обязательств по уплате НДС не возникает.

При оформлении сделки по продаже ТОО квартиры физическому лицу как минимум должны быть оформлены следующие документы:

1. Договор купли-продажи;

2. Акт приемки — передачи недвижимого имущества (квартиры);

3. Счет — фактура.

На основании данных документов ТОО снимет с баланса квартиру, а физическое лицо сможет оформить на себя право собственности на приобретаемый объект недвижимости.