Продажа имущественного комплекса предприятия

Вопрос теста: При продаже предприятия в его состав включаются Варианты ответов на тест:

  • имущество, предназначенное для его деятельности, сырье, продукция, права требования, исключительные права (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания)
  • имущество, предназначенное для его деятельности, сырье, продукция, долги, права требования, исключительные права (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания)
  • имущество, предназначенное для его деятельности, сырье, долги, права требования, исключительные права (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания)

НАЖМИТЕ, ЧТОБЫ УВИДЕТЬ ОТВЕТ Внимание!
Зелёным цветом выделен правильный ответ
Если выделено несколько вариантов, значит все они являются верными. Варианты ответов на тест:

  • имущество, предназначенное для его деятельности, сырье, продукция, права требования, исключительные права (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания)
  • имущество, предназначенное для его деятельности, сырье, продукция, долги, права требования, исключительные права (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания)
  • имущество, предназначенное для его деятельности, сырье, долги, права требования, исключительные права (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания)

Общие положения

Отчуждение имущества ООО подразумевает передачу определенного объекта от одного субъекта другому лицу, а также представляет собой один из способов распоряжения имуществом на возмездной или безвозмездной основе. К таким сделкам относится купля-продажа, дарение или проведение других видов операций по передаче права или продаже объекта. Сюда же относится лишение имущества против собственной воли, к примеру, конфискация или реквизиция.

К операциям по отчуждению можно отнести следующие договора:

  1. Купли-продажи доли предприятия в общей собственности, недвижимости, предприятия.
  2. Дарения недвижимости (жилой и нежилой).
  3. Мены доли в общей собственности, жилого объекта.
  4. Пожертвования имущества.
  5. Ренты с передачей какого-либо объекта под обязательство выплачивать определенную плату.
  6. Участия в долевом строительстве.
  7. Аренды с правом покупки по завершении срока действия.
  8. Пожизненного содержания.

Для организации сделки с отчуждением недвижимости требуется регистрация:

  • Права собственности субъекта, который получает имущество. К этой категории относится лицо, которое получает недвижимость в подарок, покупает или арендует его.
  • Самой сделки. Для реализации этой задачи требуется наличие подписи на документе, в котором прописаны особенности проведения операции.

Операции по отчуждению проходят при условии предоставления полного пакета бумаг, который может различаться в зависимости от типа реализуемого имущества.

Основной пакет выглядит следующим образом:

  • Бумага, подтверждающая платеж по регистрации.
  • Паспорт (для физлиц) и учредительные бумаги (для юрлиц).
  • Договор (мены, дарения, купли-продажи).
  • Бумаги, подтверждающие наличие полномочий представителя.

Для проведения сделки часто необходимо решение учредителей ООО об отчуждении имущества. При этом сам процесс проходит в несколько шагов и требует от представителя компаний определенных знаний законодательства, а также запаса свободного времени.

Без подготовки и при отсутствии опыта организовать отчуждение имущества ООО является весьма сложной задачей. Вот почему многие представители компаний при проведении подобных операций обращаются к специалистам. С другой стороны, выполнить работу можно и без привлечения сторонних фирм. Второй вариант отличается большими затратами времени, но открывает возможность для экономии.

Что говорит законодательство?

Более подробно о крупных сделках и отчуждении имущества можно почитать в ФЗ РФ от 08 февраля 1998 года, ст. 46. В ней дается четкое определение подобных операций, а также особенности их проведения. Ниже рассмотрим основные моменты:

  1. К крупной относится сделка, залог, заем или поручительство, имеющие тесную связь с покупкой, возможностью или непосредственным отчуждением какого-либо объекта. Стоимость последнего, как уже отмечалось выше, должна быть от 25% балансовой цены активов предприятия. Информация берется на базе бухгалтерской отчетности ООО.
  2. К крупным нельзя отнести операции, которые являются частью хозяйственной деятельности компании, а также сделки, которые должны осуществляться по ФЗ РФ или с учетом других правовых актов. В последнем случае расчеты должны осуществляться по цене, определенной в порядке, установленном Правительством РФ.
  3. Отдельное внимание уделяется определению стоимости отчуждаемого имущества. Она вычисляется с учетом информации, отраженной в бухучете ООО. Если речь идет о покупке недвижимости, в основе анализа лежит цена предложения.
  4. Отчуждение имущества ООО в пользу учредителя или в отношении другого субъекта производится только после принятия соответствующего решения на собрании участников ООО. В результате заседания выносится решение, в котором отмечаются лица, принимающие участие в операции. Так, в документе указывается выгодоприобретатель, стоимость объекта, объект сделки, а также прочие условия, которые имеют значение для сторон. Допускается не указывать в решении субъектов, относящихся к категории выгодоприобретателя, если операция оформляется в случае проведения торгов или в других ситуациях, когда получатель объекта сделки заранее неизвестен.
  5. Если в ООО организуется наблюдательный совет (более распространенное название — совет директоров), все вопросы касательно отчуждения имущества или прочих крупных сделок отражаются в уставе компании, а сами решения принимаются коллегиально. Важно, чтобы подобные полномочия учредителей также нашли отображение в уставе.
  6. Если крупная сделка (в том числе по отчуждению имущества) была осуществлена с нарушением законодательства, общество или один из участников вправе подать иск в судебную инстанцию и признать финансовую операцию с недвижимостью недействительной. Отдельно стоит отметить, что срок исковой давности по этому вопросу (если он был пропущен) не может быть восстановлен.

Даже в случае передачи дела в суд, последний может отказать в иске при определенных обстоятельствах. Это возможно в случае, если решение участника, который должен был принять участие в голосовании по крупной сделке, не мог повлиять на общий результат голосования. Аналогичная ситуация возможна и в случае, если факт причинения убытков в случае осуществления сделки не может быть доказан.

Кроме того, суд вправе отклонить иск, если ко дню рассмотрению дела в судебную инстанцию были переданы документы, подтверждающие проведение сделки по всем правилам, которые прописаны в ФЗ. Последней причиной, по которой суд может отказать в рассмотрении дела, является тот факт, что другая сторона не знала или не должна была владеть информацией в отношении нарушения условий сделки по отчуждению имущества.

  • В уставе ООО может прописываться, что для проведения крупных сделок не требуется сбор учредителей или совета директоров для принятия решения. В такой ситуации операция с имуществом производится по упрощенной процедуре.
  • В уставе компании могут указываться различные варианты или размер сделок, которые будут относиться к категории крупных. В этом случае решение должно приниматься учредителями ООО на общем собрании.

На практике возможны ситуации, когда в отчуждении имущества ООО одновременно заинтересованы все учредители компании. В этом случае одобрение сделки может производиться в ином порядке, с учетом положения текущей статьи.

Здесь же стоит отметить, что при одобрении крупных сделок положения рассматриваемой статьи ФЗ не применяются в следующих случаях:

  • Реорганизация ООО, слияние или присоединение.
  • Переход части или общей доли в уставном капитале в ситуациях, которые предусмотрены ФЗ.
  • Директор и единственный учредитель ООО являются одним лицом.

Вопросы и ответы

Несмотря на четкую позицию законодательства в отношении отчуждения имущества, представителям ООО не всегда удается найти необходимые ответы. Ниже рассмотрим некоторые вопросы, которые задаются в разрезе осуществления крупных сделок:

  • Если отчуждение имущества происходит по протоколу собрания, но одна из подписей учредителей подделана. Что в этом случае может грозить? В этой ситуации существует два пути. Подделку может никто не заметить. Если же это произойдет, учредитель, чья подпись оказалась подделана, вправе пойти в суд и добиться отмены протокола, а также сделки в комплексе. Речь идет о преступлении, результатом которого может быть возбуждение уголовного дела.
  • Может ли генеральный директор участвовать в сделке по отчуждению имущества? Если исходит с позиции законодательства, в такой сделке нет ничего криминального. Но здесь нужно заглядывать в устав ООО, ведь в нем могут отражаться полномочия директора. Бывают ситуации, когда сделка может быть проведена только с одобрения учредителей.
  • Нужны ли обеспечительные меры от суда в случае отчуждении доли в ООО? При наличии опасности такой продажи можно просить суд об обеспечении в виде ареста. При этом доля должна рассчитываться с учетом рыночной стоимости.
  • Как правильно оформить отчуждение имущества по документам, если соглашение купли-продажи и реорганизация неуместны? Ответ на этот вопрос должен быть в уставе компании. Чаще всего оплата доли производится имуществом.

Как рассчитать размер сделки: пример

Одна из главных задач — принятие решение в отношении принадлежности сделки по отчуждению имущества к крупным операциям. Для решения этой задачи достаточно провести простые расчеты. К примеру, объект недвижимости стоит 50 млн. рублей, а цена имущества общества — 10 млн. рублей. Один процент от десяти миллионов — 100 тысяч рублей. Цена сделки в процентном соотношении составляет 500%. Общая формула для расчета выглядит так:

Стоимость сделки в процентах = (Цена объекта недвижимости/Стоимость имущества)*100%.

После вычисления процента учредители ООО могут принимать решение относительно типа проводимой сделки. Благодаря такой предусмотрительности, удается уйти от рискованного и опасного действия, а также защитить активы компании. Иногда лучше провести консультации и принять коллегиальное решение, чем нести финансовые потери и рисковать имуществом.

Способы продажи здания и прочих активов в обществе с ограниченной ответственностью 4.7 (93.33%) 15 vote

Довольно насущный вопрос для учредителей обществ с ограниченной ответственностью, желающих продать недвижимость и прочие активы своих ООО с тем, чтобы спокойно закрыть свой бизнес и отойти от дел.
Как продать здание принадлежащее ООО.*
Первый способ классический.
Общее собрание участников ООО принимает решение о продаже здания, оформляет все это протоколом (решением участника, если в ООО один участник). При необходимости подписи под протоколом (решением) заверяются у нотариуса. Затем заключается договор купли продажи здания и сделка купли – продажи регистрируется в Росреестре.
Для регистрации в Росреестре помимо самого договора продажи требуется еще и протокол (решение) общего собрания о продаже активов.
В этом случае государственная пошлина за регистрацию договора купли продажи составит 22 тысячи рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 налогового кодекса РФ).
После продажи и получения денег продавцу (ООО) останется только заплатить ** налог на прибыль в размере 20% от суммы сделки (ст. 284 Налогового кодекса РФ) при общей системе налогообложения или при упрощенной системе 6% от суммы сделки (при налогообложении доходов) или 15% (при использовании УСН доходы минус расходы).
Затем, если участники общества захотят поделить между собой средства, полученные от продажи здания принадлежащего ООО, то им необходимо будет принять решение о распределении прибыли и после ее распределения в пользу участников каждый из них должен будет заплатить 13% от полученной лично им части средств, вырученных от продажи здания общества )ст. 224 налогового кодекса РФ).
Есть еще один способ, который могут оценить те участники, которые хотят просто уйти из бизнеса, продав все заработанное непосильным трудом.
Для этого можно продавать не само принадлежащее ООО здание, а свои доли в уставном капитале.
В этом случае в регистрационной палате ничего регистрировать не надо, поскольку здание как принадлежало ООО, так и останется в его собственности. Менется только участники самого общества.
Возникает вопрос: за какую цену продавать долю в уставном капитале? Некоторые особо ушлые участники, дабы сильно не отягощять себя налоговым бременем договариваются продать долю в уставном капитале общества по номиналу. Для подавляющего большинства обществ с ограниченной ответственностью это 10 тысяч рублей. Соответственно и налоги от продажи доли в уставном капитале возникает только с 10 000 рублей. Очень явно прослеживается аналогия с «договорами» о продаже квартир и прочей недвижимости, когда в тексте договора проставляют одну сумма (маленькую), а фактически договариваются за большую. Если покупатель честный, то так и будет. Но было немало прецедентов, когда такой же хитросделанный покупатель, уплатив за долю в уставном капитале по номиналу дальше отказывается платить. И формально он прав. Доля оценена сторонами впо номиналу, скажем в 10 тысяч целковых, означенная сумма уплачена, так чего платить еще?. А устные договоренности к делу не подошьешь. В суд обращаться бывшему участнику бесполезно
Поэтому настоятельно рекомендуем не пытаться сэкономить на налогах, а продать долю в уставном капитале по ее действительной стоимости. Как она определяется можете посмотреть
Про сам процесс купли-продажи доли в уставном капителе третьему лицу мы же писали Как продается доля в уставном капитале смотрите .
Успехов вам и обращайтесь если что. Реквизиты смотрите в контактах
* Мы описываем некий «усредненный» случай. Поэтому помните, что в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы. В статье мы скорее даем не руководство к действию, а информацию к размышлению.
**Опять же помните, что 20% это общая усредненная сумма. Для некоторых обществ сумма будет меньше с учетом расходов на строительство здания или льгот по налогу, предусмотренных 25 главой Налогового кодекса. В любом случае конкретную сумму налога нужно рассчитывать индивидуально.

Договор продажи предприятия: понятие, существенные условия, этапы заключения и исполнения.

Предыдущая12345678

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор продажи предприятия является:

1) консенсуальным;

2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи.

Предмет договора– предприятие, при этом должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. Также предметом договора может быть и часть предприятия.

Существенными условия м и договора являются его цена и предмет – предприятие, которое определяется как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Стороны договора:

1) предприниматели – граждане или коммерческие организации;

2) государство;

3) федеральные или местные фонды имущества.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, к которому прилагаются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков обязательств и обязательной государственной регистрацией права собственности на предприятие.

Права и обязанности продавца:

1) обязан подготовить предприятие к передаче;

2) передать предприятие покупателю путем подписания передаточного акта;

3) перенести на покупателя право собственности;

4) предупредить покупателя о всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего своидолги надлежащим образом;

5) обязательно уведомить и получить согласие кредиторов о продаже предприятия.

Права и обязанности покупателя:

1) оплата полученного предприятия;

2) обязанность принять товар;

3) не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие;

4) вправе требовать соответствующего уменьшения цены предприятия при нарушении продавцом условий о количестве и качестве продаваемого предприятия;

5) вправе требовать расторжения или изменения договора при нарушении продавцом условий договора;

6) обязанность своевременно известить продавца о нарушении договора.

12. Договоры мены и дарения недвижимости: актуальные вопросы.

Предмет договора мены недвижимости относится, как правило, к индивидуально-определенным вещам, то есть обладает индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае мены воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

Обмениваемое недвижимое имущество может быть как равноценным по стоимости, так и нет. В последнем случае в договор может быть включено условие о денежной доплате той стороне, имущество которой стоит дороже, и соответственно необходимо определить стоимость каждого из обмениваемых объектов. В таких случаях к договору о мене не применяются общие правила о цене, позволяющие при отсутствии прямых указаний взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК).

Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не допускается такая разновидность письменной формы, как обмен письмами, телеграммами, факсами и т.д. Закон устанавливает, что несоблюдение такой формы ведет к недействительности договора (ст. 550 ГК). С момента заключения договора с соблюдением установленной формы у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости друг другу.

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения мены недвижимости (однако стороны могут это сделать добровольно). Вместе с тем переход права собственности к приобретателю недвижимости по договору мены подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Если же речь идет о такой разновидности недвижимости, как жилые помещения, то государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сам договор мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК).

Государственная регистрация должна осуществляться в соответствии со статьей 131 ГК РФ учреждениями юстиции, которые должны располагаться на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение, вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ). При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно.

Договором дарения признается такой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п.1 ст.572 ГК).

В системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств, благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

— Основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Договор дарения относится к безвозмездным договорам, по которым одна сторона предоставляет либо обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Если по договору дарения предполагаются встречная передача вещи или права либо встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор признается притворной сделкой и к нему применяются правила, предусмотренные п.2 ст.170 ГК (п.1 ст.572 ГК). В данной ситуации речь идет о нормах, относящихся к возмездной сделке, которую стороны действительно имели в виду. К нему в зависимости от конкретных условий должны применяться правила о договорах купли-продажи, мены и др.

Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору. При соглашении же о встречных имущественных предоставлениях налицо не договор дарения, а договор мены (ст.567 ГК) либо договор купли-продажи (ст.454 ГК), если эквивалент выражен в денежной сумме.

— Признаком дарения является увеличение имущества одаряемого. Объем имущества одаряемого увеличивается путем передачи ему дарителем вещи или имущественного права либо освобождения его от обязанности. В последнем случае уменьшается часть имущества одаряемого, составляющего его пассивы, что равносильно увеличению активов последнего. Данный признак позволяет отличать договор дарения от иных договоров, не предусматривающих, так же как и при дарении, встречного предоставления. При дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счет уменьшения имущества дарителя

— Признаком договора дарения является также наличие у дарителя, передающего одаряемому, имущество либо освобождающего его от обязательств, намерения одарить последнего, т.е. увеличить имущество одаряемого за счет собственного имущества. При отсутствии такого намерения у «дарителя» договор, по которому производится передача имущества, даже при отсутствии в его тексте условий о цене указанного имущества и порядке его оплаты либо иного встречного предоставления, должен в соответствии с п.3 ст.423 ГК признаваться возмездным. Намерение одарить — правовая цель дарителя в сделке. Это — действительно юридически важный признак, который можно уточнить, как намерение передать дар в собственность безвозмездно.

— Дарение — это всегда двусторонняя сделка, т.е. для ее совершения необходима согласованная воля обеих участвующих в сделке сторон. Это означает, что для заключения договора дарения не достаточно желания одного лица передать в качестве дара вещь или имущественное право другому лицу. Одаряемый также совершенно определенно должен выразить свое согласие на принятие дара.

При заключении любого договора необходимо четко следовать предписаниям закона относительно формы сделки. В противном случае это может повлечь такие неблагоприятные последствия, как признание сделки недействительной.

Продажа имущественного комплекса предприятия

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *