Продажа имущества НДФЛ

Законные способы снизить размер НДФЛ

  • Если гражданин продает квартиру, которая в собственности более 3 лет (при ее изначальной покупке до 2016) или более 5 лет, он освобождается от заполнения налоговой декларации, начисления и уплаты налогового сбора.
  • Если стоимость реализуемого объекта недвижимость свыше 1 миллиона рублей, раз в год налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет в сумме до 1 миллиона рублей. Именно на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая сумма дохода от продажи объекта.

Например: если квартира или дом, которые продает гражданин, стоили 3 миллиона рублей, стандартный размер налога составит 3 000 000*0,13=390 000 рублей.

С применением имущественного вычета начисленный размер НДФЛ существенно изменится и составит:

  • (3 000 000-1 000 000)*0,13=260 000 рублей.

Если гражданин может подтвердить расходы, которые он понес по реализованной квартиры, размер НДФЛ будет снижен.

Как можно снизить налог и особенности исчисления НДФЛ, можно посмотреть в видео:

Из суммы, подлежащей налогообложению, будут вычтены документально подтвержденные расходы:

  1. На приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита.
  2. На ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку.
  3. На приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде.

Если сумма расходов превысит или будет равна размеру полученной прибыли, НДФЛ при продаже недвижимости в 2019 для физических лиц начислен не будет.

Уплата налогов на имущество: общие нормы права

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

  1. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
  2. При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

  1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
  2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

  • имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
  • объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
  • имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость. Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

  • период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
  • размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года.

Пример 1.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Пример 2.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Пример 3.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2016 года.

Пример 1.

Лаврентьев А.В. в 2016 году приобрел офис за 3 000 000 рублей, а в 2017-м реализовал его за 3 500 000 рублей. По государственному кадастру цена офиса — 4 000 000 рублей. Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).

Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).

Пример 2.

Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.

Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?

Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

  • 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
  • 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.

>Особенности начисления налогов для физических, юридических лиц и ИП при продаже коммерческой недвижимости

В каких случаях реализация частного недвижимого имущества подлежит налогообложению?

Владеть и распоряжаться коммерческой недвижимостью могут как физические лица (в том числе и индивидуальные предприниматели), так и юридические. Соответственно, при продаже такого имущества в зависимости от категории продавца и системы налогообложения, применяемой им, уплачиваются следующие виды налогов:

  • налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
  • налог на прибыль организаций;
  • платеж по упрощённой системе налогообложения (УСН);
  • НДС.

Внимание! Доход от продажи коммерческой недвижимости во всех случаях облагается налогом, независимо от того, какой статус имеет продавец и какой налог должен уплачивать.

Такой вывод следует из положений Налогового кодекса РФ. Так, очевидно, что продавая какое-либо имущество, продавец получает денежные средства, являющиеся доходом. По общему правилу с суммы дохода должны уплачиваться обязательные платежи.

Исключения составляют льготы в виде налоговых вычетов и необлагаемых доходов. Однако в случае продажи именно коммерческой недвижимости не предусмотрено полное освобождение от налога, даже для физических лиц.

Размеры

Суммы платежей зависят от того, какова стоимость недвижимого коммерческого имущества, а также от того, каков статус продавца и выбранная им налоговая система.

НДФЛ

Для физического лица

Граждане, не оформленные в качестве индивидуальных предпринимателей, а также лица, которые приобрели коммерческое имущество, будучи ИП, а продали, утратив такой статус, обязаны заплатить НДФЛ по ставке 13% от суммы дохода. А для нерезидентов РФ ставка налога увеличивается до 30%.

Для ИП

Предприниматели могут платить налоги в соответствии со следующими системами:

  • патентная (ПСН);
  • единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
  • упрощённая (УСН).

Также они могут комбинировать перечисленные системы, уплачивая по одним видам деятельности налог по одной налоговой системе, а по иным – в соответствии с другим режимом. Однозначно можно утверждать то, что если ИП не применяет «упрощёнку», обязанность по уплате НДФЛ сохраняется. Причём ставки и порядок налогообложения для ИП и для других физлиц аналогичны:

  • 13% для резидентов;
  • 30% для нерезидентов.

Справка! Индивидуальные предприниматели, уплачивающие налоги по упрощённой системе, освобождаются от начисления НДФЛ, поскольку платят налог от продажи коммерческой недвижимости в рамках указанной системы.

УСН для ИП и юрлиц

Такой специальный режим налогообложения имеют право использовать и предприятия, и ИП. Порядок исчисления обязательных платежей для них одинаков. Положения статьи 346.14 НК РФ позволяют налогоплательщикам выбирать объект налогообложения.

Ставка для исчисления налога зависит от выбранного объекта:

  • 6% для доходов;
  • 15% для доходов за минусом расходов.

Следует учитывать, что нормы статьи 346.20 НК РФ закрепляют право на региональном уровне устанавливать дифференцированные ставки от 1% до 6% в отношении доходов и от 5% до 15% в отношении прибыли (доходы за вычетом расходов), а также понижать ставки до 0%.

Сбор с прибыли

Доходы от продажи коммерческой недвижимости в чистом виде не облагаются предприятиями, поскольку для них установлен налог на прибыль, который предусматривает уменьшение доходов на произведённые расходы. Так, организации перечисляют в бюджет платежи в размере 20% прибыли. При этом законами субъектов РФ ставка может быть уменьшена до 15,5%.

НДС

Если продавец признаётся плательщиком НДС, то он должен предъявить к уплате покупателю, кроме основной стоимости коммерческой недвижимости, сумму НДС. Ставка НДС составляет 18%. Но перечислить в бюджет можно не всю сумму полученного НДС, а вычесть из неё «входной» НДС, то есть уплаченный при покупке. В качестве другого варианта можно впоследствии прибегнуть к возврату излишне уплаченного НДС.

Какой доход не учитывается?

Как отмечено выше, физические и юридические лица обязаны включать в базу для исчисления подоходных налогов весь доход, вырученный за реализацию объектов недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. При этом расходы, связанные с первоначальным приобретением такого имущества можно учитывать в расходах. Рассмотрим случаи, когда это можно сделать и каким образом.

  1. Предприятия при расчёте налога на прибыль могут уменьшать налогооблагаемые доходы на определённые виды расходов. При этом расходы на покупку коммерческой недвижимости не учитываются единоразово, поскольку недвижимость является амортизируемым имуществом. В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 253 НК РФ налоговая база различных периодов постепенно уменьшается на суммы начисленной амортизации.

    Организации, продав недвижимое имущество, должны включить в базу для налогообложения весь объём полученных доходов от реализации. Но по факту часть стоимости приобретения недвижимости всё-таки отнимается путём учёта амортизационных отчислений.

    При этом если целью приобретения коммерческой недвижимости было не использование в производстве, а дальнейшая перепродажа, то оно может быть оформлено не как основное средство, а как товар. В этом случае на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 268 НК РФ доходы от продажи уменьшаются на стоимость приобретения недвижимости.

  2. Индивидуальные предприниматели имеют право на использование профессиональных вычетов при расчёте НДФЛ. Согласно пункту 1 статьи 221 НК РФ вычету подлежат расходы, связанные с получением доходов. При этом правила учёта расходов соответствуют правилам, применяемым при исчислении налога на прибыль. При невозможности документально подтвердить расходы ИП могут снизить облагаемые доходы на 20%.
  3. Если физическое или юридическое лицо платят налоги по упрощённой системе, то они должны выбрать объект налогообложения. Если в качестве объекта закреплены доходы, то в качестве суммы для расчёта платежа необходимо брать весь объём дохода, полученного при продаже коммерческого имущества.

    Если объект составляет доходы за минусом расходов, то на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ полученный доход можно уменьшить на расход по приобретению недвижимости. Единоразовое уменьшение дохода не предусмотрено, а порядок учёта таких расходов регламентирован пунктом 3 указанной статьи (в течение нескольких лет определёнными долями в зависимости от срока полезного использования объекта).

Вычитать расходы при налогообложении доходов от реализации коммерческой недвижимости не имеют права физические лица, не являющиеся ИП, а также организации и ИП, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы».

Нужно ли сообщать в налоговую?

Во всех случаях до уплаты налога необходимо предоставить в налоговую инспекцию декларацию с расчётом налога с приложением подтверждающих документов.

Необходимые документы

В подтверждение получения соответствующего объёма дохода следует приложить к налоговой отчётности копии таких документов, как договор купли-продажи коммерческой недвижимости, банковская выписка, расписка о получении денег. Кроме того, если плательщик имеет право на льготу, следует её также подтвердить документально, например договор, заключаемый при приобретении коммерческой недвижимости продавцом.

Сроки

Сроки подачи документов в налоговый орган зависят от того, какой налог должно уплатить лицо.

Сроки предоставления отчёта (декларации) при продаже коммерческой недвижимости

Налог Срок
НДФЛ 1 раз в год до 30 апреля года, следующего за отчётным.
Налог на прибыль
  • ежеквартально до 28 числа месяца, следующего за истекшим кварталом;
  • по итогам года – до 28 марта.
УСН Ежегодно для ИП – до 30 апреля, для предприятий – до 31 марта.
НДС Ежеквартально до 25 числа месяца, следующего за кварталом.

Льготы

Проведём анализ налогового законодательства на предмет наличия льгот в отношении доходов от проданной коммерческой недвижимости.

  • Порядок взимания НДФЛ регламентирован главой 23 НК РФ. При этом установлены 2 преференции при налогообложении доходов от продажи недвижимого имущества.
    1. Полное необложение доходов граждан от реализации недвижимости, если она находилась в собственности более минимального срока (5 лет в общем случае и 3 года при исключительных обстоятельствах), предусмотренное пунктом 17.1 статьи 217 и статьёй 217.1 НК РФ.
    2. Имущественный вычет в размере суммы продажи, но не более 1 млн руб. или 250 тыс. руб. (в зависимости от вида объекта недвижимости), который закреплён подпунктом 1 пункта 1 и пунктом 2 статьи 220 НК РФ. Но в обоих случаях вышеуказанные нормы Налогового кодекса РФ содержат оговорку о том, что льготы не распространяются на случай продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности.

    Вывод: физические лица без образования ИП должны перечислять НДФЛ без применения льгот.

  • НДФЛ уплачивается не только обычными гражданами, но и ИП, применяющими ЕНВД и патентную систему, по доходам, получение которых не связано с видами деятельности, перечисленными в статьях 346.26 и 346.43 НК РФ. Выручка от продажи имущества должна облагаться именно НДФЛ.

    Для предпринимателей предусмотрены льготы в виде профессиональных вычетов. В частности, это вычет в размере расходов, несение которых связано с извлечением доходов, закреплённый пунктом 1 статьи 221 НК РФ. При этом виды расходов, уменьшающих налогооблагаемые доходы, должны соответствовать перечню расходов, учитываемых предприятиями при расчёте налога на прибыль.

    При невозможности документально обосновать расходы ИП имеет право применить вычет на уровне 20% от дохода.

    Вывод: ИП на патентной системе и ЕНВД могут воспользоваться профессиональным вычетом при уплате НДФЛ.

  • В соответствии со статьёй 247 НК РФ прибыль, получаемая юридическими лицами, подлежит налогообложению налогом на прибыль. При этом прибыль определяется как разница между доходами и расходами. В состав доходов включаются доходы от реализации и внереализационные доходы. К первым по смыслу статьи 250 НК РФ можно отнести и доходы от реализации коммерческой недвижимости.

    В статье 251 НК РФ перечислены виды доходов, которые не включаются в налоговую базу, однако рассматриваемые нами доходы в данном перечне не поименованы. Таким образом, предприятия должны платить налог на прибыль с операций реализации любой недвижимости, хотя и имеют право на некоторое уменьшение налогооблагаемой базы: на сумму амортизационных отчислений.

    Суть такого уменьшения не позволяет классифицировать его как льготу, поскольку вычет расходов из доходов для целей налогообложения является концепцией взимания налога на прибыль.

    Вывод: организациям не предоставляются льготы при расчёте налога на прибыль по доходам от продажи коммерческой недвижимости, хотя и установлена возможность учитывать в расходах амортизационные отчисления.

  • Согласно пунктам 2 и 3 статьи 346.11 НК РФ в случае перехода предпринимателя (как юридического, так и физического лица) на «упрощёнку», он утрачивает обязанность платить НДФЛ или налог на прибыль при получении дохода, связанного с коммерческой деятельностью.

    Поэтому, продавая недвижимость, предназначенную для предпринимательских целей, налогоплательщик должен руководствоваться положениями главы 26.2 НК РФ об упрощённой системе налогообложения. Доходы, не подлежащие налогообложению, отражены в пункте 1.1 статьи 346.15 НК РФ. Выручка от реализации недвижимости в данный перечень не включена, следовательно, является облагаемым доходом.

    Вывод: для организаций и ИП, уплачивающих налог по упрощённой системе, не предусмотрены льготы, хотя и предусмотрена возможность учитывать в расходах стоимость приобретения основного средства (но только при объекте налогообложения «доходы за вычетом расходов»).

  • Одним из объектов налогообложения НДС является реализация товаров. В контексте главы 21 НК РФ, регламентирующей взимание НДС, под категорией «товары» понимаются в том числе и объекты недвижимости.

    При этом статьёй 149 предусмотрены случаи, когда НДС не начисляется. Однако касательно коммерческой недвижимости такие моменты не оговорены: подпункт 22 пункта 3 говорит об освобождении только в случае реализации жилых домов и других жилых помещений. Таким образом, предприятия и ИП (кроме применяющих УСН) должны начислять НДС при продаже коммерческих помещений.

    Вывод: сделки купли-продажи коммерческой недвижимости не льготируются при начислении НДС. Однако порядок действия указанного налога предполагает вычет «входного» НДС, что можно применить в данном случае.

Для всех пользователей нашего портала, которые интересуются коммерческой недвижимостью, будет полезно узнать о том, как осуществляется ее купля-продажа от собственника, а также о том, зачем осуществлять оценку помещений и как это сделать.

Следует обратить внимание на то, что независимо от статуса налогоплательщика должна быть подана декларация и уплачен налог. Сумму налога налогоплательщик рассчитывает самостоятельно. При этом налоговым законодательством не предусмотрено полное освобождение от уплаты налогов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году — до 30 апреля 2019 года.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

Суммы вычетов при расчете налога

Вид объекта недвижимости Сумма налогового вычета Основание
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе 1 000 000 рублей ст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража) 250 000 рублей ст. 220 НК РФ

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления — в разделе «Налоговые вычеты».

Пример расчета — метод 1

Например, Сидоров И.В. продал в 2018 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % = 552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

С дох — определяется так же как и в первом случае.

Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.

Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2018 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляла 7 500 000 руб.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 — 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500 рублей.

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Законом не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Срок уплаты налога при продаже имущества в 2018 году — до 15 июля 2019 года.

Продажа имущества НДФЛ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *