Проблема с ЖКХ

Подозрение в несогласованной планировке может стать поводом для визита жилинспекции. Прежде чем начинать серьезный ремонт в квартире, необходимо тщательно все проверить. Если у жилинспекции появились подозрения в незаконной перепланировке, может быть выдано судебное предписание, обязывающее владельца пустить проверяющих в квартиру, пишет газета «Известия». При этом нарушением может оказаться даже застекление балкона. Нарушителям грозит штраф, а в некоторых случаях может дойти до продажи жилья с торгов.

Незаконные перепланировки могут нарушить устойчивость конструкций здания. Последствия такого вмешательства бывают очень серьезными — вплоть до обрушения. К примеру, в Звенигороде в феврале 2018 года обвалился пол на первом этаже на площади около 20 кв. м. Никто не пострадал, более 150 человек пришлось расселить.

Жилищные инспекторы чаще всего обращают внимание на квартиру после жалоб соседей. Жильцы могут жаловаться на проблемы с вентиляцией, трещины в стенах, большой объем строительного мусора. Иногда вопросы к собственникам возникают у управляющих компаний, если там замечают рост потребления энергии.

Адвокат Виктория Данильченко рассказала, что некоторым жильцам удается годами скрывать перепланировку, однако рано или поздно нарушение могут обнаружить, к примеру, при плановом осмотре коммуникаций, проверке счетчиков, продаже квартиры. Чаще всего нарушение выявляется после жалоб соседей, считающих незаконный ремонт угрозой безопасности.

Жилищная инспекция направляет владельцу квартиры письмо с предупреждением о визите. Там указаны время визита и контактный телефон. Если владелец откажется добровольно пустить инспекторов в квартиру, будет подано исковое заявление в суд. Если получить доступ в квартиру не удалось, назначается комиссионная проверка. Следующий шаг — передача дела в суд и выдача постановления о принудительном допуске. Суды полагают, что владелец должен пускать инспекторов в помещение, если поступали жалобы. Однако, согласно постановлению Верховного суда, такое право есть у проверяющих, оно предусмотрено для профилактики аварийных ситуаций и возможного нарушения прав граждан.

Перепланировкой называют все изменения помещения, отражающиеся на техническом плане. Это создание проемов в несущих стенах, заделка проемов, изменение границ ванных комнат, махинации с несущими стенами, изменение конструкции полов, переустройство кухонь и кухонных ниш, создание антресолей. Подобные работы должны быть предварительно согласованы с БТИ, иначе перепланировку признают самовольной. Владельцу придется заплатить штраф и за свой счет вернуть помещение в исходный вид. Крайняя мера — продажа жилья с торгов с частичным возмещением средств собственнику.

Фото: Игорь Порхомовский

В течение 2018 года на горячие линии региональных центров общественного контроля в сфере ЖКХ и в приемную Национального центра «ЖКХ Контроль» поступило 29 004 обращения. На основании анализа данных обращений Некоммерческим партнерством «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» был составлен список основных проблем в сфере ЖКХ. Итоги анализа приведены в сводной таблице и диаграммах ниже.

Что больше всего беспокоит граждан России в жилищно-коммунальной сфере по итогам 2018 года?

ТОП-10 тем обращений по версии НП «ЖКХ Контроль» по итогам 2018 года с разбивкой по кварталам
Отчетный период	I квл. 2018	II квл. 2018	III квл. 2018	IV квл. 2018	общее кол-во	% от всех обращений
1. Начисление платы за ЖКУ	1735	1322	1197	1347	5601	19,31
2. Управление МКД	1082	1100	955	852	3989	13,75
3. Неудовлетворительное состояние МКД и содержание общего имущества	1031	932	1015	884	3862	13,32
4. Качество коммунальных услуг	1137	537	901	1030	3605	12,43
5. Капитальный ремонт	550	620	708	536	2414	8,32
6. Благоустройство придомовой территории	569	582	629	416	2196	7,57
7. Общие собрания собственников	288	310	229	249	1076	3,71
8. Проблемы с приборами учета	188	186	170	244	788	2,72
9. Общее имущество (состав, использование, возврат)	245	165	126	171	707	2,44
10. Иные	1221	1201	1171	1173	4766	16,43
Общее количество обращений	6825	5754	5930	5729	29004	100

Комментарий исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Светланы Разворотневой:

«Анализ обращений демонстрирует, что наибольшее беспокойство граждан вызывают проблемы, связанные с управлением многоквартирным домом. В совокупности этим вопросам посвящено треть обращений (2-я, 3-я, 7-я и 9-я строчки рейтинга — 33.22 %). В последние годы был принят целый ряд новаций в данной сфере, в первую очередь они характеризуются усилением роли органов власти в части контроля за сферой управления многоквартирными домами. При этом приходится констатировать, что усилия эти пока не привели к желаемым результатам.

Очевидно, что одна из важнейших причин, порождающих проблемы в сфере управления МКД – крайняя запутанность и противоречивость законодательства, регулирующего данную сферу, что обуславливает непрозрачность данной сферы для собственников, создает сложности в принятии и реализации ими решений по управлению МКД.

Серьезными проблемами управления МКД являются — отсутствие адекватной методики расчета стоимости работ по содержанию и текущему ремонту МКД, отсутствие реальных механизмов контроля собственников за выполнением работ по управлению МКД и перечислением средств за эти работы управляющим организациям, распространение практики «перекрестного финансирования» в сфере управления МКД, множественные формы управления даже на уровне одного многоквартирного дома (ТСЖ и общее собрание), отчуждение общедомового имущества, сложности в организации и проведении общих собраний собственников, массовые случаи подделки протоколов общих собраний и т.п.

По мнению большинства экспертов, данная сфера требует серьезного реформирования. Необходимо устранять противоречия законодательства, усиливать права собственников, одновременно увеличивая их ответственность за принятие решений, необходимо усиливать также систему государственной поддержки тех собственников, которые берут на себя ответственность за улучшение состояния своего МКД, в том числе проводят мероприятия, направленные на повышение энергоэффективности своего дома».

Методика формирования списка

Общероссийский центр общественного контроля в сфере ЖКХ осуществляет формирование и координацию в субъектах РФ сети общественных организаций в сфере ЖКХ. В ходе отчетного периода в 80 субъектах РФ действовали Центры общественного контроля, объединяющие НКО, работающие в сфере жилищного просвещения и защиты прав граждан.

В центрах работали общественные приемные, в ряде регионов открыты телефоны «горячих линий», которые в ежедневном режиме осуществляли прием обращений и жалоб от граждан.

При составлении рейтинга «список основных проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства» использованы обращения, поступившие в региональные центры общественного контроля на горячие линии, в рамках приема граждан, по электронной почте, посредством Почты России, через официальные сайты. В свою очередь, в Общероссийский центр обращения поступали аналогичными путями.

Формирование рейтинга проблем в сфере ЖКХ осуществлялось в несколько этапов.

На первоначальном этапе был составлен рубрикатор проблем (тем), встречающихся в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Перечень направлен в Региональные центры.

На втором этапе Региональные центры общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства распределили все поступившие обращения по ранее сформулированным темам.

На следующем этапе все собранные данные из региональных центров были перенаправлены в Национальный центр.

На последнем этапе эксперты Национального центра суммировали информацию, полученную из регионов, с данными, сформированными на основании обращений, которые поступали в Национальный центр, обобщили некоторые рубрики между собой.

Итоговый рубрикатор проблем выглядит следующим образом:

1. Начисление платы за жилищно-коммунальные услуги (5 601 обращение, что составляет 19,31%) и включает следующие проблемы:

• соблюдение порядка начисления платы за жилищно-коммунальные услуги;
• перерасчеты;
• формирование и доставка платежных документов;
• дополнительные платежи, комиссии;
• установление и изменение размера платы за жилое помещение;
• начисление платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (1 126 обращений, что составляет 3,88 % от общего количества обращений).

1. Управление МКД (3 989 обращений, что составляет 13,75%), включает следующие проблемы:

• споры хозяйствующих субъектов о праве управления МКД (проблема двойных платежных документов);
• законность действий УК, ТСЖ, ЖСК, управляющих организаций (в том числе вопросы, касающиеся финансово-хозяйственной деятельности);
• раскрытие информации управляющими организациями;
• лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами;
• договор управления;
• предоставление и содержание отчетов об исполнении договоров управления, актов выполненных работ;
• проблемы работы и использования ГИС ЖКХ – 159 обращений, что составляет 0,55% от общего количества обращений;
• создание и деятельность советов МКД.
• Неудовлетворительное состояние МКД и содержание общего имущества (3 862 обращения, что составляет 13,32 %) включает следующие проблемы:
• ненадлежащее оказание услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов;
• фактическое состояние МКД;
• установление признаков, достаточных для признания МКД аварийным.

1. Неудовлетворительное качество предоставляемых коммунальных услуг (3 605 обращений, что составляет 12,43 %) .
2. Капитальный ремонт (2 414 обращений, что составляет 8,32 %) и включает следующие проблемы:

• сроки проведения капитального ремонта (обоснованность сроков, установленных регпрограммами, соблюдение сроков согласно договорам подряда);
• размер взноса на проведение капитального ремонта;
• отсутствие информации о региональных программах проведения капитального ремонта, их актуализации;
• качество и соблюдение сроков выполнения работ в рамках проводимого капитального ремонта;
• организация проведения капремонта (проведение общих собраний, утверждение документации и видов работ, доступность документов, приемка работ);
• выполнение гарантийных обязательств;
• прочее.

1. Неудовлетворительное благоустройство придомовой территории (2 196 обращений, что составляет 7,57 %), в том числе:

• реализация на территории Российской Федерации приоритетного проекта «Формирование комфортной городской среды» — 359 обращений, что составляет 1,24 % от общего количества обращений.
• Общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах (1 076 обращений, что составляет 3,71 % от общего количества обращений) включает следующие проблемы:
• подготовка, проведение общих собраний, подведение итогов голосования, уведомление о принятых решениях и их исполнение;
• — фальсификации документов;
• — доступность сведений о собственниках помещений;
• — другое;
• Проблемы, связанные с индивидуальными и общедомовыми приборами учета (788 обращений, что составляет 2,72%), включают вопросы:
• приобретение, установка, ввод в эксплуатацию, поверка, эксплуатация;
• установление факта наличия или отсутствия технической возможности установки;
• стоимость оборудования, устанавливаемого ресурсоснабжающими организациями;
• рассрочка платежа;
• иное.
• определение состава общего имущества;
• законность отчуждения общего имущества, в том числе в муниципальную и государственную собственность;
• взаимодействие с органами власти в разрешении вопроса возврата имущества в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;
• иное.

1. Определение состава, законность отчуждения и использования, возврат общего имущества в многоквартирном доме (707 обращений, что составляет 2,44 % от общего количества обращений) включает в себя:
2. Иные темы (4 766 обращений, что составляет 16,43%) включают следующие проблемы:

• социальный наем;
• жалобы на действия и бездействия уполномоченных органов государственной власти и органов местного самоуправления, влияющих на соблюдение прав и законных интересов граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства, в том числе коррупционная составляющая (299 обращений, что составляет 1,03 %);
• реализация региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (387 обращение, что составляет 1,33%);
• заключение договоров на обслуживание внутриквартирного газового оборудования;
• сохранность жилых помещений и соблюдение назначения их использования;
• заключение прямых договоров между потребителями и ресурсоснабжающими организациями (141 обращение, что составляет 0,49%);
• проч.

Существующая практика решения проблем развития ЖКХ
В нашей стране накоплен колоссальный опыт применения системного подхода к обоснованию развития социально-экономических систем, который использовался как в процессе территориального планирования, так и в процессе создания и развития сложных наукоемких отраслей, в том числе космической, авиационной промышленности, атомной энергетики. Возникает справедливый вопрос, почему комплексный подход, удачно реализованный в других сферах деятельности, до сих пор не может эффективно использоваться в сфере производства и потребления жилищно-коммунальных услуг?
На наш взгляд, ответ на этот вопрос следует искать в системе целеполагания и мотивации участников рынка жилищно-коммунальных услуг, в том числе населения, управляющих компаний, ресурсоснабжающих организаций и органов местного самоуправления. Из теории известно, что для успешной организации процесса развития субъект должен четко представлять цель, быть мотивированным на ее достижение и знать свои возможные действия. Следует признать, что в настоящее время перечисленные условия управляемого развития ЖКХ отсутствуют. В частности, не сформирована стройная система целей на основе баланса интересов всех участников, в процессе подготовки программ развития ЖКХ. Организации коммунального комплекса стремятся усилить свое монопольное положение в управлении инфраструктурой, а население и управляющие компании (за редким исключением) вообще не участвуют в этом процессе. Муниципальные власти, не имея в большинстве случаев стратегических планов развития городов и районов, и как следствие, видения будущей потребности в жилищно-коммунальных услугах и условий их предоставления, с трудом реализуют функции «балансирования» интересов.
Цели развития ЖКХ должны быть направлены на удовлетворение потребностей населения, то есть вытекать из целей развития муниципалитетов. На практике же часто стратегии развития городов и программы развития ЖКХ несбалансированны и разрабатываются независимо друг от друга, и как следствие, не соответствуют (в лучшем случае, а в худшем — противоречат) по целеполаганию, по поставленным задачам, по выполняемым мероприятиям. И как результат, разрозненные действия по реализации программ ЖКХ и города. В этом случае, конечно, ни о каком эффекте синергии речи быть не может.
Качественный скачок в развитии ЖКХ возможен только при реализации четкой, обоснованной стратегии на долгосрочную перспективу. Применяемый в настоящее время инструментарий не в состоянии решить проблемы ЖКХ, так как ориентируется на методы преимущественно качественного анализа и оценки, использует экспертные или эмпирические инструменты моделирования процессов развития, которые не позволяют в должной мере рационально структурировать проблемы, сформировать альтернативные варианты развития и оценить их последствия.
Зарубежный и передовой отечественный опыт стратегического управления сложными объектами, к которым относится и ЖКХ, включает множество методов и инструментов количественного анализа и планирования, среди которых можно выделить методы сбалансированной системы показателей (ССП), адаптивного программно-целевого подхода (ПЦП) и риск-менеджмента. Именно переход на интегральное использование современных методов разработки программ развития позволит, на наш взгляд, обеспечить соответствие используемого инструментария той сложности и совокупности проблем функционирования ЖКХ, о которых было сказано выше .
Многолетний опыт специалистов Уфимского филиала Финансового университета при Правительстве РФ в разработке производственных и инвестиционных программ (разработано около 20 программ) показал, что используемый подход позволяет найти оригинальные инновационные управленческие и технические решения со сроком окупаемости инвестиций до 2 лет и повысить эффективность использования совокупности ресурсов до 20% по сравнению с традиционными способами разработки программ .
Основные направления развития ЖКХ
Исходя из опыта разработки комплексных программ развития коммунальной инфраструктуры, можно сформулировать шесть основополагающих, на наш взгляд, направлений, без реализации которых сложно представить эффективное формирование стратегии развития ЖКХ региона и отдельных муниципальных образований:
1. Развитие системы самоорганизации потребителей жилищно-коммунальных услуг.
2. Совершенствование системы тарифного регулирования.
3. Развитие государственно-частного партнерства.
4. Модернизация и повышение энергоэффективности объектов жилищно-коммунального комплекса.
5. Модернизация системы начисления, сбора и расходования средств населения за жилищно-коммунальные услуги.
6. Кадровый менеджмент в системе управления жилищно-коммунальным комплексом.
Перечисленные направления развития жилищно-коммунального хозяйства, несмотря на то, что должны рассматриваться в контексте конкретных условий отдельных муниципальных образований, являются типовыми для регионов в целом.
В связи с этим целесообразным становится координация разработки и реализации направлений инновационного развития на региональном уровне , что обеспечит ряд экономических выгод по сравнению с разрозненной разработкой и реализацией программ комплексного развития муниципальных образований. Основные направления комплекса координирующих мер должен быть следующими:
— разработка типовых и новых технических, организационных и управленческих решений создает возможность использования эффекта масштаба и сокращения удельных капитальных вложений на их реализацию;
— создание единого координирующего звена обеспечивает единство целей, задач и направлений развития ЖКК;
— централизация ресурсов на реализацию программ инновационного развития позволяет создать систему ответственности и стимулов повышения эффективности их использования;
— участие региональной власти значительно расширяет возможности привлечения частного капитала и развития государственно-частного партнерства.
В связи с вышеизложенным, на первом этапе внедрения интегрального подхода необходимо активизировать инициативу собственников жилья в процессах управления комплексом и усилить роль факторов самоорганизации в эксплуатации жилищного фонда и содержании придомовых территорий.
Концептуальной основой, формирующей систему ценностей, целей и мотивации граждан в условиях рыночной экономики может стать стоимостно-ориентированный подход к управлению жилищным фондом, при котором процесс его эксплуатации и предоставления жилищно-коммунальных услуг должен рассматриваться не просто как некий набор услуг имеющих стоимость, определенную на основе затрат управляющей организации, а как процесс сохранения и приращения рыночной стоимости имущества собственников жилья. Именно от того, насколько увеличивается (сохраняется) благосостояние собственников должна зависеть стоимость услуг и норма прибыли управляющей организации. Развитие стоимостного подхода позволит сформировать не только условия развития конкурентных отношений между управляющими компаниями, но и экономические стимулы углубления самоорганизации населения.
Следующим шагом должна стать система учета (а затем и планирования) коммунальных ресурсов и автоматизации управления процессом их выработки, транспортировки и распределения. Повсеместное оснащение общедомовыми приборами учета жилищного фонда во исполнение федерального закона «Об энергосбережении» является необходимым, но недостаточным шагом для четкого распределения сфер ответственности и потерь коммунальных ресурсов между участниками рынка. Только создание системы комплексного учета ресурсов от момента их выработки, транспортировки, распределения и потребления на базе автоматизированных систем контроля и учета энергоресурсов (АСКУЭ) позволит заложить основу четкого понимания действий по модернизации коммунальной инфраструктуры, развития энергосбережения и вовлечения в этот процесс управляющих компаний и населения.
Параллельно с организацией АСКУЭ встает вопрос о совершенствовании тарифного регулирования организаций коммунального комплекса. В настоящее время, используя официальную статистическую информацию, не трудно заметить, что тарифы на услуги водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения по муниципальным образованиям Республики Башкортостан могут отличаться до 10 раз. Отчасти это объясняется объективными факторами: природно-географическими условиями, износом инфраструктуры, рассредоточением потребителей и проч., но, по экспертным оценкам, до 50% этой разницы связано с субъективными причинами, в том числе эффективностью управления . В связи с этим актуальным вопросом является формирование системы мониторинга тарифов на коммунальные услуги в разрезе муниципальных образований субъектов РФ, с помощью которой можно нивелировать объективные причины роста тарифов и выявить те объекты, потенциал повышения эффективности эксплуатации которых наиболее высок. Успешный опыт разработки и использования таких экспертных систем Уфимским филиалом Финансового университета при Правительстве РФ апробирован в сфере налогового контроля и планирования выездных проверок налогоплательщиков . Его целесообразно применить и в области ЖКК.
Разработка методов долгосрочного тарифного регулирования позволит существенно снизить инвестиционные риски отрасли и станет исходным пунктом привлечения частного капитала в коммунальную сферу на условиях государственно-частного партнерства.
При развитии рыночных методов управления жилищным фондом, новых подходов к учету ресурсов, тарифообразованию и расчетов за жилищно-коммунальные услуги появляется потребность в подготовке кадров для обеспечения эффективной работы комплекса в новых условиях. При этом формируются новые требования к качеству обучения, которое должно обеспечить распространение и реализацию комплексного подхода к реформированию и модернизации жилищно-коммунального хозяйства. Традиционный подход к обучению с преобладанием теоретических и обзорных лекций должен быть заменен, проблемно-ориентированным подходом, который на основе использования активных методов обучения позволит слушателям сформировать компетенции по управлению развитием комплекса на всех уровнях управления, начиная от собственников жилья и закачивая органами местного самоуправления.
Безусловно, переходя на новые методы управления развитием ЖКХ, нельзя не использовать положительный опыт применения комплексного подхода к развитию ЖКХ, который накоплен в республике за последние годы. Например, в Дюртюлинском районе уже сейчас разработана и начинает внедряться программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры до 2020 года во многом учитывающая названные проблемы и обеспечивающая достойный уровень социально-экономической эффективности. Успешный опыт разработки и реализации программ в сфере ЖКХ также есть и в других городах и районах республики (г. Уфа, г. Бирск, г. Туймазы, г. Белебей).
Таким образом, теоретическая база и практический опыт специалистов республики дают основания полагать, что при соответствующей организации и инновационном использовании комплексного подхода неразрешимых проблем (даже в такой сложной сфере как жилищно-коммунальное хозяйство) не существует.

Баланс интересов граждан и управляющих компаний.

С одной стороны, обращение с жалобой в ГЖИ о нарушении УК правил содержания и ремонта дома – это право каждого собственника помещения в МКД, посредством реализации которого предпринимается попытка воздействовать на УК с целью повышения качества выполняемых ею работ (оказываемых услуг), своевременного проведения всех необходимых технических процедур и т. д. С другой стороны, в большинстве своем собственники помещений не задумываются, чем в действительности обернется для них привлечение УК к административной ответственности по каждому обращению. По статистике управляющих организаций размер штрафа за одно правонарушение в два-три раза превышает годовую плату за содержание и ремонт с одной квартиры. Таким образом, регулярным наложением штрафов можно достичь и обратного эффекта – снижения качества обслуживания домов. Во всяком случае так утверждают профессиональные участники рынка жилищно-коммунальных услуг: дескать, собранные с собственников деньги пойдут не на ремонт помещений, а на уплату штрафов. С этим утверждением можно поспорить, однако факт есть факт: если штрафы растут, а качество работ и услуг падает, значит, собственникам следует использовать и иные рычаги воздействия, чем ждать помощи со стороны ГЖИ. Кроме того, всем хорошо известно, что наша административная машина имеет множество пороков, и самые распространенные из них – бюрократизм и формализм. Проверками ради проверок, статистики и достижения других целей, никак не связанных с действительным пресечением неправомерных действий хозяйствующих субъектов, никого не удивишь.

Есть и еще один нюанс. Бездействие собственников и несоблюдение РСО технических регламентов также могут послужить причиной неудовлетворительного состояния общего имущества собственников помещений в МКД, однако доказать это бывает чрезвычайно сложно, а порой и невозможно. В свою очередь, процедура предъявления регрессных исков к РСО – дело неблагодарное и затратное.

В таких условиях (при проведении массовых проверок и нарастающем недовольстве собственников) для УК чрезвычайно важно добиться сокращения размера штрафов, чтобы высвободить финансы для решения других задач в рамках деятельности по управлению МКД. Для этого нужно четко представлять объем полномочий должностных лиц ГЖИ и порядок проведения ими внеплановых проверок, а также разработать процедуру взаимодействия с ГЖИ.

Надлежащее содержание общего имущества.

Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и техническом регулировании) в состоянии, обеспечивающем соблюдение определенных характеристик и требований (как эстетических, так и технических) к архитектурному облику дома, его безопасности, доступности помещений для пользования, постоянной готовности инженерных коммуникаций и т. д.

Если собственники выбрали такой способ управления МКД, как управление управляющей организацией или непосредственное управление, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения соответствующего договора (п. 16 Правил содержания общего имущества). Кстати, содержание общего имущества подразумевает проведение внушительного перечня работ, в частности текущий и капитальный ремонт МКД (п. 11 Правил содержания общего имущества). Таким образом, надлежащее содержание общего имущества обеспечивают его собственники, а управляющие организации отвечают перед ними за нарушение своих договорных обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ (п. 42 Правил содержания общего имущества).

Ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества.

Ненадлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД – следствие несоблюдения УК в том числе Правил содержания общего имущества. Данный вид правонарушений в соответствии со ст. 7.22 КоАП РФ является поводом для привлечения хозяйствующего субъекта к административной ответственности. Для должностных лиц размер штрафа колеблется от 4 000 до 5 000 руб.; для юридических лиц – от 40 000 до 50 000 руб.

Далее обозначим ключевые моменты в том, кто является субъектом правонарушения по данной статье КоАП РФ и в каких случаях управляющая организация не может и не должна привлекаться к административной ответственности по основаниям, перечисленным в ней.

При проведении проверок должностные лица ГЖИ, фиксируя обнаруженные нарушения, не выясняют причины, по которым они возникли. На данном этапе управляющая организация должна четко представлять, есть ли ее вина в том, что содержание и ремонт МКД осуществляются ненадлежащим образом.

Согласно общим правилам (обозначим ключевые моменты) в договоре управления среди прочего должны быть указаны: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В дополнение п. 17 Правил содержания общего имущества обязывает собственников помещений утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Вместе с тем на страницах журнала мы неоднократно предостерегали УК, что неуказание в перечне работ и услуг, утвержденном общим собранием собственников, каких-либо работ и услуг, необходимость выполнения (оказания) которых вытекает непосредственно из нормативно-правовых актов в области содержания и эксплуатации жилищного фонда, вовсе не освобождает УК от их выполнения (оказания). Данный вывод подтвержден Постановлением Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, толкование правовых норм которого является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

В частности, в данном постановлении указано, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

В связи с этим УК нужно с большой осторожностью применять рекомендации Минрегиона России, содержащиеся в Письме от 14.10.2008 № 26084-СК/14, относительно того, что, если для включения в договор управления конкретных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД требуется решение общего собрания собственников помещений, отсутствие таких решений означает, что УК:

• не вправе выполнять несанкционированные собственниками работы и услуги; • не должна отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг; • не может быть привлечена к административной ответственности за их невыполнение, а органы ГЖИ не вправе давать предписания об их выполнении.

Кстати, анализ судебной практики свидетельствует, что суды при рассмотрении интересующей нас категории дел не принимают во внимание ссылки УК на содержание Письма Минрегиона России от 14.10.2008 № 26084-СК/14, так как оно в силу ч. 1 ст. 13 АПК РФ не входит в круг нормативных правовых актов, применяемых при рассмотрении дел.

Здесь следует отдельно добавить несколько слов об обязанности проведения УК ремонтных работ капитального характера. Капитальный ремонт общего имущества, в соответствии с п. 21 Правил содержания общего имущества, проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). Согласно п. 37 Правил содержания общего имущества при принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со ст. 158 ЖК РФ размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Во-первых, управляющая организация должна четко представлять разницу между текущим и капитальным ремонтом. Текущий ремонт общего имущества, согласно п. 18 Правил содержания общего имущества, проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Если проверяющие выявят нарушения технического состояния жилого дома, которые вполне можно устранить в ходе текущего ремонта, финансируемого за счет ежемесячных платежей собственников, УК будет привлечена к ответственности, а доводы, что организация не получала от собственников поручений о проведении работ капитального характера и не согласовывала порядок их оплаты, будут отклонены как инспекторами, так и судьями (см. постановления ФАС УО от 28.12.2010 по делу № А50-13516/2010, ФАС ВВО от 08.09.2010 по делу № А31-2421/2010, ФАС ПО от 27.05.2010 по делу № А65-31513/2009, ФАС СЗО от 03.03.2010 по делу № А66-9630/2009).

Согласно п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1, текущий (предупредительный) ремонт заключается в систематическом и своевременном проведении работ по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. К капитальному ремонту зданий и сооружений следует относить работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели. В числе работ по капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства именуются работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т. д.

Обратите внимание, что Федеральным законом от 18.07.2011 № 215-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс, в том числе введено понятие капитального ремонта объектов капитального строительства. Так, в качестве капитального ремонта названы замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Кроме того, Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» дополнен ст. 10.4, которая легализует тот перечень строительных работ, которые Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Закон № 185-ФЗ) отнесены к категории капитального ремонта МКД. Так, из текста ст. 10.4 следует, что в целях реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта МКД, финансируемых за счет средств фонда, законом могут устанавливаться особенности отнесения видов работ к работам по капитальному ремонту МКД. На сегодняшний день согласно п. 3 ст. 15 Закона № 185-ФЗ к капитальному ремонту отнесены:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; • ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт; • ремонт крыш; • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах; • утепление и ремонт фасадов; • установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); • ремонт фундаментов МКД, в том числе на свайном основании, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.

Должностные лица УК, понимая, что в отношении конкретных МКД уже назрела необходимость проведения капитального ремонта и что без решения собственников организация формально не может приступить к выполнению соответствующих работ (а без согласования порядка финансирования капитального ремонта УК и не заинтересована в его проведении), должны инициировать организацию общего собрания собственников с соответствующей повесткой дня. В том случае, если УК технически обоснует необходимость выполнения капитальных работ в МКД, а собственники тем не менее откажутся от принятия положительного решения по данному вопросу, управляющей организации будет чем оправдаться перед инспекторами и судьями. По общему правилу УК будет нести ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств в части содержания и ремонта МКД только при наличии вины (ст. 401 ГК РФ). Поскольку отсутствие своей вины в невыполнении работ капитального характера управляющая организация должна доказывать самостоятельно, вся техническая документация, подтверждающая необходимость проведения капитального ремонта, свидетельства ознакомления собственников с ее содержанием и отказа последних от проведения работ по капитальному ремонту дома должны быть собраны.

С учетом изложенного напрашивается вывод, что УК с целью минимизации расходов на штрафы в ГЖИ следует детально прорабатывать условия договора управления МКД и процедуру сбора доказательств сознательного отказа собственников помещений в МКД от проведения тех или иных работ.

Малозначительность нарушения.

Единственная возможность не платить штраф, наложенный на законном основании и доказанности факта совершения правонарушения, – апеллировать о его малозначительности. В судебной практике достаточно примеров, когда постановления о привлечении к административной ответственности, вынесенные в адрес УК, отменяются ввиду малозначительности (при условии, что организация приняла все меры для устранения совершенного нарушения) (см. постановления ФАС ПО от 08.12.2010 по делу № А12-12164/2010, ФАС СКО от 06.12.2010 по делу № А32-11549/2010-11/220-94АЖ, ФАС ВВО от 10.11.2010 по делу № А28-2546/2010, ФАС СЗО от 09.08.2010 по делу № А56-6562/2009).

На заметку: в соответствии со ст. 2.9 КоАП РФ при малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить нарушителя от административной ответственности и ограничиться устным замечанием.

Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям.

В пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 № 10 разъяснено, что при квалификации правонарушения в качестве малозначительного необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Таким образом, чтобы избежать уплаты штрафа, УК может попытаться обжаловать соответствующее постановление ГЖИ в судебном порядке с указанием на малозначительность нарушения (если, конечно, оно действительно является таковым).

Регламент взаимодействия с ГЖИ

Мы предлагаем примерный алгоритм действий, разработанный с учетом положений Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Закон № 294-ФЗ), который поможет УК достаточно оперативно выяснить, не превышают ли сотрудники ГЖИ свои полномочия при проведении внеплановой проверки по факту обращения граждан. Обладая информацией о нарушениях процедуры проведения проверки, УК сможет оперативно подготовиться к защите своих интересов в части минимизации затрат на выплату штрафов.

Регламент взаимодействия УК и ГЖИ.

Регламент взаимодействия УК и ГЖИ в процессе проведения внеплановой проверки соблюдения Правил содержания и ремонта МКД и помещений в них.

В данной статье приведем некоторые примеры и образцы жалоб на управляющую компанию, вызванных, в частности, бездействием со стороны последней.

Обязанности и бездействие управляющей компании

Бездействие управляющей компании выражается в невыполнении взятых на себя обязательств по договору управления, а также невыполнении требований норм законодательства, в частности, требований Постановления Госстроя № 170.

Об обязательствах управляющих компаний по ремонту, содержанию общего имущества мы писали ранее в статье «Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту. Судебная практика».

Куда писать жалобу на управляющую компанию: в прокуратуру или жилищную инспекцию?

Лучше написать в оба органа. Практика показывает, что прокурор может иметь диаметрально противоположный взгляд на нарушения законодательства, нежели жилищная инспекция, которая вообще конкретные действия или бездействия управляющей компании за нарушения не сочтет (по крайней мере, один такой случай в нашей практике имел место быть).

В то же время, возможен и вариант с передачей вашей жалобы прокурором в жилищную инспекцию; вам же придет ответ из прокуратуры, что мол, «жалоба изучена и направлена куда следует для рассмотрения по существу».

Обращение в суд

Если вас не устроил ответ прокурора или специалиста жилищной инспекции, которые констатировали отсутствие нарушений со стороны управляющей компании, необходимо обращаться в суд.

Некоторые образцы и примеры жалоб на управляющую компанию

1. Жалоба на управляющую компанию (в результате бездействия УК допускается разрушение балконных плит, фундамента, отмостки, разрушение штукатурно-отделочного слоя фасада здания, не устраняются повреждения подъездных окон, дверей (оконных заполнений);

2. Жалоба на бездействие управляющей компании (захламление подвала жилого дома, наличие воды и конденсата в подвале, отсутствие освещения подвала, управляющая компания не проводит дератизацию и дезинфекцию, происходит разрушение фундамента жилого дома);

3. Жалоба в прокуратуру на действия управляющей компании по повышению платы за ремонт (ряд услуг по содержанию общего имущества – уборка мест общего пользования, обслуживание общедомовых приборов учета, организация мест для накопления ртутьсодержащих ламп управляющая компания не оказывает. Соответственно, стоимость данных услуг подлежит вычету из общей цены услуг по содержанию. Однако, управляющая компания в отсутствие решения общего собрания собственников об этом «перенесла» указанные расходы в статью «ремонт общего имущества», тем самым, фактически незаконно повысила в два раза размер оплаты за ремонт);

4. Жалоба на отсутствие информации на сайте управляющей компании в нарушение стандарта раскрытия информации;

5. Жалоба на бездействие управляющей компании в прокуратуру (управляющая компания не выполняет ранее выданных жилищной инспекцией предписаний об устранении выявленных нарушений, в частности, разрушение штукатурно-отделочного слоя фасада жилого дома, разрушение отмостки, балконных плит)