Признаки многоквартирного жилого дома

Чем опасен «индивидуальный жилой дом с признаками многоквартирности»?

Инспекция, пытаясь предостеречь граждан от участия в почти неприкрытых аферах по участию в строительстве многоквартирных домов под видом индивидуальных, дачных и садовых домиков, с 2010 года на своем сайте размещает Перечень объектов капитального строительства на территории г.Барнаула, строительство которых ведется (или осуществлено) на земельных участках, предоставленных под индивидуальное строительство (дачных, садоводческих) и по которым имеется информация о строительстве многоквартирных домов и нежилых зданий (сооружений) под видом индивидуальных и (или) других нарушениях градостроительных, строительных норм и правил.

Несмотря на многочисленные предупреждения, опубликование Перечня, интервью в средствах массовой информации, телевизионные сюжеты, граждане рискуют своими деньгами и спокойствием ради призрачной экономии.

Аналогичная ситуация имеется практически во всех регионах страны, реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности, размещенный Правительством Москвы, сейчас насчитывает более 390 подобных построек.

А ведь такой дом – это не что иное, как еще один способ обманывать людей, который придумали недобросовестные застройщики. Они продают гражданам доли в праве собственности или комнаты в жилом доме, построенном якобы «для себя». Для продавца сплошная выгода, для покупателя – огромные проблемы вплоть до утраты приобретенного жилья и потраченных на его покупку денег.

Конечно, приятно купить «квартиру» за половину ее реальной стоимости. И не важно, что она как-то странно оформлена, а сама многоэтажка стоит в окружении частных подворий и садовых домиков. Ведь если возникнут проблемы – можно требовать от государства решать их за счет бюджета и жителей всего края, которые почему-то должны оплачивать неоправданные риски граждан, погнавшихся за дешевизной. Как в финансовой пирамиде: вложу деньги под космический процент, а если риск не оправдается – выйду на улицу с обвинительными плакатами в адрес кого-нибудь из государственных служащих, пусть оправдывается.

Если хотите купить квартиру в новостройке, то:

1. Требуйте у застройщика документы на землю, разрешение на строительство и проектную документацию на многоквартирный жилой дом, а так же учредительные документы – и это минимум! Внимательно читайте проект договора. Не уверены в своей грамотности, обращайтесь к специалистам!

2. Если хоть один из документов отсутствует – не покупайтесь на дешевизну, разворачивайтесь и уходите, даже если квартира очень понравилась! Ознакомьтесь с Перечнем, размещенным на сайте инспекции, отзывами соседей. Поинтересуйтесь, нет ли судебных разбирательств по этому дому, может быть уже заявлен иск о его сносе! Такая информация имеется на официальных сайтах судов, в районных администрациях города, которые в таких делах являются истцами.

3. Хотите рискнуть? Пожалуйста. Но никто кроме вас, не будет виноват в ваших потерях.

Так же предлагаем Вашему вниманию статью по данной теме, опубликованную в журнале «Окский курьер» и на официальном сайте администрации городского округа город-Уфа

Дата публикации: 25 сентября 2018 г.

Две квартиры — это мало

Итак, некий гражданин из Приморья, проживающий в двухквартирном доме, решил расширить жилье и надстроил второй этаж. Разрешительную документацию на реконструкцию он получил не до начала своих работ, а позже. Да и с соседом перепланировку не согласовал. Местные суды посчитали такое преобразование самовольной постройкой и постановили снести второй этаж. Но Верховный суд с мнением коллег не согласился.

Спор начался несколько лет назад, когда один из жильцов разобрал часть двускатной крыши, надстроил себе второй этаж, а к первому пристроил новые помещения. Чтобы узаконить свою реконструкцию, гражданин обратился в том же году с судебным иском к администрации своего муниципального района. Мужчина попросил, чтобы его признали собственником расширенного и улучшенного жилья, а обновленную часть дома зарегистрировали бы как часть жилого дома. Удовлетворенная последняя просьба лишила бы его соседа по дому права оспорить его реконструкцию.

Когда начался районный суд, истец предъявил результаты экспертизы местного Приморского экспертно-правового центра. Судя по этому заключению, произведенная истцом переделка его части дома соответствовала всем необходимым требованиям. Но районный суд истцу отказал. По мнению судьи, заявитель не смог доказать своего права на земельный участок под домом. Не увидел суд и подтверждения, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа. По мнению районного суда, одной экспертизы истца было недостаточно. В общем, суд решил, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.

Но на этом вердикте судебные тяжбы двух соседей в одном доме не закончились. Спустя полгода гражданин, построивший второй этаж, все-таки получил от администрации муниципального района разрешение на уже проведенную реконструкцию. Не отдыхал и сосед истца. Он внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала именоваться частью жилого дома. Получив на руки такие документы, он стал утверждать, что их общий с соседом дом является домом многоквартирным.

Это он написал в иске в районный суд, заявив, что сосед — строитель второго этажа нарушил положения ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса («Изменение границ помещений в многоквартирном доме»). Проще говоря, он указал на то, что ответчик не согласовал надстройку второго этажа с соседом, то есть с ним. Ответчик иска не признал и настаивал на том, что дом состоит всего из двух квартир и его нельзя признать многоквартирным — ведь в нем нет помещений общего пользования. А еще ответчик сказал, что его сосед лично зарегистрировал квартиру как часть жилого дома. А в этом случае не нужно согласовывать реконструкцию с тем, кто живет за стенкой.

Райсуд решил так: на начало строительных работ ответчик не имел необходимого разрешения и согласия соседа на проведение реконструкции. Строителю второго этажа было велено вернуть жилье в прежнее состояние. Апелляция с выводами первой инстанции согласилась. С одним «но». Там решили, что районный суд вышел за пределы исковых требований, в которых гражданин оспаривал лишь законность надстройки второго этажа. Поэтому все остальные работы по переустройству дома можно считать законными. В основу обоих решений лег тезис о том, что двухквартирный дом считается многоквартирным. Обиженный строитель второго этажа с обоими решениями не согласился и дошел до Верховного суда. А вот там его поняли. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что спорный объект является домом блокированной застройки. Есть такой тип малоэтажной жилой застройки, и о ней говорится в ст. 49 Градостроительного кодекса. И такой дом нельзя считать многоквартирным. Верховный суд подчеркнул — один из соседей хотел узаконить надстройку и получил на это разрешение. Коллегия по гражданским делам сочла допустимой и экспертизу по заказу истца, которая одобрила реконструкцию. Судьи напомнили о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не должно быть поводом отказать в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Так сказано в пункте 26 Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов от 29 апреля 2010 года (N 10/22). Не согласились в Верховном суде и с выводом местных судов, что юридический статус недвижимости поменялся с тех пор, как вышло первое решение суда: вместо квартиры объект стал числиться частью жилого дома. А сам строитель второго этажа успел получить разрешение на реконструкцию, отсутствие которого и привело к отказу в иске. Поэтому Верховный суд отменил оба решения и велел пересмотреть дело по новой, но с учетом его разъяснений.

Подписывайтесь на основные новости «РГ» в Telegram telegram.me/rgrunews

Проблемы исполнения судебных решений о сносе самовольных построек (Воронов Е.Н.)

Одной из актуальных проблем правового регулирования строительной деятельности является возведение гражданами и организациями незаконных построек. Причем усугубляется она тем, что многие самовольные постройки существуют еще с советских времен, при этом на современном этапе, несмотря на запреты законодательства, их количество неизменно растет.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил <1>.
———————————
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 г. // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Условием для осуществления строительства является получение соответствующего разрешения, которое, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства <2>. Однако этот же Кодекс в ч. 17 ст. 51 устанавливает, что выдача разрешения на строительство в некоторых случаях не требуется, например, для: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; капитального ремонта объектов капитального строительства.
———————————
<2> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.
Если же строение признано незаконным, то оно подлежит сносу осуществившим его лицом либо за его счет (ч. 2 ст. 222 ГК РФ), если за лицом не признано право собственности на эту постройку (ч. 3 ст. 222 ГК РФ). При этом самовольная постройка не может быть снесена без судебного решения только на основании актов административного характера <3>.
———————————
<3> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 2011. N 2; Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. 2010. N 109.
Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. К тому же на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком, а также на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется <4>.
———————————
<4> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации». П. п. 6, 7.
Помимо понуждения к сносу самовольных строений орган власти имеет право инициировать процесс признания права государственной или муниципальной собственности на такие объекты <5>.
———————————
<5> См.: Калиновский Ю. Самовольный гараж: шаги по дороге закона // ЭЖ-Юрист. 2011. N 17. Тематическое приложение. С. 2.
Таким образом, рассмотрение дел, связанных со сносом незаконных строений, осуществляется в рамках гражданского и арбитражного судопроизводства, что явилось предметом исследования отдельных авторов <6>. При этом исследователями уже на данном этапе выявляется целый ряд вопросов, которые требуют разрешения. Однако, по нашему мнению, основные проблемы возникают на стадии исполнения судебных решений по рассматриваемым категориям дел.
———————————
<6> См., напр.: Афонина А.В. Самовольные постройки // СПС «КонсультантПлюс». 2008; Беляева О.А. Объекты самовольной постройки: по какому пути идет судебная практика // Арбитражное правосудие в России. 2008. N 6. С. 8 — 12; Болдырев В.А. Рассмотрение судами требований об обязании произвести снос самовольной постройки и освободить земельный участок // Вестник арбитражной практики. 2013. N 3. С. 14 — 22.
В законодательстве нет четкой регламентации порядка исполнения судебных актов о сносе самовольных построек. Принудительное исполнение судебных решений регулируется ФЗ «Об исполнительном производстве» <7> и осуществляется Федеральной службой судебных приставов Российской Федерации (далее — ФССП РФ). Такого рода дела указанный Закон относит к исполнению содержащихся в исполнительных документах требований неимущественного характера. В ч. 4 ст. 107 Закона говорится лишь о том, что снос строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций включает в себя разборку, демонтаж или разрушение строения, здания или сооружения, указанных в исполнительном документе, либо их отдельных конструкций независимо от типа, назначения и степени завершенности, а также уборку строительного мусора. Подробный порядок исполнения таких исполнительных документов здесь не прописан.
———————————
<7> Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 г. // СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.
Согласно общим правилам (ст. 105) в случаях неисполнения должником требований исполнительного документа о сносе самовольной постройки в срок, установленный для добровольного исполнения, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании исполнительского сбора и устанавливает должнику новый срок для исполнения. Отметим, что исполнительский сбор по данным категориям дел составляет для должника-гражданина или должника — индивидуального предпринимателя пять тысяч рублей, для должника-организации — пятьдесят тысяч рублей (ч. 3 ст. 112).
При неисполнении должником требований, содержащихся в исполнительном документе, без уважительных причин во вновь установленный срок судебный пристав-исполнитель составляет в отношении должника протокол об административном правонарушении в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ) и устанавливает новый срок для исполнения.
Административная ответственность за такого рода правонарушения предусмотрена ст. 17.15 КоАП РФ «Неисполнение содержащихся в исполнительном документе требований неимущественного характера» и влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей <8>. Эта же статья в ч. 2 предусматривает возможность повторного наказания: «Неисполнение должником содержащихся в исполнительном документе требований неимущественного характера в срок, вновь установленный судебным приставом-исполнителем после наложения административного штрафа, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от пятнадцати тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до семидесяти тысяч рублей».
———————————
<8> Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. // СЗ РФ. 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 1.
Надо отметить, что, когда исполнение судебного акта возлагается на представителя власти, государственного служащего, муниципального служащего, а также служащего государственного или муниципального учреждения, коммерческой или иной организации, судебный пристав-исполнитель предупреждает указанных лиц об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 315 Уголовного кодекса Российской Федерации («Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта») <9>, за неисполнение судебного акта, а также воспрепятствование его исполнению <10>.
———————————
<9> Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2954.
<10> Методические рекомендации Федеральной службы судебных приставов по исполнению судебных актов о сносе самовольно возведенных строений // Бюллетень Федеральной службы судебных приставов Министерства юстиции РФ. 2012. N 2.
Как видим, сама по себе процедура исполнения судебных решений о сносе самовольных построек является довольно сложной. Судебному приставу-исполнителю приходится сочетать меры, предусмотренные различными нормативными правовыми актами, привлекать должника к административной ответственности. При этом применение санкций не всегда приводит к необходимому результату. Многие должники по таким категориям дел стремятся всячески уклониться от исполнения обязанности о сносе незаконной постройки.
Так, в 2008 году в городе Щигры Курской области И.А. Иванов самовольно сделал пристройку к дому, которая мешала его соседу свободно входить в свою часть дома. И.А. Иванов всяческими путями затягивал процесс исполнения судебного постановления о сносе пристройки: скрывался от судебного пристава-исполнителя, ложился в больницу <11>. В итоге соседу приходилось заходить в свою часть дома через окно.
———————————
<11> Архив подразделения Службы судебных приставов Щигровского района Курской области. Дело N 3-589/09.
Согласно ч. 2 ст. 105 ФЗ «Об исполнительном производстве» если для исполнения требований исполнительного документа неимущественного характера участие должника необязательно, то судебный пристав-исполнитель организует исполнение в соответствии с правами, предоставленными ему настоящим Федеральным законом. В частности, на основании ч. 3 ст. 68 судебный пристав-исполнитель имеет право на совершение от имени и за счет должника действия, указанного в исполнительном документе, в случае, если это действие может быть совершено без личного участия должника. В данной ситуации — самостоятельно осуществить снос незаконного строения.
Возвращаясь к рассматриваемому выше делу, отметим, что предупреждение судебного пристава-исполнителя о возможности сноса самовольной постройки с последующим взысканием с должника затраченных на это средств возымело действие, и последний демонтировал незаконную пристройку. Но так бывает не всегда.
Вступившим в законную силу решением Курчатовского городского суда Курской области от 7 июля 2008 года удовлетворен иск ОАО «Российские железные дороги», и на А.И. Быкова была возложена обязанность освободить земельный участок, занимаемый самовольно возведенным гаражом <12>. Должник, так же как и в предыдущем примере, всячески препятствовал исполнению данного решения.
———————————
<12> Определение Курского областного суда от 26 июля 2011 г. по делу N 33-2008/2011.
В соответствии с Методическими рекомендациями ФССП РФ <13> судебный пристав-исполнитель может направить письмо взыскателю с предложением обратиться в суд с заявлением об исполнении судебного решения самостоятельно в порядке ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации <14>. Взыскатель тоже имеет право обратиться к судебному приставу-исполнителю с требованием осуществить снос самовольной постройки. В свою очередь, пристав-исполнитель может принять подобное решение и самостоятельно.
———————————
<13> Методические рекомендации Федеральной службы судебных приставов по исполнению судебных актов о сносе самовольно возведенных строений.
<14> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.
Судебный пристав-исполнитель ОСП по Курчатовскому району УФССП по Курской области обратилась в суд с представлением, поименованном как заявление об изменении способа и порядка исполнения решения суда от 7 июля 2008 года, возложив обязанность по сносу самовольно возведенного гаража на судебного пристава-исполнителя, мотивируя тем, что А.И. Быковым решение суда длительное время не исполняется. Данная процедура предусматривается ст. 37 ФЗ «Об исполнительном производстве».
По сути, в дальнейшем исполнительные действия по сносу самовольной постройки будут осуществляться за счет бюджетных средств с последующим их взысканием с должника. Однако эта процедура, несмотря на кажущуюся простоту, является весьма сложной. Выделение денежных средств должно согласовываться управлением ФССП РФ в субъекте с центральным аппаратом ФССП РФ. Для сноса часто требуются значительные суммы денег, организация конкурса на проведение работ и т.п. К тому же деньги могут так и не вернуться в бюджет из-за неплатежеспособности должника <15>.
———————————
<15> Сложность принудительного исполнения исполнительных документов о сносе самовольно возведенных построек // Официальный сайт ФССП РФ . URL: http://r36.fssprus.ru/press_220610/ (дата обращения: 14.03.2014).
Все вышеуказанное подтверждает наш первоначальный тезис о сложности процедуры исполнения судебных решений по сносу самовольных построек. Поэтому необходима детальная законодательная регламентация соответствующих действий судебного пристава-исполнителя.
Исполнение такого рода документов требует значительного времени. Порой исполнительное производство о сносе самовольной постройки затягивается на годы. А ведь строение может угрожать жизни и здоровью людей, препятствовать доступу в жилое помещение, мешать работе организации. В этой связи можно было бы немного упростить процедуру. В частности, дать возможность, например, собственнику земли, на которой находится самовольное строение, самостоятельно, без участия судебного пристава-исполнителя, исполнить соответствующее судебное решение с последующим взысканием затрат на снос незаконной постройки с должника. Помимо ускорения процедуры это помогло бы хоть немного разгрузить судебного пристава-исполнителя, который обязан контролировать процесс сноса самовольной постройки, ведь сегодня его нагрузка составляет более 2000 исполнительных производств в год <16>.
———————————
<16> Основные результаты деятельности Федеральной службы судебных приставов в 2013 году // Официальный сайт ФССП РФ . URL: http://fssprus.ru/otchet_doklad_9/ (дата обращения: 14.03.2014).
При наличии угрозы жизни и здоровью людей целесообразно законодательно предусмотреть возможность судебному приставу-исполнителю осуществлять исполнительные действия по сносу незаконных построек от имени и за счет должника по истечении суток с момента предупреждения о возбуждении исполнительного производства, когда судебное решение требует немедленного исполнения, если должник не совершил действий, направленных на добровольное исполнение, или сразу же по истечении срока на добровольное исполнение.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.
3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. // СЗ РФ. 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 1.
4. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2954.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.
6. ФЗ «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 г. // СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 2011. N 2.
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. 2010. N 109.
9. Определение Курского областного суда от 26 июля 2011 г. по делу N 33-2008/2011.
10. Архив подразделения Службы судебных приставов Щигровского района Курской области. Дело N 3-589/09.
11. Методические рекомендации Федеральной службы судебных приставов по исполнению судебных актов о сносе самовольно возведенных строений // Бюллетень Федеральной службы судебных приставов Министерства юстиции РФ. 2012. N 2.
12. Основные результаты деятельности Федеральной службы судебных приставов в 2013 году // Официальный сайт ФССП РФ . URL: http://fssprus.ru/otchet_doklad_9/ (дата обращения: 14.03.2014).
13. Афонина А.В. Самовольные постройки // СПС «КонсультантПлюс». 2008.
14. Беляева О.А. Объекты самовольной постройки: по какому пути идет судебная практика // Арбитражное правосудие в России. 2008. N 6. С. 8 — 12.
15. Болдырев В.А. Рассмотрение судами требований об обязании произвести снос самовольной постройки и освободить земельный участок // Вестник арбитражной практики. 2013. N 3. С. 14 — 22.
16. Калиновский Ю. Самовольный гараж: шаги по дороге закона // ЭЖ-Юрист. 2011. N 17. Тематическое приложение. С. 2.
17. Сложность принудительного исполнения исполнительных документов о сносе самовольно возведенных построек // Официальный сайт ФССП РФ . URL: http://r36.fssprus.ru/press_220610/ (дата обращения: 14.03.2014).

Решение № 2-3634/2017 от 29 мая 2017 г. по делу № 2-3634/2017

Советский районный суд г. Краснодара (Краснодарский край) — Гражданское Суть спора: 2.124 — Споры, связанные с землепользованием -> Споры, связанные с самовольной постройкой К делу № 2-3634/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Краснодар
29 мая 2017 года
Советский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего судьи Мурсалова В.В.,
при секретаре Горловой К.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования г. Краснодар к Липееву В. В. о сносе самовольной постройки и встречному иску Липеева В. В. к администрации муниципального образования г. Краснодар о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в суд с иском к Липееву В.В. о сносе самовольной постройки.
В обоснование иска указано, что на принадлежащем ответчику земельном участке расположен незавершенный строительством капитальный объект (стадия возведения -цокольный этаж) ориентировочной площадью застройки 220,4 кв.м на расстоянии 1 м от границы смежного земельного участка № (при минимально допустимом отступе 3 м), на расстоянии 1 м от границы смежного земельного участка № (при минимально допустимо отступе 3 м). Просят суд обязать ответчика снести указанный объект.
Липеев В.В. обратился со встречным иском к администрации муниципального образования г. Краснодар о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом, общей площадью 104 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 1021 кв.м, с кадастровым номером , по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. со стороны земельного участка по ул. .
В обоснование встречного иска Липеев В.В. указал, что является собственником земельного участка площадью 1021 кв.м предназначенного для индивидуального жилищного строительства. Суду пояснил, что на участке расположены два объекта. На участке выполнены работы по заливке ленточного фундамента до цокольного уровня площадью 104 кв.м., высотой 2,9 м. В выдаче разрешения на строительство администрацией было отказано. Возведенная постройка не имеет существенных нарушений строительных норм и правил, сохранение строения не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Получено нотариальное согласие смежного землевладельца (ул. ) на размещение постройки на расстояние 1 м. от межи. Считает оснований для удовлетворения требований администрации муниципального образования г. Краснодар не имеется, просит в их удовлетворении отказать, удовлетворив встречное заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект № 1 указанный в акте осмотра № 27/21-17 от 25.05.2017, выполненного ООО «Центр экспертизы управления собственностью — Юг».
В судебном заседании представитель администрации муниципального образования г. Краснодар по доверенности Лазутина А.С. на удовлетворении иска настаивала, против удовлетворения встречного иска возражала.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) по доверенности Денисов С.А. в судебном заседании против удовлетворения иска администрации муниципального образования г. Краснодар о сносе возражал, просил встречный иск о признании права собственности удовлетворить.
Суд, выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
При вынесении решения суд учитывает положения ст. 56 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар выявлено, что на частично огражденном земельном участке, расположенном по ул. в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, расположен незавершенный строительством капитальный объект (стадия возведения-цокольный этаж) ориентировочной площадью застройки 220,4 кв.м на расстоянии 1 м от границы смежного земельного участка № (при минимально допустимом отступе 3 м), на расстоянии 1 м от границы смежного земельного участка № (при минимально допустимо отступе 3 м).
В ходе проверки выявлено невыполнение утвержденных органом местного самоуправления требований, установленных Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар ст. 26, выразившееся в возведении капитального объекта (стадия возведения – цокольный этаж) ориентировочной площадью застройки 220,4 без разрешения на строительство.
Наличие указанных фактов подтверждается актом проверки соблюдения земельного законодательства управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар от 07.11.2016 № 519, протоколом об административном правонарушении управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар от 07.11.2016 серия АГ № 15992.
На основании выписки из ЕГРП от 11.10.2016 № 23/001/151/2016-2875 Липеев В.В. является собственником земельного участка площадью 1021 кв.м с кадастровым номером , расположенного по ул. в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, предназначенного для индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт
Согласно статьи 7 ЗК РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.
На основании пункта 2 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Кроме того, в соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно части 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков не зависимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными Решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п.6, «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» – это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Пунктом 3 и 4 статьи 1 Правил землепользования и застройки установлено, что данные правила применяются в целях обеспечения жизни и здоровья людей, надежности и безопасности заданий, строений и сооружений и обязательны для исполнения всеми юридическими и физическими лицами.
В результате градостроительного зонирования, регламентированного статьей 35 ГрК РФ, а также согласно статье 34 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (утвержденные решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п.6, в редакции от 22.10.2013 № 54 п.8) земельный участок по ул. в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, расположен в территориальной зоне – «Ж.1.1» — зона застройки индивидуальными домами в границах города Краснодара.
Предельными параметрами разрешенного строительства для данной территориальной зоны установлено следующее:
— минимальный отступ строений от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования — 3 метра (с учетом запрета строительства в границах красных линий);
— минимальный отступ строений до границ смежных земельных участков — 3 метра;
— максимальный процент застройки земельного участка не более 50 %.
Как следует из пояснений ответчика, на земельном участке находятся два незавершенных строительством объекта, возведенных без разрешения, в отношении одного из них получено нотариальное согласие смежного землевладельца.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В отношении спорного капитального объекта площадью 104 кв.м. по ул. со стороны земельного участка по ул. присутствует признак самовольной постройки: возведение объекта капитального строительства без разрешения на строительство и с нарушением градостроительных норм и правил.
Его размещение противоречит требованиям, предусмотренным Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, при этом заключения о техническом состоянии и согласие собственника смежного участка (ул. ) на строительство на расстоянии 1 м. от совместной межи в материалы дела не представлено
Таким образом, спорный объект является самовольной постройкой и в соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ подлежат сносу лицом, осуществившим их возведение, либо за его счет.
Пунктом 2 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право и создающих угрозу его нарушения.
Принимая во внимание требования закона, а также, что ответчик самовольно возвел спорный объект, суд находит основания для удовлетворения искового заявления в данной части.
В отношении строения находящегося со стороны ул. ответчиком в материалы дела представлено нотариальное согласие собственника соседнего смежного земельного участка Г.Р.Ф. (ул. ) на строительство любого строения на расстоянии 1 м. от совместной межи.
Суд приходит к выводу, что отклонение от установленного минимального отступа спорного объекта до границы, отделяющей земельный участок от границ соседнего земельного участка, само по себе не является основанием для сноса спорного объекта при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Как следует из п.п. 1 п. 3 ст. 27 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, допускается блокировка зданий, строений и сооружений, расположенных на смежных земельных участках, по письменному согласию правообладателей смежных земельных участков и (или) объектов капитального строительства, подпись которых должна быть удостоверена нотариально.
Согласно заключению ООО «Центр экспертизы управления собственностью — Юг» возведенный железобетонный фундамент на момент исследования соответствует требованиям строительных, градостроительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из содержания п. 26 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.
Если иное не установлено законом, иск о сносе самовольной постройки не подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, и что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд приходит к выводу, что возведение спорного объекта без разрешительных документов, при наличии нотариального согласия землевладельца смеженного участка, само по себе не является основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Поскольку ответчиком представлено нотариальные согласие соседа смежного земельного участка по ул. на размещение капитального объекта на расстоянии 1 м. от совместной межи, возведенный фундамент соответствует предъявляемым требованиям и правилам к такого рода объектам, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о сносе капитального объекта площадью 104 кв.м. по ул. со стороны земельного участка по ул. .
Обсуждая встречные исковые требования о признании права собственности на вышеуказанный незавершенный строительством объект, суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В нарушение требований градостроительного законодательства с заявлением о выдаче разрешения на строительство Липеев В.В. обратился уже после того, как начал строительство, в связи с чем его заявление о выдаче разрешения на строительство носило формальный характер (письма администрации Карасунского внутригородского округа от 27.09.2016 и от 17.11.2016).
Кроме этого, согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Отказ администрации в выдаче разрешения на строительство Липеевым В.В. не обжалован.

Согласно позиции, изложенной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Таким образом, Липеевым В.В. не соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок осуществления строительства спорного объекта недвижимости и предусмотренный законом административный порядок ввода его в эксплуатацию.
Другие условия, необходимые для признания права на самовольную постройку, в виде наличия обстоятельств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, имеют значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в установленном порядке за получением разрешения на строительство до начала строительных работ.
Таким образом, встречное исковое заявление Липеева В.В. к администрации муниципального образования г. Краснодар о признании права собственности на самовольную постройку площадью 104 кв.м. со стороны земельного участка по ул. удовлетворению не подлежит.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования г. Краснодар к Липееву В. В. о сносе самовольной постройки удовлетворить частично.
Обязать Липеева В. В. снести самовольно возведенный капитальный объект площадью 104 кв.м. по ул. со стороны земельного участка по ул. в Карасунском внутригородском округе города Краснодара в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с взысканием с ответчика необходимых расходов.
В остальной части требований отказать.
В удовлетворении встречного искового заявления Липеева В. В. к администрации муниципального образования г. Краснодар о признании права собственности на самовольную постройку – отказать.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением от 13.12.2016 года:
— снять арест с земельного участка площадью 1021 кв.м с кадастровым номером , расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. и находящегося на нем объекта капитального строительства площадью застройки 220,4 кв.м;
— отменить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия с объектом капитального строительства площадью застройки 220,4 кв.м., расположенном по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. ;
— отменить запрет Липееву В. В. и другим лицам производить строительные и иные работы на земельном участке площадью 1021 кв.м с кадастровым номером , расположенном по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. .
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца.
Судья

Суд:

Советский районный суд г. Краснодара (Краснодарский край)

Истцы:

АМО г.Краснодар

Ответчики:

Липеев В.В.

Судьи дела:

Мурсалов Валерий Викторович (судья)

Признаки многоквартирного жилого дома

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *