2]Итак, решение о приобретении объекта принято. Цена согласована, о существующих арендаторах известно. Стоп, а известно ли?h2]Несмотря на то что арендные отношения носят обязательственный характер, сведения о существующих долгосрочных договорах аренды (заключенных на год и более) отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В расширенной выписке из ЕГРП по объекту недвижимости будут перечислены все действующие договоры аренды.
В случае заинтересованности в продолжении арендных отношений следует учесть, что новый собственник имущества может считаться стороной арендных правоотношений только в том случае, если на момент перехода права собственности договор аренды не был прекращен**.
Однако данные о договорах аренды, заключенных на срок до года или заключенных без указания срока аренды (бессрочные договоры), не содержатся в ЕГРП.
Как показывает практика, о таких арендаторах может стать известно исключительно по доброй воле продавца объекта. Отсутствие государственной регистрации краткосрочных и бессрочных договоров аренды не лишает такие договоры силы. Поэтому обязательства арендодателя по таким договорам сохраняются.
Права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости, в полном объеме переходят к новому собственнику, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.
Следует также учесть, что окончание срока действия договора аренды не обязательно означает прекращение арендных отношений. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя***.
Заключение договора купли-продажи помещения и передача его покупателю по акту не прекращает арендных отношений между предыдущим собственником и арендатором.
Факт возврата помещения арендатором покупателю до момента регистрации перехода права собственности также не свидетельствует о прекращении арендных обязательств между арендатором и первоначальным арендодателем, поскольку помещение было возвращено ненадлежащему арендодателю.
Появление арендаторов, о которых не было известно на момент заключения договора купли-продажи, может повлечь за собой различные риски.
Наиболее опасными из них с точки зрения экономических последствий являются следующие:
• Приобретение помещения, которое покупатель фактически не вправе использовать. Владение и пользование на законных основаниях осуществляется арендатором.
• Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа.
Факт вторичной продажи этого же имущества не может отменить положения о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.****
Конечно, законодательство предусматривает определенные механизмы защиты прав нового собственника объекта недвижимости, который не был должным образом извещен об арендаторах.
Упомянутые механизмы надлежащим образом срабатывают в пределах суммы, которая была уплачена по договору купли-продажи объекта недвижимости. По общему правилу они не учитывают ситуацию, когда объект недвижимости приобретается через покупку компании – собственника объекта недвижимости.
При анализе договоров аренды следует учитывать, что сами по себе договоры могут содержать определенные риски для арендодателя.
Так, в договоре аренды могут отсутствовать:
• порядок передачи объекта аренды в случае уклонения арендатора от его возврата;
• право досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае постоянных мелких нарушениях такого договора арендатором и т. д. и т. п.
Кроме того, в дальнейшем может быть выявлено, что продавец исполнял договор аренды ненадлежащим образом. Претензии в связи с таким ненадлежащим исполнением, если иное не согласовано сторонами, арендатор будет предъявлять новому собственнику (как стороне по договору аренды).
Cледует обратить пристальное внимание на соответствие показываемого объекта недвижимости данным, содержащимся в соответствующих документах на объект недвижимости.
В договоре купли-продажи недвижимости рекомендуется достаточно подробно отразить описание недвижимости, уделяя внимание различным улучшениям (преобразованиям). Отсутствие детализации чревато дополнительными расходами.
Например, недвижимость продается в состоянии «после ремонта», в результате которого возникли определенные неотделимыеулучшения. В соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Судебная практика по порядку компенсации произведенных с согласия арендодателя улучшений арендуемого имущества складывается неоднозначно.
Наиболее обоснованной представляется такая позиция: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит компенсации лицом, выступающим в качестве арендодателя, т. е. новым собственником такого имущества.
Существует иная точка зрения по рассматриваемому вопросу: стоимость неотделимых улучшений подлежат компенсации «выгодоприобретателем», которым может оказаться старый собственник (подробности см. Пример 2 на стр. 5).
Так называемые отделимые улучшения может постигнуть еще более печальная участь. Учитывая правовую размытость понятия «неотделимые улучшения», может оказаться, что арендатор вправе демонтировать весьма важные элементы недвижимости, как являющиеся его (арендатора) собственностью.
Поэтому предварительно рекомендуется убедиться, что продавец действительно является правообладателем таких улучшений объекта недвижимости.
Это можно сделать, например, ознакомившись с содержанием документов о передаче объекта недвижимости по действующим договорам аренды. Как правило, стороны достаточно подробно описывают, в каком состоянии объект аренды передается во владение и пользование арендатору.
Итак, для возникновения права на получение арендной платы у нового собственника нет необходимости в заключении новых договоров аренды (или расторжении/ изменении/ переоформлении заключенных ранее договоров аренды).
Достаточно уведомить всех арендаторов о смене собственника (арендодателя) и его реквизитах.
2]Когда можно получать деньги и что делать с долгами?h2]2]Следующий вопрос (№2): в какой момент у нового собственника возникают права на получение арендных платежей?h2]После перехода права собственности на объект недвижимости новый собственник является стороной по всем договорам аренды и вправе рассчитывать на получение арендных платежей.
На сегодняшний день в судебной практике присутствуют по меньшей мере две позиции по этому вопросу. Первая заключается в том, что в случае продажи помещения, переданного в аренду, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю.
При этом факт возврата помещения арендатором покупателю данного помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности правового значения не имеет.
Пример иной судебной позиции можно увидеть в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2008: бывший собственник спорного объекта утрачивает право требовать с арендатора арендную плату со дня подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю недвижимости.
Сторонам договора купли-продажи объекта недвижимости во избежание конфликтов, желательно урегулировать этот вопрос до заключения договора.
Вопрос №3: что происходит с задолженностью по арендной плате, которая возникла за предшествующий сделке период?
С момента получения соответствующего уведомления арендаторами, надлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей будет внесение платежей новому собственнику. Более того, если иное не оговорено договором между старым и новым собственником, право получения задолженности по арендной плате принадлежит новому собственнику. Такая точка зрения поддерживается и складывающейся судебной практикой.
Без уведомления о смене собственника арендатор является надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды, если вносит арендные платежи «старому» собственнику объекта недвижимости.
Безусловно, право на получение арендных платежей по договору аренды у нового собственника возникает вне зависимости от уведомления арендаторов. Но вот претензии в этом случае новый собственник не сможет предъявить арендаторам. Поэтому при заключении договора купли-продажи желательно предусмотреть своевременное и надлежащее уведомление всех арендаторов о смене собственника арендуемого объекта недвижимости.
Вопрос №4: «страховые депозиты» – как быть с ними. Как правило, договоры аренды предусматривают внесение арендатором обеспечительных платежей, так называемых «страховых депозитов».
Судьбу «страховых депозитов» следует урегулировать на этапе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.
При смене собственника объекта недвижимости у арендатора не возникает обязательства вновь внести сумму обеспечительного платежа. Его обязательство уже исполнено ранее – надлежащим образом в полном объеме. Вместе с тем именно новый собственник будет исполнять обязательство по возврату суммы обеспечительного платежа арендатору по окончании договора аренды, либо зачитывать уплаченную ранее сумму обеспечительного платежа в счет последнего оплачиваемого периода по договору аренды.
Ситуация, как можно увидеть, аналогична ситуации с арендными платежами, уплаченными в порядке авансовых платежей.
Поэтому при проверке объекта недвижимости и его характеристик следует обратить внимание не только на условия договоров аренды, которыми обременен такой объект, но и на историю исполнения договоров аренды.
Оптимальным выходом из ситуации со «страховыми депозитами» представляется уменьшение суммы сделки (договор купли-продажи недвижимости) на сумму уплаченных «страховых депозитов» по договорам аренды.
2]Как оформить бумаги и свести риски к минимумуh2]2]Вопрос №5: нюансы подписания акта приема-передачи. Интересная картина вырисовывается в связи с необходимостью передачи отчуждаемого по договору купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в аренде у третьих лиц.h2]Если объект недвижимости находится в аренде, то правом владения и пользования в отношении такого объекта обладают именно арендаторы, а никак не собственник объекта недвижимости. У собственника остается лишь титул собственника***** и право распоряжения.
Известно, что нельзя передать больше прав, чем имеешь. Следовательно, строго формально вручение арендуемой недвижимости покупателю не может быть абсолютно правомерным, если осуществляется без участия арендатора.
При этом стороны в договоре купли-продажи вправе согласовать иной, отличный от вручения, способ передачи недвижимости – например, предусмотреть, что передача недвижимости считается исполненной после подписания договора купли-продажи или после регистрации перехода права собственности.
Вместе с тем пока неизвестны случаи, когда договор купли-продажи признавался недействительным или вручение недвижимости по акту приема-передачи признавалось ненадлежащей передачей, если такое вручение осуществлялось без участия арендаторов.
Органы, регистрирующие права на объекты недвижимости и сделки с ними, подходят к решению этого вопроса достаточно формально. Если представлен подписанный продавцом и покупателем в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточный акт, то, с точки зрения регистрирующего органа, обязательство по передаче объекта недвижимости выполнено.
Вопрос №6: как минимизировать риски. Разумным представляется уделить пристальное внимание ряду превентивных мероприятий до проведения самой сделки, как то:
• Сбор достоверной информации об объекте недвижимости, являющемся предметом договора купли-продажи, в том числе о существующих обременениях объекта недвижимости;
• Анализ прав на объект недвижимости;
• Анализ сделок, повлекших обременение объекта недвижимости, а также истории исполнения таких сделок;
• Иные вопросы, актуальность которых может быть выявлена в ходе проведения подготовительных мероприятий.
В процессе заключения сделки, сторонам стоит урегулировать в договоре купли-продажи вопросы, не нашедшие однозначного регулирования в действующем законодательстве, например:
• Каким образом регулируются отношения сторон в случае выявления договоров аренды, не упомянутых в договоре купли-продажи;
• Кто из сторон и в каком порядке информирует арендаторов о смене собственника;
• Как продавец участвует в компенсации новым собственником затрат арендаторов, которые были согласованы в рамках договоров аренды, но не были выплачены и т. д.
В случае приобретения объекта недвижимости, обремененного правами аренды, следует понимать, что фактически речь идет о подготовке к нескольким сделкам, как то:
• Приобретение объекта недвижимости (в рамках договора купли-продажи).
• «Приобретение» определенного объема прав и обязанностей арендодателя по заключенным договорам аренды.
Оба направления заслуживают пристального внимания со стороны покупателя.
Далее примечания и примеры из судебной практики.
* Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
** Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2002 N А56-11996/02.
*** Постановление ФАС Московского округа от 09.01.2003 N КА-А40/8649-02.
**** Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.02.2009 N А10-2121/08-Ф02-425/09 по делу N А10-2121/08.
***** Российское законодательство не содержит такого понятия, как титул собственника, но, как мне видится, этот термин наилучшим образом отражает ситуацию. – Прим. авт.
Пример 1. Дело ЗАО «МПС-СТАР» (истец) против ЗАО «МФК ДжамильКо» (ответчик):
Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику о признании недействительным договора аренды от 15.03.2006 №302-11-06.
Решением от 19.10.2007 года в иске было отказано. Решение устояло и во второй инстанции: постановлением от 20 декабря 2007 года №09АП-16917/2007-ГК Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.
Арбитражный суд первой инстанции отказал в иске, ссылаясь на то, что истец является ненадлежащим, так как оспариваемый договор аренды не был изменен в установленном законом порядке в части замены арендодателя.
Положения ст. 617 ГК РФ были применены лишь судом кассационной инстанции. Согласно Постановлению ФАС Московского округа от 21.03.2008 №КГ-А40/2133-08 по делу №А40-30711/07-11-284, данный вывод суда признан не соответствующим статье 617 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Пример 2. Дело ООО «Визит М» (истец) против Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ответчик):
Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в качестве неосновательного обогащения. Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 01.01.2004 заключен договор на аренду нежилого помещения. В установленном законом порядке истцу было дано согласие на сохранение самовольно произведенной перепланировки арендуемого помещения.
Договор аренды спорного помещения был прекращен после продажи данного помещения в собственность Закотину А. В. с учетом произведенного ремонта помещения, что нашло отражение в его стоимости. Требования истца о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества удовлетворены, спорная сумма взыскана с ответчика, признанного выгодоприобретателем произведенных истцом неотделимых улучшений (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2009 по делу №А12-5231/2008).
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.05.2009 иск удовлетворен. Второй инстанцией указанное решение оставлено без изменения.
С самого начала покупатель должен определить, для чего приобретается недвижимость – для проживания или для инвестиции, а также представлять всю последовательность действий.
Содержание
Поиск вариантов, просмотры, торги
Процесс приобретения жилья можно условно разделить на два этапа. Первый этап – это поиск подходящих объектов, договоренности о просмотре, просмотры квартир, переговоры, торги по цене квартиры.
На первом этапе, а еще лучше в самом его начале, покупателю необходимо определиться, действует ли он самостоятельно либо с помощью риэлтора.
Если вы решили действовать самостоятельно, уделите максимум времени поиску и выбору жилья, изучите все нюансы подбора нужного варианта.
Большинство потенциальных покупателей считают, что все просто и подобрать квартиру не проблема, поскольку все базы открытые. Но по факту это большой труд. Изучение рынка, анализ ситуации, переговоры с продавцами и агентами отнимают много времени и сил – по моим оценкам, раз в десять больше, чем если бы покупатель воспользовался услугами риэлтора. Еще больше времени тратится на бесполезные просмотры объектов, которые по разным причинам не подходят – их невозможно купить в конкретном случае или они вообще не скоро будут готовы к сделке.
Некоторое количество потенциальных покупателей все же успешно проходят этот сложный этап выбора квартиры. Однако если у вас нет такого количества свободного времени, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Опытный риэлтор, желательно еще и юрист в одном лице, уже на этапе подготовки к просмотру отсеет нереальные варианты. Правильно заданные вопросы и опыт помогают выявить юридически проблемные объекты, что сокращает количество просмотров раз в пять.
Профессионализм риэлтора и заключается в том, чтобы понять клиента, помочь ему разобраться в его потребностях и найти оптимальный вариант. Хороший специалист способен подобрать вариант клиенту с трех показов.
Еще большой плюс опытного риэлтора – понимание истинной рыночной цены объекта. Он всегда укажет на моменты, по которым можно торговаться, и вовремя остановит торги, когда это неуместно и может сорвать выгодную сделку. Таким образом, профессионал сэкономит вам не только время и нервы, но и деньги.
Но вот наконец нужный объект найден. На этом первый этап в приобретении жилья заканчивается. Этот этап еще не нес в себе финансовых рисков.
Готовимся к сделке
Подобрав объект, мы переходим ко второму этапу, уже связанному с рисками.
Что необходимо? Проверить документы на объект, разобраться в ситуации продавца, внести задаток/аванс или заключить предварительный договор купли-продажи, подготовить схему сделки, составить и согласовать со сторонами основной договор купли-продажи, подписать его, зарегистрировать переход права, получить документы с регистрации, проконтролировать выполнение всех условий сделки продавцом, произвести расчеты, принять квартиру и подписать акт приема-передачи.
Продажа
Студия | 25 м2 | 9/15 этаж
1 600 000 ₽
Мурино, Шоссе в Лаврики (Мурино), 64 к 2
Показать номер
Продажа
Студия | 22 м2 | 1/16 этаж
1 614 950 ₽
Всеволожск, Дорога Жизни ш.
Показать номер
Продажа
Студия | 11 м2 | 2/4 этаж
1 650 000 ₽
Фурштатская, 50
Показать номер
Продажа
Студия | 23 м2 | 16/16 этаж
1 666 020 ₽
Всеволожск, Дорога Жизни ш.
Показать номер
Продажа
1-комн. кв. | 26 м2 | 2/3 этаж
1 670 000 ₽
Хвойный, 32
Показать номер
Продажа
Студия | 23 м2 | 6/16 этаж
1 705 986 ₽
Всеволожск, Дорога Жизни ш.
Показать номер Продажа
Студия | 23 м2 | 14/16 этаж
1 729 670 ₽
Всеволожск, Дорога Жизни ш.
Показать номер Продажа
Студия | 21 м2 | 1/4 этаж
1 748 588 ₽
Сертолово, Пограничная ул.
Показать номер Продажа
Студия | 11 м2 | 2/5 этаж
1 750 000 ₽
Фурштатская, 54
Показать номер Продажа
1-комн. кв. | 31 м2 | 1/5 этаж
1 770 000 ₽
д. Керро, 143
Показать номер Продажа
2-комн. кв. | 48 м2 | 5/5 этаж
1 800 000 ₽
деревня Гарболово, 239
Показать номер Продажа
Студия | 23 м2 | 8/8 этаж
1 782 000 ₽
Янино-2, Садовая ул.
Показать номер
Даже если вы в себе уверены, для заключения сделки, подписания договора и координации денежного расчета лучше воспользоваться помощью профессионалов, а не советами в интернете, которые зачастую неверны. Это может быть риэлтор, юрист, а лучше и тот и другой или в одном лице.
Найдите хорошего специалиста, которому можно доверить процесс. На что обратить внимание? Желательно, чтобы у специалиста было высшее юридическое образование, большой опыт работы с недвижимостью, знание судебной практики по недвижимости, навыки профессионального переговорщика, наличие рекомендаций, репутация честного порядочного человека.
Распространенная ошибка – обращаться к знакомому агенту просто потому, что он хороший человек. Бывая на сделках, я часто встречаю слабо подготовленных, юридически неграмотных агентов. Их единственный плюс – что они знакомые клиента, и человек надеется, что именно поэтому агент его не подведет. Умышленно, конечно, не подведет, но зачастую проблемы у клиента возникают именно из-за неграмотности агента. Причем, как правило, такие «спецы» не заключают официальных договоров и, соответственно, ни за что не отвечают.
Обязательно заключите письменно договор на услугу и исключите все пени, штрафы, неустойки. Не составляйте генеральных доверенностей и доверенностей с правом получения денег.
Рекомендую также при заключении договора с риэлтором (юристом) не вносить невозвратный аванс или задаток, не убедившись, что такое юридическое лицо существует, а лицо, принимающее денежные средства, имеет данные полномочия. Если не могут представить документы – лучше отказаться от сотрудничества.
Не полагайтесь полностью на непроверенного агента. Среди них есть так называемые продавцы авансов, которые, получив от вас деньги, ничего не делают.
Если агент неадекватно себя ведет, нагнетает обстановку, торопит вас или оказывает давление – лучше отказаться от его услуг.
На что обратить внимание
Первичное представление о юридической чистоте квартиры можно сделать на основании документов о собственности, справки о зарегистрированных лицах. Дальнейшие проверки сложнее, они зависят от ситуации и объекта, и их очень трудно провести без привлечения специалистов.
На что нужно обратить внимание, рассматривая покупку на вторичном рынке?
- Число собственников. Особенно важно уточнить, есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане, кто сейчас служит в армии или отбывает срок наказания в местах лишения свободы.
- Число зарегистрированных лиц и основания их регистрации. Существуют такие основания, по которым граждан нельзя будет выселить даже через суд.
- Есть ли обременения на квартире в виде залога, ареста имущества, долгов собственников по кредитам, ипотеке и т. п.
- Планировка квартиры. Отвечает ли она фактическому состоянию жилья, не было ли перепланировок, не внесенных в документы.
- Качество и состояние жилья. За красивыми и свежими обоями может скрываться плесень, а за подвесными потолками следы затопления жильцами сверху.
- Стоимость. Если цена занижена относительно аналогичных объектов – это повод задуматься о его чистоте в юридическом смысле.
- История жилья, количество его переходов к новым владельцам. Если квартира часто перепродается, это требует дополнительной проверки.
- Личность продавца. Если есть малейшие подозрения на его счет, лучше отказаться от покупки.
- От чьего имени продажа. Продажа по доверенности – не самая желательная сделка, но если объект действительно нравится, покупка возможна, но с дополнительной проверкой. И обязательно проводите такие сделки с участием нотариуса.
- Не стесняйтесь просить у владельцев документы. Адекватные хозяева, которым нечего скрывать, не станут вам в этом препятствовать. А если есть подозрения, что что-то скрывается или не договаривается, – это основание для более тщательной проверки.
- Если приобретаете квартиру с евроремонтом и мебелью, это должно быть отражено в договоре или дополнительном соглашении. Квартиру принимайте по акту в день передачи вам ключей от приобретенного жилья.
Это лишь малая часть моментов, на которые следует обратить внимание. Каждый объект индивидуален, каждое из перечисленных обстоятельств может потянуть за собой длинную цепочку проблем, что впоследствии может повлечь за собой изъятие недвижимости.
Чего нельзя делать, чтобы не лишиться своих денег
- Покупать объект без проверки.
- Покупать по доверенности без тщательной проверки. Такую сделку рекомендую делать только в нотариальной форме.
- Приобретать жилплощадь, на которую возникло право приватизации, без проверки ущемления прав третьих лиц.
- Приобретать жилплощади, если не выписались бывшие жильцы, сохраняющие право проживания по тем или иным законным основаниям.
- Приобретать недвижимость без нотариального согласия на продажу супруги/супруга продавца.
- Проводить сделку с несовершеннолетними владельцами без разрешения органа опеки.
- Покупать у недееспособных лиц.
- Вносить большой задаток, аванс.
- Рассчитываться за квартиру не тем способом, который прописан в договоре.
- Производить расчеты в машине, жилье продавца и других не предназначенных для этого местах.
- Рассчитываться с продавцом до момента регистрации сделки купли-продажи.
- Передавать деньги без расписки или иного платежного документа.
- Соглашаться на подписание договора или расписки не продавцом.
- Заключать договор с указанием заниженной цены сделки. В случае банкротства продавца это может привести к изъятию квартиры в конкурсную массу.
- Заключать договор купли-продажи в форме, не соответствующей закону.
- Не производить регистрацию перехода права в Росреестре.
Это, повторюсь, не все риски, а лишь часть из них. Выявить их сможет только риэлтор, имеющий хорошую юридическую подготовку и постоянно изучающий судебную практику.
Если, к примеру, продавец скрыл от вас, что владельцы – недееспособные лица, вы рискуете потерять недвижимость и деньги. Справка о том, что продавец не состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не спасет от изъятия квартиры. Если поведение продавца кажется неадекватным либо продавец пожилой и его вменяемость смущает, то, помимо справок, я в некоторых случаях дополнительно заказываю экспертизу у психиатра. Ипотечникам не стоит уповать на проверку в банках. Банку нет большой разницы в законности предыдущих сделок, поскольку изъятие квартиры у собственника не освобождает его от выплаты кредита.
Только после тщательной проверки объекта и предыдущих его собственников переходим к сделке.
Расчеты
Это наиболее волнительный и сложный этап для покупателя, особенно если это альтернативные сделки (цепочки). Для специалиста же это обычная работа. По моему мнению, непрозрачные схемы с использованием банковских ячеек уходят в прошлое. Для простых безальтернативных сделок я предпочитаю расчеты с использованием аккредитива или депозита нотариуса. Для покупателя он хорош тем, что обязательство по оплате им исполнено с момента поступления денег в депозит. А в случае, если сделка не состоится или условия депозита не будут соблюдены, то денежные средства будут ему нотариусом возвращены.
Если сделка не нотариальная, то можно использовать аккредитив. Некоторые банки предлагают иные схемы расчетов, например сервер безопасных расчетов, блокированный накопительный счет и другие. Но ячейка как способ расчетов остается.
Доверьтесь профессионалам
Профессиональное сопровождение сделки – ваша защита. Составление договора купли-продажи, который является важнейшим документом сделки, я бы рекомендовал поручить нотариусу. Это, конечно, стоит дополнительных денег, но квартира покупается в среднем один-два раза в жизни. К тому же нотариальная сделка, по сути, приравнивается к решению суда, поскольку нотариус «проверяет законность сделки». Такую сделку расторгнуть можно только в исключительных случаях.
Многие сделки сейчас подлежат обязательному нотариальному удостоверению. По таким сделкам нотариальный тариф значительно снижен.
В то же время нотариус не анализирует и не проверяет историю квартиры и не может гарантировать законность предыдущих сделок по объекту. В этом вопросе может помочь адвокат, риэлтор, юрист. Лучше, если все это есть в одной компании.
Самое выгодное и безопасное для покупателя – полная услуга от надежного агентства недвижимости с участием грамотного юриста. От подбора и изучения всех вариантов покупки до детального анализа всех документов, изучения истории объекта, собственников, оснований перехода прав и их законности, анализа судебной практики по данному вопросу, проведения нотариальной сделки, обеспечения безопасности взаиморасчетов и до момента заселения покупателя в квартиру. При этом клиент получает также грамотную консультацию по налогообложению и налоговым вычетам.
Автор материала:
Адвокат ГК «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Васильевич Слободянюк
Консультации и сопровождение сделок с недвижимостью (купля-продажа квартир, комнат, загородной недвижимости, новостроек, а также аренда, ипотека и другие жилищные вопросы) комфортно и безопасно вместе с ГК «Адвокат-Недвижимость».
ФГОУ ВПО Московский государственный университет природообустройства
Кафедра экономики природообустройства
Курсовая работа
«Купля-продажа коммерческой недвижимости»
Выполнил
курс 4
группы 418,419
проверил Волков Н.В.
дата__________________________
оценка________________________
Москва 2009
Введение……………………………………………………………………..
Глава 1. Операции с коммерческой недвижимостью……………………..
1.1.Понятие нежилого помещения…………………………………………..
1.2.Коммерческая недвижимость как экономический актив………………
1.3.Особенности покупки коммерческой недвижимости………………….
1.4.Как и где искать нужный объект………………………………………..
1.5.Проблемы возникающие при оформлении документов………………
1.6.На что необходимо обратить внимание…………………………………
1.7.Государственная регистрация нежилого помещения………………….
1.8.Передача денег при совершении сделки…………………………………
Глава 2. Анализ рынка офисной недвижимости.……………………………
2.1.Анализ предложения……………………….…………………………….
2.2.Анализ спроса……………………….……………………………………
2.3.Арендные ставки и цены продаж………………………….…………….
2.4.Тенденции…………………………..……………………….…………….
Глава 3. Решение задач……………………………………………………….
Источники информации, использованные при написании работы………..
Введение
Недвижимость – это недвижимое имущество права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом – это все объекты являющиеся товаром, которые связаны с землей так, что их перемещение в другое место не возможно без разрушения и утраты потребительской стоимости.
Договор купли-продажи — это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). (п. 1. ст. 454 ГК РФ).
Единственным существенным условием договора купли-продажи, в РФ является его предмет. Согласование условия о предмете означает установление наименования и количества товара. Цена не является существенным условием, и в случае, если в договоре она не установлена, её определение происходит по правилам ст 424 ГК РФ (сходные товары в сходных условиях).
Признаки договора купли продажи — консенсуальный, двусторонний, возмездный, взаимообязывающий, не фидуциарный, не публичный, взаимосогласованный, бессрочный.
В данном реферате рассматривается проблемы и особенности процесса купли-продажи жилого и коммерческого недвижимого имущества.
Глава 1. Операции с коммерческой недвижимостью
1.1.Понятие нежилого помещения.
По статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Нежилое помещение относится к категории недвижимости и не может использоваться для проживания, как и другое имущество, нежилое помещение может находиться в частной, муниципальной и государственной собственности.
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
1.2.Коммерческая недвижимость как экономический актив.
В настоящее время на рынке присутствует большое количество предложений о продаже производственных баз, офисов, складов, зданий, нежилых помещений и т.д. Коммерческая недвижимость может являться предметом любой предусмотренной или, по крайней мере, не запрещенной законом сделки. С учетом большой экономической значимости этих имущественных объектов вполне понятна важность соблюдения определенных процедур в сделках купли-продажи коммерческой недвижимости. Приобретение недвижимости сопряжено с экономическими и юридическими рисками, которые должны быть тщательно оценены.
На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% — коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.
Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.
Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.
Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, — «инвестиционная» недвижимость.
Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.
1.3.Особенности покупка коммерческой недвижимости.
Кто может купить коммерческую недвижимость? В России ограничений на покупку нет. Любой человек, фирма, могут купить. Это может быть как россиянин, так и иностранный подданный. Любой, кто хочет и может. Почему коммерческая недвижимость? Коммерческая недвижимость, исходя из названия и толкования, предназначена для извлечения прибыли, т.е. заработка на ней. А значит это то, что нужно. Закон уже это учитывает и защищает Вас. Вариантов заработка гораздо больше. Если даже продавец, покупатель или арендатор является физическим лицом, он все равно использует недвижимость для коммерции, в том или ином виде.
Подход к покупке недвижимости должен быть серьезный и творческий. Выбирая объект надо четко представлять себе, как на нем заработать.
ВАЖНО – объект должен соответствовать требованиям того бизнеса, для которого он предназначен. От того, насколько объект коммерческой недвижимости соответствует требованиям торговли, ресторана, складирования и др. полностью зависит доходы собственника такой недвижимости.
Действия при покупке:
Для начала определитесь, какой тип недвижимости интересует. Магазин, ресторан, склад, гостиница, офис. В каждом типе свои потребители и законы. А также свои размеры заработков.
Изучите предложения. Посмотрите объявления агентств недвижимости, профессиональных брокеров, рынка недвижимости.
Изучите спрос. Кто покупает? Кто арендует? Почем?
Посчитайте сколько нужно вложить и можно заработать.
Внимательно осмотрите все объекты.
Предварительно переговорите с теми, кто мог бы в дальнейшем купить или арендовать у Вас такую недвижимость. Поверьте, если Вы придете с интересным объектом, к менеджеру по развитию крупной сети магазинов и спросите — почем Вы арендуете у меня вот это помещение? Он не откажет в консультации.
Изучите все характеристики интересующего объекта – технические, юридические и т.д.
Сделку проводите максимально чисто. Исключая доверенности. Документы в регистрационной палате проверяйте скрупулезно. По необходимости пользуйтесь услугами консультантов.
Учитывайте правовой статус земли. Даже если это часть большого объекта. Например, бутик в Торговом центре. Помните это не квартира, где земля не понятно чья, и Вы никогда об этом не узнаете.
Неплохо бы заказать оценку коммерческой недвижимости, но это удовольствие не дешевое, а результат работы некоторых «оценщиков» не имеет ничего общего с действительностью.
1.4.Как и где искать нужный объект
Необходимо сначала изучить рынок коммерческой недвижимости. Решить подо что будет оборудовано помещение: под офис или магазин или подо что-то другое. Наибольший спрос в сфере коммерческой недвижимости наблюдается сегодня на торговые площади в проходных местах – в Центре и на основных улицах города. Однако предложений там намного меньше. Хозяева часто не хотят продавать помещение, придерживают его, поскольку цены на элитные объекты растут с каждым днем. На каждый такой выставленный объект приходится более десятка потенциальных покупателей.
Нежилое помещение может приобретаться не только как отдельно стоящий объект, но и как место в торговом центре. Принципиальной разницы при покупке помещения под офис или магазин нет, при переводе в нежилой фонд требуются аналогичные согласования, различными являются только условия этих согласований, для торговых площадей они более жесткие. Особенностью при покупке нежилого помещения, находящегося в торговом центре или в административном здании, является обязанность покупки общих территорий, например, коридора. При сделке могут быть «рекомендованы» услуги службы охраны, клининг – службы и некоторые другие вопросы. Владельцу «изолированного» помещения подобные вещи навязать никто не может, у него больше свободы выбора, но больше и ответственности. За свое помещение он отвечает сам.
Надо заметить, что эксплуатация коммерческой недвижимости требует намного больше финансовых затрат, чем обычное жилье. Перед потенциальным покупателем, при покупке нежилого помещения, встает ряд вопросов, от решения которых зависит многое, как, то выбор объекта для приобретения (местоположение, метраж), бизнес-план, объективная оценка стоимости объекта, условия приобретения, состояние технической документации и ряд других вопросов.
1.5.Проблемы возникающие при оформлении документов
При оформлении сделки продавец должен предъявить покупателю все документы на право собственности, но нередко оказывается, что этих документов либо недостаточно, либо их просто нет. В этом случае начинается работа по восстановлению необходимой документации или по ее оформлению, а также ведется работа по приведению правоустанавливающих документов в соответствие с действующим законодательством. Такая работа требует длительного времени. Срок выяснения характеристик и подготовки документации, зависит от профессионализма и опыта людей занимающихся подготовкой документации. Сделки по продаже коммерческой недвижимости длятся 2 — 3 месяца, если необходимый комплект документации в порядке и объект выставлен к продаже. Каждый этап оформления сделки занимает порядка 1 — 1,5 месяца. Если документы требуют доработки и этапов в оформлении насчитывается 2 — 3, то на переговоры и согласования может уйти до полугода. При этом документы на предмет юридической чистоты должны быть проверены тщательным образом. Конечно же, для того, чтобы оформить сделку быстро и качественно необходимо обратиться к специалисту. Проблемы во время сделки могут возникнуть либо из-за неисполнения продавцом своих обязательств по договору, либо из-за недосмотра самого покупателя. Важным моментом во время сделки является достоверность информации о правах продавца – это должен быть собственник помещения или уполномоченное им лицо. Далее нельзя забывать о том, что нужно получить подтверждение об отсутствии каких-либо обременений со стороны третьих лиц (аресты, залоги и т.п.). Данная информация может быть заказана самим покупателем в ГУ Федеральной регистрационной службы (ФРС). Кроме того, необходимо выяснить вопрос о правах на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение. Со встроенными помещениями вопрос остро пока не стоит, а вот для отдельно стоящих и встроенно-пристроенных зданий эта проблема достаточно серьезна, особенно для вновь возведенных зданий. При совершении сделки вопрос о правах на землю неизбежно возникнет у ФРС.
1.6.На что необходимо обратить внимание
При оформлении договора купли-продажи необходимо обращать внимание, конечно же, на правильное составление договора и в первую очередь – на описание объекта сделки: чем подробнее будет описан передаваемый объект, тем лучше. По крайней мере, необходимо наличие адреса и площади объекта. Если продается часть здания – необходимо также указать номер помещения, этаж, приложить к договору план расположения помещения. Необходимо указать назначение помещения.
Одновременно с передачей здания передаются права и на земельный участок – это можно сделать в одном договоре, можно в двух разных. В случае если права на земельный участок не оформлены – это необходимо отразить. Нельзя забывать о том, что в договоре должна быть зафиксирована цена на недвижимость. Целесообразно прописать в договоре гарантию продавца об отсутствии обременений на объект, оговорить порядок передачи помещения (здания): сроки, порядок передачи документации, уточнить варианты зачета/возврата или, наоборот, уплаты платежей, связанных с помещением.
1.7.Государственная регистрация нежилого помещения
В соответствии с 131 статьей ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Целью и конечным результатом заключения любой сделки купли-продажи объекта является государственная регистрация перехода права собственности к покупателю. Сама процедура государственной регистрации в настоящее время стала более отлаженной и организованной. Каких-то особых требований при регистрации перехода права собственности на нежилое помещение нет. Необходимо помнить, что в отличие от договора купли-продажи жилого помещения, договор нежилого помещения регистрации не требует и вступает в силу с момента заключения. Регистрации подлежит лишь переход права собственности.
Для регистрации необходимо представить полный пакет документов:
— учредительные документы покупателя и продавца;
— документы, подтверждающие полномочия представителя;
— документ, подтверждающий право собственности на нежилое помещение (обычно это — свидетельство) и правоустанавливающие документы (они перечислены в свидетельстве о праве);
— техническая информация БТИ;
— документы, подтверждающие права на земельный участок или справку о том, что право не оформлено
— документы об уплате гос. пошлины
Схематично же процедура регистрации перехода права собственности выглядит так:
— Стороны, или их уполномоченные доверенностью представители приходят в Федеральную регистрационную службу с набором документов в подлинниках и копиях и оплаченной государственной пошлиной. Если в сделке участвует юридическое лицо, то гос. пошлина должна оплачиваться безналичным расчетом и предъявляется квитанция с синей печатью банка. Документы больше одного листа прошиваются и скрепляются подписями и печатями. Документы сдаются сотрудникам, работающим на приемке. Они предварительно изучают переданные документы и выдают Расписку, в которой указывается перечень передаваемых документов, номер пакета документов, а также дата, когда стороны могут прийти за готовыми после регистрации документами. Пакет документов передается на проверку, которая может длиться до 30 дней. На практике, на различные виды договора отводятся разные сроки. Как раз на этой стадии и могут возникнуть проблемы, особенно, если договор был составлен неверно. После прохождения проверки документы попадают к регистратору, который также их проверяет и регистрирует переход права собственности, или же в противном случае принимает решение о возврате документов в отдел проверки для их доработки. Позже от регистратора документы попадают на выдачу»
1.8.Передача денег при совершении сделки
Покупатели хотели бы «расстаться» со своими деньгами только по завершении государственной регистрации сделки и перехода права на недвижимое имущество к её новому собственнику. Ведь только с этого момента они становятся законными хозяевами. Продавцы занимают диаметрально противоположную позицию, предпочитая получить деньги ещё до подписания договора. А вдруг покупатель окажется несостоятельным или расплатится «нехорошими» деньгами?!!
От такого способа расчета, как перевод денег со счета на счет отказываются и продавцы и покупатели. Тут и недоверие банкам и нежелание «высвечивать» реальную стоимость сделки и желание продавцов получить американские доллары или европейскую валюту.
Так как же здесь отыскать компромисс интересов и поступить так, чтобы ни одна из сторон не была обманута? Как видно, без третьей стороны тут не обойтись. Такой стороной выступает банк, который гарантирует сохранность денег в ячейке своего депозитария, своевременную их передачу и, разумеется, конфиденциальность. Очень важным является тот момент, что содержимое ячейки никоим образом не является собственностью банка, даже в случае его банкротства.
Накануне подписания договора в заранее назначенное время стороны встречаются в стенах банковского учреждения, где происходит закладка денег в депозитарную ячейку с условиями допуска к ней продавца после завершения сделки или покупателя (в том случае, если сделка по какой-либо причине не состоялась).
Для продавца жилья это самый ответственный момент. Перед самой закладкой необходимо будет подписать соглашение о доступе к ячейке. В этом соглашении очень важно правильно указать условия и сроки доступа. Обычно ячейка арендуется на один месяц. Привязка по срокам доступа делается с учётом сроков регистрации (обычно две недели), плюс 7 – 10 дней для страховки на тот случай, если регистрацию приостановят для внесения исправлений и устранения ошибок в документах. Поэтому обычно указывают срок доступа продавца в депозитарий 26-27 дней, а в оставшиеся дни (если сделка не состоится) доступ в депозитарий имеет покупатель. В условиях доступа к ячейке указывается только зарегистрированный договор купли-продажи на имя нового собственника. Все сроки, условия аренды и допуска прописываются в банковском договоре аренды и дополнительном соглашении к нему.
Другие способы передачи денег за продаваемое жильё можно отнести к «экзотике», т.к. только описанная схема даёт продавцу возможность лично проверить буквально каждую денежную купюру и уверенность, что как только квартира перейдёт в собственность покупателя, он получит именно эти деньги. Покупатель в свою очередь страхуется от того, что у него могут забрать деньги так и не передав в его собственность квартиру.
Как только деньги будут пересчитаны, проверены и помещены в ячейку, замки блокируются, и наступает режим допуска в депозитарий, предусмотренный дополнительным соглашением к договору аренды банковской ячейки. Покупатель и продавец договариваются — у кого будет храниться ключ. Обычно он остаётся у покупателя, т.к. сделка ещё не прошла и до момента регистрации деньги фактически принадлежат ему.
Диаграмма 1 – Структура предложения коммерческой недвижимости в зависимости от вида сделки, 2 квартал 2009 года.
Диаграмма 2 – Распределение количества предложений по сегментам коммерческой недвижимости (аренда), 2 квартал 2009 года.
Диаграмма 3 – Распределение количества предложений по сегментам коммерческой едвижимости (купля-продажа), 2 квартал 2009 года.
Диаграмма 4 – Динамика средних запрашиваемых арендных ставок на коммерческую недвижимость, 2 квартал 2008 года – 2 квартал 2009 года.
Диаграмма 5 – Динамика средних цен предложения на коммерческую недвижимость, 2 квартал 2008 года – 2 квартал 2009 года.
Диаграмма 6 – Структура спроса на объекты коммерческой недвижимости в зависимости от вида сделки, 2 квартал 2009 года.
Диаграмма 7 – Структура спроса на объекты коммерческой недвижимости (аренда), 2 квартал 2009 года.
Диаграмма 8 – Структура спроса на объекты коммерческой недвижимости (купля-продажа), 2 квартал 2009 года.
Источники информации, использованные при написании работы
Нормативно-правовые акты.
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
