Претензия расторжение договора купли продажи недвижимости

Довольно часто после заключения договора или коммерческого контракта, стороны приходят к выводу, что такой договор/контракт более не соответствует их действительным намерением, или же отпала необходимость в его существовании и исполнении, или одна из сторон существенно нарушает его условия.

В таком случае сторонам требуется прекратить такой договор/контракт посредством его расторжения. Сразу следует отметить, что расторжение договора/контракта может происходить как в одностороннем порядке (т.е. по волеизъявлению только одной стороны) или же по обоюдному согласию обеих сторон.

Разработанный проект Соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (далее «Соглашение») может быть использован в случае принятия обоюдного решения по расторжению ранее заключенного Договора купли-продажи недвижимости.

Предложенный шаблон Соглашения дает возможность: (1) зафиксировать наличие непогашенной задолженности одной стороны перед другой, а также установить обязательство по ее погашению; (2) определить срок, в течение которого договор будет продолжать действовать и в течение которого имущество должно быть возвращено обратно Продавцу; (3) перечень каких-либо действий, которые требуется совершить одной или обеими сторонами перед непосредственным расторжением договора.

Как использовать документ

Для того, чтоб Соглашение имело юридическую силу, оно должно быть подписано обеими сторонами. На усмотрение сторон Соглашения, расторгаемый договор может быть расторгнут (1) в дату подписания сторонами самого Соглашения, или (2) в дату, отдельно согласованную сторонами, или (3) в течение срока, отдельно согласованного сторонами. Если право собственности на объект недвижимого имущества уже было зарегистрировано на Покупателя, в таком случае сторонам дополнительно нужно приложить усилия по проведению процедуры государственной регистрации смены собственника объекта недвижимости обратно с Покупателя на Продавца.

Применимое законодательство

Настоящий проект Соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества разработан в соответствии с действующими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также сложившейся практикой подготовки соглашений такого вида.

Как изменить шаблон

Вы заполняете форму. Документ создается у вас на глазах по мере того, как вы отвечаете на вопросы.

По завершению вы получите его в форматах Word и PDF. Вы можете изменять его и использовать его повторно.

Профильным направлением Адвокатского бюро «Домкины и партнеры» является оказание юридической помощи гражданам по экономическим делам и спорам, в частности, по вопросам расторжения договоров купли-продажи в отношении недвижимости (квартиры), автотранспортных средств, а также иного имущества

В настоящем материале адвокатами нашего Бюро приведены краткие комментарии к действующему законодательству по правовым вопросам расторжения договора купли-продажи, руководство которыми позволит Вам защитить свои законные права и интересы.

За более подробными консультациями, а также по вопросам оказания юридической помощи Вы можете обратиться к адвокатам Бюро.

Расторжение договора купли-продажи не часто встречается на практике, т.к. граждане приобретают предметы бытового потребления в магазинах по правилам, установленным для розничной продажи, соответственно в случае необходимости вернуть товар по тем или иным причинам, если закон позволяет произвести такой возврат, он осуществляется согласно требованиям Гражданского кодекса РФ и закона «О защите прав потребителей» в установленные сроки и установленном порядке.

Сделки по приобретению более крупных и дорогих объектов требуют другого подхода при их расторжении. Речь идет о недвижимости, автомобилях, дорогостоящих предметов, предметов искусства, антикварных вещах. При расторжении этих сделок требуется соблюдение порядка, установленного Гражданским законодательством.

Расторгнуть договор можно по соглашению сторон. Главное придерживаться принципа: «Соглашение о расторжение договора должно совершаться в той же форме, что и договор». Несоблюдение этого правила может повлечь неблагоприятные последствия в виде запрета ссылаться на свидетельские показания относительно факта расторжения сделки в случае рассмотрения спора в суде. Кроме того, если договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, то соглашение о расторжении этого договора также должно быть зарегистрировано, иначе оно не влечет правовых последствий и считается незаключенным.

Если стороны не смогли достигнуть согласия относительно расторжения договора, то заинтересованная сторона может обратиться с иском в суд. Статья 452 ГК РФ требует обязательного соблюдения претензионного порядка – обратиться в суд можно в случае отказа расторгнуть договор или не получении ответа на претензию о расторжении договора.

По требованию одной стороны договор может быть расторгнут судом только в случае, если такое расторжение предусмотрено законом или самим договором, а также в случае существенного нарушения договора другой стороной. Согласно ст. 450 ГК РФ существенным признается такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Наиболее частый вариант обращения граждан в суд с иском о расторжении договора купли-продажи со ссылкой на существенное нарушение другой стороной его условий вызвано неисполнение покупателя обязанности оплатить покупку, хотя конечно встречаются и случаи отказа передать оплаченный товар или претензии по соответствию товара условиям договора, нарушению срока исполнения обязательств

Обратившийся в суд должен доказать, что нарушение условий договора является существенным в контексте требований гражданского законодательства, а не просто существенным по его личному мнению. Даже если продавец квартиры не получил за нее деньги согласно условиям договора, это с одной стороны существенное нарушение договора, однако относительно данной ситуации существуют специальные нормы, которые имеют преимущественное значение перед общими нормами. В частности, суд будет придерживаться данного положения: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Ответчик обязательно сошлется на пункт 4 статьи 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Казалось бы тупиковая ситуация, когда право продавца нарушено самым грубым образом – квартиры он лишился, а денежные средства за эту квартиру ему предлагают взыскивать по исполнительным листам в течение всей жизни покупателя, даже может быть еще и с пенсии!? Единственным вариантом применить ст. 450 ГК РФ и расторгнуть договор купли-продажи недвижимости будет применение положений законодательства о неосновательном обогащении. Но только при условии, что квартиру фактически не передали покупателю. Регистрация перехода прав собственности не означает фактической передачи. Если квартира все еще во владении продавца (или арендатора, которому квартиру сдал еще продавец), а новый собственник не подписал акт приема-передачи квартиры, не принял ключи, не вселился, не переоформил на себя документы в налоговой, не переоформил телефон, не оплачивал коммунальные услуги, то указанные обстоятельства можно использовать в споре и доказать, что фактической передачи недвижимости новому собственнику не состоялось, а значит п.4 ст. 453 ГК РФ применить суд не сможет.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» относительно указанной ситуации четко указано, что «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ».

В случае продажи не недвижимости, а автомобиля или иных дорогостоящих предметов можно придерживаться аналогичной позиции: вещь не передана, значит в случае ее неоплаты можно в судебном порядке расторгнуть договор. Конечно, каждая ситуация индивидуальна, общего шаблона не существует, поэтому эти дела и относятся к категории крайне сложных споров, которые без соответствующей практики и опыта сложно вести в суде.

Не существует общих рекомендаций по составлению искового заявления по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости (или иного дорогостоящего имущества). Неверная тактика и неправильное формулирование требований может привести к тому, что покупатель срочно продаст спорное имущество, и Вы лишитесь возможности его вернуть от добросовестного приобретателя. Также покупатель может предпринять определенные действия, которые лишат Вас возможности доказать, что имущество не было фактически передано, а значит шанс выиграть это дело будет утрачен до того, как Вы обратитесь к профессионалу за помощью.

За подробной юридической консультацией по вопросам расторжения договора купли-продажи Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».

Дело №2-5657/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(извлечение для размещения на Интернет-сайте суда)

30 ноября 2017 года Санкт-Петербург

Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Смирновой О.А.,

при секретаре Байыр А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Охранная фирма «Титан» к Лякиной Я.И. о расторжении договора купли-продажи автомобиля, обязании возвратить автомобиль,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Охранная фирма «Титан» обратилась в Калининский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к Лякиной Я.И. о расторжении договора купли-продажи, истребовании имущества в порядке неосновательного обогащения. Свои требования истец мотивировал тем, что между ним и Лякиной Я.И. заключен договор купли-продажи от 13 декабря 2016 года легкового автомобиля Х. ООО «Охранная фирма «Титан» исполнило договор купли-продажи, передав Лякиной Я.И. автомобиль и все необходимые документы по акту приема-передачи от 14 декабря 2016 года. Согласно п.3.1. договора купли-продажи оплата товара производится выплатой продавцу наличных денежных средств от покупателя после снятия с учета автомобиля в МРЭО продавцом, в день постановки на учет. Автомобиль был снят с учета продавцом 15.12.2016, и в этот же день был поставлен на учет за покупателем. Вместе с тем, покупатель до сих пор не оплатил стоимость автомобиля. Истец направил ответчику предложение о расторжении договора купли-продажи, где указал, что утратил интерес к исполнению договора ввиду существенного нарушения ответчиком договора. К указанному предложению был приложен проект соглашения о расторжении догорал купли-продажи. В указанном письме истец предложил ответчику заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи и вернуть автомобиль до 26 июля 2017 года. Ответчик получил указанное письмо 20 июля 2017года, однако соглашение не подписал и автомобиль не вернул. Таким образом, истец не только выполнил действия по соблюдению досудебного порядка разрешения спора, но и дал ответчику достаточно времени, чтобы добровольно вернуть автомобиль.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по полном объеме по мотивам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик, представитель ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

Истец при заявлении требований о расторжении договора указывает, что невыплата Лякиной Я.И. стоимости автомашины, определенной сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключенного между сторонами договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако, с данными доводами согласиться нельзя в связи со следующим.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ущерба, как того требует ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Из материалов дела, усматривается, что 13.12.2016 между ООО «Охранная фирма «Титан» и Лякиной Я.И. заключен договор купли-продажи автотранспортного средства — автомобиль Х. По условиям договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить указанное выше транспортное средство.

Согласно п. 2.1 стоимость автомобиля на день заключения договора по обоюдному согласию продавца и покупателя составляет 120000 руб., в том числе НДС 18% 18305 руб. 08 коп.

Согласно п. 3.1 договора оплата товара продавцу производится выплатой наличных денежных средств от покупателя после снятия с учета автомобиля в МРЭО продавцом, в день постановки на учет.

Согласно акта приема-передачи от 14.12.2016 вышеуказанное транспортное средство передано Лякиной Я.И. (л.д. 43).

По сведениям УГИБДД ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, спорный автомобиль зарегистрирован на имя Лякиной Я.И. 15.12.2016 (л.д.70-72).

Вместе с тем, Лякиной Я.И. суду не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи транспортного средства.

Из содержания ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Исходя из фактических обстоятельств дела, суд прихрдит к выводу, что при заключении договора стороны не рассматривали срок оплаты товара в качестве существенного условия обязательства.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи автомашины, суд находит, что истцу не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданной по договору автомашины даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости автомашины.

При этом при наличии у продавца права, предусмотренного статьей 486 Гражданского кодекса РФ, требовать не только оплаты стоимости автомобиля, но и процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжение договора следует рассматривать как крайнюю меру, применяемую к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны.

При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора и истребования автомобиля у ответчика как неосновательного обогащения не имеется.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные истцом взысканию с ответчика не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ

Требования ООО «Охранная фирма «Титан» к Лякиной Я.И. о расторжении договора купли-продажи автомобиля, обязании возвратить автомобиль, — оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Претензия по договору купли-продажи квартиры направляется контрагенту в случае несоблюдения им каких-либо условий, предусмотренных либо договором, либо законом, даже притом, что в самом договоре условия, предусмотренные законом, не были обговорены.

Файлы в .DOC:Бланк претензии по договору купли-продажиОбразец претензии по договору купли-продажи

Необходима ли претензия

Законодательно определен целый ряд договорных правоотношений, по которым досудебный порядок рассмотрения спора является обязательным. Договор купли-продажи в этот список не входит.

Однако если контрагент требует расторжения договора купли-продажи квартиры, или внесения в договор существенных изменений, то претензия переходит в разряд обязательных документов, без которых последующее обращение в суд будет невозможно.

Из всего вышесказанного следует, что контрагенты по договору купли-продажи могут как направлять претензии друг другу, так и отказаться от досудебного порядка, обратившись сразу в суд, но только в случаях, когда если претензия не затрагивает вопросы расторжения договора или внесения изменений в существующий договор.

В любом случае написание претензии будет обязательным, если договор купли-продажи квартиры был заключен между юридическими лицами. В данном случае требуется небольшое пояснение.

Все споры между юридическими лицами рассматриваются в арбитражном суде, а значит, регламентируются Арбитражным Процессуальным кодексом РФ. Статья 4 АПК РФ директивно указывает на необходимость досудебной процедуры рассмотрения споров по договорным правоотношениям между юридическими лицами.

Цель претензии

Любая претензия, вне зависимости от того, по какому виду договорных правоотношений она направляется, имеет общий для претензий набор функций, а именно:

• функцию донесения до контрагента недовольства по поводу недобросовестного исполнения договорных обязательств;
• функцию фиксации факта недовольства;
• функцию фиксации конкретного договорного нарушения;
• досудебную функцию. Это означает, что претензия предваряет собой обращение в суд в случае, если требования претензии не будут удовлетворены.

Основания претензии

Любой договор купли-продажи подразумевает передачу права собственности на определенный вид имущества от продавца покупателю. При этом договор всегда включает в себя обязательства продавца и покупателя по отношению друг к другу. Как правило, в число обязательств продавца квартиры входит:

• продать принадлежащую ему квартиру за определенную контрагентами цену;
• продать квартиру, находящуюся по определенному адресу;
• продать квартиру, соответствующую ряду обязательных характеристик. В число характеристик входят метраж, этажность, планировка и состояние.

Несоблюдение хотя бы одного из вышеперечисленных условий является основанием для написания претензии.

Большинство споров по купле-продаже квартиры появляются в связи с недовольством покупателя качеством квартиры. Например:

• если договор заключается с условием, что в квартире сделан евроремонт, а на деле сделан легкий косметический;
• если договор определяет отсутствие в квартире плесени, а на деле продавец непосредственно перед продажей оклеил свежую плесень обоями.

В равной степени, основаниями претензии могут быть несоответствие стеклопакетов заявленному в договоре качеству или наличие в квартире ламината под дуб вместо обещанного дубового паркета.

Особые случаи

Менее распространенными являются случаи, которые, в некоторой степени, можно трактовать, как обман покупателя. Например:

1. продавцом была продана квартира, находящаяся в общей совместной собственности;
2. продавцом была продана доля в квартире с поддельным согласием сособственников на отчуждение;
3. продавцом была продана квартира со скрытыми долгами;
4. продавцом была продана квартира без согласия органов опеки и попечительства.

Обычно подобные обстоятельства покупатель узнает после обращения заинтересованных лиц в суд с иском о признании договора недействительным. В этом случае возможно написание продавцу претензии с требованием расторжения договора купли-продажи и возврата денег, уплаченных за квартиру.

Мы говорим «возможно», потому что в данном случае покупателю лучше просто подождать решения суда. Если суд признает договор купли-продажи недействительным, то можно будет писать претензию о возврате денег либо сразу обратиться в суд с соответствующим иском.

Если же суд откажет в признании договора купли-продажи недействительным, то все останется на своих местах – у покупателя будет квартира, а у продавца – деньги за нее.

Недовольство продавца

Мы уже разъяснили, что написание претензии – это обоюдное право контрагентов. А это значит, что продавец также имеет право проявить недовольство, хотя оснований для этого у него будет намного меньше, чем у покупателя.

Обычно все претензии продавцов по договорам купли-продажи квартир сводятся к недовольству оплатой при условии, что договором была установлена оплату в рассрочку, частями или в лизинг.

В подобных случаях претензия, будучи обусловлена договором купли-продажи может относиться либо исключительно к вопросу выплаты задолженности по оплате, либо к вопросу расторжения договора купли-продажи в связи с неисполнением условий договора.

Составление претензии

Хотя способ оформления и содержание претензии не регламентируются законом, все же составление претензии косвенно регулируется отношением спора к сфере регулирования ГПК и АПК.

Так, к претензиям, которыми обмениваются юридические лица, предъявляются более высокие требования по сравнению с теми, которыми обмениваются между собой граждане.

Дело в том, что арбитражные суды очень придирчивы к качеству документов, предоставляемых совместно с исковым заявлением. А поскольку досудебный порядок рассмотрения спора обязателен для юридических лиц, то представленные ими копии претензий тщательно изучаются арбитражем на предмет:

• обоснованности претензии;
• подтверждения факта ее вручения контрагенту.

Что касается претензий между физическими лицами, то следует отметить, что суды общей юрисдикции толерантны к способу их оформления, особенно, если претензия не касается вопросов, по которым досудебный порядок является обязательным.

Обычно рекомендуют составлять претензию, руководствуясь правилами составления исковых заявлений. Со всей ответственностью заявляем, что для физических лиц в этом нет никакой необходимости.

Что касается юридических лиц, то для них рекомендация руководствоваться формой искового заявлений при составлении претензии является актуальной если не в силу закона, то в силу требований и придирчивости арбитража.

В самом общем смысле претензия должна четко отвечать на вопрос «кто, от кого, чего, почему и на каком основании хочет». Причем именно в такой структурной последовательности претензия и составляется:

1. наименование (ФИО) автора претензии;
2. наименование (ФИО) адресата претензии;
3. наименование самой претензии, например, «О расторжении договора купли продажи»;
4. сведения о договоре купли-продажи и о купленной квартире с указанием ее характеристик;
5. сведения о договорных нарушениях, например, о некачественном ремонте или о некачественных стеклопакетах;
6. выдержки из текста договора, касающиеся именно предмета претензии. Например «в пункте 2 Договора указано, что продавец продает, а покупатель покупает квартиру с евроремонтом»;
7. реальные обстоятельства, вызвавшие недовольство. Например, «Приглашенный эксперт дал заключение о том, что вся квартира заражена черной плесенью в течение долгого времени»;
8. требования претензии, например «Требую во исполнение договорных обязательств либо произвести в квартире евроремонт либо вернуть из оплаты деньги равные стоимости евроремонта в сумме 200 000 рублей»;
9. перечень прилагаемых документов. Это могут быть заключение эксперта, заключение санэпидстанции, справка ЖЭКа, фотографии и т.д.;
10. подпись автора претензии.

Ждать ли ответ

Не существует ни одного нормативного акта, который обязывал бы контрагента ответить на претензию. То есть, по сути, ответ не настолько уж и важен.

Если контрагент согласится с условиями претензии, то не имеет значения, как он это сделает – устно или письменно.

Если же контрагент проигнорирует претензию, то отсутствие ответа не будет иметь никакого значения при обращении в суд. По спорам, для которых установлен обязательный досудебный порядок, главное – это сам факт направления претензии.

Что касается претензий, направляемых по личному желанию, то для суда, по большому счету, не имеет значения ни ответ, ни факт направления, ни сам факт написания претензии.

Поэтому, если ответ не был получен в течение 30 дней, то молчание может быть приравнено к отказу в удовлетворении претензии.

Как быть с предварительным договором

Значение предварительных договоров, особенно по вопросам купли-продажи квартир, сильно преувеличено. Дело в том, что ни один закон не может воспрепятствовать праву контрагента передумать покупать или продавать квартиру.

Более подробно с вопросами, касающимися предварительных договоров, вы можете ознакомиться в нашем отдельном материале.

Однако, в случае неисполнения одним из контрагентов условий предварительного договора, вторая сторона вправе рассчитывать на некоторую компенсацию материальных издержек. Помимо этого, если предварительный договор был совмещен с условием задатка или аванса, то они подлежат возврату на общих основаниях.

Поэтому написание претензии будет вполне обоснованным, если претензия будет содержать в себе требования по возврату задатка в двойном размере или по возврату аванса или по возмещению понесенных убытков.

Заключив сделку по приобретению недвижимости стороны могут столкнуться с обстоятельствами, влекущими расторжение договора купли-продажи квартиры. Есть ли возможность расторгнуть уже заключенный и зарегистрированный договор, обязательно решать вопрос в судебном порядке или стороны могут договориться? В данной статье мы рассмотрим обстоятельства, при которых договор может быть расторгнут и в каких случаях для сторон будут более благоприятные последствия расторжения.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?

Не всегда при совершении сделки купли-продажи квартиры можно учесть все обстоятельства. Претензии у сторон могут возникнуть на любом этапе сделки. Причиной может стать нарушение ранее достигнутых договоренностей, выявление новых факторов, о которых никто не предполагал.

Чем раньше такие обстоятельства станут известными, тем проще вернуть все в первоначальное состояние. Наилучшим вариантом развития событий будет достижение взаимного соглашения между сторонами. Однако чаще одной из сторон приходится отстаивать свои интересы в суде.

Расторжение предварительного договора купли-продажи

Настоять на расторжении предварительного договора может как продавец, так и покупатель.

Если в договоре отдельным пунктом не прописаны причины, при которых его можно аннулировать, то применяются общие положения для данной процедуры (глава 29 ГК РФ).

Договор, который не содержит финансовых обязательств для участников сделки, как правило, расторгается по обоюдной договоренности.

Внесенные по предварительному договору платежи влекут определённые правовые последствия:

• внесенный покупателем аванс должен быть возвращен, в том числе неустойка (если это отражено в договоре);
• если договор не исполнен по вине покупателя, задаток остается у продавца (ст. 381 ГК РФ);
• при неисполнении обязательств продавцом он обязан выплатить двойную сумму задатка.

Отказ вернуть внесенную покупателем сумму в качестве аванса или задатка может послужить основанием для судебного разбирательства.

Расторжение договора купли-продажи до его регистрации

Проще всего расторгнуть договоренности, когда право собственности еще официально не зарегистрировано в Росреестре. Если документы уже переданы на регистрацию, то нужно направить просьбу об отмене процедуры. Регистрационные действия будут прекращены, а участники уведомлены о дате и причинах ее прекращения (п. 2, 3 ст. 31 ФЗ № 218).

В этом случае половина уплаченной государственной пошлины будет возвращена покупателю (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).

По соглашению сторон

Если устно участники сделки договорились о расторжении договора, то нужно соблюсти следующий порядок действий:

• уведомить письмом вторую сторону о намерении расторгнуть договор (с указанием причин);
• в письменном виде оформить соглашение о расторжении договора;
• нотариально заверить документ (в случае если договор подлежал заверению нотариусом (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В соглашении следует отразить то, что договор аннулируется по обоюдному решению и что получает каждая сторона после совершения этих действий.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры:
alt: Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

В одностороннем порядке

Желание только одного участника прекратить действие договора предполагает судебный порядок разрешения ситуации. При этом условия договора должны быть существенно нарушены, чтобы суд счел это основание веской причиной для расторжения.

Однако перед обращением в суд сторонами должен быть соблюден досудебный порядок:

• сторона-инициатор направляет второй стороне по почте (заказным письмом с уведомлением) претензию о расторжении договора;
• в течение 30 дней другая сторона может согласиться на обсуждение условий расторжения, ответить отказом на предложение либо проигнорировать претензию (п. 2, ст. 452 ГК РФ);
• при получении отказа или неполучении ответа на претензию инициатор расторжения вправе обратится в суд.

Если условиями оговорена передача денег продавцу и фактическая передача имущества покупателю только после регистрации перехода прав, отменить действие договора будет гораздо проще.

Образец претензии о расторжении договора купли-продажи квартиры:
alt: Претензия о расторжении договора купли-продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи после регистрации

В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделка может быть отменена пока договор действует. Когда переход прав к другому лицу уже зарегистрирован, то договор считается исполненным и уже не действует.

В досудебном порядке

Если участники сделки не против все отменить даже после смены владельца квартиры, то по сути они должны заключить новый договор покупки жилья, но уже стороны поменяются местами.

В договоре нужно будет прописать условия, при которых каждой стороне будут возмещены понесенные расходы в полном объеме. Договор вновь регистрируется в Росреестре и прежний собственник вступает в права.

В судебном порядке

В случае, когда сторонам не удалось достигнуть договоренности, отстаивать свои интересы придется только в суде.

При составлении иска необходимо учесть, что он должен содержать основные требования:

• о расторжении договора (с обязательным указанием оснований требования);
• о возмещении понесенных убытков, морального вреда;
• о возврате имущества (квартиры или денежных средств).

Если условие о возврате имущества не будет отражено в исковом заявлении, то суд примет решение лишь о расторжении договора. Истцу нужно будет повторно подавать иск о возврате имущества.

Содержание и образец искового заявления

В остальном исковое заявление должно отвечать требованиям статьи 131 ГПК РФ и содержать следующее:

• наименование суда, в который обращается истец (по месту нахождения имущества);
• данные истца и ответчика (ФИО, адреса);
• мотивированные требования истца по отношению к ответчику;
• доказательства предъявляемых истцом претензий;
• информация о попытке решить вопрос в досудебном порядке;
• информация о цене иска;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• прилагаемые к иску документы.

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры:
alt: Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры

Государственная пошлина

Государственная пошлина должна быть оплачена истцом до направления заявления в суд. Расчет госпошлины производится следующим образом (пп.1, п. 1, ст. 333.19 НК РФ):

Законодательством установлен срок общий исковой давности – 3 года (ст. 196 ГК РФ). Судебные споры по сделкам купли-продажи квартир рассматриваются, как правило, с применением данного срока.

Расторжение договора с ипотекой или материнским капиталом

Использование при покупке квартиры заемных средств влечет участие банка в процессе отмены договора. Но при этом покупатель не освобождается от обязанности погасить задолженность перед банком, так как квартира все еще остается в залоге у банка.

Для продавца велики риски получить назад квартиру с обременением по ипотеке. Поэтому он заинтересован в том, чтобы долг перед банком был погашен как можно быстрее. В противном случае банк может забрать квартиру и продать ее в счет погашения долга.

При расторжении договора с материнским капиталом суд может привлечь для рассмотрения дела органы опеки и попечительства и пенсионный фонд.

Если часть средств по договору уже оплачена средствами материнского капитала, а доли несовершеннолетним уже выделены, то для отмены прав несовершеннолетних в суде потребуется согласие органов опеки.

Основания для расторжения договора купли-продажи

Чтобы суд принят доводы истца основания для отмены сделки должны быть весомыми (ст. 450 ГК РФ). Расторгнуть уже подписанный, а тем более зарегистрированный договор в связи с тем, что квартира не понравилась покупателю, не получится.

Неисполнение обязательств одной из сторон

Факт существенного нарушения достигнутых договоренностей должна подтвердить обманутая сторона.

Со стороны покупателя нарушения могут быть следующие:

• сумма расчета по договору внесена не полностью или нарушены установленные сроки;
• отказ покупателя принять квартиру (при условии, что она соответствует всем заявленным характеристикам).

Продавец может нарушить условия договора следующим образом:

• отказ передать квартиру продавцу;
• отказ освободить жилое помещение;
• намеренное сокрытие существенных обстоятельств (например, обременение, права на недвижимость третьих лиц);
• передача не соответствующего заявленным характеристикам жилого помещения.

Недостатки жилого помещения, порядок оплаты наличие обременений выясняются и обговариваются сторонами заранее и отражаются в тексте договора купли-продажи. Большая часть указанных выше обстоятельств должна быть исключена еще до регистрации сделки.

Будут ли такие обстоятельства достаточными для аннулирования договора решит только суд.

Недействительность сделки

При признании сделки недействительной виновная сторона должна вернуть полученное имущество, а также возместить причиненный ущерб (ст. 167 ГК РФ).

Сделка признается недействительной при наличии оснований:

• заключение сделки под давлением;
• нарушение имущественных прав несовершеннолетних (отсутствие разрешения органов опеки и попечительства);
• несоблюдение требований к форме договора (например, простая письменная, вместо предусмотренной нотариальной);
• подписывающая договор сторона не осознавала значения своих действий в момент совершения сделки (например, наркотическое или алкогольное опьянение);
• договор подписан неправомочным лицом (недееспособным, ограниченно дееспособным, несовершеннолетним, представителем без достаточных полномочий);
• при составлении договора нарушены нормы действующего законодательства;
• заявлено требование третьих лиц, которые не давали согласия на сделку (например, отсутствие согласия супруга на продажу совместного имущества).

Чтобы суд признал сделку недействительной истцу необходимо предоставить доказательства нарушений. Суд может не удовлетворить исковые требования, если продавец не мог знать об ущемлении прав третьих лиц.

Существенное изменение обстоятельств сделки

Договор может быть расторгнут, если обстоятельства, при которых он заключался, существенно изменились и несут теперь негативные последствия для сторон (ст. 451 ГК РФ).

Непредвиденные изменения обстоятельств могут повлечь для одной из сторон значительный материальный ущерб. При этом стороны не могли повлиять на изменение обстоятельств либо предугадать их.

Если сделка расторгается по такому основанию, то суд может распределить понесенные расходы между сторонами, так как вины или умысла ни одна из сторон не имела.

Последствия расторжения договора купли-продажи

Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира — продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.

Чтобы избежать негативных последствий при отмене договора, необходимо тщательно продумывать условия на стадии его заключения.

В договоре купли-продажи нужно отразить пункты, регулирующие следующее:

• при расторжении договора стороны должны вернуть имущество;
• конкретизировать сроки возвращения имущества друг другу;
• учесть возможность выплаты неустойки при несоблюдении данного условия и определить ее размер;
• четко определить сроки исполнения действий (снятие с регистрационного учёта, расчет, передача квартиры) и ответственность за их нарушение.

Чем подробнее будут прописаны основания и условия расторжения, тем проще, быстрее и с минимальными потерями вы сможете расторгнуть договор.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

1. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон либо в одностороннем порядке через суд.
2. Договор может быть расторгнут только при наличии веских оснований.
3. Последствия расторжения договора до его государственной регистрации минимальны.
4. Требования истца о расторжении сделки в суде должны быть доказаны.

Расторжение договора купли-продажи сложный процесс и требует терпения, времени и знания законодательства. Каждый способ расторжения договора имеет свои особенности. Обратиться за советом в сложной ситуации, получить ответы на интересующие вопросы вы всегда можете, обратившись к юристам нашего сайта.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли расторгнуть сделку если часть средств должна быть оплачена по сертификату «Молодая семья» но средства в оговоренный договором срок так и не поступили? Сумма платежа по сертификату составляет значительную часть стоимости квартиры. Права собственности на покупателя уже зарегистрировано.

Можно обратиться в суд для расторжения договора, однако гарантировать что суд удовлетворит ваши требования невозможно. В случаях, когда сделка расторгается по причине не полной ее оплаты, продавцу суд предлагает взыскивать с покупателя недоплаченные денежные средства. Так же если договором не было установлено условие, по которому в случае расторжения сделки стороны возвращают назад полученное имущество, то расторгать такой договор для вас будет не выгодно.

Могут ли покупатели расторгнуть уже заключенный договор купли продажи по той причине, что они нашли более подходящий дешевый вариант? Факт передачи квартиры состоялся, и покупатели заселились.

По желанию одной стороны сделки договор может быть расторгнуть только через суд. При этом договор может быть расторгнут только при существенных нарушениях условий договора. В вашем случае ни одной из сторон условия договора нарушены не были, поэтому суд не удовлетворит требования покупателя.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи если покупатель нарушил сроки оплаты задержав ее более чем на месяц? Продавец на этом основании отказывается принять деньги у покупателя и написать расписку о их получении.

Если договором сроки оплаты отнесены к существенным условиям, то теоретически расторгнуть такой договор можно. Однако стоит убедиться, будет ли это выгодно для сторон. При отсутствии в договоре пункта, определяющего, что при расторжении договора стороны получают назад переданное имущество продавец может лишиться и квартиры, и денег.

Может ли суд признать сделку купли продажи квартиры недействительной, если продавец, выступая поручителем по кредиту, перед продажей квартиры узнал о том, что заемщик не вернул банку заемные средства?

В случае если в суде будет доказано, что собственник продал квартиру с целью уклонения от обязательств по кредитному договору, такая сделка может быть признана мнимой. В суде необходимо доказать взаимосвязь продажи квартиры с наступившей у собственника ответственностью по кредиту.

Посоветуйте, как разрешить ситуацию. Поверили продавцу и купили квартиру с прописанным и проживающим в ней человеком. По условиям договора продавец должен был его выписать, но ни каких мер не предпринял. Мы пытались это сделать сами, но суд нам отказал. Можем ли мы в связи с этим расторгнуть сделку и вернуть свои деньги?

Несоблюдение продавцом условий договора является основанием для его расторжения. Но, чтобы понимать ваши шансы, нужно изучить условия договора. Если условия позволяют вернуть все в первоначальное состояние, то вам придется вернуть квартиру продавцу. А вот как скоро вы получите назад свои деньги, это большой вопрос. Если у бывшего собственника есть средства на счетах или имущество, то на них может быть обращено взыскание, но это длительный процесс. Если продавец уже потратил деньги и не имеет свободных средств, то выплата вам денег может растянуться на годы.

Вы можете требовать от продавца исполнения условий договора, либо денежной компенсации. Но нет гарантии что продавец сможет фактически исполнить эти условия. Прописанное лицо может только добровольно освободить жилое помещение и выписаться.