УДК 34 ББК 67
К ВОПРОСУ О ПРАВОВОМ РЕЖИМЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ И ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ
ЮРИЙ ФЕДОРОВИЧ БЕСПАЛОВ,
Ученый секретарь Научно-консультативного совета при Московском городском суде, профессор кафедры гражданского права ФГБОУ ВО «Всероссийский государственный университет юстиции», доктор юридических наук, профессор, судья в отставке
E-mail: nksmgs@mail.ru
Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Аннотация. Исследуется правовой режим жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав. Дается определение понятий «правовой режим жилого помещения как объекта гражданских прав» и «правовой режим жилого помещения как объекта жилищных прав»; выделены их основные признаки, общее и различное. Ключевые слова: правовой режим, жилое помещение, объект прав.
В научной литературе по поводу понятия правового режима высказаны различные точки зрения.
По мнению С.С. Алексеева правовой режим определяется как порядок регулирования, который выражен в комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание дозволений, запретов, а также позитивных обязываний1. В.И. Сенчищев полагает, что «описать правовой режим того или иного явления объективной действительности — это значит во всех подробностях раскрыть особенности возникновения, осуществления и прекращения гражданских прав, как вещных, так и обязательственных, применительно к исследуемому явлению»2. О.С. Иоффе отмечал, «что, «устанавливая «режим вещей», закон, по существу, определяет режим поведения граждан как субъектов гражданских правоотношений»3.
По мнению Барзиловой И.С., правовой режим можно определить как совокупность нормативно-правовых установлений и мероприятий, посредством которых создается особая упорядоченность правового регулирования в соответствии с поставленными в действующем законодательстве целями и задачами, обусловливающая характер взаимодействия между субъектами в рамках правоотношений4. Отметим и
мнение О.С. Родионова о том, что «правовой режим — установленный законодательством особый порядок регулирования, представленный специфическим комплексом правовых средств, который при помощи оптимального сочетания стимулирующих и ограничивающих элементов создает конкретную степень благоприятности либо неблагоприятности в целях беспрепятственной реализации субъектами права своих интересов»5.
Приведенные позиции ученых позволяют определить правовой режим как особенности осуществления прав, особый порядок регулирования, как режим поведения граждан.
Надо полагать, что правовой режим жилого помещения определяется в зависимости от правовой природы жилого помещения и вида прав не него. Отметим, что и жилищное и гражданское законодательства РФ содержат правила об объектах соответствующих прав.
Жилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации по отраслевой природе может быть объектом гражданских и жилищных прав, а по виду прав, объектом вещных и обязательственных прав, т.е. имущественных прав (ст. ст. 15,60,72,92 ЖК РФ, гл. гл. 18,35, ст. 558 ГК РФ), а также объектом не-
материальных благ, например, право на неприкосновенность жилища (ст. 3 ЖК РФ).
Так, соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказания услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
К имуществу, согласно вышеупомянутой статье, относятся и жилые помещения. Однако, ГК РФ не дает определения понятия жилого помещения.
По смыслу ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Данное определение является общим, включающим себя элементы правового режима вещных и обязательственных прав, характерных как гражданскому, так и жилищному праву. Жилое помещение характеризуется как изолированное помещение и в таком виде отнесено к оборотоспособному недвижимому имуществу, отвечающему санитарным, техническим и иным требованиям, пригодно для постоянного проживания и может быть использовано только по назначению.
Кроме того, в научной литературе справедливо отмечено, что объектами жилищных правоотношений могут быть как жилые помещения, так и процесс их создания и капитального строительства6.
Общее в правовом режиме жилого помещения по гражданскому и жилищному законодательствах состоит в следующем.
Жилое помещение — особый объект гражданских и жилищных прав, обладает оборотоспособностью; является недвижимым имуществом, как правило неделимым; может быть использовано лишь для проживания; право собственности, обременения на жилое помещение подлежат государственной регистрации; оно может находиться в общей и индивидуальной собственности, быть объектом обязательственных прав и быть обремененным правами третьих лиц.
Нельзя не отметить, в жилищном законодательстве изолированность является одним из признаков правового режима жилого помещения (ст. 15 ЖК РФ). По гражданскому законодательству жилое помещение как объект прав должно обладать признаком изолированности при договоре найма (ст. 673 ГК РФ). Другие нормы ГК РФ не содержат такого требования к жилому помещению как объекту прав.
Жилое помещение подлежит использованию лишь для проживания, т.е. по назначению (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ). Проживание в свою очередь не должно
нарушать права и интересы соседей, не допускается бесхозяйственное обращение с жильем.
Гражданским и жилищным законодательствами РФ предусмотрены санкции за такого рода нарушения. Так, согласно ст. 293 ГК и ст. 35 ЖК РФ органы местного самоуправления предупреждают собственника если он использует жилое помещения не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение. Орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
В случае игнорирования предупреждения, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд, а суд праве принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Различия состоят в следующем.
Жилое помещение как объект гражданских прав может быть в общей и индивидуальной собственности, правовой режим которых особый и может находиться в гражданском обороте в качестве объекта обязательственных прав, в том числе быть объектом коммерческого использования.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Различными также являются особенности осуществления прав субъектов на жилое помещение. Кроме того, объектом прав по жилищному законодательству РФ является жилое помещение, а по гражданскому законодательству РФ и доля в праве собственности на него.
Правовой режим жилого помещения как объекта гражданских прав складывается из совокупности признаков, допускающих нахождение его в гражданском обороте.
Помимо оборотоспособности жилое помещение по гражданскому законодательству отнесено к недвижимому имуществу, которое может быть делимым и неделимым. Права и обременения на жилое помещение подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Гражданское законодательство допускает имущественный оборот долей в праве собственности на жилое помещение.
Дискуссионными вопросами в научной литературе, а также не нашедшими единообразия в судебной практике являются вопросы о степени самостоятельности осуществления прав одним из участников общей собственности: приобретение и отчуждение доли,
вселение иных лиц; обременение самостоятельности одного правами другого собственника и третьих лиц; раздел, определение порядка пользования жилым помещением и другие.
Осуществление прав на жилое помещения, находящегося в общей собственности, имеет некоторые особенности по сравнению с осуществлением прав на жилое помещение, находящееся в собственности одного лица (индивидуальной).
Эти особенности определяются как правовым режимом жилого помещения и правовым статусом лиц, в собственности которых, оно находится, так и порядком осуществления прав и наличием обременений правами третьих лиц.
В силу ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех сособственников, независимо от того, кем из них совершена сделка. Обусловлено такое правило тем, что доля каждого участника совместной собственности не определена.
Пункт 2 ст. 576 ГК РФ предусматривает ограничение на дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности. Дарение допускается с согласия всех участников совместной собственности и соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ, т.е. нотариальное удостоверение согласия других участников совместной собственности.
Статья 35 СК РФ устанавливает, что при распоряжении имуществом одним из супругов, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие другого супруга.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, согласно ст. 246 ГК РФ, осуществляется по соглашению всех сторон.
В тех случаях, когда участниками соглашения о владении и пользования не достигнуто, порядок владения и пользования устанавливается в судебном порядке.
Однако, в отличие от совместной собственности, собственник доли в жилом помещении выступает исключительно от своего лица и в рамках полномочий на свою долю в имуществе. Участник долевой собственности распоряжается своей долей по своему усмотрению, с учетом преимущественного права покупки, которым наделены остальные участники долевой собственности в соответствии со ст. 250 ГК РФ.
По нашему мнению, правовой режим жилого помещения как объекта жилищных прав есть совокупность, предусмотренных жилищным законодательством РФ требований, которым должно соответствовать жилое помещение как благо, используемое для постоянного проживания и удовлетворения иных, связанных с про-живаниемя. потребностей человека и свидетельствующее о его собственнике, нанимателе, ином пользователе.
Признаками правового режима жилого помещения как объекта жилищных прав является: изолированность; способность удовлетворить потребности
человека как в постоянном проживании так и иные, связанные с проживанием потребности; соответствие техническим, санитарным и иным требованиям, предъявляемым к жилому помещению жилищным законодательством РФ; материальное благо в виде недвижимого жилого имущества; государственная регистрация прав на жилое помещение; использование по назначению; объективная связанность с другим имуществом (для многоквартирного дома); наличие формы (структурировано-обособленное помещение с соответствующим оборудованием); бессрочное или срочное использование.
Правовой режим жилого помещения как объекта гражданских прав есть совокупность предусмотренных гражданским законодательством требований, которым должно соответствовать жилое помещение как благо, находящегося в свободном гражданском обороте, а также свидетельствующих о его собственнике или ином пользователе.
Признаками правового режима жилого помещения как объекта гражданских прав являются: оборо-тоспособность; материальное благо в виде отдельного помещения или доли в праве собственности — недвижимость; государственная регистрация прав на жилое помещение; делимость или неделимость жилого помещения; непотребляемость; использование по назначению; объективная связанность с другим имуществом (для многоквартирного дома); наличие формы (техническая конструкция с электрическим, санитарно-тех-ническим оборудованием; изолированность (характерна для объекта обязательственных прав, например договор найма); бессрочность или срочность использования; возможность коммерческого использования.
Правовой режим жилого помещения как объекта вещных и обязательственных прав также имеет особенности. Отметим, что вопрос об объекте вещных прав освещен нами выше. Характеризуя правовой режим жилого помещения как объекта вещных и обязательственных прав необходимо отметить наличие схожих признаков, характерных как материальному благу, отраслевой принадлежности.
Изложенное позволяет заключить, что правовой режим жилого помещения как объекта гражданского и жилищного права в целом совпадает.
Надо полагать, что следовало бы запретить отчуждение долей в праве на жилое помещение, если на такую долю не приходится изолированное жилое помещение. Такое решение устранит проблему, существующую в настоящее время, относительно вселения в жилое помещение собственников долей, на которых не приходится изолированное жилое помещение.
Литература
1. Алексеев С.С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве. М., 1989.
2. Барзилова И.С. Понятие и юридическая природа правовых режимов // Lex russica. 2013. № 11. С.1169-1175
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
3. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000.
4. Кобыленкова А.И. К вопросу об объектах жилищных правоотношений // Семейное и жилищное право. 2015. № 4. С. 31-35.
6. Сенчищев В.В. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. М., 1999.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
1. Alekseev S.S. General permission and General prohibitions in Soviet law. M., 1989.
2. Barzilov I.S. Concept and the legal nature of legal regimes // Lex russica. 2013. No. 11. P. 1169-1175
3. Ioffe O.S. Selected works on civil law. M: The Statute, 2000.
4. Kobylenkov A.I. To the question about the objects of housing relations // Family and housing law. 2015. No. 4. S. 31-35.
1 Алексеев С.С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве. М., 1989. С. 185.
2 Сенчищев В.В. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие // Актуальные проблемы гражданского права / под ред. М.И. Брагинского. Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. М., 1999. С.185.
3Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000. С. 79.
4БарзиловаИ.С. Понятие и юридическая природа правовых режимов // Lex russica. 2013. N 11. С. 1169-1175.
6 См: Кобыленкова А.И. К вопросу об объектах жилищных правоотношений // Семейное и жилищное право. 2015. № 4. С. 31-35.
УДК 34 ББК 67
О НЕКОТОРЫХ АСПЕКТАХ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ЮЛИЯ АНДРЕЕВНА МЫШКО,
аспирант очной формы обучения кафедры гражданского права и процесса, Института государственного управления и права, Государственного Университета Управления Научная специальность 12.00.03 — гражданское право, предпринимательское право,
семейное право, международное частное право Рецензент: кандидат юридических наук, доктор экономических наук, главный редактор издательства «ЮНИТИ-ДАНА» Н.Д. Эриашвили
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Аннотация. Рассматриваются особенности договора купли-продажи (его разновидностей) при осуществлении внешнеэкономической деятельности.
Ключевые слова: Российская Федерация, международный договор, Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, гражданское право, подотрасль права, правовой институт, договор купли-продажи, договор поставки, внешнеэкономическая деятельность.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Особенности:
— целевое назначение,
— запрещено промышленное производство,
— сделки подлежат гос. регистрации,
— переустройство, перепланировка, перевод только с разрешением,
— гос. учет,
— гос. контроль и надзор за тех. состоянием, ремонтом (гос. жилищная инспекция).
Перевод жилого помещения в нежилое.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже или помещения, расположенные под этой квартирой не являются жилыми.
Порядок перевода. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот осуществляется органом местного самоуправления.
Для перевода собственник представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
3) кадастровый паспорт помещения с его техническим описанием;
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) проект переустройства и (или) перепланировки (если требуется).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.
Решение направляется не позднее чем через 3 рабочих дня. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к этому помещению.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления нужных документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.
Решение об отказе в переводе помещения выдается заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения и может быть обжаловано в суде.
