Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, что права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Подавляющее большинство из нас владеет квартирой, домом, гаражом, , земельным участком. Кто-то для себя дом построил, кто-то приобрел недвижимость у бывшего собственника по договорам купли-продажи, дарения, мены или другим сделкам, а кто-то получил недвижимое имущество в наследство, в каждом случае право владения этой недвижимостью принадлежит нам как законным ее собственникам. Но в то же время некоторые граждане или организации многие годы владеют и пользуются недвижимым имуществом, однако не имеют на него права собственности. Особенно это характерно для сельской местности. Такие владельцы согласно статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют возможность приобрести право собственности в силу приобретательной давности. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность.) Однако необходимо наличие одновременно следующих условий.
Во-первых, владение недвижимым имуществом должно осуществляться непрерывно в течение 15 лет. Владелец может присоединить ко времени своего владения имуществом и то время, в течение которого им владел тот, чьим правопреемником он является (например, время владения этим имуществом наследодателем). Если же имущество имеет собственника, то срок приобретательной давности начинается по окончании срока исковой давности, в течение которого собственник мог истребовать свое имущество из чужого владения.
Во-вторых, гражданин или юридическое лицо в течение всего срока владения должны поддерживать имущество в надлежащем состоянии, исполнять обязанности, связанные с использованием, обслуживанием и содержанием имущества, например, обязанности по уплате коммунальных платежей, страхования имущества и т.д. Однако следует учитывать, что владение имуществом по договору аренды, договору безвозмездного пользования и другим договорам не позволит признать за владельцем права собственности в силу приобретательной давности.
В-третьих, признание права собственности на имущество за давностным владельцем возможно только при добросовестном владении имуществом, т.е. владение не должно возникать в результате незаконных действий либо приобретатель не должен был знать о том, что, приобретая имущество, действовал незаконно. Так, например, самовольное вселение в жилое помещение не дает этому лицу впоследствии возможности приобрести на нее права собственности в порядке приобретательной давности. Кроме того, владелец не должен скрывать факт владения имуществом от окружающих, в том числе от собственника, то есть владение имуществом должно быть открытым.
Таким образом, при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, необходимо учитывать следующее:
— давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
— давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
— давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
— владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Гражданин либо юридическое лицо, полагающие, что стали собственником имущества в силу приобретательной давности, могут обратиться в суд с иском о признании права собственности или, если прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен быть ему известен, с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. В силу статьи 268 ГПК РФ или части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества. Давностному владельцу необходимо знать, что обязанность доказывания оснований для приобретения права собственности в судебном процессе будет возложена на него. Согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном Законом порядке. В силу статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество у лица, приобретшего его в силу приобретательной давности, возникает с момента его государственной регистрации. Если суд подтвердит обоснованность требований давностного владельца, то владелец недвижимого имущества может обратиться в Росреестр за регистрацией своего права собственности на этот объект. Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на имущество, так же как и судебный акт об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным является документом — основанием для проведения государственной регистрации права собственности владельца на недвижимое имущество. Кроме заявления о государственной регистрации права собственности и правоустанавливающего документа, необходимо также представить документ, подтверждающий оплату заявителем государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности. В соответствии с п. 1.2 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом. Поэтому перед подачей документов на регистрацию необходимо поставить объект на кадастровый учет. Обращаю внимание, что распорядиться имуществом (продать, подарить, передать в наследство и т.п.) владелец сможет только после регистрации его права собственности в установленном законодательством порядке. Государственная регистрация права собственности в силу приобретательной давности может быть проведена и в случае принятия в регистрирующем органе этого имущества на учет в качестве бесхозяйного. В данном случае бесхозяйный объект снимается с учета одновременно с регистрацией права собственности на него.
Установленное законодательством приобретение права собственности в порядке приобретательной давности позволяет давностному владельцу устранить неопределенность в вопросе принадлежности недвижимого имущества, вовлечь имущество в гражданский оборот и, следовательно, более эффективно его использовать.
Начальник ММО по Зубово-Полянскому и
Торбеевскому районам Ингликова О.С.
Приобретаемая давность — это один из способов приобретения права собственности на имущество.
Положениями гражданского законодательства предусмотрено, что лицо, которое добросовестно завладело чужим имуществом и продолжает открыто, непрерывно владеть недвижимым имуществом — в течение десяти лет или движимым имуществом — в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество по приобретательной давности.
Защита гражданских прав осуществляется судом, путем признания права собственности. В связи с этим лицо, заявляющее о давности владения и которое считает, что у него есть все законные основания быть признанным собственником имущества по приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество, транспортные средства, ценные бумаги приобретается только по решению суда.
Ответчиком по иску о признании права собственности по приобретательной давности является прежний собственник имущества или его правопреемник. В случае если предыдущий владелец недвижимого имущества не был и не мог быть известным давнишнему владельцу, то ответчиком является орган, уполномоченный управлять имуществом соответствующей территориальной общины.
В случае возникновения споров, связанных с приобретением права собственности по приобретательной давности, суды для их дальнейшего решения, учитывающие следующие условия:
- Знание является добросовестным, если лицо при завладении чужим имуществом не знало и не могло знать об отсутствии у него оснований для приобретения права собственности.
- Знание признается открытым, если лицо не скрывало факт нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению охраны имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.
- Знание признается непрерывным, если оно не прерывалось в течение всего срока приобретательной давности.
В случае, если давнишний владелец потерял имущество не по своей воле, и вернул это имущество в течение одного года или предъявил в течение этого же срока иск о его истребовании, приобретаемая давность не прерывается.
Не прерывается приобретаемая давность также, если лицо, заявляющее о давности владения, является наследником (правопреемником) предыдущего владельца имущества, поскольку в этом случае оно может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владело лицо, чьим наследником (правопреемником) оно есть.
Относительно приобретения права собственности на земельный участок по приобретательной давности, то такие правоотношения регулируются земельным законодательством, в котором установлено, что граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно пользуются земельным участком в течение пятнадцати лет, но не имеют документов, свидетельствующих о наличии у них прав на этот земельный участок, могут обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с ходатайством о передаче им в собственность или предоставление им в пользование земельного участка.
Также, случаются отдельные случаи, когда лицо, заявляющее о давности владения, завладело чужим имуществом на основании договора (аренды, хранения и т.д.) с его владельцем, который по окончании срока договора не предъявил требования о его возвращении. В таком случае, оно приобретает право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество через пятнадцать, а на движимое имущество — через пять лет с момента истечения исковой давности.
Учитывая общие положения норм, регулирующих приобретательную давность, право собственности по приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (а не лицу, которое заявляет о давности владения), а также на бесхозную вещь.
Следовательно, установление владельца имущества или безхазяйности вещи есть одной из причин, имеющей юридическое значение, и подлежит доказыванию при принятии решения суда.
Взятие бесхозной недвижимой вещи на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого она расположена, и последующий отказ суда в передаче этой недвижимой вещи в коммунальную собственность не является необходимым условием для приобретения права собственности на этот объект третьими лицами по приобретательной давности.
Можно отметить с Заключительных и Переходных положений гражданского законодательства, правил норм, статьи, регулирующие приобретательную давность распространяются также на случаи, когда владение имуществом началось за три года до вступления в силу гражданским законодательством, и принимая во внимание, что гражданское законодательство вступило в силу с 1 января 2004 года, положения норм статьи регулирующих приобретательную давность, распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2001 года.
При этом суды должны исходить из того, что если срок давнишнего владения начался ранее 1 января 2001 года, то в срок, который дает право на приобретение права собственности по приобретательной давности, засчитывается срок с 1 января 2001 года. Вместе с тем, если течение срока владения по давности началось после этой даты, то до срока приобретательной давности этот период засчитывается полностью.
Стоит отметить тот факт, что до приобретения права собственности на имущество по приобретательной давности лицо, владеющее имуществом, имеет право на защиту своего владения от третьих лиц, не являющихся собственниками имущества и не имеющих прав на владение этим имуществом.
Таким образом, давний владелец имеет право на защиту своего владения в соответствии с требованиями гражданского законодательства.
Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает по приобретательной давности с момента государственной регистрации. Решение суда, вступившее в законную силу, об удовлетворении иска о признании права собственности по приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Таким образом, лицо, которое намерено приобрести право собственности на имущество по приобретательной давности, должно обратиться в суд, с соблюдением требований гражданского законодательства, при наличии доказательств добросовестного владения имуществом в течение установленного срока.
- Поставить закладку
- Посмотреть закладки
Институт приобретательной давности в гражданском законодательстве Греции
Стефанос Кареклас,
руководитель проекта ЕС
«Содействие укреплению верховенства права
в Кыргызской Республике»
Выступление в Алматы 21 — 22 мая 2015 года на Международной научно-практической конференции в рамках ежегодных цивилистических чтений «Юридические факты как основания возникновения, изменения и прекращения гражданских правоотношений», посвященная 20-летию НИИ частного права и 10-летию Казахстанского Международного Арбитража и организованной НИИ частного права Каспийского университета, Германским обществом по международному сотрудничеству (GIZ), Юридической фирмой «Зангер» и Казахстанским Международным Арбитражем
Введение
Гражданское законодательство представляет собой крупную отрасль права, в которой регулируются отношения между равными частными лицами. В Греции соответствующие основные положения содержатся в национальном Гражданском кодексе, который по примеру германской модели разделен на пять «книг»: общие принципы (герм. «общая часть»), обязательственное право, вещное, семейное и наследственное право. В сравнении с другими фундаментальными сводами законов (УК, УПК, ГПК) относительно «молодой», ГК Греции действует с 02.23.1946 г., причем с того времени претерпел некоторые изменения. Наиболее серьезное из них произошло только после захвата власти социалистами в 1983 году и коснулось семейного права, которое в первоначальной своей редакции считалось давно устаревшим.
Большинство положений ГК Греции можно рассматривать как нормы диспозитивного права (jus dispositivum), поскольку их применение зависит от свободной воли договаривающихся сторон. Однако недостатка нет и в нормах императивного права (jus cogens), когда регулируемые положения непосредственно касаются общественных интересов, например защита интересов детей в семейном праве, наследование по закону и т.д. Нормы императивного права не могут быть изменены иной волей договаривающихся сторон и отменяют идущие с ними вразрез оговорки в соответствующих договорах/правовых сделках.
Мой сегодняшний доклад касается, преимущественно, темы вещного право, т.е. совокупности положений частного права, которые регулируют отношения между субъектами права и вещами, а также отношения между лицами относительно конкретной вещи. Данные отношения подразумеваются как вещные права, к которым в соответствии с греческим законодательством (ст. 973 ГК Греции) можно отнести исключительно следующие: собственность, сервитут, залог и ипотека.
С уверенностью можно сказать, что мы выйдем далеко за пределы данного доклада, если начнем, пускай даже и частично, разбирать общую теорию права собственности. Отношения собственности, основы которых признаются и гарантируются Конституцией, играют особо важную роль в развитии не только финансовой и экономической жизни, но также социальной, политической и культурной сферы современного общества. Институт приобретательной давности в этом контексте является не менее важным, поскольку он, с теоретической точки зрения, затрагивает (даже изначальное) приобретение прав собственности и поскольку, в практическом отношении, на него довольно часто в подтверждение законности своего права собственности ссылаются стороны в судебных процессах, потому что также часто бывает сложно доказать факт приобретения иным способом (probatio diabolica — «дьявольское доказательство»). Более того, независимо от своего хищнического использования в стране, которая сегодня не имеет надлежащего кадастра недвижимого имущества, приобретательная давность представляет собой довольно прогрессивный институт, так как благодаря ей в вещном праве находит свое полное отражение основная идея о том, что вещи принадлежат (должны принадлежать) скорее тем, кто содержит их в исправности, использует/развивает их, а не тем, кто отчасти очень давно является законным собственником, но на самом деле пренебрегает ими.
Приобретательная давность согласно ГК Греции
Лицо может приобретать вещные права на движимое или недвижимое имущество на основании договора (правовой сделки) либо на внедоговорной основе. Приобретательная давность (лат. Usucarpio), предусмотренная в ст. 1041 и последующих статьях ГК Греции, представляет собой возможность изначального, внедоговорного приобретения вещей, которое может затрагивать как право собственности, так и остальные вещные права (прежде всего сервитуты). Особое значение этот институт имеет в отношении недвижимости, потому что в соответствии греческим законодательством приобретение недвижимого имущества допускается также лицом, не являющимся собственником. Признание приобретательной давности, в рамках которой существующие основания возникновения права могут быть прекращены, объясняется невозможностью многолетнего расхождения между реальностью и ее нормативным рассмотрением. Свое подтверждение находят реальные обстоятельства, которые существуют вследствие многолетнего пользования и эксплуатации вещей лицами, не являющимися собственниками, причем речь также идет о том, что придание постоянства и устойчивости этим реальным обстоятельствам должно служить во благо общества в целом, поскольку вещь оставалась бы просто «мертвой», не будь лица, приобретающего на нее право собственности в силу давностного владения. Вследствие юридического признания реальной ситуации, без сомнения, достигают две вещи: правовая определенность благодаря соответствию между реальностью и нормами/правом, а также определенность правовых отношений и делового оборота.
В законе делается различие между обычной и экстраординарной приобретательной давностью. Общим условием для обоих видов является «пригодность» вещи к приобретательной давности. Здесь законодатель выделил две категории вещей, права собственности на которые невозможно приобрести по давности владения. К таковым относятся 1) абсолютно «непригодные» к приобретательной давности вещи и 2) вещи, которые исключаются из возможности приобретения по давности владения.
Абсолютно «непригодными» к приобретательной давности являются: а) вещи, в отношении которых не допускается оформление правоустанавливающих документов (правоотношений), т.е. такие общие вещи, как воздух, открытое море и вещи, которыми люди не могу завладеть; б) общественно полезные/общественные вещи, например постоянно текущие воды, дороги, имеющий в Греции особое значение морской берег, который почти постоянно незаконно присваивается и используется частными лицами или туристическими компаниями; а также в) вещи, которые служат государственным, муниципальным и религиозных целям.
Из приобретения по давности владения исключается недвижимое имущество, принадлежащее лицам, которые фактически являются не в состоянии распоряжаться им (несовершеннолетние лица, находящиеся под опекой или призванные судом недееспособными лица и т.д.), безусловно, до тех пор, пока такие прекращающие/затрудняющие пользование имуществом обстоятельства существуют. Очевидная причина изъятия такого имущества из приобретательной давности заключается в защите вещных прав лиц, которые — в рамках древнеримского принципа «jus vigilantibus scriptum est» («гражданское право пишется для бдительных») — не могут их самостоятельно воспринимать, осуществлять и защищать. В специальных законах предусматривается, что приобретательная давность не может распространяется на государственное имущество любого вида.
Для приобретения на недвижимое имущество права собственности в силу общей приобретательной давности закон (ст. 1041 ГК Греции) требует наличия общей совокупности следующих четырех условий: 1) владение имуществом; 2) существование законного или предполагаемого (частного) правоустанавливающего документа; 3) добросовестность и 4) истечение 10-лететнего срока.
К вопросу о владении: узукапиент (т.е. заявитель о признании права собственности в силу приобретательной давности) должен фактически владеть и пользоваться имуществом с намерением присвоить его и получить в дальнейшем право собственности (владение на правах собственности), поскольку термин «владение» (posessio) предполагает, что недвижимое имущество находится на «хранении» владельца, который, вероятно, думает, что оно является его собственностью, при этом сдает его в аренду, проводит ремонт и содержит в исправном состоянии, огораживает забором от других земельных участков, является единственным, кто имеет доступ к нему, и т.д.
Правоустанавливающий документ: условие приобретательной давности интерпретируется в том смысле, что узукапиент выполнил все формальные условия, которые необходимы для приобретения права собственности (например, имеет договор купли-продажи, свидетельство наследника и т.д.). В случае договора купли-продажи греческое законодательство требует нотариально удостоверенную форму договора, который должен пройти официальную регистрацию в поземельной книге у территориально компетентного органа, ведущего поземельные книги. На практике речь идет о таких случаях, когда существует документ (нотариально удостоверенный договор купли-продажи), на основании которого переходит право собственности, но он содержит внутренние (недееспособность одной из сторон, продавец не является законным собственником недвижимого имущества и т.д.) или внешние (нотариальный документ не подписан надлежащим образом и т.д.) юридические недостатки. Имеющийся правоустанавливающий документ является по этой причине юридически недействительным, однако узукапиент считает, что он в полной мере соответствует требованиям ГК Греции (предполагаемый или мнимый документ). Тем не менее, по закону (ст. 1043 ГК Греции) одно условие должно обязательно соблюдаться — регистрация данного документа в поземельной книге, потому что только на основании регистрации новые отношения собственности, предусмотренные в соответствующем документе, получают юридическую силу. Заблуждение по этому вопросу не может рассматриваться в пользу узукапиента в силу обычной приобретательной давности.
Добросовестность: Добросовестность заявителя признается только в том случае, когда в его вину невозможно вменить грубую небрежность в ненадлежащем приобретении права собственности (безусловно, также отсутствие умысла!). Добросовестность должна присутствовать на момент приобретения права собственности, как это определено законом, т.е. в случае недвижимого имущества в момент регистрации в поземельной книге, в то время как отмена такой регистрации впоследствии не препятствует приобретению собственности по давности владения (ст. 1044 ГК Греции).
Временной фактор: Абсолютно необходимый срок для приобретения на имущество права собственности в силу обычной приобретательной давности составляет десять полных лет и начинает исчисляться только с момента соблюдения всех остальных условий. Узукапиент должен доказать, что он открыто и непрерывно пользовался и владел вещью в течение всех десяти лет. В целях облегчения этого довольно сложного доказывания, в ст. 1046 ГК Греции вводится неопровержимый признак расчета срока, согласно которому в отношении лица, которое владело вещью в начале и в конце срока, предполагается, что оно осуществляло также владение в промежуточное время.
Для приобретения имущества в силу экстраординарной приобретательной давности закон требует соблюдения двух условий: владение вещью и истечение 20-летнего срока. Упомянутая выше правовая презумпция при доказывании срока владения находит свое применение также в данном случае. Поскольку в законе не предусматривается соблюдение дальнейших условий (например, наличие правоустанавливающего документа или добросовестность), то становится очевидным, что существующая на протяжении многих лет фактическая ситуация господства над вещью и обладания ею имеет здесь, в конце концов, правовые последствия и является основанием и поводом для перехода права собственности.
Особые случаи (проблематики) приобретательной давности
Очевидно, что в рамках данного короткого выступления невозможно, пускай даже частично, рассмотреть во всем многообразии проблемы, которые поднимает институт приобретательной давности в таком виде, как он предусматривается в греческом законодательстве. Тем не менее, нам кажется интересным из множества существующих вопросов выделить и кратко разобрать следующие:
Как отмечалось ранее, в силу приобретательной давности происходит переход права собственности, при котором прежний собственник вещи безвозвратно утрачивает все вытекающие из его собственности права, а прежний владелец и узукапиент изначально, т.е. независимо от прав прежнего собственника, приобретает эти права во всей их совокупности. Основанием для такого «наказания» прежнего собственника в виде полной утраты своих соответствующих прав, собственно говоря, должны стать его некомпетентность, безразличие и нежелание выполнять социальную цель, которую несет в себе право собственности в современных обществах. Однако если собственник по другим основаниям не может исполнять свои имущественные права, тогда в зависимости от той или иной ситуации срок давности для так называемого иска о признании права собственности может приостанавливаться или даже прерываться, что также имеет соответствующие последствия для срока приобретательной давности (ст. 255 и следующие статьи в сочетании со ст. 1047 ГК Греции). Так, например, если в течение последних 6 месяцев срока приобретательной давности невозможно предъявить иск о признание права собственности на основе моратория в законе, в силу форс-мажорных обстоятельств или злого умыла (dolus malus) владельца/узукапиента, то течение оставшегося давностного срока также приостанавливается до тех пор, пока существует препятствие. Это время не может засчитываться; и даже по его истечении, после отмены препятствия срок приобретательной давности не может считаться успешно законченным до истечения следующих 6 месяцев.
Дополнительно: поскольку приобретение собственности по давностному владению требует постоянного и непрерывного владения, течение давностного срока перерывается вследствие потери владения. Здесь, однако, закон снисходителен к владельцу: он предусматривает в рамках правовой фикции, что прерывание давности владения не происходит, когда в течение одного года после выбывания имущества из соответствующего владения прежний владелец самостоятельно или по решению суда вновь вступит во владение. Давность владения прерывается, если в течение давностного срока фактический собственник предъявляет к владельцу/узукапиенту иск о признании права собственности. Правовое последствие прерывания давностного срока является для узукапиента более серьезным, нежели его приостановление (ст. 1050 ГК Греции). Период времени до прерывания не засчитывается в давностный срок и последний после прерывания начинает течь для узукапиента… с ноля!
Другой особый вопрос касается специального или универсального правопреемства владельца/узукапиента до истечения давностного владения. Ст. 1051 ГК Греции предусматривается следующее решение для данного вопроса: соответствующий преемник может зачесть натекшее давностное время своего предшественника по праву. Например, сын-наследник вправе зачесть давностное время отца-наследодателя к своему, но здесь возникает другая проблема: в какой момент вышеупомянутый сын на самом деле вступил во владение! Одним из возможных решений представляется считать таковым момент открытия наследства, даже если сын, который, возможно, находится в Америке, в этот момент не имел фактического господства над вещью, и вероятно ничего не знает о смерти отца и существовании недвижимого имущества! По крайней мере, для случая экстраординарного давностного владения, при котором не должны присутствовать добросовестность и намерение получить в дальнейшем право собственности, в теории активно разделяется такой подход решения. Однако нам кажется, что в силу господствующей доктрины и закрепившейся тем временем судебной практики правильной является противоположная точка зрения и она основана на той причине, которая вообще лежит в основе всего института приобретательной давности, в частности санкционирование реальных явлений в праве, которые существуют уже очень долгое время; и гарантирование социального и экономического использования вещи. Давность владения наследника может начаться либо давностный срок предшественника может быть зачтен в пользу наследника, как только он получает физическое господство над вещью. Более того, и относительно обычной приобретательной давности точно так же, как в случае условий владения, должны соблюдаться все остальные условия (добросовестность, предполагаемый документ: здесь также заявление о принятии наследства) именно в тот момент, когда преемник получил господство над вещью. Следовательно, давностный срок преемника начинает течь только тогда, когда фактически все условия приобретательной давности в его лице выполнены. Только в этом случае соответствующий период времени его предшественника может быть зачтен к давностному сроку. Естественно, такое же правило действует в случае последующих преемников или наследников в течение давностного срока.
Еще один вопрос, который не регулирован в законе и, следовательно, волнует практику, относится к конкуренции между совместной собственностью и приобретательной давностью, в частности: может ли один из участников совместной собственности получить полное право собственности на имущество в силу приобретательной давности по отношению к другим участникам. Судебная практика постоянно исходит из того, что даже если только один из дольщиков фактически осуществляет владение всем имуществом, то он всегда действует от имени всех остальных. Таким образом, по отношению к последним не остается никакой возможности для возникновения отдельного, дающего основание для приобретательной давности владения совместным недвижимым имуществом, кроме случаев, когда действительно единственный владелец прямо заявит остальным участника совместной собственности, что он начиная с определенного момента времени действия, связанные с владением, будет осуществлять только от своего имени, за свой счет и в качестве собственника всего имущества.
Наконец, поскольку успешная приобретательная давность влечет за собой изначальное, а не другим каким-либо способом возникающее право собственности, она прекращает/погашает все другие права третьих лиц на недвижимое имущество при условии, что узукапиент действовал добросовестно по отношению к третьим лицам (т.н. освобождение имущества от прав третьих лиц в силу приобретательной давности). Если при этом до начала давностного срока недвижимое имущество было обременено сервитутами или даже ипотекой в пользу третьих лиц, чего владелец по добросовестности, а не грубой небрежности не знал, и если узукапиент приобретает на имущество право собственности в силу давностного владения, то в этот самый момент наряду с правом собственности прежнего собственника погашаются также указанные права третьих лиц.
Процессуальные особенности
На практике наличие условий обычной или экстраординарной приобретательной давности должна доказывать та сторона, которая ссылается на их выполнение. При этом допускается любое средство доказывания, в том числе и свидетельские показания о том, каким образом в стране приобретаются права собственности, которые касаются более чем 50% территории страны (классическое показание: «Его дед выпасал там своих овец!»), причем в последнее время это стало характерным не только для необжитых регионов, но территорий, где земельный участок может стоить намного выше, чем квартиры в Place Vendome в Париже (например, на моем родном острове Наксос или Санторини в Киклады или в Халкидики!). Утверждение о том, что право собственности возникло в силу давностного владения, может стать предметом соответствующего иска; однако оно может также быть указано во встречном иске или возражении. Оно может стать основой и основным рассматриваемым вопросом в соответствующем судебном документе, но может также предъявляться как вторичное/субсидиарное требование. Если в заявлении/жалобе о признании права собственности в силу обычной приобретательной давности отказывается, то этот отказ не создает никакой юридической силы, которая была бы препятствием для (последующего; хотя требования о признании обычной и экстраординарной приобретательной давности могут предъявляться совокупно) признания права собственности в силу экстраординарной приобретательной давности.
Заключение
На основании изложенного, должно стать ясным и очевидно, что приобретательная давность, по крайней мере в Греции, представляет не устаревший правовой институт, а правовой механизм, в результате которого возникают новые права собственности и прекращаются существующие; поэтому споры по приобретательной давности, когда права собственности ставятся под вопрос, являются очень распространенными в судебной практике. Безусловно, они происходят преимущественно в сельскохозяйственных и провинциальных регионах страны, прежде всего в северной части (но также в Эгейском море и на острове Крит), которая до начала прошлого века находилась под господством Османской империи, результате чего в соответствии с османским правом не существовало никаких правоустанавливающих документов, поскольку вся страна принадлежала Империи султана, являвшегося наместником Бога (за исключением Vquf), который по своей «доброте» предоставлял избранным только права пользования; но также в городских районах приобретательная давность играет особую роль, несмотря на частичное введение кадастра недвижимого имущества. По этому поводу я могу привести Вам личный, наглядный пример: если отношения собственности на офисное помещение в Салониках, которое нам в рамках наследования по закону оставил умерший в 1981 году отец и которое до сих пор принадлежит всем оставшимся членам семьи в доле 25%, станут предметом правового спора с третьими лицами, то я как адвокат посоветовал бы семье в подтверждение своего права собственности ссылаться на приобретательную давность и даже во внесудебном порядке (20 лет уже давно прошли и мы с момента наследования постоянно получали арендную плату от различных арендаторов), нежели настаивать на абсолютной законности документов о приобретении, которые есть у нас (принятие наследства), были у отца (договор купли-продажи, прошедший законную регистрацию) и его предшественников!
Как бы там ни было, институт приобретательной давности и его регулирование выглядят таким образом, как будто законодатель, взвесив релевантные права различных лиц, т.е. бывшего собственника, фактического владельца и узукапиента (претендента на собственность), а также третьих лиц, и общественные интересы, отдал и признал преимущество в отношениях собственности в пользу владельца, т.е. лица, которое в течение длительного времени использует спорное имущество по его прямому назначению и поддерживает его в исправном состоянии и тем самым совершает действия, которые лучше всего соответствуют экономической и социальной цели права собственности. Такой принцип подтверждает, что также право собственности не является абсолютным правом по отношению ко всем и обществу и что оно, будучи очень сильным правом, подлежит ограничениям и лимитам. Одним из таких довольно радикальных ограничений является даже то, что собственник, который в течение нескольких лет не пользуется своим имуществом, пренебрегает им и полностью забывает о нем, — а имущество между тем фактически переходит к другому лицу, которое содержит его в исправности и распоряжается им, — такой собственник полностью утрачивает право собственности на это имущество в пользу «новоприбывшего», который хотя и действует незаконно, но в конце концов служит в целях вещи и в интересах общества. В квазифилософском отношении ситуация очень сильно напоминает мне знаменитую пьесу Бертольда Брехта «Кавказский меловой круг» и содержащуюся в ней заключительную реплику своего рода «судьи» о том, что «всё на свете принадлежать должно тому, от кого больше толку…»; то, что решение этого «судьи» касается не недвижимости, а вполне живого и, следовательно, полностью «подвижного» ребенка, не должно смущать при рассмотрении основного сходства ситуации в названной пьесе и делах по приобретательной давности!
Спасибо за внимание!
Бишкек, 11.05.2015 г.
Владение здесь не упоминается напрямую, однако как реальное явление регулируется в последующих статьях ГК Греции; при этом речь идет о дальнейшем вещном праве, кроме уже признанных таковыми напрямую в законе.
Усилия по созданию кадастра недвижимого имущества, активно поддерживаемые за счет финансовой помощи ЕС, находятся в процессе и пока далеки от охвата всей страны. Вследствие кризисной ситуации, длящейся в Греции уже 5 лет, данные усилия, безусловно, пошли на спад. Тем не менее, на сегодняшний момент кадастр охватил такие основные регионы, как столицу Афины, Салоники и другие крупные города страны, несмотря на изначальную очевидность того, что городские районы создадут намного больше количественных проблем (огромное количество подлежащих регистрации прав), в то время как в областях правовая ситуация сама по себе не является однозначной и полностью бесспорной, поэтому здесь ожидаются еще более серьезные трудности, в том числе политического характера (ключевое слово: покровительство и экономика клиентелизма).
En faut des meubles, la possession vaut titre! Влияние французского права в правой области, которая преимущественно урегулирована по германскому образцу.
Напомнить здесь следует цитату специалиста по государственному праву Еллиника о «нормативной силе фактического»
В регионах страны, где уже появился кадастр, соответствующая регистрация производится в нем. В обоих случаях (орган, ведущий поземельные книги, или кадастр) регистрация является необходимым условием для перехода прав собственности.
В отступление от абсолютистского характера доминиумома (господства) в римском праве.
Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда разъяснил правила получения права собственности на земельный участок по приобретательной давности.
Постановление по делу № 742/2916/15-ц было вынесено 11 апреля, с его текстом можно ознакомиться в Verdictum.
ВС оставил в силе решение апелляционного суда, отказавшего в иске о признании права собственности на земельный участок, на котором размещена водонапорная башня.
Так, в соответствии со статьей 119 Земельного кодекса граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно пользуются земельным участком 15 лет, но не имеют документов, свидетельствующих о наличии у них прав на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с ходатайством о передаче земли в собственность или в пользование.
Эти лица не имеют никаких преимуществ, поскольку даже соблюдение всех условий приобретательной давности не приводит к возникновению права собственности на землю и фактически отсылает к общему порядку предоставления земельных участков в собственность или в пользование (статьи 118, 123 ЗК). Эта норма предоставляет только право ходатайствовать о передаче земли и не предусматривает обязательной передачи земельного участка в собственность или пользование при соблюдении процедуры обращения и представления необходимых документов.
Отказывая в иске, суд учел, что на земельном участке, который использовал истец для выращивания сельскохозяйственных культур и на который просил признать право собственности, расположена водонапорная башня, которая согласно статье 113 ЗК имеет зону санитарной охраны, поэтому деятельность в пределах этой зоны ограничена, что является препятствием для получения земли в собственность. К тому же, материалы дела не содержат доказательств того, что истец обращался к сельсовету о передаче в собственность земельного участка на основании статьи 119 ЗК.
Отметим, что лица, которые имеют права на земельные участки, могут отслеживать регистрационные действия в отношении своей собственности с помощью удобного сервиса SMS-маяк Земля. В свою очередь, контролировать регистрационные действия в реестре прав на недвижимость можно, став пользователем SMS-маяка.
Хотите быть в курсе важнейших событий? Подписывайтесь на ЮРЛІГУ в соцсетях. Выбирайте, что вам удобнее — Телеграм t.me/jurliga, Фейсбук https://www.facebook.com/jurliga/ или Твиттер https://twitter.com/jurligaua.
Длительное время в нашей стране земельные наделы выделялись гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, и при этом зачастую не проводились никакие учетно-регистрационные процедуры. Результатом этого стала парадоксальная ситуация, когда хозяин, много лет обрабатывавший участок, не является официально его собственником.
Для того чтобы исправить сложившуюся ситуацию, упорядочить земельные отношения и получить объективную картину землевладения, было законодательно введено такое понятие, как приобретательная давность на земельный участок. Начальник юридического отдела Наталья Дергачева помогает разобраться в данной ситуации:
– Понятие приобретательной давности встречается во многих законодательных актах, наиболее важным из них является 234-ая статья Гражданского Кодекса РФ. Согласно ей любое физическое и юридическое лицо, которое владеет каким-либо имуществом, не являясь при этом его законным владельцем, но охраняя и храня его как свое личное, по истечению некоторого срока времени (то есть приобретательной давности) имеет полное право зарегистрировать свое право собственности на данное имущество в официальном порядке. Для недвижимости срок подобного владения — не менее 15 лет, а для других видов имущества – не менее 5 лет. При определении приобретательной давности фактический владелец имущества может также учитывать и тот срок владения, который был у лица, относительно которого он является правопреемником.
Для того чтобы воспользоваться таким юридическим механизмом требуется соблюдение некоторых условий.
Во-первых, фактический владелец должен на протяжении всего времени владения бесхозным или чужим имуществом относится к нему как к своему, то есть содержать его: добросовестно, открыто (без скрытия факта владения от других граждан) и непрерывно – земельный участок должен находиться во владении постоянно на всем указанном временном периоде. Законодательство не признает приобретательную давность в том случае, если пользование участком прерывалось. В то же время непрерывность учитывается при наследовании, если наследник продолжает владеть участком наследодателя.
Во-вторых, имущество должно быть получено пусть не официально оформленным способом, но, как минимум, не незаконно. То есть, приобретательная давность не распространяется на вещи, фактический владелец которых заполучил их по подделке документов, применения насилия или прочими противоправными методами.
В-третьих, на данное имущество, как минимум, до наступления приобретательной давности не должно быть посягательств со стороны тех лиц, которые имеют полное право зарегистрировать на него свое право собственности.
И в-четвертых, полностью исключается возможность приобретения имущества по приобретательной давности, если его собственник предоставил его же фактическому владельцу по официальному договору (аренда, рента и т.п.). Только соблюдение всех указанных условий дает возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.
Также Наталья Дергачева отмечает, что если все условия соблюдены, для того, чтобы сделать владение земельным участком законным, нужно исковое заявление в суд. Чтобы заявление рассматривалось, нужно иметь документы, подтверждающие основания для владения наделом.
Это могут быть:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая отсутствие владельца;
- архивные справки;
- подтверждение родственных связей с наследодателем (если участок переходил в наследство);
Также придется приложить доказательные материалы, указывающие на факт правомерного использования надела. Сюда можно отнести показания свидетелей; квитанции об оплате коммунальных услуг по проведенным коммуникациям (если такие имеются); согласие собственника.
В случае положительного решения суда можно будет обратиться за регистрацией права собственности. Для этого потребуется перечень следующих документов.
- Положительное решение суда, устанавливающее законность прав на приобретение земли.
- Документ, подтверждающий личность заявителя.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости и другие сопутствующие документы на недвижимость.
- Чек об оплате государственной пошлины в пользу государства
Для подачи документов на регистрацию следует обратиться в ближайший многофункциональный центр, срок проведения учетно-регистрационных процедур составляет не более 7 рабочих дней. После оформления этих документов недвижимость перейдет в полное, законное владение, и граждане смогут им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе – продавать, дарить и завещать.
