Плата за сервитут

Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

• Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
• Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
• Проведения дренажных работ;
• Проведения исследований;
• Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
• И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

• Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
• Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

• Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
• Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

• Размер реального ущерба;
• Размер упущенной выгоды;
• Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

• Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
• Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
• Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода	Сравнительный	Затратный	Доходный
Общая идея	Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.	Стоимость сервитута определяется на основе: · Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора. · Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.	Стоимость сервитута определяется на основе: · Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок. · Платы за ограничение использования собственником земельного участка.
Реализуемость на практике	В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.	Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

• земельный участок под комплексом;
• земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
• искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

>Как рассчитывается плата за сервитут земельного участка? Инструкция по установлению стоимости и соразмерной оценки

Что такое установка соразмерной стоимости земельного участка?

Сервитут позволяет третьим лицам использовать ваш земельный участок в своих интересах. Если был установлен сервитут – вы в любом случае несете некоторые убытки, так как больше не можете пользоваться своим участком в полной мере. Помимо вас ресурсы вашего участка используют и те лица, с которыми у вас заключен сервитут.

В таком случае устанавливается соразмерная плата за сервитут на земельный участок. Этот термин обозначает, что вы устанавливаете оплату в таком размере, в каком она покроет причиненные вам и земле убытки.

СПРАВКА. В данном контексте слово «убытки» равнозначно слову «неудобства». Убытки стоит понимать не буквально, так как это не фактические финансовые убытки – сгоревший лес, сломанное имущество и т.д.

Единовременная и периодическая выплата

Различают два вида оплаты – единовременную и периодическую. Единовременная оплата за сервитут на земельный участок, как следует из названия, выплачивается только один раз.

В зависимости от условий договора, она может производить в начале пользования землей, в момент расторжения договора или в произвольный момент до окончания срока действия сервитута.

Расчет сервитута на земельный участок производится один раз в какой-то период, который также прописывается в договоре. Это может происходить раз в месяц, раз в неделю или даже каждый день.

Оценка частного и публичного ограничения

Поскольку частный сервитут заключается между конкретными собственниками, то процесс оценки значительно проще.

Плату по соглашению об установлении сервитута имеет право требовать только сам собственник предоставляемых в пользование земель.

А вот с публичным все сложнее. В частности, оценка здесь являет собой более сложный процесс, так как, в соответствии с ЗК РФ, плата может быть назначена только в том случае, если при пользовании землями возникают значительные неудобства для собственника.

Таким образом, итоговая оценка может быть нулевой или даже отрицательной – если в процессе использования надела собственник не понес никаких убытков и не терпел неудобств.

Не получается урегулировать вопрос с установлением сервитута мирным путем?

Владелец участка отказывается заключать договор?

Узнайте, какой есть выход из подобной ситуации!

Факторы для расчета выплат

Расчет оплаты за сервитут на земельный участок – сложный процесс, включающий в себя много факторов. Этими факторами являются:

1. Доля земельного участка, на которую наложен сервитут.
2. Степень ограничения пользования – насколько использование участка мешает его владельцу.
3. Интенсивность использования – как часто используют участок, насколько часто возникают неудобства для его хозяина.
4. Степень влияния сервитута на проведение манипуляций и сделок с участком – чем она выше, тем больше сервитут мешает проводить некоторые действия с участком.

Отчет об оценке соразмерной платы за сервитут земельного участка составляется с учетом показателей всех этих факторов. Каждая из этих характеристик разделяется на 5 значений, для этого вводится понятие: дискретный диапазон изменения значения факторов.

При учете влияния каждого из факторов используют шкалу из 5 значений. В зависимости от влияния фактора на землю, его значение может быть от 0 до 100%. Шаг значений равен 25% – то есть всего могут быть получены 5 величин: 0%, 25%, 50%, 75%, 100%.

Теперь давайте рассмотрим, какие значения величин могут быть получены для каждого из факторов.

Доля участка

Доля ЗУ определяет, какую часть от общей площади участка занимает надел с сервитутом. Тогда, применяя процентную шкалу, мы получаем:

• 0%. Выделенная под сервитут площадь участка незначительна, пренебрежимо мала. Например, такое значение означает, что участок используется для прохода людей, когда, например, используется только одна узкая тропинка.
• 25%. Ниже среднего, менее половины от общей площади будет занято иными лицами для своих целей. Чаще всего такое значение получается при выделении определенного объекта на участке – например, водоема, из которого будет производиться забор воды.
• 50%. Половина участка, или около того.
• 75%. Большая, но не вся площадь участка. Подразумевает проведении серьезных полномасштабных работ на всей площади, например, строительство построек, линий коммуникаций и т.д.
• 100%. Весь или практически весь участок используется для заданных целей.

Степень ограничения

Чем выше степень ограничения, тем больше неудобств несет хозяин участка во время действия сервитута.

Разделяя степень ограничения по шкале, получаем такой результат:

• 0%. Хозяин участка не терпит никаких ограничений, либо они минимальные. Сюда относятся редкие проходы людей по территории участка – из-за их малого масштаба и редкости владелец земли может даже и не замечать, что его территория была использована.
• 25%. Незначительные ограничения. Вовремя использования участка другими людьми, его владелец терпит незначительные неудобства, не приносящие ощутимого дискомфорта. Сюда подходит, например, периодический забор воды из водоемов.
• 50%. Средние неудобства, после установления сервитута собственник не может использовать объект таким же образом, как до установления. Но при этом может использовать любым другим образом. Например, после установки оборудования на водоем собственник более не имеет возможности там купаться, но может производить забор воды и рыбачить.
• 75%. Значительные ограничения, при которых хозяин терпит значительные неудобства. Сюда можно отнести значительную застройку на всей территории сервитутного объекта, после чего его использование крайне затруднено ввиду сложной проходимости.
• 100%. Практически полная или полная невозможность использовать участок так, как он использовался до заключения сервитута. Например, вся площадь объекта была обнесена забором, что сделало невозможным его посещение.

Интенсивность использования

Чем выше интенсивность, тем чаще используется сервитутный объект. По большей степени, интенсивность зависит от характера работ, которые будут проводиться на участке.

Под интенсивностью необходимо понимать не сам факт использования земли, а факт возникновения на ней определенных неудобств и ограничений. При разделении по шкале результат будет таким:

• 0%. Редкое и очень редкое использование участка. Сюда снова подойдет проход людей и проезд техники, если они совершаются эпизодически.
• 25%. Ниже среднего, ограничения возникают достаточно редко и нерегулярно.
• 50%. Средняя степень интенсивности, неудобства происходят нечасто, но регулярно. Например, первую половину дня на объекте идет стройка, которая к вечеру прекращает свою работу.
• 75%. Значение выше среднего, довольно частое и регулярное возникновение неудобств для собственника.
• 100%. Практически постоянное использование объекта, почти полностью отсутствуют моменты, когда для хозяина нет никаких неудобств. Сюда подойдет случай, когда на участке работает круглосуточная стройка.

Степень влияния на распоряжение наделом

Если вы решите, скажем, продать участок, то наличие на нем установленного сервитута может быть важным критерием для покупателей. В зависимости от ситуации, они могут и отказаться от покупки.

Поэтому, выделяют такие случаи:

• 0%. Наличие сервитута никак ее повлияет на проведение манипуляций с участком. Как и в предыдущих факторах, сюда можно отнести право прохода по участку. Такое условие никак не будет воспринято другими участниками рынка как недостаток.
• 25%. Низкое значение, потенциальные покупатели участка могут принять его как незначительный недостаток и, скорее всего, не откажутся от сделки.
• 50%. Средней степени ограничения при проведении сделок. Сюда можно определить умеренную застройку территории – не все могут согласиться приобрести видоизмененный участок.
• 75%. Высокое влияние на возможность проведения сделок.
• 100%. Состояние участка может служить очень сильным препятствием при его продаже или отчуждении. Обычно такой показатель характерен для земель, на которых проводится масштабное строительство – практически все потенциальные покупатели решат, что возможные проблемы с этим им не к чему и уйдут к другому продавцу.

Итак, зная распределение каждого фактора в процентном соотношении, можно сделать точное установление платы за сервитут.

Вам нужно установить сервитут на земельный участок соседа, но он утверждает, что на его надел запрещена установка подобных ограничений?

Узнайте, на какие участки можно наложить обременение в виде сервитута!

Пример: как рассчитать цену на землю?

СПРАВКА. Процентная стоимость – процент от стоимости участка. Таким образом, сервитут может стоить столько же, сколько и сама земля.

Для того, чтобы определить процентную стоимость сервитута, нужно сложить все факторы (в процентах) и разделить на количество факторов – на 4. Примерные отчеты оценки сервитута земельного участка в процентах выглядят примерно так:

Пример 1. По дороге, проходящей через объект, периодически проезжает техника. Тогда доля ЗУ будет равна 0% (очень малая часть), неудобства равны 0% (собственник не использует дорогу для своих нужд), интенсивность равна 50% (техника ездит каждый день несколько раз), а влияние сервитута будет также равно 0%.

Тогда общая стоимость считается как (0 + 0 + 50 + 0)/4 = 12,5%. Иными словами, сервитут будет стоить как 12,5% обремененного объекта.

Пример 2. На половине участка возведены небольшие постройки, причем они используются относительно интенсивно и создают средние ограничения для собственника. Тогда значение всех 4 факторов будет равно 50%, а общая стоимость сервитута равна (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% от стоимость объекта.

Пример 3. Водоем, занимающий четверть от участка обнесен забором и используется круглые сутки, тогда значение занятой площади ЗУ будет равно 25%, интенсивность и степень ограничений равны 100%, а влияние сервитута на проведение сделок – 75%. Тогда мы получаем (25 + 100 + 100 + 75) / 4 = 75%, то есть стоимость сервитута равна 75% от стоимости объекта.

СПРАВКА. Полученная стоимость может быть выплачена как одноразово, так и путем постоянных платежей. Плата за установление сервитута, в таком случае, равняется значению одноразовой выплаты.

При установлении аннуитетных платежей

Если были установлены аннуитетные (через равные промежутки времени) платежи, то сумма единоразовой выплаты соотносится с значением периодических выплат, произведенных за 49 лет.

Этот срок получается из того, что если взять срок выплаты в 49 лет, то сумма аннуитетных платежей будет приблизительно равна значению единовременной выплаты.

Сколько стоит сервитут

Стоимость сервитута может быть определена в формате единовременной выплаты или аннуитетного платежа. На практике чаще всего оценка сервитута и его закрепление происходят в судебном порядке. Ведь у противоположных сторон кардинально разное видение ситуации: плательщик не хочет платить много, а собственник участка наоборот. Для определения стоимости могут использоваться следующие методики:

• По величине реального ущерба;
• В размере упущенной выгоды;
• По фактически понесенным убыткам.

Правила учета сервитута при различных формах оценки

При отражении стоимости сервитута в налоговом учете используются следующие правила:

1. Для определения величины реального ущерба рассчитывают разницу между стоимостью земли без обременения и с обременением. Обычно для этого изучают цены на рынке земельных участков. Однако на практике почти невозможно найти одинаковые участки в одной локации с подобным требованием.

На рынке действительно продаются земельные участки с обременениями, но корректно понять каким образом изменилась стоимость практически невозможно. Для этого есть всего 1 важная причина: низкий уровень развития рынка купли-продажи подобных участков.

2. Размер упущенной выгоды для целей налогового учета оценивается по величине денежных потоков, которые мог бы получать собственник до введения сервитута на свою недвижимость.

Например, на рассматриваемом земельном участке предполагалось строительство базы отдыха общей площадью 1 000 кв.м. А после установления бессрочного обременения на земельный участок общая площадь построенного объекта может быть не более 500 кв.м., ввиду конфигурации сервитута. Таким образом, сервитут снижает общую площадь планируемой к строительству базы отдыха, а оценщик может помочь определить стоимость такого сервитута.

3. Реальную величину понесенных убытков рассчитывают по факту расходов, понесенных сразу после установления ограничения, выявляя прямую зависимость между сервитутом и убытками.

Например, на земельном участке с/х назначения был установлен временный сервитут для проведения работ по укладке газопровода. После проведения всех работ, собственник участка обнаружил, что подрядная компания нанесла урон мелиоративной системе его участка. В таком формате восстановление системы является реальным убытком для собственника.

Варианты отражения сервитута в налоговом учете

• Сервитут, когда компания на ОСНО

Признать в качестве расходов можно обоснованные документально подтвержденные затраты (см. ст. 252 НК РФ), а также понесенные налогоплательщиком убытки (см. ст. 265).

Получается, если расходы на сервитут экономически оправданы их можно признать при расчете налогооблагаемой прибыли.

В налоговом учете такие расходы относятся к прочим (см. ст. 264 НК РФ, п. 1, пп. 49, письмо Минфина 03-03-06/1/36 от «01» февраля 2010 г.).

• Сервитут, когда компания на УСНО

Расходы, которые можно учесть «урощенцам» перечислены в перечне (см. ст. 346.16 НК РФ п. 1). Там нет затрат, относящихся к сервитуту. Значит, включить подобную плату в расходы при расчете налогооблагаемой базы не получится.

Пример № 1 – фирма платит за сервитут:

У компании есть недвижимость. Сервитут оформлен для прокладки трубопровода через участок соседней фирмы. Ежемесячная плата составляет 75 000 руб. (в т.ч. НДС 18% 11 440,68 руб.). В бухгалтерском учете сервитут является расходом по обычным видам деятельности начисляется проводками в дебет счета 20 «Основное производство» или 44 «Расходы на продажу» на сумму 63 559,32 руб., дебет счета 19 «НДС» на сумму 11 440,68 руб. в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками». Уплата госпошлины за оформление сервитута отражается в учете проводкой: Д-т 68 «Расчеты с бюджетом» К-т 51 «Расчетный счет».

В налоговом учете госпошлина будет отражена как прочий расход на производство и реализацию, ежемесячная плата будет прочим расходом для фирм на общем режиме налогообложения. Размер платы учитывается за минусом НДС.

Пример № 2 – фирма получает плату за сервитут:

В бухгалтерском учете такие доходы считаются прочими и отражаются по счету 91 «Прочие доходы» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с прочими дебиторами (Д-1 76 К-т 91-1). Учет ведется в размере платы за сервитут. Расходы на НДС учитываются проводкой в дебет счета 91 «Прочие расходы» с кредита счета 68 «НДС». Полученная плата фиксируется по дебету счета 51 в корреспонденции с кредитом счета 76.

Доходы от сервитута в налоговом учете признаются и у налогоплательщиков на ОСНО и УСН. «Упрощенцы» признают такие доходы в момент получения платы за сервитут. Фирмы на общем режиме отражают их методом начисления в соответствии с условиями договора. Такие доходы признаются в качестве внереализационных при расчете базы для налогообложения прибыли.

Можно ли поставить сервитут на баланс

К примеру, ваша организация заключила договор сервитута на пользование земельным участком сроком 5 лет. Как отразить данную операцию в учете компании? Можно ли поставить участок на баланс или следует учесть его за балансом?

По правилам ведения бухгалтерского учета в финансовой отчетности организации найдет свое отражение только плата за сервитут. Поставить сервитут на баланс в качестве актива нельзя, так как у фирмы нет на него права собственности, да и самого объекта в материально-вещественной форме не существует. Поэтому учесть сервитут нельзя даже за балансом. В финансовой отчетности условия сервитута раскрываются в пояснительной записке.

Вот если бы фирма несла ответственность за утрату имущества, на которое оформлен сервитут, тогда такой объект мог бы отражаться за балансом, но не в самом балансе. Ведь это лишь обременение, а не отдельно существующий актив. Конечно, информация о его существовании вносится в кадастр недвижимости, но не на счета бухгалтерского учета компании, хотя сервитут и неразрывен с самим участком, на который он наложен и передать его отдельно от земли нельзя.

Используют сервитут обычно для прохода или проезда, прокладки инженерных сетей (временных или бессрочных), доступа к прибрежным полосам и другое. Причина возникновения сервитута обусловливает срок, на который он оформляется. Для бухгалтерского учета специфика отражения будет единой. В дебете собираются все расходы на сервитут в корреспонденции со счетом расчетов с поставщиками.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

>Оплата за сервитут: учет и налогообложение

В статье рассматриваются вопросы учета организациями платы за частный сервитут, а также возможность включения в расходы этого вида затрат при исчислении налога на прибыль и применении УСН.

Публикация

Сервитут — право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.
Различают публичный и частный сервитут. Частный сервитут — это сервитут, устанавливаемый соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах и собственником земельного участка или объекта недвижимости, в отношении которого будет установлен сервитут. Публичный сервитут устанавливается законом или иным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.
Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Публичный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведения дренажных работ на земельном участке, забора воды и водопоя, прогона скота через земельный участок, сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков, в пределах земель лесного фонда, использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке, временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ. Сервитут является публичным в случае, когда его обладатели — неопределенный круг лиц.
При этом сервитут может быть установлен только в отношении земельного участка, находящегося в собственности, но в интересах, как собственника соседнего участка, так и его пользователя или владельца (ФАС Московского округа в Постановлении от 4 марта 2010 г. N КГ-А41/14225-09).
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут подлежат государственной регистрации (ст. 4 Закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). За государственную регистрацию сервитутов взимается государственная пошлина в размере 4000 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Согласно ст. 23 ЗК РФ и 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. При этом право требования напрямую зависит от того, имеется ли в соглашении о сервитуте условие об оплате или нет. Это подтверждается и судебно – арбитражной практикой (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2010 по делу N А52-6/2008.
Соразмерная плата за сервитут может выплачиваться единовременно или же частями в течение всего срока, на который сервитут установлен.
Размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен в течение срока, на который установлен сервитут в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ.
При этом размер соразмерной платы за частный сервитут может быть изменен по соглашению сторон, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте в части размера соразмерной платы за сервитут; размер соразмерной платы за публичный сервитут может быть изменен принятием органом государственной власти или органом местного самоуправления нормативного правового акта, изменяющего нормативный правовой акт, которым сервитут был установлен, в части размера соразмерной платы за сервитут; размер соразмерной платы за частный и публичный сервитут может быть изменен решением суда, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте или в нормативный правовой акт, которым сервитут установлен, по основаниям, установленным ГК РФ и ЗК РФ).
Надо отметить, что на текущий момент времени нет установленного порядка по оценке соразмерной платы за сервитут.
Согласно временным методическим рекомендациям по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Руководителем Росземкадастра 17 марта 2004года) плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением прав в результате установления сервитута.
Расчет соразмерной платы за сервитут осуществляется на основании договора на оказание услуг по оценке соразмерной платы за сервитут и оформляется письменным заключением о величине соразмерной платы за сервитут, содержащим итоговую величину соразмерной платы за сервитут (п. п. 6.1, 6.3 Временных методических рекомендаций).
Однако согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ в Письме об определении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута от 21 октября 2009 г. № Д23-3470 соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Кроме того, Минэкономразвития в указанном Письме от 21.10.2009 N Д23-3470 сказал, что Временные методические Рекомендации об оценке соразмерной платы за сервитут не подлежат обязательному применению, в связи с тем, что они не были зарегистрированы Минюстом и опубликованы в законодательно утвержденном порядке.
Оплата за сервитут при различных системах налогообложения.
Общая система налогообложения
Согласно ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 настоящего Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Таким образом, при условии экономической оправданности расходов в виде платы за сервитут налогоплательщик вправе признать их в целях налогообложения прибыли. Согласно Письму Минфина от 01.02.2010 N 03-03-06/1/36 в котором указано, что при условии экономической оправданности расходов в виде платы за сервитут налогоплательщик вправе признать их в целях налогообложения прибыли как прочие расходы пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.
В случае если организация вносит оплату за право пользование земельным участком единовременно и сервитут установлен на неопределенный срок, то согласно разъяснениям Министерства Финансов РФ в Письме от 01 февраля 2010г. № 03-03-06/1/36 расходы в виде единовременной платы за сервитут, установленной на неограниченное время должны быть распределены на срок, определяемый налогоплательщиком самостоятельно исходя из требований обоснованности.
Упрощенная система налогообложения
Перечень расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, является закрытым (п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Затраты на оплату права пользования земельным участком, а также иными объектами недвижимости в данном списке не поименованы.
Что не позволяют налогоплательщику включать в расходы, учитываемые при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения оплату за пользование земельным участком (сервитут). Данное мнение также подтверждено Письмом Министерства Финансов от 24 сентября 2009 г. N 03-11-06/2/193.
Пример № 1:
Организация, владеющая объектами недвижимости (промышленные здания, склад и земельный участок) заключила соглашение с собственником соседнего земельного участка для прокладки линии электропередач. Плата, взимаемая за пользование соседним земельным участком, составляет 22 000 руб. в месяц, в том числе НДС 3 356 руб., и уплачивается ежемесячно.
В бухгалтерском учете организации, в интересах которой установлен сервитут расходы в виде оплаты за ежемесячное использование земельного участка будут признаны расходами по обычным видам деятельности с отображением в корреспонденции счетов по соответствующим статьям затрат — по дебету счета 20 «Основное производство» или 44 «Расходы на продажу» (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н; Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51 «Расчетные счета» уплачена государственная пошлина за регистрацию сервитута – 4 000 р.
Дебет 20 «Основное производство» Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» — государственная пошлина учтена в составе расходов по обычным видам деятельности.
Ежемесячно в течение срока действия сервитута – 4000 р.
Дебет 20 «Основное производство» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками» — начислена плата за пользование земельным участком – 18 644 р.
Дебет 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками» — отражен НДС предъявленный собственником земельного участка – 3 356 р.
Дебет 68 субсчет «НДС» Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» — принят к вычету НДС, предъявленный собственником земельного участка – 3 356 р.
Дебет 60 «Расчеты с поставщиками» Кредит 51 «Расчетный счет» — перечислена плата за пользование земельным участком – 22 000 р.
В целях налогообложения прибыли государственная пошлина за регистрацию сервитута учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).
Ежемесячная плата за установление сервитута учитывается в составе расходов в налоговом учете на основании п. 1 ст. 252, пп. 49 п. 1 ст. 264, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, Письмо Минфина от 01.02.2010 N 03-03-06/1/36.
Сумма НДС, предъявленная собственником соседнего земельного участка, подлежит вычету в общеустановленном порядке в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.
Пример №2
Отражение в учете организации собственника земельного участка получение платы за право ограниченного пользования земельным участком (сервитут). Выплата осуществляется многократно частями в течение всего периода, на который установлен сервитут.
В бухгалтерском учете организации собственника земельного участка буду произведены следующие записи:
Дебет 76 субсчет Кредит 91 субсчет «Прочие доходы» — отражен прочий доход в виде платы за пользование земельным участком.
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «НДС» — начислен НДС.
Дебет 51 кредит 76 субсчет — получена плата за пользование земельным участком.
Основанием для отражения в учете операции по начислению прочего дохода за пользованием земельным участком будет соглашение между собственником земельного участка и лицом, в чьих интересах установлен сервитут, в данном соглашении может быть установлен размер платы, либо письменное заключение о величине соразмерной платы за сервитут.
Кроме того организации следует оформить акт приемки – сдачи оказанных услуг, с указанием обязательным реквизитов в документе должны содержаться все реквизиты первичного документа предусмотренные п. 2 ст. 9 Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», в частности :

• наименование документа;

• дату составления документа;

• наименование организации, от имени которой составлен документ;

• содержание хозяйственной операции;

• измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

• наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления;

• личные подписи указанных лиц;

Если организация собственник земельного участка является плательщиком УСН, то плата за сервитут учитывается в составе доходов на дату получения платы на расчетный счет и (или) в кассу организации (п. 1 ст. 346.15, п. 4 ст. 250, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
В случае, если организация применяет общую систему налогообложения плата за сервитут (за вычетом НДС) учитывается в составе внереализационных доходов (п. 4 ст. 250, пп. 1 п. 1 ст. 265, п. 1 ст. 248 НК РФ) и при методе начисления указанный доход признается ежемесячно.
За предоставление земельного участка в ограниченное пользование (сервитут) организация обязана исчислить НДС, если организация применяет общую систему налогообложения (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Налоговая база при представлении участка в ограниченное пользование определяется в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ.

Понятие сервитута

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут — право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута.

Вопрос расчета стоимости права собственности на земельный участок лежит за рамками настоящей методики.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута

Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате

Для определения данной величины оценщиками выбраны 4 фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут.

Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:

— доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;

— степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;

— интенсивность использования сервитута;

— степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).

Оценщиками определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 25%), веса факторов установлены равновеликими.

Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется оценщиком экспертным методом. Далее был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для земельного участка. Данные приведены в таблице (на конкретном примере):

Факторы убытка/ Уровень убытка	Низкий	Умеренный	Средний	Повышенный	Высокий
	0,00%	25,00%	50,00%	75,00%	100,00%
Доля объекта недвижимого имущества, занятая сервитутом	Незначительная по отношению к общей площади объекта недвижимого имущества	Ниже среднего, менее половины площади объекта недвижимого имущества	Практически половина площади объекта недвижимого имущества	Выше среднего, более половины площади объекта недвижимого имущества	Значительная, практически вся (или вся) площадь объекта недвижимого имущества
Степень ограничения пользования	Незначительная, практически не составляет препятствий для использования собственником	Ниже среднего, составляет незначительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества	Среднее, собственник теряет возможность использовать объект недвижимого имущества таким же образом, как до установления сервитута, но имеет возможность использовать объект иным способом	Выше среднего, составляет значительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества	Значительная, собственник практически теряет возможность использовать объекта недвижимого имущества
Интенсивность использования сервитута	Низкая, ограничения, связанные с с сервитутом, возникают очень редко	Ниже среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно редко	Средняя, сервитут используется со средней степенью интенсивности	Выше среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно часто	Высокая, сервитут используется интенсивно, постоянно
Степень влияния на распоряжение земельным участком	Низкая, сервитут практически не создает ограничений при отчуждении земельного участка или при совершении сделок с ним. Наличие сервитута не воспринимается участниками рынка, как значительное	Ниже среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как незначительное ограничении при совершении сделок	Средняя, сервитут влияет на распоряжение объектом недвижимого имущества	Выше среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительное ограничении при совершении сделок	Высокая, сервитут практически препятствует совершению сделок с объектом недвижимого имущества. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительный фактор
Количество наблюдений	2	1	1	0	0
Взвешенный итог	0,00%	25,00%	50,00%	0,00%	0,00%
Итого	75,00%
Количество факторов	4
Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута	18,75%

Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута определяется, как средневзвешенное от количества факторов.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при установлении аннуитетных платежей

Величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за 49 лет Это обусловлено тем, что при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента.

Текущая величина периодических выплат определяется дисконтированием равновеликих (аннуитетных) платежей за весь период при фиксированной ставке дисконтирования.

Источник: Многопрофильный деловой центр

Поделиться ссылкой в социальных сетях: