Перевод сельскохозяйственных земель

Содержание

Проблематика перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию

По официальным данным Госкомстата еще в начале 2004 года Российская Федерация имела 1,7 млрд га земель, которые принадлежали лесному и водному хозяйствам, промышленности, транспорту и поселениям, были отведены под строительство и особо охраняемые объекты (заказники, заповедники).

Сегодня в нашей стране 400 млн га земель сельскохозяйственного назначения. И эти самые ценные ресурсы стали максимально уязвимы для злоупотреблений разного рода. В течение последних 5—7 лет их площадь уменьшилась на 40 млн га. При этом сокращение земель отмечено практически во всех регионах, а не только там, где в свое время осваивалась целина. К примеру, в Московской области полезные сельскохозяйственные угодья уменьшились на 166 000 га.

Этой весной федеральный орган – Минприроды России — начал тщательную проверку законности постройки особняков и дач в охранной природной зоне вокруг столицы. В настоящее время обнаружено около 25 000 нарушений действующего законодательства по охране окружающей среды.

По информации Федеральной службы по надзору в сфере экологии и природопользованию даже в ближнем Подмосковье нелегитимно заняты под застройку около 1 400 га государственных земель. К примеру, в Московской области 80 % берегов водохранилищ, расположенных в природоохранной зоне, застроено незаконно.

При этом строительство осуществляется в районах береговой полосы водных объектов, не являющихся частными, где капитальные сооружения вообще запрещены (согласно Водному кодексу РФ это прибрежная зона шириной от 5 до 20 м в зависимости от размера самого водного объекта, с неограниченным доступом, то есть не имеющая заграждений). Самозахвату подверглись земли следующих водохранилищ: Клязьменское, Истринское, Пестовское, Пироговское и Пяловское. Такие же незаконные застройки появились за эти годы и в охраняемой зоне Москвы-реки, канала им. Москвы, прочих водоемов.

Рекомендуемые статьи по данной теме:

  • Юридическое сопровождение бизнеса: от правовых консультаций до сделок купли-продажи
  • Банкротство юридического лица: от просчета до решения суда
  • Виды арбитражных споров: общая характеристика и юридические нюансы

Большинство положений закона № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 имеют процессуальный характер. Они устанавливают порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения (и прочих) в другую категорию и определяют действия участников подобных правоотношений. Точнее, закон устанавливает круг лиц, которые могут принимать участие в процессе смены целевого назначения земель; мотивы для такого перехода; порядок рассмотрения актов органов местного самоуправления и федеральной власти о переводе участков между категориями и легитимность принятых по ним решений, а также правомерность отказа в данной процедуре.

ФЗ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 определяет требования к оформлению ходатайств, к списку необходимых приложений, к тексту решений о переводе, а также устанавливает порядок корректировки документов в связи со сменой категории земель. Специальная глава в нем посвящена всем тонкостям перевода ЗУ между категориями. К примеру, там оговорены нюансы для следующих целевых групп: земли для поселений, сельскохозяйственные угодья; особо охраняемые территории; объекты лесного фонда и водного хозяйства, а также земли запаса.

Переходная и заключительная часть закона предписывает обязательную принадлежность участков к какой-либо категории и регламентирует условия, при которых местными властями для территорий, находящихся под их юрисдикцией, могут быть приняты решения о смене целевого назначения участков.

Изложенные выше позитивные тенденции, связанные с утверждением закона, серьезно повлияют на дальнейшее искоренение явлений произвола с участками земли в дальнейшем. Однако принятый закон не устраняет главную проблему – исправление имевших место ранее ошибок и нарушений.

Поэтому с учетом выявления около 60 % официальных документов о смене категории ЗУ, оформленных и выданных вразрез с законодательством, владельцы недвижимости обеспокоены новыми тенденциями в деятельности государственных органов. И для этого есть веские причины. Все чаще возникают прецеденты фактического привлечения к ответственности чиновников, незаконно отдавших, допустим, часть площади заповедника под строительство сооружений, а также покупателей такой земли.

В последнее время активизировало свою работу Министерство природных ресурсов Российской Федерации. Вместе с природоохранными структурами министерство приступило к возбуждению судебных дел по фактам незаконных правовых отношений в вопросах землепользования. В конце концов и суды пришли к регулярному рассмотрению претензий физических лиц и компетентных органов к нарушителям земельного права.

Широкие полномочия по наведению порядка в вопросах распоряжения ЗУ имеет Прокуратура Российской Федерации, которая также оживила свою работу в этом плане. Специалисты профильного отдела ведут обширный круг вопросов, проверяя законность правовых актов и сделок в регионе, использование бюджетных средств всех уровней, включая легитимность операций, затрагивающих интересы федерации. Как раз на этом и основывается активное участие прокуратуры почти во всех процессах приватизации и особенно связанных с недвижимостью.

Со своей стороны прокуратура тоже выявляет злоупотребления госорганов исполнительной власти и местного самоуправления по переводу сельскохозяйственных земель (и прочих видов) в другую категорию. Заказники и заповедники, экологические и водоохранные зоны, леса особо охраняемых природных территорий по ряду причин самочинно переводятся из одной целевой группы земель в другую с нарушением закона и порядка и впоследствии застраиваются. При выявлении подобных фактов упраздняются все принятые по ним решения местной власти и применяются жесткие меры, включая даже снос таких сооружений.

Хозяевам земель, оформленных и присвоенных незаконно, в особенности тем, кто имеет там какие-то постройки (подобных собственников большинство), придется в скором будущем узаконивать свою недвижимость. А способы для этого найдутся.

  1. Первое, что требуется от владельцев недвижимости для легализации своих прав, – обращение в администрацию района, где находится объект. Если эксплуатация ЗУ не нарушает перспектив развития рассматриваемой территории и администрация не возражает против цели его использования, участок отдается во владение хозяину застройки, возведенной на этих землях, в установленном порядке.
  2. Следующая задача – признание объекта отвечающим строительным нормам и правилам. Здесь вам поможет одна из проектных организаций с лицензией на право обследования зданий (сооружений). По результатам этой процедуры выдается заключение о том, что строения пригодны для использования по целевому назначению. Городское или районное управление Госстройнадзора может контролировать процесс обследования объектов и единолично или ссылаясь на отчеты проектных организаций, согласовывать дальнейшую эксплуатацию недвижимости.
  3. В результате вы получаете недвижимый объект, который: 1) находится на земле, выделенной для него официально; 2) отвечает градостроительным и прочим правилам и нормативам. С такими правомочными характеристиками постройка больше не принадлежит к разряду самовольных, поскольку она лишена их главных свойств. Таким образом, недвижимый объект почти легализован и больше не относится к разряду самовольных, утрачивая эти признаки, а хозяин вправе оформить такой участок в собственность. Администрация же получает реального пользователя ЗУ и устанавливает с ним законные правовые отношения.

Но все же соответствие строительным стандартам еще не означает, что постройка отвечает требованиям земельного закона. Здесь тоже пригодятся квалифицированные услуги профильных юристов, которые до привлечения землеустроительных органов дадут вам дельные советы по ликвидации имеющихся нарушений.

При этом выполнить все процедуры по легализации объекта бывает очень сложно. Так, в столице выявлением и урегулированием вопросов о судьбе незаконно выделенных земель и самовольных застроек занимаются: Москомзем в лице Государственной земельной инспекции, Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы, Государственная городская инспекция по контролю за использованием объектов нежилого фонда в г. Москве, Департамент природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы, а также Центр городского госсанэпиднадзора в сотрудничестве с префектурами территориальных округов. А значит, и согласование бумаг во всех этих инстанциях займет много времени и сил.

Чтобы не стать владельцем незаконно выделенной земли и избежать ее легализации постфактум, лучше предварительно проштудировать все документы по интересующему вас участку до его приобретения.

Правоустанавливающим документом на недвижимость (в частности, землю) является постановление главы районной администрации, гражданско-правовое соглашение, свидетельство о праве наследования и др. Дополнительно необходимы:

  • кадастровый план ЗУ с обозначением нормативной стоимости земли. Его составляют профессиональные геодезисты, вызванные владельцем для проведения измерительных работ;
  • протокол согласования рубежей частных владений, подписанный соседями и заверенный главой администрации;
  • оценка застройки участка работниками бюро технической инвентаризации либо документ о том, что какие-либо сооружения на земле не возводились;
  • подтверждение отсутствия долга по налогам (сборам), справка о том, что земельный участок не арестован;
  • квитанции о коммунальных платежах и прочих взносах, включая подвод коммуникаций.

На основе вышеперечисленных бумаг выдается главный документ – свидетельство о праве собственности (аренды) на землю.

При наличии на участке жилого здания для него также потребуется пакет необходимых документов.

Грамотный подход к оформлению земельной сделки позволит стопроцентно избежать перспективы судебных разбирательств с уполномоченными органами. Это, конечно же, потребует финансовых затрат. Однако в противном случае существует риск не только лишиться своей собственности и потерять истраченные деньги, но и понести дополнительные и безвозвратные затраты.

Вас также может заинтересовать: Изменение границ населенных пунктов: порядок и проблемы

Как можно использовать сельскохозяйственные земли без перевода в другую категорию

Статья 77 (п. 1) Земельного кодекса РФ гласит, что «землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей». Эти участки могут послужить для сельскохозяйственного производства, высадки лесных защитных насаждений, научных изысканий и исследований, в учебных и других целях, связанных с аграрным бизнесом (ст. 78 Земельного кодекса РФ, пункт 2).

Сельскохозяйственные земли без перевода в другую категорию могут вмещать:

  • дороги местного значения, коммуникации, лесные массивы, используемые для защиты ЗУ от негативных факторов, возникающих не только по естественным причинам (например, погодные условия), но и в результате промышленной деятельности и иного влияния людей;
  • водоемы;
  • здания и постройки для хозяйственных нужд, где будет выпускаться, храниться и готовиться к переработке аграрная продукция;
  • сельскохозяйственные угодья с пашнями, пастбищами, сенокосами, залежами, различными многолетними насаждениями. Такие участки должны охраняться в качестве очень ценных земель.

Сельхозугодья распределяются по трем категориям, локализация которых и минимальные площади утверждены законодательными актами субъектов федерации.

  1. Специально охраняемые ЗУ приоритетного использования, к которым принадлежат экспериментальные производства научно-исследовательских институтов, учебно-опытные участки вузов и учреждений профессионального образования. Цена таких земель, указанная в кадастре, намного выше средних значений для участков в пределах территориального образования их размещения.
  2. Очень ценные полезные угодья, которые запрещено использовать для не аграрных нужд и дачного строительства.
  3. Земли, имеющие сельскохозяйственное назначение, но непригодные для прямого использования, то есть участки более низкого качества по кадастровому рейтингу.

На участке, относящемся к сельскохозяйственным землям, выделенном под фермерское дело, запрещено возведение жилых объектов (директива Минэкономразвития России № Д23-5270 от 21.12.2010).

В целях возведения зданий, сооружений и построек для фермерских нужд предоставляются и покупаются участки в порядке, предусмотренном ст.11 (пункт 2) Федерального закона № 74 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003.

Когда можно переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию

Чтобы на сельскохозяйственных землях можно было бы вести какую-то другую деятельность или что-то строить, им следует поменять целевое назначение на соответствующее планируемому использованию. Эта норма жестко закреплена законодательно. По статьям 284—285 Гражданского кодекса РФ участок изымается у владельца через суд, если он используется не по назначению или неподобающим образом на протяжении трех лет. Законность отчуждения подтверждена судебной практикой (к примеру, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда № 17АП-7586/2010-ГК от 11.08.2010).

Как переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию, изложено в федеральном законе № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004.

Подобное изменение категории для сельских угодий и отдельных участков из их числа на иную целевую группу возможно в установленных законом редких случаях, в частности:

  • временное исключение земель из оборота (консервация);
  • образование природных заповедников со специальными режимами охраны, а также причисление ЗУ к историко-культурным, природоохранным, рекреационным и другим весьма ценным видам. При формировании ТРЗ (туристско-рекреационной экономической зоны) и переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию, такую как «земли особо охраняемых территорий и объектов», Правительство должно принять постановление о создании подобной зоны на территории России в месте расположения участка (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда № 07АП-10686/10 от 07.12.2010, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа № А66-14704/2009 от 21.09.2010);
  • определение (изменение) границ поселений и населенных пунктов;
  • организация предприятий производственного направления на землях, оценка которых по данным кадастровой палаты не выше средней для участков в пределах муниципального района (или округа), на прочих землях и с нецелевыми нуждами, если нет подходящих альтернатив расположения объектов;
  • отнесение земель, негодных для ведения товарного сельского хозяйства, к составу лесного (водного) фондов или землям запаса;
  • строительство дорог (в том числе железнодорожных линий), электромагистралей, линий связи (включая линейно-кабельные конструкции), нефте-, газо- и прочих видов трубопроводов, других похожих проектов при наличии утвержденного должным образом плана рекультивации сельскохозяйственных земель на время строительства указанных объектов;
  • выполнение международных гарантий Российской Федерации, безопасность и защита государства (если нет других мест для дислокации объектов обороны);
  • разработка недр при наличии одобренного проекта по восстановлению нарушенного почвенного слоя;
  • расположение медицинских, социальных и коммунальных объектов, учреждений образования и организаций бытового обслуживания (при отсутствии других вариантов для размещения).

Согласно ст. 7 (пункт 2) Федерального закона № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» запрещен перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, если их кадастровая цена наполовину выше (и даже более) средних кадастровых расценок на участки в пределах муниципального образования. Этот относится и к особо ценным продуктивным сельхозугодьям, речь о которых идет в ст. 79 (п. 4) Земельного кодекса Российской Федерации.

Вас также может заинтересовать: Возврат переплаты по налогам: сроки, порядок и правила

Порядок оформления документов при переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

По ст. 2 закона № 172 для изменения целевого назначения участка следует написать соответствующее заявление в государственные службы, в компетенции которых находится решение этих вопросов. Это органы исполнительной власти разного уровня или местные администрации.

Что касается сельскохозяйственных земель, не являющихся собственностью государства, текст ходатайства и перечень приложенной документации определяет местный орган власти субъекта, где находится участок.

В текст заявления должны входить такие сведения:

  • номер участка по кадастровому учету;
  • наименование категорий земель — по исходной принадлежности и та, куда будет осуществляться перевод;
  • аргументация перемещения земельного участка в другую целевую категорию;
  • подтверждение права на землю (участок).

Дополнительные документы, которые потребуются для ходатайства (ст. 2 ФЗ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», пункты 4—4.1):

  • извлечение из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) или ЕГРИП (Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей);
  • согласие владельца земельного участка на его переведение в другую категорию земель.

Поданные документы могут забраковать в двух случаях:

  • при обращении неподходящего лица;
  • при несоответствии приложенных документов установленным требованиям.

В этом случае бумаги возвращаются заявителю с аргументацией отказа (ст. 3 ФЗ № 172, пункт 3).

На протяжении двух месяцев от даты регистрации ходатайства компетентные государственные службы данного субъекта федерации или соответствующего нижестоящего властного звена (Правительству России дается срок три месяца) утверждают нормативный акт о переводе, к примеру, ЗУ (земель) сельскохозяйственного назначения в другую категорию или выносят решение о невозможности проведения данной процедуры.

Не позднее двух недель после этого распорядительный документ отправляется заявителю (в Росреестр – не позже 5 дней). Кадастровая палата извещает владельцев ЗУ об изменении соответствующих данных со ссылкой на нормативный акт о переводе. Кроме того, она уведомляет органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с таковой.

Если при смене назначения участка из сельскохозяйственного на какое-то иное будет нарушена законодательная норма Российской Федерации, процедуру могут признать нелегитимной и отменить.

Учтите, что владельцу земли, незаконно изъятой или переведенной между категориями, в дальнейшем будет очень сложно возместить затраты на отмену данного решения (постановления Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 2683/12 от 1.07.2012 и № 13443/11 от 22.05.2012).

Почему могут отказать в переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

Причиной для отказа в перерегистрации земель (отдельных объектов в их составе) и присвоения им иного целевого назначения могут стать следующие факторы:

  • ограничения и запреты (согласно федеральному законодательству) на перевод земель (участков земли в их составе) между категориями или отмена этой процедуры;
  • наличие выводов экспертной комиссии из государственной экологической службы (если такое заключение потребуется и предусмотрено федеральным правом), ограничивающих или не допускающих изменение целевого назначения участка;
  • несоответствие будущей целевой функции земель (участков земли) действующим территориальным планам и документам по землеустройству и разработке площадей;
  • определение (изменение) границ поселений, присоединение земельных участков к населенным пунктам или, наоборот, их исключение из пределов города (поселка и пр.) считается переводом земель НП или некоторых территорий в их составе в иную категорию либо, наоборот, переход из каких-либо категорий в земли поселений.

Когда категория земель не внесена в кадастр недвижимости, отсутствует в правоустанавливающих бумагах на участок или документах о праве на землю, местный орган самоуправления (городской или районный) выносит решение о причислении его к землям конкретной категории с учетом цели эксплуатации при его предоставлении. Площади, находящиеся на территории поселений, должны официально принадлежать к землям данных административных единиц. А то, что расположено за пределами городской черты, – к той категории земель, которая соответствует цели официально установленного реального использования участка.

Вдобавок ст. 34 (часть 21) ФЗ № 171 от 23.03.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» тоже устанавливает порядок выделения объекта в соответствии со схемой размещения участков на кадастровом плане данной административной единицы.

Если участок входит в состав земель без определения вида дозволенной эксплуатации или не принадлежащих к конкретной целевой группе, то заключение о промежуточном согласовании выделения ЗУ и утверждение плана его расположения на общем кадастровом плане местности оформляются как разрешение на эксплуатацию участка и отнесение его к подходящей категории земель. Причем издавать отдельный документ, одобряющий использование участка земли или устанавливающий в отдельном порядке его целевое назначение нет необходимости.

На федеральном уровне управление и распоряжение территориями, принадлежащими государству, в первую очередь возложено на Правительство России согласно Федеральному конституционному закону «О Правительстве Российской Федерации» (статья 14 и другие).

Вас также может заинтересовать: Преобразование ЗАО в ООО: инструкция, нюансы, образцы документов

Порядок перевода одной категории земли в другую

Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.

  1. Подготовка документов.

Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.

Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:

  • кадастрового номера участка;
  • подтверждения полномочий заявителя;
  • категории земли, которая присвоена ей сейчас;
  • причин перевода;

Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:

  • Паспорт заявителя (собственника).
  • Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
  • Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
  • Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
  • Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
  • Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости).
    Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.

В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.

  1. Куда обращаться с ходатайством.

Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником.
Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления.
Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.

  1. Получение результатов.

Если собранная комиссия даст добро на проведение процедуры по смене категории, то заявителю предоставят акт о переводе. При отказе должен прийти акт об отказе в переводе. О том, оспорить отказ, читайте ниже. Затем необходимо передать имеющиеся документы в Росреестр, чтобы на законных основаниях изменить статус земли. Длительность процедуры составляет в среднем 1-3 месяца.

Особенности перевода земель сельхозназначения в земли под ИЖС

Порядок перевода земель из сельхозназначения в земли населенных пунктов (ИЖС) является стандартным и описан выше. Однако, в процессе часто возникает много сложностей и отказов, так как далеко не все с/х земли можно переоформить. Например, нельзя переводить с/х земли в иные категории, если они представляют ценность для государства или обладают высоким уровнем продуктивности.

Если перевод все же был произведен, вы должны помнить о том, что участок должен быть использован по назначению. Иначе есть риск применения денежных санкций. Использование участка с/х назначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), и при согласии местной администрации. Но этот вариант вам подойдет лишь в том случае, если вы действительно планируете заниматься сельским хозяйством.

Если участок не используется по целевому назначению в течение 3-х лет, его могут изъять в муниципальное владение вместе со всеми возведенными на участке постройками.

Размер штрафа за нецелевое использование земли может достигать 250000 руб. На сумму, подлежащую уплате, влияет кадастровая стоимость конкретной земли. Ознакомиться с видами и размерами штрафов можно тут Нецелевое использование земли: как решить проблему?.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет. Но если после смены категории земли дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив увеличится вдвое.

Поправки в закон, принятые в 2019 году

Переводить с/х земли в другие категории возможно лишь в исключительных случаях, описанных выше. Но на них не запрещено образовывать участки садового/дачного типа. Это в российском законодательстве новшеством не является, но норму было решено закрепить в специальном документе. Речь идет о пункте 11 статьи 23 ФЗ № 217.

С 2019 года в пределах садоводческого/дачного участка не возбраняется размещать дома садового и жилого типа. Но необходимо, чтобы объект ИЖС не нарушал установленные статьей 39 Гражданского кодекса требования. Запрещено строить дома с 4 и более этажами, а также объекты, превышающие 20-метровую высоту. Также дом не может являться отдельно стоящим сооружением и предназначаться для раздела. Использовать его можно только для проживания либо удовлетворения бытовых нужд.

Строить дома на территориях, которые относятся к СНТ, можно. Но трудности могут возникнуть с получением регистрации. Сложности могут появиться в том случае, если изначально дом возводился не с целью проживания в нем. Более того, подавляющее большинство таких объектов противоречит нормам, поэтому прописываться там не позволят. Чтобы переоформить строение как жилой дом, иногда может потребоваться перевод земли в другую категорию.

Сколько стоит перевод

До принятия решения о переводе участка в другую категорию необходимо понять, как он будет использоваться в будущем. Это позволит определиться с категорией.
В 2019-ом для перевода участка потребуется сумма, размер которой равен в среднем 12000 руб/сотку. При этом не имеет значения, о какой категории земельного участка идет речь.
Итоговую сумму определяют после проведения специалистами оценки уровня сложности работ, которые необходимо произвести.

Важно также помнить, что для перевода земли могут потребоваться дополнительные денежные вливания, связанные, например, с наймом юриста, через которого будет устанавливаться контакт с представляющими власть людьми.

Ходатайства о переводе земель из категории в категорию в 2019 году по-прежнему рассматриваются в порядке очереди, а в качестве управляющего лица выступает Правительство Российской Федерации, представители администрации отдельно взятых районов, в котором и было составлено обращение.

Все территории разделяются по категориям, разделяющимся непосредственно по предназначению. Информация о них содержится в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ). Начиная с 1991 года, в Земельном кодексе зафиксировано четкое разделение территорий по их использованию на семь различных, разделяемых по характеру использования, категорий.

Перечень категорий земель

Земельный Кодекс РФ содержит исчерпывающий список категорий земель в зависимости от их целевого назначения:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

В зависимости от принадлежности земельного участка к одной из указанных категорий земель, определяется его правовой режим, в том числе оборотоспособность, субъектный состав, содержание правомочий собственника либо иного правообладателя такого земельного участка и т.д.

Категории земель имеют сложную внутреннюю структуру, а их единое целевое назначение дополняется и уточняется посредством установления для части категории земель видов разрешенного использования.

КАКИЕ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ МОЖНО ПЕРЕВОДИТЬ?

  1. Собственником земли является Правительство РФ;
  2. Собственниками являются субъекты РФ;
  3. Владелец участка – частное лицо;
  4. Сельхоз земли, собственником которых является местный орган самоуправления;
  5. Земли, для которых определена иная целевая задача, владельцами которых являются органы самоуправления.

Для нужд компаний и отдельных физических лиц предоставляются участки ЗНП, сельскохозяйственного и промышленного назначения. Правоустанавливающими бумагами, подтверждающими факт обладания конкретным наделом, могут являться:

  • Договор купли-продажи.
  • Решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка.
  • Договор мены
  • Дарственная
  • Решение суда.

В указанных, а также градостроительных документах, оформляемых картографической службой при измерении и составлении планировки участка, указывается категория земли и вид ее разрешенного использования. Последний выбирается правообладателем самостоятельно из следующих допустимых форм:

  • ИЖС (территория под строительство жилой недвижимости).
  • ЛПХ (под личное подсобное хозяйство).
  • Для организации огородничества или дачной деятельности.
  • КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Необходимо знать, что на территории, отнесенной к землям сельхозназначения и отданной в пользование под ЛПХ не разрешается строительство жилой недвижимости. Фактически, такое сооружение построить можно, но впоследствии не получится оформить дом как жилой объект до момента перевода этого надела в другую категорию. Именно воздвижение дополнительной инфраструктуры и жилищных объектов становится распространенной причиной для обращения в госслужбу.

Процедура перевода земли в другую категорию

Для того чтобы изменить категорию земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», необходимо в уполномоченный на то орган исполнительной власти или орган местного самоуправления направить ходатайство о переводе земель из одной категории в другую либо ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую.

  1. Обращение в компетентное ведомство с соответствующей заявкой и приложением к ней нужной документации. Если рассматриваемый объект находится в компетенции субъекта Федерации, обращение происходит в департамент земельных ресурсов. В большинстве случаев услуга предоставляется местным муниципалитетом, а именно городским или районным комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями.
  2. Если обращение будет происходить от лица, не имеющего прав на землю, или чье представительство не установлено доверенностью, либо состав и форма предъявляемых документов не соответствует законодательной – в заявке на перевод будет отказано в момент ее оформления.
  3. Если несоответствие документации будет обнаружено позднее, отказ в делопроизводстве принимается в течение 30 дней после оформления заявки.
  4. В случае компетентности заявителя и предъявления им пакета документов, по форме и содержанию отвечающего законодательным нормам, рассмотрение заявки осуществляется в течение 2 месяцев. Если компетентным ведомством является правительство РФ или отдельного региона, срок рассмотрения – 3 месяца.
  5. Вынесенное решение оформляется в форме соответствующего акта, устанавливаемого на неограниченное время. Этот документ направляется заинтересованной стороне в течение 14 рабочих дней после вынесения компетентного решения и должен содержать обязательную информацию, указанную в ст. 3 основного закона.

Установленный акт может быть опровергнут в судебном порядке. Причинами отклонения заявки в переводе являются:

  • На перевод рассматриваемого объекта существует запрет, регламентированный нормативно-правовыми актами федерального или регионального значения.
  • Отрицательное решение, полученное на основании экологической экспертизы.
  • Целевое использование не подходит под объявленную категорию.

В зависимости от того кому принадлежит земельный участок ходатайство следует подавать:

  1. в отношении земель, находящихся в федеральной собственности – Правительство Российской Федерации;
  2. земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности – орган исполнительной власти субъекта РФ (администрация, мэрия, правительство). Такие полномочия могут быть возложены и на одно из структурных подразделений администрации (правительства) субъекта РФ.
  3. земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – орган местного самоуправления (администрация муниципального района, городского округа, поселения).

Земли сельхозназначения

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в любую другую категорию в 2018 запрещен, впрочем, как и прежде, если земельный участок отличается особой ценностью и имеет высокий уровень продуктивности. В перечень с/х земель включены поля сельскохозяйственный НИИ, а также участки, чья кадастровая стоимость гораздо выше, чем средняя стоимость муниципального образования. Исключения случаются крайне редко.

Более того, с недавнего времени перевод сельхоз земель из своей категории в любую другую может грозить значительными штрафами в виде денежной компенсации. На законодательном уровне это будет рассмотрено в качестве нецелевого использования участка земли.

Штрафы в 2018 году варьируются от 200 000 до 250 000 рублей, окончательная сумма зависит от кадастровой стоимости участка. Некоторые граждане, пытаются обойти закон и перевести свой земельный участок в другую категорию, в результате получают проблемы с законом и денежные штрафы.

Земли населенных пунктов

Изменений по сравнению с прошлыми годами в текущем 2019 нет, но с причинами невозможности перевода будет полезно ознакомиться.

Суть в том, что данная процедура возможна только в том случае, если территория рассматриваемой земли будет включена в административные границы рассматриваемого населенного пункта. В целом, получить разрешение очень сложно, зафиксированных случаев, когда куски земли выводили из границ населенных пунктов, переводя в другую категорию, очень мало.

К территориям, принадлежащим данной группе в 2019 году, относятся:

  • зоны, на которых ведутся сельхоз работы,
  • производственные зоны,
  • зоны военной подготовки,
  • особо охраняемые территории,
  • зоны специального назначения,
  • территории, засаженные лесопарком,
  • декоративные пруды или облагороженные озера.

Промышленные земли

Перевод земель, предназначенных для промышленных работ, в любую другую категорию реализуется проще, чем перевод любого другого участка земли в иную категорию. Изменений в новом году этот аспект вопроса также не потерпел.

Но есть несколько исключений, при которых перевод невозможен:

  • территория загрязнена и застроена заброшенными и аварийными зданиями, постройками и свалками (однако, в этом случае все же есть возможность получить разрешение на перевод: утвердить проект рекультивации рассматриваемого участка земли),
  • на земельном участке проводились работы, напрямую связанные с повреждением почвенного слоя (в этом случае также разрешение можно получить после полнейшего восстановления поверхности земельного участка, подтвержденным проектом рекультивации, но в этом случае это должны быть решением собственника, а не приказом представителей законодательной власти).

КАКИЕ СВЕДЕНИЯ СЛЕДУЕТ УКАЗАТЬ В ХОДАТАЙСТВЕ О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

  1. кадастровый номер земельного участка;
  2. категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
  3. обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  4. права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить:

  • выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
  • копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
  • заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
  • согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  • расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства(если такие необходимо произвести).

Пример перевода земли из одной категории в другую

Гражданин Суровцев М.П. решил перевести свое сельхозугодие в категорию населенного пункта для воздвижения жилой недвижимости. Для этого была оформлена заявка в земельный комитет при районной администрации.

В течение 60 дней заявителю был передан официальный ответ в виде акта об отказе в переводе земельного участка из сельскохозяйственной в категорию населенного пункта по причине невозможности выделения конкретного участка из состава обширной площади сельхозугодий.

Стоимость (цена) перевода земель

Перед переводом земельного участка из одной категории в другую, следует принять решение о целях его дальнейшего использования, что и определит наиболее подходящую категорию. Кроме этого, придется решить и финансовые вопросы, связанные с переводом.

Стоимость перевода в 2019 году земельного участка вне зависимости от его категории варьируется от 9 000 до 12 000 рублей за сотку. Это на 2000 – 3000 больше, чем в предыдущие годы.

При этом окончательная сумма будет известна после того, как специалисты оценят уровень сложности предстоящих работ. Помимо внесения денежных средств за смену категории, для успешного завершения процесса перевода земельного участка желательно нанять юриста для общения с представителями власти.

Документы для перевода земель из одной категории в другую

Перевод земли в другую категорию в 2019 году осуществляется компетентной службой по факту предъявления ходатайства и приложения к нему нужных бумаг. Точная форма документов утверждается ведомством, в которое они подаются. При этом в основном законе – ФЗ № 172 от 21.12.04 (в ред. 03.06.16) указан следующий перечень необходимых сведений, включаемых непосредственно в текст заявки:

  • Кадастровый номер.
  • Фактическая и предполагаемая к оформлению категории территория.
  • Права на территорию в виде ссылки на документ, предоставляющий такую возможность.
  • Обоснование необходимости изменения категории земли.

К ходатайству прикладываются следующие документы, без которых необходимое действие выполнено не будет:

  • Выписка из кадастрового реестра или аналогичный паспорт.
  • Документ, устанавливающий личность заявителя или его представителя (паспорт – для физлица, паспорт и выписка из ЕГРИП – для ИП, выписка из ЕГРЮЛ – для юрлица, паспорт и доверенность – для представителя).
  • Выписка из ЕГРП на рассматриваемый надел.
  • В случае необходимости – постановление госэкспертизы по вопросам экологии.
  • Согласие от государства или иного правообладателя землей. Этот документ не нужен, если заключен договор сервитута.

Документы, устанавливающие личность заявителя и заинтересованной стороны, а также согласие правообладателя, непосредственно прикладываются при оформлении. Остальные бумаги запрашиваются компетентным органом по межведомственной линии самостоятельно.

С начала 2017 года в связи с внедрением единого госреестра недвижимости вместо нескольких выписок из разных баз данных запрашивается одна из объединенной базы.

Отказ в ходатайстве

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:

  • с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
  • к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.

Если причиной отказу послужили именно эти причины, в 30-дневный срок заявителю будет возвращено ходатайство с подробным указанием того, какие недостатки следует исправить, чтобы оно было принято в делопроизводство.

Смена земельной категории без согласия правообладателя

Органы исполнительной власти, а также местные муниципалитеты вправе подать ходатайство о переходе земли в новую целевую категорию, не согласовывая его с лицами и организациями, владеющими правами на участок. Законодательно предусмотрены два условия, когда исполнительным органам власти предоставляется подобная возможность:

  1. Если после перевода со старой категории земля будет включена в природоохранные территории, сохраняясь при этом в собственности текущего владельца;
  2. Если было принято постановление о смене старой или установлении новой черты города.

Принятое с подобными обоснованиями ходатайство может быть обжаловано правообладателем земли в суде.

Переводить земли в другую категорию нельзя вообще

Перевод не допускается в случае:

  • установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
  • наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
  • установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Результат, когда перевод земли утвердили

Уполномоченный орган местного самоуправления направляет копию акта о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в течение 5 дней со дня его принятия в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости.

О внесенных изменениях территориальный орган Росррестра уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение семи дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Особенности из главы 2 ФЗ «О переводе земель»

В частности, касаемо сельскохозяйственных участков, закон предусматривает возможность смены их специализации при таких условиях:

  • будет проводиться консервация земли;
  • участок включается в природоохранную территорию;
  • проводится перенос черты города;
  • на участках, признанных непригодными для ведения сельхоз деятельности, будут возводиться промышленные здания или они будут использованы в других нуждах, не связанных с ведением сельского хозяйства;
  • непригодные для ведения сельхоз деятельности участки впоследствии будут отнесены к лесному фонду, землям запаса или водному фонду;
  • если на отводимых участках планируется строительство дорожных магистралей, ЛЭП, линий связи (включая сооружения линейно-кабельные), трубопроводы различного назначения, железнодорожные полотна и прочие линейные объекты. Условие действительно в том случае, когда стоимость участков с сельхоз угодьями, согласно кадастру, более чем на 30% ниже среднего по району показателя, а запланированные линейные объекты будут возводиться в непосредственной близости от дорог и крайней черты полей севооборота;
  • в связи с необходимостью выполнения обязательств РФ международного характера, для поддержания обороноспособности и обеспечения гарантий безопасности государства; в связи с возможностью добычи из недр полезных ископаемых (ископаемые общераспространенного типа являются исключением);
  • в целях сохранения памятников исторического и культурного наследия, строительства разноплановых объектов социального, культурного, образовательного и иного назначения.

Закон ограничивает целевой перевод участков из сельскохозяйственной категории в какую-либо иную в том случае, если в их составе находятся ценные угодья, обладающие повышенной сельскохозяйственной продуктивностью. Также при рассмотрении ходатайства проводится сравнительная оценка текущей кадастровой стоимости земельных участков, при которой в качестве ориентира берется средняя по району стоимость.

При переводе земель, ранее используемых промышленными предприятиями, энергетической и транспортной отраслью, были задействованы в телекоммуникационной, радиовещательной, космической отрасли, а также находились в распоряжении Министерства обороны, нет существенных ограничений, кроме нескольких особенностей:

  • при переводе земельных участков из промышленного или иного типа назначения, учитывается фактор загрязнения почвы, наличия строений и зданий, определенных под снос. Перед сменой категории в данном случае необходимо разработать и утвердить проект, нацеленный на рекультивацию земель;
  • если на земельных участках, относившихся ранее к промышленной категории или к категории спецназначения, деятельность, негативно повлиявшая на состав и качество почвенного слоя, требуется проведения ряда мероприятий по восстановлению почвы, согласно утвержденному плану рекультивации.

Если ходатайство о переводе земли из промышленной категории было подано исполнительными органами власти или местными муниципалитетами, предварительная рекультивация не является обязательным условием перевода.

Для земельных участков, включенных в природоохранную категорию, перевод осуществляется после предварительной экологической экспертизы, проводимой государством, а также других экспертиз, проведение которых обусловлено действующими федеральными законами, связанными с защитой окружающей среды.

Если в результате проверок окажется, что смена целевого назначения приведет к утрате природоохранного, культурно-исторического, рекреационного, научного, оздоровительного или иного критического значения, то в переводе участка на запрошенную категорию заявителю ходатайства будет отказано.

КАКОВ РЕЗУЛЬТАТ ХОДАТАЙСТВА?

По результатам рассмотрения ходатайства орган местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

>Как проходит перевод земель промышленности в другую категорию назначения — условия, пошаговая инструкция и особенности

Особенности, условия и нюансы процедуры

Земли промышленности можно перевести в любую другую категорию земель, если возникнет такая необходимость. Так, эти участки можно без ограничений переводить в земли запаса, лесного хозяйства и сельскохозяйственного назначения при условии, что после использования они остались пригодны для этого.

Если изменяются или устанавливаются новые границы населённых пунктов, то территория промышленного назначения меняет категорию и на ней можно возводить жилые дома или передавать земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

При создании особо охраняемых природных территорий и туристско-рекреационных зон также может быть изменена категория промышленной земли.

Перевод земель промышленности в земли водного фонда осуществляется, если начинается строительство водохранилищ или других искусственных водных объектов, меняется русло реки или каким-то иным образом меняется местоположение водного объекта.

Есть два момента, которые препятствуют переводу земель промышленности в другие категории. О сложностях перевода земель указано в статье 9 ФЗ № 172 от 21 декабря 2004 года.

  1. Если земли промышленного назначения загрязнены или на них находятся строения и сооружения под снос, то переводить их в другую категорию можно после подготовки и утверждения проекта рекультивации земель.

    То есть необходимо сначала предложить меры по экологическому и экономическому восстановлению территории, и только потом собирать необходимые документы.

  2. Если на территории проводились работы, которые нарушили слои почвы, то перевод в другую категорию осуществляется после восстановления. Для этого также требуется подготовить и утвердить проект рекультивации. Исключение составляют те случаи, когда категория земли меняется по ходатайству местных или федеральных властей.

На нашем сайте также можно найти информацию о других землях специального назначения:

  • энергетики;
  • для обеспечения космической деятельности;
  • транспорта;
  • связи;
  • земли обороны и безопасности.

Как перевести — пошаговая инструкция

  1. Определите, в какое ведомство нужно обратиться.

    Сначала нужно определить, в чьей собственности находится участок земель промышленности, которому нужно изменить категорию. От этого зависит, в какой орган власти нужно обращаться с ходатайством.

    Если территория находится в частной или муниципальной собственности, то ходатайство пишется в муниципалитете. В органах местного самоуправления обычно есть земельный комитет, который занимается вопросами смены категории.

    Если владельцем земли является государство, то необходимо обратиться в соответствующий исполнительный орган госвласти.

  2. Подготовьте ходатайство.

    Следующим шагом изменения категории промземель будет подготовка ходатайства по установленной форме. Образец ходатайства предоставляют органы власти.

    В ходатайстве указываются:

    • кадастровый номер участка;
    • категория земель на данный момент и категория, в которую планируется перевести данный участок;
    • аргументы в пользу перевода участка из одной категории в другую;
    • права на данный участок.
  3. Скачать бланк ходатайства о переводе земель

    Важно! Начать процедуру смены земельной категории могут только граждане РФ.

  4. Подготовьте пакет документов к ходатайству.

    К ходатайству необходимо приложить:

    • Выписку из госкадастра недвижимости, в которой должны быть сведения о земельном участке.
    • Копии паспортов физических лиц или выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП.
    • Выписку из ЕГРН.
    • Заключение органа государственной экологической экспертизы, если этого требует законодательство.
    • Письменное согласие владельца участка на смену категории, если владелец лично не участвует в данной процедуре.
  5. Оплатите перевод земель в иную категорию и госпошлину.

    Госпошлина в размере 350 рублей оплачивается за внесение изменений в реестр кадастрового учёта. Кроме госпошлины, нужно будет оплатить перевод земель из одной категории в другую.

    Сумма будет зависеть от целей использования участка. Ежегодно эта сумма меняется. В 2018 году она составляет 9000-12000 рублей за одну сотку. Это больше, чем в 2017 году, на две-три тысячи рублей.

  6. Подождите принятия решения.

    Решения по ходатайству принимаются в установленные сроки. Если ходатайство направлялось в исполнительный орган госвласти, то на ожидание может уйти три месяца.

    Если решение принимают местные власти, то им отводится два месяца. Акт о принятом решении отправляется заявителю в течение двух недель с момента рассмотрения.

Что делать, если отказали?

Отказать в переводе земель промышленного назначения в другие категории могут по разным причинам. Не допускается перевод земель из одной категории в другую, если:

  • есть ограничения или запрет на изменение категории, зафиксированный в законодательстве;
  • выдано отрицательное заключение экологической госэкспертизы, если по закону такая экспертиза должна проводиться;
  • целевое назначение земель противоречит утверждённым документам по планированию территории и землеустроительной документации.

Отказать также могут, если:

  • пакет документов будет неполным;
  • обнаружатся фактические ошибки в документах;
  • у заявителя нет прав на проведение смены категории земли.

Обратите внимание! К числу причин, по которым промземли не будут переведены в другую категорию, относится и её кадастровая стоимость. Если она превышает 50 % средней стоимости в регионе, то заявитель получит отказ.

К акту об отказе изменения категории земли прилагается обоснование отрицательного решения. Исправив замечания, заявитель может подать ходатайство повторно. Также он может оспорить решение через суд и составить новое ходатайство, если суд примет положительное решение.

Для обращения в суд нужно:

  1. Получить акт об отказе в изменении категории земли.
  2. Составить заявление в суд, к которому приложить копии акта, ходатайства и всех документов к нему, документы, которые подтверждают неправомерность отказа в переводе, другие документы, которые имеют отношение к делу.

Если суд удовлетворит требования, то нужно получить экземпляр судебного решения и начать процедуру смены категории участка земли промышленного назначения с самого начала. То есть снова написать ходатайство и приложить к пакету документов судебное решение.

Перевод промышленных земель в другую категорию требует знания различных юридических тонкостей. Браться самостоятельно за реализацию всех процедур без помощи юриста не рекомендуется. Ведь из-за неверно оформленных документов можно потерять не только время, но и деньги.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию – процедура, которая регламентируется Земельным Кодексом Российской Федерации, Федеральными Законами, другими нормативно-правовыми актами. Для ее проведения собственник земельного участка должен обратиться в исполнительный орган государственной власти либо же орган местного самоуправления. Чаще всего такая процедура проводится для повышения кадастровой стоимости.

Перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую категорию разрешен лишь в следующих случаях:

  • Для консервации, создания особо охраняемой природной территории, отнесения участка в состав историко-культурного, природоохранного, рекреационного либо иного ценного назначения.
  • При изменении или установлении черты населенных пунктов.
  • При размещении промышленных объектов, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу или муниципальному району.
  • В случаях, связанных с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса.
  • При строительстве линий электропередач и связи, дорог, железнодорожных путей, нефте-, газа- и иных трубопроводов.
  • Для выполнения международных обязательств.
  • Для добычи полезных ископаемых.
  • Для размещения объектов коммунально-бытового, социального назначения, а также для здравоохранения и образования.

Согласно пункту 4 статьи 79 ЗК РФ перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию запрещён в случае, если кадастровая стоимость будущего земельного участка будет на 50% больше, чем средняя кадастровая стоимость по городскому округу или муниципальному району. Такое же ограничение касается земель, которые являются особо ценными и продуктивными.

Процедура перевода

Чтобы перевести земельный участок сельхозназначения в другую категорию, заинтересованному лицу необходимо подать ходатайство о таком намерении в орган местного самоуправления или исполнительной власти, т.е нужно обращаться в местную администрацию.

В ходатайстве необходимо указать ваши права на земельный участок, его кадастровый номер, категорию земель, в которую вы хотите осуществить перевод, и обоснование для такой процедуры. Обоснование перевода земель, как и ходатайство, пишется в свободной форме. Обосновать нужно необходимость и целесообразность перевода. В частности, можно в качестве доказательств привести: заключение экологической экспертизы о низкой сельскохозяйственной ценности земель, существенная социальная ценность возводимого объекта, нужно указать сведения об объекте, который будет размещён на участке, целесообразность размещения его именно в этом месте, доказательство, что объект может быть размещён именно на этом участке и отсутствие возможности разместить его где-либо ещё.

В случае, если земельный участок находится в собственности РФ, то в ходатайстве указывается цель перевода и обоснование необходимости использования участка в составе испрашиваемой категории земель, несовместимого с нахождением в составе земель сельскохозяйственного назначения; обоснование отсутствия иных вариантов использования земельных участков из других категорий земель для испрашиваемых целей, а также финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода участков в другую категорию.

Также к заполненному ходатайству необходимо прикрепить следующие документы:

  • Выписка из единого государственного земельного кадастра, в которой указываются сведения об изучаемом участке.
  • Копии документов, которые удостоверяют личность заявителя.
  • Выписка из ЕГРИП (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей — юридических лиц)
  • Заключение экологической экспертизы государственного образца.
  • Письменное согласие владельца на подобный перевод.
  • Выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить

В среднем поданное ходатайство рассматривается 2-3 месяца, все зависит от того, в какой орган вы подадите документы. При положительном ответе местной властью принимается акт о переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую. Также заявитель в течение 14 дней со дня принятия акта может получить письменный отказ, в котором должны быть указаны основания для такого решения.

После того, как орган кадастрового учета сообщает местной власти о внесенных изменениях, осуществляется государственная регистрация прав. Это необходимо для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Особенностью является то, что собственнику не нужно самостоятельно переоформлять все правоустанавливающие документы на участок.

Отказ от перевода

Несмотря на относительную прозрачность процедуры, собственник может получить отказ при намерении перевести земельный участок сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Обычно это происходит по следующим причинам:

  • Из-за ограничений, описанных в федеральном законе.
  • Из-за отрицательного решения экологической экспертизы.
  • Из-за несоответствия целевого назначения утвержденной документации.

Если вы не согласны с решением администрации, полученный акт об отказе перевода земельного участка можно обжаловать в судебном порядке не позже 3 месяцев со дня получения документов об отказе. Если же собственник не может подать апелляцию из-за уважительных причин, которые будут подтверждены документально, решение может быть обжаловано и за пределами этого срока.

Перевод земли из сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Перевод земельного участка из категории сельскохозяйственного назначения в ИЖС – регламентированная законом процедура, благодаря которой этот участок будет включен в зону поселения. Такое изменение помогает значительно повысить кадастровую стоимость земли, получить ряд преимуществ: возможность прописки, более развитая инфраструктура и многое другое. Перевод таких участков в ИЖС не всегда целесообразен, собственник должен доказать обоснованность и целесообразность такой процедуры, в случае необходимости – самостоятельно выплатить все недоимки.

Если в документах по переводу земельного участка сельскохозяйственного назначения указана в целях ИЖС, то процедура перевода будет достаточно долгой и сложной. Она регламентируется Федеральным Законом №172, окончательное решение принимается областной администрацией. Если земельный участок уже находится в границах поселения, описанных в генеральном плане, то может потребоваться смена вида разрешённого использования в порядке заявления. Тогда собственник может придать своему участку тот вид разрешённого использования, какой он должен быть согласно генеральному плану. Если же в случае перевода вашего участка под ИЖС он окажется в перечне условно-разрешенных либо вспомогательных, необходимо проводить публичные слушания.

Перевод земель сельхозназначения в промышленные

Перевод земли из сельскохозяйственного в промышленного назначения – долгий и трудный процесс. Он регламентируется Федеральным Законом №172. Перевод возможен в случаях, если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району или если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов.

Чтобы сделать это, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  • Заполненное ходатайство подается в муниципалитет или исполнительный орган.
  • К документам необходимо прикрепить проект рекультивации – комплекс мероприятия, необходимый для восстановления окружающей среды от задуманной деятельности. Также необходимо приложить государственную экологическую экспертизу.

Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка.Рекультивация предусматривает два этапа: технический и биологический. Меропириятия, которые проводятся при каждом этапе, должны быть отражены в проекте. Технический этап предусматривает планировку, формирование откосов, снятие и нанесение плодородного слоя почвы, устройство гидротехнических и мелиоративных сооружений, захоронение токсичных вскрышных пород, а также проведение других работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивированных земель по целевому назначению .

Биологический этап включает комплекс агротехнических и фитомелиоративных мероприятий, направленных на улучшение агрофизических, агрохимических, биохимических и других свойств почвы.

  • После рассмотрения выносится решение.
  • В случае положительного ответа необходимо зарегистрировать права собственности.

По результатам перевода у вас должны оказаться следующие документы: акт о переводе, свидетельство о регистрации государственного образца, договор аренды земельного участка (если он предоставлен на праве аренды).

Сельскохозяйственные земли запретят переводить в иные категории

Земли сельскохозяйственного значения, возможно, запретят переводить в иные категории. Соответствующий законопроект внесен в Госдуму группой депутатов.

Согласно документу, в ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» должны быть указаны лишь исключительные случаи, в которых возможна смена статуса сельскохозяйственных земель:

  • консервация земель;
  • создание особо охраняемых природных территорий, историко-культурных и рекреационных зон;
  • размещение промышленных объектов, осуществляющих переработку сельхозпродукции и обслуживающих сельхозпроизводство;
  • перевод земель, непригодных для сельского хозяйства, в состав лесного, водного фонда или земель запаса.
  • строительство дорог, линий электропередач и связи, трубопроводов и железнодорожных путей (при наличии проекта рекультивации сельхозугодий);
  • добыча полезных ископаемых (при наличии плана рекультивации);
  • выполнение международных обязательств и обеспечение безопасности страны (при отсутствии иных вариантов);
  • размещение объектов здравоохранения, образования и иных социально значимых объектов (при отсутствии иных вариантов).

Чтобы обеспечить функционирование новой схемы, изменения вносятся также в Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что сохранение сельскохозяйственных земель необходимо для обеспечения безопасности страны в условиях запрета импорта продуктов из ряда стран (указ Президента РФ от 6 августа 2014 г. № 560 «О применении отдельных специальных экономических мер в целях обеспечения безопасности Российской Федерации»). Авторы законопроекта отмечают, что в последние годы значительные объемы сельскохозяйственных земель переводятся в иные категории, что негативно влияет на развитие сельскохозяйственного производства. В 1991 году на территории России находились 637,7 млн гектар таких земель, а в 2011 году – 393,4 млн гектар. В 2012-2013 годах были утрачены еще 315,7 тыс. гектар.

С текстом законопроекта № 587639-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части установления запрета на перевод земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель, а также на изменение вида их разрешенного использования» и материалами к нему можно ознакомиться на сайте Госдумы.

Перевод сельскохозяйственных земель

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *