Патент на сдачу квартиры для физических лиц

Как выгодно сдать квартиру?

Как сделать квартиру в аренду более привлекательной для квартиросъемщиков и рентабельной.

Africa Studio/Fotolia

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Какие квартиры в новостройках сдавать в аренду выгоднее всего? За сколько лет окупится квартира в Москве или Подмосковье? Покупка квартиры для сдачи внаем – хорошая идея или ошибка?

Will Thomas/Fotolia

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Какой доход могут принести разные типы недвижимости, которые частные инвесторы покупают, чтобы зарабатывать на аренде.

Кто главный — тот, кто сдает квартиру, или тот, кто снимает?

В общении арендатора и хозяина квартиры постоянно возникает вопрос: где граница между своим и чужим? Мы расскажем, как в этой ситуации обойтись без конфликтов.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Если вы арендодатель, вас наверняка интересует, какой объект проще всего сдать. Мы спросили у арендаторов, что такое идеальная квартира для съема в их понимании.

Anna Baburkina/Fotolia

Самые странные просьбы клиентов при аренде квартиры

Клиенты риелторских агентств иногда предъявляют более чем странные требования к съемным квартирам.

© elenarostunova/Fotolia

7 правил, как сделать красивые фото квартиры

Хорошо рассказать о квартире могут либо ее хозяева, либо фотоснимки, но вторым обычно доверяют больше. Правильная интерьерная фотосъемка поможет вам быстрее и выгоднее сдать квартиру.

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Прежде чем сдать квартиру в аренду, приведите ее в порядок. При минимальных затратах вы можете существенно поднять арендную ставку. Кроме того, так вы быстрее найдете жильцов.

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Не секрет, что чем лучше состояние квартиры, тем выше арендная плата. Как обновить квартиру и не остаться в минусе?

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

После ремонта возникает вопрос: как обставить помещения, ведь неизвестно, кто в них будет жить? Стоит ли покупать мебель эконом-класса или оставить комнаты пустыми? Советуют наши эксперты.

alexandre zveiger/Fotolia

Сколько стоит обставить мебелью 2-комнатную квартиру?

Эксперты рассказывают, сколько стоит обставить мебелью и основной техникой 2-комнатную квартиру (включая всю мебель, технику и не включая сантехнику, текстиль, посуду и мелочи).

zhu difeng/Fotolia

«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?

По описи имущества нужно и сдавать квартиру, и принимать ее, когда жильцы выезжают. Что же включить в опись?

Christian Hillebrand/Fotolia

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на длительный период с частным лицом или риелторской фирмой.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Насколько затратно и хлопотно платить налог с дохода от аренды жилья, как уменьшить выплаты, какие документы подготовить и куда обращаться добросовестному арендодателю.

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

Арендодатель может действовать как физическое лицо или зарегистрироваться как частный предприниматель. В качестве ИП налоги платить выгоднее и можно выбрать одну из двух схем.

David Pereiras/Fotolia

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Что делать, если сдали квартиру, но выяснилось, что у квартиранта несуществующая прописка и он находился два года в розыске?

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Как поступить, если квартиру сдали без договора, а теперь жильцы не платят и отказываются выезжать?

Если Вы сдаете квартиру, дом, дачу в аренду и хотите делать это легально, Вы должны заключить с квартирантом (арендатором) договор и ежегодно платить налоги на получаемый доход от сдачи квартиры в аренду

Варианты налогообложения

1. платить 13% от дохода как физическое лицо и ежегодно подавать в ИФНС налоговую декларацию о доходах

2. зарегистрироваться в качестве самозанятого лица и платить налог

• 4% при саде в аренду квартиры физическому лицу​

• 6% при сдаче квартиры юридическому лицу

3. зарегистрироваться в качестве ИП

• платить 6% от дохода и вести налоговую отчетность

• купить патент на сдачу квартиры, дома или дачи в аренду и не платить больше никаких налогов и не вести налоговой отчетности!

Какой из вариантов налогообложения для Вас будет предпочтительным?Заранее известного ответ не существут. Сделайте расчет и выберите наиболее выгодную систему налогообложения

Получение патента для ИП на сдачу квартиры, дома, дачи в аренду

Ниже мы дополнительно опишем плюсы которые Вы получите, купив патент на сдачу в аренду квартиры

Освобождение ИП на патенте на сдачу в аренду квартиры, дома или дачи от налогов

Индивидуальные предприниматели, перешедшие на патентную систему налогообложения, освобождаются от уплаты трех налогов

• НДС

• НДФЛ

• налога на имущество физических лиц (квартиру)

​​

Налоговоя отчетность при патентной системе налогобложения

Индивидуальные предприниматели перешедшие на патент освобождаются от сдачи налоговой отчетности

​

Срок выдачи патента для ИП на сдачу в аренду квартиры, дома или дачи

Патент выдается по Вашему желанию на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года

​

Порядок оплаты ИП налога по патенту на сдачу квартиры, дома или дачи в аренду

Оплата налога на патент зависит от срока, на который выдается патент

• до 6 месяцев — вся сумма налога должна быть уплачена не позднее срока окончания действия патента

• более 6 месяцев — 1/3 суммы налога нужно перечислить не позднее 90 календарных дней после начала действия патента, а 2/3 суммы — не позднее срока его окончания

​

Стоимость патента на сдачу в аренду квартиры, дома или дачи

Стоимость патента зависит от

• размера квартиры, дома, дачи сдаваемых в аренду в метрах квадратных

• района расположения квартиры, дома или дачи

​

ВАЖНО: Индивидуальные предприниматели в рамках данного патента могут сдавать недвижимость в аренду как физическим так и юридическим лицам

Если нежилое помещение не предназначено для использования в личных целях, сдача его в аренду рассматривается как предпринимательская деятельность. И гражданин должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Если он будет сдавать такое нежилое помещение в аренду без регистрации в качестве ИП, налоговики доначислят ему НДС. Расскажем подробнее.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя необходима, если гражданин ведет предпринимательскую деятельность (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Таковой является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (ст. 2 ГК РФ).

При сдаче в аренду своего имущества гражданин систематически (как правило, ежемесячно) получает прибыль от его использования (арендную плату). Но является ли это достаточным для признания его предпринимателем?

Что считается деятельностью

В письмах от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ и от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@ специалисты ФНС России разъяснили, что закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с ведением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если эти сделки не образуют деятельности.

По мнению налоговиков, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При этом специалисты ФНС России отмечают, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер. Поэтому квалифицировать в соответствии с ними сдачу в аренду физическим лицом собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности (письмо от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@).

Как видите, не любая возмездная сдача в аренду собственного имущества считается предпринимательской деятельностью. Это подтверждается разъяснениями, которые Пленум Верховного суда РФ дал в п. 2 постановления от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве». Высшие арбитры рассмотрели ситуацию, когда гражданин приобрел для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получил его по наследству или по договору дарения, но в связи с временным его неиспользованием сдает это имущество в аренду за плату. Пленум Верховного суда РФ указал, что в этом случае, даже если гражданин по такой гражданско-правовой сделке получил доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Из сказанного высшими арбитрами следует, что сдача в аренду имущества, которое предназначено для использования в личных целях, предпринимательской деятельностью не является.

Сдача в аренду нежилого помещения

Некоторые виды нежилых помещений тоже предназначены для использования в личных целях (например, гараж). И, учитывая вышеуказанные разъяснения Пленума Верховного суда, сдача в аренду такого имущества не образует признаков предпринимательской деятельности.

Но большинство нежилых объектов предназначены для использования в коммерческой деятельности, а не в личных нуждах. Кроме того, такие объекты сдаются в аренду коммерческим компаниям, занимающимся предпринимательской деятельностью. В связи с этим Минфин России считает, что доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности. При этом гражданин имеет возможность самостоятельно выбирать режим налогообложения для своей предпринимательской деятельности (письма от 22.07.2016 № 03-11-12/43108, от 24.06.2016 № 03-11-11/37017).

Эта позиция находит поддержку в судах, причем на высшем уровне. Так, Верховный суд РФ в Определении от 20.07.2018 № 16-КГ18-17 рассмотрел следующую ситуацию. Гражданин сдавал в аренду нежилые помещения и уплачивал с полученных доходов НДФЛ как физическое лицо. Он полагал, что являясь собственником нежилых помещений, вправе сдавать их в аренду на основании гражданско-правовых сделок, что не относится к предпринимательской деятельности. Но налоговики посчитали, что гражданин ведет предпринимательскую деятельность, поэтому, помимо НДФЛ, должен уплачивать и НДС. В результате гражданину был доначислен НДС, а также штрафы за неуплату этого налога и непредставление в установленный срок деклараций по НДС. Гражданин обратился в суд.

Суд первой инстанции поддержал гражданина. При этом арбитры исходили из того, что сдача в аренду принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является реализацией собственником своего законного права на распоряжение имуществом. Самого по себе факта совершения гражданином возмездных сделок недостаточно для признания его предпринимателем, если такие сделки не образуют деятельности. И поскольку признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и исчерпывающей информации обо всех обстоятельствах его деятельности. А соответствующие доказательства налоговой инспекцией не представлены.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции не согласился. Он указал, что гражданин сдавал в аренду нежилые помещения, предназначенные для коммерческого использования, юридическому лицу для его коммерческой деятельности. Целью сдачи помещений в аренду являлось систематическое получение прибыли. Следовательно, гражданин вел предпринимательскую деятельность и должен был уплачивать НДС.

С этим согласились кассационный суд и судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ. Высшие арбитры отметили, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, осуществляемые систематически на свой риск организованные действия по использованию имущества, направленные на извлечение прибыли. Согласно коду 68.20.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014 аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом является одним из видов экономической деятельности.

Объективным критерием для квалификации деятельности гражданина по передаче имущественных прав на недвижимое имущество как предпринимательской является предполагаемое назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых расположены нежилые помещения. Спорное имущество предназначено для использования в качестве торговых помещений и расположено на земельных участках, одним из видов разрешенного использования которых является торговая деятельность. В суде налоговым органом было доказано, что нежилые помещения изначально строились и приобретались гражданином для их использования под торговую деятельность. Торговая деятельность, осуществляемая арендатором в этих помещениях, носит рисковый характер. Соответственно, риск наступления неблагоприятных событий, в результате которых продолжение данной деятельности станет невозможным (предпринимательский риск), переносится на арендодателя в виде неполучения ожидаемых доходов.

Таким образом, названные спорные объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах и в результате деятельности гражданина по сдаче этих помещений в аренду происходит увеличение его экономической выгоды (прибыли). Следовательно, полученные доходы от сдачи в аренду помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. И налоговый орган правомерно доначислил НДС.

В заключение отметим, что, регистрируясь в качестве предпринимателя, гражданин при сдаче в аренду имущества может выбрать систему налогообложения в виде УСН или ПСН. В этом случае он будет освобожден от уплаты НДС (п. 3 ст. 346.11, п. 11 ст. 346.43 НК РФ). И вместо НДФЛ по ставке 13% от полученного дохода он будет платить в бюджет только 6% (при выборе объекта налогообложения по УСН «доходы») или 6% от потенциально возможного дохода (при выборе ПСН).

Например, в Берлине вопрос собственности мало кому интересен. Все прекрасно понимают, что работать на собственную квартиру долгие годы невыгодно и бесперспективно. Вокруг полно отличных вариантов хоть на «месяц”, хоть «до конца жизни”. Такой подход применим и для Москвы. И вот, почему.

1. Локация

Предположим, ипотечный калькулятор сказал, что ежемесячный взнос в 40 000 рублей позволит вам в необозримом будущем получить скромную однушку в замкадье. Мы не имеем ничего против пригородных районов столицы, но такие инвестиции в будущее сами по себе вселяют депрессию в настоящее. За эту же сумму можно снять отличную двушку в хороших, почти центральных районах с парками и в пешей доступности от любого транспорта. А сетовать на то, что в таком случае через 15-20 лет у вас не будет собственного жилья, недальновидно.

Почему? Потому что вы не знаете, что может случиться за такой отрезок времени. Захотите ли вы вообще жить в квартире, за которую платите такие деньги при всем ее несовершенстве? Может, лучше позволить себе жить там, где нравится, без оглядки на неизвестное будущее?

2. Свобода передвижения

Пытаясь построить вокруг себя стабильность и привязаться к одному месту жительства, мы порой впадаем в заблуждение. Судьба в любой момент готова внести свои коррективы в наши планы. Смена работы, поездки на лечение, командировки, перемены в личной жизни: все эти метаморфозы не так страшны, когда ваше жилье – съемное.

Конечно, никто не отменяет вариант со сдачей собственного жилья. Его можно сдавать и на полученные деньги свободно передвигаться. Но этот вариант потребует гораздо больше времени и усилий. А если квартира арендуемая, вы просто пакуете вещи, берете любимый фикус и попадаете в новый дом.

3.Отсутствие лишних вещей

Как отличить человека, живущего в съемной квартире? У него минимум собственных вещей. Одежда, предметы гигиены, ноутбук и еще несколько мелочей, кочующих с ним с места на место. Остальное, что наживается «непосильным трудом”, дарится, раздается в благотворительные фонды, продается или на крайний случай, хранится на платном складе. Съемщики не имеют привычки к накопительству, а значит умеют лучше организовывать жизненное пространство и избавляться от ненужного без сожаления. С точки зрения психологии, – это более «чистый” и верный подход к ощущению жизни и ее проживанию. Они больше готовы к новому, так как для старого просто нет места.

4. Меньше трат

Являясь собственником, вы должны самостоятельно следить за состоянием жилья. Если прорвало трубы – оплатите ремонт и компенсацию соседям. Если сломалась техника – купите новую за свой счет. Для тех, кто арендует жилье, такой проблемы нет. Любая крупная поломка, будь то стиральная машинка или неисправность труб, решается хозяином квартиры и за его счет.

5. Бюджетный уют

В съемном жилье гораздо легче и дешевле создать свою собственную атмосферу. Недорогая мебель, чуть-чуть аксессуаров и квартира уже «ваша”. В некоторых случаях это входит в аренду и часть затрат можно включить в счет оплаты.

6. Нет лишних обязательств

Всего один договор аренды – и можно спокойно жить. Никакой бумажной волокиты и тонны бумаг. Юридические вопросы вас не касаются, просто живите и радуйтесь жизни.

Поиск стабильности начинается не с квадратных метров, а с порядка в собственной голове. Упорядочив мысли и сломав стереотипы о важности собственного жилья, вы перестанете вкладываться материально и морально в мнимые гарантии и уверенность в завтрашнем дне. В конце концов, один раз в жизни стоит попробовать пожить здесь и сейчас, не задумываясь о том, что будет еще очень нескоро.

Новая тенденция – сдать недвижимость в Москве и уехать за границу. Идеальный план. Жить на другом краю света, заниматься тем, что нравится. Вырезать фигурки из дерева, кататься на сёрфе. Или покачиваться в гамаке где-нибудь на южном Бали, попивая свежевыжатый сок. Bfm.ru провел собственное исследование и выяснил, насколько это реально.

Фото: PhotoXPress

Не секрет, что обладать квартирой в Москве – значит обеспечить себе, как минимум, страховку на безбедное будущее. Цены на недвижимость растут, география столицы расширяется. Там, где недавно было глухое Подмосковье, сегодня строят московское метро.

Сдавать в аренду столичную недвижимость можно и не отрываясь от московской жизни. С приходом дачного сезона это стало еще реальнее – в километровых пробках в сторону области стоят и те, кто отдал в аренду квартиру и переехал жить на дачу. Средств от аренды с лихвой хватает на оплату загородной резиденции, при этом работать по-прежнему можно ездить в Москву. Есть и такие, кто столичному округу предпочитают регионы. Едут на юг, где денег от сдачи простой московской «однушки» хватает на аренду домика под Анапой, и еще остается.

Однако в последнее время стало модно уезжать за рубеж. Московские рантье в своем большинстве предпочитают теплые страны.

Роман БабичевРуководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья»»География людей, переезжающих за границу и живущих там на средства от сдачи своей квартиры, огромна. В основном это страны Юго-Восточной Азии: Таиланд, Индонезия (остров Бали), Индия (Гоа). В эти страны едут люди не старше 35-40 лет. Мало кто живет там постоянно, в основном переезжают в середине осени и возвращаются в Москву в конце весны — начале лета. Чтобы жить в свое удовольствие, например в Таиланде, достаточно сдавать «двушку» тысяч за 40 в месяц. На эти деньги там можно снять двухкомнатную квартиру — примерно $300-350, и на остальные деньги питаться. Люди постарше, от 45-50 лет, не очень хорошо переносят жару, и поэтому уезжают в страны, где климат похож на российский. Например, в Болгарию».

Легче сорваться и куда-то уехать, когда ты молод. Поэтому возраст «дауншифтеров» зачастую не превышает 30 лет. Молодыми движет жажда приключений. Другая категория – это люди семейные. Они уезжают с детьми в жаркие страны, а также в теплые регионы Европы.

«Дистанционная аренда» несет в себе и некоторые сложности. Не переживать за свое имущество, находясь на другом конце света, хозяевам помогают риелторы.

Андрей ПетуховДиректор по маркетингу и продажам компании «Миан24 Профессионалы недвижимости»»Для людей, которые сдают квартиры в Москве, а живут в других странах, есть удобный сервис – доверительное управление недвижимостью. За небольшую комиссию клиент может не беспокоиться за свою квартиру и получать доход «на карточку», находясь в любой части света».

Что касается цен, то аренда «однушки» эконом-класса в Москве стоит от 25 тыс. «Двушку» можно снять от 30 тысяч, «трешку» — от 35. Эксперты отмечают, что за эти деньги реально уехать жить в Азию. Самый дешевый вариант – ГОА, в остальных азиатских странах с доходом менее 25 тысяч прожить будет сложно, считает Роман Бабичев. По его мнению, смысл уезжать жить за границу есть при условии, что доход от аренды составляет минимум 40 тысяч.

Дороже стоит бизнес-класс. Аренда подобного жилья в Москве начинается от 50, 70 и 90 тысяч – соответственно наличию комнат. За такие деньги рантье могут поглядывать на теплые страны Европы. Аренда квартиры или небольшого дома в Италии или Болгарии – от 800 евро. Чуть дороже обходится жизнь на побережье Испании – по словам экспертов, неограниченно есть паэлью и пить вкусное вино здесь можно с доходом от 80 тысяч – большая часть уйдет именно на аренду жилья.

Самый прибыльный сегмент рынка – элитный, где цены за «однушку» могут переваливать за сотню. Квартиры с двумя-тремя комнатами стоят 150, 200 тысяч и больше. Однако этот рынок наименее востребован. Людей, готовых столько платить за аренду, мало. Однако они есть. Тем самым, владельцы недвижимости где-нибудь на Остоженке могут легко рассматривать переезд в любую точку мира.

Андрей Петухов выделяет дауншифтеров, как особую группу арендодателей. Они бросают карьеру и уезжают «искать себя», как правило, в жаркие страны. В тенденции «сдать жилье в Москве – жить за границей» преобладают именно эти люди. Есть и те, кто покупает столичные метры сознательно, с целью получения дохода от сдачи в найм. Для таких людей не возникает вопроса, в какой стране жить. Помимо Азии и Европы, они могут рассматривать, к примеру, западное побережье США.

Московские рантье разъезжаются по всему свету. Вопрос о том, куда переехать зависит как от личных предпочтений, так и от финансовых возможностей. Тем, кто хочет жить в приличной европейской стране, и рассчитывать придется на сумму приличную. Доход от аренды должен быть не меньше 80 тысяч. Гораздо дешевле можно жить в Азии – нужно иметь 30-40 тысяч.

Беззаботная жизнь для рантье в других странах реальна – нужно лишь сдать свою квартиру в Москве. Потом выбрать страну, на которую хватит денег от аренды. А дальше — наслаждаться жизнью, став частью модного движения дауншифтинга.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?