Оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Содержание

Порядок определения кадастровой стоимости

Понятие кадастровой стоимости дано в ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с гл. III.1 Федерального закона № 135-ФЗ и включает следующие этапы:

В отношении каждого объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) содержатся сведения о кадастровой стоимости. Так, согласно пп. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ дополнительными сведения об объекте недвижимости в ГКН являются сведения о его кадастровой стоимости.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно путем запроса сведений из ГКН в форме кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (пп. 4.1 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 221-ФЗ). Кроме того, в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 504 кадастровая стоимость указывается и в кадастровой выписке, и кадастровом паспорте.

На что влияет кадастровая стоимость объекта недвижимости?

В соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения и определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действительно, в первую очередь кадастровая стоимость влияет на размер некоторых налогов, Так, она является базой для:

  • налога на имущество организаций (ст. 375 НК РФ);
  • земельного налога (ст. 390 НК РФ);
  • налога на имущество физических лиц (ст. 402 НК РФ).

Кроме того, кадастровая стоимость используется в следующих случаях:

  • для определения цены земельного участка в договоре купли-продажи участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ);
  • при определении начальной цены аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или права его аренды (п. 12 и 14 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • для определения цены и арендной платы земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, при его передаче сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов (п. 5.1 ст. 10 Федерального закона № 101-ФЗ);
  • для определения цены и арендной платы земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 7 ст. 10 Федерального закона № 101-ФЗ);
  • для определения цены доли земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящейся в муниципальной собственности, при ее продаже сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству (п. 4 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ).

Таким образом, кадастровая стоимость является, прежде всего, экономическим показателем и существенно влияет на гражданский оборот.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

Особенности рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости установлены ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ. Оспаривать кадастровую стоимость могут физические и юридические лица (если затрагиваются их права и обязанности), а также органы госвласти (ОГВ) и муниципального самоуправления (ОМС) в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В качестве органов, рассматривающих заявления об оспаривании кадастровой стоимости, предусмотрены суд и комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия). При этом физические лица не обязаны до суда обращаться в комиссию. Комиссия действует в соответствии с порядком, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 263.

Основанием для пересмотра комиссией результатов определения кадастровой стоимости является:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в ГКН, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости (п. 13 комментируемого постановления).

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии может быть представлен в виде схемы (ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ):

1. Обращение в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости

Основание – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости

Основание – установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость

Приложения к заявлению:

– кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

Приложения к заявлению:

– кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

– нотариально заверенная копия право­устанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается правообладателем;

– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

– иные документы

– нотариально заверенная копия право­устанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается правообладателем;

– отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа;

– положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет;

– иные документы

2. Рассмотрение комиссией заявления

3. Принятие решения

– об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

– о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости

– об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

– об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости

4. Направление уведомления о принятом решении заявителю и органу местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости

Особенности подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости в суде

Прежде всего, в п. 1 комментируемого постановления указано, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии.

Помимо требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений, может быть предъявлено требования об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии (п. 2 и 4 этого документа).

Следует отметить, что дела об оспаривании кадастровой стоимости в первой инстанции рассматриваются верховными судами республик, краевыми, областными судами, судами городов федерального значения, судом автономной области и судами автономного округа (пп. 8 п. 1 ст. 26 ГПК РФ). При этом заявление подается по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 3 комментируемого постановления). Срок рассмотрения заявления – два месяца со дня его поступления в суд.

Заявления не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей, о признании нормативного правового акта недействующим.

Однако при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена рыночная стоимость такого объекта.

Согласно п. 6 комментируемого постановления с заявлением в суд могут обратиться:

  • юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
  • иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности;
  • ОГВ и ОМС в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
  • федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
  • бывший собственник объекта недвижимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление;
  • участник долевой собственности независимо от согласия других сособственников;
  • арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • арендатор имущества, находящегося в собственности граждан и (или) юридических лиц, если арендная плата за пользование имуществом рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, при наличии согласия собственника на такой пересмотр в письменной форме;
  • лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости;
  • прокурор в случаях защиты прав, свобод и законных интересов граждан, интересов РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

Состав участников определен в п. 7 комментируемого постановления. Так, по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной обязательно участвуют государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

При рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии заинтересованными лицами (административными ответчиками) являются комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана.

Кроме того, суд может привлечь к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда (собственника, сособственника, бывшего собственника, со­арендатора объекта недвижимости).

Обратите внимание

Немаловажным является вопрос о сроке исковой давности.

Установлено, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Решения и действия (бездействие) комиссии могут быть оспорены в трехмесячный срок (п. 8 комментируемого постановления).

К заявлению в суд обязательно прилагаются (п. 11 этого документа):

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подает правообладатель);
  • документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости);
  • отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также в необходимых случаях подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение (если подается заявление об установлении рыночной стоимости).

К сведениию

Юридические лица должны приложить к заявлению документы, свидетельствующие о соблюдении досудебного порядка (рассмотрения заявления в комиссии). Такими документами могут быть решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

Если заявление не было принято комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Досудебный порядок не обязателен для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей (п. 9 и 10 комментируемого постановления).

Не стоит забывать об уплате государственной пошлины, которая при подаче заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости уплачивается в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в отношении каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается (для физических лиц – 300 руб., для организаций – 2 000 руб.). Аналогичная позиция изложена в Определении ВС РФ от 11.02.2015 № 75-АПГ14-7.

Особенности судебного рассмотрения заявления об оспаривании кадастровой стоимости

Дела по заявлениям об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Интересно, что ранее ВАС считал, что споры об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11).

Однако с 15.09.2015 (введение в действие Кодекса административного судопроизводства) такие дела будут рассматриваться в соответствии с гл. 25 КАС РФ. Так, согласно п. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обратите внимание

Дело должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в ГКН результаты очередной кадастровой оценки (п. 15 комментируемого постановления).

В случае утверждения и внесения в ходе рассмотрения дела в ГКН результатов очередной кадастровой оценки, применимых к спорному объекту недвижимости, заявитель не вправе изменить требования и оспорить результаты очередной кадастровой оценки. В этом случае необходимо обращаться с новым заявлением, соблюдя досудебный порядок.

Особенности судебного разбирательства:

Недостоверность сведений

Установление рыночной стоимости

Заявитель обязан доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости

Суд проверяет отчет об оценке объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки

Заинтересованное лицо (административный ответчик) обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались

В случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось

В целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении

В соответствии с п. 28 комментируемого постановления установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в ГКН.

* * *

В заключение сформулируем основные выводы:

  • кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена путем подачи соответствующего заявления в специальную комиссию и суд;
  • юридические лица вправе обратиться в суд только после обращения в комиссию. Указанное требование не распространяется на физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей;
  • в суд могут быть предъявлены требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений, а также требование об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Приказ Минэкономразвития РФ от 25.08.2014 № 504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории».

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Приказ Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Время чтения: 9 минут

Завышенная кадастровая стоимость – настоящая проблема для любого владельца недвижимости. Ранее предполагалось, что этот показатель будет максимально приближен к рыночной цене, благодаря чему получится правильно рассчитать имущественные налоги и пошлины при операциях с недвижимостью. Но несовершенство методик оценки порой значительно завышает стоимость участков и строений, и, как следствие, сумму налогов. В ряде случаев законодательство позволяет инициировать оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как уменьшить КС: подробное руководство

Многим налогоплательщикам будет полезно узнать, можно ли опротестовать кадастровую стоимость недвижимого имущества и как это сделать, если основания для протеста действительно есть.

Желание оспорить КС обычно возникает у собственников, считающих завышенной сумму в налоговом уведомлении из ФНС (Федеральной налоговой службы). Зачастую кадастровая стоимость и в самом деле бывает завышена, то есть превышает реальную цену, за которую можно продать объект.

Если вы интересуетесь, как снизить кадастровую стоимость жилого дома, обратите внимание: это возможно лишь при наличии у собственника доказательств необоснованного завышения КС.

Подтверждением данного факта могут служить:

  • результаты независимой оценки, согласно которым реальная рыночная стоимость окажется ниже;
  • результаты экспертизы, указывающие на недостоверность использованных сведений.

Процесс оспаривания может занять не один месяц и потребует немалых расходов. Пошаговая инструкция по оспариванию включает в себя следующие шаги:

  1. Получение информации о кадастровой стоимости, самостоятельный анализ рыночных цен на идентичные объекты недвижимости и предварительное выявление завышения КС.
  2. Запрос в местных органах власти сведений, использовавшихся при проведении кадастровой оценки, анализ полученных отчетов, экспертиза кадастровой стоимости недвижимости с целью выявления недостоверных сведений.
  3. Обращение к оценщику и получение отчета о реальной рыночной стоимости объекта.
  4. Сбор и подготовка документов для оспаривания.
  5. Подача заявления во внесудебном порядке: участие в заседании комиссии, получение решения.
  6. В случае отказа – обращение с заявлением об оспаривании в административный суд.
  7. Внесение измененных сведений в ЕГРН.
  8. Снижение налогооблагаемой базы и возврат переплаченных сумм имущественных налогов.

Точно придерживаясь этих шагов и учитывая процессуальные особенности, описанные ниже, соискатель без проблем сможет уменьшить кадастровую стоимость здания самостоятельно.

Те, кто не уверен, что справится с этой задачей, могут обратиться к специалистам, которые оспорят КС без участия заинтересованного лица.

Основания для оспаривания кадастровой цены

В соответствии со ст. 24.18 (далее – ФЗ № 135), пересчитать кадастровую стоимость можно только по двум основаниям:

  1. При проведении кадастровой оценки оценщик использовал недостоверные данные об объекте недвижимости.
  2. Рыночная стоимость, установленная по результатам независимой оценки на дату определения КС, оказалась ниже, чем сама КС.

Под недостоверными данными, примененными при кадастровой оценке, принято понимать ошибки оценщика, в том числе использование неправильных характеристик, которые повлияли на итоговый результат.

Согласно п. 13 от 30.06.2016, пересмотреть кадастровую цену по причине использования недостоверных данных можно в случае искажения сведений, обусловленного:

  • указанием неправильной информации в перечне объектов, подлежащих оценке;
  • допущением ошибок при определении основных ценообразующих факторов: расположения объекта, его назначения, целей использования, площади;
  • ошибками при расчете конечной КС;
  • игнорированием информации об аварийном состоянии предмета оценки.

Решая, что делать, если кадастровая стоимость завышенная, для начала стоит послать запрос о сведениях, использовавшихся при проведении оценки, заказчику процедуры:

  • в управление государственного имущества;
  • в профильное региональное министерство;
  • в иной орган регионального/местного самоуправления.

Согласно регламенту, информация в виде отчетов об оценке должна быть передана по запросу в течение 7 рабочих дней. На основании анализа и экспертизы полученных сведений можно выявить ошибки и оспорить кадастровую цену.

Впрочем, несогласие с ней можно выразить и посредством индивидуальной оценки и определения рыночной стоимости на дату расчета КС.

Рыночная оценка позволяет учесть не только общие, но и индивидуальные характеристики конкретного объекта. П. 3 РФ позволяет указывать рыночную цену в качестве кадастровой в ЕГРН.

Пакет необходимых документов

Ходатайствуя о пересмотре КС, заявитель обязан указать факты и обстоятельства, обосновывающие его требование. Перед тем как оспорить кадастровую оценку, соискатель должен собрать исчерпывающий пакет документов для внесудебного порядка обжалования:

  1. Заявление о пересмотре.
  2. Выписку из ЕГРН с указанием в ней КС.
  3. Нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право на недвижимость: договор купли-продажи/дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее.
  4. Документы, подтверждающие недостоверность информации, использованной при массовой оценке.
  5. Документы, подтверждающие наличие ошибки при ее проведении, оценочная экспертиза.
  6. Отчет о расчете рыночной цены на дату определения КС. Если рыночная цена отличается от КС более чем на 30%, дополнительно подается положительное экспертное заключение организации оценщиков, иначе заявление будет отклонено (п. 20 Порядка, утв. Приказом Минэка № 263).

При судебном обжаловании для физических лиц предусмотрен ряд дополнительных документов:

  • исковое заявление и по одной его копии для каждого из ответчиков;
  • негативное решение комиссии во внесудебном порядке (при наличии);
  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины в размере 300 рублей;
  • доверенность, если в деле участвует представитель истца;
  • иные документы, подтверждающие требования заявителя.

Без этих документов заявление об оспаривании не будет рассмотрено ни в одном из указанных порядков.

Досудебный порядок обжалования

Согласно ст. 24.18 ФЗ № 135, первым органом, чье решение может изменить кадастровую стоимость квартиры, является комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. В соответствии с п. 1 Порядка, утв. Приказом Минэка № 263 от 04.05.2012, эта комиссия создается при местном управлении Росреестра.

Обратиться в комиссию для обжалования можно на протяжении 5 лет со дня внесения КС в ЕГРН, но до момента плановой переоценки, которая, как правило, проводится не реже, чем раз в 5 лет.

Чтобы обжаловать кадастровую стоимость, следует составить заявление в свободной форме. Текст обращения должен содержать:

  • анкетные данные заявителя;
  • факты, обосновывающие обращение: дату проведения массовой оценки, обстоятельства, при которых она проведена, и так далее;
  • обоснование причин, по которым заявитель считает КС завышенной;
  • перечень приложенных документов;
  • дату, подпись.

К заявлению прикладывается пакет перечисленных выше документов.

В течение недели с момента принятия документов заявителю направляется уведомление об их приеме и сообщается дата заседания, посвященного его вопросу. Обращение должно быть рассмотрено в месячный срок с момента принятия документов от заявителя.

Чтобы доказать свою правоту и понизить кадастровую стоимость для уменьшения налога, заявителю рекомендуется участвовать в заседании. На нем он имеет право задавать членам комиссии вопросы и иным образом обосновывать свои требования.

По результатам рассмотрения дела комиссия выносит решение, которым может:

  • отклонить требования заявителя;
  • обязать заказчика оценки (местный орган власти) произвести пересмотр КС;
  • определить КС в размере рыночной стоимости при наличии достоверного отчета.

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости через МФЦ невозможно. Вопрос пересмотра КС находится исключительно в компетенции комиссии, созданной при Росреестре. Прием заявлений осуществляется только сотрудниками территориального офиса Росреестра.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Если заявитель не удовлетворен итоговым решением комиссии или если не согласен с кадастровой оценкой недвижимости, но по каким-то причинам не хочет обращаться в этот орган, он вправе инициировать судебное разбирательство.

Вопрос обжалования КС рассматривается в рамках административного судопроизводства по правилам, установленным главой 25 КАС РФ.

Помимо обжалования решения комиссии, истец вправе заявить те же требования, что и при подаче документов в комиссию при Росреестре:

  • назначить пересмотр КС по причине недостоверности использованных сведений при оценке;
  • определить КС в размере рыночной стоимости, установленной посредством независимой оценки.

Процедура обжалования кадастровой стоимости недвижимости предполагает соблюдение правил подсудности: первой инстанцией по таким вопросам является республиканский, краевой, областной, суд города федерального значения и так далее.

Иск подается по месту нахождения заказчика (местного/регионального органа власти) в те же сроки, что и заявление в комиссию, но до истечения трех месяцев с момента обнаружения истцом завышенных результатов оценки.

Административное исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости должно соответствовать требованиям ст. 125 КАС РФ и содержать:

  • наименование суда, контактные данные истца и ответчика–заказчика оценки. Если причиной оспаривания является ошибка или недостоверные сведения, привлекается также территориальный орган Росреестра;
  • описание ситуации;
  • перечисление прав, нарушенных в результате оценки: завышенные суммы налога и прочее;
  • обстоятельства, на которых истец обосновывает требования: отсылка к допущенной ошибке, недостоверным сведениям или рыночной стоимости, которая значительно ниже КС;
  • сведения об обращении в комиссию, реквизиты принятого ею решения;
  • перечень приложенных документов.

Чтобы оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в 2019 году имело шансы закончиться благоприятно для истца, желательно его личное участие в заседаниях. Ожидается, что он будет поддерживать заявленные требования, аргументировать свою позицию и при необходимости представит дополнительные доказательства своей правоты.

При пересмотре КС вопрос обычно решается за два месяца, об обжаловании решения комиссии – в течение месяца.

Судебная практика

Несмотря на относительную простоту описанного порядка, судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости демонстрирует, что это не так. Даже наличие отчета об оценке, подтверждающего, что рыночная стоимость на порядок ниже КС, не гарантирует положительного решения.

Дело в том, что, руководствуясь п. 20 Постановления Пленума ВС РФ № 28, суд вправе проанализировать, соответствует ли отчет об оценке требованиям профильного законодательства.

При наличии сомнений в обоснованности отчета, предоставленного истцом, суд вправе привлечь к процессу независимого эксперта-оценщика.

Подобные сомнения возникают, если по отчету заявителя отклонения от размера КС превышают 15%. В этом случае суд назначает проведение оценочной экспертизы.

Чтоб исключить занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости и прочие манипуляции, кандидатура эксперта утверждается непосредственно судом, предложения истца или ответчика обычно отклоняются.

Как показывает практика, результаты такой экспертизы увеличивают рыночную стоимость, установленную отчетом заявителя, на 20-50%. Итоговая рыночная стоимость может даже превысить КС, которая оспаривается заявителем. Но это не останавливает судей: они определяют новую КС по результатам судебной экспертизы, оспорить которую практически невозможно.

Процедура оспаривания и тип объекта недвижимости

Важно понимать, что у процедуры оспаривания в каждом случае есть свои особенности, ведь разные объекты недвижимости имеют индивидуальные ценообразующие факторы. Рассмотрим несколько примеров:

  • переоценить кадастровую стоимость земельного участка можно на основании смены главных критериев оценки: его целевого назначения или разрешенных видов использования;
  • пересмотр КС в отношении жилой недвижимости возможен по причине ее аварийного состояния, отсутствия коммуникаций, неучтенных при массовой оценке разрушений/реконструкций;
  • оспаривание КС объектов незавершенного строительства возможно по причине их сноса, произошедшего на момент оценки;
  • снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости возможно в связи со снижением балансовой и остаточной стоимости встроенных помещений;
  • снизить КС объектов водного и лесного фонда можно по причинам значительного ухудшения их состояния и действия антропогенных факторов.

Больше информации читайте в материале «Изменение кадастровой стоимости недвижимости в 2019 году».

Независимая оценка

Как мы уже сказали, независимая оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости – важнейший этап процедуры. Именно ее результаты станут основой заявления и иска об оспаривании КС.

Не имеет значения, что написано в иске, каким даром убеждения обладает истец или насколько завышен размер КС. Если отчет об оценке рыночной стоимости будет недостаточно обоснован, рассчитывать на благоприятное решение нельзя.

Обращаем внимание, что субъектом оценочной деятельности, имеющим право пересматривать отчет об оценке КС, может быть лишь оценщик, который:

  • имеет квалификационный аттестат с соответствующим направлением оценки;
  • застраховал свою ответственность в соответствии с законом;
  • является членом саморегулируемой организации оценщиков.

Выбирая, куда обращаться для пересчета КС, остерегайтесь оценщиков, не имеющих деловой репутации на рынке и предлагающих существенное снижение кадастровой цены при незначительных расходах. Вероятнее всего, такой отчет суд не признает достоверным.

Больше о выборе оценщиков читайте в статье «Независимая оценка недвижимости».

Стоимость независимой оценки для оспаривания

Из описанного выше следует, что переоценка кадастровой стоимости квартиры возможна лишь на основании индивидуальной рыночной оценки. Чем тщательнее она будет проведена и обоснована, тем у заявителя больше шансов получить положительный результат.

Наиболее объективные цифры обеспечивает одновременное применение нескольких подходов и методик оценивания. Это возлагает на оценщика значительный объем работы по анализу:

  • рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости;
  • инфраструктуры;
  • состояния оцениваемого объекта;
  • планировки, этажности, типа объекта и прочих индивидуальных характеристик;
  • спроса и предложений на момент проведения кадастровой оценки;
  • удаленности и так далее.

Кроме того, итоговая стоимость объекта также будет зависеть от региона, вида оцениваемой недвижимости и репутации самого оценщика – чем она выше, тем дороже услуги специалиста.

Вот во сколько в среднем обойдется собственнику независимая оценка для обжалования кадастровой стоимости:

  • земельного участка – от 4 тыс. рублей для регионов и от 8,5 тыс. рублей в столице;
  • жилой недвижимости – от 3-5 тыс. рублей в регионах и от 4-6 тыс. рублей в Москве;
  • коммерческой недвижимости – от 8 тыс. рублей в регионах и от 10-12 тыс. рублей в Москве.

Важно, что в каждом случае итоговая стоимость оценивается индивидуально и может отличаться даже для типовых объектов.

Резюмируя сказанное, выделим несколько главных моментов, на которые стоит обратить внимание:

  • кадастровая стоимость может быть оспорена, лишь если при ее расчете были допущены значительные ошибки или индивидуально оцененная рыночная стоимость оказалась ниже;
  • для оспаривания КС заинтересованное лицо вправе обратиться в комиссию при Росреестре либо в суд, в нем же можно обжаловать негативное решение комиссии;
  • если установленная отчетом рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, суды назначают экспертизу, итоги которой повышают результаты независимого отчета на 20-50%;
  • чтобы исключить неблагоприятный для собственника исход событий, рекомендуем обращаться к оценщикам с солидной репутацией.

Законодательная база

Данные по оценке хранятся в общем фондовом реестре, созданном и используемым на основании Приказа Минэкономразвития России №291 от 16.06.2017 г. Кроме обязательной информации, в нем находятся иные сведения о ценовых показателях при операциях с недвижимостью на государственном уровне, процедурах и обоснованиях установления величины.

Споры относительно правил и схемы определения параметра осуществляются по двум изданным Министерством Экономического Развития Приказам:

  1. №263 от 04.05.2012 г., где рассматривается схема созыва комиссии для пересмотра ранее утвержденных данных и аннулирование изданного акта «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и функционирования комиссии».
  2. №114 от 18.03.2011 г., описывающим правила вынесения итогового решения исходя из пересмотра результатов.

Сам процесс обновления начинается после направления от заявителя соответствующего обращения (ФЗ №135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в России»). Оспаривание проводится в суде или специально созданной комиссией. Причем работа последней регламентируется законодательным актом.

Особенности процедуры

Результаты работы комиссии подлежат пересмотру при поступлении заявки от физических, юридических лиц и госорганов. В ситуации с гражданами основанием процедуры служит нарушение прав и обязанностей в ходе или после вынесения итоговой оценочной цены объекта недвижимости:

  1. Приняты во внимание недостоверные сведения.
  2. На дату получения результата после проведения оценочных работ взята за основу рыночная сумма.

Подобные вопросы чаще рассматриваются комиссией. Если заявитель сомневается, можно обратиться к регулирующему процесс закону об оценке и порядке функционирования подобного отдела (статья 24.18 ФЗ ).

Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно после обращения к заказчику работ, который ранее осуществлял процедуру определения, или в Управление Росреестра. Они обязаны предоставить все необходимые данные для выявления оснований, необходимых в дальнейшем для начала дела.

Обратите внимание: Комиссии по пересмотру ранее рассчитанной кадастровой суммы для объекта в условиях проведения оценки работают при территориальных Управлениях Росреестра.

Сроки для подачи и рассмотрения заявления

Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков на основании заявления проводится при соблюдении временных диапазонов:

  1. С даты включения сведений в общий список (госреестр) по дату занесения итогов следующей проверки.
  2. С момента учета по дату проведения кадастрового учета.
  3. Не позднее 5 лет со времени обновления реестровой информации.

Период рассмотрения обращения относительно выяснения причин для начала процесса оспаривания (у заказчика оценочных работ или государственного органа) составляет 7 дней.

Комиссионное решение выносится по прошествии месяца. В течение 5 дней с момента вынесения результата собственник участка получает уведомление. Причем учитываются рабочие будни. А также копия направляется в органы, в чьей компетенции находится ведение и контроль относительно операций с земельным участком.

Следует учитывать, что статус правообладателя присуждается не только собственникам (физические, юридические лица и власти), но и постоянным арендаторам. В последнем случае за пересмотром обращаются с целью снижения налоговой базы или цены выкупа.

Внимание: Отыскать данные о способе определения кадастровой стоимости и участниках можно в отделе ФГБУ «ФКП Росреестра», функционирующих на территории областей и краев РФ.

Пакет документации

Оспорить кадастровую стоимость физическому лицу можно при подаче определенного перечня документов. Если какая-либо бумага отсутствует, процедура по приему не запускается. В 2019 году требуется предъявление следующих оригиналов и копий:

  1. Выписка из Единого государственного реестра, подтверждающая стоимостную характеристику указанного в обращении участка.
  2. Копия документа, указывающая на право обладания, или иная бумага, удостоверяющая владение и распоряжение объектом. Следует учитывать, что она заверяется нотариусом.
  3. Когда основанием является недостоверность сведений, повлиявших на проведение оценки, прилагаются соответствующие бумаги.
  4. При ошибочной установке рыночной величины прилагается отчет об оценке в электронном и бумажном виде.

Недостоверность учитываемой информации может быть подтверждена бумагами, где раскрывается совершение ошибок или проявление технических неполадок.

Когда предъявляются результаты независимой оценки необходимо сверять дату, по состоянию на которую были применены результаты проведенной в законодательном порядке оценки объекта недвижимости. Комиссионное решение принимается, если повторные работы были осуществлены позднее. Судебные дела рассматриваются после оплаты пошлины.

Досудебный порядок рассмотрения заявления

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налоговой базы в ситуации сбора комиссии можно физическим, юридическим лицам и государственным органам. В зависимости от характера обращения возможно следующее развитие событий:

  1. Недостоверность сведений об участке земли, которые были использованы при оценке – комиссия принимает положительное решение в пользу пересмотра при выяснении обоснованности подачи заявления или отклоняет при подтверждении применения правильных данных.
  2. Установление рыночного значения на дату, по состоянию которой была утверждена кадастровая величина – направление дела на приравнивание этих двух сумм или сохраняет прежние результаты.

Порядок функционирования комиссии предусматривает принятие решение, если участвует половина и более ее членов. Особенностями рассмотрения дела для оспаривания кадастровой стоимости в Росреестре являются:

  1. Открытое голосование.
  2. Оглашается «за» или «против» (воздерживаться запрещено).
  3. Итогом служит совместное принятие оглашенных решений более половины участников.

Если в составе комиссии присутствует 6 человек и мнения разделяются, принимается во внимание мнение председателя. Правомочное заседание описывается в протоколе.

Совет: Когда решение комиссии не устраивает истца, допускается направить дело в суд. А также физическим лицам разрешено без пересмотра комиссией подать ходатайство напрямую в инстанцию любого вида.

Судебная процедура

Обжаловать кадастровую стоимость в суде истец может на основании установления рыночной стоимости, внесения новых данных оценки или рассмотрения результатов ранее собранной комиссии при Росреестре. Следует учитывать, что подача обращений одновременных требований не осуществляется. Например, гражданин решил подать на возврат ранее уплаченного налога из-за начисления большой суммы. Прежде необходим пересмотр налогооблагаемой базы, а именно стоимости участка.

Общий порядок регламентирован законодательными актами в области ведения судебных дел. Истец имеет право обращаться в верховные суды субъектов, городские, областные и районные инстанции.

Срок ведения дела составляет 2 месяца. Если за это время не удается вынести решение, период продляется еще на 30 дней.

В ситуации требования проверки достоверности результатов рассматривается соответствие законодательным нормам. Существуют определенные стандарты оценки, которые должны соблюдаться при проведении земельных процедур.

При необходимости запускается судебная экспертиза, направленная на выявление рыночной стоимости или проверку поданных сведений из отчета.

Окончательное решение при удовлетворении иска содержит резолюцию, где указывается новая величина для объекта недвижимости. Данные подлежат занесению в госреестр и применению при назначении налогов и иных сборов.

Итоги оспаривания

Когда удается пересмотреть кадастровую стоимость комиссионным или судебным решением, не стоит моментально рассчитывать на перерасчет налогов. Новые сведения подлежат анализу не ранее даты занесения в реестр недвижимости. Причем учитывается календарный год, когда истец подал заявление в соответствующие органы.

Таким образом, налоговый период для уплаты сборов начинается с текущего года при рассмотрении дела. Если наступает время проведения новой оценки или учета, результат обновляются.

Важно: Для арендаторов земельных участков и тех, кто желает их выкупить, новая стоимость используется с 1 января того года, когда заявитель начал пересмотр в законодательном порядке.

Если при судебном разбирательстве гражданин не удовлетворен принятым решением, допускается написание апелляции. На это дается 1 месяц с момента вынесения окончательного результата. Последующие иски рассматриваются в выше стоящих инстанциях.

При несогласии с величиной кадастровой стоимости участка его владелец или иное лицо-правообладатель может подать заявление о пересмотре. Допускается обращение в специальную комиссию при Росреестре или суд, приложив необходимый пакет документов. Положительный исход приведет к применению нового значения при начислении налога.

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *