Кадастровая стоимость объектов недвижимости интересует заявителей в основном в связи с налогообложением. Кроме того, она применяется в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей. При этом у заявителей может возникнуть потребность как в снижении кадастровой стоимости, так и в ее увеличении. О том, как заявители могут установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, в установленном законом порядке, рассказывает заместитель начальника отдела определения кадастровой стоимости Тюменского филиала Кадастровой палаты Ирина Тебенева.
— Ирина Николаевна, в отношении каких объектов недвижимого имущества устанавливается кадастровая стоимость?
— В государственный кадастр недвижимости вносится кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства.
— Кто вправе изменить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества и в каких случаях?
— Кадастровую стоимость объекта недвижимости могут оспорить граждане и организации, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности. Например, кадастровая стоимость земельного участка, по мнению заявителя, значительно выше рыночной, и это ведет к увеличению затрат по статье «налоги».
— Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, если правообладатель не согласен с её величиной?
— Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена равной рыночной стоимости данного объекта недвижимости. Для этого граждане и организации вправе обратиться с заявлением или иском* в соответствующую комиссию или в суд. Причем, для организаций досудебное урегулирование споров о кадастровой оценке обязательно. Перед подачей иска в суд они сначала должны обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (такая комиссия на территории региона действует при Управлении Росреестра по Тюменской области). Граждане могут выбирать: либо обращаться в комиссию, либо сразу в суд. При этом с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в комиссию или в суд следует предоставить отчёт об оценке объекта недвижимости, подготовленный оценщиком.**
*Подается в комиссию заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости или в суд административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ГКН результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
**Перечень документов, необходимых при обращении в комиссию, размещен на интернет-сайте Росреестра www.rosreestr.ru в разделе «Полезная информация – Как узнать и пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости».
— С какого времени применяется кадастровая стоимость, установленная по решению комиссии или суда?
— В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о новой кадастровой стоимости можно использовать в установленном законом порядке с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Например: если заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано гражданином или организацией 27 ноября 2015 года, кадастровая стоимость, установленная решением комиссии или суда, внесена в государственный кадастр недвижимости 12 января 2016 года, то данная кадастровая стоимость будет применяться для целей налогообложения и иных целей с 1 января 2015 года.
— И в какие сроки вносится в ГКН новая кадастровая стоимость?
— Комиссия принимает решение об оспаривании кадастровой стоимости в достаточно короткие сроки – не более 30 дней с момента подачи заявления. В течение 10 рабочих дней с даты принятия соответствующего решения оно направляется в Филиал. В течение 10 рабочих дней с даты получения такого решения Филиал осуществляет внесение в ГКН сведений об установленной кадастровой стоимости.
Что касается решений суда: при поступлении в Филиал судебного решения, вступившего в законную силу, оно исполняется в срок, указанный судом в резолютивной части решения. В случае, если в решении суда не установлен срок его исполнения, Филиал исполняет данное решение в разумный срок (как правило, в течение двух рабочих дней со дня поступления решения в Филиал).
— Планируется ли пересчет кадастровой стоимости, если – да, то когда и каких объектов недвижимости?
— Филиалом в соответствии с запросом Департамента имущественных отношений Тюменской области для проведения очередной государственной кадастровой оценки сформированы и предоставлены перечни земельных участков в составе категории земель населенных пунктов и категории земель сельскохозяйственного назначения, а также объектов капитального строительства по состоянию на 1 января 2016 года. При утверждении результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости до 1 декабря 2016 года данные результаты (в соответствии со ст. 5 Налогового кодекса РФ) будут применяться для целей налогообложения с 1 января 2017 года.
Справочная информация: Для обращения в комиссию заявление с приложением необходимых документов заявитель может представить по адресу: г.Тюмень, ул. Максима Горького, 74, каб. 206, либо направить через организацию почтовой связи по месту нахождения Управления Росреестра по Тюменской области (625001, г. Тюмень, ул. Луначарского, 42). Консультирование заявителей осуществляется по адресу: г.Тюмень, ул. Максима Горького, 74, каб. 305, тел. 8(3452) 39-68-84.
Информация о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости размещена на интернет-сайте Росреестра www.rosreestr.ru в разделе «Кадастровая оценка — Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».
Пресс-служба филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области
Тебенева Ирина
С 2015 года налог на имущество для физических лиц будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Она значительно выше инвентаризационной стоимости, по которой налог рассчитывался ранее. Если собственник недвижимого имущества не согласен с размером кадастровой стоимости, у него есть право обжаловать оценку кадастровой стоимости.
В этом случае существует возможность оспорить ее как в судебном, так и в досудебном порядке. Досудебный порядок подразумевает подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Сама же комиссия формируется при территориальном управлении Росреестра.
Стоит отметить, что физические лица могут обратиться сразу в суд, минуя рассмотрение вопроса в комиссии.
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссии возможно воспользоваться следующим алгоритмом:
1. Обратитесь с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (для юридических лиц обязательно).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в срок не позднее пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости.
К заявлению необходимо приложить (ч. 16 ст. 24.18 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ):
— кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
— нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений. В целях выявления данного основания для пересмотра кадастровой стоимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (ими могут являться министерства имущественных отношений либо управления государственного имущества в субъектах РФ, иные органы власти субъектов РФ, а в некоторых случаях органы местного самоуправления) и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости. Указанные сведения должны быть предоставлены в течение семи дней с даты поступления запроса;
— отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
— положительное экспертное заключение в бумажном и электронном виде в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
Заявление не принимается к рассмотрению в случаях:
— отсутствия вышеперечисленных документов;
— нарушения срока подачи заявления;
— если величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости (п. 15 Порядка).
2. Примите участие в заседании комиссии и (или) дождитесь ее решение
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение одного месяца с даты поступления заявления в комиссию. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить и вы вправе присутствовать на заседании комиссии (п. п. 16, 17 Порядка).
По результатам рассмотрения комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом, о чем в течение пяти дней уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления. Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то оно также представляется в территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта (ст. 24.19 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ; п. 21 Порядка).
При отказе комиссии в пересмотре кадастровой стоимости (если заявитель предварительно обращался в комиссию), а также при отсутствии данного обращения можно обратиться непосредственно в суд.
Полезная информация по вопросу
Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — www.rosreestr.ru
Заместитель начальника юридического отдела
филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Саха (Якутия)
Е.П. Постникова
ГАРАНТ:
Постановлением Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. N 20-П положения пункта 2 части 1 статьи 248 настоящего Кодекса признаны не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой этими положениями — по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, — при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:
— ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,
— и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска
Назад в раздел — Оспаривание кадастровой стоимости
Филиппов Никита Владимирович
Почётный адвокат России
Заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»
сайт — www.]]>de-ure.ru]]>
Дата публикации — 03.04.2020 г.
Аннотация. Настоящая статья представляет собой прикладное исследование оспаривания кадастровой стоимости в 2020 г., в соответствии с которым предлагается специальный порядок оспаривания, в рамках которого изложена не только правовая основа, но и приведена экономическая составляющая самого процесса, которые в совокупности позволяют оценить все риски лица, оспаривающего кадастровую стоимость в 2020 г.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, налог на имущество.
ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ 2020
THE CONTESTATION OF THE CADASTRAL VALUE IN 2020
Правообладатели объектов недвижимости (земельных участков, зданий, строений и т.д.), имеющих высокую кадастровую стоимость, заинтересованы в её снижении, в том числе путём справедливой индивидуальной оценки рыночной стоимости.
К оспариванию кадастровой стоимости правообладателей, как правило, подталкивают две основные причины:
- кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц;
- кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки без учёта индивидуальных (специфических) характеристик каждого объекта.
C 1 января 2019 года был изменен порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).
Законом введены единые правила применения кадастровой стоимости при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц.
С 2019 года налогообложение недвижимости осуществляется только на основании кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), а также, на основании решения комиссии при Росреестре или по решению суда, в случае её изменения.
Ранее, до 1 января 2020 года, кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости могли осуществляться согласно двум разным порядкам, предусмотренным разными Федеральными законами. Это Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) и Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).
Переходный период (период одновременного действия двух порядков) существовал с 01.01.2017 по 31.12.2019.
С 1 января нынешнего года кадастровая оценка и её оспаривание осуществляются исключительно на основании Закона № 237-ФЗ.
В соответствии с ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Согласно ч. 3-4 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 22 ФЗ о кадастровой оценке, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Судопроизводство по оспариванию кадастровой стоимости ведётся по Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).
Условно порядок оспаривания кадастровой стоимости можно разделить на 3 этапа:
- Оценка перспективы снижения кадастровой стоимости (включая оценку налоговой экономии);
- Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости (при наличии перспектив);
- Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и/или оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке.
1. Прежде чем приступить к оспариванию результатов определения кадастровой стоимости необходимо оценить экономическую выгоду правообладателей.
Многим собственникам кажется, что все расходы по оспариванию кадастровой стоимости ограничатся оплатой услуг, по досудебной оценке, и оплатой государственной пошлины за рассмотрение судом соответствующего заявления.
На практике же всё выглядит гораздо сложнее ввиду наличия нескольких расходных статей, а также ввиду того, что процентная ставка по налогу не является статичной и увеличивается в зависимости от периода налогообложения.
Рассмотрим всё на примере «условного» объекта, принадлежащего юридическому лицу, расположенного в городе Москве и имеющего внесенную в ЕГРН кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2018 в размере 100 000 000 рублей.
В соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
Акт об утверждении кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования (статья 15 Закона № 237-ФЗ).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 02.07.2013 N 17-П, нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости в той части, в какой они порождают правовые последствия для налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Указанной статьей предусмотрено, что акты законодательства о налогах вступают в силу по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу. Согласно положениям НК РФ налоговый период для вышеуказанных налогов определяется как календарный год.
Таким образом, дата начала применения кадастровой стоимости определяется датой вступления в силу акта, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, а не датой фактического внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, утвержденные в 2018 году, внесенные в ЕГРН на основании актов субъектов Российской Федерации, вступивших в силу 1 января 2019 года, подлежат применению для целей исчисления налога с 1 января 2019 года вне зависимости от даты их фактического внесения в ЕГРН.
Государственная кадастровая оценка проводится 1 раз в три года, но не реже 1 раза в пять лет, за исключением городов федерального значения — Москва, Санкт-Петербург, Севастополь, в них нельзя переоценивать недвижимость чаще, чем раз в два года. В связи с этим, кадастровая стоимость, определённая по объектам недвижимости в г. Москве по состоянию на 01.01.2018, будет применяться для целей налогообложения в 2019 и 2020 годах.
Как уже было указанно ранее, процентная ставка по налогу не является статичной и увеличивается в зависимости от периода налогообложения.
В связи с тем, что обозначенный «условный» объект находится в городе Москве и принадлежит юридическому лицу, помимо НК РФ применению подлежит Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций».
В соответствии с ч. 2 ст. 2 указанного закона, налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, в 2019 и 2020 годах устанавливается в размере 1.6% и 1.7% соответственно.
Таким образом, сумма налога до оспаривания в 2019 и 2020 годах суммарно составит 3 300 000 рублей (1 600 000 + 1 700 000).
С учётом того, что по результатам оспаривания в среднем кадастровая стоимость снижается на 30% (составит 70 000 000 рублей по результатам оспаривания), сумма налога после оспаривания составит 2 310 000 рублей (1 120 000 + 1 190 000).
То есть, после снижения кадастровой стоимости на 30% правообладатель нашего «условного» объекта мог бы рассчитывать на экономию в размере 990 000 рублей.
Однако, как было указано ранее, количество расходных статей несколько больше, чем обычно предполагают правообладатели.
При подаче административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суд правообладатель объекта в силу взаимосвязанных положений пункта 4 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ обязан представить отчет о рыночной стоимости объекта оценки, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Отсутствие отчета является безусловным основанием для оставления заявления без движения в соответствии со статьей 130 КАС РФ, а в случае не устранения указанных в определении судьи недостатков – основанием для его возвращения (пункт 7 части 1 статьи 129, части 4 и 5 статьи 246 КАС РФ).
В среднем по рынку стоимость такого отчёта, составленного на бумажном и электронном носителе, составляет 80 000 рублей.
Кроме того, при оспаривании кадастровой стоимости суд, как правило, назначает судебную экспертизу. Перед экспертами ставится два основных вопроса: соответствует ли отчет о рыночной стоимости объекта оценки, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, положениям законодательства и в случае, если не соответствует, то какова рыночная стоимость по состоянию на дату оспаривания.
При этом оплата судебной экспертизы возлагается на лицо, заявившее ходатайство о назначении судебной экспертизы, которым, как правило, выступает административный истец, поскольку в силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит именно на нем.
Стоимость проведения экспертизы выражается в «твёрдой» денежной сумме и никак не привязана к кадастровой стоимости.
В среднем в Москве стоимость экспертизы составляет 100 000 рублей.
Также важно иметь в виду, что, если в штате нет юриста, правообладателю может потребоваться помощь специалиста с высшим юридическим образованием, так как участвовать в судопроизводстве по административным делам может только лицо, имеющее высшее юридическое образование.
Расходы на представительство в среднем составляют также 100 000 рублей.
В итоге сумма экономии за два налоговых периода снижается до 710 000 рублей (990 000 (сумма налоговой экономии) – 280 000 (сумма расходов) = 710 000).
При этом, в качестве примера была взята идеальная ситуация, когда объект надвижимости имеет достаточно высокую кадастровую стоимость и высок процент снижения в результате оспаривания.
Конечная сумма налоговой экономии правообладателей будет снижаться пропорционально стоимости объекта до оспаривания и проценту снижения стоимости по результатам оспаривания.
2. Помимо указанного выше отчета о рыночной стоимости объекта оценки, составленного на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта, и документов, указанных в ст. 126 КАС РФ, к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагаются (ч. 2 ст. 246 КАС РФ):
1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
К административному исковому заявлению могут быть приобщены иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца, например выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках оспариваемого объекта.
Важно отметить, что в соответствии с положениями Закона № 237-ФЗ, в отличии от положений Закона № 135-ФЗ, для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным, но таковое обращение и не исключается из возможных вариантов по оспариванию кадастровой стоимости (административный порядок). В этом случае, правообладателю объекта недвижимости надлежит подать заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Управление Росреестра по г. Москве с перечнем документов, аналогичных при подаче искового заявления в суд.
Как правило, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по г. Москве выносит Решение об отказе в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, если его рыночная стоимость, указанная в отчете об оценке, уменьшается на 30 и более процентов, что и влечет необходимость в последующем обращении правообладателя в судебный орган для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.
В соответствии с п. 2 ст. 375 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно ч. 1 ст. 55 КАС РФ представителями в суде по административным делам могут быть адвокаты и иные лица, обладающие полной дееспособностью, не состоящие под опекой или попечительством и имеющие высшее юридическое образование либо ученую степень по юридической специальности.
Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество.
В этой статье мы рассмотрим возможность уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.
Кадастровая стоимость и налог на имущество
Начиная с 1 января 2020 года на территории всей Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной.
Предполагается, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, однако это не всегда так. При установлении кадастровой стоимости государственный оценщик обычно применяет метод массовой оценки, то есть пользуется средним расчетом стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы — кадастрового квартала, населенного пункта и т. д. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.
Такой способ не позволяет учесть индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. Если она завышена, собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество.
Для таких случаев существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Это вправе сделать как собственник квартиры, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или наследники, к которым собственность еще не перешла.
Закон предусматривает две процедуры оспаривания — внесудебную и судебную.
Внесудебный порядок
Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе.
Для этого потребуется:
- узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
- обратиться к оценщику, чтобы провести оценку рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3–10 тыс. руб.;
- подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению прикладываются отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или ДДУ;
- получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.
Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.
Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.
Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.
Судебный порядок
Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает гражданин.
Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость.
Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.
Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.
Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.
Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.
Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.
Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.
О каких суммах идет речь
Перед принятием решения об оспаривании кадастровой стоимости следует предварительно оценить финансовую сторону вопроса.
Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.
Например, в Москве налог на квартиру стоимостью свыше 20 млн руб., но до 50 млн руб. включительно составляет 0,2% в год. При стоимости свыше 50 млн руб. налог составит 0,3% в год.
Следовательно, при оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.
Установленная судом или комиссией стоимость будет действовать только до следующей государственной оценки. Несмотря на то что закон позволяет учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной оценки, на практике так происходит не всегда.
Если объект стоит до 10 млн руб. (включительно), ставка налога составляет 0,1% в год. Для квартиры стоимостью 10 млн руб. размер налога составит 10 тыс. руб. в год, а при ее оценке в 9 млн руб. — 9 тыс. руб. в год. В этом случае изменение кадастровой стоимости позволит платить налогов всего на 1 тыс. руб. в год меньше.
К сожалению, вернуть переплаченную сумму налогов не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период (календарный год), в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Это следует из Налогового кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.
Рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за конкретную квартиру, можно с помощью сервиса «Налоговый калькулятор» на сайте Федеральной налоговой службы.
Выводы
- Срок оспаривания кадастровой стоимости составляет от двух месяцев при внесудебном оспаривании до шести — восьми месяцев в случае оспаривания в суде.
- Расходы заявителя могут составить от 3–10 тыс. руб. в случае самостоятельного оспаривания в комиссии до 100 тыс. руб. при обращении к юристам в случае оспаривания в суде.
- Новая кадастровая стоимость действует до следующей государственной оценки. Есть вероятность, что процедуру оспаривания придется повторять каждые два-три года.
- Целесообразность оспаривания в каждом конкретном случае будет зависеть от возможной налоговой экономии и предполагаемых расходов.
