Особенности договора продажи недвижимости

Параграф 7 Гражданского кодекса РФ (Продажа недвижимости) содержит специальную статью закрепляющую особенности продажи жилых помещений (ст.558), тем самым, законодатель акцентирует внимание на обороте такого объекта недвижимости как жилые помещения.

Систематический анализ положений §7 ГК РФ позволят сформулировать следующее определение договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, двухстороннеобязывающим. Такой договор должен быть заключен в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Подчеркнем, что в подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6).

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

Во-первых, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст.554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (точный адрес, его площадь и иная необходимая информация).

Во-вторых, существенным условием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества (ст.555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

В-третьих, особенностью купли-продажи жилых помещений является выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением) (п.1 ст.558 ГК РФ).

Такое существенное условия с одной стороны является гарантией «чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении.

К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

В заключение данного параграфа подчеркнем, что необходимо учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п.6 ст.42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

По общему правилу ст.552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п.2 ст.552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6 «Неправильное применение норм материального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора о признании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания» (извлечение) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 2004г. — №5.

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2016. № 3 (48). С. 114-117.

УДК 347

О НОТАРИАЛЬНОЙ ФОРМЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ABOUT NOTARIAL FORM REAL ESTATE TRANSACTIONS Е. А. ГРЫЗЫХИНА (E. A. GRYZYKHINA)

Представлен обзор развития законодательства о форме сделок с недвижимостью в постсоветской России, в том числе последних изменений законодательства.

Ключевые слова: недвижимость; нотариальная форма сделок; государственная регистрация.

Key words: real estate; notarial form of transactions; state registration.

Недвижимое имущество, сравнительно недавно возвращенное в российское законодательство, быстро заняло свою нишу в гражданском обороте, совершение сделок с недвижимостью перестало быть чем-то необычным для граждан России. За сравнительно короткое время сформировался рынок недвижимости, прошел этап становления и институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершенствование которого продолжается и поныне. В тесной связи с институтом государственной регистрации на протяжении всего постсоветского периода на разных уровнях юридического сообщества обсуждается вопрос о форме сделок с недвижимостью.

Исторически наше общество было «приучено» к нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью. Несмотря на отсутствие в законодательстве советского периода категории недвижимости, отдельные виды объектов, отнесенных современным законодательством к недвижимости, могли быть предметом сделок. Нотариальная форма отдельных сделок с этими объектами была установлена как обязательная. Так, согласно ст. 239 Гражданского кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г.) договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или

дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен. В силу ст. 257 аналогичное правило применялось к договору дарения жилого дома (части дома), строительных материалов, а в силу ст. 255 и к мене таких объектов.

Эти правила действовали довольно продолжительное время и в постсоветский период. Применение предусмотренных ст. 550, 560, 574 Гражданским кодексом РФ правил о простой письменной форме договора купли-продажи недвижимости, предприятия и дарения недвижимости согласно ст. 7 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» были увязаны с введением в действие федерального закона о государственном праве на недвижимое имущество и сделок. До введения в действие этого закона для вышеупомянутых договоров сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу 28 июля 1998 г., а создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость завершилось на территории РФ к 1 января 2000 г.

© Грызыхина Е. А., 2016

С этого периода, таким образом, договоры продажи, мены, дарения недвижимости не требовали обязательной нотариальной формы. Нотариальная форма в качестве обязательной сохранилась для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ), а до 2004 г. нотариальному удостоверению подлежал договор об ипотеке, сейчас — только договор залога недвижимого имущества, заключенный в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 3 ст. 339 ГК), равно все иные акцессорные сделки. Кроме того, для совершения сделок по отчуждению недвижимости или сделок, подлежащих государственной регистрации, в силу ст. 35 Семейного кодекса РФ требовалось нотариально удостоверенное согласие супруга. Ещё один вид сделок, предметом которых могла быть недвижимость и подлежащих нотариальному удостоверению, -брачный договор.

Такое незначительное присутствие нотариата в гражданском обороте вызывало в профессиональных кругах критику, а идеи усиления его роли являются предметом дискуссий на протяжении почти двух десятков лет. И попытки нотариального сообщества усилить сферу влияния предпринимались неоднократно, за этот период в целях обеспечения законности и стабильности гражданского оборота было подготовлено множество законопроектов, предусматривающих введение обязательной нотариальной формы сделок, расширение полномочий нотариусов иным способом. И постепенно, можно констатировать, происходит расширение участия нотариата в хозяйственном обороте. В отдельных случаях это происходит непосредственно (например, введение обязательного удостоверения сделок с долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и совершение сопутствующих нотариальных действий), в отдельных случаях опосредовано (введение реестра уведомлений о залоге движимого имущества). Что касается оборота недвижимости, то нотариальная форма сделок с недвижимостью по-прежнему является «факультативной» .

Альтернативой нотариальному удосто-верению сделки должен был стать институт государственной регистрации сделок. Подоб-

ная идея, как отмечает Р. С. Бевзенко, заимствованная из предыдущего опыта реформирования российского законодательства о недвижимости (Проект Вотчинного устава с объяснительною к нему запискою. СПб., 1893. Т. 2. С. 226 и далее), «потерпела полную неудачу» . И действительно, целесообразность государственной регистрации сделок при одновременной регистрации перехода права собственности действительно отсутствовала, более того увязывание момента заключения договора и, как следствие, возникновения прав и обязанностей сторон с моментом государственной регистрации не способствовало защите прав участников сделки. Но и нотариальная форма в таких условиях не могла упрочить положение сторон и обеспечить стабильность оборота.

Проект изменений части первой Гражданского кодекса РФ содержал предложение о введении обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью. «Нотариальное удостоверение указанных сделок обеспечило бы их надлежащую квалифицированную юридическую проверку и в то же время позволило бы разгрузить в соответствующей части органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Однако с учётом того, что введение требования об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью значительно увеличит издержки сторон, связанные с совершением указанных сделок (как материальные, так и организационные), в итоговый текст изменений данное положение не попало» .

При этом подход к государственной регистрации сделок изменился, количество сделок, подлежащих регистрации, существенно сократилось. Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» «правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона» (позднее государственная регистрация сделок определилась практически всегда как регистрация обременения, сдвинув момент возник-

Е. А. Грызыхина

новения прав и обязанностей к моменту достижения соглашения сторон в требуемой форме). Как отмечается в литературе, «именно с этим Законом от 30 декабря 2012 г. нотариусы связывали определённые надежды на возвращение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью» .

Несмотря на то, что идея обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью не нашла поддержки у законодателя, в последние три года были созданы предпосылки для более активного обращения к нотариальной форме в добровольном порядке. Ряд норм Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним создали определённые преференции для нотариусов, способствующие популяризации этой формы сделок с недвижимостью.

В частности, предусмотрена возможность для нотариуса, удостоверившего сделку, обратиться с заявлением о внесении изменений в реестр, что позволяет гражданам обратиться к нотариусу и получить услугу в режиме «одного окна» — от собственно подписания договора до получения свидетельства о государственной регистрации.

Более того, в силу ст. 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае если сделка нотариально удостоверена, регистратор проверяет лишь наличие права у стороны по сделке, которая распоряжается им, и отсутствие арестов в отношении соответствующего имущества (ст. 13, 29 Закона). Проверка содержания сделки на предмет её соответствия закону не осуществляется, так как предполагается, что она уже выполнена нотариусом. Таким образом, нотариус отвечает за законность сделки.

Кроме того, в силу ст. 327 ГК РФ и ст. 87 Основ законодательства о нотариате нотариус может принимать в депозит денежные суммы не только от должника в случае уклонения кредитора от их принятия, но и тогда, когда расчёты производятся через депозит нотариуса. Возможность проведения расчётов через депозит нотариуса — ещё один аргумент в пользу обращения к нотариусу при совершении сделок с недвижимостью.

Нотариус, занимающийся частной практикой, согласно ст. 17 Основ законодательст-

ва о нотариате несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ, или неправомерного отказа в совершении нотариального действия, а также разглашения сведений о совершенных нотариальных действиях. И этим помимо усложненного порядка допуска к нотариальной деятельности, законности совершаемых нотариусом актов, обеспечения прав граждан на квалифицированную юридическую помощь аргументируется в литературе целесообразность нотариальной формы .

Как отмечал в январе 2013 г. в своём интервью председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, для того «чтобы ввести обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью, мы должны четко представлять, сколько будет нотариусов, чем будут отвечать, какие будут виды страхования у них за действия, и самое главное — сколько это будет стоить для граждан» (интервью опубликовано в РГ (Федеральный выпуск) № 5979 от 11 января 2013 г.). И именно вопрос «сколько это будет стоить для граждан» является определяющим, расходы на нотариальное удостоверение по сравнению с оформлением сделки в простой письменной форме несоизмеримо велики.

Но это не остановило законодателя, и с 15 января 2016 г. действует новая редакции ст. 24, 24.1 и 30 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему, сделки по продаже земельной доли, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Таким образом, законодатель всё-таки ввёл обязательную нотариальную форму, но не для всех, а лишь для некоторых видов сделок с недвижимостью. А в свете обозначен-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ной проблемы расходов по нотариальному удостоверению вызывает определённые сомнения данная новелла. Очевидно, что таким образом закон распространяется на самые уязвимые слои населения — семьи с несовершеннолетними детьми, ограниченно дееспособных, недееспособных. Но их интересы защищают органы опеки и попечительства, чье согласие на совершение сделок обязательно. Этого бы вполне хватило с целью охраны их прав и законных интересов. С учётом того что согласие органы опеки на распоряжение имуществом дают при условии приобретения другой недвижимости и на нотариальное удостоверение должны тратиться и стороны следующей по цепочки сделки, нотариус, обеспечивающий законность сделки, должен обеспечить реализацию условий сделки, определённых органом опеки. Вряд ли это вызовет положительную реакцию у обозначенных слоев населения.

В целом же можно согласиться с мнением Р. С. Бевзенко: «Ожидаемым и, на мой взгляд, желаемым является установление обязательной нотариальной формы всех тех сделок с недвижимостью, которые влекут изменение записей в реестре. Однако это дело не просто будущего, но и создания необходимой юридической инфраструктуры (электронное общение нотариуса и регистратора, ускоренная процедура внесения записей, возможность нотариуса посредничать в расчётах по сделке и многое другое; впрочем, часть этих элементов юридической инфра-

структуры уже введена в действующее право)» .

Обязательность нотариальной формы будет эффективна только в условиях полной интеграции нотариата в систему государственной регистрации прав, только если нотариус сможет обеспечить не только законность сделки, но и переход права собственности.

2. Бевзенко Р. С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. — 2015. — № 4. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

6. Бевзенко Р. С. Указ. соч.

Договор купли-продажи недвижимости — соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенные условия договора:

1) предмет договора — недвижимость. Она характеризуется прочной связью с землей, большой стоимостью, непотребляемостью при использовании. В договоре продажи недвижимости должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

2) цена в договоре продажи недвижимости также относится к существенным условиям. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Форма договора письменная, оформляется составлением одного документа, подписывающегося сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Но если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения или оперативного управления, оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Учреждение же может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе.

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.

Передача недвижимости осуществляется путем подписи сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особенности продажи жилых помещений. Сделки с объектами жилого фонда регулируются нормами ГК РФ и Жилищного кодекса (ЖК РФ). При продаже жилых помещений есть небольшие особенности.

Предметом договора могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем законодательству порядке помещения, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.

Стороны должны достигнуть договоренности об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения (адрес), этажности, площади.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на использование продаваемым жилым помещением.

В обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и использование вновь приобретаемым жилым помещением.

Цена жилого помещения — также существенное условие договора.

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре лицо (лица) действуют от имени продавца или покупателя.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны предоставляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки.

Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора. Переход права собственности подлежит государственной регистрации. Оно считается зарегистрированным со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав.

Если право продавца ограничено (обременено), то это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указаний на наличие таких обременении имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, т. к. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Когда договор зарегистрирован раньше — при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение — не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу в качестве правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи. Исключением являются подлинные экземпляры зарегистрированного договора.

Для регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется предоставление справки из налогового органа об уплате продавцом налога на наследство или дарение.

При продаже жилых помещений с публичных торгов (в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество) продавцом имущества должника является специализированное учреждение, имеющее право совершать сделки с недвижимостью, с которым заключен договор о проведении публичных торгов.

Договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, комнаты)

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Договор продажи жилой недвижимости (жилого дома, квартиры, комнаты, далее также — жилье)*(1) не выделен ГК РФ в качестве отдельной разновидности договора купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Отношения по нему регулируются, в частности, специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, а в части, не урегулированной этими нормами — общими нормами параграфа 1 главы 30 ГК РФ. Тем не менее, можно выделить ряд особенностей, отличающих договор продажи жилья от договоров продажи прочих объектов недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилой недвижимости, помимо условий о предмете (ст. 554 ГК РФ), цене (п. 1 ст. 555 ГК РФ) и условий, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ), является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования продаваемым объектом жилой недвижимости (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Как и прочие договоры продажи недвижимости, договор продажи жилья не требует государственной регистрации*(2) и должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Стороны вправе удостоверить договор нотариально,*(3) однако необходимость соблюдения нотариальной формы предусмотрена законом только для договоров продажи долей в праве общей собственности на жилье, в том числе при отчуждении всеми сособственниками своих долей по одному договору (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон о госрегистрации), а также договоров продажи жилья на условиях опеки или принадлежащего несовершеннолетним гражданам и гражданам, признанным ограниченно дееспособными (ч. 2 ст. 54 того же закона).

Договор продажи жилья считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами (п. 1 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21), а переход права собственности на отчуждаемое жилье от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 131, п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ). Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности предмет договора. Для третьих лиц переход права собственности считается состоявшимся в момент внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При этом стороны договора с момента его заключения в отношениях между собой не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН записи об этом праве (см. п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Согласно п. 1 ст. 556 передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по передаточному документу. Такой документ составляется в свободной форме (см. общие рекомендации к составлению документа, подтверждающего приемку исполнения). Наличие передаточного акта не является необходимым условием для государственной регистрации перехода права собственности на жилье к покупателю (ч.ч. 1 и 2 ст. 14 Закона о госрегистрации; применительно к периоду до 31.12.2016 г., см. также постановления Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11, ФАС Поволжского округа от 03.02.2014 N Ф06-1944/13, ФАС Московского округа от 27.03.2014 N Ф05-2209/14, абзац пятый п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), поэтому передача может состояться как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Предусмотренные общими положениями ГК РФ о купле-продаже требования, касающиеся качества товара, а также последствия несоответствия товара таким требованиям, в целом применимы и к отношениям, основанным на договоре продажи жилья. В частности, если в договоре отсутствуют условия о качестве, продавец в силу п. 2 ст. 469 ГК РФ обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если при таких обстоятельствах переданное продавцом жилое помещение не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным установленным законодательством требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в связи с чем не отвечает признакам жилья, к отношениям сторон применяются правила ст. 475 ГК РФ. В частности, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (см. определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.02.2017 N 18-КГ16-187).

______________________________

*(1) Под жилым помещением понимается являющееся недвижимостью изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (п. 2 ст. 15, п. 1 ст. 16 ЖК РФ).

*(2) Положения ГК РФ, предусматривавшие необходимость государственной регистрации договоров продажи недвижимости, не применяются с 1 марта 2013 года (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

*(3) Если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки, либо по заявлению нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации). При этом срок государственной регистрации прав по нотариально удостоверенным сделкам сокращен до 3 рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, и до одного рабочего дня, если такие документы поступили в электронной форме (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации). Отметим, что орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки (см. ч. 3 ст. 66 того же закона).

Операции (сделки) с недвижимым имуществом — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

  • законность содержания;
  • правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
  • соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
  • соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

  • совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
  • волеизъявление не соответствует подлинной воле;
  • нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;
  • сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;
  • сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах:

  • устной;
  • письменной.

В устной форме сделка возможна:

  • если законом или соглашением не установлена письменная форма;
  • для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);
  • для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника

С изменением состава собственников

С добавлением иных субъектов прав

  • Купля-продажа
  • Наследование по закону или по завещанию
  • Реализация обязательств (залог или долги)
  • Приватизация; национализация
  • Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением
  • Изъятие земельного участка и снос строения
  • Обмен и мена
  • Акционирование
  • Изменение состава с разделом имущества
  • Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия
  • Внесение имущества в уставный капитал
  • Долевое строительство с выделением долей
  • Оформление кредита под залог недвижимости
  • Расселение (коммунальной квартиры)
  • Вступление в кондоминиум
  • Инвестирование средств
  • Строительство, реконструкция
  • Передача в доверительное управление
  • Аренда, наем, поднаем, перенаем
  • Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
  • Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование
  • Введение и снятие сервитутов, бронирование
  • Страхование

Купля-продажа

Купля-продажа — сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

  • уплаты оговоренной в договоре цены;
  • оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
  • оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

  • передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
  • в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
  • вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
  • передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

  • передачи проданного ему объекта недвижимости;
  • уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

  • соразмерного уменьшения цены сделки,
  • безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
  • возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
  • возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
  • замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
  • предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

  • принять переданный ему объект недвижимости;
  • оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
  • оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

  • индивидуальные сделки (с участием посредника);
  • публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион — публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс — способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена и обмен

Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен — сделка:

  • между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
  • между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение и наследование

Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

  • объект недвижимости в собственность;
  • имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

  • если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
  • для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

Рента

Рента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

  • постоянная рента;
  • пожизненная рента;
  • пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда и найм

Аренда

Аренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

  • своевременной уплаты арендной платы;
  • расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан:

  • предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
  • отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;

Арендатор имеет право:

  • истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
  • при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
  • требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
  • с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
  • иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

  • своевременно вносить арендную плату;
  • пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм

Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Особенности договора продажи недвижимости

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *