Если цена квартиры с учетом расходов, связанных с ее продажей, превышает выручку, разница между этими величинами признается убытком
16.06.2017 Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Вахромова Наталья
С ООО за поставку товара покупатель по мировому соглашению рассчитывается квартирой. Стоимость квартиры равна стоимости обязательств контрагента. Далее квартиру ООО планирует реализовать.
При получении квартиры в счет погашения долга сделаны бухгалтерские проводки:
Дебет 41 Кредит 60
— приобретена квартира;
Дебет 60 Кредит 62
— зачтена стоимость квартиры в счет стоимости выполненных работ.
Затем было зарегистрировано право собственности.
Далее квартира была реализована физическому лицу. НДС не возникает, налоговой базой для обложения налогом на прибыль является разница между стоимостью переданной квартиры и стоимостью реализованной квартиры. Были сделаны следующие бухгалтерские проводки:
Дебет 62 Кредит 90
— продана квартира;
Дебет 90 Кредит 41
— списана стоимость квартиры.
Получается прибыль или убыток.
Верны ли данные рассуждения и бухгалтерские проводки?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
При реализации квартиры НДС не исчисляется.
Для целей налогообложения прибыли денежную сумму, причитающуюся организации за квартиру согласно заключенному договору с физическим лицом, следует рассматривать в качестве выручки от реализации.
Данный доход может быть уменьшен на стоимость приобретения квартиры, которая следует из соглашения об отступном (мирового соглашения), а также на иные расходы, непосредственно связанные с такой реализацией (например расходы, связанные с оформлением права собственности и содержанием квартиры).
Если цена приобретения квартиры с учетом расходов, связанных с ее реализацией, превышает выручку от ее реализации, разница между этими величинами признается убытком, учитываемым в целях налогообложения.
Бухгалтерские проводки, которыми, по нашему мнению, оформляются рассматриваемые в вопросе операции, приведены в тексте ответа.
Обоснование позиции:
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом наряду с надлежащим (то есть буквальным) исполнением обязательства (п. 1 ст. 408 ГК РФ) глава 26 ГК РФ «Прекращение обязательств» допускает иные способы прекращения обязательств.
Так, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами (ст. 409 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации денежное обязательство в виде кредиторской задолженности за поставленный товар прекращается передачей должником квартиры, то есть предоставлением отступного.
При этом обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном. Соглашение об отступном порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное (п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами ст. 409 ГК РФ (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102)).
Следовательно, до передачи квартиры обязательство должника-покупателя перед продавцом сохраняется.
Оценка имущества, предоставляемого в качестве отступного, устанавливается по соглашению сторон (ст.ст. 409, 421, 424 ГК РФ).
Следовательно, стоимость имущества может как быть равной размеру первоначального обязательства, так и отклоняться от него в большую или меньшую сторону (постановление ФАС Центрального округа от 29.07.2011 N Ф10-2026/11 по делу N А62-4293/2010).
Из вопроса следует, что стоимость квартиры равна размеру задолженности контрагента за поставленный товар. Полученная в качестве отступного квартира будет продана физическому лицу.
В силу общего принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Законодательство не запрещает организациям продавать свое имущество, в том числе квартиры, физическим лицам. Покупателем квартиры может также выступать взаимозависимое с организацией физическое лицо.
Обращаем Ваше внимание, что заключение сделок между взаимозависимыми лицами действующим законодательством не запрещено. Наличие взаимозависимости может повлечь лишь контроль цены сделки со стороны налоговых органов и доначисление сумм налогов в случае ее занижения (завышения) по сравнению с рыночной (ст. 105.3 НК РФ).
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества, в том числе квартир, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст. 212, ст. 213 ГК РФ), в частную собственность других лиц к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
Поэтому цена продажи квартиры устанавливается по соглашению сторон договора купли-продажи.
При этом необходимо учитывать, что квартиры отнесены к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ) и их купля-продажа регулируется специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ.
Право собственности на квартиру по договору купли-продажи переходит к покупателю только после того, как такой договор пройдет государственную регистрацию (ст. 131, п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
НДС
Передача товаров, к которым для целей налогообложения относятся и квартиры, в качестве отступного признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 38 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 26.08.2010 N 16-15/090182).
При этом на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ реализация жилых помещений не подлежит обложению (освобождается от налогообложения) НДС.
Поскольку при передаче отступного право собственности на товары переходит от должника к кредитору, то для целей налогообложения такая передача признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поэтому в случае передачи в качестве отступного квартиры данная операция освобождается от налогообложения на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 26.08.2010 N 16-15/090182).
Следовательно, при передаче Вашей организации квартиры покупатель Вашего товара по общему правилу НДС на ее стоимость не начисляет и счет-фактуру не выставляет (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ). Поэтому суммы НДС, подлежащей вычету, в таком случае не возникает.
В то же время в силу п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. Если контрагент воспользуется данным правом, то при реализации квартиры он будет должен дополнительно к ее цене предъявить и соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ).
Однако предъявленный контрагентом НДС по квартире организация сможет принять к вычету только в том случае, если сама откажется от применения льгот, предусмотренных п. 3 ст. 149 НК РФ, и, соответственно, при реализации физическому лицу квартиры исчислит НДС, так как обязательным условием для принятия к вычету «входного» НДС является использование приобретенных товаров в деятельности, облагаемой НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ).
Если же Ваша организация не отказывается от применения льгот, предусмотренных п. 3 ст. 149 НК РФ, то реализация квартиры физическому лицу НДС не облагается (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Тогда если контрагент — бывший покупатель товара откажется от применения льгот и предъявит организации НДС по квартире, то сумма этого налога будет учитываться в стоимости квартиры (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).
Налог на прибыль
В связи с тем, что организация не планирует полученную квартиру использовать в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организации, а намеревается ее продать, то для целей налогообложения прибыли такая квартира не признается амортизируемым основным средством (п.п. 1, 2 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ, письмо Минфина России от 20.03.2015 N 03-03-06/1/15236).
Согласно п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ в целях главы 25 НК РФ доходом от реализации признается, в частности, выручка от реализации ранее приобретенных товаров, определяемая исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Таким образом, денежную сумму, причитающуюся организации за квартиру согласно заключенному договору с физическим лицом, следует рассматривать в качестве выручки от реализации товаров, которая в целях налогообложения прибыли признается доходом от реализации (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).
При исчислении суммы дохода, подлежащего признанию в налоговом учете (как в целях исчисления НДС, так и при налогообложении прибыли организаций) по сделкам, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, следует применять цены, установленные договорами (абзац третий п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
Датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). Следовательно, доход от реализации квартиры определяется на дату подписания акта приемки-передачи квартиры (не на дату регистрации права собственности на покупателя).
Порядок определения налоговой базы при реализации имущества установлен ст. 268 НК РФ.
Из положений п. 1 ст. 268 НК РФ следует, что при реализации товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров, а также на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией.
Финансовое ведомство разъясняет, что стоимость имущества, полученного как отступное, признается равной величине погашенного обязательства должника (письма Минфина России от 31.08.2012 N 03-03-06/2/94, от 18.03.2010 N 03-03-06/2/50).
Значит, сумма выручки от реализации квартиры физическому лицу может быть уменьшена на стоимость ее приобретения, которая следует из соглашения об отступном (мирового соглашения), а также на иные расходы, непосредственно связанные с такой реализацией (например расходы, связанные с оформлением права собственности и содержанием квартиры).
По мнению финансового ведомства, расходы на оплату коммунальных платежей за время владения квартирой учитываются для целей исчисления налога на прибыль на дату реализации квартиры в соответствии с п. 1 ст. 268 НК РФ (письма Минфина России от 20.03.2015 N 03-03-06/1/15236, от 03.06.2010 N 03-03-06/1/372).
Если цена приобретения квартиры с учетом расходов, связанных с ее реализацией, превышает выручку от ее реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).
Бухгалтерский учет
Имущество, полученное в качестве отступного, приходуется кредитором с учетом правил, установленных нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок ведения бухгалтерского учета соответствующих активов.
Одним из обязательных условий учета актива в качестве основного средства (ОС) является условие о том, что организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Если это условие не соблюдается, в качестве объекта ОС приобретенное имущество к учету принято быть не может.
В связи с этим в рассматриваемой ситуации в бухгалтерском учете квартира, предназначенная для перепродажи, должна отражаться в качестве товарно-материальных ценностей (п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов (далее — ПБУ 5/01)).
Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее — Инструкция), предусмотрено, что для обобщения информации о наличии и движении товарно-материальных ценностей, приобретенных в качестве товаров для продажи, предназначен счет 41 «Товары».
По нашему мнению, в рассматриваемом случае счет 41 «Товары» не должен корреспондироваться со счетом 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», так как при получении в качестве отступного квартиры у организации-кредитора не возникает обязательств по ее оплате (не должна отражаться кредиторская задолженность) и, соответственно, нет необходимости производить последующий зачет взаимных требований.
Для обобщения информации о расчетах с покупателями и заказчиками Инструкцией предусмотрен счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».
Операции по прекращению обязательств покупателей отражаются по кредиту счета 62. По нашему мнению, поступление квартиры в качестве отступного необходимо отразить записью:
Дебет 41 Кредит 62
— отражено получение квартиры в качестве отступного.
Напомним, что согласно п. 5 ПБУ 5/01 товары принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости.
Отступное является одной из неденежных форм расчетов.
Пунктом 10 ПБУ 5/01 установлено, что фактической себестоимостью материально-производственных запасов, полученных по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, признается стоимость активов, переданных или подлежащих передаче организацией.
Иными словами, фактической себестоимостью квартиры будет считаться стоимость, указанная в соглашении об отступном (мировом соглашении).
В силу п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (далее — ПБУ 9/99) выручка от продажи продукции и товаров учитывается в составе доходов от обычных видов деятельности.
Выручка принимается к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности, определяемой исходя из цены, установленной договором между организацией и покупателем (заказчиком) или пользователем активов организации (п.п. 6, 6.1 ПБУ 9/99).
Выручка признается в бухгалтерском учете при наличии условий, установленных п. 12 ПБУ 9/99, одним из которых является свершившийся факт перехода права собственности на товар от организации к покупателю (пп. «г»).
В момент признания выручки от продажи товаров в составе расходов по обычным видам деятельности учитывается их фактическая себестоимость (п.п. 5, 7, 16, 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации», далее — ПБУ 10/99).
Поскольку право собственности на квартиру переходит к покупателю на момент регистрации права собственности на нее, то выручка от реализации квартиры в бухгалтерском учете не может быть отражена ранее указанной даты.
Согласно Инструкции в случае, если выручка от продажи товаров определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете, для указанных целей используется счет 45 «Товары отгруженные». Товары отгруженные учитываются на счете 45 по стоимости, складывающейся из фактической производственной себестоимости и расходов по отгрузке товаров.
Если организация не реализует квартиры на систематической основе, то при реализации квартиры в учете организации отражается не доход от обычных видов деятельности, а прочий доход по счету 91 «Прочие доходы» (п.п. 4, 5, 7 ПБУ 9/99). Согласно п. 16 ПБУ 9/99 прочие поступления от продажи товаров (когда это не является предметом деятельности организации) признаются в бухгалтерском учете в порядке, аналогичном предусмотренному п. 12 ПБУ 9/99. Иными словами, прочий доход от продажи квартиры признается также на дату перехода права собственности на эту квартиру к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).
При признании прочего дохода от реализации квартиры в учете признается прочий расход в виде ее стоимости (п.п. 4, 11, 14.1, 6 ПБУ 10/99).
С учетом вышеизложенного полагаем, что операции по реализации квартиры физическому лицу могут быть отражены в учете организации следующим образом:
Дебет 51 (50) Кредит 62
— получена оплата стоимости квартиры от покупателя;
Дебет 45 Кредит 41
— квартира передана покупателю путем подписания акта приемки-передачи (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
Дебет 62 Кредит 90, субсчет «Выручка от продаж» (91, субсчет «Прочие доходы»)
— признана выручка от продажи квартиры (прочий доход) на дату перехода права собственности на квартиру к покупателю;
Дебет 90, субсчет «Себестоимость продаж» (91, субсчет «Прочие расходы») Кредит 45
— списана фактическая себестоимость квартиры;
Дебет 90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж» (99) Кредит 99 (90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж»)
или
Дебет 91, субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов» (99) Кредит 99 (91, субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»)
— признан доход от реализации квартиры (убыток).
Если организация систематически реализует квартиры для перепродажи, то, по нашему мнению, расходы на содержание квартир (коммунальные платежи) целесообразно учитывать в составе расходов на продажу (счет 44). Если же такие хозяйственные операции не носят систематического характера, то расходы по содержанию квартир целесообразно учитывать в составе прочих расходов (по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы»).
На основании п.п. 17, 18 ПБУ 10/99 расходы подлежат признанию в бухгалтерском учете независимо от намерения получить выручку, прочие или иные доходы и от формы осуществления расхода (денежной, натуральной и иной) в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления.
Таким образом, расходы на содержание квартир, признаваемые организацией прочими расходами, принимаются к учету единовременно.
Издержки обращения, накопленные на счете 44, организацией могут учитываться двумя способами:
— всю сумму издержек обращения за месяц можно включать в расходы по обычным видам деятельности, списывая их в дебет счета 90;
— издержки обращения можно распределять между реализованным и нереализованным товаром (п. 9 ПБУ 10/99).
Организация должна выбрать один из этих способов и закрепить его в учетной политике.
ГАРАНТ.РУ
Подписка Разместить:
Статья опубликована в журнале «Вестник бухгалтера Московского региона» № 4 август 2015 г.
В. Г. Молчанов,
эксперт службы
правового консалтинга ГАРАНТ
Налог на имущество организаций в отношении квартир
Юридическое лицо имеет в собственности квартиры в Москве. Должно ли оно в 2015 году платить налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости квартир?
В соответствии с пунктом 1 статьи 372 НК РФ налог на имущество организаций устанавливается Налоговым кодексом РФ и законами субъектов РФ, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом РФ законами субъектов РФ и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта РФ.
Устанавливая налог, законодательные (представительные) органы субъектов РФ определяют налоговую ставку в пределах установленных главой 30 НК РФ (включая порядок и сроки уплаты). Кроме того, законами субъектов РФ могут также определяться особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с главой 30 НК РФ, в том числе могут предусматриваться налоговые льготы и устанавливаться основания для их использования налогоплательщиками (п. 2 ст. 372 НК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 374 НК РФ, объектами налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.
Из письма Минфина России от 21.05.2014 № 03-05-05-01/24062 следует, что на основании пункта 1 статьи 374 НК РФ объект налогообложения по налогу на имущество организаций должен определяться во взаимосвязи со статьей 378.2 НК РФ.
Так, подпункт 4 пункта 1, подпункт 3 пункта 12 статьи 378.2 НК РФ предписывают организациям – собственникам жилых домов и жилых помещений, не учитываемых у них на балансе в качестве объектов основных средств, определять налоговую базу по налогу на имущество организаций в отношении указанных объектов недвижимости исходя из их кадастровой стоимости, утвержденной в установленном порядке, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.
Несмотря на то что из указанных норм прямо не следует, признаются ли жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, объектом обложения налогом на имущество организаций, они предписывают включать в налоговую базу по налогу утвержденную в установленном порядке кадастровую стоимость, в том числе квартир (п. 1 ст. 11 НК РФ, ч. 1 ст. 16 ЖК РФ), не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
При этом необходимо учитывать, что из системного толкования пункта 2 статьи 372, пункта 2 статьи 375, пункта 2 статьи 378.2 НК РФ следует, что обязанность уплачивать налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, должна быть возложена на налогоплательщиков соответствующим законом субъекта РФ, который может быть принят только после утверждения им в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (письмо Минфина России от 11.11.2014 № 03-05-05-01/56914).
Иными словами, включать в налоговую базу по налогу на имущество организаций утвержденную в установленном порядке кадастровую стоимость квартир, учтенных в бухгалтерском учете в качестве товаров, их собственникам необходимо только при условии установления соответствующих особенностей налогообложения законом субъекта РФ по месту нахождения недвижимости.
Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций» (далее – Закон № 64) устанавливает налог на имущество организаций на территории г. Москвы. Особенности определения налоговой базы по налогу в отношении отдельных объектов недвижимого имущества установлены статьей 1.1 Закона № 64.
Указанная статья не предусматривает определения налоговой базы по налогу на имущество организаций как кадастровой стоимости в отношении таких объектов, как жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Таким образом, в отношении квартир, учтенных в составе товаров и находящихся в г. Москве, у организации в данном случае не возникает обязанности по уплате налога на имущество, исходя из их кадастровой стоимости, утвержденной в установленном порядке.
Данное утверждение в полной мере относится и к организациям, уплачивающим УСН, которые освобождены от уплаты налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с Налоговым кодексом РФ) (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
Компенсация за квотирование рабочих мест
Можно ли учесть расходы на уплату компенсационной стоимости рабочих мест для инвалидов и молодежи в 2015 году в г. Москве для целей налогообложения прибыли? Как учесть эту компенсацию в бухгалтерском учете?
В соответствии с пунктом 1 статьи 252 НК РФ в целях налогообложения прибыли налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, удовлетворяющие предусмотренным статьей 252 НК РФ критериям.
Закон РФ от 19.04.91 № 1032-1 «О занятости населения в Российской Федерации» (далее – Закон № 1032-1) определяет правовые, экономические и организационные основы государственной политики содействия занятости населения, в том числе гарантии государства по реализации конституционных прав граждан РФ на труд и социальную защиту от безработицы.
Согласно части 1 статьи 2 Закона г. Москвы от 22.12.2004 № 90 «О квотировании рабочих мест» (далее – Закон № 90), квотирование рабочих мест осуществляется для инвалидов, признанных таковыми федеральными учреждениями медико-социальной экспертизы, в порядке и на условиях, установленных Правительством РФ, и молодежи следующих категорий: несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в возрасте до 23 лет, выпускники учреждений начального и среднего профессионального образования в возрасте от 18 до 24 лет, высшего профессионального образования в возрасте от 21 года до 26 лет, ищущие работу впервые.
В Москве квотирование рабочих мест должны осуществлять работодатели, у которых среднесписочная численность работников составляет более 100 человек. Квота устанавливается в размере 4% от среднесписочной численности работников: 2% для трудоустройства инвалидов и 2% для трудоустройства категорий молодежи, указанных в части 1 статьи 2 Закона (ч. 1 ст. 3 Закона № 90).
В силу части 3 статьи 2 Закона № 90 выполнением квоты для приема на работу (далее – квота) считается:
1) в отношении инвалидов – трудоустройство работодателем инвалидов, имеющих рекомендации к труду, подтвержденное заключением трудового договора, действие которого в текущем месяце составило не менее 15 дней;
2) в отношении категорий молодежи, указанных в части 1 статьи 2, – трудоустройство работодателем молодежи, подтвержденное заключением трудового договора, действие которого в текущем месяце составило не менее 15 дней, либо уплата ежемесячно в бюджет города Москвы компенсационной стоимости квотируемого рабочего места в размере прожиточного минимума для трудоспособного населения, определенного в городе Москве на день ее уплаты в порядке, установленном нормативными правовыми актами города Москвы.
Итак, в случае невыполнения установленной квоты для приема на работу молодежи работодатели ежемесячно с 1 до 15 числа месяца, следующего за месяцем, за который производится уплата, перечисляют в бюджет города Москвы компенсационную стоимость квотируемого рабочего места в размере прожиточного минимума для трудоспособного населения, определенного в городе Москве на день ее уплаты (п. 2.8 Положения о квотировании рабочих мест в городе Москве, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 04.08.2009 № 742-ПП).
Заметим, Законом г. Москвы от 08.04.2009 № 4 в Закон № 90 были внесены изменения, вступившие в силу с 2009 года, которые исключили из Закона № 90 условие о возможности замены квоты уплатой ежемесячно компенсационной стоимости квотируемого рабочего места за каждого нетрудоустроенного инвалида (см. также определение Верховного суда РФ от 10.08.2005 № 5-Г05-45).
То есть инвалидов работодатель должен принимать на работу в счет установленной квоты, а за молодежь может уплачивать в бюджет города Москвы компенсационную стоимость квотируемого рабочего места в размере прожиточного минимума для трудоспособного населения.
Глава 25 НК РФ не содержит специальных норм, которые бы позволяли учесть расходы, связанные с уплатой компенсационной стоимости квотируемого рабочего места. Но в то же время перечень как внереализационных, так и прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, является открытым и позволяет уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль на иные экономически обоснованные расходы (подп. 49 п. 1 ст. 264, подп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Налоговые и финансовые органы в отношении расходов, связанных с уплатой в бюджет г. Москвы (в целевой бюджетный фонд) компенсационных выплат стоимости квотируемого рабочего места для приема на работу как молодежи, определенной частью 1 статьи 2 Закона № 90, так и в отношении инвалидов (предусмотренных ранее), придерживаются позиции, что такие расходы в целях налогообложения прибыли не учитываются (письма ФНС России от 22.06.2010 № ШС-37-3/4638@ (данное письмо согласовано с Минфином России), УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 № 16-15/026835@, от 05.05.2010 № 16-15/047216@, от 02.10.2009 № 16-15/102999, письма Минфина России от 11.01.2011 № 03-03-06/2/1, от 24.04.2008 № 03-03-06/1/294).
В подтверждение своей позиции ими используется следующая аргументация. В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона № 1032-1, государственная политика в области содействия занятости населения направлена на осуществление мероприятий, способствующих занятости граждан, испытывающих трудности в поиске работы (инвалиды, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, граждане в возрасте от 18 до 20 лет из числа выпускников учреждений начального и среднего профессионального образования).
Мероприятия по содействию занятости населения и социальной поддержке безработных граждан, предусмотренные Законом № 1032-1, являются расходными обязательствами РФ (п. 1 ст. 22 Закона № 1032-1). Дополнительные средства для финансирования мероприятий по содействию занятости населения могут быть также получены из внебюджетных источников (п. 3 ст. 22 Закона № 1032-1).
Однако из этого не следует, что источником дополнительных средств является работодатель. По их мнению, подобные компенсационные выплаты можно расценивать как расход, который не направлен на получение прибыли, как того требует статья 252 НК РФ, а являются своеобразной санкцией государства к тем работодателям, которые по каким-то причинам не смогли трудоустроить граждан, особо нуждающихся в социальной защите. Следовательно, к таким выплатам можно применить норму пункта 2 статьи 270 НК РФ.
В одном из последних разъяснений по данному вопросу в письме Минфина России от 07.04.2014 № 03-03-06/1/15504 специалисты финансового ведомства не изменили свою позицию. В частности, в указанном документе говорится о том, что «с 1 января 2006 года и по настоящее время на основании ежегодно подписываемых Московских трехсторонних соглашений между Правительством Москвы, московскими объединениями профсоюзов и московскими объединениями промышленников и предпринимателей (работодателей) работодатель вправе добровольно ежемесячно вносить в целевой бюджетный фонд квотирования рабочих мест г. Москвы компенсационную стоимость квотируемого рабочего места.
Таким образом, из указанных трехсторонних соглашений следует, что работодатели, не обеспечившие трудоустройство инвалидов и отдельных категорий молодежи, добровольно вносят компенсационную стоимость квотируемого рабочего места, а с 1 января 2010 года – компенсационную стоимость только для создания дополнительных рабочих мест для инвалидов.
Учитывая, что финансирование мероприятий по трудоустройству несовершеннолетних и молодежи до 18 лет является расходными обязательствами федерального бюджета, а также принимая во внимание добровольный характер внесения в бюджет г. Москвы компенсационной стоимости квотируемого рабочего места, подобные расходы в целях налогообложения прибыли не могут быть признаны экономически обоснованными затратами.
Статьей 6 Закона № 90 предусмотрена экономическая поддержка работодателей, осуществляющих мероприятия по созданию и сохранению квотируемых рабочих мест, в том числе предоставление из бюджета г. Москвы средств на реализацию указанных мероприятий, предоставление налоговых льгот. Кроме того, согласно статье 5 Закона № 90 (в редакции от 8 апреля 2009 года), невыполнение работодателем установленной Законом № 90 обязанности по созданию или выделению квотируемых рабочих мест влечет за собой административную ответственность в соответствии с Кодексом города Москвы об административных правонарушениях.
Таким образом, расходы в виде ежемесячной компенсационной стоимости квотируемого рабочего места в отношении трудоустройства указанной категории молодежи, уплачиваемые организациями на основании Закона № 90, не учитываются в целях налогообложения прибыли с 1 января 2006 года.»
Иными словами, если организация включит в расходы в целях исчисления налога на прибыль затраты, связанные с ежемесячной уплатой в бюджет города Москвы компенсационной стоимости квотируемого рабочего места, ей придется отстаивать свою позицию в суде.
В своих решениях суды отмечают, что изменения, внесенные в Закон № 90, отменили обязанность вносить плату в связи с невозможностью исполнить условия квотирования в отношении инвалидов. В свою очередь, обязанность по уплате компенсационной стоимости квотируемого рабочего места в отношении определенных Законом № 90 категорий молодежи сохраняется.
При этом уплата компенсационной стоимости квотируемого рабочего места в бюджет субъекта Федерации является одним из способов реализации государственных гарантий социальной защиты категорий граждан, испытывающих трудности в поиске работы, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством субъекта Федерации, и осуществляется в рамках городских программ содействия занятости населения.
По мнению судебных органов, в связи с тем, что уплата компенсационной стоимости квотируемого рабочего места предусмотрена Законом № 90 и связана с производственной деятельностью общества и трудоиспользованием рабочей силы, это соответствует критериям подпункта 20 пункта 1 статьи 265 и статьи 252 НК РФ. Следовательно, данные затраты организации являются экономически обоснованными и подлежат включению в состав расходов по налогу на прибыль организаций.
В бухгалтерском учете в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкцией по его применению (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н) для обобщения информации о прочих доходах и расходах отчетного периода предназначен счет 91 «Прочие доходы и расходы».
В данном случае операции могут быть отражены следующим образом:
Дебет 91 Кредит 76, субсчет «Расчеты по уплате компенсационной стоимости»
- начислена сумма компенсационной стоимости;
Дебет 76, субсчет «Расчеты по уплате компенсационной стоимости» Кредит 51
-
произведена оплата.
Стоит ли обращаться в агентство недвижимости, или можно организовать сделку купли-продажи квартиры самостоятельно, без посредников? Сакраментальный вопрос для каждого участника рынка недвижимости. Попробуем ответить на него объективно.
Раз агентства недвижимости существуют на рынке, то очевидно, спрос на их услуги есть, а значит, кому-то они нужны. Действительно, многие люди желающие продать или купить квартиру, не раздумывая звонят в агентства. Почему бы нет?
Кто-то сам ходит в магазин, а кто-то предпочитает заказывать доставку продуктов на дом. Кто-то сам может починить сантехнику, а кто-то сразу зовет слесаря. Кто-то сам привык решать свои проблемы, а кто-то платит деньги за то, чтобы эти проблемы решили за него другие люди.
Все это дело вкуса. И знаний. И цены.
Тем не менее, на рынке жилья постоянно блуждает назойливый вопрос – как купить или продать квартиру без привлечения агентства недвижимости? И стоит ли платить посредникам, если ценность их услуг сомнительная, а ответственность за результат сделки – призрачная? При этом, конечно, подразумевается, что ввязываться в аферы и повышать риски сделки никому не хочется.
Совершенно очевидно, что большинство Продавцов и Покупателей квартир обращаются к посредникам потому, что не знают, как правильно организовать сделку, как проверить документы, как снизить риски. А если бы они сами знали, как все это делается? Если бы все «Секреты Риэлтора» были у них под рукой?
Именно эта мысль и вдохновила нас на создание сайта-методички «КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру», основой которого служит подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (см. ссылку ниже) по подготовке и проведению сделки купли-продажи квартиры. А дополнительно к ней мы создали набор СЕРВИСОВ (в т.ч. бесплатных), которые помогут решить отдельные задачи без обращения в агентство.
Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.
Содержание
Как купить или продать квартиру без агентства недвижимости?
Ответ до безобразия прост – самому выполнить функции агентства для себя и своей семьи. И это не так сложно, как кажется. Ведь в агенты, обычно, идут люди, которые прежде не имели ни соответствующих знаний, ни опыта, даже юридического образования для этого не требуется. И уже через короткое время они сами начинают учить других, как надо продавать и покупать квартиры. А полномочия риэлторов по доступу к информации (для проверки квартир и их собственников) ничем не отличаются от полномочий обычного гражданина.
Разработанная нами ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (см. ссылку ниже) позволяет любому человеку самостоятельно продать или купить квартиру без агентства недвижимости. По сути, это методическое пособие для организации сделок с жильем, которым пользуются как сами агенты, так и любые другие люди, интересующиеся этой темой.
Почему агентства становятся лишним звеном в организации сделок с недвижимостью? Подумайте сами. Агенты обосновывают стоимость своих услуг тем, что они по заказу клиента ищут Продавца или Покупателя на квартиру, ведут переговоры с контрагентами, консультируют клиента и проверяют «юридическую чистоту» сделки, а также «гарантируют» ее безопасность.
Давайте посмотрим на это трезво:
- При современном доступе к интернету каждый может свободно выбирать себе квартиру из открытых баз данных, и каждый может бесплатно давать объявления о продаже своей квартиры в те же базы. Риэлторы пользуются теми же источниками и так же рекламируют квартиры клиентов.
- Для того, чтобы вести переговоры между двумя частными лицами (Продавцом и Покупателем квартиры) привлекать третье лицо вовсе не обязательно. Разве что в случае, когда человек плохо владеет языком или не может связно и адекватно выразить свои намерения.
- Консультации по вопросам недвижимости и юридическим аспектам сделок, конечно, может дать и риэлтор. Но большее доверие здесь (в силу профильного образования) вызывает юрист с соответствующей специализацией.
Кроме того, ответы на большинство возникающих вопросов можно найти здесь – в нашей онлайн-методичке КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру или задать свой вопрос на нашем тематическом ФОРУМЕ. - Как обеспечить «юридическую чистоту» сделки тоже можно узнать в агентстве недвижимости (за деньги) или в нашей методичке (бесплатно).
Некоторые могут посчитать, что все бесплатное – некачественно. Для них мы позволим себе напомнить, что, например, в Советском Союзе было бесплатное и очень качественное образование. И это не единственный пример. - Что касается гарантий. О риэлтерских «гарантиях» разве что анекдоты не рассказывают. Попробуйте подробно и настойчиво расспросить любого агента, в чем именно заключается эта «гарантия», и чем она обеспечивается (финансово? материально?) со стороны агентства – и Вы будете неприятно удивлены.
Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.
На наш взгляд, обращаться в агентство недвижимости имеет смысл в следующих случаях:
- Если Вы очень занятый человек, и физически не имеете времени (i) для изучения правил покупки-продажи квартир.
- Если Вы по какой-либо причине не желаете самостоятельно заниматься (i) вопросами проверки документов и организации сделки.
- Если Вы достаточно обеспеченный человек, и комиссия агентства не имеет для Вас существенного значения.
Тем не менее, даже в этих случаях наш сайт-методичка будет Вам полезен, так как, во-первых, Вы будете сами понимать и контролировать свои риски (риэлтор не компенсирует Вам ошибку!), а во-вторых, Вы будете осознанно контролировать действия самого риэлтора (далеко не каждый риэлтор является настоящим профессионалом!).
Мы уверены, что обращаться в агентство НЕ стоит в следующих случаях:
► Если Вы думаете, что риэлторы «знают всё, что нужно» по данной теме, и без них Вы не будете знать, что и как делать.
– Контраргумент: Пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ (включая отдельные консультации юристов), Вы будете «знать всё, что нужно» не хуже любого риэлтора (а возможно, даже и лучше).
► Если Вы думаете, что риэлторы «гарантируют» Вам отсутствие рисков и абсолютную безопасность сделки.
– Контраргумент: Любое агентство недвижимости является всего лишь посредником между Продавцом и Покупателем, и в конечном Договоре купли-продажи квартиры оно никак не фигурирует. Риэлторы действительно снижают риски сделки, но никакой материальной или финансовой ответственности не несут, и реальной гарантии не дают.
Гарантию — реальную защиту от рисков — надо искать не у посредника-риэлтора (он не отвечает за последствия), а в другом месте.
Самостоятельное владение информацией, консультации профильных юристов, нотариальные действия, и страхование сделки – вот реальные методы защиты Ваших прав и интересов.
Обращаться ли в агентство недвижимости за услугами или нет – решать Вам. Но, учитывая цену вопроса (стоимость жилья), знание правил проведения сделок с квартирами Вам точно не помешает.
ВИДЕО: Как проверить юридическую чистоту квартиры?
— Что нужно знать при покупке квартиры? Стоит ли обращаться к риэлторам? Какие действия реально защищают от рисков утери права собственности?
Наш учебный сайт КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру полностью посвящен технологии самостоятельной покупки и продажи квартиры без помощи агентства недвижимости. И ключевым разделом нашего ресурса является ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (откроется во всплывающем окне).
