Задача №1
Грищук, являющийся гражданином Украины, стал единственным наследником земельного участка и индивидуального жилого дома расположенного на приграничной территории в Троицком муниципальном районе Челябинской области. В администрации района ему заявили, что в соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК РФ и п. 5 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» иностранные граждане не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях.
Сможет ли Грищук принять наследство и каковы юридические последствия?
Грищук наследство принять не сможет, данный земельный участок и индивидуальный жилой дом в соответствии со ст. 1151 ГК РФ будет считаться выморочным.
Признание за иностранными гражданами и лицами без гражданства равной с российскими гражданами гражданской правоспособности основывается на равенстве прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. В Российской Федерации запрещены любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности (ст. 19 Конституции РФ ).
Однако правоспособность иностранных граждан и лиц без гражданства, в том числе и в сфере наследственных правоотношений, может быть ограничена, если это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (абз. 2 п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ ).
В результате наиболее значимым ограничением в содержании права наследования является вытекающее из особенностей регулирования режима отдельных видов имущества запрещение иностранным гражданам и лицам без гражданства получать по наследству земельные участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами, поскольку ст. 15 Земельного кодекса РФ запрещает указанным лицам обладать на праве собственности таким имуществом.
Пункт 5 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» содержит следующее положение, до установления Президентом Российской Федерации указанного в пункте 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам .
Согласно Указу Президента РФ от 09 января 2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» Троицкий муниципальный район Челябинской области относится к приграничной территорий.
Статья 1151 ГК РФ устанавливает, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (ст. 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (ст. 1158), имущество умершего считается выморочным.
В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории:
жилое помещение;
земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;
доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.
Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.
Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.
Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации .
Задача № 2
Соболев, имевший в собственности дом в г. Миассе Челябинской области, продал его коммерческой фирме «Корд» для устройства офиса. Фирма «Корд» обратилась в городской комитет по имуществу и земельным ресурсам с заявлением о продаже ей в собственность земельного участка, обслуживающего приобретенное строение, однако получила отказ, мотивированный тем, земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и не может быть продан в собственность юридических лиц для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства. Неудовлетворенная полученным ответом фирма обратилась к юристу за помощью.
Подготовьте ответ.
Городской комитет по имуществу и земельным ресурсам должен был удовлетворить заявление о продаже коммерческой фирме «корд» земельного участка в собственность.
В соответствии со ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В соответствии с п. 9 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения .
Не распространяется действие ст. 77 ЗК РФ на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями. Режим использования этих земельных участков регулируется ст. ст. 83 — 86 ЗК РФ .
Используемые в сельскохозяйственных целях участки, находящиеся в пределах городской черты, черты поселков и сельских поселений, входят в состав земель поселений. Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
Пункт 11 ст. 85 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
Задача № 3
Член садоводческого товарищества «Зеленая поляна» Иванов обратился в правление сада с просьбой выдать ему документ, подтверждающий его право собственности на земельный участок, поскольку он собирается его продать. Правление сада отказало Иванову на том основании, что продажа земли запрещена, а собственником всех земель сада является садоводческое товарищество.
Оцените законность требований садовода Иванова и ответ правления садоводческого товарищества. Каков порядок предоставления такого земельного участка в собственность?
Действия Правления сада в данном случае не правомерны.
Статья 129 ГК РФ и ст. 27 ЗК РФ устанавливает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.
Часть 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч. 3 ст. 27 ЗК РФ).
Статья 28 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Часть 2 ст. 28 ЗК РФ определяет, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Статья 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» , следующий порядок предоставления земельных участков в собственность.
Граждане, обладающие садовыми, огородными или дачными земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется (ч. 3 ст. 28).
Пункт 2 ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок является следующий документ:
— акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
— акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
— выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
— иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок .
В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:
-описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;
— заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.
В случае, если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган самостоятельно запрашивает:
— сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения, в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если такие сведения содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в иных случаях указанные сведения запрашиваются у заявителя);
— сведения о данном некоммерческом объединении, содержащиеся в едином государственном реестре юридических лиц, в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.
Предоставление в собственность земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления, поданного лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или уполномоченным общим собранием членов данного некоммерческого объединения (собранием уполномоченных) на подачу указанного заявления, в соответствии с решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении такого земельного участка в собственность данного некоммерческого объединения. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
— описание местоположения такого земельного участка, подготовленное садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением;
— выписка из решения общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, в собственность данного некоммерческого объединения;
— учредительные документы садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), подтверждающие право заявителя без доверенности действовать от имени данного некоммерческого объединения, или выписка из решения общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных), в соответствии с которым заявитель был уполномочен на подачу указанного заявления.
Сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения, запрашиваются органом исполнительной власти и органом местного самоуправления, обладающими полномочиями на предоставление указанного земельного участка, в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если такие сведения содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в иных случаях указанные сведения запрашиваются у заявителя).
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов в соответствии с п. 4 или 5 ст. 28 данного Закона обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении.
Задача № 4
Администрация г. Челябинска приняла решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд в связи с осуществлением жилищного строительства в соответствии с генеральным планом города. Собственники земельных участков подлежащих изъятию обратились в суд с требованием отменить данное решение, поскольку, по их мнению, осуществление жилищного строительства не является основанием для изъятия земельных участков в соответствии со ст. 49 ЗК РФ.
Решите дело.
Суд должен удовлетворить требование собственников земельных участков.
Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд является действием, имеющим исключительный характер. Пункт 1 ст. 49 ЗК РФ называет два основания возможного изъятия: необходимость выполнения международных обязательств РФ либо размещения перечисленных в ст. 49 ЗК РФ объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. При этом осуществление жилищного строительства в соответствии с генеральным планом города не является основанием для изъятия в порядке ст. 49 ЗК РФ.
Из содержания ст. 49 ЗК РФ следует, что изъятие земельных участков, находящихся в частной собственности, возможно для размещения установленного законом исчерпывающего перечня объектов государственного или муниципального значения либо в случаях, предусмотренных международными договорами, если изъятие земельных участков необходимо для выполнения международных обязательств, либо для обеспечения решений, предусмотренных федеральными законами.
Это означает, что в случае возникновения государственных или муниципальных нужд, связанных с размещением объектов, не предусмотренных пп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ, требуется принятие специального федерального закона. В настоящее время ни один федеральный закон не предусматривает возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях размещения объектов жилищного строительства.
Задача № 5
Гражданин Никитин пользовался земельным участком в районе озера Кисягач на праве постоянного пользования. Он обратился в администрацию района с заявлением о передаче земельного участка площадью 0,1 га в собственность.
Однако, администрация района отказала Никитину в приватизации земельного участка на том основании, что он расположен в береговой полосе и согласно ст. 27 ЗК РФ не может быть передан в частную собственность.
Решите дело.
Действительно п. 8 ст. 27 ЗК РФ устанавливает, что запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
В соответствии со ст. 6 ВК РФ береговая полоса — полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования. Водными объектами общего пользования, т.е. общедоступными водными объектами, являются поверхностные водные объекты (моря или их отдельные части, водотоки (реки, ручьи, каналы), водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища), болота и т.п.), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено ВК РФ .
Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 километров, ширина которых составляет 5 метров. Береговая полоса болот, ледников, снежников, природных выходов подземных вод (родников, гейзеров) и иных предусмотренных федеральными законами водных объектов не определяется.
Аналогичная норма, содержащая запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых водными объектами, содержится в п. 12 ст. 85 ЗК РФ. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Задача №6
Предприниматель Сергеев, обладающий на праве собственности земельным участком из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенном у автодороги, возвел АЗС и придорожный торговый павильон. При проведении проверки государственным инспектором по использованию и охраны земель составлен протокол об административном правонарушении в связи с нецелевым использованием земельного участка, а также издано предписание об устранении выявленных нарушений. Материалы были переданы главному государственному инспектору по использованию и охране земель, для привлечения лица к административной ответственности.
Предприниматель не согласился с таким решением. По его мнению, являясь собственником, он может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.
Решите дело.
Государственный инспектор в данном случае был прав.
В соответствии с требованиями ЗК РФ и Федерального закона от 21 декабря 2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» предприниматель Сергеев, должен был обратиться с письменным ходатайством в исполнительный орган государственной власти о переводе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленного назначения.
Статья 78 ЗК РФ устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.
Действующее земельное законодательство закрепляет приоритет сохранения особо ценных земель, к которым относятся в том числе земли сельскохозяйственного назначения (подп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Любой земельный участок в РФ должен использоваться по целевому назначению, не менять свою категорию в процессе оборота. Поэтому каждый правообладатель сельскохозяйственного участка обязан использовать его для ведения сельского хозяйства.
Пункт 1 ч. 3 ст. 1 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственный участок в процессе оборота не должен меняет свое целевое назначение. Для изменения сельскохозяйственного назначения участка необходим его перевод в другую категорию земель в соответствии с Законом о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.
Задача № 7
ООО «Челнедра» начало разработку месторождения общераспространенных полезных ископаемых на арендованном земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которого на 50% превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.
Главный государственный инспектор по использованию и охране земель издал предписание о прекращении работ и привлечении к административной ответственности, поскольку земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться только для сельскохозяйственных целей. Использование для добычи недр может осуществляться только после перевода земель в другую категорию.
Правомерны ли действия главного государственного инспектора? Каков порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию? Можно ли осуществить перевод земель по условиям задачи?
Подготовьте разъяснение.
Действия главного государственного инспектора в данном случае правомерны. Перевод земель по условиям задачи возможен при наличии утвержденного проекта рекультивации земель
Подпункт 8 п. 1 ст. 7 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую устанавливает, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, в том числе связанных с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель .
Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 7 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, и, в частности, перевод земель, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в п. 4 ст. 79 ЗК РФ, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.
Статья 2 Федерального закона о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую устанавливает, что для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются: органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:
1) кадастровый номер земельного участка;
2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4) права на земельный участок.
Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы:
1) выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
Управление Россельхознадзора по Саратовской области информирует, что в соответствии со ст.42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Многие недропользователи, в большей части – нелегальные разработчики, используют для добычи общераспространенных полезных ископаемых сельскохозяйственные угодья, нарушая тем самым основополагающий принцип оборота земель сельскохозяйственного назначения: сохранение целевого использования земельных участков.
Несанкционированные работы, связанные с нарушением и уничтожением плодородного слоя почвы приводят к снижению сельскохозяйственной ценности земель, а в дальнейшем – к деградации земель, наносят значительный вред землям сельскохозяйственного назначения, как природному объекту.
Пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).
Следовательно, использование земель сельскохозяйственного назначения в иных целях, в частности для размещения карьеров, противоречит требованиям указанных норм.
Подобная деятельность не соответствует принципам приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве, неблагоприятно влияет на окружающую природную среду и нарушает гарантированные Конституцией РФ права граждан на благоприятную окружающую среду.
Лицо, планирующее осуществлять на сельскохозяйственных угодьях добычу песка, песчанно-гравийной смеси или же иного природного материала, относящегося к категории общераспространенных полезных ископаемых обязано перевести земельный участок в иную категорию.
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земельных участков из одной категории в другую». Случаи перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию определены статьей 7 Закона.
Нормативные документы:
В соответствии с приказом Министерства природных ресурсов и экологии Свердловской области от 25.12.2014 № 1097 «Об утверждении административного регламента предоставления Министерством природных ресурсов и экологии Свердловской области государственной услуги по согласованию технических проектов разработки месторождений общераспространенных полезных ископаемых и иной проектной документации на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр местного значения» Министерство проводит в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, согласование следующей Проектной документации:
1) проект опытно-промышленной разработки месторождений полезных ископаемых, технический проект разработки месторождений полезных ископаемых, технический проект ликвидации или консервации горных выработок, технологическая схема первичной переработки полезных ископаемых в отношении общераспространенных полезных ископаемых, разработанные в соответствии с требованиями, предусмотренными Приказом Минприроды РФ № 218;
2) проект водозабора в отношении подземных вод, которые используются для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения или технологического обеспечения водой объектов промышленности либо объектов сельскохозяйственного назначения и объем добычи которых составляет не более 500 кубических метров в сутки, разработанный в соответствии с требованиями, предусмотренными Приказом Минприроды РФ № 463.
Для согласования Проектной документации необходимо представить следующие документы и сведения:
1) заявление о согласовании проектной документации, в котором должны быть указаны полное и сокращенное наименование пользователя недр, организационно-правовая форма и место нахождения, а также перечень прилагаемых к заявлению документов в письменной форме, оформленное по образцу;
2) проектная документация (на бумажном носителе и в электронном виде);
3) копия заключения государственной экспертизы запасов полезных ископаемых (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации), содержащего выводы об утверждении запасов и признание месторождения подготовленным для промышленного освоения;
4) копия лицензии на пользование участком недр;
5) копия предыдущего решения комиссии, согласования или утверждения (если рассмотрение проектной документации проводится повторно);
Документы, указанные в пунктах 3, 4 и 5 запрашиваются Министерством в рамках межведомственного взаимодействия, но могут быть представлены заявителем самостоятельно.
Документы и копии документов, прилагаемых к заявлению, подписываются пользователем недр и скрепляются его печатью.
Документы принимаются по адресу: 620004, г. Екатеринбург, ул. Малышева, 101, оф. 516 (канцелярия).
Для консультаций можно обращаться по телефонам: 312-00-13 (085) Спиридонова Елена Александровна (в отношении общераспространённых полезных ископаемых); 312-00-12 (086) Байбурина Ольга Владимировна (в отношении подземных вод).
М. М. Туманова, главный юрисконсульт АО «Сибирский горно-металлургический альянс», ООО «Озерновский горно-металлургический комбинат»;
А. А. Фадеева, начальник департамента консолидированной отчетности ООО «Руссдрагмет»/HighlandGoldMiningLimited
Приобретение прав на земельный участок — неотъемлемая часть деятельности по разведке и добыче полезных ископаемых. Отношения в области недропользования, связанные с земельными участками, достаточно урегулированы природоресурсным законодательством, однако требуют детального обсуждения. В статье будут рассмотрены юридические аспекты оформления прав на земельные участки в связи с использованием недр и земель, а также вопросы учета аренды земли для целей недропользования.
Как установлено ч. 5 ст. 1 Закона «О недрах», отношения, связанные с использованием и охраной земель, водных объектов, растительного и животного мира, атмосферного воздуха, возникающие при пользовании недрами, регулируются соответствующим законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
Так, согласно ч. 1 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации регулируются земельным законодательством.
В связи с этим действующее законодательство предусматривает дифференцированное правовое регулирование отношений, возникающих в связи с использованием недр и земель, которые регулируются законодательством о недрах и земельным законодательством соответственно.
При этом природоресурсное законодательство не предусматривает преимущественного права пользователя недр на получение в пользование земельного участка, расположенного над предоставленным ему горным отводом.
В частности, согласно ч. 1 ст. 25.1 Закона «О недрах» земельные участки, необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляются пользователям недр в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Вместе с тем п. 2.2 ст. 30 Земельного кодекса РФ закреплен порядок предоставления пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление таких земельных участков в аренду осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов). При этом согласно ч. 6 ст. 11 Закона «О недрах» предоставление земельного участка для проведения работ, связанных с геологическим изучением и иным использованием недр, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, после утверждения проекта проведения указанных работ.
Необходимо отметить, что действующее земельное законодательство не предусматривает запрета на предоставление земельных участков в пользование для иных целей (в том числе строи-тельства), расположенных над участками недр, распределенными в пользование, в случаях, когда права на такие земельные участки не оформлены в соответствии с действующим законодательством за соответствующим недропользователем.
При этом проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов и других хозяйственных объектов на таких участках разрешаются только после получения заключения Роснедр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки.
Порядок получения соответствующих заключений и разрешений определяется административным регламентом предоставления Роснедрами государственной услуги по выдаче заключений об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки и разрешения на осуществление застройки площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений, утвержденным приказом Минприроды России от 13.02.2013 № 53.
Для регистрации договора аренды нужны:
1) межевой план участка,
2) учетная запись в государственном лесном реестре,
3) представленный на государственную регистрацию договор аренды.
Межевание, разработка и представление проекта освоения лесов могут быть проведены после заключения договора аренды
Что касается арендной платы за земельные участки и порядка определения ее размера, то стоит отметить, что согласно п. 4 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Порядок расчета размера арендной платы за указанные земельные участки определяется Правительством РФ. Соответствующим актом является Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
На срок заключения договора аренды земельных участков для недропользования подпунктом 10 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ однозначно определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами. Таким образом, срок договора аренды земельного участка зависит теперь от срока действия лицензии и никак не может быть меньше его
Основным вопросом является процесс заключения договора аренды земельного участка для проведения работ, связанных с геологическим изучением и иными видами пользования недр.
Государственная регистрация договора аренды может быть осуществлена только после присвоения кадастрового номера сформированному для предоставления в аренду лесному участку и государственной регистрации права собственности РФ на вновь образованные земельные участки.
Для регистрации нужен план участка, учетная запись в государственном лесном реестре, представленный на государственную регистрацию договор аренды, который содержит необходимые данные, позволяющие определенно установить лесной участок, подлежащий передаче в аренду.
Законом о госрегистрации не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о координатах характерных точек их границ.
Действующее законодательство также не содержит ограничения на совершение сделок с земельными участками, сведения о которых содержатся в ЕГРН, но границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
При этом ни Законом о госрегистрации, ни иными нормативными правовыми актами не установлена обязанность правообладателей земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ земельных участков и внесение таких сведений в ЕГРН. В связи с этим межевание осуществляется по усмотрению правообладателей таких земельных участков и сроками не ограничивается.
Что касается проекта освоения лесов, то после заключения договора аренды лесного участка арендатор лесного участка, в частности, обязан разработать и представить арендодателю:
— проект освоения лесов с положительным заключением государственной или муниципальной экспертизы (ст. 88, 89 Лесного кодекса РФ, приказ Минприроды России от 26.09.2016 № 496 «Об утверждении порядка государственной или муниципальной экспертизы проекта освоения лесов»);
— ежегодно представлять в органы государственной власти или органы местного самоуправления лесную декларацию — заявление об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов (ст. 26 Лесного кодекса РФ, приказ Минприроды России от 16.01.2015 № 17 «Об утверждении формы лесной декларации, порядка ее заполнения и подачи, требований к формату лесной декларации в электронной форме»).
Таким образом, для регистрации договора аренды нужны:
1) межевой план участка,
2) учетная запись в государственном лесном реестре,
3) представленный на государственную регистрацию договор аренды.
Межевание, разработка и представление проекта освоения лесов могут быть проведены после заключения договора аренды.
Стоит обратить внимание также, что на срок заключения договора аренды земельных участков для недропользования подпунктом 10 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ однозначно определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами. Таким образом, срок договора аренды земельного участка зависит теперь от срока действия лицензии и никак не может быть меньше его.
Если же видом пользования недрами является осуществление геологического изучения недр, то в этом случае использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться вообще без предоставления земельных участков и установления сервитута (подп. 4 п. 1 ст. 39.33 ЗК). Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с указанной целью осуществляется тогда на основании разрешений уполномоченного органа (п. 2 ст. 39.33 ЗК).
Основные принципы учета аренды
С 1 января 2019 года учет аренды по международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) регулируется стандартом МСФО (IFRS) № 16 «Аренда». Новый стандарт внес существенные изменения в правила учета аренды (преимущественно для арендатора), и поэтому многие компании заранее запустили проект по переходу на новые требования. Но, несмотря на активную проработку переходных положений, зачастую с привлечением консультантов и аудиторов, компании столкнулись с рядом вопросов, требующих применения профессионального суждения, например:
• определение аренды и выделение совокупности договоров, содержащих компонент и признаки аренды;
• определение срока аренды, процентной ставки, заложенной в договоре аренды, или ставки привлечения арендатором дополнительных заемных средств;
• возможность применить исключения практического характера, предлагаемые стандартом;
• пересмотр ключевых метрик под влиянием изменений в учете аренды.
Вспомним основные положения МСФО (IFRS) № 16 и ключевые изменения по сравнению со стандартом, ранее регулировавшим учет аренды, — МСФО (IAS) № 17 — и разъяснениями КРМФО (IFRIC) № 4 «Определение наличия в соглашении признаков договора аренды», ПКР (SIC) № 15 «Операционная аренда — стимулы» и ПКР (SIC) № 27 «Определение сущности операций, имеющих юридическую форму аренды».
Прежде всего, в соответствии с требованиями МСФО (IFRS) № 16 для арендатора прекращается разграничение операционной и финансовой аренды, и все договоры теперь представляют собой по сути финансовую аренду. Договор в целом или его отдельные компоненты являются договором аренды, если по его условиям передается право контролировать использование идентифицированного актива в течение определенного периода в обмен на возмещение. В соответствии с МСФО (IAS) № 17 арендные платежи по операционной аренде отражались в отчете о прибылях и убытках в составе операционных расходов, но с вступлением в силу нового стандарта такой порядок учета применим только в исключительных случаях:
• арендатор может не применять требования нового стандарта в отношении краткосрочной аренды (менее одного года без опциона на приобретение арендованного объекта);
• арендатор может продолжать учитывать платежи по аренде, в которой базовый актив имеет низкую стоимость (исходя из оценки, как если бы актив был новым) и не предоставляется в субаренду, в составе расходов.
По другим договорам аренды (или их компонентам, представляющим собой аренду) после анализа в соответствии с требованиями МСФО (IFRS) № 16 в отчете о финансовом положении у арендатора, как правило, появляются обязательство по аренде и актив в форме права пользования.
Первоначальная оценка обязательства по аренде рассчитывается как приведенная стоимость арендных платежей, не осуществленных на дату начала аренды. Арендные платежи дисконтируются либо с применением процентной ставки, заложенной в договоре аренды (если такую ставку можно легко определить), либо с применением ставки привлечения арендатором дополнительных заемных средств. Арендные платежи, которые включаются в оценку обязательства по аренде, могут быть: фиксированными, фиксированными по существу (например, если они зависят от подтверждения возможности эксплуатации актива) или переменными (зависящими от индекса, базовой процентной ставки, рыночных цен и т. п.).
Первоначальная стоимость актива в форме права пользования включает в себя: первоначальную оценку обязательства по аренде; арендные платежи на дату начала аренды или до нее (кроме полученных стимулирующих платежей по аренде); первоначальные прямые затраты, понесенные арендатором, и оценку затрат, которые арендатор понесет при демонтаже и перемещении базового актива либо восстановлении (рекультивации) участка земли, на котором расположен базовый актив.
В дальнейшем актив в форме права пользования в зависимости от выбора учетной политики либо амортизируется, тестируется на обесценение и корректируется на сумму переоценки обязательства по аренде, либо на каждую отчетную дату переоценивается по справедливой стоимости. Что касается обязательства по аренде, то оно увеличивается на сумму начисленных процентов, уменьшается на величину уплаченных арендных платежей, а также корректируется в случае изменений условий аренды или пересмотра арендных платежей.
Для компаний добывающей отрасли наибольший интерес с практической точки зрения представляет исключение из сферы применения стандарта МСФО (IFRS) № 16 (п. 3(а)), которое говорит о том, что стандарт неприменим в отношении договоров аренды, относящихся к разведке или использованию полезных ископаемых, нефти, природного газа и аналогичных невозобновляемых ресурсов. Это исключение предоставляет компаниям возможность выбрать подход к учету аренды земли для целей недропользования: можно продолжать учитывать аренду земельных участков как раньше, в составе операционных расходов по мере их понесения, а можно поставить аренду земли на баланс, полностью или частично
Следует отметить, что аналогичные изменения порядка учета аренды будут применимы и для бухгалтерского учета с вступлением в силу Федерального стандарта бухгалтерского учета (ФСБУ) 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», а именно начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год.
Особенности учета аренды земли для целей недропользования
Для компаний добывающей отрасли наибольший интерес с практической точки зрения представляет исключение из сферы применения стандарта МСФО (IFRS) № 16 (п. 3(а)), которое говорит о том, что стандарт неприменим в отношении договоров аренды, относящихся к разведке или использованию полезных ископаемых, нефти, природного газа и аналогичных невозобновляемых ресурсов. Это исключение предоставляет компаниям возможность выбрать подход к учету аренды земли для целей недропользования: можно продолжать учитывать аренду земельных участков как раньше, в составе операционных расходов по мере их понесения, а можно поставить аренду земли на баланс, полностью или частично. Рассмотрим на примерах.
Пример 1. Компания А получила лицензию на право пользования недрами на участке земли Х сроком на 20 лет. Компания А платит ежегодные взносы в пользу государства за разрешение добывать полезные ископаемые на данном земельном участке.
Пример 2. Для того чтобы добывать полезные ископаемые на участке земли Х, компания А также приобретает право доступа к этому земельному участку — заключает с государством договор аренды земли.
Пример 3. Для осуществления добычи полезных ископаемых на участке земли Х компания А берет в аренду буровую технику. При этом данная техника будет использоваться исключительно для добычи полезных ископаемых на участке земли Х в течение всего срока аренды.
Вопрос заключается в том, в каких ситуациях возможно применить исключение из сферы применения МСФО (IFRS) № 16: во всех трех примерах, в некоторых или ни в одном? МСФО (IFRS) № 16 не содержит четких указаний на этот счет.
Если изменения кадастровой стоимости земли не привязаны к изменению рыночных арендных ставок (а часто это так, и кадастровая стоимость не отражает фактическую рыночную стоимость земли), то такие арендные платежи не попадают в расчет обязательства по аренде и признаются в качестве расходов в том периоде, в котором наступает событие, приводящее к осуществлению таких платежей
«Широкая» трактовка позволяет исключить все три примера из сферы применения стандарта и учитывать все арендные платежи в составе операционных расходов, включая аренду техники. Основание — вся перечисленная аренда необходима для осуществления разведки или использования полезных ископаемых.
«Узкая» трактовка положения стандарта говорит о том, что только аренда, которая дает компании непосредственное право (разрешение, лицензию) на разведку или использование полезных ископаемых, может учитываться по-старому — в данном случае это пример 1.
Самая распространенная позиция — исключать из сферы применения стандарта и право недропользования, и аренду земельного участка, на котором будет осуществляться деятельность по разведке или использованию полезных ископаемых. Эта точка зрения подкрепляется и общепринятыми принципами бухгалтерского учета США (USGAAP): аренда оборудования для разведки и добычи природных ресурсов должна учитываться в соответствии с общими критериями и правилами учета аренды, а вот права на разведку и добычу природных ресурсов и права на использование земли, в которой содержатся эти природные ресурсы, исключаются из области применения стандарта Leases (Topic 842). Основание для такого суждения — понимание, что ценность данного земельного участка заключается как раз в полезных ископаемых, которые содержатся в недрах. При этом под исключение подпадает аренда земли не только на стадии геологоразведки, но и на следующих этапах: разработка и строительство, добыча и переработка.
На практике могут встречаться ситуации, когда на участке земли, арендуемом по договору, располагается (или будет располагаться) не только промышленная площадка, но и, например, офисное здание управляющей компании. В этом случае договор аренды земли нужно разделить на компоненты: аренда участка земли, расположенного под административным зданием, и аренда участка земли под производственной базой. Соответственно, арендные платежи необходимо распределить пропорционально этим компонентам. Аренда участка земли под административным зданием не подпадает под исключение из сферы применения МСФО (IFRS) № 16 и будет учитываться отдельно от аренды земли под промышленной площадкой. Если административное здание также находится в аренде, то важно при этом не «задвоить» стоимость аренды земли под офисным зданием: в составе справедливой стоимости актива в форме права пользования зданием и в качестве отдельного актива в форме права пользования землей.
Еще одна возможность избежать постановки на баланс актива и обязательства, связанных с арендой земли, — это привязка арендных платежей по договорам аренды земельных участков к кадастровой стоимости земли. Если изменения кадастровой стоимости земли не привязаны к изменению рыночных арендных ставок (а часто это так и кадастровая стоимость не отражает фактическую рыночную стоимость земли), то такие арендные платежи не попадают в расчет обязательства по аренде и признаются в качестве расходов в том периоде, в котором наступает событие, приводящее к осуществлению таких платежей.
В отчете о движении денежных средств при применении МСФО (IFRS) № 16 платежи переместятся из операционной деятельности (выплаты по операционной аренде) в финансовую (выплаты основной суммы обязательства по аренде и процентов). Денежная составляющая договора аренды (то есть сами платежи) остается неизменной при любом подходе, поэтому иного влияния на отчет о движении денежных средств не будет.
Также стоит оценить дополнительные временные затраты, связанные как с первоначальным анализом договоров аренды земельных участков (а их может быть достаточно много), так и с дальнейшим отслеживанием изменения их условий или появления новых соглашений.
На практике многие крупные компании применяют исключение из сферы применения МСФО (IFRS) № 16 в отношении аренды земельных участков для целей недропользования. Например, в консолидированной отчетности группы PolymetalInternationalplc за шесть месяцев, закончившихся 30 июня 2019 года1, указано: «Группа определила, что соглашения с муниципалитетами об аренде земельных участков с целью ведения горнодобывающих и геологоразведочных работ не попадают под действие стандарта МСФО 16».
Похожие формулировки содержатся в отчетности ПАО «Полюс» за три и шесть месяцев, закончившихся 30 июня 2019 года2: «Группа исключила следующие договоры аренды из оценки обязательств по аренде и продолжает учитывать арендные платежи по таким договорам в качестве расходов: договоры с переменными арендными платежами, которые не зависят от индексов или ставок; договоры аренды, которые относятся к разведке или использованию полезных ископаемых и прочих невозобновляемых ресурсов». В примечании о будущих обязательствах содержится дополнительная информация о сроках договоров операционной аренды земельных участков, а также будущих минимальных платежах по нерасторгаемым договорам операционной аренды, не учитываемым в соответствии с МСФО (IFRS) № 16.
Некоторые компании применили более узкую трактовку исключения из сферы применения МСФО (IFRS) № 16, но тем не менее не стали признавать всю аренду земли на балансе. К примеру, в промежуточной сокращенной консолидированной финансовой отчетности ГМК «Норильский никель» за шесть месяцев, закончившихся 30 июня 2019 года3, сказано: «Арендный платеж по договорам аренды земельных участков признается переменным арендным платежом, если рассчитывается от кадастровой стоимости, изменения которой не зависят от изменения рыночных арендных ставок. Группа признает переменные арендные платежи в качестве расходов в периоде, в котором наступает событие, приводящее к осуществлению таких платежей».
Таким же путем пошла группа «Татнефть»4: «Группа арендует нефтесервисное оборудование, используемое в добыче нефти, земельные участки, железнодорожные цистерны и другие активы. Некоторые договоры об оказании услуг или о выполнении работ включают компоненты аренды тяжелой и специальной техники, используемой в добыче нефти, бурового оборудования, трубопровода. Платежи за аренду тяжелой и специальной техники, используемой в нефтедобыче, бурового оборудования, трубопроводов, земельных участков и железнодорожных цистерн представляют собой переменные платежи, не зависящие от индекса или ставки, и, таким образом, включаются в состав прибыли или убытка периода, в котором платеж был осуществлен».
