Обеспечительный взнос по договору аренды

Зачет гарантийного (обеспечительного) платежа

Удержание суммы обеспечительного платежа арендодателем производится путем зачета встречных однородных требований в соответствии со ст. 410 ГК РФ. При этом суды указывают, что исходя из смысла данной нормы зачет возможен, если срок исполнения обеспеченного платежом обязательства наступил и требования сторон о зачете являются встречными, однородными и бесспорными (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 по делу N А56-26698/2010, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 N 09АП-19104/2011-ГК, 09АП-19107/2011-ГК). Так, например, требование арендодателя о возмещении затрат на ремонт имущества и приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей сдачи в аренду, не является бесспорным. Суд может признать такие затраты убытками, которые необходимо доказать в соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК РФ. В этом случае несмотря на наличие в договоре условия о компенсации расходов на ремонт за счет обеспечительного платежа арендодатель не сможет зачесть эти расходы в счет платежа, если не докажет их размер (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 N 09АП-13665/2009-ГК).

Важно! Пленумом ВАС РФ принято Постановление от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах». В соответствии с п. 4 указанного Постановления норма ст. 410 ГК РФ является диспозитивной. Это означает, что стороны вправе согласовать условие, отличное от предусмотренного в данной статье.

Так, стороны могут договориться о возможности зачета обязательств, срок исполнения которых не наступил.

———————————

Пример формулировки условия:

«Денежные средства, уплаченные арендатором в качестве гарантийного платежа, могут быть зачтены арендодателем в счет арендной платы, в том числе за период, по которому обязанность арендатора по оплате еще не наступила».

———————————

Кроме того, стороны вправе согласовать условие о зачете неоднородных требований. К примеру, если договором предусмотрена обязанность арендатора произвести ремонт арендованного имущества перед его возвратом, то с учетом позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, стороны могут включить в договор условие о возможности зачета обязательства арендатора гарантийным (обеспечительным) платежом. Стоимость ремонта при этом можно определить по смете, составленной независимым экспертом.

———————————

Пример формулировки условия:

«Стороны могут зачесть обеспечительный платеж, уплаченный арендатором по настоящему договору, в счет исполнения обязательств арендатора по ремонту арендованного имущества перед его возвратом. При этом стоимость ремонта определяется по смете, составленной независимым экспертом ________________________».

———————————

Согласно ст. 410 ГК РФ для проведения зачета необходимо заявление хотя бы одной из сторон — арендатора или арендодателя. При этом такое заявление должно быть получено другой стороной (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 65 от 29.12.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»). Поэтому для того чтобы арендодатель мог произвести зачет обеспечительного платежа в счет исполнения денежных обязательств арендатора без дополнительного направления арендатором или арендодателем заявления о зачете и для исключения риска неполучения его другой стороной, рекомендуется согласовать условие о возможности зачета обеспечительного платежа непосредственно в договоре.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Сумма обеспечительного платежа, уплаченного арендатором по настоящему договору, подлежит зачету в счет исполнения обязательств арендатора по уплате арендной платы за последние два месяца аренды. Для проведения зачета направление сторонами заявления о зачете не требуется».

———————————

Важно! Если арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендной платы, арендатор не сможет заявить о зачете обеспечительного платежа в счет уплаты задолженности (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»). На основании данной правовой позиции ВАС РФ суды указывают, что в этом случае арендатор может обратиться со встречным иском о взыскании обеспечительного платежа (Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2011 N КГ-А41/7394-11, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по делу N А56-61686/2010).

Если условие о зачете обеспечительного платежа не согласовано

В этом случае заявить о зачете обеспечительного платежа в счет исполнения арендатором обязательств по договору может любая из сторон путем направления другой стороне соответствующего заявления, которое должно быть ей получено согласно п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 65 от 29.12.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2009 по делу N А41-10740/09 (Постановлением ФАС Московского округа от 28.10.2009 N КГ-А41/11356-09 данное Постановление оставлено без изменения)).

Обеспечительный платеж: когда включать в доходы по УСН, а когда нет?

Обеспечительный (гарантийный) платеж признавайте доходом только тогда, когда он носит функцию аванса. В противном случае оснований учитывать доход по УСН нет (п. 10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 НК РФ, утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.07.2018).

Поясним на примере договора аренды.

Если согласно условиям договора обеспечительный платеж засчитывается в оплату за последний месяц аренды либо за период, в котором арендатором будет допущена просрочка арендного платежа, он является авансом и учитывается в доходах на дату получения.

Если же обеспечение возвратно, использовать его предполагается только в крайнем случае (например, для возмещения убытков имуществу арендодателя) и соотнести деньги с тем или иным периодом исполнения договора аренды в будущем невозможно, дохода не возникает.

См. также: «НДС при УСН: в каких случаях платить и как учитывать налог в 2017-2018 годах?».

Суммы обеспечительного платежа, засчитываемые в счет арендной платы, признаются в расходах на момент их зачета.

Учесть в расходах обеспечительный платеж можно, если договором аренды предусмотрен его последующий зачет в счет арендной платы. Сделать это можно в периоде зачета платежа в счет сумм арендной платы.

Обоснован такой вывод следующим.

Обеспечительный платеж – денежная сумма, вносимая стороной договора в пользу контрагента для обеспечения денежного обязательства и возмещения убытков в случае такого неисполнения. В случаях, установленных договором, указанный платеж либо засчитывается в счет исполнения обязательства либо возвращаются контрагенту (п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Обеспечительный платеж, по сути, является задатком, который обеспечивает исполнение обязательства (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 380 ГК РФ). В данном случае таким обязательством является оплата аренды торговых площадей.

Плательщики на УСН вправе учесть расходы, предусмотренные ст. 346.16 НК РФ. Их перечень является закрытым. Затраты в виде сумм, переданных в обеспечение платежа (в частности, задаток), в нем не упомянуты. Поэтому уменьшить налоговую базу при УСН на сумму обеспечительного платежа в момент его перечисления организация не сможет.

Таким же образом у нее не возникнет дохода, если после расторжения договора аренды арендодатель вернет обеспечительный платеж. Однако если в последующем задаток будет учтен в составе арендной платы за какой-либо период, эта плата с учетом суммы задатка будет учитываться в расходах на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (письмо Минфина России от 28.06.2011 № 03-11-06/2/99). При этом признать сумму обеспечительного платежа в расходах можно будет после оплаты оказанных услуг, т.е. в том периоде, когда обеспечительный платеж засчитан в счет арендной платы (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Обеспечительный взнос по договору аренды

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *