Незарегистрированное имущество

Дата: 01.11.2018

Обзор судебной практики по вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Обзор судебной практики по вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проведен в соответствии с подпунктом 4.1 пункта 4 Плана работы Арбитражного суда Курской области на I полугодие 2016 года, утвержденного приказом Арбитражного суда Курской области от 14 января 2016 года № 1.

При подготовке обзора были изучены дела, рассмотренные Арбитражным судом Курской области за период с 01.01.2014 по 17.06.2016. При анализе учитывался также такой критерий, как дальнейшая судьба принятого по делу судебного акта при обжаловании его в вышестоящих инстанциях.

Задачами исследования стали:

• выявление правовых позиций, которые могут оказать влияние на формирование судебной практики при рассмотрении дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• изучение данных вопросов и демонстрация подходов при их разрешении.

Цель обзора – выработка единой судебной практики при рассмотрении споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также устранение неоднозначности толкования норм законодательства при рассмотрении дел указанной категории и подготовка рекомендаций, вытекающих из судебных актов, принятых Арбитражным судом Курской области, а при их обжаловании – судебных актов Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, Арбитражного суда Центрального округа, Верховного Суда Российской Федерации.

На основании подготовленного обзора предлагаем следующие рекомендации.

  1. Соблюдение порядка предоставления в собственность объекта недвижимого имущества, предшествовавшего заключению договора купли-продажи, не входит в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом.

Комитет обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к предпринимателю. Управление Росреестра отказало в государственной регистрации перехода права собственности по причине того, что нежилое помещение по состоянию на 1 июля 2013 года не находилось во временном владении и (или) пользовании предпринимателя непрерывно в течение двух и более лет.

Полагая указанный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, комитет обратился в арбитражный суд (дело № А35-343/2015).

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из следующего.

Проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора купли-продажи, регистрирующий орган проверяет его на соответствие требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание указанной сделки, а также определяет наличие соответствующих полномочий у подписавших его лиц.

Управление Росреестра не вправе оценивать действия уполномоченных органов местного самоуправления по распоряжению объектами муниципальной собственности. Решая вопрос о соблюдении процедуры предоставления объекта недвижимого имущества, регистрирующий орган, по сути, вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной.

Управление Росреестра не должно при проведении правовой экспертизы сделки оценивать наличие или отсутствие у предпринимателя условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенных статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ).

У регистратора не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права по причине того, что нежилое помещение по состоянию на 1 июля 2013 года не находилось во временном владении и (или) пользовании предпринимателя непрерывно в течение двух и более лет, поскольку к данному выводу регистратор пришел в ходе оценки наличия или отсутствия у покупателя условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Договор купли-продажи был заключен на основании решения комитета «Об условиях приватизации арендуемого имущества», которое не являлось предметом судебного обжалования и вступило в законную силу в установленные сроки.

Соблюдение порядка предоставления в собственность объекта недвижимого имущества, предшествовавшего заключению договора купли-продажи, и правомерность заключения этого договора с точки зрения соблюдения условий статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ не входят в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2011 года № 1018/11.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций.

  1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества. Государственная регистрация права собственности на созданный объект недвижимого имущества, расположенный на нескольких земельных участках, невозможна.

Общество является собственником земельного участка на котором, расположены объекты недвижимого имущества (далее – земельный участок 1).

На основании соответствующего решения комитет 3 ноября 2010 года заключил с обществом договор о предоставлении на 3 года в аренду земельного участка из земель населенных пунктов для строительства автомойки с офисными помещениями и расширения автостоянки в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (далее – участок 2); на участке 2 объектов недвижимости и обременений не имелось.

27 ноября 2013 года общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное на земельных участках 1 и 2.

На регистрацию были предоставлены следующие документы: разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок 1, договор аренды земельного участка 2.

Управление Росреестра сообщением известило общество об отказе в регистрации заявленного права на том основании, что земельные участки, на которых построено здание, принадлежат заявителю на разном праве: один участок находится в аренде, другой – в собственности.

Полагая указанный отказ управления Росреестра незаконным и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд (дело № А35-631/2014).

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что обществом на регистрацию был предоставлен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее.

Федеральным законом от 23 июля 2013 года № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» внесены изменения в статью 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части уточнения основания государственной регистрации права собственности на создаваемый (созданный) объект недвижимого имущества: государственная регистрация прав на создаваемые (созданные) объекты недвижимого имущества осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект.

Таким образом, основанием для государственной регистрации является правоустанавливающий документ на земельный участок, а не участки.

В данном случае земельные участки, на которых расположен спорный объект, имеют разный правовой режим, один из них принадлежит заявителю на праве собственности, а другим он пользуется на праве аренды.

Суду следовало оценить возможность строительства объекта на двух самостоятельных, не объединенных земельных участках, в соответствии с нормами действующего земельного и градостроительного законодательства и определить, не приведет ли это к нарушению одного из основных принципов земельного законодательства, установленного пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, – принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В новом рассмотрении производство по делу прекращено в связи с отказом заявителя от заявления.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 27 ноября 2014 года по делу № А35-9851/2013 и от 18 декабря 2014 года по делу № А35-274/2014.

  1. Несоответствие данных правоустанавливающего документа сведениям государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН), которые носят временный характер, не является препятствием для регистрации прав.

Конкурсный управляющий предпринимателя обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 458,5 кв. м. Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности по следующим основаниям: в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) имеются сведения о зарегистрированном праве собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 916,9 кв. м степенью готовности 100%; по сведениям ГКН объект представляет собой нежилое здание площадью 1796,5 кв. м, год завершения строительства – 2009-й, право собственности на которое не зарегистрировано.

Полагая указанный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, конкурсный управляющий предпринимателя обратился в арбитражный суд (дело № А35-8583/2014).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, заявленное требование удовлетворено. При этом суды руководствовались следующим.

Из вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции следует, что выдел 1/2 доли предпринимателя в натуре — нежилого помещения общей площадью 458,5 кв. м произведен из объекта незавершенного строительства общей площадью 916,9 кв. м, на которое в ЕГРП зарегистрировано право собственности, то есть препятствий для регистрации не имелось.

Наличие в ГКН иных сведений не является препятствием для регистрации, поскольку в силу пункта 9 статьи 4 и пункта 4 статьи 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный учет таких объектов носит временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ. По истечении определенного срока при отсутствии регистрации права собственности на такой объект сведения, носящие временный характер, аннулируются, в случае регистрации права становятся кадастровыми сведениями.

В данной ситуации при отсутствии регистрации права на объект (нежилое здание площадью 1796,5 кв. м, год завершения строительства – 2009-й), у государственного регистратора не имелось оснований руководствоваться этими сведениями.

В свою очередь, из правоустанавливающего документа и представленного кадастрового паспорта следовал факт образования иного объекта недвижимости в составе того объекта, право на который зарегистрировано.

  1. С даты принятия судом решения о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства ранее наложенные судом аресты и иные ограничения распоряжения имуществом снимаются без принятия об этом самостоятельного акта судом общей юрисдикции или арбитражным судом.

Организация-банкрот (продавец) в лице конкурсного управляющего и общество (покупатель) обратились в управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на основании договора купли-продажи недвижимого имущества.

Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию перехода права собственности, ссылаясь на постановление суда общей юрисдикции, которым на нежилое помещение наложен арест. Позднее управление Росреестра отказало в государственной регистрации права по причине не предоставления документов, необходимых для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Полагая указанный отказ управления Росреестра незаконным и нарушающим его права и законные интересы, организация-банкрот в лице конкурсного управляющего обратилась в арбитражный суд (дело № А35-8382/2015).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, заявленное требование удовлетворено. При этом суды руководствовались следующим.

В соответствии с абзацем 9 пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26 февраля 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 59 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возбуждения дела о банкротстве» разъяснено, что по смыслу абзаца девятого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве.

С момента, после которого в соответствии с Законом о банкротстве аресты и иные ограничения распоряжения имуществом должника признаются снятыми, запись об аресте в ЕГРП подлежит погашению (пункт 9 указанного постановления).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2014 года № 307-ЭС14-7394 отмечено, что в силу прямого указания закона с даты принятия судом решения о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства ранее наложенные судом аресты и иные ограничения распоряжения имуществом снимаются без принятия об этом самостоятельного акта судом общей юрисдикции или арбитражным судом.

Поскольку на государственную регистрацию были представлены документы, содержащие сведения о признании организации банкротом и об открытии в отношении нее конкурсного производства, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для приостановления, а затем и для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

  1. Признание многоквартирного жилого дома аварийным не может служить безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды на нежилые помещения, образованные в результате перевода жилых помещений в нежилые.

Муниципальное образование обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права, ссылаясь в том числе на то, что в соответствии с постановлением администрации города «Об отнесении жилых домов к категории аварийных» многоквартирный жилой дом, в котором расположено нежилое помещение, включен в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Позднее управление Росреестра отказало в государственной регистрации договора аренды в связи с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации договора.

Полагая указанный отказ управления Росреестра незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд (дело № А35-428/2015).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, заявленное требование удовлетворено. При этом суды руководствовались следующим.

В соответствии с постановлением администрации города «Об утверждении решения комиссии по переводу жилых помещений (домов) в нежилой фонд» в перечень помещений, рекомендуемых для перевода в нежилой фонд, включены и квартиры дома, нежилое помещение в котором позднее передано по договору аренды нежилого помещения. Фактически перевод жилых помещений в нежилые осуществлен, дом, в котором расположено арендуемое обществом помещение, не является многоквартирным жилым домом.

При таких обстоятельствах признание многоквартирного жилого дома аварийным не может служить безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды на нежилые помещения, образованные в результате перевода жилых помещений в нежилые.

Определением Верховного Суда Российской Федерации в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам отказано.

  1. При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности суд оценивает не только сделку, но и соблюдение порядка предоставления в собственность объекта недвижимого имущества, предшествовавшего заключению сделки.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на одноэтажное нежилое здание и земельный участок.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, руководствовался следующим (дело № А35-264/2015).

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из пункта 2 статьи 165 ГК РФ, пункта 63 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества») компетенция органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в сфере приватизации определяется законами, иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и правовыми актами органов местного самоуправления соответственно.

Из нормативных актов муниципального образования следует, что для принятия решения о приватизации муниципального имущества необходимы, во-первых, утверждение задания на приватизацию (прогнозный план) и, во-вторых, принятие уполномоченным органом решения о приватизации муниципального имущества, содержащего состав подлежащего приватизации имущества.

Нормативный правовой акт, определяющий компетенцию органов местного самоуправления в сфере приватизации муниципального имущества, на момент проведения аукциона по продаже спорного недвижимого имущества принят не был; прогнозный план приватизации муниципального имущества до проведения указанного аукциона разработан и утвержден не был.

Согласно части 4 статьи 42 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» сделки приватизации государственного или муниципального имущества, совершенные лицами, не уполномоченными на совершение указанных сделок, признаются ничтожными.

Поскольку договор купли-продажи муниципального имущества между предпринимателем и муниципальным образованием заключен в отсутствие решения уполномоченного органа – Собрания депутатов муниципального образования, то в силу части 4 статьи 42 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» он является ничтожной сделкой.

Кроме того, в нарушение требований статьи 30 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» продажа спорного недвижимого имущества не обременялась обязательным условием – сохранением назначения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

По данным «Коммерсанта», Росреестр представил в правительство законопроект, упрощающий оформление права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности. Сейчас Гражданский кодекс предусматривает, что физические или юридические лица, не являющиеся собственниками, но при этом добросовестно, открыто и непрерывно владеющие недвижимостью в течение 15 лет, могут приобрести на нее право собственности.

В Росреестре указывают, что добросовестное владение чужой недвижимостью без прав на нее «всегда ставится под сомнение». Это делает невозможным возникновение права в порядке приобретательной давности. Поэтому законопроектом предлагается исключить добросовестность из числа признаков давностного владения, что позволит гражданам, содержащим недвижимость долгие годы, оформить на нее право собственности.

В этом сюжете

  • В Москве Росреестр отменил плановые проверки бизнеса 2 апреля, 12:32
  • Правительство расширило полномочия Росреестра 17 февраля, 9:09

Также планируется расширить возможность применения такого механизма на государственные и муниципальные участки земли. Сейчас установлена презумпция госсобственности на землю, в связи с чем признать право собственности на такие участки по принципу приобретательной давности невозможно. Ограничение будет предусмотрено лишь для земель особо охраняемых территорий или территорий общего пользования.

Одновременно Росреестр предлагает упростить регистрацию прав и на сооружения. По данным ведомства, примерно 720 000 км линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия правоустанавливающих документов. Для таких опасных или необходимых для оказания коммунальных услуг населению объектов предложен аналогичный механизм, но при этом срок приобретательной давности составит лишь пять лет, что ведомство объясняет «необходимостью обеспечения безопасной эксплуатации».

Эксперты неоднозначно оценивают законодательную инициативу Росреестра. С одной стороны, изменения могут положительно отразиться на судебной практике, а институт приобретательной давности начнет работать так же эффективно, как и в странах, где добросовестность не является обязательным признаком. Но с другой стороны, новый подход может привести к злоупотреблениям. В частности, к узакониванию возникновения прав собственности у недобросовестных лиц и невозможности защитить свои права прежнему собственнику, лишившемуся владения.

  • Право.ru

Суть дела: государственный исполнитель обратился в суд с представлением об обращении взыскания на недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Он отметил, что на принудительном исполнении находится исполнительное производство относительно взыскания имущества должника (в том числе — части домовладения) в счет возмещения предприятию материальных убытков.

Согласно информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, сын должника приобрел право собственности на указанное домовладение на основании договора дарения; вместе с тем по иску предприятия данный договор решением суда признан недействительным.

Регистрация права собственности должника на домовладение не восстановлена, а судебное решение добровольно он не исполняет.

Местный и апелляционный суды удовлетворили иск государственного исполнителя. Такие решения были мотивированы тем, что должник является владельцем части домовладения, вместе с тем это право должника не зарегистрировано в установленном законом порядке, препятствует исполнению судебного решения.

Коллегия судей Гражданского суда ВС согласилась с таким выводом.

Согласно ч. ч. 3, 4 ст. 50 Закона «Об исполнительном производстве» в случае обращения взыскания на объект недвижимого имущества исполнитель осуществляет в установленном законом порядке меры по выяснению принадлежности имущества должнику на праве собственности, а также проверки, находится ли это имущество под арестом.

В случае если право собственности на недвижимое имущество должника не зарегистрировано в установленном законом порядке, исполнитель обращается в суд с заявлением о решении вопроса об обращении взыскания на такое имущество.

Соответствующее постановление по делу № 676/1314/19 ВС принял 10.02.2020. Ознакомьтесь с его полным текстом в системе анализа судебных решений VERDICTUM, получив тестовый доступ по .

Вам также может быть интересно:

Когда наступает уголовная ответственность за неисполнение судебного решения

Служебное авто не подлежит обязательному техническому осмотру

Хотите быть в курсе важнейших событий? Подписывайтесь на ЮРЛІГУ в соцсетях. Выбирайте, что вам удобнее — Телеграм t.me/jurliga, Фейсбук https://www.facebook.com/jurliga/ или Твиттер https://twitter.com/jurligaua.

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним

I. Основные положения о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним

Базовым федеральным законом, определяющим порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права и обязанности уполномоченных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и многие иные связанные с этим аспекты является Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Указанным Законом предусмотрена не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество после проведения правовой экспертизы представленных документов, но и случаи, когда регистратор может отказать в государственной регистрации (исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации содержится в п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
На основании абз.10 п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.
При этом следует иметь в виду, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование государственного регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.
При установлении объема правомочий государственного регистратора по отказу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, если все необходимые документы на государственную регистрацию представлены, надлежит учитывать следующее.
Согласно абз.6 п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В силу абз.3 п.1 ст.13, абз.10 п.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовая экспертиза документов и проверка законности сделки являются одной из стадий государственной регистрации. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Учитывая, что в функции государственного регистратора не входит рассмотрение вопроса установления прав, споры о законности отказа государственного регистратора в государственной регистрации права (перехода права) по причине отсутствия у лица полномочий по распоряжению недвижимым имуществом разрешаются судами с учетом тех правоустанавливающих документов, которые были приложены к заявлению о регистрации, а также иных обстоятельств дела (гл.24 АПК РФ).
При этом субъект, считающий себя лицом, уполномоченным на распоряжение недвижимым имуществом, не лишен возможности предъявить самостоятельный иск, в рамках которого могут быть заявлены соответствующие обеспечительные меры.
Некоторые спорные вопросы государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним отражены в следующих документах:
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 14.06.2012 г. по вопросам, возникшим при рассмотрении споров, связанных с применением законодательства о защите права собственности и других вещных прав, а также земельного законодательства.
— ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, а именно:
— с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
— документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
— акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным;
— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
— имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

II. Выводы судов по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним

С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо

1.1. Определение ВАС РФ от 26.07.2013 N ВАС-9020/13 по делу N А60-39837/2012
Исковые требования:
Предприятие обратилось в суд с заявлением к Управлению Росреестра по субъекту РФ об отказе в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества — здание дезактивации с лабораторией, возложении на Управление Росреестра обязанности произвести государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимости.
Решение суда:
Суд кассационной инстанции оставил судебные акты нижестоящих судов об отказе в удовлетворении заявленных требований без изменения.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отказал в передаче дела N А60-39837/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.
Позиция суда:
Как указал суд, суды нижестоящих инстанций, установив, что основанием для отказа в государственной регистрации права собственности Российской Федерации послужило отсутствие у представителя предприятия доверенности, подтверждающей полномочия на обращение с данным заявлением от имени уполномоченного органа государственной власти Российской Федерации, признали отказ регистрирующего органа правомерным.
Ссылка предприятия на то, что вступившим в законную силу решением суда признано право собственности Российской Федерации на спорный пристрой и в силу этого у заявителя возникло право хозяйственного ведения данным имуществом и, соответственно, о государственной регистрации права обратилось уполномоченное лицо, судами отклонена. Согласно п.53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым, наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в реестр согласно Закону о регистрации (абз.5 п.53 Постановления).
Кроме того, как указали суды, признание права Российской Федерации на самовольно возведенный объект не влечет одновременное возникновение права хозяйственного ведения им у предприятия (п.1 ст.299 ГК РФ).

1.2. Определение ВАС РФ от 03.07.2012 N ВАС-8447/12 по делу N А40-51281/2011-153-439
Исковые требования:
Департамент имущества города обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ об отказе в государственной регистрации прекращения договора субаренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города, заключенного между Межрегиональной общественной организацией и обществом.
Решение суда:
Суд кассационной инстанции оставил судебные акты нижестоящих судов об отказе в удовлетворении заявленных требований без изменения.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отказал в передаче дела N А40-51281/2011-153-439 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.
Позиция суда:
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из правомерности оспариваемого решения, поскольку департамент не является стороной в договоре субаренды и не был уполномочен ни одной из сторон договора на представление документов для государственной регистрации прекращения договора субаренды.
Довод департамента о том, что он является представителем собственника спорных помещений, согласовывал их передачу по договору субаренды, а потому является лицом, имеющим право обращения в Управление Росреестра с заявлением о регистрации прекращения договора субаренды, был отклонен судами как противоречащий требованиям п.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Суды также указали, что департаментом не представлены доказательства, подтверждающие полномочия лиц, подписавших акт от 18.10.2005 о передаче, ранее занятого обществом, нежилого помещения межрегиональной общественной организации, являющейся основанием для прекращения договора субаренды.

1.3. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.10.2014 по делу N А65-3128/2014
Исковые требования:

Банк обратился в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ с заявлением о признании незаконным действия Управления Росреестра, выразившегося в отказе погашения регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимого имущества и об обязании Управления Росреестра произвести погашение регистрационной записи об ипотеке на основании ранее представленного сторонами заявления от 19.11.2013.
Решение суда:
Суд оставил судебные акты нижестоящих инстанций об удовлетворении заявленных требований без изменения.
Позиция суда:
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что доверенность, выданная на представителя Банка, является надлежащим образом оформленной доверенностью, содержащей уполномочие для подписания заявления по осуществлению действий, направленных на прекращение записи об ипотеке на объект недвижимого имущества. Таким образом, у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке по основаниям, предусмотренным п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как пояснил суд, доверенность — это письменное уполномочие, в иной форме, кроме письменной, доверенность существовать не может. Доверенность характеризуется формальной определенностью и не может быть выдана с указанием определенных условий, при которых могут быть реализованы полномочия, отраженные в ней.
Примечание:
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.03.2014 по делу N А65-14231/2013, в Постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.12.2012 по делу N А45-13404/2012.

1.4. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.2014 по делу N А21-9151/2013
Исковые требования:

Общество обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним, выраженного в письме, а также об обязании Управления Росреестра произвести регистрацию права общей долевой собственности на места общего пользования собственников административно-делового центра, на основании протокола общего собрания собственников нежилого шестиэтажного дома, в размерах (долях), установленных в приложении N 1 к указанному протоколу.
Решение суда:
Суд оставил судебные акты нижестоящих инстанций об отказе в удовлетворении заявленных требований без изменения.
Позиция суда:
Суды первой и апелляционной инстанции дали оценку представленному заявителями на государственную регистрацию протоколу и сделали обоснованный вывод о том, что из указанного документа не представляется возможным установить, кто ставил подписи от имени юридических лиц, поскольку в той части протокола, где расположены подписи участвующих в собрании физических лиц, не указано, кто именно расписался в качестве представителя юридического лица, не указаны фамилии, имена, отчества (инициалы) этих лиц. Суды обеих инстанций сделали обоснованный вывод о том, что отсутствие этой информации не позволяет сделать вывод о том, что протокол подписан уполномоченными на то лицами.
Как следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию, заявители, в том числе ФГУП «Радиочастотный центр Северо-Западного федерального округа», подали в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на нежилые помещения в здании по указанному адресу. Однако из материалов дела следует и не оспаривается участвующими в деле лицами, что третье лицо не обладает правом собственности на нежилое помещение в здании, а владеет им на праве хозяйственного ведения, собственником помещения является Российская Федерация, надлежащий представитель которой с заявлением о государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в здании в регистрирующий орган не обращался. Документов, подтверждающих наделение предприятия правом подачи соответствующего заявления в регистрирующий орган от имени Российской Федерации, в деле не имеется. Таким образом, в данном случае заявление о регистрации доли в праве общей долевой собственности Российской Федерации подано ненадлежащим лицом.
При таких обстоятельствах у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для признания оспариваемого заявителем отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права общей долевой собственности не соответствующим требованиям закона.

1.5. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2014 по делу N А43-4472/2013
Исковые требования:
Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось с заявлением в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ о признании незаконными отказов в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки и обязании осуществить государственную регистрацию права.
Решение суда:
Суд оставил судебные акты нижестоящих инстанций об удовлетворении заявленных требований без изменения.
Позиция суда:
Из материалов дела видно, что Управление отказало Предприятию в регистрации соответствующих прав на спорные земельные участки на основании абз.3 п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввиду обращения с заявлением в регистрирующий орган ненадлежащего лица, поскольку в силу положений ст.20 Земельного кодекса РФ Предприятие (основанное на праве хозяйственного ведения) не может владеть земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Как разъяснил суд, права Предприятия на спорные земельные участки возникли до введения в действие Земельного кодекса РФ и в силу ст.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признаются действительными, поэтому вывод регистрирующего органа об обращении за государственной регистрацией соответствующих прав ненадлежащего лица является неправомерным.
Вместе с заявлением о государственной регистрации Предприятие представило в регистрирующий орган свидетельства о праве бессрочного безвозмездного пользования на спорные земельные участки.
В связи с указанным вывод суда об отсутствии у Управления оснований для отказа Предприятию в государственной регистрации прав в силу абз.3 п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является правомерным, а удовлетворение заявленных требований обоснованным.

1.6. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.09.2014 по делу N А75-7231/2013
Исковые требования:

Учебный профессионально-технический центр обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ по государственной регистрации перехода права собственности; обязании погасить в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности негосударственного образовательного учреждения автомобильно-техническая школа, обязании восстановить в ЕГРП запись о наличии у заявителя права собственности на объект недвижимого имущества — автодрома.
Решение суда:
Суд частично удовлетворил заявленные требования. Признал незаконными действия Управления Росреестра по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. В удовлетворении остальной части требований отказал.
Позиция суда:
Судами правильно установлено, что Управлением Росреестра произведены регистрационные действия на основании обращения лица, которое не имело соответствующих полномочий действовать от имени юридического лица без доверенности.
Суды пришли к правомерным выводам о том, что, проводя правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, Управление Росреестра должно было запросить по каналам межведомственного взаимодействия сведения, содержащиеся в ЕГРЮЛ, и проверить полномочия лица, предоставившего документы от имени юридического лица без доверенности. Действия Управления Росреестра по государственной регистрации перехода права собственности от УПТЦ РОСТО к заинтересованному лицу совершены с нарушением ст.ст.13, 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Незарегистрированное имущество

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *