Неустойка в договоре аренды

Содержание

05.03.2018 г. Неустойка по договору аренды

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи).

Неустойка может быть законной и договорной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает (пункт 2 статьи).

Что касается договорной неустойки, то соглашение о ней должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме — штраф или в виде периодически начисляемого платежа — пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка), или когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка), или когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).

Если в качестве неустойки в соглашении сторон названо иное имущество, определяемое родовыми признаками, то, учитывая, что в силу положений статьи 329 ГК РФ перечень способов обеспечения исполнения обязательств не является исчерпывающим, к подобному способу обеспечения обязательств применяются правила статей 329 — 333 ГК РФ (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).

Как следует из пункта 61 вышеуказанного Постановления если размер неустойки установлен законом, то в силу пункта 2 статьи 332 ГК РФ он не может быть по заранее заключенному соглашению сторон уменьшен, но может быть увеличен, если такое увеличение законом не запрещено. Например, не допускается увеличение размера неустоек, установленных частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации за несвоевременное и/или неполное внесение лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пример: Арендатор в установленный договором срок не возвратил арендуемое помещение. Может ли арендодатель взыскать и арендную плату, и неустойку? В ответ на данный вопрос следует обратить внимание на ст. 622 ГК РФ: при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Представляется, что указанная норма закона не исключает одновременное взыскание арендной платы и неустойки за несвоевременный возврат объекта аренды — в данном случае за несвоевременное освобождение помещения (если договором между сторонами предусмотрено взыскание такой неустойки). Аналогичная позиция изложена в судебной практике (в Постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2014 по делу N А32-31478/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2010 по делу N А63-4243/2009, Апелляционном определении Московского городского суда от 30.11.2015 по делу N 33-23440/2015). Следовательно, если арендатор своевременно не возвратил арендодателю помещение, то, в случае если в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат помещения, с арендатора можно взыскать и арендную плату, и неустойку.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Понравилось? Поделись с друзьями

Как защитить свои права при просрочке оплаты аренды квартиры

Главное – договор

Многие граждане не заключают договор из-за того, что не желают платить налоги и боятся возможных проблем с налоговыми органами. Другие не заключают письменный договор по своему незнанию или просто не желают утруждать себя лишними формальностями. Третьи не заключают такой договор, поскольку хотят иметь возможность в любой момент выселить нанимателя.

Но составление письменного договора – главный способ защиты Ваших прав. Правильно подготовленный и подписанный сторонами договор в равной мере полезен и необходим обеим сторонам. Обязательная письменная форма договора аренды (найма) квартиры установлена законом. В отсутствии письменного соглашения ни одна из сторон в большинстве спорных ситуаций не получит должной правовой защиты в суде.

Для аренды квартиры гражданами должен быть составлен договор найма жилого помещения – в сущности, не особо важно как будет называться договор: договором найма или договором аренды. Закон не содержит четкого разграничения терминов «аренда» и «наём», более того, данные термины являются синонимами. Однако к любой аренде гражданами жилья для проживания предусматриваются специальные положения о договоре найма жилого помещения, которые несколько отличаются от норм, регулирующих сдачу квартир юр. лицам.

Условия договора, гарантирующие защиту от неплательщиков

Хотя любой договор аренды квартиры, содержащий информацию о сторонах, арендуемой квартире, а также о размере и сроках уплаты арендных платежей, может являться основанием для судебного взыскания с арендаторов неуплаченной ими арендной платы, но грамотно составленное соглашение может предупредить такую неуплату.

  • В первую очередь, собственники жилья могут защитить себя посредством обеспечительного платежа (депозита), часто также называемого «залогом» (что несколько не верно). В договоре можно установить условие об обеспечительном платеже, который представляет собой денежную сумму, передаваемую арендодателю на случай нарушения обязательств по договору арендатором. Взяв обеспечительный платеж в размере одного или двух месяцев аренды, собственник квартиры может компенсировать неуплаченную часть арендной платы или долги по коммунальным услугам, оставленные арендатором. Из нее можно также компенсировать стоимость испорченного или пропавшего по вине арендатора, его сожителей или гостей имущества, которое было передано вместе с квартирой (мебель, бытовая техника и т.д).

Обычно, сумма такого платежа подлежит возврату после прекращения договора. Иногда может предусматриваться, что сумма такого платежа возвращается арендатору путем зачета в счет последних месяцев аренды. Но первый способ наиболее предпочтителен, поскольку будет гарантировать, что даже внезапно обнаружившиеся долги по коммунальным услугам будут оплачены за счет арендатора.

Казалось бы, можно подумать о том, что собственник может взять такой депозит и без договора или же если такого условия прямо не будет в его тексте. Однако мало арендаторов согласится на такое, поскольку отсутствие в договоре условия об обеспечительном платеже не гарантирует его возврат после прекращения аренды. Это будет означать для арендатора, что он фактически может заплатить недобросовестному арендатору еще за один или несколько лишних месяцев аренды в ситуации, когда он даже не будет пользоваться квартирой. Поэтому данное условие важно отразить в договоре, регламентировав размер, а также порядок и сроки передачи суммы обеспечительного платежа.

  • В договоре важно подробно регламентировать порядок оплаты и желательно установить предварительную оплату.

Предоплата помогает избежать больших задержек, хотя неуплата за один месяц не будет являться основанием для расторжения договора в соответствии с законом. Неуплата за два месяца при сроке договора, составляющем менее года, поможет собственнику гарантированно получить деньги хотя бы за один месяц пользования квартирой. Если арендатор не заплатит второй раз, то в данном случае собственник может расторгнуть договор в установленном законом порядке.

Однако если срок договора составляет год или соглашение действует более года, то для расторжения договора по требованию арендодателя закон требует наличие просрочки оплаты, допущенной арендатором, за шесть месяцев.

  • Условие о неустойке может стимулировать арендатора соблюдать договор и платить вовремя.

Неустойка – это штрафы или пени за определенный период, которые могут быть начислены арендатору в случае, если он нарушает договор. Так, в соглашении может быть предусмотрена неустойка за неоплату квартиры – соответственно, вовремя не платящий арендатор будет обязан выплатить арендодателю более значительную сумму, нежели чем только стоимость аренды.

Не стоит устанавливать слишком большую неустойку, поскольку в таком случае она может быть снижена в суде по требованию арендатора, причем, возможно, до очень малых сумм. В договоре можно также установить, что неустойка не может быть больше стоимости одного месяца аренды, что может позволить избежать снижения такой неустойки в суде.

В любом случае, данное условие работает только в том случае, если у арендатора есть деньги или имущество – если их нет, то вряд ли Вы сможете получить с неплательщика сумму штрафов и пеней, да и саму неуплаченную арендную плату.

Что делать собственнику квартиры при неуплате арендатором платы за пользования квартирой?

Ответ на этот вопрос зависит от того, желает ли собственник жилья сохранить договор, и уверен ли он в том, что арендатор все-таки заплатит. Кроме того, перечень действий будет зависеть от срока договора и периода, за который не заплатил арендатор.

Ситуация первая: Арендатор уверяет, что у него временные финансовые трудности, но арендодатель готов подождать некоторое время. Кроме того, договором не был предусмотрен обеспечительный платеж.

Проблемы с деньгами могут возникнуть у многих, при этом их часто можно разрешить в короткие сроки. Вряд ли стоит сразу думать о прекращении аренды, если арендатор в первый раз вовремя не заплатил за квартиру – а тем более при предоплате, которая устанавливается в большинстве договоров. Однако систематические просрочки по оплате могут стать знаком – у арендодателя могут появиться сомнения в целесообразности дальнейшей аренды. Если арендатор допустил такую просрочку, а в особенности неоднократно, то он лишается преимущественного права на перезаключение договора аренды на новый срок.

Но если арендатор не платит более чем за месяц, то не стоит поддаваться на его уговоры – если он не заплатил за 2 месяца, то, скорее всего, он не заплатит и за третий. В таком случае рекомендуется попросить арендатора освободить квартиру – желательно письменным уведомлением. А если он не захочет съезжать, то стоит расторгнуть договор в судебном порядке. В судебном порядке арендодатель также может истребовать у арендатора сумму неуплаченных платежей по арендной плате и коммунальным услугам (если обязанность по их оплате лежит на арендаторе), а также неустойку или проценты за пользование денежными средствами.

Но стоит помнить, что судебные тяжбы займут время, а размер долга будет только расти – поэтому рекомендуется не затягивать с обращением в суд.

Ситуация вторая: По договору предусмотрен обеспечительный платеж равный одному или двум месяцам аренды. По договору предусмотрена предоплата.

В такой ситуации собственник квартиры наиболее защищен. По факту, даже если арендатор перестанет платить, то собственник квартиры получит оплату за два-три месяца, а после этого пойдет в суд и расторгнет договор. Конечно, если арендатор не захочет освобождать квартиру потребуется время на судебные разбирательства — а потому, если у арендатора совершенно нет денег на банковских счетах и никакого ценного имущества, то сумма обеспечительного платежа будет являться единственным способом получить от арендатора плату за пользование жильем.

Но ситуация с предоплатой и депозитом значительно лучше ситуации с отсутствием двух данных условий в договоре аренды, когда у арендатора отсутствует имущество на которое можно обратить взыскание по решению суда.

Даже если после вынесения судом решения о расторжении договора и обязанности продавца компенсировать неуплаченную арендную плату и сумму неустойки или проценты по 395 ГК РФ не получится ничего взыскать с арендатора, то важно помнить о том, что за невыплаченные долги ему могут ограничить выезд за рубеж.

Ситуация третья: Арендатор просрочил оплату, а арендодатель желает его выселить

Если все же собственник квартиры хочет выселить неплательщика, то важен срок договора и период неуплаты.

Если срок договора составляет менее года, то квартиранта можно выселить через два месяца. Когда договор заключен на год и более, то арендатора можно выселить только в случае если он не заплатил за 6 месяцев. Но даже в этом случае есть лазейки, позволяющие расторгнуть договор раньше.

Договор можно расторгнуть в случае ухудшения состояния квартиры, порчи или пропажи имущества, переданного арендатору. Если данные факты имели место, то собственник квартиры может расторгнуть договор досрочно. Но не стоит злоупотреблять данным правом – вряд ли получится расторгнуть договор в суде, если пропала только недорогая посуда или была сломана бытовая техника небольшой стоимости. Кроме того, стоит помнить, что у любых вещей имеется срок эксплуатации и их повреждение или поломка могут быть следствием естественного износа.

Арендатор может быть выселен до окончания срока договора в случае, если он систематически нарушал интересы соседей. При этом, для расторжения договора арендодатель должен письменно известить арендатора о недопустимости дальнейших нарушений. Если они все же продолжились, то можно расторгнуть договор, обратившись в суд – но соседям также желательно поучаствовать в деле. Фактически, собственник квартиры может воспользоваться конфликтом между арендатором и соседями для выселения неплательщика.

В какой суд обращаться для расторжения договора и привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности?

Но нужно помнить, что если арендатор не захочет добровольно освобождать квартиру, то для законного разрешения спора придется обращаться в суд.

Арендодатель должен заявить в своем иске требование о досрочном расторжении договора найма жилого помещения и взыскании с нанимателя оплаты по договору. К последним суммам может быть прибавлена неустойка, если она была предусмотрена соглашением (в исковом заявлении стоит рассчитать ее на момент предъявления иска). С арендатора могут быть также взысканы проценты за пользование денежными средствами (суммой неуплаченных арендных платежей), однако такие проценты рассчитываются по ключевой ставке Банка России, которая на момент написания данного материала составляет всего 7 процентов.

Если сумма всех требований (неуплаченной арендной платы, неустойки или процентов) составляет менее 50 тысяч рублей, то собственник жилья должен обратиться с иском в мировой суд. В случае, когда арендатор задолжал большую сумму, следует обращаться в районный суд.

Однако подавать такие иски необходимо по месту жительства ответчика, а учитывая факт того, что у арендатора может не иметься даже временной регистрации в арендуемой квартире (мало кто регистрирует нанимателей в своем жилье, хотя за неисполнение данной обязанности предусмотрена административная ответственность – причем для обеих сторон соглашения), арендодателю может требоваться обращение в суд в другом регионе. Поэтому рекомендуется изменить подсудность (суд, который будет рассматривать споры по договору) соглашением сторон, тем более, ст.32 ГПК РФ позволяет это сделать.

Законная неустойка по договору аренды при наличии ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте нахождения должника учётной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Индивидуальный предприниматель Андреева Л.А. (ИП Андреева Л.А.) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Виролайнена Г.Н. (ИП Виролайнен Г.Н.) задолженности по договору аренды нежилого помещения за аренду нежилого помещения и процентов неустойки за пользование чужими денежными средствами (Дело № А66-5549/2012). По делу я представлял интересы ИП Андреевой Л.А.

Суд исковые требования ИП Андреевой Л.А. удовлетворил и указал в решении следующее.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Разделом 3 договора № 30 от 20.10.2010 года установлен размер арендной платы, срок внесения арендной платы – 5 число месяца.

Суд проанализировал расчёты между сторонами по данному договору и пришёл к выводу о том, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ) ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы за ноябрь 2010 года и март 2012 года.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Кроме того лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ). К числу таких последствий относится признание судом требований истца обоснованными в случае непредставления ответчиком доказательств опровергающих их правомерность.

При наличии ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, арендодатель обоснованно со ссылкой на статью 395 ГК РФ требует взыскания законной неустойки.

Суд взыскал в пользу ИП Андреевой Л.А. с ИП Виролайнена Г.Н. проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из определения количества дней в году 360 (месяц 30 дней), с применением учётной ставки банковского процента в Тверской области 8% годовых.

Взыскание задолженности по договору аренды: порядок и расчет неустойки

Из этой статьи вы узнаете:

  • В каком случае возможно взыскание задолженности по договору аренды
  • Как рассчитать задолженность по договору аренды
  • Как взыскать задолженность по договору аренды, не прибегая к помощи суда
  • Как составить иск о взыскании задолженности по договору аренды
  • Как после суда взыскать задолженность по договору аренды через судебных приставов

В настоящее время сдача в аренду недвижимости, автомобилей и т.п. стало обычным делом. Однако нередко арендующее лицо уклоняется от исполнения своих обязательств по договору аренды, более того, иногда вообще отказывается от платежей. И в случае, когда мирным путём достигнуть согласия не удаётся, арендодатель вынужден защищать свои права в суде. Рассмотрим этапы, которые необходимо пройти, организуя взыскание задолженности по договору аренды. Обратите внимание на возможные трудности и неожиданности, которые могут встретиться при этом.

В каком случае необходимо взыскание задолженности по договору аренды

Понятие аренды и отношений, с нею связанных, освещено в главе 34 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со статьей 606 под договором аренды подразумевается передача за определённую плату того или иного объекта одним лицом другому в пользование на временной промежуток, прописанный в договоре.

В оформляемый договор между арендодателем и арендатором обязательно необходимо включить две позиции:

  1. Чётко прописать срок, на который права на имущество переходят арендатору. Указать, что это право будет распространяться и на результаты, полученные при использовании арендованного имущества.
  2. Лицо, арендующее имущество, обязано своевременно выплачивать определённую сумму арендодателю в течение всего срока договора. Арендатор обязан своевременно совершать платежи в пользу арендодателя, пока не закончится действие соглашения.

Нарушение второй позиции договора приводит к возникновению арендной задолженности.

Если договор об аренде оформлен правильно, проблем с взысканием не возникнет. В договоре обязательно должны быть указана арендная плата и объект, сдаваемый в аренду. Арендная плата должна быть зафиксирована в конкретных величинах. В то же время договор может содержать пункты о поправочных коэффициентах в определённые периоды или по истечении какого-то времени.

Объектом аренды считается имущество, которым будет пользоваться арендатор за арендную плату. Сюда относятся жилые и нежилые помещения, участки земли, транспортные средства, парк различного оборудования и т.д. Статья 607 Гражданского кодекса РФ требует, чтобы в договоре содержалась информация, характеризующая объект аренды. К примеру, для зданий это адресные данные и площадь.

Если арендатор нарушает условия договора аренды и не предпринимает никаких шагов по согласованию задолженности, а договор составлен грамотно, имеет смысл начинать действия по взысканию долга. Необходимо рассчитать, о какой сумме долга пойдёт речь.

Вас также может заинтересовать: Взыскание задолженности по договору поставки: от претензии до получения денег по исполнительному листу

Расчет задолженности по договору аренды

Под задолженностью по арендной плате понимают сумму, которая образуется по окончании периода, когда должен был поступить новый платёж. От этого же момента стартует и срок исковой давности. Длительность последнего – три года. Величина задолженности рассчитывается так: умножаем число просроченных месяцев на арендную плату. К этой сумме арендодатель имеет право добавить неустойку. Последняя бывает двух видов:

  • законная;
  • договорная.

В соответствии со статьей 332 Гражданского кодекса РФ законная неустойка устанавливается и начисляется должнику вне зависимости, прописан ли этот пункт в договоре. Как правило, размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, однако стороны могут договориться о другом проценте. В этом случае речь пойдёт о договорной неустойке. Неустойка должна быть начислена за каждый просроченный день.

Формула для расчёта следующая:

Неустойка = Задолженность * Количество дней неуплаты * Ставка ЦБ * 1/300.

В случае с договорной неустойкой 1/300 ставки Центробанка в формуле заменяется на процент, установленный соглашением.

Досудебное взыскание задолженности по неисполнению договора аренды

В современном законодательстве Российской Федерации не оговорена обязательность урегулирования спора при возникновении задолженности по арендной плате в досудебном порядке. Как показывает практика, в договоре аренды обе стороны часто стандартно прописывают примерно следующее: «Все разногласия, возникающие в рамках исполнения договора, разрешаются путем переговоров между сторонами, а также в законном порядке рассмотрения претензий. В случае невозможности разрешения мирным путем споров, возникающих из договора, они подлежат рассмотрению в арбитражном суде».

При этом арендодатель и арендатор уверены, что при таком оформлении договора порядок урегулирования споров уже установлен последним. Но при возникновении необходимости взыскания задолженности по договору аренды нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда суд рассматривает это положение договора как противоречащее законодательству.

Например, Постановлением ФАС МО от 7 октября 2010 года N КГ-А41/11504-10 указано: «возможность реализации права на обращение в арбитражный суд в зависимости от соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора предусмотрена нормами части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, согласно которым определённая категория споров по федеральному закону должна пройти претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, когда он предусмотрен договором. На разрешение арбитражного суда спор может передаваться только после соблюдения этого порядка».

Получается, ограничение права на обращение за судебной защитой в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора допускается только в том случае, если этот порядок установлен непосредственно федеральным законодательством или предусмотрен договором.

В то же время досудебный порядок урегулирования спора признаётся установленным договором лишь в случае, когда договор содержит детально зафиксированные требования к формату претензии, её регламенту. Обязательно указание конкретных сроков её предъявления и рассмотрения.

Из судебной практики взыскания задолженности по договору аренды, суд апелляционной инстанции сослался в обоснование своего вывода об установлении в договоре претензионного порядка на пункт 5.7 договора о субаренде, согласованный сторонами в следующей редакции: «Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров, а при недостижении согласия – в Арбитражном суде. Досудебный порядок рассмотрения претензии обязателен».

В данном случае в пункте 5.7 договора субаренды претензионный порядок конкретно не прописан. Общая формулировка об обязательном претензионном порядке разрешения спора не содержит указаний на форму претензии, на регламент и тем более сроки, в которые она должна быть направлена и рассмотрена.

Так как действующий Гражданский кодекс РФ не устанавливает обязательности досудебного порядка разрешения споров о взыскании задолженности или штрафных санкций в связи с неисполнением договора субаренды, то получается, при отсутствии в договоре субаренды чётко регламентированных требований к формату претензии, порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения, решение суда апелляционной инстанции об установлении в договоре обязательного претензионного порядка урегулирования всех вытекающих из договора споров не может быть признано вполне обоснованным.

Итак, порядок рассмотрения претензий будет считаться установленным, если в пунктах договора конкретно прописаны требования к оформлению претензий, регламент и поэтапность действий арендодателя. Очень важно, чтобы сроки предъявления и рассмотрения претензии были тоже указаны конкретно.

При взыскании задолженности по договору аренды возможен нижеуказанный вариант порядка установления претензии: «Все споры и разногласия по настоящему договору будут урегулироваться в претензионном порядке. Заинтересованная сторона в случае возникновения разногласий направляет другой стороне мотивированную письменную претензию, которая должна быть рассмотрена соответствующей стороной в течение 10 календарных дней. Если по истечении срока, установленного указанным пунктом, заинтересованной стороной получен отказ от удовлетворения претензии или претензия была оставлена без ответа, то такая сторона вправе обратиться в арбитражный суд в соответствии с действующим законодательством».

В Постановлении ФАС ВСО от 19 марта 2012 года N А58-2092/2011 по этому поводу говорится: претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру – урегулирование спора самими спорящими сторонами, осуществляемое посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Претензией считается требование заинтересованного лица, которое направляется непосредственно контрагенту. В нём говорится о факте несоблюдения договора и содержится предложение решить спор между арендодателем и арендатором посредством добровольного применения способа защиты нарушенного права, регламентированного Гражданским кодексом РФ.

В вышеуказанном требовании (претензии) должен содержаться конкретный порядок действий, которые должно совершить лицо, нарушившее договор (в данном случае – погасить задолженность); обстоятельства, которые привели к возникновению требований; перечень аргументов (со ссылкой на соответствующие параграфы действующих законодательных актов). Нужно конкретно обозначить сумму претензии на основании приведенных расчётов, представить прочие аргументы и доказательства, необходимые для урегулирования спорной ситуации.

Письменный формат претензии предусматривает составление единого документа, содержащего:

  • реквизиты инициатора претензии (адрес предъявителя претензии);
  • наименование документа (необязательное требование);
  • описание событий, которые привели к возникновению претензионных требований (с перечислением доказательств);
  • непосредственно требования предъявителя (сумма претензии с её обоснованием в виде расчёта);
  • ссылки на действующие нормы права и пункты договора;
  • перечень сопроводительных документов, иные факты, подтверждающие обоснованность претензии, прочую информацию, которая будет способствовать урегулированию претензионного спора.

Доказательствами того, что досудебный порядок урегулирования претензионного спора с арендатором соблюден, будут являться копии претензии и документов, подтверждающих факт её направления должнику-арендатору. Этими документами обычно являются:

  • квитанция почты, которая выдаётся при отправке документов заказным или ценным письмом;
  • выписка из журнала записей факсимильных сообщений (при отправке документов по телетайпу или факсу), заверенная сотрудником почты;
  • наконец, копия самой претензии, содержащая отметку арендатора о принятии документов, если документы вручались лично.

На следующем этапе необходимо подготовить исковое заявление для рассмотрения претензии в судебном порядке.

Вас также может заинтересовать: Возмещение НДС из бюджета: порядок и условия возврата

Как составить иск о взыскании задолженности по договору аренды

Взыскание задолженности по договору аренды в судебном порядке начинается с подачи искового заявления в арбитражный суд в письменной форме. Под заявлением должна стоять подпись истца или его законного представителя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Арбитражного процессуального кодекса РФ исковое заявление должно содержать:

  • Наименование конкретного арбитражного суда первой инстанции, в который подается исковое заявление. Если это условие не выполнено, то, руководствуясь статьей 129 Арбитражного процессуального кодекса, арбитражный суд может вернуть исковое заявление, мотивируя тем, что данное дело ему не подсудно.

    В статье 35 Арбитражного процессуального кодекса определены общие правила подачи исковых заявлений, согласно которым иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства истца (арендодателя). Впрочем, иногда в договоре аренды стороны заранее указывают конкретный арбитражный суд, в котором предполагается разрешать спорные вопросы. Кроме этого, статьёй 37 Арбитражного процессуального кодекса допускается изменение подсудности по соглашению сторон до регистрации арбитражным судом искового заявления арендодателя.

  • Полные данные истца: адрес по месту нахождения, номер телефона, факса, электронная почта.
  • Полные данные ответчика (арендатора): адрес по месту нахождения, номер телефона, факса, электронная почта.
  • Конкретно сформулированные требования истца, опирающиеся на законодательные и прочие нормативно-правовые акты, факты, которые обосновывают наличие исковых требований, подтверждённые документами и свидетелями.
  • Сумму иска или сумму долга по оплате аренды, образовавшегося с даты, назначенной расчётной.
  • Формулу расчета взыскиваемого долга.
  • Подтверждение соблюдения истцом досудебного порядка рассмотрения претензии, если в договоре он предусмотрен и не противоречит федеральному законодательству.
  • Информацию о том, какие меры, предприняты арбитражным судом по обеспечению имущественных интересов истца до предъявления иска.
  • Список прилагаемых документов (оригиналов и заверенных копий).

Если имеются дополнительные обстоятельства и документы, которые будут способствовать более объективному и быстрому принятию решения, они обязательно должны быть приобщены к заявлению. Кроме того, к заявлению может быть приложено ходатайство об истребовании некоторых документов у ответчика и других лиц, особенно если эти они могут прояснить обстоятельства дела.

Статьёй 126 Арбитражного процессуального кодекса регламентируется необходимость приложения к исковому заявлению:

1. Уведомления о вручении или иных документов подобного рода, которые подтверждают факт направления лицам, принимающим участие в судебном (досудебном) разбирательстве, копий искового заявления с приложением документов, которые другие лица, участвующие в деле, не имеют. Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 9 декабря 2002 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» свидетельствует о том, что документом, подтверждающим направление копии искового заявления с приложениями другим лицам, является квитанция почтового отделения.

Если же копии искового заявления и документов, к нему приложенных, доставлены или вручены ответчику и другим лицам, участвующим в деле, непосредственно истцом или его представителем, должна быть оформлена расписка о получении документов.

2. Квитанции об уплате государственной пошлины в установленном порядке и размере. Если истец имеет право на льготы по уплате госпошлины, должно быть оформлено ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины. К исковому заявлению, как правило, прикладывается оригинал квитанции об оплате госпошлины (платёжное поручение). Величина государственной пошлины регламентирована статьёй 333.21 Налогового кодекса РФ.

3. Документов, которые могли бы подтвердить факты, являющиеся основанием для выдвижения истцом своих требований. Этими документами будут договор аренды, счета и счета-фактуры, подтверждающие наличие задолженности, акты сдачи-приёмки и т.п.

4. Копии свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица.

5. Доверенности или другие документы для подтверждения полномочий в случае подачи искового заявления доверенным лицом.

6. Копии определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска, если они применялись.

7. Документов, подтверждающих соблюдение истцом досудебного претензионного порядка урегулирования спора, если он предусмотрен договором или федеральным законодательством.

8. Выписки из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц) или ЕГРИП (Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей), содержащей информацию о месте жительства истца и ответчика. Возможен также вариант выписки о приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя либо прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя. Возможно предоставление иного документа, который смог бы подтвердить указанные сведения или их отсутствие.

Перечисленные документы должны быть получены не ранее чем за 30 дней до дня обращения истца в арбитражный суд. Постановление N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс» уточняет, что под иными документами в пункте 9 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса подразумевается:

  • Копия страницы сайта, официально зарегистрированного в Интернете с полной информацией об адресе регистрации юридического лица и дате обновления сведений. Всё это должно быть распечатано на бумажном носителе и заверено подписью истца или его представителя.
  • Сведения, полученные из федеральной базы данных Единого государственного реестра юридических лиц, при условии, что факт получения этих сведений удостоверяется подписью лица, имеющего доступ к указанной информации в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Эти сведения также должны предоставляться на бумажном носителе.

Материал для скачивания: Образец искового заявления о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы

В случае принятия судом решения в пользу истца выдаётся исполнительный лист, служащий основанием для взыскания долга с арендатора. При необходимости возможно привлечение судебных приставов.

Вас также может заинтересовать: Юридическое сопровождение бизнеса: от правовых консультаций до сделок купли-продажи

Дальнейшее взыскание задолженности по договору аренды по исполнительному листу

Решение арбитражного суда вступает в силу в течение одного месяца (статья 180 Арбитражного процессуального кодекса). При упрощенном судебном производстве – в течение 15 дней согласно статье 229 Арбитражного процессуального кодекса. Во всех случаях, кроме немедленного исполнения, исполнительный лист выдается после вступления в силу судебного решения (статья 319 Арбитражного процессуального кодекса). Исполнительный лист выдаётся взыскателю на руки или направляется в Федеральную службу судебных приставов (ФССП).

ФССП принимает исполнительный лист к исполнению в течение трех лет со дня вступления судебного акта в законную силу (статья 21 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Взыскатель может предъявить исполнительный лист в ФССП одним из следующих способов:

  1. После получения исполнительного листа на руки оформляется заявление о возбуждении исполнительного производства. Далее заявление с исполнительным листом направляется в Управление ФССП региона, где должны совершаться исполнительные действия. Это адрес, по которому зарегистрировано предприятие, или адрес места жительства физического лица – должника.
  2. Оформляется ходатайство о направлении исполнительного листа на исполнение вне зависимости от стадии судебного процесса (абзац 1 части 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса). При этом варианте нет необходимости писать заявление о возбуждении исполнительного производства, нет надобности «иметь дело» с почтой, результаты по исполнительному производству можно получить в кратчайшие сроки.

Далее, после предъявления исполнительного листа, Управление ФССП, в соответствии с пунктами 7, 8 и 12 статей 30 и 36 ФЗ №229 «Об исполнительном производстве», должно совершить последовательные действия в определённые сроки:

  • в течение трех дней должен быть назначен судебный пристав-исполнитель;
  • в течение трех дней необходимо осуществить проверку материалов дела и принять решение о возбуждении исполнительного производства.

Полный список причин для отказа в возбуждении исполнительного производства содержится в статье 31 Федерального закона №229.

Наиболее частыми причинами отказа являются: истечение срока предъявления исполнительного листа; предъявление листа не в соответствующее подразделение ФССП; неоформленное заявление со стороны взыскателя.

  • В соответствии с законодательством в течение пяти дней должник может добровольно исполнить требования взыскателя.
  • Исчисление срока начинается с даты надлежащего уведомления должника о возбуждении службой ФССП исполнительного производства.
  • Для исполнения требований взыскателя, подтверждённых в исполнительном листе, выделяется два месяца. Срок начинает исчисляться с даты возбуждения исполнительного производства службой ФССП.

В случае, когда при взыскании задолженности по договору аренды сроки исполнительного производства (в среднем от 60 до 67 дней) прошли, но должником-арендатором долг не погашен, никаких сведений от Управления ФССП не поступило, а ответственный судебный пристав не представил конкретных мер и предпринятых действий и тем более достигнутых результатов, арендодателю необходимо незамедлительно предпринимать активные шаги по активизации деятельности ФССП.

Если сроки исполнения требований, указанные в исполнительном листе прошли, взыскатель подаёт в ФССП заявление с просьбой предоставления информации. Заявление должно содержать дату, номер исполнительного производства и просьбу сообщить о ходе исполнительного производства и действиях, предпринятых для его обеспечения.

На подготовку ответа ФССП отводится 17 дней с даты поступления заявления судебному приставу (пункт 11 Административного Регламента ФССП «По предоставлению информации по находящимся на исполнении производствам в отношении физического и юридического лица», утвержденного приказом Минюста от 23 апреля 2014 года №86). Предельный срок, отведенный для ответа, должен быть не более 30 календарных дней (статья 12 ФЗ-№59 «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации») вне зависимости от наличия причин и обстоятельств, осложняющих ведение исполнительного производства.

В случае неполучения надлежащего ответа от Управления ФССП (после грамотно оформленного заявления взыскателем) и отсутствия какого-либо продвижения в исполнительном производстве (по результатам личного обращения) подаётся жалоба на бездействие судебного пристава-исполнителя. Формат жалобы, требования к её оформлению указаны в статье 123 и Федерального закона №229.

Если ответ не поступает в течение 10 дней (статья 126 Федерального закона №229) или приходит необоснованный отказ в удовлетворении жалобы (статья 125 Федерального закона №229), возникает необходимость обжалования в вышестоящей инстанции постановления об отказе в удовлетворении жалобы или на бездействие ФССП. Соответствующая жалоба направляется в адрес вышестоящего судебного пристава или органа, занимающегося надзором за соблюдением законодательства (в региональную прокуратуру).

В соответствии с законодательством РФ (статья 21 ФЗ №2202-1 «О прокуратуре в Российской Федерации» и пункт 1.4 Указания Генпрокуратуры №155/7 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов судебными приставами») прокуратура для выполнения функции надзора за исполнением законов судебными приставами направляет жалобу взыскателя в Управление ФССП с последующим контролем результатов работы по ней. В дальнейшем УФССП обязано проинформировать прокуратуру о факте рассмотрения жалобы и шагах, предпринятых по ней. Подобные жалобы рассматриваются судебными приставами в первую очередь.

При наличии банковских реквизитов должника проще всего незамедлительно выполнить судебное решение. Исполнительный лист необходимо сдать в банк, где находятся расчетные счета арендатора-должника (статья 8 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). Если информация о расчётных счетах должника отсутствует, её необходимо как-то добыть. Для этого можно сыграть роль клиента, который интересуется деловым предложением «партнёра», подвести взаимодействие к подписанию договора и на этом этапе запросить банковские реквизиты.

Когда станет известно, что денег на расчётном счёте должника нет или их мало, необходимо без задержек оформить заявление и инициировать возбуждение исполнительного производства. Далее, исполнительный лист направляется в Управление ФССП, и взаимодействие с судебными приставами осуществляется по вышеуказанной инструкции.

В рамках исполнительного производства судебный пристав обязан руководствоваться предписанными мерами исполнительных действий и, в частности, мерами принудительного исполнения (статья 64 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). Но любое законодательство не может учесть всех нюансов, которые возникают на практике. Опытные судебные приставы об этом знают. Иногда меры, не включённые в законодательный перечень, работают гораздо эффективнее.

Вас также может заинтересовать: Изменение границ населенных пунктов: порядок и проблемы

Арест имущества

Одна из мер обеспечительного характера, которая применяется по решению суда, когда нет возможности получить деньги с расчётного счёта должника – арест имущества должника. Указанная мера осуществляется в соответствии со статьей 91 Арбитражного процессуального кодекса. Суд принимает решение на основании заявления о принятии обеспечительных мер, поданного истцом с оплатой им же государственной пошлины, согласно пункту 4 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса.

В то же время, по положению ППВС от 17 ноября 2015 года №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» судебный пристав-исполнитель в состоянии самостоятельно произвести арест имущества для обеспечения исполнения исполнительного листа, в котором присутствуют требования о взыскании долга по арендной плате и неустойки с должника.

Разрешён арест имущества, указанного в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса (единственного жилья физического лица и земельного участка, на котором оно расположено, в случае, когда они не являются предметом ипотеки). Подобные действия возможны в соответствии с пунктом 43 ППВС от 17 ноября 2015 года №50. Из приведенных законодательных актов следует, что в отличие от невозможности обратить взыскание на единственное жильё, наложение ареста на последнее возможно в силу того, что должник может оперативно продать свое единственное жилье и скрыться за границу.

Установление временного ограничения на выезд должника из России

Судебный пристав может установить должнику ограничение на выезд из России на основании исполнительного листа и заявления взыскателя. Согласно статье 67 Федерального закона №229, минимальный размер задолженности для этого должен составлять 10 тысяч рублей. В законе не уточняется, на какой срок временно ограничивается выезд должника, однако он не должен превышать срок, зафиксированный взыскателем, равно как и судебным приставом (пункт 49 ППВС 17 ноября 2015 года №50).

С даты прекращения или окончания исполнительного производства перестаёт действовать основание для ограничений: не может накладываться арест на имущество должника и ограничение на выезд из страны. Аннулирует эти ограничения судебный пристав-исполнитель даже в случаях, если они были установлены судебным решением в качестве обеспечения иска.

Статьёй 47 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлен подробнейший перечень оснований для окончания и прекращения исполнительного производства. Если судебный пристав-исполнитель предпринял все допустимые меры по отысканию имущества должника и они действительно оказались безрезультатными (у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание), появляется основание для окончания исполнительного производства.

В ситуации, когда исполнительное производство не даёт конкретных результатов, следует постоянно контролировать процесс, настоятельно предлагать новые меры по поиску имущества должника, представляя их в форме жалоб. Регулярно необходимо поддерживать связь и контролировать действия судебного пристава.

Получить консультацию

Нажимая кнопку «Отправить» я соглашаюсь с условиями и положениями обработки Персональных данных

Порядок взыскания задолженности по договору аренды

Передача имущества в аренду считается одним из самых привлекательных и простых способов пассивного заработка. Однако и здесь можно столкнуться с трудностями, связанными с недобросовестностью арендаторов. Поэтому к сдаче имущества следует теоретически подготовиться, особенно в отношении взыскания задолженности по договору аренды.

Возникновение задолженности по договору аренды

Арендным отношениям посвящена глава 34 ГК РФ. Статья 606 раскрывает сущность договора аренды, который подразумевает передачу за плату какого-либо объекта одним лицом другому в пользование на ограниченное соглашением время.

Отношения между арендодателем и арендатором должны включать 2 обязательных условия:

  1. На срок, указанный в договоре, права на имущество переходят арендатору, в том числе на полученные в процессе его эксплуатации результаты.
  2. Арендатор обязан своевременно совершать платежи в пользу арендодателя, пока не закончится действие соглашения.

Именно при нарушении второго правила возникает арендная задолженность. Чтобы не столкнуться с проблемами в процессе ее взыскания, важно правильно оформить договор. Он будет считаться законным только при наличии 2-х важных составляющих:

  • цена аренды;
  • объект аренды.

Цена аренды обычно устанавливается в фиксированной форме, но в договоре может указываться возможность ее пересчета в будущие периоды. Объектом аренды выступает передаваемое в пользование имущество. Это могут быть помещения жилого и нежилого назначения, земельные участки, транспорт, оборудование и т.д. Согласно требованиям ст.607 ГК РФ, в договоре указываются сведения, определенно устанавливающие имущество. Например, для здания это адрес и квадратура.

Если договор оформлен в соответствии с законодательством, а арендатор не спешит выполнять его условия, можно приступать к действиям по взысканию задолженности. Но, прежде всего, нужно сделать ее расчет.

Расчет такого долга

Задолженность по арендной плате начинает исчисляться после окончания периода, в который должен был быть внесен очередной платеж. С этого же момента начинает свой отсчет срок исковой давности, продолжительность которого составляет 3 года.

Кроме суммы задолженности, которую рассчитывают умножением количества месяцев просрочки на цену аренды, арендодатель вправе взыскать с должника неустойку. Выделяют две ее разновидности:

  • законная;
  • договорная.

Законная неустойка устанавливается ст.332 ГК РФ и начисляется должнику независимо от того, прописан ли данный пункт в договоре. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но стороны могут установить и собственный процент, тогда это уже будет договорная неустойка. Начисление неустойки происходит за каждый просроченный день.

Расчет производят по формуле: Неустойка=Задолженность*Количество дней неуплаты*Ставка ЦБ *1/300.

При договорной неустойке в формуле нужно заменить 1/300 ставки ЦБ на установленный соглашением процент.

Процедура взыскания

Взыскать задолженность по аренде можно через суд, однако, это невозможно без проведения досудебных мероприятий. Заключаются они в отправке претензионного письма нарушителю условий договора.

В претензии указываются следующие данные:

  1. Сведения о сторонах соглашения.
  2. Дата заключения и реквизиты договора.
  3. Реквизиты акта приема-передачи арендуемого объекта.
  4. Момент возникновения и сумма задолженности, а также требование ее погашения.
  5. Ссылки на законодательные акты.

Скачать пример претензии можно здесь.

Претензия о задолженности по договору аренды (образец)

Приложение к письму составляют копии договора и актов приема-передачи, расчет задолженности, а также документы в подтверждение отсутствия арендных платежей (акт сверки, ведомость расчетов).

Если отправка претензии не возымела действия, можно приступать к взысканию в судебном порядке. Иск направляют в Арбитражный суд по месту регистрации должника. Он должен содержать:

  • наименование суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • требование истца с указанием ссылок на законодательные акты;
  • обстоятельства, на которых основывается требование, и факты их подтверждающие (договор аренды, акты приема-передачи);
  • цену иска, то есть сумму долга;
  • расчет задолженности;
  • сведения о претензионных мерах;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины;
  • перечень прилагаемых документов.

К иску прилагают копии договора аренды, актов приема-передачи, расчеты задолженности и неустойки, доказательства отсутствия арендных платежей, переписку с ответчиком в подтверждение досудебного урегулирования и иные документы, имеющие отношение к спору. При подаче искового заявления, его копия обязательно направляется в адрес ответчика заказным письмом.

При принятии судом положительного решения, он выдаст исполнительный лист, который станет основанием для взыскания долга с арендатора судебными приставами.

Расторжение договора

При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.

Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.

Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.

Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.

Судебная практика

Пример 1. Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2016 г. в размере 25 647 руб. Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб. Основанием для перерасчета послужило изменение в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.

Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено. Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г., согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.

Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка. Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление. Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.

Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором. Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику. Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.

Долги за аренду могут обернуться уголовным наказанием, о чем расскажет видео ниже:

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

№ ____от «___»_______ г.

Истец: _____________________________

(полное наименование,

адрес юридический, адрес фактического местонахождения)

Ответчик: __________________________

(полное наименование,

адрес юридический, адрес фактического местонахождения)

Сумма иска: _______

Госпошлина: ______

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о взыскании задолженности по арендной плате

Между Истцом и Ответчиком заключен договор N ______ (копия прилагается), от «__»____________г., указанный договор зарегистрирован __________________ за N ___________.

По заключенному договору Истец предоставил Ответчику в аренду нежилое помещение площадью, а Ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение.

В соответствии с п. ______ договора N __________ от «__»________ ____ г., арендная плата за предоставленные нежилые помещения составляет _______ рублей ежемесячно.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Однако на момент подачи настоящего искового заявления ответ на претензию истцом не получен, обязательство по оплате арендной платы не исполнено.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст. 190, п. 3 ст. 192, п. 1 ст. 614 ГК РФ, ст. ст. 28, 35, ч. 2 ст. 110, 125, 126 АПК РФ,

ПРОСИМ:

1. Взыскать с Ответчика в пользу Истца задолженность по арендной плате по договору N ______ от «__»__________ ___ г. за период с «__»__________ ___ г. по «__»______________ ___ г. в сумме _________ (_____________) рублей.

2. Взыскать с Ответчика уплаченную государственную пошлину в сумме _____ (______________) рублей.

Приложения:

1. Договор аренды N _________ от «__»__________ ___ г.

2. Акт приема — передачи помещения в аренду от «__»__________ ___ г.

3. Претензия от «__»___________ ___ г.

4. Расчет задолженности по арендной плате.

5. Платежное поручение на уплату госпошлины.

6. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица либо индивидуального предпринимателя.

7. Учредительные документы Истца.

8. Квитанция о направлении искового заявления и документов к нему ответчику заказным письмом с уведомлением.

9. Доверенность или иной документ, подтверждающий право на подписание заявления.

Какую неустойку вправе требовать арендодатель за просрочку оплаты аренды после прекращения действия договора?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: в приведенной ситуации арендодатель вправе предъявить требование о взыскании суммы задолженности с начислением на нее предусмотренной договором неустойки вплоть до момента погашения долга (в том числе и за период после прекращения договора аренды).

Обоснование позиции

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ). В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (в частности, в случае просрочки исполнения) должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку (штраф, пени) (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п. 4 ст. 425 ГК РФ). Поэтому за просрочку внесения арендатором арендной платы с него может быть взыскана предусмотренная договором неустойка.

До 1 июня 2015 г., если договором предусмотрена неустойка, кредитор был вправе предъявить должнику требование об уплате либо не­устойки, либо процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ (см., например, п. 6 постановления Пленума ВС РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», постановления Арбитражного суда Центрального округа от 16.02.2016 № Ф10-5145/15, ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2011 № ­Ф08-2236/11, ФАС Московского округа от 16.06.2009 № КГ-А40/3759-09, ФАС Поволжского округа от 03.06.2008 по делу № А06-1202/07, ФАС Центрального округа от 14.11.2000 по делу № ­А35-2876/00-С7). С указанной даты, если соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 4 ст. 395 ГК РФ, введенный в действие Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, как и до 1 июня 2015 г., неустойка за один и тот же период просрочки денежного обязательства не может быть взыскана одновременно с процентами, установленными ст. 395 ГК РФ. Однако кредитору более не принадлежит право выбора одной из двух мер ответственности, поскольку в случае, когда договором предусмотрена неустойка, проценты по ст. 395 ГК РФ применению не подлежат (если договором не предусмотрено иное). Однако, как и по ранее действующему общему правилу, если кредитор не осуществил выбор в пользу одной из двух мер ответственности, применяется договорная неустойка. Из этого следует, что изменения, внесенные в законодательство с введением в действие п. 4 ст. 395 ГК РФ, касаются лишь исключения права кредитора выбирать меру ответственности за нарушение денежного обязательства по своему усмотрению.

Применительно к взысканию неустойки до последнего времени суды в большинстве случаев применяли сформированный в правоприменительной практике подход, согласно которому кредитор вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения платежей лишь за период до дня прекращения договора, так как с указанного момента предусмотренное договором условие о неустойке также прекращает действовать (см., например, п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 104), постановления Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 № 1059/10, Арбитражного суда Московского округа от 18.02.2015 № Ф05-16754/14, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2013 № Ф04-1358/13, ФАС Московского округа от 25.02.2013 № Ф05-406/13). После же прекращения договора на сумму задолженности подлежали начислению проценты по ст. 395 ГК РФ (определение ВС РФ от 09.11.2015 № ­305-ЭС15-13785, постановления Арбитражного суда Восточно-Сибир­ского округа от 22.01.2015 № Ф02-6364/14, ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 № Ф06-1661/1). Иной подход встречался в судебной практике достаточно редко (см., например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 08.04.2013 № Ф03-1158/13, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 № 18АП-4270/13, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2012 № 08АП-7243/12).

Как разъяснено в п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (п. 3 и 4 ст. 425 ГК РФ). Пленум ВС РФ в п. 66 этого же постановления разъяснил, что, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (п. 4 ст. 329 ГК РФ). Например, отказ продавца от договора купли-продажи транспортного средства, проданного в рассрочку, прекращает обязательство покупателя по оплате товара и, соответственно, освобождает его от дальнейшего начисления неустойки за просрочку оплаты товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ). Если же при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст. 622, ст. 689, п. 1 ст. 811 ГК РФ).

Приведенные разъяснения, как нам представляется, должны пониматься как указывающие на возможность присуждения договорной неустойки за нарушение денежного обязательства, которое не прекращается с прекращением договора, из которого оно возникло. В частности, после истечения срока действия договора аренды и возврата арендованного имущества арендодателю последний сохраняет право требовать от арендатора уплаты неустойки, начисленной на задолженность по арендной плате за весь период просрочки (включая период с момента прекращения договора до момента погашения задолженности). В судебной практике на сегодняшний день этот подход применяется (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2016 № Ф08-9981/15, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.02.2015 № Ф08-10671/14, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2016 № 18АП-2986/16). Однако, поскольку встречается и противоположный (вышеописанный) подход (постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 05.04.2016 № Ф06-6266/16, Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 № 09АП-11570/16), в приведенной ситуации мы не готовы однозначно оценить перспективу рассмотрения судом требования арендодателя о взыскании неустойки, в том числе и за период просрочки внесения арендной платы с момента прекращения договора.

Полистать демо-версию печатного журнала

Как рассчитать неустойку по договору аренды помещения?

Неустойка по договору аренды является обеспечением своевременной выплаты арендатором суммы в качестве оплаты арендуемого помещения. То есть она в данном случае выступает одним из способов защиты прав арендодателя. В зависимости от выбранного сторонами способа расчета неустойки может потребоваться применение сложных расчетов по специальной формуле, позволяющей корректно высчитать размер подлежащих выплате штрафных санкций.

Неустойка по договору аренды нежилого помещения

Расчет пени по договору аренды

Итоги

Неустойка по договору аренды нежилого помещения

Одним из ключевых условий договора аренды на основании п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса (далее также ГК) является его возмездность. Арендатор обязан вносить платежи в порядке и в сроки, определенные в момент заключения соответствующей сделки. Обеспечивается исполнение данного обязательства законным способом; кроме того, стороны могут самостоятельного оговорить в договоре дополнительные способы защиты прав арендодателя в случае просрочки платежа (платежей).

Выплата неустойки по договору аренды возможна лишь в том случае, если стороны заранее оговорили данное обеспечение и закрепили в договоре параметры его расчета. Нормативными правовыми актами законная неустойка для данной гражданско-правовой сделки не устанавливается.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК стороны могут предусмотреть 2 варианта расчета неустойки в случае просрочки платежа: штраф или пени. При этом в силу указанной нормы договоренность о неустойке считается достигнутой и действительной лишь в том случае, если устанавливается в письменном виде. Подобное соглашение может:

  • включаться в основной договор;
  • заключаться в качестве дополнительного соглашения;
  • являться приложением к договору;
  • составляться в форме отдельного документа.

Хотя законом и не дается развернутого определения каждому из видов неустойки, практика применения штрафов в гражданско-правовых сделках по передаче имущества в аренду закрепляет следующие признаки штрафа:

  • устанавливается, как правило, в твердой сумме или фиксированном проценте от такой суммы;
  • носит разовый характер (выплачивается единожды по факту неисполнения обязанности);
  • не зависит от срока неисполнения обязательства по внесению арендного платежа.

Таким образом, предъявление неустойки в виде штрафа не требует проведения сложных расчетов вследствие особенностей данной санкции. Несколько сложнее обстоят дела с расчетом пени.

Расчет пени по договору аренды

Произвести расчет неустойки по договору аренды, выраженной в форме пени, можно при наличии следующих данных:

  • размер платежа по арендной плате, который не был выплачен в определенный договором срок (Ппр);
  • временной отрезок в днях, начинающийся после крайнего дня для внесения данной платы арендатором, и заканчивающийся днем предъявления требования об уплате пени (Спр);
  • размер санкций, закрепленных сторонами, который обычно устанавливается за 1 календарный день просрочки платежа (Рс).

В том случае, если в течение времени просрочки арендатор вносил какие-либо суммы в счет уплаты задолженности, это должно быть учтено при расчете. После оплаты части задолженности проценты могут начисляться лишь на оставшийся долг.

В общем виде формула выглядит следующим образом:

Пени = Ппр1 × Спр1 × Рс + Ппр2 × Спр2 × Рс + …

Так, если 31.05.2017 был последним днем для оплаты аренды в размере 50 000 рублей, а период просрочки составляет месяц (30 дней), то при размере пени 1% и внесении частичной оплаты в размере 20 000 рублей в середине срока (на 16-й день) размер пени составит:

Пени = 50 000 × 15 × 1% + 30 000 × 15 × 1% = 7 500 + 4 500 = 12 000 рублей.

При установлении процентов в договоре за иной срок, чем календарный день, также потребуется высчитать их дневной размер. Например, если в договоре указаны проценты за месяц, то при подсчете дневного размера необходимо процент за месяц разделить на количество дней в месяце, в котором допущена просрочка.

Итоги

Таким образом, обеспечение исполнения обязанности арендатора по оплате помещения может быть оговорено сторонами и установлено в виде штрафа или пени. В первом случае размер санкций устанавливается в твердой сумме и не представляет сложности при расчетах, во втором требуется применение специальной формулы для подсчета суммы пеней.

Итоги

Таким образом, обеспечение исполнения обязанности арендатора по оплате помещения может быть оговорено сторонами и установлено в виде штрафа или пени. В первом случае размер санкций устанавливается в твердой сумме и не представляет сложности при расчетах, во втором требуется применение специальной формулы для подсчета суммы пеней.

Часто случается ситуации по просрочке арендных платежей в следствии этого возникает увлечение долга и начисления пени.

В договоре аренды одним из основных пунктов предполагается начисление обязательного периодического платежа за арендуемое имущество. Корректно составленный договор предусматривает:

  • сумму платежа;
  • конкретные сроки его проведения;
  • неустойки, связанные с нарушением предыдущих пунктов.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ видами начисляемой неустойки могут быть: штраф или пени. Неустойка, связанная с количеством просроченных дней, подразумевает начисление пени за просрочку платежа аренды. В случае, предусмотренном договором аренды, пени за просрочку арендной платы составляет определенный процент от суммы обязательного платежа за каждый просроченный день.

Важно, что отсчет идет с календарного дня, который следует за предусмотренным договором аренды.

Поскольку наиболее распространенным способом укрепления финансовой дисциплины арендатора является начисление пеней за просрочку платежа аренды, составление договорных обязательств обязательно должно предусмотреть эти санкции. Защита интересов арендодателя в случае некорректного составления договора, не предусматривающего пени за просрочку арендной платы, может производиться в судебном порядке.

Статьей 332 ГК РФ предусмотрен процент за использование просроченного арендного платежа. Арендодатель имеет право на выплату неустойки, определенной законодательством, независимо от наличия данного пункта в арендном договоре.

Решение начисления пени за просрочку платежей по арендной плате в судебном порядке невозможно без письменно оформленных претензий. Полный или частичный отказ от долговых обязательств в письменной форме явится необходимым прецедентом для обращения в суд.

Претензия составляется в произвольной форме, но обязательно содержит сведения о:

  • имени должника;
  • номере, зарегистрированного договора аренды;
  • описание условий нарушения договорных обязательств;
  • сумма требований с обоснованными расчетами;
  • номер и дата претензии;
  • обязательная ссылка на законодательство;
  • указание срока обоснованного ответа на претензию.

Статья 395 ГК РФ позволяет взыскать проценты с арендатора за пользование чужими денежными средствами, поскольку невыплаченная сумма аренды относится к ним. На размер процентов существенное влияние оказывает ставка рефинансирования, которая определяется ЦБ (на данный момент она достаточно низка). Пеня за просрочку платежа аренды может быть в данном случае незначительной. Иногда этого этапа избегают, особенно, если арендная плата выплачена по взаимному соглашению.

Постановлением Пленума ВС РФ от 07.02.2017 N 6 внесены изменения в Постановление ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 24 марта 2016 г. N 7
Пленум ВС РФ указал: если просрочка была с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, проценты по ст. 395 ГК РФ определяются согласно средним ставкам банковского процента по вкладам физлиц. Речь идет о ставках, которые существовали в месте жительства кредитора-физлица или месте нахождения кредитора-юрлица и имели место в соответствующие периоды просрочки.
Если же просрочка была после 31 июля 2016 года, для расчета процентов по ст. 395 ГК РФ по нужно использовать ключевую ставку ЦБ РФ, которая действовала в периоды просрочки.
Оба правила не будут работать, если законом или договором установлен иной размер процентов.

Онлайн калькулятор по расчету пени статье 395 ГК РФ,

Расчет задолженности по новым правилам статьи 395 ГК РФ, принятой 1 июня 2015 г. и 1 августа 2016 г.
Однако калькулятор учитывает и ставки рефинансирования ЦБ, действовавшие до 1 июня 2015 года
Калькулятор пени считает неустойку по договору аренды, поставки, подряда и другим видам неисполнения денежных обязательств в рублях, долларах или евро.
Если в самом договоре прописан процент неустойки, то расчёт нужно проводить с помощью калькулятора расчёта договорной неустойки с фиксированным процентом

Статьи 330, 331, 332, 333, 394 ГК РФ

Неустойка (штраф, пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (п. 1 ст. 330 ГК РФ). При ее истребовании доказывается факт нарушения обязательства.

Согласование условия о неустойке

Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (ч. 1 ст. 331 ГК РФ). В противном случае условие о неустойке будет считаться несогласованным и стороны не смогут потребовать ее уплаты. Письменная форма соглашения о неустойке будет считаться соблюденной, если стороны включат условие о неустойке непосредственно в договор аренды.

Внимание! Соглашение о неустойке может быть заключено после подписания договора аренды, однако оно обязательно должно быть оформлено до момента прекращения действия основного договора. В противном случае соглашение сторон о договорной неустойке может быть признано недействительным и стороны не смогут взыскать такую неустойку (см. Риск арендодателя 12.3.1).

При согласовании условия о неустойке необходимо определить основания ее уплаты. В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ должник уплачивает кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Следовательно, можно сделать вывод, что в договоре требуется указать конкретные обязательства, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых уплачивается неустойка. Общая формулировка, например о том, что неустойка уплачивается при любом неисполнении обязательств, влечет признание соглашения о неустойке несогласованным, и стороны не могут требовать ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.2, Риск арендатора 12.3.1).

С учетом требований ст. ст. 330, 432 ГК РФ соглашением о неустойке считается достигнутым, если в договоре определены ее размер и механизм начисления (Постановление ФАС Уральского округа от 22.07.2009 N Ф09-5172/09-С6).

Таким образом, для того, чтобы условие о неустойке было согласовано, в договоре необходимо предусмотреть:

– случаи уплаты штрафа и его размер;

– случаи уплаты пени и ее размер;

Если условие о неустойке не согласовано

В таком случае нельзя будет потребовать принудительного включения данного условия в текст договора аренды (см. Риск арендатора 12.3.2).

Кроме того, стороны будут не вправе требовать уплаты неустойки, если только она не установлена законом (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

При отсутствии в договоре соглашения о неустойке за просрочку исполнения денежного обязательства пострадавшая сторона может требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ, а также взыскания причиненных убытков, если предварительно докажет их.

Если в договоре отсутствует соглашение о неустойке за просрочку исполнения неденежного обязательства (просрочку предоставления арендованного имущества, проведения капитального ремонта и пр.), пострадавшая сторона не вправе требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ. Она может потребовать только возмещения причиненных убытков по ст. 393 ГК РФ, если предварительно докажет их.

Условие о погашении неустойки до погашения основного долга

Не рекомендуется согласовывать условие о том, что поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга. Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 20.10.2010 N 141, в частности, разъяснил, что соглашение, по которому требование об уплате неустойки погашается ранее требований, указанных в ст. 319 ГК РФ (т.е. требований по обязательствам, которые должник принял на себя при заключении договора), противоречит смыслу указанной статьи и является ничтожным.

После вступления в силу с 1 сентября 2013 г. изменений в ст. 168 ГК РФ такое условие по общему правилу стало оспоримым. Иная квалификация возможна, только если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью, либо если законом установлены исключения из правила оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что в случаях, когда условия договора противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, он может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ даже при отсутствии в законе специальной оговорки о ничтожности такого договора или условия (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Представляется, что условие, по которому поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга, будет являться оспоримым и после разъяснения, данного Пленумом Верховного Суда РФ, поскольку в нем идет речь о противоречии существу определенного вида обязательства, тогда как ст. 319 ГК РФ регулирует общие положения об их исполнении.

Уменьшение неустойки, несоразмерной последствиям нарушения обязательства

Суд вправе уменьшить неустойку, рассчитанную согласно условиям договора, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В связи с этим необходимо учитывать следующее.

  1. Должнику, являющемуся коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем либо некоммерческой организацией, деятельность которой приносит доход, следует подать обоснованное заявление о снижении неустойки (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Такое заявление (ходатайство) подается по правилам ст. 159 АПК РФ.

При этом возражения относительно исковых требований не могут рассматриваться как заявление о несоразмерности неустойки и ходатайство о ее снижении (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов). Должник обязан доказать, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к возникновению у кредитора необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ, п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

  1. Размер неустойки, взыскиваемой с иных лиц, суд может снизить на основании ст. 333 ГК РФ как по заявлению должника, так и по собственной инициативе, если установит очевидную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
  2. Размер неустойки за просрочку денежного обязательства не может быть меньше средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, существующих в периоды просрочки в месте жительства кредитора или месте нахождения кредитора – юридического лица (п. п. 1, 6 ст. 395 ГК РФ, п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
  3. При уменьшении неустойки за нарушение неденежного обязательства предусмотренные п. 6 ст. 395 ГК РФ правила о снижении процентов на сумму долга (за пользование чужими денежными средствами) не применяются, если иное не установлено законом (п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Внимание! Условие договора об ограничении или запрете применения ст. 333 ГК РФ является ничтожным (п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

12.3.1. Случаи уплаты штрафа по договору аренды и его размер

Штраф – это единовременная денежная выплата за допущенное нарушение. Его установление целесообразно, если пострадавшей стороне важен факт неисполнения обязательства, а не нарушение срока его исполнения.

Основания для уплаты штрафа

Штраф можно установить, например, в следующих случаях:

– передача имущества в аренду без принадлежностей и (или) относящихся к нему документов;

– использование арендованного имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества;

– любые другие нарушения по усмотрению сторон.

По смыслу п. 1 ст. 431.2 ГК РФ штраф может быть установлен в договоре за предоставление другой стороне недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора. Речь идет об обстоятельствах, имеющих отношение в том числе к предмету договора, полномочиям на его заключение, наличию необходимых лицензий и разрешений либо относящихся к третьему лицу. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не будет препятствовать взысканию неустойки (абз. 2 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Недостоверными могут оказаться заверения со стороны как арендодателя, так и арендатора (например, заверения арендатора о стабильном финансовом положении, заверения арендодателя о техническом состоянии объекта аренды).

Обязанность уплатить штраф возникает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что контрагент будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Если сторона дала недостоверные сведения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет уплатить штраф вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений (иное может быть предусмотрено соглашением сторон). В этом случае сторона, предоставившая недостоверные заверения, предполагается знавшей о том, что контрагент будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Размер штрафа

Размер штрафа может быть определен указанием либо конкретной суммы, подлежащей уплате в случае нарушения условий договора, либо способа ее расчета (например, 10 процентов от стоимости арендованного имущества).

Примеры формулировки условия:

“Арендатор несет перед арендодателем ответственность за неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта арендованного имущества в виде штрафа в размере (указывается сумма) рублей”.

“В случае просрочки предоставления имущества в пользование арендатору арендодатель обязан уплатить штраф в размере 5 (пяти процентов) от стоимости имущества”.

Стороны договора вправе установить любой размер штрафа. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре аренды не согласовано условие о штрафе

В этом случае добросовестная сторона будет не вправе требовать уплаты штрафа за нарушение условий договора (ст. 331 ГК РФ).

12.3.2. Случаи уплаты пени по договору аренды и способы определения ее размера

Пеня – это определенная денежная сумма, подлежащая уплате должником за каждый день (час, месяц или иной период) просрочки исполнения обязательства. Для того чтобы условие о неустойке в виде пени было согласовано, необходимо прямо указать в договоре ее размер и период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Основания для начисления пени

Пеню можно установить в следующих случаях:

– нарушение срока внесения арендных платежей;

– нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору;

– несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды;

– неисполнение любого иного обязательства в срок.

Подробнее о согласовании условия о неустойке за несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды см. п. 4.2.4 “Срок возврата арендованного имущества” настоящих Рекомендаций.

Размер пени

Стороны договора вправе определить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Подробнее обо всех особенностях снижения судом данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Размер пени может быть определен различными способами:

1) указанием фиксированной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

– конкретную сумму, подлежащую начислению;

– период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере (указывается сумма) за каждый день просрочки”;

2) указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

– проценты, подлежащие начислению;

– сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;

– период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

Пример формулировки условия:

“При несвоевременном внесении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки”.

Рекомендуется для каждого вида пени устанавливать один способ определения ее размера. Если в договоре установить сразу два способа определения размера пени за одно нарушение, суд может признать условие о размере пени несогласованным, что повлечет невозможность ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.3).

Стороны договора вправе установить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Правомерно ли при просрочке внесения арендной платы начислять неустойку на сумму включенного в арендную плату НДС?

Ответ: Да, правомерно.

Обоснование: При взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, в сумму которой включен НДС, неустойка начисляется в том числе и на сумму налога (Постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2010 по делу N А68-2912/07-147/7 (Определением ВАС РФ от 26.07.2010 N ВАС-6552/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 по делу N А56-33400/2009). Данный вывод основан на правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 при разрешении вопроса о правомерности начисления процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, на сумму НДС. Согласно этой позиции НДС в силу п. 1 ст. 168 НК РФ является частью цены товаров (работ, услуг), подлежащей уплате по договору, поэтому обязанность по его уплате в составе цены не является публично-правовой. При просрочке оплаты должник применительно к НДС пользуется не суммой, подлежащей перечислению в бюджет, а денежными средствами кредитора. Соответственно, проценты должны начисляться и на ту часть долга, которая приходится на сумму налога.

Указанная позиция ВАС РФ может быть применена и в случае, когда арендодатель является плательщиком НДС, но по условиям договора налог не включен в арендную плату (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору поставки: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2011 по делу N А56-3564/2010 (Определением ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4938/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Вместе с тем если арендодатель освобожден от уплаты НДС, то пеня должна начисляться только на сумму основного долга (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору подряда: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу N А08-3540/2009-28).

Если размер пени не согласован

В таком случае условие о неустойке является несогласованным и стороны не вправе требовать ее уплаты (см. Риск арендодателя 12.3.4).

Если договором определен размер неустойки, но не установлен период просрочки, за который она взимается, такая неустойка будет расценена в качестве единовременного штрафа. Сторона в этом случае сможет взыскать неустойку только за один факт просрочки (см. практику, подтверждающую данный вывод в аналогичной ситуации по договору поставки: Постановление ФАС Центрального округа от 04.05.2007 по делу N А62-4475/2005).

Предельный размер пени

Для ограничения размера ответственности при установлении неустойки в форме пени стороны могут согласовать в договоре ее предельный размер (например, не более чем 10 процентов от суммы задолженности).

Пример формулировки условия:

“За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более 10% суммы просроченного платежа”.

Другим способом ограничения размера неустойки является установление предельного срока, за который она взимается (например, не более двух месяцев с момента наступления срока уплаты арендных платежей).

Пример формулировки условия:

“За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более двух месяцев с момента наступления срока оплаты”.

Внимание! Установление в договоре предельного размера пени не лишает суд права снизить ее величину, если он сочтет неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ, п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Подробнее о правилах снижения неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре предельный размер пени не установлен

В этом случае неустойка будет взыскана полностью и рассчитана до момента исполнения обязательства исходя из условий, согласованных в договоре. Однако, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, она может быть снижена судом по правилам ст. 333 ГК РФ. Подробнее о снижении неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

12.3.3. Валюта неустойки по договору аренды

Неустойка может быть установлена в рублях, иностранной валюте, условных денежных единицах (у. е.) и т.д.

В соответствии с п. 1 ст. 317, ст. 140 ГК РФ расчеты должны производиться только в рублях, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 “О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации”).

В связи с этим стороны должны обязательно согласовать курс, по которому неустойка будет пересчитана в рубли для осуществления оплаты (п. 2 ст. 317 ГК РФ). Подробнее об определении курса валют по отношению к рублю РФ см. п. 6.2.2 настоящих Рекомендаций.

Таким образом, независимо от того, в какой валюте установлена неустойка, ее уплата будет осуществляться в рублях РФ.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель несет перед арендатором ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде штрафа в размере (указывается сумма) долларов США. Подлежащая взысканию сумма штрафа уплачивается в рублях и определяется по курсу рубля к доллару США на момент списания денежных средств с расчетного счета арендатора”.

Виды неустоек

Различают два вида неустоек:

  • Законную.
  • Договорную.

Законная неустойка взимается за нарушение договорных условий и просрочку платежей, она не меняется от желания и возможностей сторон, заключающих договор. Определяется эта неустойка законом, она не зависит от условий договорного соглашения (статья 332 ГК РФ).

Примерами являются выплаты алиментов или возмещение компенсации за пользование чужими средствами. Эти удержания не изменяются и от них нельзя отказаться. Также стороны не вправе уменьшить размер суммы.

Договорная неустойка определяется при подписании договора и согласуется сторонами. Размер и порядок начисления оговаривается во время заключения соглашения. Предусматриваются возможные варианты нарушения обязательств и соответствующие размеры выплат.

Законодательство предоставляет полную свободу действий для сторон, заключающих договор. Это касается порядка начисления неустойки и её взыскания.

Неустойки подразделяют на несколько видов:

  • зачётную;
  • исключительную;
  • альтернативную;
  • штрафную.

Зачётная неустойка взимается за неисполнение взятых договорных обязательств. Выплачивается только часть непокрытых убытков.

Исключительная неустойка взимается без возмещения убытков.

Штрафная неустойка – выплата убытков и неустойки в полной мере.

При альтернативной неустойке выплачивается только неустойка или убытки на усмотрение кредитора.

При расчёте неустойки, реальная сумма может существенно отличаться от выплаты, предусмотренной договором.

Штрафные выплаты предполагают определённую меру ответственности сторон, составляющих договор. При их взыскании рассматривается вопрос о вине нарушителя этих соглашений.

Вопросы взыскания просрочки регулируются Гражданским Кодексом РФ.

В тексте договора выплаты могут обозначаться как штраф или пени, в виде определённой суммы или в процентном соотношении.

Чтобы получить выплату от должника, кредитору необходимо доказать наличие убытков в результате несоблюдения пунктов договора.

Договорная неустойка способна защитить интересы двух сторон, участвующих в подписании соглашения.

Как рассчитать неустойку по договору аренды помещения

Одним из ключевых условий договора аренды на основании п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса (далее также ГК) является его возмездность. Арендатор обязан вносить платежи в порядке и в сроки, определенные в момент заключения соответствующей сделки.

Обеспечивается исполнение данного обязательства законным способом; кроме того, стороны могут самостоятельного оговорить в договоре дополнительные способы защиты прав арендодателя в случае просрочки платежа (платежей).

  • размер платежа по арендной плате, который не был выплачен в определенный договором срок (Ппр);
  • временной отрезок в днях, начинающийся после крайнего дня для внесения данной платы арендатором, и заканчивающийся днем предъявления требования об уплате пени (Спр);
  • размер санкций, закрепленных сторонами, который обычно устанавливается за 1 календарный день просрочки платежа (Рс).

Неустойка по договору аренды является обеспечением своевременной выплаты арендатором суммы в качестве оплаты арендуемого помещения.

То есть она в данном случае выступает одним из способов защиты прав арендодателя.

В зависимости от выбранного сторонами способа расчета неустойки может потребоваться применение сложных расчетов по специальной формуле, позволяющей корректно высчитать размер подлежащих выплате штрафных санкций.

Неустойка по договору аренды нежилого помещения

Расчет пени по договору аренды

Таким образом, предъявление неустойки в виде штрафа не требует проведения сложных расчетов вследствие особенностей данной санкции. Несколько сложнее обстоят дела с расчетом пени.

Произвести расчет неустойки по договору аренды, выраженной в форме, можно при наличии следующих данных: В том случае, если в течение времени просрочки арендатор вносил какие-либо суммы в счет уплаты задолженности, это должно быть учтено при расчете.

Как рассчитать неустойки при аренде правильно

При заключении правового договора стороны подписывают документ и полностью согласовывают все его условия. При нарушении этих условий взимается неустойка в виде денежных выплат. Каковы способы расчёта неустойки аренды?

Как начислять пени, и как выглядит формула для расчёта штрафных санкций?

Каким образом выплачивается договорная неустойка при расторжении договора.

Неустойка – это денежная сумма, которая выплачивается кредитору при нарушении каких-либо обязательств заключённого договора. Например, если оплата за предоставленные услуги не поступила вовремя. Обычно сумма неустойки по договору аренды оговаривается сразу при оформлении документа.

Этот пункт отлично стимулирует выполнение всех договорных условий. Выплата компенсации устанавливается за невыполнение абсолютно любого пункта действующего соглашения. Компенсация за просрочку взимается в виде штрафа или пени.

Штраф – это фиксированная определённая сумма, которая выплачивается однократно за какое-либо допущенное нарушение. Пени – это определённый процент, который берётся за каждый просроченный день.

Пени по договору аренды как рассчитать

  • размер платежа по арендной плате, который не был выплачен в определенный договором срок (Ппр);
  • временной отрезок в днях, начинающийся после крайнего дня для внесения данной платы арендатором, и заканчивающийся днем предъявления требования об уплате пени (Спр);
  • размер санкций, закрепленных сторонами, который обычно устанавливается за 1 календарный день просрочки платежа (Рс).

Скачать приложение можно по следующим ссылкам: • Google Play • AppStore Для удобства лиц, заинтересованных начислением должнику неустойки, мы разработали калькулятор её расчета. Теперь для того, чтобы правильно рассчитать сумму неустойку за просрочку обязательства должника, вам нужно будет всего лишь ввести сумму долга, период просрочки и размер неустойки.
Воспользовавшись калькулятором на сайте Группы юридических компаний «Лекс», вы можете быть уверенными в правильности расчета неустойки согласно введенным вами данным.Возможность взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства предусмотрена ст. 330 ГК РФ, согласно которой неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Различают два вида неустоек:

  • Законную.
  • Договорную.

Законная неустойка взимается за нарушение договорных условий и просрочку платежей, она не меняется от желания и возможностей сторон, заключающих договор. Определяется эта неустойка законом, она не зависит от условий договорного соглашения (статья 332 ГК РФ).

Примерами являются выплаты алиментов или возмещение компенсации за пользование чужими средствами. Эти удержания не изменяются и от них нельзя отказаться.

Неустойка в договоре аренды

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *