Недействительность сделки

Последнее обновление: 06.02.2020

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться – вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (§2 Главы 9 ГК РФ – Недействительность сделок).

Что это значит?

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

• Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).
• Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам.
• Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ).
• Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).
• Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.
• Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.
• Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Условия Договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Что здесь важно для Покупателя?

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

• Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.
• Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.
• Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.
• Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).
• Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.
• Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

• — на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);
• — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный ​супруг может подать иск);
• — в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие применения материнского капитала;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).

«Мы вам гарантируем!»… Стоит ли верить обещаниям риэлторов – читать здесь.

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой, вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия добросовестного приобретателя (Покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались права третьих лиц (включая родственников Продавца), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Проще говоря, все действия Покупателя квартиры сводятся к тому, чтобы при подготовке сделки исключить причины ее ничтожности, и не оставлять серьезного повода для ее оспаривания.

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у нотариуса.

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной, все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то – компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки) называется «двусторонняя реституция».

В случае с квартирой – решение суда будет основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи.

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя – в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы – народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции – слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия. Это касается, например, понятий «недействительная сделка» и «расторжение сделки».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания, либо вследствие ее ничтожности (см. выше). Юридическое последствие этого – возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция).

Расторгнуть же сделку (договор) могут как сами ее участники (по соглашению сторон), так и суд (по иску одной из сторон). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Главе 29 ГК РФ.

Расторжение договора по закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора, стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки, так и в решении суда о расторжении.

Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в ст. 450 ГК РФ.

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор, если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками – Покупатель имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), который он заключил с Девелопером, если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю – это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например – до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по Передаточному Акту.

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств – см. выше).

Чем полезен срок исковой давности в спорах о собственности? Какие сроки исковой давности применяются в суде?

Защита от расторжения и недействительности сделок

Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай Глоссарий Риэлтора), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса – вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки.

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц, ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью квалифицированного юриста.

Каждое слово в договоре, и каждая фраза – имеют значение (т.е. юридические последствия). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя) может учесть и грамотно составить только юрист или нотариус.

18. Понятие и виды сделок. Условия их действительности.

Сделка – правомерное действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Признаки:

1) юридический факт;

2) волевой акт;

3) правомерное юридическое действие;

4) направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Состав сделки – совокупность определенных фактов, наличие которых необходимо в каждой сделке. Отклонение от указанных фактов влечет не те последствия, наступления которых желало лицо, совершая сделку. Объективная сторона характеризуется волеизъявлением сторон, которое может быть прямым (совершаемым в устной или письменной форме) или косвенным (лицо совершает такие действия, из сущности которых явно следует намерение заключить сделку). Субъективная сторона характеризуется обстоятельствами, характеризующими субъектов сделки.

Виды:

1) по количеству участвующих сторон:

а) односторонние (для совершения необходимо выражение воли одной стороны);

б) двусторонние (выражение воли двух сторон);

в) многосторонние (выражение воли трех и более сторон);

2) по наличию встречного предоставления за исполнение обязанностей по сделке:

а) безвозмездные (одна сторона обязуется передать что-либо другой стороне без получения за это встречного удовлетворения: дарение);

б) возмездные (порождает правоотношение, в силу которого каждая из сторон вправе требовать от другой определенного имущественного предоставления: поставка, подряд);

3) по моменту совершения:

а) консенсуальные – сделка считается совершенной с момента достижения соглашения между сторонами: поставка, аренда;

б) реальные (требуется достижение соглашения и одновременно передача имущества: заем, хранение);

4) по значению цели:

а) каузальные, к их числу относятся почти все сделки (цель в них прямо выражена: купля-продажа);

б) абстрактные (основание не указывается, цель совершения не ясна: вексель).

Кроме того, существует деление сделок на срочные (момент ее действия и прекращения не определяется) и бессрочные (определен момент вступления сделки в действие либо момент ее прекращения).

Форма сделки – способ выражения воли сторон к совершению сделки. Существуют устная и письменная формы. Несоблюдение формы сделки влечет ее недействительность. Устно могут совершаться любые сделки в случае, когда:

1) законом или соглашением не установлена письменная форма;

2) сделки исполняются при самом их совершении (за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, а также сделок, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность);

3) сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения.

В остальных случаях сделки должны заключаться в письменной форме. Необходима письменная форма, если сделку заключают между собой юридические лица или граждане (если сумма превышает 10 минимальных размеров оплаты труда). Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

1) в случаях, указанных в законе (договор ренты, дарения). Сделки, связанные с землей и недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации;

2) если это предусмотрено соглашением сторон.

Достижение в сделке правовых последствий возможно в том случае, если она будет удовлетворять условиям, с которыми закон связывает ее действительность.

Условия действительности сделок:

1) законность содержания (сделка не должна противоречить никаким нормативным актам);

2) правоспособность и дееспособность участников;

3) соответствие воли волеизъявлению, т. е. лицо реально будет стремиться к достижению результата;

4) соблюдение формы. Сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые могут быть совершены устно.

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

• совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
• нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
• нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

1. признать сделку недействительной;
2. применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:

Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.

Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.

Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Рисует Илья Алексеев

Поделитесь с друзьями

Фиктивная (мнимая) сделка характеризуется тем, что стороны совершают такую сделку лишь для вида, зная заранее, что она не будет исполнена; совершая фиктивную сделку, стороны преследуют иные цели, чем те, которые предусмотрены сделкой. Фиктивной может быть признана любая сделка, если она не имеет целью установление правовых последствий.

Признак совершения ее лишь для вида должен быть присущ действиям обеих сторон сделки. Если одна сторона действовала только для вида, а другая — пыталась достичь правового результата, такая сделка не может быть фиктивной

21 января 2015 года Судебные палаты по гражданским и хозяйственным делам Верховного суда Украины, рассмотрев в судебном заседании дело по иску гр-на Л. к гр-ке Т., третьи лица: гр-ка И., закрытое акционерное общество «О» (ЗАО «О»), о признании договора недействительным, признании имущества объектом общей совместной собственности супругов и признании права собственности на квартиру по заявлению гр-ки Т. о пересмотре Верховным Судом Украины определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 9 июля 2014 года, установили следующее.

В марте 2012 года гр-н Л. обратился в суд с иском к гр-ке Т. о признании договора о сотрудничестве по инвестированию строительства недействительным, признании имущества объектом общей совместной собственности супругов, признании права собственности на 1/2 часть квартиры.

Указал, что находился с гр-кой И. в зарегистрированном браке с 22 сентября 2001 года и жил вместе с ней в квартире по адресу: *. Указанная квартира принадлежала на праве собственности гр-ке И. и ее дочери — гр-ке А.

После прохождения им службы в составе украинского миротворческого контингента Миссии ООН в Демократической Республике Конго и Временных сил ООН в Ливане ему были выплачены средства, которые позволили ему и его жене принять решение об инвестировании в строительство жилья и 5 июля 2002 года заключить договор с ЗАО «О» о сотрудничестве по инвестированию строительства жилого дома по адресу: **, по условиям которого инвестор, финансирующий строительство, получает в указанном доме трехкомнатную квартиру площадью 81,8 м2. Общая сумма инвестирования по договору — 139 503 грн.

Указал, что он военнослужащий и на момент заключения вышеуказанного договора о сотрудничестве по инвестированию строительства находился на квартирном учете в воинской части и имел возможность получить служебное жилье, поэтому формально договор был заключен на имя матери жены — гр-ки Т., однако она не вносила денежных средств по договору. Все взносы платились им и его женой из семейного бюджета в период брака, а часть средств была передана его матерью, гр-кой С., от продажи однокомнатной квартиры. В марте 2012 года брак между супругами был расторгнут, после чего гр-ка И. вывезла из квартиры его вещи.

Неоднократно уточняя исковые требования, гр-н Л., ссылаясь на то, что договор о сотрудничестве по инвестированию строительства имел частично фиктивный характер, окончательно просил признать договор недействительным в части приобретения гр-кой Т. прав инвестора, признать имущество совместным имуществом супругов и признать за ним право собственности на 1/2 часть спорной квартиры.

Решением Приморского районного суда г. Одессы от 21 ноября 2013 года исковые требования гр-на Л. удовлетворены частично: признан недействительным договор № *** о сотрудничестве по инвестированию строительства жилого дома от 9 июля 2002 года в части приобретения гр-кой Т. прав инвестора; признано за гр-ном Л. право собственности на 1/2 часть спорной квартиры; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Решением Апелляционного суда Одесской области от 1 апреля 2014 года решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 9 июля 2014 года решение Апелляционного суда Одесской области от 1 апреля 2014 года отменено, решение Приморского районного суда г. Одессы от 21 ноября 2013 года оставлено без изменений.

В поданном в Верховный Суд Украины заявлении о пересмотре определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 9 июля 2014 года гр-ка Т. поднимает вопрос об отмене указанных решений судов и направлении дела на новое кассационное рассмотрение на предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 355 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины основании неодинакового применения судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях, а именно — статьи 234 Гражданского кодекса (ГК) Украины, регулирующей основания признания сделки недействительной по признакам фиктивности, и неприменении к спорным правоотношениям сроков исковой давности.

Для примера наличия указанных оснований подачи заявления о пересмотре судебного решения гр-ка Т. ссылается на решение Верховного Суда Украины от 16 февраля 2011 года; определения Высшего специализированного суда Украины по ­рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30 мая 2011 года, от 14 сентября 2011 года, от 21 сентября 2011 года, от 27 июня 2012 года, от 27 февраля 2013 года, от 20 марта 2013 года, от 27 марта 2013 года, от 10 апреля 2013 года, от 5 июня 2013 года, от 4 сентября 2013 года, от 2 октября 2013 года, от 3 декабря 2012 года, от 27 февраля 2013 года, от 13 ноября 2013 года, от 20 ноября 2013 года, от 27 ноября 2013 года, от 27 декабря 2013 года, от 12 ­февраля 2014 года, от 16 апреля 2014 года, от 23 ­апреля 2014 года, от 23 апреля 2014 года, от 15 мая 2014 года, от 25 июня 2014 года, от 9 июля 2014 года, от 10 июля 2014 года; постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 5 декабря 2006 года, от 18 января 2007 года, от 1 февраля 2007 года, от 27 марта 2007 года, от 25 апреля 2007 года, от 18 ноября 2008 года.

Гр-ка Т. указывает на то, что правовые выводы Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, Высшего хозяйственного суда Украины о применении норм материального права, положенные в основу судебного решения по пересматриваемому делу, не являются одинаковыми с выводами, сделанными судом кассационной инстанции в предоставленных для примера судебных решениях, что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.

Заслушав доклад судьи, пояснения в режиме видеоконференции представителя гр-ки Т. — гр-на К., гр-на Л., гр-ки И., представителя ЗАО «О», проверив изложенные в заявлении доводы, Судебные палаты по гражданским и хозяйственным делам Верховного Суда Украины считают, что заявление о пересмотре обжалуемых судебных решений подлежит удовлетворению частично на таких основаниях.

В соответствии со статьей 353 ГПК Украины Верховный Суд Украины пересматривает судебные решения по гражданским делам исключительно в порядке и на основаниях, установленных этим Кодексом.

Согласно положениям пункта 1 части 1 статьи 355 ГПК Украины, основанием для подачи заявления о пересмотре судебных решений по гражданским делам является неодинаковое применение судом (судами) кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, повлекшее принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.

По пересматриваемому делу судами установлено, что с 22 сентября 2001 года гр-н Л. и гр-ка И. находились в зарегистрированном браке и вместе с ее дочерью от первого брака, гр-кой А., жили в квартире по адресу:*. Вышеуказанная квартира принадлежит в равных долях гр-ке И. и гр-ке А. на основании свидетельства о праве собственности на жилье от 8 февраля 2004 года.

Гр-н Л. с 21 августа 1992 года с семьей в составе трех человек находился на квартирном учете в воинской части ****.

9 июля 2002 года между ЗАО «О» и матерью гр-ки И., гр-кой Т., был заключен договор № *** о сотрудничестве по инвестированию строительства жилого дома по адресу: **. По условиям вышеуказанного договора подрядчик обязался построить за средства инвестора и после ввода дома в эксплуатацию передать ему по акту приема-передачи трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: **, общей площадью 81,8 м2. Сумма инвестирования в строительство по договору составляет 139 503 грн.

Расчет проводился в четыре этапа: 11 июля 2002 года оплачено 69 751 грн; 31 октября 2002 года — 34 876 грн; 3 декабря 2002 года — 20 000 грн; 26 июня 2003 года — остаток 9364 грн. Общая сумма инвестированных средств составила 133 991 грн.

22 декабря 2003 года во исполнение указанного договора согласно акту состоялась передача вышеуказанной квартиры общей площадью 80,8 м2 гр-ке Т.

На основании договора о сотрудничестве по инвестированию строительства и вышеуказанного акта 28 января 2004 года гр-ка Т. получила свидетельство о праве собственности на спорную квартиру, зарегистрировала его в КП «Р».

Судом также установлено, что после завершения всех строительных и ремонтных работ в квартиру вселились и проживали в ней истец с женой и дочерью последней — гр-кой А. 5 марта 2012 года решением Приморского районного суда г. Одессы брак между супругами был расторгнут, и гр.-ка И. вывезла все вещи гр-на Л. из спорной квартиры.

Отменяя решение суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции о признании недействительной оспариваемой сделки, Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел исходил из того, что договор о сотрудничестве по инвестированию строительства жилого дома, заключенный между ЗАО «О» как подрядчиком и гр-кой Т. как инвестором, был заключен без намерения создания правовых последствий, обусловленных этой сделкой, а потому является фиктивным в части приобретения прав инвестором гр-кой Т. Денежных средств в инвестирование строительства гр-ка Т. не вносила, после завершения строительных работ в спорную квартиру не вселялась, в ней не проживала, чем фактически не выполнила условия договора о принятии квартиры после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Вместе с тем в других делах, возникших из подобных правоотношений, при аналогичных обстоятельствах, на которые как на пример неодинакового применения судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права ссылается в своем заявлении гр-ка Т., суд, в отличие от пересматриваемого дела, в частности, в определениях Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 14 сентября 2011 года, от 3 декабря 2012 года, от 27 февраля 2013 года, от 27 февраля 2013 года, от 20 марта 2013 года, от 27 марта 2013 года, от 10 апреля 2013 года, от 5 июня 2013 года, от 4 сентября 2013 года, от 2 октября 2013 года, от 13 ноября 2013 года, от 20 ноября 2013 года, от 27 ноября 2013 года, от 27 декабря 2013 года, от 12 февраля 2014 года, от 16 апреля 2014 года, от 23 апреля 2014 года, от 23 апреля 2014 года, от 25 июня 2014 года, 9 июля 2014 года, 10 июля 2014 года, а также в постановлениях Высшего хозяйственного суда Украины от 5 декабря 2006 года, от 18 января 2007 года и от 18 ноября 2008 года содержатся выводы о том, что для признания сделки фиктивной признак совершения ее лишь для вида должен быть у обеих сторон сделки. Кроме того, в случае, если во исполнение сделки передано имущество, такая сделка не может быть квалифицирована как фиктивная.

В решении Верховного Суда Украины от 21 сентября 2001 года, определениях Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 27 июня 2012 года, от 15 мая 2014 года и постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 5 декабря 2006 года суд кассационной инстанции при аналогичных обстоятельствах пришел к выводу об истечении срока исковой давности.

Следовательно, существует неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права.

Решая вопрос об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции указанных норм материального права, Судебные палаты по гражданским и хозяйственным делам Верховного Суда Украины исходят из следующего.

Согласно статье 202 ГК Украины, сделкой является действие лица, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 234 ГК Украины фиктивной является сделка, совершенная без намерения создания правовых последствий, обусловленных этой сделкой. Фиктивная сделка признается судом недействительной.

Для признания сделки фиктивной необходимо установить наличие умысла всех сторон сделки. В случае если во исполнение сделки передано имущество, такая сделка не может быть квалифицирована как фиктивная.

Таким образом, фиктивная сделка характеризуется тем, что стороны совершают такую сделку лишь для вида, зная заранее, что она не будет исполнена; совершая фиктивную сделку, стороны преследуют иные цели, чем те, которые предусмотрены сделкой. Фиктивной может быть признана любая сделка, если она не имеет целью установление правовых последствий.

Признак совершения ее лишь для вида должен быть присущ действиям обеих сторон сделки. Если одна сторона действовала только для вида, а другая — пыталась достичь правового результата, такая сделка не может быть фиктивной.

Истец, обращающийся в суд с иском о признании сделки фиктивной, должен доказать суду отсутствие у участников сделки намерения создать юридические последствия.

Гр-ка Т. заключила договор об открытии и обслуживании текущего счета в банке, все платежные поручения и приходные ордера на полную сумму инвестирования были оформлены также на ее имя. Оформление права собственности гр-кой Т. свидетельствует о реальности наступления правовых последствий сделки.

Кроме того, ЗАО «О», правопреемником которого является общество с дополнительной ответственностью «О», подтверждает факт заключения спорного договора с гр-кой Т. и передачу ей имущества — квартиры, расположенной по адресу: **, согласно акту приема-передачи. В соответствии со свидетельством о праве собственности вышеуказанная квартира принадлежит гр-ке Т.

В связи с изложенным вывод суда о фиктивности сделки в части приобретения прав гр-кой Т. основывается на неправильном применении норм материального права, что привело к принятию незаконного решения.

Кроме того, признавая частично недействительным договор о сотрудничестве по инвестированию строительства от 9 июля 2002 года, суд первой инстанции, с выводами которого согласился и суд кассационной инстанции, ссылался на нормы ГК Украины 2004 года, оставив без внимания статью 5 ГК Украины и не учтя пункт 4 заключительных и переходных положений этого Кодекса, предусматривающий, что положения указанного Кодекса применяются к правам и обязанностям, возникшим после вступления его в силу.

Оспариваемый договор был заключен 22 марта 2001 года, то есть до вступления в силу ГК Украины.

Кроме того, без внимания суда остались и требования закона относительно последствий истечения исковой давности.

В соответствии со статьей 71 Гражданского кодекса УССР, действующего до 1 января 2004 года, исковая давность — это срок, в пределах которого лицо, право которого нарушено, может обратиться в суд с требованием о его защите. Исковые требования о признании сделок недействительными не относились к требованиям, на которые в соответствии со статьей 83 ГК УССР не распространялась исковая давность, к ним применялся общий срок исковой давности — три года (статья 71 ГК УССР).

Согласно статье 80 ГК УССР, истечение срока исковой давности до предъявления иска является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Если суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности, нарушенное право подлежит защите.

Аналогичные положения содержатся и в статьях 256, 257, 267, 268 ГК Украины.

Однако Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел оставил без внимания, что судом первой инстанции не был решен вопрос применения сроков исковой давности, хотя гр-ка Т. обратилась в суд с соответствующим заявлением.

С учетом изложенного определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 9 июля 2014 года подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 355, пунктом 1 части 1 статьи 3603, частью 1 статьи 3604 ГПК Украины, Судебные палаты по гражданским и хозяйственным делам Верховного Суда Украины постановили:

— заявление гр-ки Т. удовлетворить;

— определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 9 июля 2014 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Постановление Верховного Суда Украины является окончательным и может быть обжаловано только на основании, установленном пунктом 2 части 1 статьи 355 ГПК Украины.