Налог на ЖКХ 2018

В сегодняшней статье я затрону «больную» тему для огромного количества бухгалтеров УК и ТСЖ, а именно включаются ли в налогооблагаемую базу по УСНО денежные средства, полученные от собственников помещений (потребителей) в оплату коммунальных услуг. Тема сейчас ой, какая актуальная, так как Госдума подготовила очередные поправки в Налоговый кодекс, вступающие в силу 1 января 2020 года.

Начну с того, что вся «войнушка» происходила и происходит из-за того, что согласно п.38 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 (далее по тексту – Правила) размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам для ресурсоснабжающих организаций. Проще говоря, если УК купила у РСО кубический метр холодной воды за 30 рублей, то и продать этот кубический метр потребителю можно только за 30 рублей, а значит, не возникает никакой прибыли.

Если УК работает на общей системе налогообложения (далее по тексту – ОСНО), то у нее, в большинстве случаев, (обратную ситуацию в этой статье я рассматривать не буду) в отношении коммунальных услуг не возникает добавленной стоимости, а значит и НДС, а также прибыли и, как следствие, налога на прибыль.

В ситуации, когда УК работает на упрощенной системе налогообложения (далее по тексту – УСНО), то тут абсолютно все равно, есть у тебя прибыль или нет, так как законодатель для особо «хитропопых» придумал минимальный налог в 1% от суммы всех поступлений на расчетный счет и в кассу УК (п.6 ст.346.18 НК РФ).

К примеру, «обороты» УК на УСНО составили 100 миллионов рублей, значит, в бюджет придется оплатить 1 миллион рублей минимального налога, что конечно печалит не только бухгалтеров УК, но и учредителей, которые (как им не стыдно) уплачивать налоги в бюджет не особо то и хотят.

В данной статье я постараюсь разобрать подробно этот вопрос.

Итак, давайте «разобьем» хронологию изменений НК РФ на три этапа:

  1. этап первый – до 2018 года

  2. этап второй – с 01 января 2018 года до 01 января 2020 года

  3. этап третий – с 01 января 2020 года

Этап первый – до 2018 года.

Писать тут особо нечего, так как налоговые органы и суды всех инстанций однозначно включали все денежные средства, полученные от собственников помещений (потребителей) в оплату коммунальных услуг в состав доходов, учитываемых при определении налогооблагаемой базы по УСНО.

Попытки некоторых управляющих организаций доказать суду и налоговикам после 2018 года, что денежные средства за коммунальные услуги не включаются в налогооблагаемую базу по УСНО ни к чему не привели.

Суды не принимали доводы налогоплательщиков, основанные на неверном толковании норм НК РФ, а если быть точнее основанные на «лапше», которую вешали на уши бухгалтерам лекторы на семинарах и вебинарах, рассказывающие про то, что отсутствие прибыли по коммунальным услугам равно отсутствие дохода и, как следствие, налогооблагаемой базы по УСНО.

Примеров доначислений в справочно-правовых системах можно найти огромное количество, среди них можете почитать:

  1. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.06.2018 № Ф01-1869/2018 по делу № А79-11145/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 301-КГ18-12610 отказано в передаче дела № А79-11145/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

  2. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.03.2018 № Ф04-461/2018 по делу № А70-7080/2017 (Определением Верховного Суда РФ от 28.06.2018 № 304-КГ18-8109 отказано в передаче дела № А70-7080/2017 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

Обратите внимание, что суды ссылки на «льготу» в пп.4 п.1 ст.346.15 НК РФ в расчет не брали, так как, по мнению судей, «льгота» начинала действовать лишь с 1 января 2018 года, а значит УК в налогооблагаемую базу по УСНО денежные средства, поступившие в оплату коммунальных услуг, обязаны были включать (да, на семинарах вам лекторы, называющие себя «лучшими лекторами России в ЖКХ», рассказывали другое, но сидеть-то за налоговые правонарушения не им…).

Этап второй – с 01 января 2018 года до 01 января 2020 года.

Группа лиц в количестве 400 с лишним человек, гордо называющих себя депутатами Госдумы РФ, по предварительному сговору в конце 2017 года приняла поправки в НК РФ, согласно которым (тут нужно процитировать новую норму целиком):

«Статья 346.15. Порядок определения доходов

1.1. При определении объекта налогообложения не учитываются:

4) доходы, полученные товариществами собственников жилья, товариществами собственников недвижимости, управляющими организациями, садоводческими, огородническими или дачными некоммерческими товариществами (некоммерческими партнерствами), жилищными, садоводческими, огородническими, дачными или иными специализированными потребительскими кооперативами от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями».

Прочитайте еще раз внимательно то, что написано выше… Прочитали?

И я прочитал в 2018 году и так и не понял, какие психотропные вещества употребляли избранники народа при написании такой «льготы» для упрощенцев.

Опять Кочетков ругает государство и таких уважаемых представителей народа почем зря, подумали многие. Придется перед читателями этой статьи объясниться…

Вернитесь чуть выше по тексту и прочитайте внимательно три последних слова в приведенной мной цитате. Цитирую: «оказанных сторонними организациями».

Мы задали вопрос о том, что же собственно подразумевалось в этой норме в Минфин и Госдуму.

Вот такие ответы мы получили:

— от Минфина;

— от Госдумы.

Вам стало понятнее после прочтения ответов? Мне лично нет, так как написаны ответы явно в стиле «отвали смерд, тут более глобальные дела по поднятию России с колен есть».

Многие эксперты и лекторы стали додумывать то, что не написано в НК РФ и предлагать уникальные советы, как не платить налоги с коммуналки на УСНО. Бухгалтера УК хоть и являются воистину свирепыми по жизни людьми, но когда им рассказывают, что платить налоги не обязательно и ссылаются при этом на некие письма Минфина, «размякают» и начинают верить в чудеса, а, как известно, чудес в отношениях с налоговиками не бывает.

Давайте предложим, что льгота всё же «рабочая» и попробуем ответить на 2 простых вопроса:

  1. В каких случаях коммунальные услуги при способе управления «управляющая организация» могут быть оказаны сторонними организациями?

  2. Если УК собирает деньги для неких сторонних организаций, то в качестве кого она тогда выступает?

Ответ на вопрос №1:

Тут все просто…

Исполнитель коммунальной услуги в МКД может быть один: УК или РСО. Всё это «предельно» зарегламентировано пунктом 2 Правил, в котором однозначно указано, что исполнитель – это «юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги».

Предоставление коммунальных услуг, в свою очередь, в соответствии с п.6 и п.9 Правил осуществляется:

  • управляющей организацией на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (исполнителем в данном случае выступает именно УК);
  • ресурсоснабжающей организацией напрямую населению (исполнителем в данном случае выступает именно РСО).

Читая «льготу», к всеобщему ликованию бухгалтеров УК принятую депутатами, можно сделать вывод, что она применима лишь к ситуации, когда исполнителем коммунальной услуги выступает РСО, но (держитесь) денежные средства за потребленные коммунальные услуги поступают на счета УК, которая как раз и получает деньги за услуги «оказанные сторонними организациями».

Самое забавное, что в такой ситуации денежные средства за коммунальные услуги, поступающие на счета УК в случае, когда исполнителем выступает РСО никогда и не попадут в налогооблагаемую базу по УСНО, так как согласно п.1.1 ст.346.15 НК РФ поступления, которые предусмотрены ст.251 НК РФ, не увеличивают налоговую базу при УСНО. Так, в силу пп.9 п.1 ст.251 НК РФ посредник-«упрощенец» не учитывает в своих доходах имущество (включая денежные средства), которое поступило ему в связи с исполнением обязательств по посредническому договору.

Ответ на вопрос №2:

В ответе на вопрос №1 мы сделали вывод, что в «льготе» прописаны ситуации, когда УК выступает посредником между РСО и потребителями в части сбора денежных средств за потребленные коммунальные услуги (ну, по крайней мере, я другой трактовки в этой «недольготе» не вижу).

Ситуация, когда УК собирает наличные денежные средства в пользу третьих лиц, регулируется Федеральным законом от 03.06.2009 №103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами», так как в описанной выше ситуации УК выступает в роли платежного агента со всеми вытекающими последствиями, среди которых, например, можно выделить обязательную постановку на учет в Росфинмониторинге и т.д.

В результате сложилась ситуация, когда избранники народа, не включив мозг, приняли поправки в НК РФ, а вся страна не могла понять, что же имелось в виду и как быть-то…

Многие возразят, что всё нормально, мол, и есть куча писем Минфина по этому поводу, и чиновники неоднократно разъясняли, что на основании пп.4 п.1 ст.346.15 НК РФ поступления в оплату коммунальных услуг, если исполнителем выступает УК, в доходную часть не включаются. Запомните раз и навсегда, что письма Минфина не спасут при обжаловании миллионных доначислений от налоговиков в арбитраже, так как и налоговикам и судьям на эти письма попросту плевать!!!

А теперь внимание на экран)))

Как известно, упрощенка бывает с доходов (ставка налога 6% с поступлений) и доходов за минусом расходов (ставка налога 15% с разницы, но 1% с оборота минимум).

Я сразу отбрасываю ставку в 6 процентов, так как если ее применяет УК, то учредитель этой УК «самоубийца». Далее мы говорим только об УСНО со ставкой в 15%.

Не находите странным, что в «льготе», действовавшей с 01.01.2018 по 01.01.2020 года, есть исключение из доходной части (хоть и криво написанное), но в п.2 статьи 346.17 НК РФ нет исключений из расходной части…

То есть государство всем налогоплательщикам «сказало», что денежные средства, которые оплачивают потребители коммунальных услуг в доходы при УСНО, не включаются, а деньги, оплаченные РСО, в расходы можно включать???

Не задумывались о такой афере века? А ведь она принята Госдумой и, по сути, ничему не противоречит)))…

А если серьезно, то думаю всем понятно, что вся эта суета с якобы имеющейся «льготой» была «выгодна» исключительно тем, кто мог на ней заработать, и нет никаких «рекомендаций» и готовых решений о том, как не платить УСНО с коммуналки в период 2018-2019 годов. Может быть потом появится пленум ВС РФ, который скажет, что я был не прав, но пока его нет и вам решать правильно ли вы воспользовались «льготой».

Этап третий – с 01 января 2020 года.

А теперь перейдем к самому интересному.

С 01.01.2020 года действует новая редакция пп.4 п.1 ст.346.15 НК РФ, и давайте ее сравним со старой редакцией:

Редакция 2018-2019 года

Редакция с 01.01.2020 года

доходы, полученные товариществами собственников жилья, товариществами собственников недвижимости, управляющими организациями, садоводческими, огородническими или дачными некоммерческими товариществами (некоммерческими партнерствами), жилищными, садоводческими, огородническими, дачными или иными специализированными потребительскими кооперативами от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями

доходы, полученные товариществами собственников недвижимости, в том числе товариществами собственников жилья, управляющими организациями, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами в оплату оказанных собственникам (пользователям) недвижимости коммунальных услуг, в случае оказания таких услуг указанными организациями, заключившими договоры ресурсоснабжения (договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами) с ресурсоснабжающими организациями (региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами) в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации.

Думаю, разницу заметили все, и многие на нашем форуме уже отписали, мол, круто и прочее.

То есть с 2020 года упрощенцы могут не учитывать в доходной части все поступления от потребителей в счет оплаты коммунальных услуг и никаких условий вроде «услуг сторонних организаций» теперь нет.

Круто же?

Но наша Госдума не была бы Госдумой, если бы в очередной раз не (простите за грубость) не лоханулась (в работе депутатов это стало уже славной традицией). Не верите? Как говорит один из наших форумчан «следите за руками»…

Читаем еще раз новую редакцию пп.4 п.1 ст.346.15 НК РФ и что мы там не видим? Правильный ответ: «в НК РФ ни слова не говорится о коммунальных ресурсах на содержание общего имущества (КРСОИ, по-нашему)». То есть льготируются только поступления от коммунальных услуг, а все поступления в части КРСОИ в полном объеме включаются в книгу доходов и расходов и с них платится налог в 15% или минимальный налог в 1% с оборота.

Здорово, правда?

P/S Ну и чтобы не забыть… В п.2 ст.346.17 НК РФ включили норму о том, что если доходы от коммуналки при УСНО не учитываются в доходной части, то и при определении расходов затраты на эти коммунальные услуги учитывать нельзя, что в принципе логично.

Минфин России разъяснил, что услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемые управляющей организацией, освобождены от налогообложения НДС. При этом, компании, занимающиеся данной деятельностью, имеют право не применять льготу по уплате НДС и включать налог в стоимость своих услуг (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11 ноября 2016 г. № 03-07-14/66213).

Напомним, что от налогообложения НДС освобождена реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Данные компании отвечают за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги. Льгота по уплате налога действует при условии приобретения таких работ у организаций и ИП, непосредственным образом выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги) (подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса). Исходя из логики данной нормы, без НДС могут продаваться только услуги управляющей компании, которая перед этим оплатила ресурсы для оказания таких услуг, но никак не произвела эти ресурсы сама. Если управляющая компания в ходе налоговой проверки не сможет представить документы, подтверждающие, что потребителям предъявлена стоимость работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества, соответствующая стоимости их приобретения у сторонних лиц, то налоговики посчитают, что льгота была применена не обоснованно и доначислят НДС (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 2 сентября 2011 г. № 03-07-14/89 «О применении управляющими компаниями НДС при оказании населению коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах»).

Финансисты также обратили внимание на то, что понятие «содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» в налоговом законодательстве не предусмотрено. При его определении следует руководствоваться п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Вместе с тем, законодательство предусматривает, что налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации данных товаров (работ, услуг), вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения НДС, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.(п. 5 ст. 149 НК РФ). В случае отказа налогообложение его работ (услуг) осуществляется в общеустановленном порядке.
Добавим, что на практике управляющие компании часто отказываются от льготы и добавляют НДС в платежки на оплату своих услуг. В итоге население получает цену на 18% (ставка НДС) выше, чем это могло быть в случае применения льготы. Объясняется это тем, что компании, применяющие льготу, не могут возместить входной НДС от поставщиков ресурсов из бюджета. Им приходится включать сумму оплаченного налога в затраты, что снижает их прибыль.

В новом году тарифы на жилищно-коммунальные услуги вырастут дважды. Уже с сегодняшнего для, 1 января 2019 года, тарифы будут проиндексированы на 1,7%, а с 1 июля они поднимутся еще на 2,4%.

Реклама

«Нагрузка будет распределена на все услуги в платежке. Данный показатель является средним по стране, в разных субъектах цифра будет варьироваться. Утверждение платы граждан находится в компетенции региональных властей. Мониторинг за принятием тарифов и ростом платежей граждан осуществляет ФАС», — рассказали «Газете.Ru» в пресс-службе Министерства строительства и ЖКХ.

В ведомстве отметили, что в рамках своих полномочий будут следить за ситуацией и при необходимости оперативно информировать Федеральную антимонопольную службу (ФАС).

Важно отметить, что данное повышение цен связанно исключительно с повышением ставки налога на добавленную стоимость (НДС) с 18% до 20% с 1 января 2019 года.

Ранее во время большой пресс-конференции президент России Владимир Путин объяснил рост тарифов ЖКХ в 2019 году. Глава государства напомнил, что в последние годы в среднем тарифу росли на 4%. В будущем году индексация будет происходить в два этапа — на 1,7% и 2,4%.

«Почему в два этапа? Потому что в связи с ростом НДС ожидается какой-то рост товаров и услуг, связанных с необходимостью нормального функционирования системы ЖКХ. Поэтому чтобы не подсадить эти организации, и в конечном итоге, в интересах граждан это делается, принято решение сделать это в два этапа. Но общий объем не должен превышать 4,1%», — сказал он.

При этом региональным и муниципальным бюджетам будет необходимо предусмотреть рост собственных расходов на компенсацию льготным категориям граждан, заметил эксперт направления «Качество жизни» ОНФ Арсений Беленький.

«Средний платеж по стране вырастет. Большинству населения этот рост придется оплатить из своего кармана, льготные же категории граждан смогут в полном объеме компенсировать данное повышение из местного бюджета», — добавил он.

Сбербанк в прошлом году представил на основе данных Росстата исследование, сколько в среднем россияне тратят на оплату ЖКХ. Речь шла о 5 038 рублей. При этом траты на жилищно-коммунальные услуги составляют 11,4% семейного дохода и колеблются в зависимости от региона. Например, в Москве это 13,9%, а в Санкт-Петербурге — 10,7%.

Правда, в своих постановлениях ряд регионов зафиксировал большее повышение тарифа на июльском этапе. Так, в Республике Алтай с июля рост оставит 5%, в Калмыкии — 3,9%, а в Астраханской области — 4%, привел данные из региональных документов эксперт из ОНФ.

Если бы тарифы не были повышены то, могли пострадать ресурсоснабжающие организации, потому что НДС с 1 января повысился, а тариф не изменился бы, считает исполнительный директор «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

Она также напоминает, что помимо роста тарифов на ЖКХ, дыру в кошельках россиян проделают платежи за вывоз мусора.

В стране с переменным успехом продолжается реформа отрасли обращения с отходами. С 1 января вступят в силу новые тарифы для населения, которые были утверждены в течение года. Размер платы отличается в разных регионах и городах, но почти везде произойдет существенный рост. Оплата вывоза и переработки мусора из незаметной строчки в платежке станет ощутимой для многих российских семей.

«Для многих размер платы изменится из-за нового расчета не с квадратного метра, а с человека. Большая семья в маленькой квартире станет платить больше, чем холостяк в трёшке», — пояснил Беленький.

Депутат Госдумы Дмитрий Ионин также считает, что нововведение ударит по карману граждан, причем последует беспрецедентное увеличение платежа по отдельно взятой услуге.

«Могу привести пример города, в котором я проживаю — Екатеринбург. Сегодня вывоз ТБО «зашит» в строку «содержание жилья» и стоит 1,59 руб. за кв.м. Соответственно — 60-70 рублей за среднюю жилплощадь в городе. Утвержденный же регулятором на прошлой неделе тариф будет составлять 148,62 руб. с одного прописанного человека. Соответственно, если в квартире прописан 1 человек — он будет платить примерно в два раза больше. Двое — в четыре. Трое — в шесть. И далее в пропорции», — рассказал Ионин.

Особенно, по его словам, пострадают дома в сельских территориях, которые ранее за вывоз мусора не платили и в которых, традиционно, прописано большое количество людей. В январе они, неожиданно для себя, получат колоссальные по меркам села счета.

Так уже случилось в Чувашии, которая пошла на мусорную реформу раньше основного числа регионов с 1 октября 2018 года, и ряде других субъектов РФ.

Вычет НДС по коммунальным услугам у арендатора

О.А. Мясников,
старший специалист отдела налоговой практики
дирекции налоговой политики ОАО «НТВ ПЛЮС», к.ю.н.
Арендаторы офисных помещений довольно часто не только вносят арендную плату, но и компенсируют арендодателю затраты, связанные с оплатой тепловой и электрической энергии. В связи с этим перед арендаторами встает вопрос о том, вправе ли они принимать к вычету суммы НДС, перечисленные арендодателям за коммунальные услуги. В данной статье рассмотрены основные подходы к решению этого вопроса, сформировавшиеся в правоприменительной практике.

В какой форме могут уплачиваться эксплуатационные расходы

Рассмотрим основные варианты формулирования в договоре аренды положений о несении арендатором расходов по оплате коммунальных платежей.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды, в противном случае считается, что установлены порядок, условия и сроки, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Нормы гражданского законодательства позволяют сторонам договора устанавливать различные формы арендной платы, например, согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ за арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую его часть в виде:
— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
— установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
— предоставления арендатором определенных услуг;
— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В современных условиях стоимость коммунальных услуг увеличивается едва ли не ежемесячно, а потому арендодателю становится явно невыгодным выше приведенное ограничение на изменение размера арендной платы. Однако существуют различные способы, позволяющие более гибко регулировать размер оплаты коммунальных платежей.
На практике встречаются два основных способа оплаты арендатором коммунальных услуг, относящихся к снимаемым помещениям.
При первом способе в договоре аренды прописывается обязанность арендатора не только вносить арендную плату, но и оплачивать арендатору так называемые эксплуатационные расходы. В их состав входит плата за теплоснабжение, водоснабжение, электрическую энергию и телефонную связь. При этом эксплуатационные расходы выделяются в договоре аренды в самостоятельный платеж, четко отделенный от арендной платы.
При втором способе арендная плата состоит из двух видов платежей:
— постоянной части платы за аренду помещений, исчисляемой исходя из их площади;
— переменной части эксплуатационных расходов.
Заметим, что второй способ является более предпочтительным для арендатора с точки зрения налоговых последствий — появляется возможность принять к вычету НДС, уплаченный в составе оплаты коммунальных услуг. Подробнее об этом будет рассказано ниже.

Мнение Минфина России

Министерство финансов РФ в одном из своих писем разъяснило вопрос применения НДС в отношении сумм, перечисленных арендатором арендодателю в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии в рамках договоров, согласно которым стоимость услуг по аренде помещения не включает оплату электроэнергии, приведя следующие аргументы.
Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передаче имущественных прав на территории Российской Федерации (подп.1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) энергию через присоединенную сеть. Абонент в свою очередь обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. При этом постановлением ВАС РФ от 08.12.1998 N 5905/98 предусмотрено, что в указанном случае абонентом является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.
Кроме того, согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 N 7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации. Поэтому нет оснований относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках вышеназванных договоров, к операциям по реализации товаров для целей НДС. В связи с этим данные операции объектом обложения НДС не являются и, соответственно, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются.
На основании ст. 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг) в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг).
В связи с этим финансовое ведомство считает, что под оговорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии не включается, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором.

Учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и потому не имеет счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет НДС, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора не возникает. Данные выводы сделаны в письме Минфина России от 03.03.2006 N 03-04-15/52.

Позиция налоговых органов

Налоговые органы солидарны с Минфином России в этом вопросе. Их подход отражен в письме УФНС России по г.Москве от 12.09.2006 N 19 11/80496 <О вычетах сумм НДС, уплаченных арендодателю в порядке компенсации расходов по оплате электроэнергии, потребленной арендатором>. В нем сказано, что по договорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии не включается, суммы НДС по электроэнергии, предъявленные арендодателю энергоснабжающей организацией в части электроэнергии, потребленной арендатором, у арендодателя к вычету не принимаются.
Арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии поэтому не имеет счета-фактуры по потребленной им электроэнергии. Следовательно, по мнению чиновников, у него не возникает права на вычет суммы НДС, перечисленной им арендодателю в составе суммы компенсации.
Стоит отметить, что ранее столичные налоговые инспекторы придерживались другого мнения. В одном из писем была рассмотрена следующая ситуация. Организация заключила договор аренды нежилого помещения, который предусматривал компенсацию арендодателю коммунальных услуг (электроснабжение, тепло- и водоснабжение) и абонентской платы за пользование телефонными линиями т.п. В связи с этим возник вопрос о том, правомерно ли принятие к вычету суммы НДС по указанным видам расходов, кроме арендной платы.
По мнению инспекторов, суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, подлежат вычету у налогоплательщика при условии принятия к учету на его баланс товаров (работ, услуг) и наличия счета-фактуры с отраженной отдельной строкой суммой налога. Суммы НДС, уплаченные арендатором в возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных платежей, также могут быть приняты к вычету только на основании счетов-фактур.
Итак, суммы НДС, уплаченные арендатором в возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных платежей и включенные в арендную плату, принимаются к вычету. При этом арендатор должен иметь счета-фактуры, выставленные арендодателем (письмо УМНС России по г Москве от 27.02.2003 N 24 11/11556 <О принятии к вычету суммы НДС>).
Однако в приведенном выше письме от 12.09.2006N19 11/80496 приведена противоположная точка зрения. И в ходе выездных налоговых проверок инспекторы оспаривают правомерность принятия к вычету сумм НДС в анализируемой ситуации.

В каких случаях арендатор не вправе принимать НДС к вычету

Практика показывает, что в случаях, когда по условиям договора аренды эксплуатационные расходы не являются составной частью арендной платы, арендатор не вправе принимать соответствующие суммы НДС к вычету. Подтверждение этому постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2008 N А19 5353/08 50 Ф02 5196/08.
Проиллюстрируем сказанное на примере из арбитражной практики постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.2008 N А29-4352/2007.
Пример 1
ООО «Полюс» (арендатор) заключило с ОАО «Торгово-закупочная база» (арендодатель) договоры аренды складских помещений. Согласно их условиям арендатор обязался оплачивать арендную плату и производить оплату за потребленную электроэнергию на основании показаний электросчетчика.
Налоговая инспекция провела выездную налоговую проверку ООО «Полюс», в ходе которой установила факт неправомерного предъявления к вычету НДС, уплаченного арендодателю в составе стоимости потребленной электроэнергии. Предприятие не согласилось с выводами проверяющих и обратилось в суд.
Арбитражный суд признал, что арендатор не правомерно предъявил к вычету НДС, поскольку арендодатель не является энергоснабжающей организацией и не вправе выставлять счета-фактуры с выделением суммы налога. При этом суд руководствовался ст. 146, 168, 170, 171, 172 НК РФ и ст. 545, 614 ГК РФ.
Представленные для рассмотрения дела документы свидетельствуют о том, что энергоснабжающая организация осуществляет поставку электроэнергии арендодателю, который является покупателем коммунально-бытовых услуг (электроэнергии) и по отношению к арендатору не может рассматриваться как энергоснабжающая организация. По договорам аренды помещений ООО «Полюс» фактически возмещало (компенсировало) арендодателю расходы по оплате коммунальных услуг.
По смыслу ст. 146, п. 3 ст. 168 НК РФ и ст. 539 ГК РФ, операции по поставке арендодателем арендатору электроэнергии не относятся к операциям по реализации товаров (работ, услуг), подлежащих обложению НДС, следовательно, счета-фактуры в данном случае выставляться не должны.
Таким образом, арендатор, оплативший арендодателю стоимость потребленной электроэнергии с учетом НДС, не имел права на налоговые вычеты.

Аналогичные выводы сделаны и в другом судебном решении — постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2008 N А10 845/08 Ф02 5264/08, А10-845/08-Ф02-5607/08. Как установил суд, согласно заключенному договору субаренды стоимость коммунальных услуг не входит в арендную плату и возмещается субарендатором на основании отдельно выставляемых счетов.
Суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от субарендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае не осуществляется перепродажа этих услуг субарендатору, а компенсируются затраты арендодателя на оплату коммунальных услуг.
Суд пришел к выводу о том, что не имелось оснований относить операции по реализации коммунальных услуг и поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках заключенного договора субаренды, к операциям по реализации товаров (работ, услуг) для целей НДС. Данные операции объектом обложения НДС не являются, следовательно, счета-фактуры по коммунальным услугам, потребленным арендатором, арендодателем выставляться не должны.
Кроме того, предприятие, компенсируя расходы арендодателя на оплату электроэнергии и коммунальных услуг, не имеет счетов-фактур от продавцов — энергосберегающих и коммунальных организаций, которые фактически оказывают эти услуги.
Поскольку арендодатель не осуществляет реализации электроэнергии и коммунальных услуг, выручки от этих операций не имеет, то сумма возмещения расходов по электроэнергии и коммунальным услугам не является объектом обложения НДС. Поэтому субарендатор не вправе включать в состав налоговых вычетов суммы НДС.
Схожий подход к решению исследуемого вопроса прослеживается и в постановлении ФАС Центрального округа от 14.02.2008 N А48-1629/07-6. По этому делу арендодатель самостоятельно не реализовывал электроэнергию. Для ее получения он не обладал необходимым принимающим устройством.
Договорами аренды была предусмотрена обязанность арендатора возмещать расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг. При этом по условиям данных договоров перечисление суммы возмещения осуществляется отдельно от арендной платы.
Таким образом, суммы возмещения по оплате электроэнергии, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, т.к. в рассматриваемой ситуации не осуществляется перепродажа этих услуг арендатором, а компенсируются его затраты по оплате коммунальных услуг.

Поскольку арендодатель не осуществляет реализацию электроэнергии в порядке ст. 545 ГК РФ, а также тепловой энергии, выручки от этих операций не имеет, то сумма возмещения арендатором расходов по ее оплате не является объектом обложения НДС. Следовательно, у арендодателя отсутствовали основания для выставления арендатору счетов-фактур по оплате энергии.
Учитывая, что сумма указанного возмещения не образует объекта обложения НДС, правила о возмещении НДС, предусмотренные ст. 171 НК РФ, к ней применяться не могут, в связи с чем арендатор не имел права предъявлять к вычету суммы НДС, уплаченные в составе суммы компенсации затрат на оплату энергии.
Аналогичные выводы сделаны в постановлении ФАС Центрального округа от 10.10.2007 N А36-2553/2006, определении ВАС РФ от 29.01.2008 N 18186/07, постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2008 по делу N А05-6693/2007.
По другому налоговому спору суд также признал правильными выводы налогового органа о том, что предприятие в нарушение ст. 171 и 172 НК РФ включило в налоговые вычеты суммы НДС по потребленной электроэнергии в той части, в которой они покрывались арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя. При этом суд отметил следующее.
Договором аренды установлена обязанность арендатора возмещать расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг. При этом договором аренды предусмотрено перечисление суммы возмещения отдельно от арендной платы.
Суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае не осуществляется перепродажа этих услуг арендатору, а компенсируются затраты арендодателя по оплате коммунальных услуг.
Если арендодатель не осуществляет реализацию коммунальных услуг, выручки от этой операции не имеет, сумма возмещения коммунальных расходов не является объектом обложения НДС.
Учитывая изложенное, операции по поставке электроэнергии, осуществляемые в рамках договора аренды, не относятся к реализации товаров (работ, услуг) для целей НДС. В связи с тем, что эти операции объектом обложения НДС не являются, арендатор был не вправе включать в состав налоговых вычетов суммы НДС, уплаченные арендодателю в составе суммы компенсации затрат по оплате коммунальных услуг (постановление ФАС Поволжского округа от 06.02.2008 N А55-6796/2007-53).
В другой ситуации налоговым органам также удалось выиграть арбитражный спор. В данном случае имело место возмещение расходов арендодателя по уплате коммунальных платежей (платы за энергоресурсы), а не реализация энергоресурсов. Суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку не осуществляется перепродажа этих услуг арендатору, а компенсируются затраты арендодателя на оплату коммунальных услуг.

Таким образом, приобретенная организацией у арендодателя электроэнергия не является объектом обложения НДС. Данные выводы сделаны в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2009 N А10-1581/08-Ф02-6877/08.

Когда арендатор имеет право на вычет НДС

В тех случаях, когда эксплуатационные расходы по условиям договора входят в состав арендной платы, арендатор получает возможность принять НДС к вычету. Проиллюстрируем сказанное на следующем примере из арбитражной практики — постановлении ФАС Московского округа от 01.07.2008 N КА-А40/5693-08.
Пример 2
Налоговая инспекция провела выездную проверку ЗАО «Данфосс». По итогам проверки инспекторы признали неправомерным вычет сумм НДС, уплаченных арендодателю снимаемых налогоплательщиком помещений в составе коммунальных услуг.
Однако суд признал правомерным применение арендатором налоговых вычетов по НДС. Поясним почему.
По условиям договора арендатор вносит арендную плату, в т.ч. эксплуатационные расходы и платежи за коммунальные услуги и услуги телефонной связи. В данном случае непосредственным продавцом услуг по аренде помещений, коммунальных услуг, услуг по отоплению, водоснабжению, электроэнергии являлся арендодатель. В связи с этим суд решил, что арендатор правомерно уплачивал указанные платежи арендодателю, а суммы НДС принимал к вычету.
Другой налоговой спор разгорелся в следующей ситуации. Между компаниями были заключены договоры аренды помещений, предусматривающие условия об оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, включая оплату электроэнергии. При этом суд подчеркнул, что уплата арендатором денежных сумм в связи с коммунальными и эксплуатационными расходами арендодателя на занимаемые арендатором помещения обусловлена налогооблагаемой в целях подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операцией по приобретению налогоплательщиком услуг аренды этих помещений за определенную плату (стоимость услуги).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 N 7349/99, соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, является не договором на энергоснабжение, а частью договора аренды и устанавливает порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендуемом помещении.
При таких обстоятельствах компенсационные выплаты осуществляются в рамках указанной операции по реализации услуг, облагаемой НДС, образуя в соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ налоговую базу у арендодателя. С учетом изложенной позиции ВАС РФ оплата арендатором расходов арендодателя, включая плату за электроэнергию, связана с арендой помещения, используемого арендатором в производственных целях, что не исключает арендного характера расчетов.

Необходимость оплаты коммунальных услуг и эксплуатационных расходов по отдельным счетам вызвана постоянным изменением цен, в т.ч. на электричество, в то время как иные арендные платежи в течение согласованного срока аренды нежилого помещения постоянны.
В итоге арбитражный суд признал обоснованным применение налогоплательщиком вычетов по НДС, входящих в состав сумм, уплаченных им как арендатором помещения арендодателю в связи с коммунальными и эксплуатационными расходами (постановление ФАС Московского округа от 25.12.2008 N КА-А40/12036-08-п).
Схожий подход к решению рассматриваемого вопроса прослеживается и в другом судебном вердикте. В рассматриваемой ситуации был заключен договор о предоставлении в аренду торговых площадей, которые организация использовала для оптовой торговли сельхозпродукцией собственного производства. Арендодатель выставлял счета-фактуры на оплату электроэнергии, коммунальных услуг, которые организация оплачивала и ставила НДС по ним к вычету.
Арбитражный суд признал, что организация вправе была включать в состав налоговых вычетов суммы НДС, уплаченные арендодателю в составе суммы компенсации затрат на оплату коммунальных услуг и электроэнергии. Позиция суда отражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 13.09.2007 N Ф08-6022/07-2245А. Справедливость решения арбитражного суда подтверждена в определении ВАС РФ от 30.11.2007 N 15764/07.
Аналогичные выводы сделаны в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 11.06.2008 N Ф04-3601/2008 (6481-А46-26), Ф04-3601/2008 (6518-А46-26).
В ряде случаев арендаторам удается добиться вычета НДС даже тогда, когда эксплуатационные расходы не входят в состав арендной платы. Так, арбитражный суд установил, что с энергоснабжающими организациями, в т.ч. с организацией, обеспечивающей подачу электроэнергии, расчеты за оказанные услуги производились непосредственно арендодателем. Счета-фактуры предъявлялись арендатору арендодателем в порядке возмещения расходов на оплату услуг энергоснабжающим организациям.
Без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания компания не могла реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.

Таким образом, в соответствии со ст. 171, 172 НК РФ арендатор был вправе заявить к налоговому вычету сумму НДС, предъявленного ему арендодателем (постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08).
Итак, вычет сумм НДС, уплаченных арендатором за коммунальные услуги, связан с налоговыми рисками. Для их минимизации следует прописать в договоре положение о том, что оплата коммунальных услуг является составной частью арендной платы.

Компенсация коммунальных расходов

Условие о возмещении коммунальных платежей может быть предусмотрено в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему. Независимо от того, каким документом закреплена компенсация «коммуналки», отношения сторон в этом случае не являются отношениями по договору поставки коммунальных услуг. Поскольку, в соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса, арендодатель — не поставщик коммунальных услуг (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Рассмотрим подробно учет компенсации коммунальных расходов у арендодателя и арендатора, применяющих УСН.

Расходы арендодателя, применяющего УСН

По мнению чиновников, сумма компенсации арендатором коммунальных услуг арендодателю является доходом арендодателя. Соответственно, должна учитываться при исчислении налоговой базы по «упрощенному» налогу (письма Минфина РФ от 22 мая 2017 г. № 03-11-06/2/31137, от 18 июля 2012 г. № 03-11-11/210, ФНС РФ от 5 декабря 2006 г. № 02-6-10/216@, УФНС РФ по г. Москве от 17 ноября 2009 г. № 20-14/2/120232@, постановление Президиума ВАС РФ от 12 июля 2011 г. № 9149/10).

Это невыгодно тем «упрощенцам», которые платят налог с доходов. Ведь в этом случае увеличивается облагаемая база по налогу при УСН.

Аналогичная ситуация наблюдается во взаимоотношениях арендатора и субарендатора.

Если арендатор сдает часть арендуемых площадей в субаренду, то компенсация стоимости коммуналки, которую он получает от субарендатора, учитывается в его доходах. Причем даже если он применяет УСН с объектом «доходы». Такой вывод сделали финансисты в письме от 12 мая 2014 года № 03-11-11/22068.

Поэтому несмотря на то, что всю сумму за коммуналку, поступившую от субарендатора, арендатор перечисляет собственнику помещений, не оставляя ничего себе, ему придется уплачивать «упрощенный» налог с доходов по ставке 6%.

Но если арендодатель применяет доходно-расходную «упрощенку», оплату коммунальных услуг за арендатора он вправе отразить в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1, 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Если в стоимости коммунальных услуг поставщик предъявил вам к оплате НДС, вы можете также учесть его в расходах на основании подпункта 8 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса.

Учесть затраты на «коммуналку» арендодатель может в момент списания денег с расчетного счета или в момент выплаты их из кассы. При этом он должен иметь документы, подтверждающие коммунальные расходы:

  • счета поставщиков коммунальных услуг;
  • документы об их оплате арендодателем (платежные поручения, приходные кассовые ордера, кассовые чеки и др.).

В бухгалтерском учете арендодателя компенсация стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, не приводит к изменению экономических выгод, поэтому не отражается на счетах учета доходов и расходов.

Пример. Как учитывает компенсацию коммунальных услуг арендодатель

ООО «Пассив» (арендодатель), применяющее УСН с объектом «доходы минус расходы», сдает АО «Актив» (арендатор) офисное помещение. Договор аренды предусматривает оплату коммунальных услуг арендодателем. На основании счета, выставленного арендодателем, арендатор компенсирует ему стоимость таких услуг.

4 июля «Пассив» оплатил коммунальным службам потребленные «Активом» в июне коммунальные услуги в сумме 15 600 руб. (в том числе НДС – 2600 руб.).

5 июля «Пассив» выставил «Активу» счет на возмещение коммунальных платежей за июнь в сумме 15 600 руб.

6 июля «Актив» перечислил указанную сумму на расчетный счет «Пассива».

Бухгалтер «Пассива» сделает в учете проводки:

4 июля

ДЕБЕТ 60 субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» КРЕДИТ 51
—15 600 руб. – оплачены коммунальные услуги их поставщикам;

5 июля

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендаторами» КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
—15 600 руб. – отражена сумма компенсации коммунальных услуг, потребленных арендатором;

6 июля

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендаторами»
—15 600 руб. – на расчетный счет арендодателя поступила сумма компенсации коммунальных услуг от арендатора.

Расходы арендатора, применяющего УСН

Указанные расходы можно учесть в момент списания денег с расчетного счета или в момент выплаты их из кассы. Для этого надо иметь подтверждающие документы:

  • счет от арендодателя на оплату компенсации коммунальных затрат;
  • документы, подтверждающие стоимость коммунальных услуг, потребленных непосредственно арендатором (например, составленные на основании счетов коммунальщиков акт потребления коммунальных услуг и расчет коммунальных платежей).

В бухгалтерском учете арендатора расходы по возмещению арендодателю коммунальных платежей являются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99).

Пример. Как учитывает компенсацию коммунальных услуг арендатор

Торговая фирма «Пассив», применяющая УСН с объектом «доходы минус расходы», арендует помещение у АО «Актив». Потребленные «Пассивом» коммунальные услуги оплачивает поставщикам «Актив», а «Пассив» компенсирует ему их стоимость сверх арендной платы.

5 июля «Актив» выставил «Пассиву» счет на возмещение коммунальных платежей за июнь в сумме 14 400 руб. (в том числе НДС – 2400 руб.). К счету прилагался расчет стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, произведенный на основании показаний счетчиков.

6 июля «Пассив» перечислил деньги «Активу» в оплату указанного счета.

Бухгалтер «Пассива» сделает следующие проводки:

5 июля

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателями»
—14 400 руб. – отражены расходы (с учетом НДС) по возмещению коммунальных платежей арендодателю;

Налог на ЖКХ 2018

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *