Методические рекомендации нотариусам

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

Согласно ст. 53 Основ нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекра­щение гражданских прав или обязанностей. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Нотариус удостоверяет только письменные сделки. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и под­писанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

  1. в слу­чаях, указанных в законе;
  2. в случаях, предусмотренных согла­шением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок:

  • договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 3 ст. 339 ГК);
  • договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);
  • договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК);
  • договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 4 ст. 391 ГК);
  • соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК);
  • предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК);
  • соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);
  • брачный договор (ст. 41 СК);
  • соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК);
  • завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение (ст. 1124, 1137, 1139 ГК; в виде исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей — п. 1 ст. 1124, ст. 1129 ГК);
  • доверенность на на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (п. 1 ст. 185.1 ГК);
  • доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК).

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка счита­ется ничтожной.

О порядке совершения нотариальных действий по удостоверению сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом см. письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3

Информация Росреестра от 27.04.2018 о требующих обязательного нотариального удостоверения сделках с недвижимостью

Информация Росреестра от 27.04.2018 «Росреестр напоминает о требующих обязательного нотариального удостоверения сделках с недвижимостью»

Нотариального удостоверения требуют сделки:

  1. по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
  2. связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  3. с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:

  • на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
  • на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
  • на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

Нотариального удостоверения требуют договоры:

  1. уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;
  2. соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

В соответствии с законодательством регистрация прав и кадастровый учет недвижимости на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение трех рабочих дней, в случае поступления документов в электронном виде — в течение одного рабочего дня.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотари­альное удостоверение сделки не требуется.

Иск о применении последствий недействительности ни­чтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение.

Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для призна­ния сделки недействительной. 0

Правовое регулирование сделок по распоряжению имуществом корпорации

Как известно, распоряжение имуществом — одно из правомочий собственника, позволяющее ему по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам (продавать, менять, дарить и др.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, распоряжаться им иным образом.

Есть совершенно стандартные и распространенные сделки, при которых корпорация, подобно иным собственникам, осуществляет право собственности в отношении своего имущества по своему усмотрению, так как вправе

беспрепятственно совершать любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Классические основания приобретения и прекращения права собственности корпораций следующие:

— гражданско-правовые сделки;

— изменение состава имущества корпорации при ее реорганизации (слияние, разделение и т.д.);

— создание имущества в процессе производственной деятельности;

— другие разрешенные законом способы приобретения и прекращения права собственности.

Ограничения для беспрепятственного осуществления права собственности могут быть установлены только законом. Прежде всего, на пределы осуществления права собственности юридического лица влияет объем его правоспособности. Так, некоммерческие корпорации, наделенные специальной правоспособностью, в большей степени ограничены в осуществлении правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом, нежели коммерческие, имеющие общую правоспособность. Это прямо подчеркивается в п. 4 ст. 213 ГК РФ, согласно которому такие некоммерческие юридические лица, как общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды, вправе использовать принадлежащее им на праве собственности имущество лишь для достижения целей, предусмотренных их

учредительными документами .

По общему правилу, корпорации реализуют свои полномочия собственника через свои органы. Это характерно для обществ, в хозяйственных товариществах права и обязанности собственника реализуются участниками (ст. ст. 72, 84 ГК РФ).

В определении правового режима имущества, принадлежащего корпорации на праве собственности, в установлении правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению им велика роль учредительных документов. В них определяются источники формирования имущества юридического лица, порядок распоряжения движимым и недвижимым имуществом, распределение между участниками прибыли и убытков и др.

К примеру, одной из особенностей общества с ограниченной ответственностью является возможность предусмотреть в уставе обязанность участников вносить вклады в его имущество (помимо вкладов в уставный капитал общества). Данная обязанность возникает лишь при условии принятия общим собранием участников решения о внесении таких вкладов. При этом вклады в имущество общества не будут являться вкладами в уставный капитал. Они не изменяют размер и номинальную стоимость долей участников в уставном капитале общества. В то же время действительная стоимость доли каждого участника общества при этом увеличивается; это обусловлено тем, что вклад в имущество общества влияет на размер чистых активов, исходя из которого определяется действительная стоимость доли каждого участника.

Интересным и достаточно сложным является вопрос о правовой природе доли в уставном капитале ООО с точки зрения определения возможностей корпорации и ее участников по распоряжению своими долями.

Существует мнение, что доля в уставном капитале ООО свидетельствует о наличии у участника общества определенных обязательственных и корпоративных прав в отношении соответствующей части всего имущества ООО. Кроме того, по словам авторов учебника «Российское гражданское право», долю в уставном капитале ООО по своей правовой природе следует рассматривать в качестве имущественного права: «осуществление корпоративных прав прямо или косвенно имеет своей целью удовлетворение имущественных интересов их носителей. Поэтому корпоративные права можно отнести к

числу имущественных прав» .

Аналогичную позицию занимает С. А. Бобков, полагая, что анализ объема прав, которые предоставляет доля в уставном капитале ООО своему владельцу, позволяет сделать вывод, что доля в уставном капитале ООО есть совокупность имущественных прав, так как это права: на получение части чистой прибыли общества пропорционально доле в уставном капитале; на получение в случае выхода либо исключения участника из общества действительной стоимости доли; на часть имущества общества в случае его ликвидации, оставшуюся после расчета со всеми кредиторами общества.

Безусловно, статус участника общества предусматривает ряд прав неимущественного характера: на участие в управлении делами общества, на получение информации о деятельности общества, на выход из общества, а также обязанностей: оплачивать доли в уставном капитале общества в порядке, в размерах и в сроки, которые предусмотрены Законом об ООО и договором об учреждении общества; не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности общества.

Однако, учитывая, что ООО является одним из видов коммерческих корпораций, основная цель его участника — получение прибыли, а перечисленные выше правомочия факультативны и в конечном счете направлены на извлечение прибыли обществом. Долю в уставном капитале ООО как объект гражданских прав в целом следует рассматривать как

имущественное право.

В.А. Лапач приходит к выводу, что нет оснований характеризовать права участника по отношению к обществу в целом как права обязательственные. В то же время он пишет, что доля в уставном капитале может быть охарактеризована как право быть участником общества и по систематике объектов гражданских прав должна быть отнесена не к «имущественным правам», а к «иному имуществу» в соответствии со ст. 128 ГК .

Поэтому следует присоединиться в целом к пониманию правовой природы доли в уставном капитале ООО, которое отражено в следующем определении, развивающем вышеизложенную концепцию понимания доли в ООО: «Доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью является разновидностью права участия и, следовательно, представляет собой субъективное право на участие в организации деятельности общества, состоящее из единого и неделимого комплекса правомочий участника общества».

Именно эта позиция отражена в ст. 65.1 ГК РФ, которая указывает: «Юридические лица, учредители (участники) которых обладают правом участия (членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с п. 1 ст.65.3 настоящего кодекса, являются корпоративными юридическими лицами (корпорациями).

Законодатель в данной статье рассматривает право участия в узком смысле только как участие в управлении деятельностью организации, и, что самое главное, понимает его как право членства. Однако далее в ст. 65.2 ГК РФ описан весь объем прав и обязанностей участников. В связи с новым пониманием доли участия в ООО можно привести следующее определение: «Доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью является правом участия (правом членства) и представляет собой совокупность корпоративных (членских) прав и обязанностей участников, имеющих как имущественную, так и организационную природу, в отношении созданного ими юридического лица, состоящую из единого и неделимого комплекса прав и обязанностей члена общества».

В связи с вышесказанным можно выделить весьма своеобразные способы распоряжения имуществом корпорации, связанные с движением прав на долю в ООО по воле участников. Речь идет о сделках приобретения корпорацией доли (части доли) участника в уставном капитале ООО либо выкупе акций АО самим же обществом в случаях, предусмотренных законодательством либо уставом корпорации.

Примерно та же логика применяется при отнесении к способам распоряжения имуществом корпорации приобретения акций по инициативе акционерного общества.

В соответствии с Законом об АО (глава IX) в уставе общества может быть предусмотрено право общего собрания принимать решение о приобретении размещенных ранее акций на баланс общества. Такое решение может приниматься в тех случаях, когда целесообразно или необходимо уменьшить уставный капитал. Необходимость уменьшения уставного капитала возникает, если стоимость чистых активов меньше объявленного уставного капитала. Кроме того, такое решение может принимать и совет директоров, если в уставе нет запрета на принятие такого решения. Также в уставе акционерного общества может быть предусмотрено преимущественное право общества на приобретение акций, продаваемых его акционерам, если последние не использовали предоставленное им право.

Если решение принимается советом директоров, то оно может быть связано с необходимостью поддержания курса собственных акций на вторичном рынке (перед дополнительным выпуском акций), необходимостью привлечения новых акционеров и т. д.

Акции, приобретенные на баланс по решению совета директоров, должны быть реализованы в срок, не позднее года с даты их приобретения. В противном случае общее собрание акционеров должно принять решение об уменьшении уставного капитала или увеличении номинальной стоимости остальных акций, чтобы не уменьшать уставный капитал (так как нереализованные акции подлежат погашению).

Чтобы реализовать решение общего собрания или совета директоров о приобретении размещенных акций, общество должно направить акционерам предложение заключить договор на продажу принадлежащих им акций. Акционер вправе либо дать согласие на заключение предложенного договора, либо отказаться от такого предложения.

Можно сделать вывод о том, что корпорации распоряжаются своим имуществом весьма своеобразным образом, но в любом случае ради достижения уставных целей.

Методические рекомендации нотариусам

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *