Красные линии

Собственность и аренда

В первую очередь вы как покупатель должны разбираться в понятиях «собственность» и «аренда». Если Вам предлагают купить землю, которой текущий собственник владеет на праве аренды, не обманывайте себя и называйте вещи своими именами. Вам предлагают приобрести право аренды земельного участка, а следовательно, вопрос, связанный с правом собственности на такой участок, будете решать Вы совместно с государственными и муниципальными органами. Здесь есть два негативных момента:

• право аренды рано или поздно завершится, и Вы потеряете землю со всем, что уже успели на ней построить;
• далеко не все земельные участки можно оформить в собственность.

Как выбрать и купить участок под строительство?

Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом?

Совет: не обращайте внимание на участки, которые принадлежат другому человеку на праве аренды. Если все-таки Вам очень понравился арендованный участок, сходите на прием к специалисту комитета по землепользованию районной администрации и задайте три вопроса:

1. На каких условиях выдается право аренды на земельный участок и есть ли какие-либо ограничения?
2. Можно ли будет оформить земельный участок в собственность и что для этого нужно?
3. И если можно, то какой срок будет отведен для выполнения условий для приобретения земельного участка в собственность?

Если решили купить право аренды на земельный участок, совместно с текущим владельцем обязательно отвезите уведомление о переуступке прав аренды в приемную районной администрации, даже если сам сотрудник комитета говорит, что в этом нет необходимости. В итоге у Вас на руках должно быть уведомление, на котором будет стоять штамп о том, что районная администрация это уведомление приняла.

Правовой статус земельного участка

Второй, и не менее важный момент, – это правовой статус земельного участка. Под словами «правовой статус» я имею в виду то, каким образом установлены границы земельного участка. Варианта опять же два: либо они установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ, либо не установлены.

Получить информацию о правовом статусе земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (выписка ЕГРН). Интересующая Вас информация содержится в графе «Особые отметки». Не поверите, но в этой графе так и написано: «Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ». В этом случае можно выдыхать. Если же отметки имеют иное содержание, стоит вчитываться и разбираться.

Возможным негативным последствием является то, что Вы купите участок, границы которого не будет соответствовать данным ЕГРН, и, по-простому говоря, он окажется меньше того, за который Вы заплатили.

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Красные линии

И третья особенность, которую я назову «красные линии», на мой взгляд, самая неприятная и незаметная в покупках земельных участков. На самом деле все довольно-таки просто. Любой наш город исчерчен «красными линиями», и, как бы забавно ни звучало это словосочетание, эти линии могут сыграть с Вами очень неприятную шутку. «Красная линия», если говорить человеческим языком, это, например, линия электропередач, или центральный водопровод, или охранная зона аэропорта, или территория, в рамках которой установлен особый режим использования земель. Как я уже говорил, это очень неприятная особенность, и неприятная она потому, что Вы абсолютно без проблем можете купить землю, по которой проходит одна, две, три «красные линии» и больше. Вы будете его полноправным собственником, однако построить замок свой мечты на своем участке Вы не сможете, так как нарушите режим использования этого земельного участка. Правда, сможете поставить будку для собаки, которая будет охранять голую землю.

Как обезопасить себя? Ну, во-первых, при покупке задайте продавцу вопрос: «Отмежеван ли земельный участок?» Если межевание земельного участка, а точнее установка границ земельного участка на местности, производилось, то всю информацию об этом земельном участке, в том числе о «красных линиях», Вы сможете увидеть в межевом деле. Если же межевания не было, Вы можете заказать в администрации градостроительный план земельного участка или территории, который будет изготавливаться 30 дней, но в итоге вы будете знать на 100 %, что, как и почему можно строить на этой земле.

Резюмируя, можно сказать следующее. Если планируете приобретение недвижимости, обратитесь к профессионалам, которые помогут Вам и подобрать Вашу мечту, и проверить ее на юридическую чистоту, и даже приобрести ее в собственность.

3 вещи, которые вы обязаны знать, покупая участок под строительство

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Линии градостроительного регулирования

Строительство на земельных участках (ЗУ), как понятно, ведётся не в произвольном порядке. На территориях, предназначенных по зонированию для жилой застройки нельзя размещать производственные здания, а в сквере – частную хозяйственную постройку.

К требованиям градостроительных регламентов правил землепользования и застройки (ПЗЗ) плюсуются ограничения, определяющие зоны, в которых может вестись строительство, и те, где оно запрещено.

Для отображения таких зон в материалах территориального планировании территорий городских и сельских поселений используется комплекс условных линий (границ) градостроительного регулирования.

Все линии градостроительного регулирования:

• устанавливаются в процессе соответствующего проектирования
• утверждаются органами федеральной или региональной власти
• ставятся на кадастровый учёт
• обладают правовым статусом

Соблюдение их назначения строго обязательно для правообладателей, земельные участки которых оказались затронутыми такими линиями.

Состав линий градостроительного регулирования

1. красные линии (КЛ) – границы территории общего пользования и улично-дорожной сети, выделенной из остальной части территории города
   • красная линия – это условная межа, которая проходит между любой общественной территорией (улицами, проездами, площадями, а также между линейными объектами (ЛЭП, ЛС, трубопроводами, автомобильными трассами, линиями ж/д сообщения и т.д.) и той зоной, где ведётся строительство
   • КЛ устанавливает запрет на строительство в своих пределах и на выступ ОКС за свои пределы
2. линии регулирования застройки – условные линии, устанавливающие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка (ЗУ):
   • фиксируют на участке «пятно застройки», за пределами которого возводить строения запрещено
3. отступ застройки – расстояние между КЛ или границей ЗУ и стеной здания, строения, сооружения:
   • определяется градостроительными нормативами
4. синие линии – границы акваторий рек, а также существующих и проектируемых открытых водоёмов
5. жёлтые линии – максимально допустимые границы зон возможного распространения завалов жилой и общественной застройки категорированных городов, промышленных, коммунально-складских зданий, расположенных – вдоль городских магистралей устойчивого функционирования на территории категорированных городов:
   • категорированный город – административные центры областей, города, в которых имеются 10 и более организаций (объектов), категорированных по Гражданской обороне, и города, имеющие радиационно- и химически опасные объекты, при авариях на которых в зоны заражения радиоактивными и сильно действующими ядовитыми веществами попадает 50% населения (территории) города и более
6. границы технических (охранных) зон инженерных сооружений и коммуникаций – территорий, предназначенных для обеспечения обслуживания и безопасной эксплуатации наземных и подземных транспортных и инженерных сооружений и коммуникаций
7. полосы отвода автомобильных дорог – территорий, занятых автомобильными дорогами, их конструктивными элементами и дорожными сооружениями
8. полосы отвода железных дорог – территорий, предназначенных для размещения существующих и проектируемых ж/д путей, станций и других построек
   • не допускается строительство зданий и сооружений, не имеющих отношения к эксплуатации ж/д транспорта
9. границы территорий объектов культурного наследия (памятников, ансамблей и достопримечательных мест) – границы ЗУ, непосредственно занимаемых памятниками, и связанные с ними исторически и функционально
10. границы зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) – установленные на основании проекта зон охраны в соответствии с требованиями сохранения объектов культурного наследия, утвержденные с определенным режимом содержания в установленном порядке границы:
    • охранных зон
    • зон регулирования застройки
    • зон охраняемого ландшафта
11. границы историко-культурных заповедников – установленные на основании историко-культурного опорного плана (или иного документа) и утвержденные в соответствии с действующим законодательством границы историко-культурного заповедника (достопримечательного места, представляющего собой выдающийся целостный историко-культурный и природный комплекс)
12. границы охранных зон особо охраняемых природных территорий – границы зон с ограниченным режимом природопользования, устанавливаемые в особо охраняемых природных территориях, участках земли и водного пространства
13. границы территорий природного комплекса, не являющихся особо охраняемыми – территорий:
    • городских лесов и лесопарков
    • долин малых рек
    • парков, скверов
    • озеленённых и лесных территорий
    • объектов спортивного, медицинского, специализированного и иного назначения
    • резервных территорий, предназначенных для воссоздания утраченных или формирования новых территорий природного комплекса
14. границы озеленённых территорий, не входящих в природный комплекс городских округов и поселений:
    • границы участков внутриквартального озеленения общего пользования и трасс внутриквартальных транспортных коммуникаций
15. границы водоохранных зон – территорий, прилегающих к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, на которых устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира
16. границы прибрежных зон (полос) – территорий внутри водоохранных зон, на которых в соответствии с Водным кодексом РФ вводятся дополнительные ограничения природопользования:
    • в границах прибрежных зон допускается размещение объектов, перечень и порядок размещения которых устанавливается Правительством РФ
17. границы зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения – границы зон I и II пояса, а также жёсткой зоны II пояса
18. границы санитарно-защитных зон – территорий, отделяющих промышленные площадки от жилой застройки, рекреационных зон, зон отдыха и курортов

Красные линии – вид градостроительного ограничения

Красные линии (КЛ) – один из видов градостроительных ограничений:

1. это проектные линии, применяемые для обеспечения порядка при строительстве/реконстукции в населённых пунктах
2. в градостроительной документации обозначают существующие, планируемые (вновь образуемые) границы территорий общего пользования и границы территорий, занятых линейными объектами, или предназначенных для их размещения – отделяют участки различного назначения от существующих или планируемых:
   • границ территорий общего пользования
   • границ территорий, занятых линейными объектами
3. влияют на формирование земельных участков и их использование и застройку
4. устанавливают расстояние от самой линии до мест, где будет происходить строительство:
   • такие места находятся за пределами красных линий
5. имеют запретительный характер, так как устанавливают зону, в границах которой строительство запрещается

К территориям общего пользования, которыми пользуется неограниченный круг лиц, относятся:

• площади
• улицы {их проезжая часть и тротуары)
• проезды
• земли транспортного назначения, занятые объектами дорожно-мостового строительства:
  • путепроводы
  • мосты
  • туннели
  • эстакады
  • другие подобные сооружения
• скверы
• бульвары
• набережные
• береговые полосы водных объектов общего пользования
• пляжи

К территориям, занятым линейными объектами, относятся:

• автомобильные дороги
• линии электропередачи (ЛЭП)
• линии связи и линейно-кабельные сооружения
• трубопроводы
• газопроводы
• теплопроводы
• ж/д линии
• другие аналогичные сооружения

Красные линии территорий линейных объектов – границы полос отвода:

• ЛЭП
• ЛС
• автомобильных дорог
• железных дорог
• трубопроводов
• газопроводов
• наземных линий метрополитена
• различных видов скоростного внеуличного транспорта

Земли общего пользования ограничены в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность. Земельные участки планируемых территорий общего пользования подлежат резервированию.

Красная линия отграничивает от зон общего пользования и зон линейных объектов не отдельный участок, а блоки земельных территорий. В городских и сельских поселениях она становится «непереступаемой» в плане застройки границей между территорией квартала, микрорайона, других элементов планировочной структуры и улицами, дорогами, проездами, площадями, иными землями общего пользования.

Строящийся объект не должен пересекать красных линий. Строительство на ЗУ во многих случаев должно вестись с установленным отступлением от КЛ.

Разработка проектов красных линий – компетенция органов власти

Красные линии (КЛ) – существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые):

• КЛ разрабатываются, проверяются, утверждаются по решению органов власти в составе проектов планировки территории:
  • с учетом правовых и технических характеристик красных линий
• КЛ являются элементом основной части проектов планировки территории
• КЛ отображаются красным цветом на чертеже планировки территории (красные линии)

Проект красных линий подлежит согласованию и утверждению в составе градостроительной документации поселения. Обязательное требование – их соответствие генеральному плану и ПЗЗ. Границы красных линий могут изменяться и отменяться в соответствии с законодательными положениями:

• Градостроительный кодекс РФ (пункт 11 статьи 1, пункт 3 статьи 42)
• Инструкция о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (пункт 4.1 РДС 30-201-98)

Корректировка КЛ выполняется по решению властей, утвердивших их (пункт 4.6 РДС 30-201-98).

1. в связи с изменением градостроительной ситуации в результате необходимости проведения реконструкции сложившейся застройки
2. в связи с изменением категории (пропускной способности) улиц и дорог поселения

В графических материалах (чертежах):

• проекта планировки территории (ППТ) поселения
• проекта межевания в составе ППТ поселения
• проекта расположения улиц, магистралей, площадей
• проектов инженерно-транспортных коммуникаций
• проектов землеустройства
• карты (схемы) градостроительного зонирования территории поселения
• кадастрового плана территоии
• тех­ни­че­ского пла­на меже­ва­ния ЗУ
• ГПЗУ
• т.д.

контуры публичной зоны и линейных объектов выделяются красными линиями.

Правовой статус красной линии

Значение красной линии такое же, как у границы земельного участка, обозначающей крайние точки владения, находящегося в собственности физического или юридического лица, муниципалитета, государства.

Красная линия и границы ЗУ используются для достижения одной цели – отделения наделов друг от друга. Обе линии являются объектом кадастрового учёта – регистрируются а ЕГРН.

Красные линии, в сравнении с границами ЗУ, имеют больший «юридический вес»:

• КЛ устанавливаются на основании нормативного акта (решения или постановления правительства региона, муниципального образования), а границы ЗУ – в ходе проведения межевания:
  • установление красных линий – компетенция органов власти
  • установление границ ЗУ – обязанность собственников
  • точные координаты КЛ и границ ЗУ фиксируются в органах кадастрового учета.
  • значение красной линии – охрана вынесенного генерального решения по планированию территории
• КЛ обязательны для соблюдения:
  • всеми субъектами градостроительной деятельности, участвующими в процессе проектирования и последующего освоения и застройки территорий городов и других поселений
  • при межевании и инвентаризации застроенных или подлежащих застройке земель в границах города или другого поселения
  • при оформлении документов гражданами и юридическими лицами на право собственности, владения, пользования и распоряжения земельными участками и другими объектами недвижимости
• КЛ отмечаются на плане застройки:
  • существующие КЛ – отделяют находящиеся в государственной собственности построенные и действующие объекты, от приватизированных территорий, окружающих их
  • проектные КЛ – показывают намерения властей о планируемом переводе территории в зону земель общественного пользования (такие КЛ юридической силы не имеют)
• изменение расположения красных линий – сложная процедура, а размеры ЗУ изменяются достаточно просто (после присоединения соседнего владения, при разделе существующего участка)
• КЛ является основой для проектов межевания будущих земельных участков:
  • крайние точки участков не должны выступать за пределы КЛ
• земли общественного пользования, занятые линейными объектами, могут находиться внутри приватизированного участка или пересекать его:
• КЛ, являясь объектом кадастрового учёта, сохраняет свой статус после того, как будут сформированы и официально зарегистрированы в ЕГРН все участки, находящиеся вокруг территории, заключенной в красный контур

Красная линия на земельном участке

На территории, ограниченной красными линиями, капитальное строительство запрещено, ведь действие градостроительного регламента, как указано в ГрК РФ (пункт 4 статьи 36), не распространяется на земельные участки:

• расположенные в границах территорий общего пользования
• предназначенные для размещения линейных объектов
• занятые линейными объектами

Красные линии могут пересекать земельные участки. В таких случаях на планах ЗУ красными линиями отграничиваются :

• полосы отвода автомобильных дорог (статья 25 ФЗ №257 от 08.11.2007)
• охранные зоны ЛЭП
• охранные зоны газопровода, водопровода
• т.д.

налегающие на участки полностью или частично. Иными словами, КЛ на плане ЗУ могут обозначать границы земельных участков с инженерными сетями, проходящими через участок или затрагивающими его своими охранными зонами, защитными полосами, например:

• с линиями электропередач
• с газопроводной веткой
• с ж/д линиями
• с другими линейными объектами

Все, что находится между красными линиями на участке, – своеобразный коридор для прохождения инженерных сетей. Это ограниченные красными линиями замкнутые зоны внутри участка застройки, на которых запрещено строительство капитальных объектов.

Установление красной линии для ЗУ фактически превращает его весь или частично в часть территории общего пользования или в часть зоны линейного объекта – с запретительными ограничениями в застройке, с уменьшением объёма прав собственника по эскплуатации всей площади участка.

ГПЗУ – источник сведений о наличии/отсутствии красной линии на участке

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – не единственный канал получения информации о наличии или отсутствии красных линий на земельном участке. Об этом сказано выше. ГПЗУ – более удобный, понятный, бесплатный источник необходимых сведений.

Расположение красных линий на участке нужно выяснить заблаговременно – до начала строительства, в период планирования мест для будущих строений. Именно для этой задачи необходимо получить ГПЗУ. В его чертеже указываются:

• красные линии (при наличии)
• обременения ЗУ
• газоны, парки, улицы, кварталы, дороги, проезды вблизи участка
• общая планировка участка
• отступы от красной линии для мест капитальных объектов

Например, забор частного двора может идти по красной линии, но дом нужно строить в 5 м от неё.

Дистанция между строением и красной линией может быть нарушена по причине выступа крыши за край здания при том, что его фундамент расположен на удалении от КЛ по установленным нормам. Расстояние от красной линии отсчитывается от выступающих частей строения, а не от стен дома.

Отсту­пы от КЛ, рас­сто­я­ния меж­ду красной линией и гра­ни­цей земель­но­го участ­ка и сте­на­ми зда­ний уста­нав­ли­ва­ют­ся Сводами правил:

• СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция»
• СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»

В соответствии с их положениями:

• усадебный, одно-двухквартирный дом должен отстоять:
  • от красной линии улиц – не менее чем на 5 м
  • от красной линии проездов – не менее чем на 3 м
• расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов – не менее 5 м

На самом участке также существуют требования по соблюдению дистанций между жилым домом и хозяйственными постройками по санитарно-бытовым и противопожарным условиям (подробности ).

ГПЗУ и СПОЗУ – эффективная помощь

Несмотря на то, что при подготовке к строительству жилого дома на садовых участках или наделах для ИЖС, ЛПХ исключена необходимость получения ГПЗУ и разработки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), отказ от их получения и подготовки – откровенная халатность застройщика. Она может спровоцировать градостроительные нарушения с весьма неприятными последствиями.

В СПОЗУ указываются границы участка, расположение красных линий, будущего объекта капитального строительства и всех других строений. Ни один из объектов не должен выходить за границы, обозначенные красными линиями, и пересекать их.

Соблюдение ограничений, связанных с красной линией, – требование, установленное законом. Неисполнение влечёт административную ответственность. Возможные последствия – штрафы, снос строений, построенных с нарушением границ КЛ, определяющих допустимую зону строительства.

Выступ строящегося здания за красные линии – административное правонарушение. Оно оценивается как самовольные занятие территории общего пользования или зоны отвода линейного объекта. В этом случае к застройщику-нарушителю применяются меры наказания, прописанные в статье 7.1 КоАП РФ.

Красные линии автомобильных дорог

Типичная ситуация – установление красных линий при планируемом размещении в их границах автомобильных дорог общего пользования.

В состав проектируемой автомобильной дороги входят:

• дорога (дорожное покрытие)
• полоса отвода автодороги:
  • служит для вспомогательных и ремонтных целей
  • используется для размещения объектов придорожного сервиса
  • не требуется, если дорога прокладывается в населённом пункте
• земельные участки в границах полосы отвода
• части земельных участков в границах полосы отвода

Граница приодорожной полосы определяется на основании документации по планировке территории с учётом норм отвода земель для размещения автомобильных дорог и объектов дорожного сервиса – в зависимости:

• от категории автомобильной дороги
• от количества полос движения
• от высоты насыпей или глубины выемок
• от наличия боковых резервов
• от крутизны откосов земляного полотна
• от требований обеспечения безопасности движения и боковой видимости,
• от других условий

После утверждения проекта автомобильной дороги и её строительства на участках или частях территорий участков, оказавшихся в границах красных линий, «включается» специальный правовой режим ограниченного землепользования полосы отвода. В частности, начинают своё действие следующие запреты (статья 25 ФЗ № 257 от 08.11.2007):

1. на размещение зданий и других объектов, не предназначенных для обслуживания автомобильной дороги
2. на выполнение работ, не связанных со строительством, реконструкцией, ремонтом и содержанием автомобильной дороги
3. на распашку
4. на покос травы
5. на осуществление рубок
6. на повреждение лесных насаждений и иных многолетних насаждений
7. на снятие дерна
8. на выемку грунта:
   • за исключением работ по содержанию полосы отвода автомобильной дороги или ремонту дороги, её участков
9. на выпас животных и их прогон через автомобильные дороги вне специально установленных мест, согласованных с владельцами автомобильных дорог
10. на установку рекламных конструкций, не соответствующих требованиям технических регламентов и (или) нормативным правовым актам о безопасности дорожного движения
11. на установку информационных щитов и указателей, не имеющих отношения к обеспечению безопасности дорожного движения или осуществлению дорожной деятельности

Риски при установлении красных линий на земельном участке

Установление и изменение красных линий на земельном участке – функции органов власти, связанные, в частности, с реализацией градостроительной политики, с достижением целей генеральных планов поселений.

Следствием утверждения красных линий могут стать как ограничение имущественных прав собственников земли, так и более серьёзные итоги:

• изъятие участка или его части, находящихся за границами красных линий, для государственных или муниципальных нужд:
  • должно быть выполнено не позднее чем в течение 3 лет со дня утверждения ППТ
  • если в течение 3 лет со дня утверждения ППТ решение об изъятии ЗУ не принято, ППТ признается не действующим в части определения границ зон планируемого размещения соответствующих объектов федерального, регионального или местного значения
• резервирование земельного участка или его части за границами красных линий для государственных или муниципальных нужд
  • может предшествовать последующему изъятию участка
  • ограничивает права владельца ЗУ в течение срока до 3 лет – на возведение сооружений, зданий в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием ЗУ, а также на проведении некоторых видов работ
  • ограничения, необходимые для достижения целей резервирования, должны быть предусмотрены в решении властей о резервировании ЗУ
• возможные трудности или препятствия в осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС с учётом параметров, приемлемых для правообладателя ЗУ, или невозможность реализации строительства/реконструкции/капитального ремонта ОКС:
  • при рассмотрении уведомления/заявления о планируемом строительстве уполномоченный орган власти для исключения возможности планируемого размещения объекта на территории общего пользования проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству ОКС, а также допустимости размещения такого объекта в соответствии с ВРИ ЗУ и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ
  • если выявлено то или иное несоответствие ограничениям, установленным в соответствии с законодательством РФ (в том числе. красным линиям), в выдаче разрешения на строительство может быть отказано

Оспаривание, изменение и отмена красных линий

Дисбаланс публичных и частных интересов, возникающий при установлении красных линий на земельных участках, нередко влечёт необходимость защиты законных прав владельцев земли. Не исключается при этом судебный порядок рассмотрения споров.

Существуют ситуации, при которых правообладателям ЗУ удаётся добиться изменения (корректировки) красных линий без обращения в суд. Это те «счастливые случаи», когда изменения по КЛ вносятся в градостроительную документацию уполномоченными органами.

Если же красные линии пересекают постройки, возведённые на приватизированных территориях, владельцев могут обязать снести здание на основании судебного решения.

Местоположение уже существующих красных линий можно оспорить, если они проведены по территории участка, который находился в частной собственности до утверждения проекта выделения территории общего пользования.

Отмена красных линий, как правило, производится на основании решений суда, признавшего градостроительную документацию, устанавливающую красные линии не действующей в соответствующей части.

Основания для признания градостроительной документации, не действующей в части установленных красных линий

Правообладатель ЗУ может использовать конкретные основания в обосновании своих требований для оспаривания в судебном порядке документации по планировке территории в части установления красных линий:

• ППТ противоречит генеральному плану поселения и ПЗЗ
  • к примеру, генеральный план поселения не предусматривает размещение линейного объекта на ЗУ – тогда установление соответствующих КЛ на нём может быть признано не обоснованным
• проект ППТ, содержащий КЛ, опубликован не в полном объёме или в виде, не обеспечивающем восприятие его содержания для последующего обсуждения на публичных слушаниях:
  • например, в публикации о предстоящих публичных слушаниях отсутствовали графические изображения, отражающие прохождение КЛ
• ППТ не был согласован со всеми уполномоченными органами власти, если такое согласование было обязательным
• красные линии не соответствуют фактически сложившемуся пользованию:
  • установлены без учёта существующей застройки и землепользования и сложившейся планировки территории
  • установлены без учёта нахождения объектов капитального строительства, зарегистрированных в ЕГРН
• красные линии не актуальны:
  • соответствуют не действующим документам территориального планирования и градостроительного зонирования, а градостроительной документации, утверждённой до принятия Градостроительного кодекса РФ, и в соответствующей части противоречащей последнему
• уполномоченным органом не доказано отсутствие альтернативных вариантов размещения объекта, в связи с которым устанавливаются красные линии

Основания для отказа признания градостроительной документации, не действующей в части установленных красных линий

Суды рассматривают в качестве оснований для отказа следующие обстоятельства:

1. красные линии установлены в целях соблюдения публичных интересов, превалирующих над частными интересами правообладателей ЗУ и ОКС:
   • регламентация градостроительной деятельности направлена на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учёта потребностей населения и территорий в развитии
   • регламентация градостроительной деятельности необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области – в целях обеспечения благоприятных условий проживания
2. порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик не предполагает их произвольного установления:
   • лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления КЛ, не лишено возможности оспорить в судебном порядке соответствующий административный акт или заявить о компенсации причинённого ему ущерба в результате таких действий
3. красные линии могут не соответствовать фактически сложившемуся пользованию, если их установление основано на документации по территориальному планированию:
   • законодательство РФ не содержит требований, обязывающих органы государственной власти определять функциональные зоны в документации по территориальному планированию исключительно в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на ее развитие в будущем
4. расположение красных линий для размещения того или иного объекта – единственно возможное
5. заинтересованные лица не выразили возражений против установления красных линий:
   • отсутствие возражений со стороны правообладателей ЗУ против установления КЛ, их неучастие в публичных слушаниях по поводу утверждения соответствующего ППТ, оценивается как негативное обстоятельство, если такие лица имели возможность для реализации данных действий

Резюме

Использование всех правовых инструментов для предотвращения установления красных линий на земельном участке – это способ и попытка защиты ЗУ, находящихся на участке сооружений и зданий.

Нужно изучать публикации в официальных СМИ о планируемых публичных слушаниях, в результате которых объекты недвижимости могут быть затронуты красными линиями, принимать участие в таких слушаниях, чтобы отстоять и сохранить имущественные права собственника.

При строительстве индивидуальных жилых домов возникают вопросы о том, как разместить дом на участке, что такое красные линии и другие.

Согласно Закону Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», красные линии — границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов, иных элементов в планировочной структуре населенных пунктов от улиц (проездов, площадей). Красные линии, как правило, применяются для регулирования границ застройки.

Территории, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами, тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами, городскими лесами, дорогами, водоемами, пляжами, кладбищами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения (водопроводы, отопительные трубы, очистные сооружения и другие инженерные системы общего пользования), являются территориями общего пользования. Таким образом, территории в пределах «красных линий» относятся к территориям общего пользования.

Использование земельных участков собственниками либо землепользователями для застройки (включая прокладку коммуникаций, инженерную подготовку территории, благоустройство, озеленение и другие виды обустройства участка) может осуществляться только в соответствии с утвержденной проектной документацией и соблюдением целевого назначения участка, зонирования территории, красных линий, линий регулирования застройки, правил застройки и эксплуатации.

Отклонение от установленных красных линий и линий застройки при планировке и застройке влечет ответственность, предусмотренную законами Республики Казахстан. Линии застроек должны проходить на расстоянии 3-6 метров от красных линий.

Ширина красной линии может колебаться в зависимости от значения прилегающей территории (общегородская или районная магистраль).

Если красная линия проходит через территорию вашего земельного участка, вы вправе обратиться в ГУ «Управление архитектуры и градостроительства города Алматы» за разъяснением, почему её провели через ваш участок, а также выяснить подлежит ли ваш земельный участок изъятию под государственные нужды.

Установление и изменение красных линий является неотъемлемой составляющей реализации публичным субъектом градостроительной политики. В то же время утверждение красных линий может спровоцировать ограничение имущественных прав частных лиц, что на практике влечет необходимость защищать их законные интересы, в том числе в судебном порядке. О тенденциях в судебной практике, связанной с оспариванием красных линий, — в материале «ЭЖ-Юриста».

В соответствии с п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ красные линии обозначают существующие либо планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

Красные линии отображают существующие или планируемые элементы инфраструктуры и благоустройства, такие как автомобильные дороги, железнодорожные линии, парки, скверы и прочие подобные объекты.

Как красные линии соотносятся с частными интересами собственников земли

Конфликт интересов возникает, как правило, в том случае, когда красные линии устанавливаются для целей выделения планируемых объектов и при этом их конфигурация затрагивает земельные участки, принадлежащие на том или ином праве частным лицам. Несмотря на то что установление красных линий в указанном случае носит «перспективный» характер, оно влечет ряд негативных последствий для правообладателей земельных участков.

Во-первых, наличие красных линий влияет на режим застройки земельных участков.

Так, с момента их установления невозможным оказывается оформление разрешительной документации для строительства в границах территории, отмеченной красными линиями.

Во-вторых, наличие красных линий напрямую влияет на объем имущественных прав в отношении земельного участка. Если правообладатель является арендатором земельного участка, находящегося в публичной собственности, то в его выкупе (в текущей конфигурации) может быть отказано (см., например, п. 18 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 4 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 15.11.2017).

В-третьих, с момента установления красных линий на стороне правообладателя возникает риск утраты прав на часть земельного участка, которая ограничена красными линиями. В перспективе такая территория должна быть отнесена к территории общего пользования, улично-дорожной сети и т.д. и выкуплена у правообладателя для государственных (муниципальных) нужд.

Споры об установлении красных линий

При всем этом установление либо изменение красных линий связано с решением органами власти необходимых градостроительных задач по развитию конкретной территории и созданию благоустроенной среды для жителей за счет строительства инфраструктуры.

В этом смысле спор об установлении красных линий — это всегда спор о соотношении публичного (общественного) и частного (интереса конкретного правообладателя, чьи права затрагиваются установлением красных линий) интересов. При этом в зависимости от фактических обстоятельств баланс интересов может оцениваться судами совершенно по-разному.

Согласно действующему законодательству красные линии устанавливаются (а равно изменяются или отменяются) в составе проектов планировки территории (подп. «а» п. 1 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ). По этой причине споры, связанные с установлением красных линий, как правило, связаны с оспариванием проекта планировки территории в соответствующей части.

Из анализа судебной практики можно выявить некоторые общие закономерности в подходах судов, изложенные ниже.

Градостроительная иерархия

Одним из ключевых вопросов при рассмотрении спора о правомерности установления красных линий является обусловленность предлагаемой конфигурации красных линий градостроительной документацией более высокого уровня (например, генеральным планом поселения, правилами землепользования и застройки).

Несмотря на то что красные линии утверждаются именно в составе документации по планировке территории, в генеральном плане поселения или правилах землепользования и застройки может быть предусмотрена, к примеру, трассировка автомобильной магистрали, которую планируют создать в будущем, либо изменение конфигурации уже существующей улицы.

В подобных случаях судебная практика складывается единообразно: суды признают приоритет публичного интереса над частным и отказывают в оспаривании проекта планировки территории в части установления красных линий, если их расположение обусловлено градостроительной документацией более высокого уровня (cм., например, Определение Верховного суда РФ от 11.05.2017 № 301-КГ17-4208 по делу № А43-14698/2015, Апелляционное определение Верховного суда РФ от 27.04.2017 № 9-АПГ17-3, постановление АС Уральского округа от 15.06.2017 № Ф09-2269/17 по делу № А50-18346/2016).

Пример

Верховный суд РФ в Определении от 11.05.2017 № 301-КГ17-4208 по делу № А43-14698/2015 отметил, что по смыслу Градостроительного кодекса РФ проект планировки и межевания конкретной территории призван обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Задача органов муниципальных образований при разработке документов территориального планирования состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Следует заметить, что приведенная аргументация была ранее высказана Высшим арбитражным судом РФ при рассмотрении спора об оспаривании правил землепользования и застройки (постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 136/13 по делу № А55-23145/2010) и достаточно часто используется судами, в том числе по спорам, связанным с установлением красных линий.

В то же время ошибочно было бы утверждать, что частный интерес вовсе не принимается во внимание. Его обеспечение суды видят в использовании компенсационных механизмов, предусмотренных действующим законодательством, в том числе в рамках процедуры изъятия земельного участка для государственных (муниципальных) нужд (см. постановление АС Волго-Вятского округа от 16.01.2017 № Ф01-5173/2016 по делу № А43-14698/2015, дополнительно Апелляционное определение Верховного суда РФ от 27.04.2017 № 9-АПГ17-3).

Актуальность красных линий как аргумент в споре

Важно отметить, что приведенные выше доводы релевантны, если красные линии обусловлены именно действующей градостроительной документацией.

На практике нередко возникают споры об актуальности красных линий. Как правило, это происходит тогда, когда красные линии утверждены какими-либо документами еще до вступления в силу ГрК РФ.

Один из наиболее распространенных примеров — проекты детальной планировки, которые утверждались в советское время. В составе данных документов в том числе устанавливались красные линии. Поскольку такие акты формально не отменялись, красные линии, установленные данными документами, могут всплыть на этапе разработки проекта планировки территории или оформления градостроительного плана земельного участка.

При оценке обязательности таких красных линий суды исходят из положений ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которыми утвержденная до введения в действие ГрК РФ градостроительная документация действует в части, не противоречащей Кодексу.

Таким образом, если красные линии не соответствуют действующим документам территориального планирования и градостроительного зонирования, они не могут считаться актуальными и, как следствие, не влияют на режим использования земельного участка (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.11.2012 по делу № А82-16773/2011, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2017 № 13АП-3607/2017, 13АП-3609/2017 по делу № А56-61084/2016, от 08.04.2015 № 13АП-4193/2015 по делу № А56-59765/2014, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 № 07АП-1409/2015 по делу № А03-13391/2014).

Если красные линии затрагивают постройки на участке

Более сложной является ситуация, когда красные линии в принципе не следуют из градостроительной документации более высокого уровня.

Основываясь на анализе судебной практики, можно сделать вывод, что в подобных случаях перспективы судебного спора в значительной мере зависят от того, проходят ли красные линии только по земельному участку либо затрагивают еще и расположенные на таком участке объекты недвижимости.

Превалирующий в настоящее время подход судов сводится к тому, что установление красных линий без учета существующей застройки не соответствует действующему законодательству (см., например, постановления АС Западно-Сибирского округа от 04.10.2016 № Ф04-26160/2015 по делу № А46-6804/2014, Поволжского округа от 31.05.2016 № Ф06-9398/2016 по делу № А57-17009/2015, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014 № 17АП-9339/2014-ГК по делу № А50-8382/2012). В подтверждение данного вывода суды, как правило, ссылаются на положения подп. 6 и 7 п. 3.2.1 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (утверждена постановлением Госстроя России от 29.10.2002 № 150).

Важно отметить, что необходимость учета существующей застройки не выражена в законодательстве expressis verbis, а выводится судами с учетом общих положений градостроительного законодательства.

В связи с этим приведенное толкование не является единственно возможным. В отдельных судебных решениях нам удалось обнаружить и противоположную позицию, когда суд отказывал в оспаривании красных линий, пересекающих объект недвижимости, сославшись, среди прочего, на отсутствие прямого законодательного запрета на установление красных линий вопреки имеющейся застройке территории (см., например, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 19.03.2015 № Ф02-771/2015 по делу № А19-9711/2014).

Острее всего вопрос о балансе публичного и частного интересов стоит в том случае, когда красные линии проходят только по земельному участку и не затрагивают расположенные на нем капитальные объекты (либо такой участок является незастроенным). В этом случае стороны не имеют возможности использовать приведенные выше аргументы. При рассмотрении таких споров центральное место занимает оценка негативных последствий для правообладателя.

В частности, суды оценивают, насколько существенно установлением красных линий нарушаются (ограничиваются) права и законные интересы правообладателя, и в зависимости от результатов такой оценки приходят к выводу о том, какой стороне следует отдать приоритет. Нетрудно предположить, что, поскольку вопрос о существенности ущемления частного интереса носит сугубо оценочный характер, в судебной практике отсутствует единообразный подход (см., например, определения ВАС РФ от 24.02.2011 № ВАС-11626/09 по делу № А56-6916/2008 и ВС РФ от 20.04.2015 № 306-КГ14-8948 по делу № А57-4198/2014).

Для красных линий необходимо обоснование

При оспаривании красных линий судами также оценивается обоснование предлагаемой трассировки красных линий (см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 04.10.2016 № Ф04-26160/2015 по делу № А46-6804/2014) и планов по созданию линейного объекта либо территории общего пользования, для которых выделены красные линии (см., например, постановление АС Поволжского округа от 31.05.2016 № Ф06-9398/2016 по делу № А57-17009/2015). При этом доказывание отсутствия иных вариантов размещения, а также планов по использованию данной территории возлагается на уполномоченный орган государственной (муниципальной) власти, которым утвержден проект планировки территории, то есть на публичную сторону.

В большинстве известных нам случаев у органов власти возникали сложности с обоснованием данных обстоятельств. Необходимость обоснования трассировки публичным субъектом также иллюстрирует тезис о том, что спор о красных линиях — это прежде всего спор о балансе публичного и частного интересов. Соответственно, если публичный интерес не доказан, то требования об оспаривании проекта планировки территории в части установления красных линий должны быть удовлетворены.

***

Описанные выше подходы позволяют заключить, что, несмотря на общий предмет, споры о красных линиях всегда носят индивидуальных характер. В данной статье мы попытались обобщить некоторые тенденции, выявленные нами в судебной практике, имеющейся на данный момент.

Правообладателям, чьи интересы могут быть затронуты установлением красных линий при утверждении проектов планировки территории, в первую очередь можно порекомендовать проводить предварительную оценку перспектив судебного способа защиты, чтобы избежать лишних финансовых и временных расходов.

При этом, если выбрана стратегия, связанная с последующим оспариванием красных линий, целесообразно вступать в борьбу как можно раньше: желательно уже на этапе представления предложений в уполномоченный орган после официального опубликования решения о разработке проекта планировки территории (изменений в проект планировки территории), а также (обязательно!) на этапе публичных слушаний, поскольку отсутствие возражений правообладателя на данных этапах учитывается судами и может негативно повлиять на перспективы рассмотрения спора (см., например, Определение Верховного суда РФ от 21.12.2016 № 305-КГ16-17142 по делу № А41-29952/2015).

Красная линия представляет собой границу, отделяющую территорию, определенную под общее пользование, от территории, которая предназначена под отдельные земельные участки индивидуального пользования. Суть красной линии абсолютна та же, что и суть границы земельного участка. Но красная линия наделена более сильной юридической силой, чем обычная граница земельного участка. В чем старшинство красной линии? Данная линия устанавливается в первую очередь. Только после установления красной линии определяется местоположение границ участков земли. Отрезок границы участка земли, примыкающий к территории общего пользования, в обязательном порядке должен соответствовать контурам красной линии. Практика показывает, что не всегда границы координированных земельных участков, прошедших кадастровый учет, соответствуют координации красных линий.

Красная линия дифференцируется на существующую и проектную. Существующие красные линии – это юридически установленные границы территорий, а проектные – демонстрируют намерения будущих юридических границ.

Проектная красная линия границ участка

Проектная красная линия не является границей, наделенной юридической силой. Ее цель – публичное объявление об утвержденных намерениях в области изменения планировки территории. Определенная часть участка, отсекаемая красной линией, в перспективе будет отчуждена в законном порядке для общественных и государственных нужд. Проектная линия не означает требование о немедленном отчуждении, а говорит о начале физического осуществления намерения относительно строительства запланированного объекта общего пользования. Однако между утверждением намерения по началу строительства объекта общественного пользования в виде определения проектных красных линий и непосредственным принятием решения о запуске строительства может быть радикальный временной разрыв. Возможен вариант принятия в будущем решения по корректировке данного намерения или же отказа от него. Следовательно, проектную красную линию нельзя рассматривать как окончательный вариант, то есть не обязательно то, что она будет превращена в существующую линию конкретно в том виде, в каком сформирована первоначально. Проектная красная линия не рассматривается как объект учета кадастровой недвижимости.

Существующая красная линия на участке

Существующая красная линия – реализованная линия, вынесенная в натуру. Данная линия закреплена застройкой или фактической планировкой. Она выступает как информационный объект в геоинформационной системе и представляет собой объект кадастрового учета, чего нельзя сказать о проектной красной линии. Существующие красные линии должны регистрироваться как установленные, и взяты на кадастровый учет границ территорий. Данные линии имеют статус юридической значимости.

Красная линия это не граница отдельно взятого земельного участка коллективного пользования. Это граница территории общественного пользования, включающая в себя совокупность отдельных земельных участков, предназначенных для общего пользования. Красная линия как объект кадастрового учета сохраняет свою юридическую силу и после того, как будут сформированы и взяты на учет все земли, примыкающие к данной линии со стороны территории индивидуального использования земельных участков. Линия, которая будет состоять из отрезков индивидуальных границ, примыкающих к красной линии, обязательно должна абсолютно точно повторять данную красную линию.

Красная линия выражается в совокупности отрезков границ земельных участков, она воплощается в границы этих участков. Однако она представляет самостоятельный ценный объект. Роль красной границы состоит в охране вынесенного генерального решения, связанного с планировкой территории. Данное решение не должно нарушаться в будущем, в том числе и при локальном перемежевании отдельных территорий ограниченных красной линией. Если пересмотр отдельно взятой границы между смежными участками является внутренним делом только собственников данных участков, то при возникновении пересмотра границы между землями общего и индивидуального пользования главным интересантом выступит общество. Основанием для корректировки и изменения параметров объекта всеобщего пользования является специально разрабатываемая планировочная документация.

Вокруг некоторых существующих красных линий могут возникнуть проблемные ситуации:

• Когда красная линия фактически существует, но при этом она отсутствуют в истории проектных решений, согласно которых она установлена. Поэтому данные линии необходимо наделить статусом юридической значимости и поставить на кадастровый учет. К примеру, в старом городе историческая планировка уже давно стихийно сложилась и закрепилась определенной застройкой. Здесь совершенно точно можно указать территорию общего пользования, это улица, а где имеет место территория индивидуального использования, это домовладение и его дворовое место. Эти территории фактически разделены существующими красными линиями, которые никогда никто не устанавливал. Поэтому для того чтобы поставить данную красную линию на учет, необходимо разработать соответствующий проект. Но такую красную линию, даже тогда когда она находится на стадии проекта, не рассматривают как «проектную», потому как она физически существует в реальности и нуждается только в фиксировании.
• Когда обнаруживается несоответствие ранее установленных красных линий относительно реально существующих. Например, перед проведением разработки проектов межевания некой территории жилых кварталов выявилось, что красные линии, которые были официально установлены, не соответствуют реальной застройке. В этом случае отпадает необходимость создания проектной красной линии. Требуется лишь только определить ее в натуре и зафиксировать исправление в материалах кадастрового учета.
• Когда отсутствует планировочная документация, которая являлась основанием для установления существующих красных линий. Проблема состоит в том, что давно застроенные территории не имеют отраженных красных линий в учетных системах границ. Это касается по большей части районов исторической застройки, планировочная документация которых частично сохранилась в архивах, но не признается как документация, несущая юридические сведения. В этом случае нет надобности проектировать красную линию, она фактически существует.
• Когда красная линия пересекается частями строений. Это возникает тогда, когда часть строения выступает из фасадной плоскости. В Правилах землепользования прописаны нормы выступов за красную линию, которые могут быть различны в разных территориальных зонах.