Консервация объектов незавершенного строительства

Консервация объектов капитального строительства, или «Скупой платит трижды!»

Консервация — это комплекс мероприятий, позволяющих сохранить прочность, устойчивость и надежность выполненных строительных конструкций, а также обеспечить безопасность объекта капитального строительства для окружающих.

В настоящей статье рассказывается о правовых и технических аспектах консервации незавершенного строительством объекта. Детально рассмотрен вопрос о защите выполненных конструкций и грунтов основания от промерзания, для предотвращения проявления возможных неблагоприятных сил морозного пучения. Предложены мероприятия и технические решения, по эффективной защите от промерзания при переходе объекта «через зиму» с использованием материала «Экстрол».

Актуальность, важные аспекты

Необходимость защиты грунтов от промерзания обусловлена природно-климатическими особенностями строительства в УрФО, процессами сезонного промерзания/оттаивания грунта, возможностью реализации нежелательных деформаций промерзающего/оттаивающего грунта, так называемых деформаций морозного пучения.

Если консервацию незавершенного строительством объекта не выполнить, возникает риск утраты уже выполненных строительных работ, потери их качества и снижения эксплуатационных характеристик, а также потраченных на это усилий.

Объектом для консервации являются: выполненные строительные конструкции, выполненные инженерные коммуникации и сети, грунты в основании фундаментов, а также строительные материалы и конструкции, складируемые на площадке.

Наиболее важные аспекты, на которые следует обратить внимание при консервации это:

  • защита от влаги, в первую очередь от вод атмосферных осадков и избыточного увлажнения строительных конструкций и грунтов основания;
  • защита грунтов и строительных конструкций от промерзания.

Технические решения по консервации объекта капитального строительства

К наиболее простым и эффективным решениям следует отнести:

  • своевременное выполнение работ по устройству «нулевого цикла», с обязательной засыпкой пазух котлована (обратная засыпка грунта вблизи фундаментов, под полы, до проектных отметок), а также выполнение мероприятий по защите от подтопления/обводнения строительной площадки;
  • создание «теплого контура» с заделкой оконных и дверных проемов на период консервации;
  • обеспечение максимальной тепловой защиты посредством временной теплоизоляции грунтов основания и строительных конструкций в пределах «теплого контура».

К одному из наиболее надёжных и технологичных методов по временной теплоизоляции грунтов основания и строительных конструкций на период консервации следует отнести использование экструзионного утеплителя «Экстрол». Преимущества использования данного материала обусловлены его теплофизическими характеристиками, низким коэффициентом теплопроводности, высокой механической прочностью и влагостойкостью, минимальным объемным весом (порядка 30-40 кг/м.куб.) и удобством выполнения работ. Важным фактором, является возможность повторного использования материала (после возобновления строительства) по своему назначению в соответствии с проектной документацией.

На изображениях иллюстрируется общий вид незавершенного строительством объекта (по состоянию на 2012 год), на котором выполнен ряд мероприятий по защите конструкций и грунтов основания от промерзания. В результате принятых мер сохранено работоспособное техническое состояние здания, а также минимизированы затраты при возобновлении строительства в текущем году.

Для правильного применения материала «Экстрол» при выполнении мероприятий по тепловой защите объектов консервации рекомендуется руководствоваться техническими условиями (ТУ 2244-001-77909577-2005) на материал и рекомендациями, приведёнными на официальном сайте и в Альбоме технических решений.

Кроме того, для разработки комплекса мероприятий по консервации объекта незавершенного строительством и подбора технических решений, рекомендуется производить научно-техническое сопровождение на каждом из этапов строительства с привлечением специализированных организаций.

Выводы

С технической точки зрения, консервация объекта капитального строительства при необходимости прекращения строительных работ или их приостановке на срок более шести месяцев – позволит сохранить выполненные строительные конструкции в работоспособном состоянии, а также быстро, без потерь времени и дополнительных материальных средств – возобновить строительные работы на объекте.

Консервация объекта незавершенного строительства

Консервация объекта незавершенного строительства необходима в случаях, когда работы по возведению объекта не удается завершить в запланированный период. Причиной может стать нехватка денег на выполнение проекта в полном объеме, неблагоприятные погодные условия и так далее. Консервация — процесс, который подразумевает возобновление строительных работ в будущем. Вот почему подрядные договоры не разрываются, а приостанавливаются на определенный срок.

Многие путают понятие консервации и остановки строительных работ. В последнем случае мероприятия могут быть возобновлены, но обязательным условием является замена инвестора. При консервации лицо, которое финансировало проект, остается неизменным. Кроме того, остановка строительства позволяет в будущем реализовать сооружение или ликвидировать его.

Для понимания темы рассмотрим особенности консервации объекта, порядок выполнения таких работ, необходимые документы, тонкости составления акта затрат (сметы) и другие нюансы.

Порядок консервации

Консервационная процедура, а также связанные с этим процессом работы выполняются застройщиком и подрядной организацией. К этой категории относятся и другие субъекты, а именно инвесторы, субподрядные компании и так далее.

Застройщик

Если заказчик принял решение о необходимости приостановки строительства сооружения, он оповещает об этом подрядную организацию, а также местные органы власти, которые выдали разрешение на возведение объекта. В ГК РФ (ст. 752) указано, что заказчик, который инициирует процесс консервации, обязан произвести оплату подрядчику:

  • По выполненным работам.
  • По возмещению затрат, связанных с консервацией процесса возведения сооружения.

Как отмечалось ранее, приостановка строительных работ не является поводом для приостановки договорных отношений. Как только организационные мероприятия завершены, застройщик приступает к выполнению работ по консервации недостроенного объекта для сохранения имеющихся элементов и продолжения строительства в будущем.

Подрядчик

Практика показывает, что выполнение консервационных мероприятий возлагается на плечи подрядной организации, которая действует за деньги заказчика. Такой вид деятельности в договоре не рассматривается и в смете не отображается, поэтому необходимые вычисления выполняются отдельно. Как правило, работы выполняет строительная фирма, после чего смета согласовывается с заказчиком.

В документации указывается такая информация:

  • Цена выполнения работы.
  • Расчеты мероприятий по монтажу, ремонту или восстановлению сооружения.
  • Охрана здания.

В соглашении строительного подряда указываются мероприятия, которые должны быть выполнены в первую очередь, а также действия участников в случае приостановки строительства и монтажа во избежание споров в будущем.

Инвентаризация

Одним из главных мероприятий при выполнении работ по консервации незаконченного объекта, является инвентаризация. Этот процесс организован с учетом требований методических указаний, согласованных и утвержденных Минфином РФ (приказ №49). Для работы назначается комиссия по инвентаризации, в которую входят участники строительного процесс и соглашения между сторонами.

Комиссия выполняет проверку и в заключение работ проводит опись законсервированного сооружения. В ней указывается название здания, объем уже выполненных работ по монтажу и строительству, расходы на реализацию мероприятий, а также причины «замораживания» строительства.

Бумаги составляются с учетом действующих рабочих схем и материалов, а именно актов приема-сдачи работ, чертежей (проектных, рабочих), имеющейся сметы, а также журналов учета сделанных работ. Свод сделанных мероприятий выполняется с учетом бумаг, которые оформлялись и заполнялись в процессе выполнения строительных работ.

Задача процесса инвентаризации заключается в фиксации реального состояния здания с учетом всех нюансов. Проводимая работа полезна и тем, что с ее помощью удается определить текущие несоответствия с ведомым учетом. Подготовленные и заверенные бумаги направляются заказчику с целью хранения и обеспечения сохранения незаконченного здания, строительство которого планируется возобновить в будущем.

Перечень работ

Мероприятия по консервации включают в себя комплекс мероприятий по отношению к различным элементам уже готовой конструкции.

Фундамент

Если основа здания выполнена с помощью столбов или свай, в ее защите нет необходимости. Такие элементы находятся в земле, а их сохранность обеспечивается имеющимися материалами. Отдельного внимания заслуживает ленточный фундамент. По отношению к нему выполняются следующие работы:

  • Элементы конструкции, которые находятся над поверхностью земли, накрываются недорогим рубероидом.
  • Для сохранения целостности гидроизоляции требуется ее покрытие специальным утеплителем, который не подвержен воздействию влаги.
  • Чтобы материал не слетел, его прижимают с помощью тяжелых предметов, например, кирпичей.

Во избежание проблем в процессе дальнейшего строительства, перед «замораживанием» строительных работ, важно дать бетону набрать марочную прочность. Для этого мероприятия должны проводиться после 28 дней с момента заливки.

Подвал

Если подрядная организация успела выполнить работы по производству подвала, но не закрыла его, придется делать дощатый настил с последующим покрытием пленочным материалом. Такая предусмотрительность позволяет защитить подвальное помещение от попадания снега и последующего образования воды.

Пол рекомендуется покрыть щебенкой или выполнить стяжку на цементно-песчаной основе. Эти мероприятия позволяют избежать поднятия грунтовых вод в период оттепели. Если по периметру стен имеется незасыпанный котлован, его стоит заполнить до холодов, чтобы исключить скопление воды и ее давление на стены подвала в процессе застывания. Если в конструкции предусмотрены отверстия для коммуникаций, их рекомендуется закрыть фанерой или металлом с последующим прижатием.

В случае, когда перекрытие смонтировано, его стоит изолировать с помощью пленки или рубероида. Прижатие материала производится с помощью досок по всему периметру.

Дом со стенами

Отдельного внимания заслуживает консервация индивидуального жилого дома, в котором возведены стены. Если здание построено из камня или кирпича, оно лучше перенесет консервацию при наличии дверных и оконных блоков, а также покрытия кровли. Если крыша не закончена, ставятся перекрытия над стеновым материалом. Это делается для защиты от влаги промежутков между бетоном и кирпичами.

Если здание выполнено из дерева, ставить двери и окна нет необходимости — достаточно закрыть проемы с помощью фанеры или досок. В этом случае обеспечивается нормальная циркуляция воздушных масс. Как результат, бревно или брус зимует без проблем.

В целом, процесс консервации подразумевает следующие работы:

  • Создание конструкций, которые возьмут на себя проектные нагрузки.
  • Установка оборудования, закрепляющего неустойчивые элементы здания.
  • Освобождение трубопроводов и емкостей, заварка больших проемов и люков
  • Переведение оборудования в безопасное состояние.
  • Отключение коммуникаций (кроме тех, которые применяются для сохранности здания).
  • Защита объекта от доступа посторонних лиц.

Консервация объектов незавершенного строительства

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *