С начала года ходило много слухов о новом имущественном налоге — на бани, сараи и прочие хозпостройки на дачных участках. Слухи эти то опровергали, то подтверждали. И вот — новый виток в налоговой истории — ФНС сообщила, что налог на хозпостройки будет начисляться автоматически. Где правда, почему всё опять изменилось и кто за это заплатит (буквально)?
В чём новость?
С этого года почти всем владельцам дачных участков, на которых есть какие-либо хозяйственные постройки, будет начисляться имущественный налог. Причём, независимо от того, зарегистрированы объекты в Росреестре или нет.
Налог на хозпостройку владельцу дачного участка будет начисляться автоматически сразу после попадания этого объекта в базу ЕГРН. Pxhere (CC0 1.0)
Но ведь ранее МинФин сообщало, что никаких новых имущественных налогов на хозпостройки нет и не предвидится?
Действительно, в начале года в СМИ уже появлялась информация, что любые хозпостройки на садовых участках с 2018 года облагаются имущественным налогом. Но позже Минфин опубликовало разъяснение, в котором говорилось, что «В России не вводился и не планируется к введению новый налог на такие строения и сооружения”, а «решение о регистрации права собственности принимается правообладателем самостоятельно”. Теперь всё изменилось, о чём «Известиям” сообщила Федеральная налоговая служба: данные об объектах с дачных участков будут поступать в Единый госреестр недвижимости автоматически, возможно, и без ведома владельца участка.
Но если постройка на моём участке не значится В Едином госреестре, как о ней узнают?
По информации, полученной с беспилотников или спутниковых карт.
Является ли участок дачным, садовым или предназначенным для индвидуального жилищного строения, не имеет значения — налог будет начисляться в отношении любого из них. Pxhere (CC0 1.0)
То есть мой сарай могут зарегистрировать без моего ведома?
Именно так.
Это коснётся всех?
Нет, пока только жителей Амурской области, Башкортостана, Вологодской области, Забайкальска, Камчатска, Коми, Мордовии, Пермского края, Псковской области, Севастополя Тывы, Хабаровского края и Якутии.
Что относится к хозпостройкам?
Бани, сараи, летние кухни и прочие строения, неразрывно связанные с землёй. То есть, перенести эту некапитальную постройку с места на место без несоразмерного ущерба нельзя. Скажем, перенести теплицу можно, а капитально выстроенную летнюю кухню — нет.
Предположим, беспилотник принял теплицу за сарай. Что делать?
Обжаловать решение по случайно попавшему в Единый госреестр объекту.
На льготы имеют право участники войн по защите СССР, военнослужащие, пенсионеры и другие категории граждан. Pxhere (CC0 1.0)
А льготы есть?
Есть. Все категории льготников перечислены в статье 407 Налогового кодекса. В том числе это владельцы дачных участков имеют право на льготу, если площадь хозпостройки не больше 50 квадратных метров. При этом она не может использоваться в предпринимательских целях, а льгота предоставляется только на один объект. То есть если у вас на участке сарай, баня или летняя кухня, выбрать нужно что-то одно.
Содержание
Хозяйственная постройка в Хатежино
Проект хозяйственной постройки для хранения сельхозтехники в поселке Хатежино
Общая площадь – 62,0 м2
Экспликация помещений:
гараж 27 м2, хозяйственное помещение 24 м2, кладовая 4 м2, 4 м2, тамбур 3 м2.
Ольга и Николай обратились к нам с вопросом разработки проекта хозяйственной постройки (хозблока) для хранения сельхозтехники. Они хотели высокую хозпостройку с чердаком, гараж с ямой и хозяйственную часть с хорошим освещением.
Наш архитектор Алексей учёл все пожелания наших клиентов и предложил наилучший вариант с учётом планировочных и инсоляционных норм.
Сложность возникла при согласовании проекта в администрации, так как участок выделен под ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также были вопросы к отступам от границ участка (предусмотреть максимально комфортное расстояние, соответствующее нормам, но при этом не загрязняющее участок).
Для этого были собраны документы на всю имеющуюся сельхозтехнику, а также была разработана схема привязки хозпостройки на участке.
После этого проект был согласован и получен паспорт застройщика.
Позвоните нам или оставьте заявку и мы проанализируем Ваш объект, дадим советы и предложим несколько вариантов решения ваших вопросов.
Когда-то гараж являлся мечтой каждого советского гражданина. А сейчас это не редкость!
Но, далеко не каждый автолюбитель знает, что покупка и регистрация права на него — довольно сложный, с бюрократической точки зрения, процесс.
Недвижимость или нет
Во-первых, нужно разобраться, является ли гараж недвижимостью. Это будет влиять на процесс совершения сделки и дальнейшую регистрацию права.
Бокс — это не просто помещение, в котором стоит автомобиль, хранится инструмент и консервация. Это полноценный объект недвижимости, в отношении которого действует множество различных нормативных актов.
Но, является ли данное конкретное строение объектом недвижимости или нет, зависит от его типа.
Поэтому, от этого же будет зависеть и процесс оформления его в собственность. Не каждое строение является полноценным объектом недвижимости.
Таким названием принято называть:
- металлические отдельно стоящие конструкции;
- «ракушки»;
- боксы в гаражных кооперативах;
- строения, которые имеют фундамент;
- другие здания, в которых хранится автомобиль.
Недвижимостью называется тот объект, который имеет фундамент, обеспечивающий прочную связь с землёй.
Следовательно, под это определение не попадают «ракушки» и металлические конструкции, которые можно передвигать с места на место.
Такие объекты относятся к движимому имуществу. Регистрация прав на такое имущество происходит по другой схеме, и по нормам других нормативных актов.
Поэтому стоит внимательно осмотреть покупаемое строение. Имеет ли оно фундамент? Будет ли являться объектом недвижимости? От этого зависит не только процесс регистрации права, но и дальнейшее налогообложение.
Законодательные акты
Если данная постройка является объектом недвижимости, то сделки с ней, а также регистрация права на нее, регулируется следующими нормативными актами:
| Статья 130 ГК РФ | здесь рассматривается вопрос об отношении того или иного строения к категории недвижимости в целом |
| Федеральный закон от 13. 07. 2015 года № 218-ФЗ | «О государственной регистрации недвижимости» |
| Отчуждение права происходит в соответствии с нормами ГК РФ | регулирующими куплю-продажу, дарение, передачу недвижимости по наследству и прочие законные сделки |
Какие есть типы
Все гаражи можно условно разделить на 2 типа:
| Капитальное сооружение | это такое строение, которое имеет свой фундамент, и построено из таких строительных материалов как кирпич, блоки или подобное. Такой гараж может быть как отдельно стоящим, так и пристроенным, а также расположенным в кооперативе. Такой объект нельзя так просто передвинуть, так как он имеет фундамент, который прочно связывает его с землёй |
| Металлический | это довольно лёгкая конструкция, которую можно свободно перемещать подъёмной техникой. Данное строение не имеет фундамента, с землёй не связано, поэтому называться недвижимостью не может |
Кроме того, бывают следующие виды:
- Одноэтажные или многоэтажные.
- Наземные или подземные.
- На одну или несколько машин.
- С ямой для просмотра днища или без таковой.
- Имеющие подвал или не имеющие.
Можно также классифицировать их в зависимости от материала, из которого они изготовлены:
- кирпичные;
- блочные;
- металлические.
Видео: признание права собственности на гараж
Гаражи
Что такое гараж? Это постройка, предназначенная для хранения и оберегания автомобиля (или другого транспорта) от внешней среды и прочих негативных факторов.
Они могут располагаться в кооперативах или отдельно построенными, могут быть на дачных участках или самовольными постройками.
Все эти факторы напрямую влияют на правовой статус объекта, а также на его дальнейшую «судьбу».
У каждого типа есть свои индивидуальные особенности, которые влияют на процесс оформления прав на него, на его налогообложение и на возможность сдачи данного строения в аренду.
Все эти особенности необходимо знать, чтобы не иметь проблем с законом. Они могут возникнуть, например, если гражданин будет подавать документы на получение налогового вычета, а купленная им постройка не будет считаться недвижимостью.
В данном случае, покупатель просто потеряет часть своих средств и получит разочарование. Но могут быть ситуации и хуже.
Поэтому нужно чётко знать, что покупать или, что брать в аренду, а для этого нужно разобраться с каждым типом недвижимости.
Находящиеся в кооперативе
В 90-ых годах прошлого века, когда начался переход к рыночной экономике, гаражные кооперативы начали вырастать, «как грибы».
Люди решительно вкладывали средства в свою будущую недвижимость, построенную своими руками.
Суть ГСК была в том, что граждане, которые желали иметь свой гараж, платили вступительный взнос, а потом своим трудом (и немного деньгами) выкупали строения.
Но на все кооперативы построены на законно приобретённых участках земли. Некоторые из них, к сожалению, являются самостроем, то есть нелегальными постройками.
На сегодняшний день, гаражный кооператив, это организация некоммерческой направленности, которая представляет собой объединение автовладельцев.
Они самостоятельно решают вопросы кооператива, принимают или исключают новых членов, решают проблемы с местной властью.
Как правило, ГСК располагаются на арендованной, на длительный срок, у местных органов власти, земле.
Поэтому собственники в товариществах не имеют права владения на участок под своим гаражом, поскольку он находится в государственной собственности.
Собственность на землю можно оформить только посредством приватизации. Тогда стоимость объекта вырастет на сумму стоимости участка земли, который занимает отдельный бокс.
Но, владелец недвижимости, после приватизации, владеет не каким-то определённым участком земли, у которого есть границы, а некой его частью.
То есть, весь надел под ГСК находится в долевой собственности всех членов, и каждый собственник владеет участком земли, пропорциональным площади его гаража.
Из этого можно сделать вывод, что кооператив — это наиболее оптимальный способ хранения автомобилей в населённом пункте. А если речь идёт о крупном городе, то подземный ГСК — это выход!
Как индивидуальное строение
Сейчас, конечно, редкость, но гараж может быть отдельным строением, которое обслуживается самим собственником. Он может быть построен на собственном участке земли.
Такие постройки характерны для населённых пунктов с небольшим количеством населения и с частными домами, где граждане могут себе позволить возвести отдельное строение для хранения автомобиля и других ценностей.
Как и любое другое строение, бокс должен быть зарегистрирован. А для этого его необходимо поставить на кадастровый учёт.
Поэтому, прежде чем возводить на своём участке новое строение, необходимо пригласить кадастрового инженера, который скажет, в каком конкретно месте можно начинать строительство, согласно нормам.
Также нужно пригласить проектировщика, чтобы он разработал проект будущего гаража. Так намного проще будет согласовать постройку с местными властями.
Самовольная постройка
К таким постройкам относятся те гаражи, которые построены на участках земли, имеющих совершенно другое назначение.
Нередко такая ситуация возникает с владельцами дачных участков, которые выстраивают автодома за забором на территории, которая уже не принадлежит дачному кооперативу.
Ввести в собственность такой объект практически невозможно, так как он не является законной постройкой. Судьба такой постройки — снос. Об этом сказано в статье 222 ГК РФ.
Но, снести гараж просто так нельзя. На это нужно специальное постановление местных органов власти.
Но, такое решение можно оспорить в суде, если бокс построен на участке земли, который принадлежит гражданину на основании одного из 2-ух вещных прав пользования, которые сейчас редко встречаются в современной практике.
Это:
- Право пожизненного владения.
- Право бессрочного пользования.
То есть, объект построен на участке, который ещё не приватизирован, но его владелец имеет на это законное право.
Как взять в аренду
Если гараж признан недвижимостью, и является собственностью частного лица, то его можно сдать в аренду. Для этого необходимо заключить договор аренды.
Они редко находятся в собственности у государства, поэтому второй стороной по договору будет выступать частное лицо.
Каков порядок предоставления сведений из ГКН читайте в статье: порядок предоставления сведений из ГКН в 2017 году.
Что такое единый государственный кадастр недвижимости, .
Для того чтобы объект взять в аренду, необходимо сделать несколько шагов. Это:
| Найти собственника, который готов сдать его | сделать это не так сложно. Достаточно посетить тот ГСК, где потенциальный арендатор желает снять бокс. Как правило, на сторожке или на доске объявлений висят объявления относительно сдачи объектов в аренду. Нередко, такой информацией обладает сторож ГСК |
| Договориться с собственником о сумме арендной платы | затем стороны готовят все необходимые документы |
| Заключают между собой договор | если он заключается сроком больше, чем на 1 год, то его нужно регистрировать в Росреестре |
Типовой договор аренды гаража не многим отличается от договора аренды другого объекта недвижимости.
В нём необходимо указать:
| Сведения | об обеих сторонах и о самом объекте |
| Сведения и срок сделки | и сумма арендной платы |
| Права и обязанности | по отношению друг к другу и предмету сделки |
| Ответственность сторон за нарушение условий договора | и другие важные моменты, которые актуальны именно для этого соглашения |
Оформление договора купли-продажи
Гараж, как и любой объект недвижимости, можно продать. Для этого необходимо составить договор купли-продажи, а затем зарегистрировать сделку.
Как правило, стороны сделки находят друг друга самостоятельно, но нередко прибегают к помощи риэлторов. Они же и помогают заключить соглашение.
Прежде чем заключать основной договор, стороны совершают предварительный, в котором каждая сторона выражает свои пожелания относительно данной сделки.
Делать никакую предоплату по такому договору не нужно. Он составляется для того, чтобы стороны могли обсудить все этапы и нюансы.
После того, как будет достигнуто соглашение относительно всех пунктов предварительного договора, стороны могут составить на его основании, и подписать основной документ.
Расчёт, как правило, производится с помощью банковской ячейки. Кроме того, покупатель может привлечь заёмные средства банка для покупки.
Договор о купле-продаже гаража, точно так же, как и при продаже любой другой недвижимости, должен содержать в себе следующие пункты:
| Полную информацию | об обеих сторонах сделки |
| Информацию о предмете сделки, то есть гараже | нужно указать не только точный адрес его расположения, но и площадь, а также все имеющиеся характеристики |
| Точная стоимость предмета сделки | сумму нужно указать точно, сначала цифрами, а потом прописью |
| Порядок оплаты покупки | если это рассрочка, то нужно приложить к договору график внесения платежей. Если платёж с отсрочкой, то нужно указать срок, по истечении которого вся сумма будет внесена |
Договор желательно составить в 3-ёх экземплярах, а подписать 2-мя сторонами. И, хотя закон не обязывает стороны регистрировать его в органах Росреестра, желательно это сделать.
Именно по этой причине необходимо составить и подписать 3 экземпляра документа. Два экземпляра, имеющих отметку Росреестра, останутся у обеих сторон сделки, а третий — останется в Росреестре.
При покупке гаража действуют все налоговые вычеты, которые полагаются при покупке или продаже недвижимости каждой из сторон.
Этапы оформления в собственность
Как и любая другая сделка, оформление объекта в собственность, состоит из нескольких этапов. Это:
| Необходимо подготовить документы | этот этап зависит от того, какой гараж оформляется в собственность — находящийся в ГСК или индивидуальную постройку. Сложнее будет оформить право на бокс, который является самостоятельным строением. Если земля под ним до сих пор не в собственности, то нужно начать с оформления права на неё. Можно одновременно подать документы на оформление и участка, и бокса. Если он находится в кооперативе, то оформить права несколько проще, особенно если заявка будет коллективная. Если же этим решил заняться только один член кооператива, то и у него не должно возникнуть проблем, при полном пакете документов |
| Затем необходимо написать заявление на регистрацию права и сдать все документы в Росреестр | если вопросов по документам не будет, то по истечении 10 дней заявитель получит свидетельство о собственности |
Регистратор имеет право отказать заявителю в регистрации собственности, если документы будут оформлены неверно или пакет будет не полным.
Чтобы избежать таких казусов, можно обратиться к профессионалам, которые оказывают подобные услуги населению.
Также можно заверить все копии документов у нотариуса. Это поможет проверить их правовую достоверность, и значительно сократит срок регистрации права.
Если документы будут проверены нотариусом, а копии им заверены, то регистрации права пройдёт за 3 дня, так как сотрудники Росреестра не будут проводить правовую экспертизу сданных документов.
Какие документы необходимы
Набор бумаг зависит от того, где располагается данный гараж. Если регистрируемый объект является отдельно стоящим самостоятельным строением, а земля под ним не находится в собственности, то нужно, сначала, подготовить документы на участок.
Бесплатно зарегистрировать право на землю можно в том случае, если:
| Участок был получен в пользование до вступления в силу современного Земельного Кодекса | то есть до 30. 10. 2001 года |
| Он предназначен для индивидуального, дачного или гаражного строительства | а также для ведения личного хозяйства |
| На него имеются документы | подтверждающие законность пользования (это не обязательно). Если нет никаких документов на участок, то нужно обратиться в местную администрацию, к архивной документации |
Для оформления собственности на участок, нужно представить:
| Имеющиеся документы | на право пользования |
| Паспорта | кадастровый и самого заявителя |
| Документ об оплате пошлины | и заполненное заявление |
Затем нужно подготовить следующие документы на гараж:
- декларацию на строение в 2-ух экземплярах;
- документы о собственности на участок;
- паспорт самого заявителя;
- квитанцию об оплате пошлины.
Если оформляемый гараж находится в ГСК, то нужны следующие документы. Это:
- Паспорт самого заявителя.
- Документ, подтверждающий членство в кооперативе.
- Кадастровый паспорт.
- Квитанция об оплате пошлины.
Если заявитель является первым членом кооператива, кто решил зарегистрировать право на гараж, то к этим документам также нужно добавить:
| Устав ГСК | и протокол собрания членов, на котором был избран председатель кооператива и полный список членов кооператива |
| Свидетельство о регистрации кооператива в качестве некоммерческой организации | а также кадровый приказ о назначении главбуха на должность |
| Документы, которые подтверждают, что данный кооператив имел право строить на данном участке гаражи | к таким документам может быть отнесён:
|
Регистрация права
Все эти документы (некоторые в копиях, а некоторые в оригиналах), сдают в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости.
В течение 10 дней право будет зарегистрировано, а соответствующий документ будет выдан заявителю.
Заверять копии у нотариуса нет надобности. Если какие-то документы вызовут у специалиста Росреестра сомнения, он затребует представления дополнительных.
Как получить кадастровый паспорт на объект недвижимости читайте в статье: как получить кадастровый паспорт.
О порядке внесения изменений в кадастр, .
Что такое публичная кадастровая карта, .
Каждый автолюбитель мечтает иметь свой гараж, и желательно, в гаражном кооперативе. Поэтому цены на гаражи сейчас довольно высоки.
Но не стоит забывать, что при совершении сделки купли-продажи, обе стороны имеют право на предоставление им имущественного вычета.
Баня относится к категории нежилых построек. Перевод помещения из категории «нежилое» в «жилое» допустим только при соблюдении ряда условий.
- 1. Помещение имеет зарегистрированного в Росреестре конкретного собственника. Следует иметь в виду, что в случае нахождения данной постройки в ипотеке, аренде, под арестом, в залоге, а также при несоответствии помещения нормам пожарной безопасности, изменить категорию помещения не получится.
- 2. Помещение отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилому помещению (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ, разд. II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
В частности, помещение должно быть изолированным. Оно должно соответствовать нормам пожарной безопасности и санитарным нормам.
Кроме этого, если в помещении невозможно проживание без проведения перепланировки – то должна быть возможность выполнения таких работ.
Обратите внимание: переоформлением может заниматься только сам собственник либо его представитель, действующий через доверенность.
Для перевода помещения в жилое потребуются следующие документы:
- договор купли-продажи на недвижимость, заверенный подписью нотариуса;
- запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
- поэтажный план с описанием недвижимости;
- проект перепланировки (если это необходимо);
- согласие от соседей.
Если разбить всю процедуру на этапы, вам придется сделать следующие шаги:
- подготовка проекта и сбор документов;
- получение разрешений у жилищной комиссии (речь идет о специализированной комиссии, создаваемой муниципальными органами, которая и принимает решение о признании постройки жилым помещением. Как правило, она состоит из представителей санитарно-эпидемиологической службы; представителей исполнительной власти и лиц, которые осуществляют жилищный контроль и надзор на местном уровне; специалистов архитектурно-градостроительных и инвентаризационных организаций; работников экологических и промышленных служб; пожарных; экспертов из проектно-изыскательских лицензированных организаций и регистрационных учреждений);
- проведение перепланировки, если это необходимо (ст. 25 ЖК РФ, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170);
- получение в БТИ новых документов и регистрация прав на жилье.
Когда вы дойдете до стадии обращения в Департамент городского имущества (жилищную комиссию), вам предстоит написать заявление на перевод нежилой недвижимости в жилую в 2 экземплярах с приложением всех вышеперечисленных документов. Далее выдается расписка о принятии документов и назначается день, когда можно прийти и узнать окончательное решение.
Период рассмотрения может занять до 45 дней. После этого выдается протокол или уведомление комиссии, т.е. официальное разрешение (в случае если в переводе будет отказано, в справке обозначается причина).
Далее вам останется обратиться в БТИ за получением новых документов на недвижимость, где вам разработают новую техническую документацию.
Что касается стоимости, то скалькулировать примерные расходы на данную процедуру можно так.
Пошлина за перевод помещения из нежилой категории в жилую не предусмотрена, государственная услуга по переводу бесплатна. Однако государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество в настоящее время удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Размер платы за предоставление сведений из ЕГРН составляет 750 руб. (для выписки в форме бумажного документа) и 300 руб. (для выписки в форме электронного документа).
Изготовление нового кадастрового и техпаспорта в БТИ – около 1500 руб.
Стоимость поэтажного плана и экспликации – от 1200 руб.
При необходимости оформить доверенность или заверить документы, также рассчитывайте потратить на нотариуса 1000–1200 руб.
